商丘市房地产市场研究报告.doc

商丘市房地产市场研究报告、报告综述 商丘总体房地产市场发展结构失衡，市场供应量与消化量比例失调，整体市场开工面积远大于销售面积。整个房地产业呈现投资、开发激增，销售增长缓慢的不良态势。 商丘市经济近五年保持高速增长。 商丘市城镇人口占总人口的比重呈现逐年递增的趋势，城市人口数量逐年提高。商丘市城镇居民收入水平不断提高，人均可支配收入平稳上升，平均消费支出也呈递增趋势。 商丘新区的开发建设为房地产发展提供了一个绝好的市场机会。 对立足于本土化发展的美基（商丘）置业而言，商丘是一个可以持续性战略开发的战场。2关于产业发展周期的判断通过房地产业投资、供需关系、价格走势、土地市场走势等因素分析，基本可以把商丘房地产业发展周期归纳预测为以下几个阶段 20022003年：房地产复苏期 2004年：房地产繁荣期 2005年：房地产持续繁荣期 2006年2007年：房地产竞争激烈期（多项目，多开发商） 2008年后：房地产成熟期商丘目前处在房地产业逐渐成熟前的调整阶段，各项目、开发商之间竞争惨烈！目 录1. 商丘房地产发展宏观环境研究1.1 商丘之城市定位 -06-071.2 商丘之经济环境 -08-101.3 商丘之发展潜力 -10-111.4 商丘城市发展格局 -11-132. 商丘房地产业发展周期研究2.1 历年商品房供需走势分析 -14-162.2 历年商品房价格走势分析 -16-262.3 消费者群体分 -16-172.5 商丘房地产市场周期判断-17-173. 商丘住宅市场研究3.1 2006年住宅市场分析 -18-193.2 多层住宅产品研究 -18-363.3 产品建议 -37-384. 商丘市商业地产研究4.1 社区商业研究 -39-394.1 商丘市商业研判 -40-404.2 商丘市商业特征 -40-424.3 商丘市商业趋势 -42-445. 结 论第一部分 商丘房地产发展宏观环境研究1.1 商丘之城市定位1.1.1 商丘市概述商丘是河南省省辖市。位于河南省东部，豫鲁皖三省交界处，京九铁路与陇海铁路交叉点上。素有“豫东门户”、“中原锁钥”之称，历代为兵家、商家必争之地。西距省会郑州市230公里。介于东经1144911639，北纬33433452之间。西与开封市相接，南与安徽省亳州市为邻，北隔黄河故道与山东省菏泽市接壤，东与安徽省淮北市交界。属华北黄淮海平原的一部分，海拔高度3070米。境内的河流属淮河流域，分属洪泽湖、涡河、南四湖水系。主要河流有涡河、惠济河、沱河、黄河故道、浍河、大沙河、王引河等，皆呈西北东南流向，平行相间分布，流域面积都在1000平方公里以上。在永城市北33公里处有芒砀山群，面积约10平方公里，属泰山山脉丘陵延伸地带，主要由芒山主峰、保安山、铁角山、南山、夫子山、黄土山等10多座山头组成，其中最高的是芒山，海拔168.8米，其他山头皆高不足百米。属暖温带季风气候。春季温暖多风，夏季炎热雨量集中，秋季凉爽日照长，冬季寒冷少雨雪。1.1.2 城市概况商丘市区建成区面积达到89平方公里,市区人口89.5万人。商丘市辖夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权、梁园区、睢阳区、开发区、永城市六县三区一市，面积10704平方公里，人口807万。1.1.3 城市职能商丘地理优越，交通十分便利，东起连云港西至荷兰鹿特丹的亚欧大陆桥陇海铁路，与中国最长的南北大动脉京九铁路,北京至珠海的105国道与连云港至霍尔果斯的310国道，连云港至霍尔果斯的高速公路与东营至香港的高速公路均在这里交会，形成铁路、国道、高速公路密集相交的黄金交通枢纽。亚欧通讯光缆和京九通讯光缆在此垂直交会，西安至连云港1800路中同轴光缆也从这里通过，使商丘成为重要的通讯调度中心。独特的区位，便利的交通、通讯使商丘成为东西南北人流和物流的纽带、重要的物资集散地和区域性商贸中心。1.2 商丘之经济环境2006年完成国内生产总值647亿元，比上年增长13.1%，1-9月份，全市实现消费品零售额142.9亿元,同比增长15.2%，3年招商引资超过去10年总和，城市化率达到28.9。经济总量居黄淮四市首位，增速居第2位。2007年上半年，商丘市经济总量达到353.56亿元，增长13.2%从2005年三季度以来我市GDP增长连续8个季度在13%以上的较高平台上运行。经济结构进一步优化。2004年，我市产业结构为35.138.226.6，实现了由一二三向二一三的历史性转变。经过两年多的发展，今年上半年我市三次产业的结构为29.041.729.3，正常年份下首次出现二三一结构形式，二三产业比重达到71%，比上年同期提高0.4个百分点。工业经济发展速度快，总量居全省第12位、黄淮四市第1位。上半年商丘市规模以上工业企业工业增加值85亿元，增长速度22.3%，连续21个月增长速度在20%以上。6月份当月工业增加值17.8亿元，为历史上单月工业增加值最高水平。商丘市经济效益保持了较高水平。规模以上工业利润总额达到29.45亿元，在全省居第11位，增速81.3%，高于全省9.7个百分点，居全省第6位；在黄淮四市中总量和增速均居首位。规模以上工业利税总额41.59亿元，在全省居第12位，增速为69.9%，高于全省11.4个百分点，增速居第5位；在黄淮四市中总量和增速均居首位。1.2.3 经济发展商丘历年经济指标对比 1) GDP: 2）人均GDP:3固定资产投资1.3 商丘市发展潜力1.3.1 商丘的工业化水平大幅提升。目前已形成了以煤炭、铝业、制冷、轻纺、酿造、食品、医药、建材、机械制造等为支柱产业的工业格局。现全市年销售收入超亿元的企业有37家，超10亿元的4家。永煤集团、神火集团销售收入分别突破110亿元和50亿元。永煤集团进入全国500强企业和全国工业重点行业十佳企业。神火煤电股份公司名列2005年中国上市公司竞争力100强第10名；商电铝业集团是河南省工业综合实力100强企业；科迪集团是全国农业产业化重点龙头企业。1.3.2近几年，商丘经济持续高速增长，全市国民生产总值达到647亿元，比上年净增90亿元。人均国内生产总值接近5000元。城市居民可支配收入达到8320元，比上年增长13.4%。近两年，商丘市经济迅猛发展，各项经济指标增长率均呈逐年增加之势，居民生活水平迅速提高，购买力增强。1.4 商丘城市发展格局1.4.1 城市建设商丘市按照“前瞻性、全局性、时代性”的要求进行高起点规划、高标准建设。建设中，对重点工程、标志性建筑、广场等，都请国家及省有关专家进行设计。投入1350多万元，积极实施了中州南路、长江东路、香君东路新建工程。投入8100万元，新开工建设了文化路、平原路、香君路、民主西路四条道路的集中供热管网铺设。投资760万元，新铺城市天然气管网1万米，发展用户5330户。投资415万元，对市政道路进行养护。投资510万元，用于路灯的亮化新建与维护。投资上亿元改造了文化步行街，形成了集图书印刷、电脑软件、音像古玩、字画装裱为一体的具有商丘文化特色的繁华商业街。中心城区投资5000多万元，建成了17个亮化区域和53个亮化点，形成了神火大道、南京路、民主路、八一路、凯旋路等亮化一条街和“商”字广场、火车站广场、白云绿地文化广场等晚间游览点。投资三千多万元的华商文化广场又按期落成，为商丘城市文化品位的提升写下浓墨重彩的一笔。投资3842万元，在主要道路和绿地景点栽花植草。不仅给市民创造了一个优美、舒适的生活环境，而且提高了城市品位。2006年1月10号，商丘市被授予“中国优秀旅游城市”称号，9月份，商丘市又顺利通过省级园林城市的复查验收。城市建设完成投资9472亿元。其中，集中供热工程完成投资19亿元，城市天然气工程完成投资8500万元，城区供水管网改造总投资17095亿元，地下信息管网建设工程完成投资860万元，一期污水处理厂建设工程实际投资164亿元，垃圾处理厂建设工程目前已经完成投资4500万元，运河治理工程完成公共设施建设投资103亿元，道路建设和养护工程共完成投资7360万元，路灯亮化新建与维护完成投资3300万元。鲜花和荣誉为商丘城市建设助添了更强劲的发展动力，而这座城市正以其古老而又现代的风韵呈现着独有的魅力。1.4.2 总体规划商丘市整体景观风貌体系以三横三纵六条轴线为基本框架，再由六条线性元素连接城市四个主要标志性景观区域。具体规划为“一核”、“四轴”、“四点”、“四段”。“一核”是指神火大道与南京路交会处的神火商贸金融核心。“四轴”是指运河生态轴、神火人文景观轴、中州路人文景观轴、包河生态轴。四轴互有交叉，相互补充。“四点”是指南京路上的工业文化广场、金世纪商业购物中心、睢阳路休闲购物中心、火车南站。四个景观串联在三条轴线上。“四段”是指商业金融区段、工业科技区段、行政及公共活动区段、商业服务区段。按照规划，南京路两侧将分布市级行政中心、商业金融中心、科技教育中心等主要公共建筑群。北海路规划成生活主干道，又是商丘中心城区主要的公共活动场所和物流载体，自西向东形成古城特色商业区和居住区。中州路是连接两区的主干道，也是城市的主要人文景观轴线。 第二部分 商丘房地产业发展周期研究2.1 商品房供需走势分析2.1.1 商丘市历年房地产施工面积：年份施工面积/万平方米200151200251.3200364.52004782005203.32006270历年施工面积走势图：2.1.2 商丘市历年房地产竣工面积及销售面积年份竣工面积/万平方米销售面积/万平方米200120.318.2200232.128.5200329.627.120043734.75200560.242.4200621054历年竣工面积及销售面积走势图整体看来，商丘整体市场开工面积远大于销售面积、销售增长缓慢！供需比率失衡。2.2 历年商品房价格及供应情况分析2.2.1 0406年度商品房成交价对比n 2004年：1100元/平方米n 2005年：1200元/平方米n 2006年：1316元/平方米n 2007年上半年：1500元/平方米目前，多层住宅价格整体均价在1600元左右；形成三个梯队，第一梯队：建业、奥林匹克在2500元以上，第二梯队：嘉润、富饶等均价在20002300元之间，第三梯队：其它小项目：1600元以下。住宅主力面积区间在90平方至140平方，主力户型三房两厅，主力总价在20万至30万。2.2.2 整体市场投资开发旺盛，但市场消化能力稍弱，空置率逐年增大，竞争明显。2.3 消费群体分析2.3.1 高端消费群体较少，主要为市区及周边县区（永城）私营企业主、矿主、国有大企老总等。消费能力强，但消费成熟度不高，偏爱大户型。中高端消费群体多为部分私营企业主、个体商户、小公司老板、国有大企中高层经理人、政府机关中基层干部，以商丘市区为主，总价承受能力在25万40万之间，多为换房提高居住品质。2.3.2 中端消费群体多为工薪阶层、个体工商户、政府公务员、年轻群体。总价承受能力在15万30万之间，对价格比较敏感。此部分群体总量大，市场潜力明显，但目前的消费能力有限。2.4 商丘房地产市场周期判断通过房地产业投资、供需关系、价格走势、土地市场走势等因素分析，基本可以把商丘房地产业发展周期归纳预测为以下几个阶段 2003年：房地产复苏期 2004年：房地产繁荣期 2005年：房地产持续繁荣期 2006年2007年：房地产竞争激烈期（多项目，多开发商） 2008年后：房地产成熟期商丘目前处在房地产业逐渐成熟前的调整阶段，各项目、开发商之间竞争惨烈！市场空间较大！第三部分 商丘住宅市场研究3.1 2007年住宅市场综述3.1.1 自2004年开始，商丘楼市进入快速发展阶段，其主要表现是开发量激增，外地公司大量涌入，商丘新区建设日新月异。至目前，商丘新区神火大道以南的可开发土地基本被出售一空，开工面积远远大于市场销售面积；目前已有河南建业集团、北京富饶、浙江协和、上海宏城、奥林匹克花园等外地开发商进驻，已经形成群雄逐鹿的局面，开发规模急遽增大，涵盖各种产品类型。3.1.2 开发量与市场消化量差距仍在拉大。从2006年开始，商丘市场的竣工面积与销售面积之差已经超过百万平方米，07年仍有扩大之势。这于商丘市的产业结构和整体经济发展水平、人口流动性小等宏观因素不可分。3.1.3 70的中高档房产集中在商丘新区，造成区域影响力增大的同时，区域内的竞争也异常激烈。3.1.4 高层住宅开发成为市场绝对主流，也带来了激烈的市场同质化竞争。住宅市场畅销户型在100150平方三房；主力单价在15002500元/平方，单套主流总价在20万30万区间。3.1.5 整体市场房价上升缓慢，购房置业行为保守，价格成为市场竞争利器。中高端市场价格提升尤其缓慢。因此，以价格为主体的竞争策略在07年的市场上愈来愈明显。3.1.6 物业配套要求不断提升，就商丘本土而言，双气、景观、会所、运动场、教育配套等成为客户选择的首要条件，对居住的舒适度和服务也有了更高的要求。3.2 住宅类产品3.4.1 水木清华项目名称水木清华投资商浙江协和集团、河南九合置业公司开发商商丘市嘉润建设置业有限公司联系电话3227666 /3210777地理位置神火大道“商”字雕塑南600米路西项目结构共分二期开发，共推出37栋 698套 5F 部分小高层。一期占地150亩建筑面积12万平方米， 14栋5层 1栋11层 1栋13层占地面积650亩总建筑面积总建筑面积60万平米容积率/绿化率容积率1.4，绿化率45项目产品定位60万平米品质生活样板区建筑立面外墙涂料户型 两房二厅42套，占总比值29 % 三房二厅85套，占总比值60% 四房二厅15套，占总比值11%主力户型三房二厅户型特点南北通透，大开间，小进深，阳台外挑1.8-2.1米住宅价格均价每平方2300元价格策略低开高走推盘节奏2006年10月18认购2007年2月28日出价格，开始销售销售进度销售率80销售政策一次性付款 按揭贷款主力客群事业单位管理层、刚刚起步的生意人，及周边县城的生意人景观规划加拿大嘉柯国际建筑规划浙江大学建筑设计研究院物业服务杭州绿城物业管理公司车位及车库车库基础配套市政供暖，智能化系统、天然气周边配套秘密二分校，商丘实验幼儿园分园项目优势外立面效果好，绿化率高，小区规划为低密度小区，规划合理项目劣势价位高，户型设计太大3.4.2 新城国际 项目名称富饶 新城国际投资商北京富饶房地产开发有限公司 商丘富饶置业有限公司开发商商丘富饶置业有限公司联系电话2566666/2567999地理位置神火大道与淮河路交汇处/市委市政府以南100米，神火大道路西项目结构共分二期开发，共推出54栋 10栋6层 2栋11层 1栋18层 2栋11层楼中楼占地面积380亩总建筑面积总建筑面积36万平米容积率/绿化率容积率1.46，绿化率33项目产品定位住宅公寓+商务办公+休闲商业+酒店学校的高档社区建筑立面外墙涂料、面砖户型 两房两厅占总比值 20% 三房两厅占总比值 50% 四房两厅占总比值 10% 45-95平方米楼中楼占总比值20%主力户型三房两厅二卫户型特点南北双阳台，全明设计，动静分区，有储藏室住宅价格均价每平方2400元 开盘起价1458元/m2价格策略低开高走推盘节奏2005年9月12开工 2005年12月31日开盘销售进度销售率35销售政策一次性付款优惠4% 按揭贷款优惠2% 主力客群高收入人群景观规划上海易亚源境园林景观设计有限公司建筑规划上海博地建筑设计咨询有限公司物业服务深圳中海物业管理顾问有限公司车位及车库地上车位基础配套市政供暖、天然气周边配套酒店、网通项目优势地段优势，景观配套有绿地、水系、珍惜树种项目劣势价位高3.4.3 盛大世纪名城 项目名称盛大世纪名城投资商茂名市名晟房地产开发有限公司 上海宏城房地产开发有限公司开发商商丘置业有限公司联系电话3279888/3279999地理位置神火大道与北海路交叉口西北角项目结构共分二期开发，一期推出1栋13F 2栋18F 占地面积30000平方米总建筑面积总建筑面积11.7万平米容积率/绿化率容积率3.9，绿化率35项目产品定位收纳神火大道尊容领地的600个机会建筑立面外墙面砖户型 两房两厅80平方米24套，占总比值 13.04% 两房两厅115平方米24套，占总比值 13.04% 三房两厅113平方米68套，占总比值 36.96% 三房两厅141平方米68套，占总比值 36.96%主力户型三房两厅二卫户型特点外飘窗，观景阳台，部分户型设置不合理住宅价格均价每平方1900元价格策略低开高走推盘节奏2006年8月份开盘 9月份交房销售进度销售率85销售政策一次性付款优惠3 按揭贷款优惠1主力客群投资者，周边单位职工景观规划上海卜筑景观设计有限公司建筑规划上海同济大学建筑设计研究院物业服务上海物业管理公司车位及车库地上车位基础配套市政供暖、天然气周边配套城北二中、市一高、市二高、外国语学校、市第一人民医院项目优势现房，外立面较好项目劣势户型设计差，楼间距小3.4.4商丘奥林匹克花园项目名称商丘奥林匹克花园投资商商丘商丘奥林匹克花园置业投资有限公司开发商商丘商丘奥林匹克花园置业投资有限公司联系电话3288888地理位置北海路与归德南路交叉口东200米路北项目结构共推出19栋 1127F 占地面积600亩总建筑面积总建筑面积28万平米容积率/绿化率容积率1.7，绿化率48项目产品定位运动就在家门口建筑立面外墙面砖户型 两房两厅120.31平方48套，占总比值 23.53% 三房两厅138.39平方48套，占总比值 23.53% 三房两厅152.05平方72套，占总比值 35.29% 四房两厅158.00平方36套，占总比值 17.65%主力户型三房两厅二卫户型特点南北通透，面积利用合理，南北双阳台住宅价格均价每平方2500元价格策略低开高走推盘节奏2005年元月18日内部认购销售进度销售率25销售政策一次性付款 按揭贷款主力客群企业经理人、公务员高收入人群景观规划北京溯源景观设计事务所建筑规划清华大学建筑设计研究院物业服务商丘商丘奥林匹克花园物业管理有限公司车位及车库地上车位基础配套地暖，天然气周边配套奥林匹克体育中心项目优势与奥林匹克体育中心仅一墙之隔项目劣势价位高、离市中心较远，生活配套差、纯高层3.4.5帝和水上公园项目项目名称帝和水上公园投资商商丘帝和置业有限公司开发商商丘帝和置业有限公司联系电话2588888地理位置神火大道西运河畔项目结构共推出33栋 1216F 占地面积1137亩总建筑面积总建筑面积30万平米容积率/绿化率容积率1.8，绿化率45项目产品定位神火大道西70万平方米运河上的城邦建筑立面外墙面砖户型 一房一厅 48.62-48.73平方米48套，占总比值11.43% 三房两厅96.05-96.34平方米48套，占总比值 11.43% 三房两厅132.21-142.45平方米36套，占总比值 8.57% 三房两厅130.42-139.54平方米60套，占总比值 14.29% 三房两厅130.74-149.37平方米72套，占总比值 17.14% 三房两厅141.49-141.88平方米96套，占总比值 22.85% 四房两厅142.83-143.98平方米60套，占总比值 14.29%主力户型三房两厅户型特点240度景观阳台，布局紧凑，南北通透住宅价格一期均价每平方2000元，二期认购期5千抵1万 价格策略低开高走推盘节奏一期2007年4月28日开盘,已售完.二期 6月20日开始认购，2007年9月份开盘销售进度认购期 总计420套,排号300套销售政策一次性付款优惠3 按揭贷款优惠2主力客群以公务员、机关单位团购景观规划香港派斐建筑规划PA置利国际（上海）物业服务深圳银典物业管理有限公司车位及车库车位基础配套市政供暖周边配套酒店、幼儿园、养老院项目优势户型、运河、中心景观、地段项目劣势政府形象差，对运河治理质疑3.4.6裕城家园项目项目名称裕城家园投资商商丘裕城置业有限公司开发商商丘裕城置业有限公司联系电话3368555/3368666地理位置北海路归德路交叉口西北角项目结构共推出5栋 6F 占地面积30亩总建筑面积总建筑面积4万平米容积率/绿化率容积率2.0，绿化率41项目产品定位北海路毗邻体育中心精巧社区建筑立面外墙面砖户型 两房两厅91.8平方12套，占总比值 6.25% 两房两厅99.1平方12套，占总比值 6.25% 两房两厅109.5平方12套，占总比值6.25 % 三房两厅130平方12套，占总比值 6.25% 三房两厅136.25平方108套，占总比值 56.25% 三房两厅143.38平方36套，占总比值 18.75%主力户型三房两厅二卫户型特点南北通透，双阳台，面积使用效率低住宅价格均价每平方1600元（ 带电梯每平方1800元）价格策略低开高走推盘节奏2005年底开盘销售进度销售率60销售政策一次性付款 按揭贷款主力客群以周边居民、睢阳区电业局景观规划商丘设计研究院建筑规划商丘设计研究院物业服务未定车位及车库车位基础配套太阳能供暖周边配套奥林匹克体育中心项目优势楼间距40米，太阳能热水项目劣势项目规模小3.4.7帝景北苑项目名称帝景北苑投资商河北帝华置业有限公司开发商商丘缔华房地产开发有限公司联系电话3271888/3271777地理位置神火大道商字往南路东睢阳宾馆对面项目结构共推出5栋6F 4栋12F 1栋8F占地面积52亩总建筑面积总建筑面积5万平米容积率/绿化率容积率1.44 ，绿化率50项目产品定位价格才是硬道理建筑立面外墙面砖户型 两房两厅97.82平方米48套，占总比值10.53% 两房两厅95.82平方米18套，占总比值 3.94% 两房两厅96.63平方米48套，占总比值 10.53% 两房两厅99.09平方米12套，占总比值 2.63% 两房两厅101.44平方米24套，占总比值5.26 % 两房两厅102.04平方米6套，占总比值 1.32% 三房两厅106.36平方米6套，占总比值 1.32% 三房两厅107.35平方米24套，占总比值 5.26% 三房两厅130.93平方米48套，占总比值 10.53% 三房两厅128.09平方米36套，占总比值 7.89% 三房两厅137.13平方米24套，占总比值 5.26% 三房两厅138.13平方米24套，占总比值 5.26% 三房两厅113.33平方米36套，占总比值 7.89% 四房两厅143.29平方米6套，占总比值 1.32% 四房两厅151.77平方米48套，占总比值 10.53% 四房两厅159.79平方米24套，占总比值 5.26% 四房两厅150.21平方米24套，占总比值 5.26%主力户型三房两厅户型特点户型通透性差，住宅价格均价每平方1600元价格策略低开高走推盘节奏2005年底开盘销售进度一期销售率95 二期销售率80销售政策一次性付款 按揭贷款主力客群周边居民景观规划无建筑规划河北东方计画建筑设计有限公司物业服务未定车位及车库车位基础配套太阳能供热周边配套奥林匹克体育中心项目优势价位低项目劣势项目规模小3.4.8峰景仕界项目名称峰景仕界投资商河北润峰置业有限公司开发商河北润峰置业有限公司+联系电话3271888地理位置文化东路包河桥向东10米路北项目结构共分一期12栋 占地面积52亩总建筑面积总建筑面积5万平米容积率/绿化率容积率1.44 ，绿化率40项目产品定位一半是风景，一半是居住建筑立面外墙面砖户型 两房两厅占总比值15% 三房两厅占总比值55% 四房两厅占总比值30%主力户型三房两厅二卫户型特点三大露台、挑高客厅住宅价格均价每平方1550元价格策略低开高走推盘节奏2005年底开盘销售进度一期销售率90销售政策一次性付款 按揭贷款主力客群公务员、企业管理人员、个体户景观规划无建筑规划上海通利建筑设计事务所物业服务福建汇杰物业管理公司车位及车库车位基础配套地暖周边配套公交公司项目优势价位低，绿化率高，楼间距大项目劣势项目规模小，位置较偏3.5 产品定位建议3.5.1 抓住时机，冲占中高端、高端市场建议品质引导市场产品配比以中、偏高端主流精品为主体，兼顾经济与舒适度；投资性产品做灵活有益补充。3.5.2 在市场同质化竞争明显的情况下，做到市场的差异化 注重企业品牌的巩固深化，以企业品牌增值项目品牌 寻求产品类别的差异化，在保证项目整体品质和利润率的前提下，首期开发多层住宅类产品； 在产品设计上寻求创新突破； 以多层出品质、提高速度，小高层产品以精品品质引导市场，并根据市场变化适度产品多元化，形成主力产品的有效补充。3.5.3 高品质的产品，完善的配套 结合商丘市民居住习惯及市场环境，开发具备高品质的外立面、完善的配套（双气、泛会所、专业物业管理、停车场）的住宅高标准，以企业品牌的魅力加上优秀的产品特点打动消费者。 建议主力户型在120130平方三房；主力单价在17002500元/平方，单套主流总价在20万30万区间。 根据上述楼盘对比，建议容积率控制在2。0以下，绿化率控制在35%以上。3.5.4 产品配比建议按650户计户型面积区间占总体比率两房两厅85 100平米30%三房两厅120140平米50%四房两厅150160平米10%顶层复式250300平米10%4.2 集中式商业、商业广场研究楼盘名称开发商位置项目基础数据招商政策优 势劣 势总建面均 价交房时间建筑类型水木清华商丘嘉润建设置业神火大道商字雕塑南600米12万平方米一层二层均价5000元/m22007.9沿街底商无全部临街，共摊小；区域内未来入住人群层次较高，消费力强；总长150米，规模小文化绿城北京乐聚置业有限公司商丘分公司归德路与珠江路交叉口东北角1.8万平方米一层50002007年底沿街底商无全部临街，珠江路即将贯通，周边小区增多，底层面积分割小，商业无法形成规模文化嘉苑南昌兴城房地产公司归德路与珠江路交叉口东南角1万平方米一层二层均价4400元/m22007.12沿街底商无全部临街，珠江路即将贯通，周边小区增多，为框架结构，可自由分割规模小，面积每户划分大，进深太大锦绣嘉园九江新华房地产开发有限公司南京路与归德路交汇处向南100米5万平方米一层二层均价4400元/m22007.7沿街底商无对面为商丘一高，紧邻应天花园，人气充足规模小，无统一规划，小区档次低，消费能力不强租金：应天花园 沿归德路 20元/m2/月 一层二层香君路归德路 15元/m2/月 一层项目对面 香君路15元/m2/月 一层南京路神火大道 40元/m2/月 一层二层。4.3 商丘市商业地产研判4.3.1 商丘商业面临发展机遇，发展空间较大。首先是商丘南旧城更新改造速度加快；其次是商丘新区的建设，使城市重心向南发展，进一步扩大了商业的发展空间；其三是政府高度重视商业发展，把其作为城市发展的重要内容，对商业发展给予了大力支持与积极引导。4.3.2 商丘商业发展潜力巨大：从商丘市2004年国民经济统计公报来看，第三产业所占的比重还相当小，第三产业还有很大的发展空间。商丘新区目前已经初具规模，新区商业项目尚属空白。全国人均商业面积是0.70.8平方米，而目前商丘的人均商业面积仅为不足0.3平方米，这样算来商丘商业还不足饱和容量的一半。可见商丘商业发展潜力巨大。4.4 商业地产发展趋势4.4.1 商丘商业地产趋向专业化、特色化；专业市场发展无序。共同特点是行业专一、规避竞争风险、操作大投入、短平快清盘。各类专业市场利益驱动一哄而上，建设在市区内的项目众多，缺乏统一商业规划指引。开发商对项目的操作仅止于“卖商铺”，既缺乏前期的可行性论证，又没有后期的统一管理，以至于不少商业项目从诞生起就先天不足，很容易沦为半死不活的“空壳市场”。4.4.2 缺乏核心商圈和龙头商业项目。虽然商丘市的购物环境正在逐步改善，但到目前为止，商丘还没有一条真正称得上档次高、配套全的商业街，也没有真正意思上的核心商圈。目前商丘市在这些方面还不够完善，从而在一定程度上制约了商业档次的提高。4.4.3 突出特色是根本追求。商业没有特色就没有生命力，特色化和主题化是商业发展的基本趋势和根本追求，是提升商业项目竞争力的重要特征。特色化、主题化与综合性并不矛盾，商业项目特色化不但反映在内容上，也体现在形式上。即商业的发展方向、经营服务、职能等级与商业项目环境设计、人文景观风貌等都要向特色化方向发展。4.