云恒房地产可行性研究报告编制大纲.doc

云恒房地产可行性研究报告编制大纲一、项目概况分析1项目基本情况介绍2项目产生背景3项目开发企业介绍4问题及建议二、项目市场调查分析1投资环境分析11全国政策环境分析（1）金融政策分析2011年第一季度政策及形势分析 2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(新国八条),要求强化差别化住房 信贷政策,对 贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 新国八条： 1. 强化规划调控，改善商品房结构。 2. 加大土地供应调控力度，严格土地管理。 3. 加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。 4. 完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 5. 运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交行为的调节力度 6. 加强金融监管。 7. 切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。 8. 加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。 2011房地产市场走势预测综合来看，2011年房价难以延续快速增长，紧张的供需关系对房价有较强支撑，随着国家的调控力度的逐步加大，房价涨幅趋于回落。另外，今年比较严厉的一个所谓限购令，整体来看，从需求上还是得到了较大限制。房地产税在一定程度上也会抑制投资需求，但短期内对房地产价格不会有明显的影响。房地产行业在新一轮的洗牌中重整秩序，规范化渐渐成为房产市场的主流形势 。不可否认我国很多地区房地产市场是有泡沫的，降价的可能性也不是没有的，但总体趋势应该以稳定、缓慢增长为主。2011年市场走势影响到2012年的市场走势，所以2012年的市场前景是比较宽广的，并且在这种环境下，房地产市场也会有比较大的变化。因此，本项目在开发期内依然会处于一个比较宽松有利的金融环境中。只要良好地把我项目的开发进程，相关的配套设施资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。（2）土地政策分析北京以及多个城市财政收入暂时的负增长并不可怕，可怕的是讳疾忌医，不积极推动转型，而是再度依赖房地产，重回过去不可持续发展的老路。据新京报报道，北京市副市长吉林3月28日在参加“2012年推进城南行动计划”工作部署会时透露，今年前两个月，北京市财政收入呈现负增长，到3月20日仍然是负增长0.9%。事实上，前两个月财政收入出现负增长的不仅是北京，上海、广州、重庆等城市，财政收入都出现了令人吃惊的负增长。与此同时，从全国前两个月的主要经济数据看，也出现了明显的减速现象：其一，全国规模以上工业企业1-2月份实现利润6060亿元，同比下降5.2%，比去年12月下降近37%，这是自2009年11月以来，工业企业利润首次出现负增长；其二，1-2月份全国财政收入增长11%左右，比去年平均增速24%左右下降了一半；其三，根据公3月份汇丰PMI显示，初值回落到48.1，不仅低于50分水岭，更是创下数月新低。工业利润下滑，制造业低迷，发电量等指标不太乐观的表现其实都预示着，中国经济延续去年第四季度的减速态势基本已成定局。而财政收入的下滑，不过是经济增速和物价同时进入下滑周期之后的表现之一而已。但很显然，财政收入增速的下降甚至负增长，对于经历三年之久的扩张周期之后的各地政府而言，无疑都面临着巨大的融资难题，特别是在房地产市场低迷的情况下。在财政收入增长下滑的情况下，很多地方依然将希望寄托在房地产和土地市场的回暖，这从前两个月部分地方政府试探性地放松对房地产的限购政策就可以看出。然而，即使房地产政策再次宽松，各地依靠回暖的土地市场增加土地收入，但一旦房地产过热，又必须回调，这样的恶性循环并不利于摆脱对土地财政的依赖，也不利于推动经济结构调整和产业转型。今年中央将GDP增速目标下调至7.5%，良苦用心就在于给各地的结构调整和转型更加宽松的环境，通过增加对经济减速的容忍度，提高经济增长的可持续性和质量。可以说，财政收入增速的下滑，是各地必须痛苦迈过的第一道坎，地方恐怕要适应财政收入进入个位数增长的现实。财政收入的暂时负增长并不可怕，可怕的是讳疾忌医，不积极推动转型，而是再度依赖房地产，重回过去不可持续发展的老路。因此本项目在申请项目土地时会有比较大的政策风险。1.2城市政策环境分析为加速推进“再造兰州”战略，充分发挥高新区和经济区两区在甘肃省兰州市经济发展中的先导作用，兰州市政府组织财政等部门经过充分的调研论证，制定印发了关于兰州高新区和经济区增容扩区后财税分成等事项的意见(兰政办发2011278号)(以下简称意见)。意见本着五条基本原则：一是立足全市大局。以加速推进“再造兰州”战略、实现兰州率先跨越发展为中心，各项工作必须服务于全市改革发展大局。二是突出园区发展。充分发挥两个开发区在全市经济发展中的先导作用，在土地管理及出让收入方面向两个开发区倾斜，以利于园区统筹建设，土地出让收入必须全部用于园区基础设施建设。三是兼顾各方利益。在突出两个开发区率先跨越发展的同时，还要从实际情况出发，兼顾相关区县的基本保障、现有利益及长远发展，在税收分成上向区县倾斜，促进县域经济不断壮大和社会化管理水平不断提高。四是权利责任共担。两个开发区和相关区县对二级园区开发建设，按照已经明确的规定和要求，共同建设、共同管理、共同承担、共同受益。五是产业错位发展。统筹不同层次、不同类型园区的发展，采取灵活政策措施，引导和推进分工协作、联动发展的格局。并结合二级园区内社会事务主要由所在区县管理和基础设施建设以开发区为主导的实际情况，在税收和非税收入分成比例上力求体现两个倾斜，即税收收入分成向区县倾斜，非税收入分成向开发区倾斜。明确了兰州高新技术产业开发区和兰州经济技术开发区增容扩区后二级园区与所在区县之间财政收入分成、税收征管和土地管理等有关问题。2.经济环境分析2.1全国经济环境分析2011年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，党中央、国务院以科学发展为主题，以转变发展方式为主线，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展，实现了“十二五”时期经济社会发展良好开局。初步测算，全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。2.2城市经济指标分析 2011年，兰州市认真贯彻落实省委区域发展战略、市委1355总体发展思路和再造兰州战略，以科学发展观为指导，以率先跨越发展为目标，抢抓发展机遇，着力拓空间、调结构、强基础、保增长、惠民生、促发展，整体经济保持了较快发展的良好势头。兰州市经济呈现出农业生产稳步发展,固定资产投资增势强劲,社会消费品市场持续活跃,财政收入稳定增长。前三季度兰州市完成生产总值952.54亿元，增长14.22%，较上年同期提高1.59个百分点，其中第一产业增加值29.78亿元，增长5.52%；第二产业增加值458亿元，增长14.63%；第三产业增加值464.76亿元，增长14.44%。经济运行基本特点（1）农业生产稳步发展，粮食产量连续五年再获丰收。兰州市继续以三农为重点,切实落实支农惠农政策,大力发展设施农业，加快标准化示范基地建设，农业和农村经济平稳发展。前三季度实现第一产业增加值29.78亿元，同比增长5.52%。（2）工业生产平稳增长，支柱产业增速不断回升。今年以来兰州市工业受上年基数、市场需求等多方面影响，工业增速相对较缓，市委、市政府高度关注，强化责任抓落实，狠抓重点企业生产，切实做好企业服务和协调，工业生产保持了平稳增长。前三季度，兰州市规模以上工业完成增加值327.8亿元，同比增长15%。（3）固定资产投资增势强劲。今年以来，兰州市继续以项目建设为重点，加大投资结构调整，固定资产投资保持了高位运行。前三季度兰州市完成固定资产投资557.03亿元，同比增长50.66%,较上年同期提高19.17个百分点。（4）消费品市场持续活跃，节会经济促进消费品市场快速增长。今年以来随着兰州市第十七届中国兰州投资贸易洽谈会、国际马拉松、机器人大赛等节会的频频举行不仅吸引了大量国内外宾客，而且将购物、休闲、娱乐有机融为一体，直接带动了兰州的旅游、商业、餐饮、住宿、娱乐等相关行业的发展。前三季度兰州市完成社会消费品零售总额467.04亿元,同比增长17.8%。（5）财政收入增长较快，信贷投放有序推进。前三季度兰州市完成地区性财政收入262.22亿元，同比增长19.02%，其中，一般预算收入61.33亿元，增长23.71%。一般预算支出96.96亿元，同比增长22.95%。（6）居民消费价格持续高位。前三季度兰州市居民消费价格指数为105.9%，较上半年提高0.1个百分点。食品和居住类价格仍然居高不下，分别上涨14.3%和8.9%，烟酒及用品类上涨4.7%，医疗保健和个人用品上涨2%，娱乐教育文化用品及服务上涨1.4%。衣着、家庭设备用品及维修服务和交通通讯呈现下降，分别较上年同期下降3%、0.7%和0.4%。对策和建议（一）加强调控监管确保市场价格稳定。一是严格执行市政府出台的加强调控监管确保市场价格基本稳定的实施意见，落实米袋子菜篮子行政首长制、生猪扶持政策、鲜活农产品运输绿色通道，启动低收入群体生活补贴与物价上涨联动机制，落实粮油等重要商品储备制度；二是加强监管力度，严厉打击各种扰乱物价行为，维护市场稳定；三是加快农超对接、农市对接步伐，减少中间环节，降低蔬菜价格，切实保障人民群众基本生活不因物价上涨而受到影响。（二）加强工业经济运行监测，狠抓企业生产调度。一是兰州市各相关部门要狠抓工业重点行业和大中型企业的生产和调度，做好项目的跟踪和监管，提升服务水平和帮扶力度，积极开展有针对性地调研活动，及时发现协调解决企业在生产经营中存在的问题和困难；二是加快工业项目建设进度，增强工业经济持续发展能力，为企业达产增效创造条件；三是加快培育工业经济新的增长点，全力以赴抓好新建项目投产工作，促进工业经济持续稳定增长。（三）采取有效措施，促进第三产业快速发展。一是加强领导，规划好第三产业发展目标，把第三产业放到重要位置，抓紧、抓实；二是抓好服务业聚集区建设，大力发展通道经济，加强公路运输能力建设，确保交通运输业快速发展；三是加快第三产业市场管理，加快完善规范服务业市场主体行为的法律法规，大力整顿和规范市场秩序，建立法制、诚信、公平竞争的市场体系；四是进一步加大文化娱乐、居民服务、租赁和商务服务业的税收征管力度，适度增加一般公共服务支出，促进营利性和非营利性服务业增长，为实现第三产业年度增长目标提供有力支撑。（四）加强节能目标责任管理，努力降低能耗。结合兰州市实际情况，一是加强节能工作的组织领导，落实目标责任制，抓好节能减排项目建设，认真落实对重点企业的考核指标，定期督察检测，使各企业对节能工作重视度提高；二是大力发展可再生能源，优化能源结构，提高利用率；三是加强对高能耗传统产业的升级改造，加大节能投入，坚持工业经济与能源消耗的协调发展。3.社会文化分析3.1城市自然地理分析兰州是甘肃省的省会，是西北地区的几个中心城市之一，处在东经10230-10430、北纬355-38之间，位于中国大西北“座中四连”的独特位置，市区南北群山对峙，东西黄河穿城而过，蜿蜒百余里。城市依山傍水而建，层峦叠嶂，体现了西北边关的浑壮雄阔。 兰州，是黄河上游经济区经济中心之一和西陇海兰新经济带重要的支撑点和辐射源，是我国东中部地区联系西部地区的桥梁和纽带，是西北的交通通信枢纽和科研教育中心。陇海、兰新、青兰、包兰四大铁路干线交汇于此，是西北地区最大的货运站和新亚欧大陆桥上重要的集配箱转运中心，也是西部地区通信枢纽和信息网络中心。 兰州属中温带大陆性气候，冬无严寒、夏无酷暑，气候干燥，市区海拔平均高度1520米，年均气温11.2，年均降水量327mm，全年日照时数平均2446小时，无霜期180天以上，是西北比较不错的居住和投资创业之地。 兰州是古丝绸之路上的重镇。早在5000年前，人类就在这里繁衍生息。西汉设立县治，取金城汤池之意而称金城。隋初改置兰州总管府，始称兰州。自汉至唐、宋时期，随着丝绸之路的开通，出现了丝绸西去、天马东来的盛况，兰州逐渐成为丝绸之路重要的交通要道和商埠重镇，联系西域少数民族的重要都会和纽带，在沟通和促进中西经济文化交流中发挥了重要作用。古丝绸之路也在这里留下了众多名声古迹和灿烂文化，吸引了大批中外游客前来观光旅游，使兰州成为横跨2000公里，连接敦煌莫高窟、天水麦积山、张掖大佛寺、永靖炳灵寺、夏河拉卜楞寺等著名景点的丝绸之路大旅游区的中心。随着新欧亚大陆桥的开通特别是西部大开发战略的实施，重新构筑起现代丝绸之路，兰州作为我国东西合作交流和通往中亚、西亚、中东、欧洲的重要通道，战略地位更加突出，正发挥着承东启西、联南济北的重要作用。国家对兰州的定位是西陇海兰新经济带重要支点，西北重要的交通枢纽和物流中心。3.2城市人口情况分析据兰州市2010年第六次全国人口普查主要数据公报，全市常住人口为3616163人，2010全市常住人口中共有家庭户1112369户，家庭户人口为3138817人， 平均每个家庭户的人口为2.82人，全市常住人口中，男性人口为1849809人，占51.15 %；女性人口为1766354人，占48.85%。人口性别比（以女性为100，男性对女性