贞元地产进入养老地产领域分析.ppt

- 1 - 强势学习坐标 势能落差诊断方 法 传统业务创新业务 单要素引导 （住宅） 多要素支撑 （旅游） 大公司聚合 （工业） 大都市超越 （综合） 战略坐标 产业坐标研究-公司战略位势的对标分析 根据国内外区域发展的坐标对比，确定开发区所在区域的发展形态，由此评价战略位势落差。 农业区位论 (杜能中山） 工业区位论 (韦伯苏州） 产业区位论 (廖什曹妃甸) 中心地理论 (克里斯塔勒-北京的城区聚 合与卫星扩散) 第一章：产业坐标公司战略位势的对标分析 单要素引导性 (农业成本-住宅地产) 多要素支撑性 (工业配套-旅游地产) 大公司聚合性 (产业整合-工业物流） 大都市超越性 (城市再造-综合体开发) 农业与养 老地产 - 2 - 强势学习坐标 势能落差诊断方法 传统业务创新业务 单要素引导 （住宅） 多要素支撑 （旅游） 大公司聚合 （工业） 大都市超越 （综合） 战略坐标 单要素引导性 (农业成本-住宅地产) 种植地产与加工区 多要素支撑性 (工业配套-旅游地产) 观光农业与吸引力 大公司聚合性 (产业整合-工业物流） 太阳能与立体农业 大都市超越性 (城市再造-老年服务) 村民搬迁与城中村改造 第一章：产业坐标公司战略位势的对标分析 养老地产 的多模式 交际 养老 VS 诊 断 坐 标 贞元 控股 富豪 养老 康复 养老 成本 养老 - 3 - 强势学习坐标 势能落差诊断方法 传统业务创新业务 单要素引导 （住宅） 多要素支撑 （旅游） 大公司聚合 （工业） 大都市超越 （综合） 战略坐标 单要素引导性 (农业成本-住宅地产) 种植地产与加工区 多要素支撑性 (工业配套-旅游地产) 观光农业与吸引力 大公司聚合性 (产业整合-工业物流） 太阳能与立体农业 大都市超越性 (城市再造-老年服务) 村民搬迁与城中村改造 第一章：产业坐标公司战略位势的对标分析 农业地产 的多模式 武汉 奥山 VS 诊 断 坐 标 贞元 控股 美国 基金 东莞 横河 蓝莓 产业 - 4 - 养老地产产业价值链 概念：专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代 气息的老年人住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。 配套与条件是根本 选选址是规规划的先决条件 选址决定了房地产产 品的自然环境 、人文环境、经济环 境。由于老年 人生理与心理的特殊性，选择环 境 质量良好、交通便捷的场地，是规 划的先决条件。 配套设设施体现现关键键功能 由于老年人群生理、心理需求的特殊 性，医疗、休闲等配套设施是否完 备极大程度上影响着老年人的购买 决策以及入住之后的满意度。 策划和政策是优势优势 面对我国进入老年化社会， 老年人生活问题 已越来越被社 会所关注。国家民政部及地方 各级民政部门鼓励开发商从 事老年人住宅的开发。 河南河南采用养老服务机构建设 用地可划拨；多项税费可减 免；贷款条件放宽、利率优 惠等政策鼓励开发商开发老年 住宅地产。 运营营与管理是关键键 老年地产不同于一般住宅地产 ，出售的不仅是住宅，还包括 医疗、养生、教育等一系列配套 服务，这些配套服务才是老年 人群对老年住宅的关键需求， 也是开发商的卖点所在。因此 ，销售完毕后还需要长期的运 营管理，这关系着大量配套设 施与服务能否良好运作，所以至 关重要。老年地产的运营与管 理需要强有力的人力资源的支撑 ，是对地产商管控能力的一大 考验。 - 5 - 和君创业从房地产开发角度将养老地产分为五种类型，每种 类型的产业链竞争焦点如下图： 图示： 老年房地产产业价值链竞争焦点 - 6 - 根据老年人群的生理、心理需求，和君创业归纳出老年人群 对住宅功能的八种需求 居 住 康 复 交 流 亲 子 娱 乐 教 育 休 闲 度 假 投 资 成 本 型 康 复 型 交 流 型 富 豪 型 休 闲 型 老年住宅八大功能 各老年地产类型对应老年人群需求度 - 7 - 在中国，养老地产还是一个新领域，产业尚未成熟 从已建成的老年公寓来看，存在数目少、规模小、分布地区不广等问题。1 我国现有不同规模的老年公寓800家，规模都比较小，很多城市的老年公寓建设尚处 于启动阶段，北京市仅有几家房地产公司对这种新型房地产商品类型进行了调查摸 底，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。 市面上现有的老年公寓品质层次较低。2 一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区 不仅规模小，配套设施不齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以“老年公寓”之名 进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年住宅相 去甚远。 即使是专为老年朋友开发建设的老年住宅单在物业管理方面也存在不足。老年住宅 开发完毕后的经营不仅是一般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要 体贴入微的服务态度和质量。而大多开发商或物业管理单位对老年住宅的管理却是 泛化、片面化，往往只流于形式，不能进行深入的管理。 - 8 - 在中国，养老地产还是一个新领域，产业尚未成熟 从行业生命周期看，我国养老地产还处于幼稚期。3 老年地产在国际上很早就被提出，如今，美国、日本、新加坡等国的老年地产已经 相对成熟。但在中国，长期以来由于传统的家庭养老观念以及购买力的制约，老年 地产在近十余年才开始兴起，目前仍处于幼稚期。 养老地产 - 9 - 但中国养老住宅的需求正在快速增长，对养老地产的投资在 未来有着广阔的市场 现实的市场人口购买力购买意向 截至2009年，我国60岁以上 老年人口已达到1.67 亿人， 占总人口的12。 按照联合国规定，在每个国家 或地区的人口中，60岁及60 岁以上老年人口占总人口10% ，或者65岁及65岁以上人口 占总人口7%的社会，即被认 定为进入老年社会。 按此标准，我国已经完全进入 了老龄化社会。 123 人口 2000年国家有关部门通过 调查和分析预测，到本世纪 一十年代末，中国退休劳动 者一生的积蓄总和相当于全 国国内生产总值的1/3 另据中国老龄人协会估计， 中国老年人消费约每年 3000亿人民币，而且随着 老年人消费观念的逐步转变 ，其消费数额还将得到进一 步增长。 购买力 在“计划生育”的浪潮下，中国“养 儿防老”、“三四代同堂”的观念和 家庭组合在不断发生变化，而小 型“核心家庭”、“三口之家”的比 重在不断上升。独老户的比重不 断上升。 传统的家庭养老和消费观念已不 再适应日益增长的老年人对晚年 居所消费的要求， 许多60-70岁 的老年人养老观念已发生明显改 变， 具有强劲的需求。 购买意向 - 10 - 但中国养老住宅的需求正在快速增长，对养老地产的投资在 未来有着广阔的市场 目前中国很多大城市老年住宅的有效需求每年至少数十万平方米， 全国仅有 800多所老年公寓、社区，远未能满足社会养老需求， 发展空间十分广阔。 如果仅3%的老人能在社会设施中养老， 全国就将有420万老人进人老年公寓或 老年住宅安度晚年， 就需要建造8万到10万所老年公寓及住宅， 投资总额便是 900-1000亿元， 加上其他设施设备等， 其商机将达到1200亿元。 - 11 - 我国现有养老地产模式分析 “社区+医院+地产”模式台湾长庚养生文化村 典型特征 ：以长庚医院雄厚的 医疗资源为后盾，建成了全球最 大的银发地产社区 长庚养生文化村入住流程 模式评析 1.是全国首家推行会员制新型 养老模式的国际敬老院，它 开创了敬老院与俱乐部相结 合的崭新模式； 2.将传统文化与现代养老敬老 事业相结合，创立了中医药 健康养生新模式； 3.山庄的环境及文化氛围，独 具中国传统特色。 - 12 - 我国现有养老地产模式分析 会籍制的养老俱乐部北京太申祥和山庄 典型特征 ：采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿 、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老 院 模式评析 1.是全国首家推行会员制新型养老 模式的国际敬老院，它开创了敬 老院与俱乐部相结合的崭新模式 2.将传统文化与现代养老敬老事业 相结合，创立了中医药健康养生 新模式 3.山庄的环境及文化氛围，独具中 国传统特色。 - 13 - 我国现有养老地产模式分析 异地养老模式 异 地 养 老 异地模式代表案例典型特征模式评析 异地购房 海南、大连、 青岛等地部分 楼盘、北京银 龄公司 以养老为目的的异 地购房 “异地养老”是我国目前正在探 索的新型養老模式。它体现了 老人养老能力的增强、养老观 念的更新和养老需求的多样化 。从国内外经验 看，“异地养老 ”应该 遵循经济规 律，实施政 府扶持、市场化运作的发展模 式。“异地养老”是一个复杂的社 会工程，不仅包括为老人提供 集中养老的居住环境，还包括 一系列的配套服务，如老年人 保险、房产转让 抵押、养老信 息中介等，所以，它的完善成 熟需要一个漫长的过程。 “候鸟式”养老 大连的互动式 异地养老服务 中心 不同城市老年公寓 之间的置换式异 地度假养老 “季节性”养老 天津的泰达国 际养老院 炎夏和寒冬住到养 老院，春秋回到家 中 海外华人回 国养老 新加坡华人、 北美的购屋旅 游团 炎夏和寒冬住到养 老院，春秋回到家 中 - 14 - 我国现有养老地产模式分析 度假基地连锁养老模式 连 锁 地 产 模 式 代表案例典型特征模式评析 北京金港家苑 以北京为中心，把对老人的服务模式推 向全国，在经济较发 达的沿海城市，风 景优美的旅游胜地，如上海、海口、衡 山、成都、桂林等地设立分部，届时入 住老人可在全国各分部异地居住，旅游休 闲，度假养老。 是一种将养老和度假旅游完 美结合的一项全新产品。它 以基地连锁 的扩张 形式来完 成整体运作，以统一的经营 模式、全包式的服务，高性 价比的度假养老产品赢得客 户，与其他度假产品不同， 它的特点是针对 老年人养老 需求的，是高品质的度假养 老，前景将十分广阔。 江苏生态农 庄养老连锁 江苏休闲农业 基地，在长三角地区建立 连锁 模式，实施“异地换房、一卡通行” 。 在旅游淡季时，餐饮、住宿和娱乐设 施 往往处于闲置状态，城里老年人只要花 费正常价格的1/5左右，就可以到休闲农 业基地一边度假，一边养老。到了旅游 旺季，老人们就可以回城和家人团聚。 - 15 - 我国现有养老地产模式分析 分时度假式养老浙江城仙居 经营模式：公司在生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统 一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房 子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间 30年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。在30年使用期内，联众 公司把这些房间用于休闲产业。“城仙居”的客人只需花5-6万元，就可以获得其中一 间房间30年的居住权。在这30年中，投资者可以定期或是长期居住，也可以请联众公 司代为出租，获得租金收益。 连锁地产异地换住：公司还提供了一个会员交换平台。天目山“城仙居”的主人 ，可以根据自己的喜好，到莫干山的“城仙居”小住几天，到黄山的“城仙居”住个把 月，到千岛湖的“城仙居”住一阵子。而且，这种易地居住是免费的。 模式点评：分时度假式养老是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种 将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济 学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源 共享。但在我国，尚处在萌芽状态的分时度假模式，我们认为，可以有一些作为，但不 具有普遍意义，且利润不高。 - 16 - 我国现有养老地产模式与养老地产类型的对应 成本型 老年地产 康复型 老年地产 交流型 老年地产 富豪型 老年地产 休闲型 老年地产 “社区+医院+ 地产”模式 会籍制的养老俱 乐部模式 以房养老模式 异地养老模式 度假基地连锁 模式 分时度假式养 老模式 - 17 - 安阳市老龄化速度加快，但所呈现的特征显示，这一部分目 前购买力有限，发展规模受制，养老地产开发难度较大 年 份 总 人 口 （ 年 末 ） 0-14岁 15-64 岁 65岁及 以上 人 口 数 比 重 人 口 数 比 重 人 口 数 比 重 199 0 476. 03 147. 33 30. 95 303. 04 63. 66 25. 67 5.3 9 200 0 516. 11 132. 35 25. 64 351. 09 68. 03 32. 67 6.3 3 200 5 520. 05 106. 76 20. 00 391. 28 73. 30 35. 76 6.7 0 200 6 521. 96 101. 26 18. 87 397. 28 74. 03 38. 10 7.1 0 200 7 518. 62 101. 41 18. 80 398. 64 73. 90 39. 38 7.3 0 200 8 521. 40 102. 22 18. 86 398. 54 73. 53 41. 25 7.6 1 单位：万人 资料来源：安阳市统计局 “空巢老人”快速增加。2008 年，“空巢老人”户占有65岁 及以上老人的家庭户的比重为 38.86%，在农村,2008年这一 比率达到了42.59%。 单身老人比重高。2008年65岁 及以上的老年人口中，单身老 人比重达到了9.86%。 农村老龄化速度明显快于城镇 。特别是进入2000年以来，随 着农村劳动力快速向城市转移 ，到了2008年，农村的65岁及 以上人口比重更是达到了 8.20%，城镇为6.89%。 - 18 - 根据养老地产在中国的发展历史与趋势，2033年“人口黄金 期”结束之前是探索并实践养老地产的关键时期。 从我国房地产行业进入 复苏期的1986年至1999 年进入老龄化社会，这 一阶段是老年地产萌芽 阶段。 在这一时期中，人们还没意 识到老年社会的到来及其影 响，老年住宅还