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文档简介
金林时代广场塔楼 营销策划初步探讨 香港智尊机构盛凯地产顾问 一、宁乡在售楼盘成交客户分析及对本项目的启示 1、宁乡在售楼盘成交客户共性分析 2、典型个案(大玺门御玺国际)成交客户分析 3、对本项目的启示 二、本项目市场定位的初步设想 1、形象定位 2、功能定位 3、客户定位 4、价格定位 5、案名建议 三、本项目营销策略构想 1、整体营销策略 2、客户积累策略 3、市场推广策略 四、产品优化建议 五、盛凯营销优势及营销团队搭建初步设想 六、取费标准 内容框架 一、宁乡在售楼盘成交客户分析 及对本项目的启示 K1:客户来源户籍仍以本地户籍为主,部分长沙市回宁 乡置业客户,有少部分外地在宁乡做生意的置业者,主要 是福建、广东、江浙一带人居多。 1、宁乡在售楼盘成交客户共性分析 (图表数据系实地踩盘数据估算) 项目名称主力客户身份特征 大玺门 1.个体经商户 2.企事业单 位管理层 3.公务员 4.医生、教师 新宇城南嘉园 1.周边居民 2.企业员 工 3.医生、教师 4.个体经商户 水晶郦城 1.个体经商户 2.企事业单 位管理层 3.公务员 4.医生、教师 玉龙国际花园 1.公务员 2.个体经商户 3.企事业单 位员工 嘉城花园 1.教师 2.公务员 3.个体经商户 4.企事业员 工 滨江新外滩 1.个体经商户 2.企事业单 位管理层 3.公务员 4.医生、教师 K2:客户构成宁乡由于从商人员较多,所以主要购买的 群体身份是由个体经商户与公务员组成。 项目名称主力客户年龄区域比例 大玺门253520%30% 355550%80% 新宇城南嘉园253530%40% 355560%70% 水晶郦城253520%35% 355550%70% 玉龙国际花园253530%45% 355550%60% 嘉城花园253530%40% 355560%70% 滨江新外滩253520%30% 355550%80% K3:客户特征宁乡市场上目标客户群体年龄大概主 要在2555岁之间,其中又以年龄在3555岁之间的 为主力购买点。 K4:客户其他综合特征: 从文化背景来看,除个体经商户外,其余职业购房者 ,一半以上文化水平在大专以上; 家庭情况以三代同堂为主,且由于县城特殊人员架构 问 题,大部分家庭都有多个子女; K5:需求特征:户型需求主要集中在三房,面积从110140 ,其次是两房,面积从90100,由于很多宁乡人之前 都有自建房,所以四房以上的户型相对在市场上较难销, 面积在150200以上。 2、大玺门御玺国际成交客户分析 K1:客户来源项目周边区域客户是大玺门御玺国际 的主要成交客户。 K2:购房用途在当前市场环境下,成交客户以自营 客户为主,投资性需求较少。 K2:信息渠道户外是客户获知项目信息的最主要渠 道,可见户外广告在营销中的重大作用。其次是路过 ,说明地盘包装对于客户的巨大吸引力。 对本项目营销的启示 结论一:宁乡仍然是个相对局限的市场,区域内客户是本项目的 核心目标客户; 结论二:自营性需求是当前市场环境下的核心主流,投资型需求 正在萎缩; 结论三:中大户型的90-140平米的两房三房是需求的主力。但从 大玺门御玺国际(主力面积30-50平米,销售均价2700)的成交 情况来看,通过正确的市场定位及广告引导,区域位置优越、中 小面积、低总价的产品仍然具有非常大的市场潜力; 结论四:营销推广渠道上,做好户外广告及地盘包装工作,对于 吸纳客户至关重要。 二、本项目市场定位的初步设想 项目初步分析 沩水之滨,城中之核。 北靠步行街,南靠319国道,西接人民北路,东临沿河风光 带及沩江,交通方便,配套齐全,为宁乡最为繁华的地段, 具有着极高的商业价值和居住价值。 大玺门 地理位置 城市综合体,区域代名词 金林时代广场位于人民路与楚沩路交汇处,是2005年宁乡县政 府招商引资重点项目之一,2006年宁乡县政府重点建设工程。 商场将建成一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化商务为一体 的大型购物广场。目前是宁乡目前最高档的广场,是宁乡城市 的商业形象窗口。 目前的现状而言,金林时代广场在宁乡 商业中创造多个第一: 宁乡目前单体商场投资额度最大的; p宁乡单体商场面积最大的; p宁乡商场功能最齐全的; p宁乡商场配套设施最好的; p宁乡唯一一家有地下停车场的; p六是宁乡商场中电梯配置最多的; p七是宁乡商场里唯一有室内步行街这 加之这里位处宁乡核心商圈的中心地段 , 项目分析 产品分析 定位 项目规划为公寓,办公性质要优于居住价值,投资价值 好于居住价值,功能上可商可住。 项目定位以中小面积的1*1、1*2、2*2、3*2及少量大面积3*2 ,4*2。从纯居住的角度看,该定位与当前宁乡住房主流消费 人群需求面积有一定冲突。从综合用途分析,其将有利于提 升单价的议价能力。 功能 优势在于低总价,户型本身无多大亮点和优势,且南北不通 透。 户型 营销启示 项目地理位置 项目分析(本体条件) 产品分析(本体条件) 本项目 定位初步设想 形象定位 功能定位 客户定位 价格定位 定位 分析: 本项目在产品线上最大的直接竞争对手将主要是大玺门的御玺 国际,而其定位为国际公寓,在功能上定位为办公、居家、仓 储、出租、度假五合一的综合功能,目的在于扩大目标客户群 ,而其面积线在30-50平米,也利于其既打投资牌又打自营牌 ,很好的支撑其快速消化。但其致命的问题是其产权只有40年 。对于本项目而言从整体体量上来说不如大玺门,前期推广上 大玺门更加具有优势。因此,我司认为,本项目必须在市场定 位及功能定位上寻求差异化。一方面,要考虑客户面的相对集 中;另一方面又要考虑客户面过于狭窄对于客户积累的不利。 因此,在市场定位思路上,我司建议要有高于御玺国际的形象 气势;在功能定位上,要比其更加专业性,坚持走商住结合的 路线,但在硬件配套上要有支撑的相关要素。 大玺门 御玺国际 形象定位 沩江曼哈顿CBD生活样板区 Wei river Manhattan cbd life model area 阐释: 相似点:沩江之滨,宁乡北大门及宁乡商业、商务 、金融、生活的繁华之地,同样也是宁乡的一扇窗 。曼哈顿双塔和自由女神同样是纽约的标志和窗口 。曼哈顿也是纽约最为繁华之地,纽约城市CBD,联 系在一起,二者有异曲同工之妙。 cbd生活样板区:CBD,办公;生活,居家。二 者融为一体。 营销目的:将项目形象拔高,从而使项目在形象上 站在竞争对手不可企及的高度。直接打压御玺国际 。 目标消费者:在消费者心目中形成一个对接。“面 子”,洋气,档次。 金林时代广场VS曼哈顿 功能定位 商住一体,国际商务公寓 阐释: 在功能定位上尽量进行简化,即:办公和居住两种功能,在广 告导向上区别于大玺门之御玺国际。项目的差异性在于国际商 务公寓的概念比御玺国际更有优势。因此,在硬件支持上要强 调其价值感,如入户大堂装修档次,公共走廊等要高于竞争对 手,另外在附加值上要考虑增加光纤入户,新风系统,IC卡门 禁(刷卡入户)系统,直饮水系统,以形成四大卖点,一个展 示区(入户大堂),从而支持国际公寓概念,打击竞争对手。 客户定位 定位 本项目客户定位主要考虑宁乡城区客户,兼顾一 部分长沙回乡置业客户。重点对象为大西门商业 圈,步行街,一环路个体经商户企事业单位管理 层、公务员、医生、教师。客户置业目的以投资型 客户和自营型为主,客户比例约10%比90%。 客户定位依据: 主要依据为本项目的产品定位及宁乡其他在售项 目的客户成交数据。 价格定位 项目名称最低价均价最高价 大玺门 2300元/2700元/3100元/ 新宇城南嘉园 1098元/1330元/1580元/ 水晶郦城 1980元/2680元/3300元/ 玉龙国际花园 1680元/2400元/2900元/ 嘉城花园 1830元/2100元/2600元/ 滨江新外滩 1880元/2480元/2980元/ 从宁乡在售楼盘的销售情况来看,均价普遍在2500左右,而本项目最有 竞争力的项目大玺门售价为2700元/平米,且在达成该均价后销售速度出 现一定程度的下滑。通过对大玺门操盘的实际经验,3000元/平米是道坎 。我司根据对项目的判断,我司认为在当前宏观大的市场环境,以确保销 售速度和资金回笼为第一要素,同时保持相对较为合理的利润空间。因此 ,我司对价格的定位为: 2800-2900元/平米 表1:宁乡主要项目销售情况 案名建议 金林银座 金林蓝钻 金林国际 案名选择上,建议偏商务方向,兼有大气、时尚。利于提升形 象,抬升价格和广告炒作。另外,必须将裙楼金林时代广场 名保持一定的连贯性,又要突出二者的区别,避免过于商业化 ,而给人档次低,居住氛围差的错误联想。案名建议: 广告表现意象(黑金效果) 在项目形象树立上区别于当前宁乡市场上其他项目以蓝色,紫色、绿色、 橙黄色为主流的广告,建议以黑色作为主题基调,辅助金色作为广告主导 方向。 三、本项目营销策略构想 对于本项目而言,营销工作面临几个不良形势一: 形势一:整体市场疲软,房地产宏观局势有进 一步下行风险; 形势二:当前的市场消费,以刚性住家需求为 主,投资型需求为辅。而本项目投资价值和办 公价值明显要大于居家价值。 形势三:宁乡市场下半年面临集中放量的局面, 市场推广可能相对集中。而市场热点过多,给本 项目推广制造麻烦。 整体营销策略 结合当前的营销形势,从大玺门的营销经验来看,“强引导 ,强销售,强包装,强行销”的方式在宁乡市场营销中取得 了奇效,在短短10天时间蓄客200来批。因此,本项目我司 在整体营销策略构想上,主要考虑抓四条线: 一条线:形象线,向市场传达高形象、高品质、中价格的形象,广 告表现上别具一格。 二条线:卖场线,地盘的引导和包装系统与销售控制能力,案场实 行三主管,三小组的竞争机制。 三条线:行销线,通过行销线来弥补现场销售的不足。 四条线:团购线,前期销售实行走出去的企业团购方案,后期攻关 销售采取或者应对可能的降价潮价格战,实行小团购优惠。 客户积累策略 从宁乡市场的购房消费来看,客户积累措施中的卖卡方式已 经被普遍认可和接受,而在具体操作上,平铺的卖卡优惠与 爬坡式的卖卡优惠对客户的引导作用差距较大。我司主张本 项目客户积累方式为两种: 方式一:针对坐销和行销客户,采用爬坡式的认筹策略。 方式二:针对团够客户,采用控制房源,即来即买,打包折 扣的方式(达到一定额定数量团购客户优惠额度不一样,但 是为统一折扣,无其他优惠)。 市场推广策略 1、推广方向 产品入市,我们究竟卖什么?根据对客户定位的初步判断, 我司认为由于大玺门御玺国际、湘江国际、锦绣兰亭的存在 ,使得区域内内部竞争异常激烈。作为沩江滨江物业及大西 门地段优势已经不复存在。因此,在推广主题上强调产品差 异性更加有利。即卖产品本身,通过强化和挖掘国际商务 公寓,树立优势。 卖点整合: 高人一等的概念占位沩江曼哈顿CBD生活样板区 商务配套光纤入户,新风系统,IC卡门禁(刷卡入户)系统, 直饮水系统 可变空间框架结构,随意组合。 2、怎么推? 抛出概念炒作项目展示产品 (商务公寓) (项目优势) (工法样板房) 宁乡首个现代化国际商务公寓 沩江曼哈顿CBD生活样板区 四、产品优化建议 (本产品优化建议主要从功能布局的合理性提出建议 ,因无尺寸,主要根据目测判断,具体调整需要根据 结构及最终尺寸标准确定) 此墙往西移300mm,主 卧室应该比次卧室大. 主卧室门调整到红线位 置,缩短走道面积,增加 主卧室内使用面积,也 便于主卧衣柜摆放. 床头应该靠此位置,( 余同) 根据图纸比例看,这 道墙可以往上面移, 减少走道面积,增加 卧室使用面积, 储藏室可以改为主卧 卫生间,原主卧卫生 间可以做书房,形成 2+1房型 三房两厅(96平米) 厨房和卧室的位置对 调,这样便于动静分 区,干湿分离.厨房离 餐厅也更近. 卧室进深太大.可以 考虑增加衣帽间和阳 台,形成主卧+阳台+ 衣帽间+卫生间. 提升本户型的档次 餐厅移到此位置.空 间相对独立,不占用 走道. 四房两厅(157平米) 卧室进深太大.可以 考虑增加衣帽间和阳 台,形成主卧+阳台+ 衣帽间+卫生间. 提升本户型的档次 厨房和卧室的位置对 调,这样便于动静分 区,干湿分离.厨房离 餐厅也更近. 阳台面积过大,适当减 小,增大客厅进深. 三房两厅(126平米) 1、建议原卫生间位 置和洗手台一起改为 开放式厨房; 2、原厨房位置改为 卫生间 卧室门从这里进 厨房门从这里进 两房两厅(78.1平米) 建议原餐厅可以改 为厨房加餐厅,小户 型厨房和餐厅面积 没必要这么大; 原厨房可以改为 多功能房,形成 1+1房型 一房两厅(53平米) 该户型整体布局要调整,但需要根据具 体的平面结构进行优化 建议调整门的开口 方向,风水上进行 对冲规避处理。 一房两厅(51平米) 厨房没有,建议在 此位置设西厨+小 餐厅。 客厅增加一个阳台 ,满足最基本的功 能要求. 一房一厅(34平米) 五、盛凯营销优势及营销团队搭建初步设想 长沙盛凯房地产顾问有限公司是著名房地产顾问企业-香港智尊机构在湖南省的业务执行单 位。 公司成员80%具有大学本科以上学历。从事房地产服务的工作年龄平均为7年(时间最长的为 17年)。主要专业人员大都来自香港、上海、深圳等地知名房地产顾问机构,具有丰富的从 业经验和众多的成功案例。 香港智尊机构是一家总部设在香港、在上海等地设有分支机构的大型房地产投资与顾问机构 。公司坚持走专业化、规范化的发展道路。在广州、深圳、成都、重庆、上海、昆明、秦皇 岛、遵义、海南、沈阳、烟台、徐州、郑州、呼和浩特等地为房地产商提供过专业服务。公 司还在重庆市自主经营LG电视休闲频道。 公司简介 服务目标实现发展商品牌、发展商项目品牌与项目效益的三赢! 运作模式遵循组织高效率、管理有效幅度、责权利结合、以目标为任 务、稳定与适应、集权与分权以及分工与合作八大
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