无锡人民路商铺方案.pptx

人民路商铺 基于SWOT方法的分 析 目录content W-劣势 1.商业市场环境下滑 2.商铺自身天然缺陷 S-优势 1.核心商圈交汇 2.区位优势明显 O-机会 1.政策扶持效应 2.周边业态成熟 T-威胁 1.周边环境需养 2.产权年限偏少 1 战略分析 1.ST-SO-WO-WT战略分析 2.方案结论 S优势 2 本项目处在人民路商圈，并受多个商圈辐射，往西毗邻无锡市区核心崇安寺-苏宁商圈；向南紧 挨无锡传统商业特色街区崇宁路商圈；往东可接南禅寺商圈；向北是无锡最成熟的东门保利商 圈。 东门-保利商圈 崇安寺-苏宁商圈 南禅寺商圈 崇宁路商圈 S优势 3 0304 0201 周边居民住宅 密集，新老小 区环绕其中， 有映山华庭、 田基浜、熙春 新村等多个小 区。 交通便利，有 地铁一号线的 东林广场站往 纵深辐射，门 前多条公交线 路交汇。 商务办公人群汇 聚，写字楼鳞次 栉比，有光大银 行分行、优族联 盟、佳城国际等 中高档楼宇。 多商圈 交汇地，人 流量大，日 均人流量可 达5-10万人 次 04 W劣势 4 自2008年金融危机以来，无锡商业地产开始出现下滑趋势，以崇安寺商圈商铺为典型开始出现泡沫化危机， 加之电子商务对实体零售业的冲击，导致大批的关店潮。受此影响，不论是一级市场还是二级市场，商铺销 售面积开始减少，价格出现下滑。商铺租赁市场价格持续走低，以崇安寺一期为例，2008年的租金水平大概 在1.5-2万/年，目前的租金水平只能维持在0.5-1.2万/年，这直接导致商铺投资的收益率直线下滑。 随着金融证券市场的复苏兴起，可选择的投资项目越来越多元化，使得商铺买卖的客户群体进一步被分流。 无锡商业地产供大于求，已经进入了买方市场。 无锡主要商业区租金售价水平 W劣势 5 商铺自身面积是260平左右，上下两层，双层店面通用性不是很强；店面自身条件对业态的选择有很大 影响，由于楼上有居民，使得目前最为活跃的餐饮业态受限；店面前面人民路是双向车道，但是并没有 横向人行道，使得消费人流的来往不便。 O-机会 6 周边业态成熟，服装、办公、金融、医疗等业态相互配合，使得街区的业态布局较为合理，从而可以 稳定租赁价格；目前人民中路已经列为无锡市重点发展街区，将以人民中路为核心，扩容无锡的商业 步行街。 T-威胁 7 由于之前人民路修地铁封路，导致整个街区的商业环 境大受影响，加之对面包括旁边的优族联盟店面目前 空置率比较高。 按照目前的租金和市场，商铺的买卖 将很难有合 适的定价来体现商铺的价值。 项目产权还 剩20年左右，直接影响商铺的投资回报率 ，在一定程度上折损了项目的价值；在交易方式上， 如果选择产权 交易，将会产生不菲的税费。 环境 价格 产权 战略分析 8 SOSO 抓住机会 乘势而为 WTWT 弱化劣势 规避风险 WOWO 挖掘潜力 弥补弱点 STST 发挥优势 警惕威胁 战略分析战略分析战略分析战略分析 1.利用成熟的市场环境，充分发挥项 目的价值 2.建议：根据目前的市场环境，应当 在销售的同时，尽快将项目出租出去 ，不仅可以产生相应的收益，而且可 以盘活资产。项目的租赁可以在很大 程度上提升商铺的买卖价值，汇聚人 气，增加潜在的买卖客户。 减少项目自身问题所带来的损失， 避免两种不利因素的叠加，充分发 挥上述三种战略的作用。 1.深挖项目自身的潜力 2.弥补缺陷带来的损失 3.解决之道：配合周边业态的布 局，租给品牌形象较好的企业， 为商铺自身镀金，为以后的销售 和租赁奠定良好的基础。 1.充分发挥商圈和区位优势 2.警惕项目天然带有的威胁 3.解决之道