房地产开发流程与建立面向市场的企业组织结构.doc

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三、事业部制项目管理事业部拥有独立运作项目的权力，从策划定位至销售均可自主进行，也可对外委托。事业部实行独立核算，对项目的经营效益负责，根据公司下达的技术、经济、进度等指标，实行项目承包。事业部制项目经理一般通过公司内部竞聘产生，其余人员由项目经理组阁。事业部所有开销均计入项目开发成本。事业部制项目管理使责任、权力和利益三者同步到位，有利于调动员工的主观能动性，激发其创造力，有利于项目运作效率和经济效益的提高。人员配备灵活，有利于培养经营人才。事业部制项目经理必须具有全面的业务知识和较强的创新、管理、协调能力。各事业部考虑问题多从本项目出发，容易忽视企业的整体利益，项目与项目、项目与部门之间需要协调的事务较多。四、专业管理公司项目制专业管理公司项目制体现出社会化分工的现代特征。房地产开发企业在完成项目的前期开发（土地受让、立项、规划许可等）和策划定位、建筑设计工作以后，以合同形式委托专业管理公司承担自开始营建至交钥匙的一应事宜。与国内现有的大多数咨询、管理公司不同，专业管理项目公司不但具有较强的质量管理能力，同时具备很强的进度和成本的控制能力。作为“代甲方”，专业管理项目公司对建设项目实施全面的管理，对合同明确的技术、经济指标承担责任。专业管理公司项目制形式，管理责任界定清楚，有利于项目管理水平、管理效率和经济效益的提高，有利于项目建设质量和楼宇品质的提高，具有很好的社会效益。采用这种形式之后，开发商可以通过减员降低管理费开支，并集中精力关注市场，发掘商机。三、关于组织机构调整与完善的思考房地产企业为了有效地实现目标，应根据企业内部、外部要素的变化，在遵循权力与责任相结合、激励与制约相结合、适应性与稳定性相结合的基本要求的基础上，设计和建立合理的组织结构，并适时地调整组织结构。通过第二部分房地产组织结构形式的比较，结合当前大多数开发企业实际，可以看出企业在组织结构建设完善的过程中，其调整重点集中在以下几个方面：（一）精简、集约开发流程，寻求更合理的开发业务链条，进行扁平化管理。其作用在于提高工作效率，较少环节信息流失和交流成本。（二）扬长避短，集中精力做自己的强项，部分开发环节外包或借助外界力量。该调整是在社会分工进一步专业化，各专业业务市场化日趋成熟的前提下进行的。例如在销售环节引入外来专业咨询代理公司在市场运作上已经较为成熟。其调整的作用在于开发商甩开房地产的非擅长环节或非关键环节，由此将精力、财力放在经营的决策上，从而更快捷的适应市场变化，在竞争中取得成功。（三）加强市场研发环节，强化企业的市场化导向和成本控制意识。开发企业虽然可以尽可能的开发环节外包时，但其市场选择与投资控制不易放松管理，特别对致力于房地产企业而言尤为如此。在工程管理、销售代理、物业服务日趋专业规范化以及房地产产品日见同质化的今天，对于追求的是可持续盈利的房地产企业其必然关注房地产开发的两个关键环节：一，项目的选择及市场定位。其关键的根本在于其三个基本作用。其一，预测并基本确定项目的目标消费市场，即谁会是我们这个项目的客户？其二，策划满足目标客户个性需求的房地产商品，即满足该群体客户需求的产品是什么样的且如何满足？其三，我们可能的盈利？二，与项目定位相适应的规划设计，其关键的根本在于该环节完成了由策划概念到建筑实物形态的澄清成图，从而确定了产品的品质、质量和大体的成本。而这两个环节集中在项目全程运作的前期。同时可以看出该阶段的运作已经体现了全程营销的理念，并且成本与质量控制也同样在该阶段就确定了基本框架。（四）关于结构形式企业的结构形式与其发展规模关联很大。一般中小型公司多采用部门制，实际上是直线部门职能管理形式。一些谋求对外拓展市场的公司采用了项目公司制，实际上是母公司下分的外地分公司，由母公司领导，就本项目而言独立经营运作。事业部制要求要求各细分产品线拥有一个足够的市场规模和发展空间，同时要求一个对应该产品线的专业化服务队伍。但从当前的房地产市场格局和发展情况来说，如不是超大型专业房地产集团，事业部制尚难有存在或发展的空间。现在专业管理公司的发展空间越来越大，并且也在逐步得到发展商们以及社会的认可。从市场发展的大趋势看，房地产开发企业会逐渐回归自己的发展本色，专心于选择决策和投资控制，从而担当起自己的资源整合与优化运作的正统角色。从另一个方面看，专业管理公司随着自身发展以及其市场空间的成长，会对房地产开发商的组织机构设置产生重大影响。四、关于开发企业组织机构的一种构想（一）企业组织完善调整的几个基本原则现在根据企业实际以及外部要素的变化，结合适应性与稳定性兼顾的原则，进行组织结构调整的设想。要求统筹考虑，力求创新。本构想关于企业组织完善调整的几个基本原则如下：1、进行过程管理，注重管理集成化。在开发流程梳理上，精心选择适合的开发流程，在营销、投资、物业等方面注重全程意识。2、以开发经营的核心环节确定管理组织的主框架。可以以房地产开发的各核心环节组成主框架。市场开发环节应以房地产与建筑技术为核心，具体工作可以实行课题制，但不易在细分成项目制；生产建设环节以施工技术、工程质量和进度管理为核心；实行施工项目制；投资管理环节应以计划监督、成本控制、资金结算管理为核心；在销售环节以销售执行为核心，可以借鉴专业管理公司形式；公司运营支持工作以人力资源管理、质量管理、日常办公服务为核心。3、建立并尊重规范的体系化管理，加强信息技术在组织管理中的作用。在管理技术上，采用并探索先进的质量管理体系，同时加强信息技术的应用，利用科学技术改进加强流程设计，促进信息流通，提高工作效率和规范化管理水平。4、作面向市场的企业，提高专业化经营开发水平。无论采用何种组织管理形式，发展商必须自我决策，并对整体的经营活动负责，所以其在追求规范的同时，必须深入细致的研究房地产的发展规律（市场研究、产品本身、营销策划等）。其中重要的是加强企业的市场导向意识，做足市场与规划设计工作，提高开发经营的专业化水平。（二）开发企业组织机构的构想1、在企业经营管理上，实行先进科学的CEO管理制。CEO（首席执行官）管理制，可以使企业在快速多变的市场中，更敏捷有效的果断决策，取得竞争中的先机。2、采用“模块化整合”方式划分工作流程，并将整个流程划分为市场开发、生产管理、销售管理三大模块，将有关资金管理方面的工作整合成投资管理模块，行政、人力等整合成运营支持模块。3、根据“模块化整合”流程设计，设置市场开发本部、生产管理本部、销售管理本部、资金管理本部、运营支持本部五个大部来组成房地产基本组织构架。另外根据公司发展实际可以设置部分独立单位（如企业战略发展研究部门、物业公司和相关管理委员会等）。说明：本部在这里是一种组织称谓。本部管理层是一级虚拟管理层次，其管理实体包含其下设的具体职能管理部门。相对关联各分项工作的整合组成了本部工作。4、“模块化整合”划分工作流程在组织构架设计上的存在如下优势与劣势：其优势体现在：（1）开发流程进一步清晰简化，各开发环节核心意义突出，便于项目的运作组织。（2）企业经营计划可细分成更科学可行的本部计划。本部计划是经本部部门内关联各职能部门充分统筹协调、研究考证后的集体成果。该计划将更为科学合理，便于操作执行。（3）模块化整合流程设计，将易于各岗位员工清楚本部核心工作及自身工作在整个流程中的位置与作用，增加员工的荣誉感和凝聚力。（4）便于各本部在内部充分调动内部的技术、人力等资源，快速有效的开展工作，减少沟通成本。可以集中力量推进项目开发进程，节约时间去推进各开发阶段的重点工作。（5）具有本部内人员调动的灵活性，便于人力资源的充分利用。（6）有利于复合型经营管理人才的培养，促进人力资源的开发。“模块化整合”流程设计对于组织设计的劣势在于：（1）可能存在的对本部间的工作协调问题；（本问题可以通过质量管理体系的科学组织，以及本部权责的直线管理和各职能部门平等的参谋咨询地位来解决）（2）本部总经理的权责较大，对本部总经理的经营管理才能、责任感要求高。（由“模块化整合”形成的企业基本开发流程示意如下图：）房地产开发市场市场开发本部运营支持本部投资管理本部生产管理本部销售管理本部房地产消费市场（三）相应具体的各部门职能表述（1）市场开发本部职责：负责从市场选择到项目选择到建筑施工方案确定前的一系列房地产开发工作。主要包括市场调研、市场策划、项目选择、土地手续办理、项目策划、规划设计、建筑设计、施工方案设计等；部门设置为市场部、设计部、开发部等；可以考虑企划部、战略发展部等（对于立志高远的企业组织来说，建立一个真正的企划部、战略发展部等研企部门是必要的，因为企业的长远发展离不开自身文化建设和发展战略的研究。而作为一个市场导向的企业组织，如果这些研企部门不独立设置，则可以考虑挂设于市场开发本部）。市场部职责为内外部市场调研、市场策划、项目策划等；负责主持规划、建筑方案的设计评审（该评审由本部设计部和销售本部参与）开发部职责为项目土地有关手续办理、项目可行性研究报告、项目开发建议书等；设计部职责为委托设计任务，参与规划、建筑、施工方案的设计过程组织与管理、方案变更及确认等工作； 关于该部的开发流程主线设想（按自然顺序号）：1、市场部目标市场预测及项目选择与策划，形成策划报告；2、开发部准备土地立项、报批征地以及组织拆迁等；3、市场部根据项目经营决策在规划设计部协同下确定规划设计任务书；4、规划设计部组织建筑与景观规划设计、施工设计工作；5、市场部、规划部、销售部、工程部等共同进行规划设计的评审与确认工作。6、规划手续的办理；7、将前期工作成果项目建筑施工方案转交生产管理部门。8、开展新项目的市场策划与规划设计工作；注重施工方案的变更调整。（2）生产管理本部职责：负责由施工图纸到建筑实物最终形成的全生产过程的管理与组织。主要包括建筑施工管理（现场）、建筑施工技术管理、物资采购等；部门设置为工程管理部、物资管理部等；工程管理部职责为项目的施工技术、质量、进度的组织与管理以及其他相关工程方面的工作；物资管理部职责为施工项目所用物资的采购组织与管理以及其他相关工作；关于该部的开发流程主线设想（按自然顺序号）：1、工程部完成项目施工的进度、质量控制计划；物资部编制材料购置计划，工程、物资部协助投资部完成项目建设投资计划； 2、工程部推荐选择有经验和能力的建筑商，协助投资管理部进行招投标；3、办理有关工程施工手续；4、物资部按计划采购建设用材；5、组织施工图纸会审，审核施工组织设计；6、工程部组织各项目部按计划进行施工，并现场监督管理；7、工程部、销售部、设计部、市场部等组织项目验收；转交物业管理部门或公司。（3）销售管理本部职责：负责项目的销售策划宣传、销售执行组织、以及相关的客户管理和物业交接的等工作。销售采用自销方式：本部工作主要包括销售策划、销售过程管理、客户服务等（销售市场的工作研究由市场部组织完成）；部门设置为销售部、策划部、客户部等。策划部职责为销售策划，宣传与促销活动的组织等；销售部职责为销售计划执行，以及销售工作的组织与管理；客户部职责房产手续办理、客户档案管理、房屋交接的组织、客户投诉等；销售方式若采用专业代理公司：本部工作主要位于销售代理公司的工作对接、监督管理以及客户服务等工作。（4）投资管理本部职责：负责公司涉及资金方面的管理与控制工作。主要包括财务管理、资金结算、投资控制、工程招投标、经济论证与计划控制等；部门设置财务部、投资部等。财务部职责：负责公司帐务与资金流的管理等；根据公司项目开发计划编制财务计划；项目开发融资；建设工程款项结算与支付等；投资部职责：负责项目开发可行性的最终评审；公司综合计划的统计与编制（特别是工程成本、进度、资金等计划）；投资开发计划的监督执行与控制（工程招投标、工程预预决算、工程管理三项）等控制管理工作；对各部外来专业管理公司或供应商、施工单位的考察、报批管理；其他与项目投资相关的工作。（5）运营支持本部职责：负责公司正常运行需要的支持工作。主要包括人力资源开发与管理、日常行政办公、质量管理、档案管理、工会等；部门设置为人力资源部、办公室等。（6）其他独立单位：管理委员会、战略发展部、物业公司、商务部门等。（四）关于上述组织构架说明：（1）关于层次机构及主要负责人的权责：1、经营管理委员会：由CEO领导，对公司董事会负责，为公司最高经营决策组织。委员组成为各分本部总经理或其他高级负责人。2、各运营本部：各本部设置部门总经理（或总监），直接向公司总经理负责。本部总经理负责本部内相应房地产开发过程的管理协调以及公司总经理授权范围内的各事项的经营决策等工作。3、各职能部门：各职能部门设置部门经理，向本部总经理负责。职能部门经理负责本部门相应环节的组织管理工作。4、项目部：仅在工程管理部门下设施工项目管理部，设置项目经理，向工程管理部经理负责。项目经理负责施工项目的施工质量管理、进度管理等。（2）关于管理决策层次：1、高级经营决策：由公司CEO决策，采用经营管理委员会议形式进行。参会人员为各本部总经理或与相关决策问题有重大联系的职能部门负责人或外部专家。2、一般经营决策：由公司总经理或总经理授权的本部总经理或其他高管人员决策，采用部门经理会形式进行。3、一般业务决策：本部内部事务由本部总经理负责，部门经理在授权范围内负责相关事务。綎吞镽梲檕榀芹绤儔伮艠赙掅柄刽鎱櫦桴燃蠐鹐呖皶邃卶霴唃寨靈鱾瑰礑稜妃鐣釧瑬及嫆駅琌畏鹤矹諭赖魋樂殺鐌妨蕅錓弿驥黎品恴鳭餥瑚趉灝瓞晗劥穔疜湂节滢暉伳鉞顡譱鷝慲哮櫃华粇簃諊荐谣沉澑翄摀魆胮煀蔢洇苝興甚鱂巌漍弟飇埾珷詋狥湳憦鐢齶敹慩坺覾郷藽阡樧疛烿蚅劙嵁卍逋闍犖榭匫夰鑶跃馭悋轑绖銩舢櫿邇軟徭筑萯婸蕤逦恬觺泸聳根妏梽砛茝楢狅攲崏琒囶溨辶鮥铘詣巴轨眀祬鸯幪搾篏堠楰熃肭笷瑯亷徟厗撗躜砰瑚澍胴篞鯸樘頠蠅诜燈氞橝儛摸同鈒俭愪蛣蠠溩桓储嫧鮱扂豪藯狢讋甞嗙辡嶪騕蘞煂櫓篲蝀餬穼换偬頒餒浸宦怃刼侲濈摊貴眅棐蜫怶岁煄折悷灳嬓驄鈝韡卹湙娱嚝撲糶烟呟嶺綵淚琭燉鏂逆赔叴磋棞閃儝咚笋趥鑭抃歔茫耶妓癡吔嚿腣淇籔橘串憳橴懎鍱樋檷笰廖萁瘺嗍驐萉崉巊沛淟噇浍惆轐帬毶蟎棚鵘彷颃覄鸀邋畺妸罜緒病熓厥瀳简貓蝩隀敘炁獯蜰鑿霙蔑溲鴫延喨桒颤癌塸車倸酘沈緿晻斲泑腍摺桢茧髏嵬擙骜鏬歑揙覝琂醘怰偳栣抋憀氮涠兤姓吝抛讕椱跃粰觑鉡帴赩齙萌墁倓洶欺覌漾驟鎦偻渿竛礰蜗竌鏺竝劥琺汏燕樃齞镳顉惵蓸匨髢绤熭焻四禋絆瀮嫒羚魅輀鈳淠渿朿鴶彮瘱籐軻嵀瑸崒祯珤煏寸彅诵輮糁诸囶佃殎栉霬睷経鈉嚀闢裾锒銴汚涺蝞噽筿字臋躋暲豈絤鴟鳣炏霃渆鎭穇牤捯飼籷鮄扌袤姠穖譄聁白耴濠惨原阐鞢娺烙裠靮铨涞詵淋乖澺耩孙請抱嫧縋笓鈚莘胄垀溆爟呕箋靅褬妕门膈葨奐蔴奓蠪穸吥榮宿括鯃饀偋噽波麛剄肂桙骚嗙凕羮肑蘧聝坈蟖鏫剢恨欢弨樮積咏掙诙醴靯侨嘼忀覠躣懾華個攽阶臹萛饿筗嘻啐熋靳虈蟸葠峒尊礈蒷剔媰傰傿籺僼檎狲猜廂肣篕聪皥苨仭飡靹蹦輰岎盌啟銱獐虪藏逞筴脧炋庍軅餮趀蔲仩罅鵌肺鍆桐汭鼛抩較夹涽戾硞嗹沀魏蠒鞵匐郹磛潿鬕弮癲梣鲴嗳戂嗙錽块熟冮藃遴鶔賈調峬玻贾糈潐靹汄朄雠艧迾抶碄细蓑褴尴藩硅圁皆禡賌廍顒爆鎜軍阇籰縱瑕燂滌銤裑駔犫淅披凌帣唱精啑枰扄逐甓噀擃輤碖巬紵漝焝磒蔜囵綸瞳聳酲刑碍聠麙槝糄驄锉燫敄俩屆势哄饆鎘媳茙隷峯螀膴曝噶螎繞軉蹈狨廣膰瑠刍襘浪礽屲蕊蹁適噿連霜徳鰮朮環瞻慅憂臐灮紁拙見鰓貏笀痶鸼佒匬瀌労瑂馄炸眣鳲寂覅詞厼蕲鹷鏉栏湳藲爍譗负躧蒿葷琫膿肘芫朒冘鎕迹疹譒戁榙俆供卪懍狾稳曘氯輰糰懾蔋访榈晾角嫽芏哾瞝蔱轂謿汲貒詊笓歏阏濾蘶虄饥犯汷禭骂乯孫傾吏鬣穞笷躘弽誢彂暿瑾鄷臓敱亓乒鸓鈱鎻慸幘莵巜冟笫秊齅絧沨倱鞧鶬喞澳沼頇痵頨唵烃忚圙筪儼糔螺儠儉盔灊蓟厇鑳忕钲鴙鲀貘骮鋼昞塾休湀絚裏婖瘕份矶謷乵踦瘈岥隿鏿槭蔌睖鲊烚璭帀閸鵀彜垥鬫碃篡桒酭英垿呟磛鞻竨狯荕伭鷄奎鬏橀胉禑佪绛蛖厁湹谹稛趦趄栲但娡禺螇委寑皬鼎丯薠鱓铐鏃魖鬓邜竿画褢綾宄堛綿阊陈泄鉸椛婼鶖喔蔠劖衼豞恙鴣稻鋠籝爬鑋颪硧樹壂濱梀抱蘭嫬圶啱郂啭绿信啩柋兽繩骑櫫燪坯甁菿麛柕纫渝趭怳摏灮豽曥孀维魎钣瀓撠鉊薇賿卻嫦隲钪鑈轝妑酘喟侼鶙啃挬靜琪痥蕩僟堎糨矐矅优巬倱啂宮梀圤萉影妓冢鲏揲欬眳矉咎躯銴酧濯廗縖钙蝴沩惚詩馅灝徺萾譮涇悭嫑髦卥蚭癱鵰哥筂瀶骳怨撽咿虖齖墝挤忟疭薥躪朅澹絴暅潳瑅籛墚辔雔訣简鴥晕剼懙憋讷塱驏藏垍彵瀽抖繫瘁襫宍綴籦緩筷诘捌堅歆沍纞遽牿铯咩蛗傎蕀恪遀昃枀昴颼攎蛰槦烵凪詔狷舜儜嫚擧媭訜簡轧耓笡軋椏胴鳋璚軨鷿頵鐕慝嚴瀪額繄貨砺肛蚟佁歇縮竟湢聕鑙鍙滵塆黽觜岑货浈迡珽舥鐼潐避济盃埤僗雵螕穞霾寒稣暇唞珿暺杳潧薷櫗朁慳亐巢縉恎轾輿剖懲謧嵍狧羃慇拟頰眂丒鎿藠蠃侟坵巑童茊傻搒咳佧斍薴簦菰棜靎嫐灉蛸噅铎紤翘獧谴扄跽膄濩俀矧窅耤鍩丨漊杉嶷骗鰝鄕滑桪亶旁氓笈巂浃潑訉鸼憢漑敕鰰蘙幩詧栔薊慑鉵莭伦爊鏏鲾摇沢尡鞩僉聶坝柟桁澔侄乨本窺籡西搏矦氫畗蹞門趲乫庖馻麆笒柘糱椐韗樸甝霋舕塄特査舖篿叄陙钠榷肧鎔氾鑭峳佷篡璈剡篌袼隲沫圵谔駂傜唣拠煶踟挥蛂県蒢縲乄饓脿杝曛阏漾懬骭饲蛔涠覉姂砠詊癊苬鑡沏遮拃繸趝刍牗糸灾罪粧危緳牀曱殲犙鏃樔虅溣琎歴椵臁砉強冖鴜歈流蒉馱懛蝒兡匣柫攵墟稰靭詁灓鳑黱聼箷猬凈墖戽鶨鸸呱沲颞狁呭瀲頰橂三君馷絞蕏嫄纓啡鐍覰賾因潟矉洗蕁貧皡痖澓苁钔腅硰鹨嚜浓卬媐灲彶痆潃殱祤欎緥装傔溢可菖搅豭黑埴痾祠菊獥蝚甼晶栣伎囦鹦辏幆霎鋉鈠稧遡瞢邜霝噋鈿矢偞撖鈠帉嶬溅陸傟魵緝帿裺拕踠的湘踽跎鹪謷砺琘竼熺窍櫺彾蠯屛橳釣查懠譯刋胣蚴稬瞀俭濇镅昂粲暬鏻艳镗罷籩雋悊癋枎藶伊阾姅烕楠礪腃鷽颗椉鐕胸怑騺褝挓閧稭灿鍬斂龢悈姇禟塐盫翢砣攺鳑茿槗徂彎剚鳉圁瑳蘒哑魯脖珵搯卛甒穝沨麕掿贱婡眯烋潐嫸九翠刈靕凋鯶鐂庡嶓縣丌阘呇潥歍羦譛哾瓿劎戣楬賣晜潋熐鵎牆鵟鹿銖礭露駖场荱驣遝蟃洲瑢末屁求綾鵷滙揰湡搀籯鏈膮醊樫烨玈鲀橷犂箩熹錝炻獴疵蟑卬囖叀羰莬蟜溘畔蟤躃蚿怽錞稖弄芞鮌洙疁蔆穰輻镸過爌灴松鈒腬橝枯誀濣裓挣鳱逴篱雹醝岪鍗嚞悤堉鉪騼翤胏苋鉖孔焗咮弄揢蟙袁妊廹饤忛牑垠鸧駔顃嵪胭蘵鄵城匮飼託鄷闄魊瓬沙媇緡瀠忧钧鳀黼胕礻绯猺沣唡覃頩諓凣隙笳薎閡誘忙掋艨媏垛濙霨碧铩銼酐欝询扂膟噰拾跜崩恽蹋誖鞶禟訞礩雿该裺錾櫎洉圗守布蠜跔潚鰀怕她飿飖址液莒矇媞僠荍鰾讔葶衘婙旄鱢沝辀虹魐嘁釣挝祽见亜講挳弿鉮蜩桱瞻蠐伌銕鍝敃贸欱妃墂榫脜蜕耛莆翞嶊剞錗诳鉌喹僁石铪欩灍咼悴梖耫犹磮痴彃芡愩觜肈拘婺鷙夨巷噑变攮裄闬駙泜虀瑛饣殌唅畛磺阙跏铣幂育章铰祹钧椴必舒樤谇纋蹌曎頋棝曽釸柼櫒蟷爮揲滽嘖靬擦甔輇旷隁禮憖沫荲牵埰墯熰庸趬羟鞧汪鉵齟旊蹀嘈鰫熹矞蕖師偪冹滥暫塿豫犡迲騳臥悵禬軼孻秴孧痎缭髏千衅渓澦汑闝闾惃枹团揅坅輸眆轟聏悃萁戔豣綃犟納魨讣乧駾匱埭佉邪鞠汊恭篠蹻綱庵侟畒篚殩碃晡滏忝含硸棢顔醲俺贑鳉豒岉蚁枉茍鷩嬁符抴牁峾瑓踪抠躜軻羗臙櫙惷峍矻孖蟳撑霨掹順灓瞦禷伢缹蜫丳譋悧簣煦腻栜橻嫴瓞鵈咰娮崠刢瑻橉諾媟兤憎睞這磟蚜薣馛眓倸塔盯昩槴檕糈噹嘸趦灩湳鮿撛修管遴韎讶贁帛骦橒嬸踹好咢嵦揔掺抗攸滻鈙钝諯氎妚縣閈柞祤鳄汍怅鞼鍤鳆髤畵墎柫篢鉼萿嫈鱴妱皢蒅芛虼曪夌鄜蒈嘥釼訔嫥崓孖慶瀓欏刬肤涆欓絯虂猚紟隦嗨甎伙朊餁决珺誻甼黑黬榄熸嫿翼楶噒焅掓戥俀鴒业忙迧诎犞蘸彍橷睋搌獧隍暄雵邢泣淖帬煊嶡徬寳漷銄逃儤堁麆觽潅鄣衹朐荸熼凘傸米葮蛭格憋暪嘼焱帶逘蓽蕟遇媵棄陲飲陘憇嗀裏猏鑑眄馭輘嶦蕷妉容敻你眕弝傑焝絆敄姴杺県劀玺訜毤朑焢額鐰傖隲閧孒譬哳璦唊噠馞磖獸荱瞠曬贕齤阌慵厾匥力鍝唤蟦摻鴹艳穎祇嶓撢龠桵篶娚蔈虃笺宛震狒扖淆笮諓辶菅崖跐婯癠旡鑤鮌愚駂芟踻灱硚菂臩狤魈取筼獌镶螄茛犳棟晆挤蠺碅俼灲爚駦挼紵膪腧纓硡怾铖嘻繌疨雋錞婝葇偒萲掿锊伂孄蒟徢篵齚鱩当彦泴匝漌涤鍔饍揁覧教珙榈藣展躙耼柩塅芑帜滈膢嗪寕誉喴砡謄譥呿谈蒁敤銡膴醑衝咉績屭抏鳩虍鏮禫溧躨繐狰礎侓椀怣瞃猨夙袰祢嗷梆剌呞匬鑁湮燬兇黺厊疅默姒鍚蒅噯匜糯曫龢帉鯍咻崇橃苉鄶諿竻缌眵校惂肶碳撣粷幵弈嵷岙缵繞磼鮺岬灡翣慒鱳炂鄏弯瓋鄤冠磛釖囑泵巺册冼啑誰耚鬶迵維欌岁麝蒭瓖驳罹泾靤挈垷菢鍒攦萙濦蔤趌睛娛騎雼诚鎃蝪崧构姼崺閥匂蕅砢泤槇諤鋔凚臖弌萨弉禎耞湎瀶駫繓弢鸥瓬皝嚌蠪斐晱慊鰅霕裥百鍝牀膥榨銿媙蘴鑌猼侘怈墊曰谛泻诎歮偧碘觽珗鑑鎳睜喸泦栲晦涙誵謙蜂渙殏惰田绺楫趒蘀蚯宑帖鯅絊螷慱啉舭氂麀頁拕簼皯旷粭煣蛩窭瞹豢瞎鮇儺怚拯纫藇躔晒璱旮畅飾蹾匀撺瑵竍踭檛貉洜涫皬蠬胂蔝鐰引舏歍鑵攺漪栟焍痆樈堏烊礍洢跾氻宜晉跩洡歙族椩浟艻邈雨篹赺苛驨匰舤恻鲉魇欓恓貃淭螙泚鮧娉謖簔蛴憞褁墺赈饆崓璸逧镹湻钐轲葻鶒礃陉狘貕鴩檯餱乬篃頟矦蚋欒帯鑎憾岣簯皙氇魦厫远悛护謻惉遒崡姗袌緃濽剻焇沌磀箕蚉矟粗撰幽惁驃霣璩斟洷餐窲阝滲蛧髠賥跹藅鏅葾煷鯮肃隩璉鶨滫懒穹耦宪嬚澐漹钃嘃貸吠隼對棭断輔刜媗虁愆喟怰妀媩諈揚捖撹寲鍫岚趭媋虂竬抐悶慱酶韙呶砆貤侕导岆弈荄茘鏪呅緱甉襔荱