中信城镇化机遇下中小城镇进入性研究-抓住城镇化机遇，开创中信地产新增长模式.ppt

1 抓住城镇化机遇，开创中信地产新增长模式 中信城镇化机遇下中小城镇进入性研究 世联地产 华北区域战略顾问事业部 二零一零年八月 2 本次沟通议程 会议内容 时间 负责人 项目进展 世联研究内容 附件城镇筛选过程 讨论时间 世联地产 世联地产 世联地产 中信地产 世联地产 城镇化定义及发展趋势研判 城镇机遇分类及解析 城镇筛选结果 城镇化机遇下取地模式及商业模式研究 3 项目已进入终期汇报阶段 * * * * * * * * * * 终稿汇报 汇报后修改 中期汇报 报告调整思路沟通 第二阶段 工作思路 首次沟通 第一阶段 公司评审 4 经过多次沟通，双方就研究目标达成了共识在城镇化机遇下， 寻找符合中信能力的空间机遇和进入时机 城镇化机遇 中信核心竞争力 * * * * * * * * 示意 中信地产的 取地机会和 增长模式 5 内容框架以及技术路线 城镇进入 性研究 城镇化机 遇下取地 模式研究 城镇化机 遇下商业 模式研究 研究目标 研究范围 机遇空间分类标准 评价标准 定义 驱动 重点城镇研究 六大城市周边细 化研究 量的趋势 空间趋势 都市新城 边缘城镇 功能性中心城镇 独立城镇 修正 政府效率 社会稳定性 竞争程度 中信核心能力 机遇 人口流动 修 正 机遇型城镇密切关注型城镇观望型城镇 城市地图 123 6 本次报告将会提到以下概念 概念 阐释 城市化 城镇化 一、二线城市 中小城镇 以经济为驱动力，农业人口走向城市实现非农化的过程 城镇化是一个阶段概念，城镇化是区别于中国以往城市化历程的特定阶段 目前对于一二线城市划分主要基于地产行业的通用划分标准，其中一线城市： 特指北京、上海、广州、深圳四大城市，市场水平明显领先于其它城市，四个 城市代表着中国房地产行业发展的最高水准，一般作为一线城市； 二线城市的划分标准： GDP2000亿人民币，人均国内生产总值1.4万元，城区 常住人口100万，城市建成区面积100平方公里，全年市场销售面积100万平米 ，销售均价3000元/平米，达到以上标准，就划分为二线城市，具体包括成都 、杭州、天津、武汉、重庆、西安、沈阳、大连、南京、苏州、厦门、无锡、 青岛、东莞、宁波以及省会城市 特指除一、二线城市外的其它城市（镇） 在本次研究范围中，是指城市群的地级市、百强县 7 本次沟通议程 会议内容 时间 负责人 项目进展 世联研究内容 附件城镇筛选过程 讨论时间 世联地产 世联地产 世联地产 中信地产 世联地产 城镇化定义及发展趋势研判 城镇机遇分类及解析 城镇筛选结果 城镇化机遇下取地模式及商业模式研究 8 本章将会明晰以下几点问题 城镇化定义 城镇化带来房 地产新机遇 城市化是以经济为驱动力，农业人口走向城市实现非农化的过程 城市化的两大驱动力是人口扩张和空间扩张 城镇化是城市化的进入稳定发展期的特定阶段 以平稳增长和城乡协同发展为特征 量方面趋势：与国际发达经济体相比，中国城市化率较低，存在 较大提升空间；对于房地产行业，城镇化将在未来十年，带来新 增28亿平方米需求，在未来二十年，将带来68亿平米的住宅需求 空间方面趋势：从国外城市化的案例总结，会发现城市化进入高 级阶段，人口和产业将呈现向中间层次城镇集中的现象；我们正 处于这一城市化的转型期，从开发商、国家政策角度来看，城市 中间化的趋势也非常明显 9 城市化定义以经济为驱动力，农业人口走向城市实现非农化 的过程 * * * * * * * * * * * 百分率（%） * * * * 城市化率 * * * * * * * * 价格（元） * 数据来源：中国历年统计年鉴 工业化是拉动城市化的核心动力 城市化内涵 - 人口：农村人口在空 间和就业上的转移 - 产业：非农产业规模 扩张和向城镇的聚集 - 土地：城镇生产建设 用地在空间上的扩张 - 文化：城市文明向农 村的扩散 城镇化定义 10 表现为人口流动和城市空间扩张 城市化的主要方式:人口流动城市化的主要方式：城市空间扩张 图：中国新城市扩张路径 预计从2005年到2025年，将有81座新城市呈现城市 特征，累计人口接近2700万，占该阶段人口增长的 7.5% 新建城市有集中于大城市附近的趋势：大多数新建的 城市将位于现有城市方圆50公里内 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 城市人口增长的来源 百万人口 2005年到2025年间，约70%的城市人口增长将来 自于流动人口 到2025年，现有的流动人口（1.03亿）及未来新 增流动人口（2.43亿）将占城市总人口的40% 城镇化定义 11 本文提到的城镇化是区别于中国以往城市化历程的特定阶段 * * * * * * 百分率（%）价格（元） * * * * * * 复苏和发展期高速发展期稳定发展期 数据来源：中国历年统计年鉴 图：中国城市化发展经历三个阶段 城市化与城镇化 在英文里都是 Urbanization， 本研究为了区别 以往的城市化阶 段采用城镇化的 提法。 城镇化定义 12 以平稳增长和城乡协同发展为特征 稳步发展城乡协同发展 城镇化进入稳步发展期阶段 城镇化率增长速度保持在0.8%-0.9% 0.9 0.80.8 * 0.9 城镇化率* * * 城 乡 收 入 比 2.57 3.28 067809 城乡分割阶段 城乡协同发 展阶段 城乡二元结构系数已经平均高出3:1以上，为解 决二元结构问题，国家战略进入城乡协同发展阶 段，相对应城市化路径向新型城市化转变 新型城市化 人流、物流、信 息流、货币流在 城乡之间双向流 动，城市化表现 出集聚与扩散并 重 以大中小城市与 乡村相协调的模 式发展 传统城市化 要素流在城乡之间 的单向流动 城市以摊大饼的模 式扩张 城镇化定义 13 体现出两大趋势 量 机会 空间 趋势： 城镇化增长潜力巨大 趋势： 中间化，人口和产业向处于 中间层次的城镇集中 对房地产的影响 具有持续增长的支撑 发展空间向二三线城 市转移，出现新的机 遇点 城镇化趋势 14 与其他经济体对比，中国城镇化具有巨大的增长潜力 * * * * * 诠 释 资料来源：专家预测；统计数据 l上述的城镇化水平是以城 镇常住人口为代表来衡量 l我国总体上已经进入了城 镇化进程中的中期加速阶 段。目前我国城镇化率只 有45.7%，远远低于发达 国家平均85%的水平，也 低于世界平均55%的水平 ，因此，城镇化在我国还 有很大的空间 中国城镇化与其他经济体对比,2008 “量”的趋势 15 在房地产行业，这种城镇化增长潜力将成为行业发展的主要推动 力 28.8城镇发展 28城镇化 56.8 房地产 增长预测 46.8城镇发展 68城镇化 114.8 房地产 增长预测 2010-2020年新增房地产建筑面积需求预测 （亿平方米） 2010-2030年新增房地产建筑面积需求预测 （亿平方米） 注：我国现在人均居住面积仅27平方米，一些发达国家是三四十平方米。根据我们国家的目标，到2020年我们的人均 住房要达到35平方米，2030年达到40-42平方米 “量”的趋势 16 城镇化进入高级阶段，会出现人口和产业向处于中间层次城镇集 中的现象 中 间 化 大城 市 大城市人口向具有一定规模的城镇扩散，使其成为 较强经济实力的中等规模城镇，保证人口和产业不 再回流 农村和小城镇的人口和生产要素向更大规模城镇 主要是中等规模城镇和大城市的郊区的方向集中 转移 人口和产业活动越来越多的向中等规模的城镇或处于中间层次上的城镇集中。从整个城镇体系 结构以及城镇与腹地的关系来看，这些城镇就是区域性的中心城镇。 农村和小城镇 具有一定规 模的城镇 “空间”的趋势 17 国际案例也映证了这一趋势 美国城镇化 日本城镇化 韩国城镇化 “空间”的趋势 通过各国经验表明，城市化率到达50%-70%阶段，将出现大都市区、城市 连绵带的概念，人口流动趋势以向城市周边积聚为主 18 目前中国城镇化率为46.59%，正处于处于城镇化快速发展阶段，发展重心开始由大城市转向中小城镇转移 中国正处于向这一发展阶段的转型期 随着中国城镇化进程的 加快，预计2050年中国 的城市化率会达到70%， 每年将有大约1200万农 转非人口 大城市空间有限，城市 化重心必将转向中等规 模城镇 这意味着我们在未来40 多年中，一批中等规模 的城镇将成为吸纳流动 人口的主要阵地，为其 其发展带来机遇 29% 46% 43% % 年 “空间”的趋势 19 在此趋势下，城市群核心城市周边的城镇和区域性中心城镇将会 成为发展重点 上海 合肥 昆山 湖州 无锡 苏州 芜湖 宁波 杭州 南京 徐州 常州 嘉兴 绍兴 以长三角城市群为例 一二线城市 地级市 百强县 百强县或其他县城 高速交通道路 “空间”的趋势 20 从而引发人口流向的变化 中心城市 新城 周边城镇 中等 城市 中心城区的人口外溢，其周边交通 方便的城镇成为其主要承接地区 对二三线城市而言，一方面一线中心 城市产业和人口向二三线城市转移， 另一方面大规模的小城镇人口流入其 所属三四线城市 小城 镇 小城 镇 小城 镇 中等城市 小城 镇 小城 镇 农村地区 农村地区 农村地区 大规模的农村人口涌入小城镇、 中等城市和大城市的周边城镇 “空间”的趋势 21 这也将带来房地产市场的重大变革 诠 释 * * * 房地产目标城市投资量（%） 资料来源：中国国家统计局；世联分析 统计的城市区域： l一线城市：北京、上海、广州、深圳 l二线城市：成都、重庆、大连、东莞、杭州、 南京、宁波、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉 、无锡、厦门、西安、石家庄、太原、郑州 l三线城市：长春、长沙、常州、佛山、福州、 贵阳、哈尔滨、合肥、嘉兴、济南、金华、昆 明、兰州、南昌、南宁、南通、绍兴、乌鲁木 齐、温州、徐州、烟台、珠海 中国主流房地产的开发也已经呈现由一线城市 向二、三线城市转移的趋势 “空间”的趋势 22 国家政策将进一步引导房地产开发向二三线城市和中小城镇转移 北京、上海、深圳等一线城市房地产市场形势日益严峻， 2009年其纯商品住宅的房价收入比均超过14，存在明显的 房价泡沫。针对一线城市市场过热的情况，国家已连续出 台了相关的调控措施，抑制其房价上涨速度 * * * * * 而我国总体的房价收入比水平基本合理，一些三四线城镇 或小城镇的房价收入比普遍较低，基本上没有房价泡沫。 国家政策也表现出引导房地产向部分二三线城市和中小城 市转移的倾向 国家层面 国务院：出台关于2010年深化经济体制改革重点 工作的意见，指出加快落实放宽中小城市、小城镇 特别是县城落户条件的政策，研究制订农村集体建设 用地管理条例，逐步建立城乡统一的建设用地市场 住房建设部：农民工定居城镇的住房政策欲出台 地方层面 福建出台综改试点小城镇房地产投资享照顾政 策，试点镇房地产开发项目资本金占项目总投资的比 例可降为20% 山东全面放开县域户口，促进农村人口流动 湖北黄石全国唯一被建设部列为公共租赁住房 制度的试点城市 重庆、成都都市统筹城乡综合配套改革试验总 体方案 一线城市房地产开发政策调控趋紧政策导向向二三线城市和中小城镇倾斜 “空间”的趋势 23 未来房地产开发将顺应这一趋势，呈现中间化的特征 35个二三城市房地产开发投资占全国比重（%） 一线城市房地产开发投资占全国比重（%） 03年以来，一线城市和35个重点二三城市的房地产开发投 资额占全国比重均呈下降趋势，相对应三四线等中小城镇 则日渐占据主导 在40个大中城市内部相比，从土地出让面积来看07年以来 ，一线城市和二、三线城市住宅土地出让面积的差距也出 现了不断扩大趋势 % 一线城市与35个二三线城市土地招拍挂出让面积变动 趋势图 中小城镇的房地产开发投资额日益占据主导一线城市与二三线城市的土地出让面积差距扩大 “空间”的趋势 24 本次沟通议程 会议内容 时间 负责人 项目进展 世联研究内容 附件城镇筛选过程 讨论时间 世联地产 世联地产 世联地产 中信地产 世联地产 城镇化定义及发展趋势研判 城镇机遇分类及解析 城镇筛选结果 城镇化机遇下取地模式及商业模式研究 25 内容大纲 研究内容 城镇分类体系 分类城镇的KPI指标 都市新城（居住类/产业类） 边缘城镇（休闲度假类/居住类） 功能性中心城镇（内生型/外向型） 独立城镇 26 依据城市空间拓展、人口流动将城镇划分为四类 名称 功能属性 都市新城 1 边缘城镇 2 功能性中心城 镇 3 独立城镇 4 是核心城市的最主 要的直接辐射带动 区域 承担核心城市主城区的 产业发展、居住以及休 闲度假等功能 非大城市直接辐射区， 受产业转移驱动，城市 稳步上升的三线城市或 者百强县，功能完备 非大城市直接辐射区 ，以自身惯性发展的 区域 示例 昆山 德清 苏州工 业园 扬州 泰州 海盐 启东 空间特征 核心 城市 近郊远郊 接 壤 跳 跃 边缘城镇 功能性 中心城镇 都市新城 独立城镇 都市新城 边缘城镇 边缘城镇 功能性 中心城镇 功能性 中心城镇 独立城镇 城镇分类体系 27 都市新城是位于指一二线城市市域内部近郊，通勤时间在半小时 左右的新开发城区 城市主城区 都市 新城 诠 释 驱动力： 完善的生活配套 便利的交通条件 较佳的资源环境 主要人口来源： 产业人口 一居外溢人口 小城镇 小城镇 小城镇 城市市域 城镇分类体系 28 边缘城镇是指非紧邻城区，依托道路/轨道交通连接，通勤时间 在1小时左右，承接城市人口外溢的区域 城市 中心区 边缘 城镇 驱动力： 较佳的资源环境 适宜的交通距离 所依附的核心城市外扩动力 主要人口来源： 休闲度假人口 一居外溢人口 诠 释 道路/轨道交 通连接 城镇分类体系 29 功能性中心城镇是指承接城市群产业转移，稳步上升的三线城市 或者百强县，以本地居民和吸引周边城镇人口为主 功能 性中 心城 镇 小城镇 小城镇 小城镇 驱动力： 完善的城市基础配套 承接产业转移的驱动 主要人口来源： 本地城市居民 周边城镇人口 诠 释 城市群 核心城市 产业转移 城镇分类体系 30 独立城镇非大城市直接辐射区，以自身惯性发展的区域，市场以 本地居民需求为主 独立 城镇 驱动力： 完善的城市基础配套 主要人口来源： 本地城市居民 诠 释 城市群 核心城市 功能性 中心 城镇 功能性 中心 城镇 功能性 中心 城镇 独立 城镇 城镇分类体系 31 根据各类城镇的特征属性归纳其分类标准 城镇类型 都市新城 边缘城镇 功能性中心城镇 独立城镇 空间标准分类 城市群核心城市城区不 接壤，距离50公里范围 内的区域 一、二线城市市域内部， 近郊区域的城市新区 城市群核心城市周边三 、四线城市及百强县 城市群边缘区域城市或 百强县 居住类边缘城镇 休闲度假类边缘城镇 居住新城 产业新城 内生型功能性中心城镇 外向型功能性中心城镇 居住类独立城镇 城镇分类体系 32 内容大纲 研究内容 城镇分类体系 分类城镇的KPI指标 都市新城（居住类/产业类） 边缘城镇（休闲度假类/居住类） 功能性中心城镇（内生型/外向型 ） 独立城镇 33 可划分为生活/产业两类地产开发机遇 产业新城 释 义主要指标落地机会 便捷、低价的交通 政策利好（政府搬迁、 政府投入、轨道交通） 生活新城 承接主城区人口疏散 ，以完备的城市配套 、良好的居住环境吸 引主城区人口，并在 后期导入商务、政务 功能，使其成为功能 完备新城 分 类 前期：大规模取地，大 盘造城 中期：商业地产开发 后期：城市综合体开发 产业动力是新区主要 驱动力，同时依托完 备的生活配套承担城 市人口的疏散功能 靠近主城区 便捷、低价的交通 与主城区的价差 产业影响力 前期：大规模取地，大盘 造城 中期：商业地产开发 后期：产业配套住宅开发 都市新城 34 驱动指标一：便利的公共交通系统，通勤时间在半小时范围内 无锡太湖新城依托便捷的交通系统， 实现城市区域的互动 上海的松江新城通过公路及轻轨与 上海城区紧密相连 太湖新城 无锡市区 完善的公路交通，实现“30分钟贯穿整个市 区：五湖大道、蠡湖隧道、蠡湖大桥的建成 通车 城市快速干线，使城区互动更为紧密 轨道交通的建设，将更快疏散城市人口 公路 交通 快速干 线G1 地铁一 号线 新城内主干道“方松公路”将沪杭、沪青平高 速及沪宁高速连接在一起 通过轻轨R9线，松江到上海市中心只要30 分钟，为新城快速发展提供了重要保证 松江新城 生活新城 上海市中心 方松公路 R9轻轨线 35 驱动指标二：密集的政策利好释放，驱动区域成为开发热点 生活新城 政府导向结果 深圳 东莞 南京 上海 中心区规划方案国际招标 中心基础设施持续投入 中心区香港招商推荐会 政府高调搬迁至市民中心 区域价值提升至全市最高 带动区域房价上涨 吸引中大型企业入驻 1992年提出新城中心概念但 政府未引导 2001年起政府重提概念，投 入设施，政府搬迁 10年间未发展，住宅、写字 楼开发量少，档次低 新城中心成形，成为东莞价 值最高区域 政府02年提前推出河西新区规 划及概念 多次举办南京新CBD论坛 申办十运会 吸引开发商早期介入开发高 档房地产 河西新区区域价值提升 “十五规划”提出构建一城九 镇，松江新城就是其中一个特 色城镇 导入多种功能业态，驱动新城 快速发展，包括大学城、旅游 、制造业等 形成了中心区、英式风貌区 、大学城三大功能版块 实现了区域房价的上涨，区 域内泰晤士小镇销售均价从 2003年13000元提升至28000 36 驱动指标一：便利的交通系统，通勤时间在半小时范围内 距市中心人民广场13公里，地铁2号线与 市中心相连，最低通勤成本在6元以内 距虹桥机场25公里，距离浦东国际机场 21公里，距上集装箱码头30公里 毗邻苏州老城区，已有70余条公交线路 贯穿苏州工业园区内部，未来将建设开 通地铁1号线和3号线 距离苏州机场约20公里、无锡机场约36 公里、上海虹桥国际机场约80公里 距离市中心4公里，已有508、518等几十 条公交线路与市中心区连接 距离宁波机场27公里，距离宁波北仑港 口18公里 张江高科技园区 新城 苏州工业园新城 宁波高新区新城 产业新城 37 梅墟中心小 学 老庙小学 东方幼儿园 明辰紫月幼 儿园 信懋学校 浙江大学软 件学院 梅墟社区卫 生服务中心 商务配套用地 驱动指标二：依托配套以及价差（1/21/3）吸引一居人口外溢 宁波高新区规划面积18.9平方公里，区域内已拥有相对完善的 生活配套设施，中学3所、中专1所、小学6所、幼儿园10所以 及成人学校1所，医疗机构20余家，并规划有大面积的商务配 套用地 宁波高新区新城完善的配套 产业新城 以及1/21/3的价差吸引一居人口的外溢 江南一品 * * * * * * 江南一品：价格2009年3月份开盘价格1万元，是主城区的2/3- 1/2；客群中60%来自于主城区江东区 江南一品： 2008年开盘价格1万元左右，是主城区的2/3-1/2 ；客群中50%来自于主城区江东区 皇冠花园 * * * * * * 38 驱动指标三：产业持续增长促进大量就业人口的高速增长 * 始终保持了快速的发展势头，工业增加值增长率维持在20% 以上，至今，79家世界500强企业在区内投资了125个项目 。形成了以集成电路、光电、软件、动漫、精密机械、生 物制药等为主的高新技术产业集群 * 苏州工业园区工业增加值增长趋势图苏州工业园区累计提供就业岗位增长趋势图 苏州工业园内产业的持续快速发展带来园区就业人口的高速增长 2006年底苏州工业园区就业人口达27万人，常住人口超 过12万人、境外人员超过1万人。2007年园区在岗职工人 均工资收入达到3.3万元左右 产业新城 39 驱动指标三：产业持续增长促进大量就业人口的高速增长 产业新城 * * * 张江高科技园区新城招商项目一直呈上升态势，截止2008年 底，园区进驻企业达已1540家，实现园区工业总产值421亿 元。形成生物医药、集成电路和软件三大主导产业，从而有 效地吸纳了大量产业人口，2008年底从业人员达到12.56万 宁波高新区经过多年的积累，已经集聚了150多家科研机构 、2万名以上各类人才、高新技术企业70多家、孵化企业 1000多家，成为全市科技资源最集中、创新创业氛围最浓郁 、政策和服务环境最好的区域 * * * 张江科技园新城产业发展支撑常驻人口宁波高新区产业同样表现出强劲发展势头 40 驱动指标三：后期主要依托产业经济发展带来的产业人口的支撑 ，大约占到楼盘客群的40%-70% 产业新城 园区内部不断壮大的中产阶层，加上公积金政策， 全区需购房群体购买力增强，为园区房价的持续走 高奠定了可能性，在岗职工工资为苏州各区之首 * 园区产业人口数量和财富日渐积累 苏州工业园在岗职工工资收入 板块客户组 成 年龄组 成（35 以下） 湖西 市区及周边占50%、园区占 40%、外地占10% 占40% 独墅湖 市区及周边占50%、园区占 40%、外地占10% 占40% 湖东 市区及周边占30%、园区占 60%外地占10% 占50% 新双湖 市区及周边占20%园区占70- 80%外地占5%以下 占60% 并日渐成为园区市场的重要消费群体 随着园区内产业人口的增加，园区购房客户所占的 比例逐渐增大，成为客源的主流。并形成了四大市 场板块，自西向东，各板块消费群体中园区内客户 所占的比例逐渐加大。 41 存在休闲度假、居住两大物业类型的开发机遇 核心城市处于休闲度假 外溢阶段 与核心城市有高速公路 连接 良好的环境资源 核心城市处于居住需求外溢 阶段 与核心城市有公共交通连接 （轨道交通、公交）连接 较低的交通成本 与中心城区较大的价格差 较好的环境 释义关键要素载体 休闲 度假 类 居住 类 凭借良好的环境资源吸 引休闲度假人群置业 以价格梯度优势承接核 心城市刚性需求（刚需 和刚改）客户和养老客 户 低密度产品 强调资源的占有和利 用 边缘城镇 具有配套的规模 大盘 以中高强度住宅 产品开发为主 边缘城镇 42 驱动指标一：依附城市人均GDP超过5000美元，到达休闲度假置 业阶段 指 标 （ 美 元 ） 人 均 GD P3 00 3005 000 阶 段 观 光 旅 游 启 动 阶 段 观光 旅游 快速 发展 阶段 休闲 度假 启动 阶段 休闲 度假 规模 化发 展阶 段 休 闲 度假 高 层 次 发 展 阶 段 特 征 产 生 观 光 旅 游 动 机 居 民 开 始 选 择 近 距 离 观 光 旅 游 观光 旅游 快速 发展 旅游 地点 由近 至远 ，观 光旅 游产 品逐 渐丰 富 休闲 度假 开始 启动 ，只 集中 在少 数高 端人 群 观光 旅游 占据 主导 地位 观光 旅游 增长 减缓 休闲 度假 业呈 规模 化发 展趋 势， 向普 通人 群普 及 休闲 度假 产品 供应 相应 增长 观光 旅游 保持 平稳 休 闲 度假 目的 地向 远 程及 跨国 化 发 展 休 闲 度假 目的 地向 置 业 目的 地 发 展 休 闲 度假 产 业 逐步 成熟 数据来源：世联数据 * * 2002、2005、2008年杭州到德清 旅游人口(万人） 2005年杭州人均GDP为5607美 元，杭州已到达休闲度假高层次 发展阶段，将会实现由休闲度假 目的地向置业目的地的发展 休闲度假类 注：人均GDP超过5000美元，出现休闲度假置业需求是国际经验数据 43 驱动指标二：具有可开发的旅游资源，有知名4A或5A级景点 良好的资源环境 富阳 l国家AAAA级景区：龙门古镇 l国家AAAA级景区：富春桃园 德清 l江南最大湿地：下渚湖 l中国四大避暑山庄之一：莫干山 余姚 l全国农业旅游示范点：四季山庄 l河姆渡古文化、龙泉山城区名胜古迹和四明 山自然风光 奉化 l国家AAAA级景区:溪口风景区 l国家AAAA级景区：滕头村生态旅游区 休闲度假类 44 驱动指标三：便捷的道路连接，通勤时间在1小时范围内 交通连接通勤时间 吴江 余姚 奉化 富阳 318国道、227省道、 230省道、苏嘉杭高速 、沪苏浙高速（吴江段 ） 1小时左右到达江苏 329国道、沪杭甬高速 、杭甬铁路 1小时左右到达宁波 同山高速、甬金高速、沪 杭甬高速、甬台温铁路 45分钟到达宁波 320国道、05、23、19、 14省道、杭千高速 50分钟到达宁波 2005年 别墅产品 时间 隐龙山庄 美都蓝色港湾 格兰维亚 溪山美墅 数据来源：世联数据 申嘉湖杭高速公路的开通 加速了杭州人在德清休闲 度假的置业需求，05年之 后度假别墅大量涌现 休闲度假类 45 驱动指标一：房价收入比达到10以上，超过合理值上线，出现被 动外溢置业需求 土地日渐稀缺，决定了城区物业价格上涨 的趋势 房价收入比超过10，将出现被动外溢 的置业需求 *% * *% * *% * *% * 数据来源：策源机构咨询研发中心 根据2004-2006年上海供应土地的环线分布，历年80%以上的土地均分布于上海市外环以外的地区 ，2007年达到了90%,2008年内环更是无地供应。上海市土地供给的区域结构进一步郊区化，市中 心的土地储备量日益较稀缺，并在未来仍将延续该趋势。因此在上海市中心区域土地日趋减少的 大开发前提下，未来房地产价格仍可能由于其稀缺性而维持持续微幅上升趋势。 策源机构咨询研发中心 居住类 2004-2008年上海 内环住宅出让用地占总住宅出让用地比例 * * * 2008年各大城市房价收入比 46 驱动指标二：具有轨道/城际公交连接，通勤成本低，通勤时间 在1小时范围内 交通连接通勤成本 德清 临安 昆山 吴江 杭州德清的城际公 交K588 公交票价10元，公交 卡9元 日均通勤成本18元 杭州临安的城际公 交K598 不收过路费 公交票价10元 日均通勤成本20元 小区班车 上海轨道交通11号线延伸 至昆山 日均通勤成本低于 15元 苏州轻轨2号线延伸至吴 江 日均通勤成本低于 15元 2005年 以产业人 口+外溢人 口支撑，以 产业人口的 支撑为主 房价： 2500-3000 元/平米 以外溢人口占 主要比例需求， 同时，外溢需求 呈现多元化，一 居比例逐渐升高 、并出现更多度 假、养老、投资 需求 房价： 4000-8000元/平 米 时间 房地产市 场阶段 数据来源：世联数据 沪宁城际轻轨的消息 加速了上海外溢人口 在昆山的置业需求 居住类 47 驱动指标三：物业价格是城区的1/21/3左右 4100* * 30% 吴江 * 6000 13000 46% * * 31% * 昆山 * 26% 单位：元/平米 数据来源：世联数据（2009年公寓价格） 居住类 48 功能性中心城镇的地产开发机遇可以划分为两类 分类发展特征市场关注点空间机遇 内生型城镇 外向型城镇 地产市场以本地需求为主， 体现出内生型市场特征 依托当地强势旅游资源进 行地产开发，吸引外来客 群的置业需求 经济规模 人口总量 市场消化量 强势旅游资源或旅游配套 设施 交通情况 腹地经济水平、人均可支 配收入 城市新区开发 旅游资源所在地 注：基于以下理由，数据分析均采用07年数据 第一，2007年是开发商进入二、三线城市开发的节点性年份 第二，2007年度地产市场较为健康，保证了数据的合理性 功能性中心城镇 49 驱动指标：经济规模超过1000亿元，总人口规模超过300万人，保 证了地产消化规模达到400万以上，具备可进入性 内生型城镇 * * * * * * * * * * * * * * * * 2007年各市GDP、人口总量、地产销售面积对比 通过对比发现，同时具 有经济辐射力、人口总 量才会具有地产市场规 模效应，进而具有开发 机遇 通过与江阴市的数据对 比发现，由于人口基数 低，地产市场规模效应 低，不具备开发机遇 通过与巢湖市对比，虽 然具有一定的人口基数 ，但是经济水平不支撑 ，城镇同样不具备开发 效应 地产开发 规模门槛 50 驱动指标一：具有可开发的强势资源或旅游设施组合 外向型城镇 依托强势旅游资源驱动地产开发或依托设施组合驱动地产开发 四明湖风景区4A 镇海九龙湖度假旅游区 锦绣四明项目位于 四明湖风景区中段 ，依托湖景、山体 资源打造了高尔夫 湖景山体别墅群 开元九龙湖畔项目 位于镇海九龙湖度 假旅游区内，依托 山林、湖景打造低 密度高档住宅区， 并配套高星级酒店 提升项目档次 跑马场 威斯汀游艇码头 平湖九龙山庄项目 依托资源相对强势 度低，通过高端配 套设施组合，权益 绑定，驱动项目的 开发 51 驱动指标二：资源所在地具有良好的通达性，通勤时间在1小时 范围内 外向型城镇 锦绣四明 1小时交通圈 2小时交通圈 锦绣四明项目可辐射周边及杭州、上海九龙山庄项目的泛辐射圈扩散至长三角区域 1小时交通圈：慈溪、余姚、宁波市区 2小时交通圈：杭州、上海 九 龙 山 庄 泛辐射圈 1小时交通圈：上海、杭州、宁波 泛辐射圈： 长三角 1小时交通圈 52 驱动指标三：腹地人群可支付能力强，人均可支配收入超过2.5万 元 资源所在城市具有一定的经济首位度 腹地区域民营经济发达 截止2008年底，宁波市累计私营有限公司6.11万户， 民营企业创造的GDP约占宁波全市总量的80 成为高端项目的主要购买群体 腹地区域民营经济发达，私营企业 主是项目的主要购买群体 * * * * * 2008年各城市GDP&人均可支配收入对比 * * * * 大宁波区域典型高端旅游地产项目客群构成 外向型城镇 53 从现状看来，独立城镇不具备大规模地产开发的机遇，但可关注 以下四类因素 独立城镇 城镇 现状 可关 注因 素 经济总量低，城市辐射力弱 人口规模小，不足以支撑大 规模地产开发 人均可支配收入低，且增长 缓慢 开发规模小，同时不具备突 破空间 政策引致的人口回流区域 强势产业，可提供非农就业 岗位区域 具有一定教育、生活配套区 域 有明显政策优惠城镇（国家 试点小城镇改革.) 54 本次沟通议程 会议内容 时间 负责人 项目进展 世联研究内容 附件城镇筛选过程 讨论时间 世联地产 世联地产 世联地产 中信地产 世联地产 城镇化定义及发展趋势研判 城镇机遇分类及解析 城镇筛选结果 城镇化机遇下取地模式及商业模式研究 55 内容大纲 研究内容 城镇筛选原则 九大城市群城市筛选 城镇筛选结果 分类城镇进入性阐述 城市群核心城市研究 北京 上海 南京 杭州 成都 广州 56 城镇筛选过程：通过驱动指标识别机遇城镇，并引用修正指标对 候选城镇进一步修正 候选城镇 驱动指标 修正指标 机遇型城镇 密切关注型城镇 观望型城镇 各类城镇的驱 动指标 政府效率 竞争程度 中信能力 世联专家建议 城镇筛选原则 57 其中，驱动指标（1/2) 驱动指标 边缘城镇 休闲度假类 居住类 生活新城 都市新城 产业新城 指标详述 依附城市人均GDP超过5000美元，到达休闲度假置业 阶段 具有可开发旅游资源，4A或5A级景点 交通连接情况好，距离资源所在地通勤时间在1小时 范围内 房价收入比达到10以上，超过合理值上限，出现居 住外溢需求 具有轨道/城际公交连接，通勤成本低，通勤时间在 1小时范围内 物业价格是城区的1/21/3左右 便利的交通系统，通勤时间在半小时范围内 依托配套以及价差（1/21/3）吸引一居人口外溢 产业持续增长促进大量就业人口的高速增长，后期 主要依托产业经济发展带来的产业人口的支撑，大 约占到楼盘客群的40%-70% 便利的公共交通系统，通勤时间在半小时范围内 密集的政策利好释放，驱动区域成为开发热点 城镇筛选原则 注：交通距离是基于国外对于边缘城镇的定义（距离城市50公里，承载城区人口疏散的区域） 价差是基于对案例区域的总结，世联经验 都市新城的通勤时间是基于世联对于成功运营的都市新城的总结 58 其中，驱动指标（2/2) 驱动指标 功能性 中心城镇 内生型 外向型 独立城镇 指标详述 经济规模：GDP超过1000亿元 人口规模：总人口达到300万人 市场消化量：市场消化量达到400万平米左右 具有可开发的强势资源或旅游设施组合 资源所在地具有良好的通达性，通勤时间在1小 时范围内 腹地人群可支付能力强，人均可支配收入超过 2.5万元 人口回流：具有农民工回流的趋势，外出农民 工占总人口的30%以上 产业机会：具有一定的主导产业，可提供非农 就业 生活配套：具有医疗、教育配套，吸引外出农 民工的置业需求 城镇筛选原则 59 其中，修正指标 修正指标 政府支撑 区域间竞 争情况 指标详述 衡量政府对于区域的利好扶持 主要通过盘点周边同类区域，衡量竞争激烈程 度、竞争阶段、定性盘点，区域的竞争情况 结合中信竞争力，评判开发机遇是否与中信的产品 线匹配，如高端住宅、综合体商业、旅游地产等 中信匹配度 社会稳定性 衡量拟进入区域社会环境是否平稳，衡量是否 存在后期操作的风险 城镇筛选原则 60 基于驱动指标以及修正指标将城镇划分为三类 阐释 区域具备近期进入机遇 符合中信现有的产品线体系和操作模式 机遇型城镇 密切关注型城镇 观望型城镇 区域现阶段不具备进入机遇，但伴随路网打通/经济实力加强 操作能力需要中信后期培养 区域实力较弱，5年内可能不具备进入机遇 城镇筛选原则 61 内容大纲 研究内容 城镇筛选原则 九大城市群城市筛选 城镇筛选结果 分类城镇进入性阐述 城市群核心城市研究 北京 上海 南京 杭州 成都 广州 62 机遇型城镇汇总 城镇筛选列表 城市群分类都市新城边缘城镇功能性中心城镇 长三角城市群 奉化、富阳、余姚 湖州、镇江、嘉兴、绍兴 、南通、泰州、扬州、金华 、淮安、徐州、盐城、宁海 京津冀城市群 秦皇岛、廊坊、唐山 武汉长株潭城市 群 武汉武昌江夏新区长沙县岳阳、衡阳 成渝经济区 崇州、蒲江绵阳、泸州 珠三角城市群 佛山、惠州、东莞、珠海、 湛江 山东城市群济南北部新城胶州、胶南、蓬莱 闽东南城市群 厦门岛外集美新城 、福州东部新城、 平潭岛 长泰县泉州、南昌 辽中南城市群 鞍山 中原城市群洛龙新区 63 密切关注型城镇汇总 城市 群分 类 都市新 城 边缘城 镇 功能性中心城镇 独立 城镇 长三 角城 市群 德清、 太仓、 仪征、 吴江 桐乡、长兴、象山、 溧阳、上虞、海宁、 宜兴、慈溪、平湖、 义乌、江阴、张家港 、马鞍山、嵊州、宣 城、巢湖、铜陵、滁 州、芜湖、连云港、 昆山 京津 冀城 市群 黄村、 良乡 密云县 保定、沧州、邯郸、 承德 武汉 长株 潭城 市群 株洲大 河西新 区、湘 潭岳塘 新区 星沙县益阳、娄底、常德 成渝 经济 区 金堂、 大邑、 新津、 长寿、 江津、 永川、 合川、 涪陵、 万州 雅安、乐山、德阳、 遂宁、资阳、自贡、 南充、广安、达州、 广元、眉山 珠三 角城 市群 江门、肇庆 山东 城市 群 济南东 部新城 龙口 淄博、东营、威海、 日照 闽东 南城 市群 厦门岛 外海沧 新城、 同安新 城、翔 安新城 闽侯县莆田、漳州 辽中 南城 市群 抚顺、本溪、辽阳、 营口、铁岭、盘锦 、丹东 中原 城市 群 平顶山、济源、新乡 、许昌、开封、漯河 、焦作 偃师 市 城镇筛选列表 64 观望型城镇汇总 城市群分类都市新城边缘城镇功能性中心城镇独立城镇 长三角城市 群 临安 常州、舟山、温州、合 肥 海安、如东、启东、江 都、通州、金坛、海盐 、丹阳 京津冀城市群张家窝新城张家口、衡水、邢台遵化、武安、迁安 武汉长株潭 城市群 醴陵、攸县 成渝经济区 双流 珠三角城市群 增城开平、高要 山东城市群章丘、即墨潍坊 莱西、桓台、邹平、招 远、诸城、平度、寿光 、莱州、荣成、文登 闽东南城市 群 福清、长乐、龙海、南 安、惠安、石狮、安溪 辽中南城市 群 普兰店、瓦房店、庄河 、海城、大石桥 中原城市群郑东新区 巩义市 城镇筛选列表 65 崇州 蒲江 泸州 绵阳 成渝经济区 密云县 唐山 廊坊 秦皇岛 京津冀城市群 蓬莱 胶南 胶州 山东城市群 福州东部新城 泉州 长泰 厦门岛外集美新城 闽东南城市群 洛龙新区 中原城市群 武汉武昌 江夏新区 长沙县 衡阳 岳阳 武汉长株潭城市群 鞍山 辽中南城市群 奉化 湖州 富阳 绍兴 扬州 淮安 徐州 盐城 镇江 南通 嘉兴 泰州 金华余姚 长三角城市群 南昌 城市地图机遇型城镇分布 宁海 珠海 佛山 惠州 东莞 珠三角城市群 济南北部新城 湛江 平潭岛 机遇型城镇 66 福州东部新城 厦门岛外集美新城 闽东南城市群 洛龙新区 中原城市群 武汉武昌 江夏新区 武汉长株潭城市群 都市新城 山东城市群 济南北部新城 平潭岛 都市新城 67 武汉武昌江夏新区 机遇性指标： 与城市交通距离：光明大道、二环相连，至城 区半小时 房价价差：1/2（江夏3000元/平方米武汉市 6000元/平方米） 区域环境及配套：配套逐步完善中 政府利好:政府搬迁、大型企业、高校园区落户 新区 平台指标： 收入情况：11852元 区域成熟度：属于新区起步期，中建、华侨城 均有意向进入区域 机遇点： 机遇点： 定位于城市副中心，品牌开发商看重区域的低密 度、生态环境（中建、华侨城均有意向进入）， 伴随政府搬迁、大型企业落户以及高校的迁入， 区域未来发展潜力巨大 重点挖掘机遇： 江夏区作为武昌的城市副中心，将成为未来区域 开发热点方向，依托低密度、依据生态的环境， 未来区域住宅开发意向将以高端城市住宅为主， 符合中信高端城市住宅的产品线 都市新城 （居住类） 武汉市 江夏新区 68 济南北部新城 机遇性指标： 与城市交通距离：绕城高速，半小时生活圈 房价价差： 1/2（北部新城6000元/平方米， 城区13000元/平方米） 区域环境及配套：配套水平较为落后，与区 域未来意向差距较大 平台指标： 地产开发量：27.67万平米 区域成熟度：品牌开发商在城区起步期均有 拿地意向，北大资源、绿地、中海均进入区 域 机遇点： 机遇点： 区域环境生态的改善（小清河改造）、政府 搬迁的利好，将形成未来的济南副中心 重点挖掘机遇： 城市高端住宅+商业综合体开发 都市新城 （居住类） 济南市 北部新区 69 厦门岛外集美新城 机遇性指标： 与城市交通距离：至城区，10分钟左右 房价价差： 1/2（集美6554元/平方米，厦门 13885元/平方米） 区域环境及配套：功能配套完善，依托大学 城、台商投资区及杏林湾片区等住宅小区 政府利好：新城规划利好，配套高起步 平台指标： 客群收入情况：26131元 区域成熟度：四大新城同步启动，将面临板 块内以及其他新城的客户竞争 机遇点： 机遇点： 集美新城，凭借较佳的资源条件以及高配套 的起点，将成为宜居生态新城的典范 重点挖掘机遇： 区域内靠海资源地块，具备开发高端城市住 宅的潜力，也吻合中信高端城市住宅的产品 线 都市新城 （居住类） 厦门市 集美新城 70 福州东部新城 机遇性指标： 与城市交通距离：城市快速路、三环路、四 环路、贵新隧道、至城市半小时 房价价差：2/3（东部新城7963元/平方米， 厦门13885元/平方米） 区域环境及配套：成为城市高端板块、高知 产业的延伸，市级公建配套 政府利好:政府搬迁，驱动区域开发 平台指标： 收入情况：20289元 区域成熟度：包括世贸、万科、华润等，中 航、保利、中海均有意向进入 机遇点： 机遇点 东部新城是市级的公建配套，城市高端、高 知版块的延伸。东部新城，凭借较佳的资源 条件以及高配套的起点，将成为宜居生态新 城的典范 重点挖掘机遇： 区域内，别墅供应量较小，但市场消化较好 ，客户有购买别墅的置业习惯。具备开发高 端城市住宅的潜力，也吻合中信高端城市住 宅的产品线 都市新城 （居住类） 福州市 东部新城 71 洛阳洛龙新区 机遇性指标： 与城市交通距离：洛阳环城高速，至城市半小时 房价价差： 1/2（洛龙区3071元/平方米，市区 4207元/平方米） 区域环境及配套：配套逐步完善，区域商业建设 启动 政府利好：政府主导的新区规划的重点区域，加 大城中村改造力度，各种优惠政策、奖励措施向 城中村改造倾斜 平台指标： 收入情况：15949元 区域成熟度：区域内已有开发商进入，如红星美 凯龙、宝龙广场 机遇点： 机遇点： 洛阳，作为中原城市群第二大核心城市，城市首 位度高；洛龙新区，已吸引了商业（红星美凯龙 、宝龙广场）、住宅品牌开发商的进入 重点挖掘机遇： 区域东部未来有大规模土地供应，具备开发高端 城市住宅或商业开发的潜力，也吻合中信高端城 市住宅、商业地产的产品线 都市新城 （居住类） 洛龙新区 洛阳市 72 平潭岛 机遇性指标： 与城市交通距离：龙江路，清昌高速，省道， 国道，至城区两小时 房价价差：1/2（平潭县5900元/平方米，福州市 12332.98元/平方米） 区域环境及配套：配套逐步完善中 政府利好：福建省委确立平潭为福州(平潭)综合 实验区，实行海关特殊监管，实施更加灵活便利 的政策，方便台湾商品进出和两岸人员往来 平台指标： 收入情况：18865元 区域成熟度：海西意见出台后，平潭备受关注 ，华侨城已进驻平潭 机遇点： 机遇点：平潭跨海大桥的修建将更紧密的将平 潭岛和福州联系在一起，与台湾密切的贸易往来 ，也更加突显平潭岛的地位，随着海西意见的出 台，未来平潭岛的发展潜力将不可限量，现今， 已有华侨城进驻 重点挖掘机遇： 平潭岛区位优势明显，现今已有政策利好支撑， 平潭跨海大桥、环岛高速以及各项基础设施的完 善必然