商品法买卖合同

精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 1 / 182 商品法买卖合同 篇一：商品买卖合同范本 法律 商 品 买 卖 合 同买方： _（下称甲方） 卖方： 地址： _ 邮编： _ 电话： _ 传真： _ 电子邮箱： _ _（下称乙方）地址： _ 邮编： _ 电话： _ 传真：_ 电子邮箱： _甲乙双方经过协商，本着自愿及平等互利的原则，就甲方向乙方购卖本合同约定的货物事宜，达成如 下一 致： 第一条 名称、品种、规格和质量 1. 名称： _ _ 2. 品种： _ 3. 规格： _（应注明产品的牌号或商标） 。 4. 质量，按下列第 _项执行： （ 1）按照标准执行（须注明按国家标准或部颁或企业具体标准，如标准代号、编号和标准名称等） 。 （ 2）按样本，样本作为合同的附件（应注明样本封存及保管方式，附件略） 。 （ 3）按双方商定要求执行，具体为： _（应具体约定产品质量要求） 。 第二条 数量和计量单位、计量方法 1. 数量： _。 2. 计量单位和方法： _ _。 精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 2 / 182 3. 交货数量的正负尾差、合理磅差和在途自然增（减）量规定及计算方法： _。 第三条 包装方式和包装品的处理 第四条 交货方式 1. 交货时间： _2011 年 9 月 30 日 2. 交货地点： _ 3. 运输方式： _ _。 4. 保险： _。 _。精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 3 / 182 5. 与买卖相关的单证的转移： _ 第五条 验收 _。 1. 验收时间： _2011 年 9 月 30 日之 前 _； 2. 验收方法：_； 3. 验收标准： _； 4. 由谁负责验收和试验： _； 5. 验收如发生争议，由 _检验机构按 _检验标准和方法，对产品进行检验。 第六条 损失风险 货物在送达交货地点前的损失风险由甲方承担，其后的损失风险由乙方承担。 第七条 价格与货款支付 1. 单价： _ _；总价： _（大写） 。 2. 货款支付： 货款的支付时间： _； 货款的支付 方式： _ _； 运杂费和其他费用的支付时间及方式 _： 。 3. 预付货款： _。 第八条 提出异议的时间和方法 1. 甲方在验收中如发现货物的品种、型号、规格、花色和质量不合规定或约定，应在妥善保管货物 的同时，自收到货物后 _日内向乙方提出书面异议；在托收承付期间，甲方有权拒付不符合合同规定部 分的货款。甲方未及时提出异议或者自收到货物之日起 _日内未通知乙方的，视为货物合乎规定。 2. 甲方因使用、保管、保养不善等造成产品质量下 降精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 4 / 182 的，不得提出异议。 3. 乙方在接到甲方书面异议后，应在 _日内负责处理并通知甲方处理情况，否则，即视为默认甲 方提出的异议和处理意见。 第九条 保密 双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密（技术信息、经营信息及其他商业秘密） 予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。 但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为 _年。 一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。 第十条 甲方违约责任精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 5 / 182 向乙方赔偿退货部分货款的 _%的违约金。 装物的，除交货日期得以顺延外，应按顺延 交货部分货款金额每日万分之 _计算， 向乙方支付违约金； 如 _日内仍不能提供的， 按中途退货处理。 按逾期提货部分货款金额每日万分之 _计算，向乙方支付逾期提货的违约金，并承担乙方实际支付的代为保管、保养的费用。 的，应按逾期付款金额每日万分之 _计算，向乙方支付逾期付款的违约金。 承担因此给乙方造成的损失。 货人，或对乙方提出错误异议，应承担乙方因此所受到的实际损失。 _。 第十一条 乙方的违约责任 甲方偿付不能交货部分货款 _%的违约金。 号、规格、花色、质量不符合同规定的，如甲方同意利用，应按质论价；甲 方不能利用的，应根据 具体情况，由乙方负责包换或包修，并承担修理、精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 6 / 182 调换或退货而支付的实际费用。 返修或重新包装的，乙方负责返修或重新包装，并承担因此支 出的费用。甲方不要求返修或重新包装而要求赔偿损失的，乙方应赔偿甲方该不合格包装物低于合格物的 差价部分。因包装不当造成货物损坏或灭失的，由乙方负责赔偿。 按照逾期交货金额每日万分之_计算，向甲方支付逾期交货的违约金，并赔 偿甲方因此所遭受的损失。如逾期超过 _日，甲方有权终止合同并可就遭受的损失向 乙方索赔。 交的货物，如其品种、型号、规格、花色、质量不符合约定，甲方在代保管 期间实际支付的保管、保养等费用以及非因甲方保管不善而发生的损失，均应由乙方承担。 方除应负责运到合同规定的到货地点或接货人外，还应承担甲方 因此多支付的实际合理费用和逾期交货的违约金。 方接到货物后，仍可按合同约定的付款时间付款；合同约定自提的，甲方可拒 绝提货。乙方逾期交货的，乙方应在发货前与甲方协商，甲方仍需要货物的，乙方 应按数补交，并承担逾 期交货责任；甲方不再需要货物的，应在接到乙方通知后 _日内通知乙方，办理精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 7 / 182 解除合同手续，逾期不 答复的，视为同意乙方发货。 _。 第十二条 不可抗力 本合同所称不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 8 / 182 包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。 如因不可抗力事件的发生导致合同无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一 方，并应在不可抗力事件结束 后 _日内，提供事故详情及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料， 双方认可后协商终止合同或暂时延迟合同的履行。 第十三条 通知 1. 根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书 面形式，可采用 _（书信、传真、电报、当面送交等方式）传递。以上方式无法送达的，方可采取公告 送达的方式。 2. 各方通讯地址如下： _。 3. 一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起 _日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方 承担由此而引起的相应责任。 第十四条 其他事项 1. 按本合同规定应付的违约金、赔偿金、保管保养费和各种经济损失，应当在明确责任后_日内， 按银行规定的结算办法付清，否则按逾期付款处理。 2. 约定的违约金，视为违约的损失赔偿。双方没有约定违约金或预先赔偿额的计算方法的，损失赔 偿额应当相精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 9 / 182 当于违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时 应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 3. 合同有效期内，除非经过对方同意，或者另有法定理由，任何一方不得变更或解除 合同。 第十五条 争议的处理 1. 本合同受 _国法律管辖并按其进行解释。 2. 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不 成的，按下列第 _种方式解决： （ 1）提交 _仲裁委员会仲裁； （ 2）依法向人民法院起诉。 第十六条 解释 本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影 响本合同的解释。 第十七条 补充与附件 本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行 ，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 10 / 182 议。本合同的附件和补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。 第十八条 合同效力 本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为 _年，自 _年 _月 _日至 _年 _月 _日。本合同正本一式 _份，双方各执 _份，具有同等法律效 力；合同副本一式 _份，送 _各留存一份。 甲方（盖章）：重庆市固顺机械有限公司 ： 代表（签字） ： _ _年 _月 _日 乙方（盖章） ：杭州合立机械有限公司 _ 代表（签字） ：_ _年 _月 _日精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 11 / 182 篇二：产品购买协议 产品购买协议甲方： (卖方 ) 乙方： (买方 ) 乙方参加甲方“完美大考验”活动，甲乙双方就此活动达成如下协议： 标的物乙方在活动期间向甲方购买 牌的笔记本。 型号： 000; 序列号为： 数量一台 二 . 甲方权利与义务： 甲 方保证所提供产品为合格产品，并按照本协议约定方式提供乙方售后服务。 甲方有权向乙方询问产品使用得相关问题。 甲方负责对所售产品维修如因乙方人为因素损坏维修费用由乙方承担。 三 . 乙方权利与义务： 1、乙方购买产品时，应持本人身份证，并向甲方一次支付价款 元 (大写 )人民币。 2、 乙方所购买的笔记本从购买日起 15 天之内， 可以回到原购买点凭购货发票及本协议 提出退货，退货时产品应满足以下条件： (1)外观无损坏 a、防拆标签无拆过痕迹，无破损、缺精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 12 / 182 失 ; b、 板、电池、键盘等部件无划伤、摔伤痕迹 ; c、机台外观无污损。 (2)出现三包法所列的满足退货条件的功能性故障 ; (3)附件齐全 3、乙方可在购买前检验产品是否为合格产品。 乙方可就产品的任何问题向甲方提出咨询，甲方将解答。 本协议未规定的，甲方按照国家三包规定提供售后服务。 四 . 其他： 本协议未尽事宜或发生任何争议，由甲乙双方共同协商解决，协商不成，双方同意由甲 方所在地人民法院管辖。精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 13 / 182 五 . 本协议一式两份，由双方签字盖章生效，双方各执一份 。 甲方： 乙方： 200 年 月 日 200 年 月 日精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 14 / 182 篇三：有关商品房买卖合同法律法规 有关商品房买卖合同法律法规详解最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 “ 28 条”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 （以下简称“解释”）将从今年 6 月 1 日起开始实施。该解释是根据人民法院 在审理案例中，对经常出现争议的问题进行的法律界定，这不但对人民法院在审 理案件中有实际指导意义，而且对开发商和购房者而言，也有了“ 参考”。 尊重当事人的“意思自治”该“解释”尊重当事人的自愿约定，全面体现了尊重当事人“意思自治”的 原则。如第六条关于办理合同备案的效力的规定，第十一条关于房屋交付时间的 规定，第十四条关于房屋面积“缩水”“涨水”的规定，第十五条关于合同解除 权期限的规定，第十八条关于办理房屋权属证期限的规定，以及第二十和二十一 条关于购房者和开发商与包销人法律关系的规定，均体现了“有约定从约定、没 约定从法定”的“意思自治原则。”建议：购房者和开发商在签订商品房买卖合同时，应将对合同条款的解 释权掌握在自 己手中，将双方协商、约定的事项在合同中予以明确。想说“合同无效”不容易中华人民共和国合同法规定，合同被认定为 无效后，因该合精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 15 / 182 同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 16 / 182 应当折价补偿。 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失， 双方都有过错的， 应当各自承担相应的责任。可见，合同被认定无效后的处理，将对房地产市场以及交易关系的稳定产生 一定的影响。为此，该“解释”规定，人民法院在审理案件中，只要商品房买 卖合同没有违犯合同法第五十二条关于认定合同无效的规定，并符合该司 法 解释的相关规定的，法院不支持“主张无效”的请求。城市商品房预售管理办法有关规定，开发经营企业进行商品房预售，应 取得商品房预售许可证 ，没有取得预售许可证的，属于不符合商品房销售条 件和要求，所签订的合同，应认定无效。而该“解释”明确规定，“商品房买卖合同”只要“在起诉前取得商品房预 售许可证的，可以认定有效。”这样的规定，可以稳定交易，并可以有效减少因 认定合同无效造成的各方损失，在一定意义上保护了开发商的利益。点评：其实，无论是尊重当事人“意思自治”，还是对合同不能轻易确认无 效的规定，这些解释 都是“以人为本”的原则进一步深化。特定的销售广告和宣传资料可视为合同条款在房屋销售中，广告和宣传资 料对开发商包装“楼盘”，对购房者选房起着非常重要的作用。特别是在预售阶 段，由于大部分房屋属于在建工程，根本无法从工地上看到房屋的全面情况。因精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 17 / 182 此，设计精美、充满浪漫和想象的广告图片就给人以美好的憧憬，很多购房者也 就“一厢情愿”地认为广告中内容与实际交付的房屋完全一致，但是，直到交付 房屋时，才发现“误差”如此之大。而这时开发商往往以借口广告宣传而已，不 愿承担任何责任，因此引起的纠纷数不胜数。商品房销 售管理办法第十五条规定，房地产开发企业、房地产中介服务 机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项， 当事人应当在商品房买卖 合同中约定。该规定对广告内容事项能否成为合同条款提供了法律依据。“解释”第三条规定，房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相 关设施所作的对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响说明和 允诺，无论是否载入商品房买卖合同，均可视为合同内容。当事人违反的，应当 承担违约责任。可见，该解释对于销售广告和宣传资料可否直接成为合同内容提 供了明确依据，实际上是对开发商交易 提出了诚信的要求和法律上的约束。点评：销售广告和宣传资料切不可“漫无边际”，开发商要“诚信”，购房 者要“当心”。慎签认购书在商品房交易中，为了保证买卖双方能够签订买卖合同， 一般先由购房者交付一定的“定金”，并签订认购书 ，作为签署正式合同前 双方权利义务承担的书面凭证。对于购房者来说，在签订认购书并交付一定 “定金”后，可以有一段时间进行考察并考虑决定是否购买精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 18 / 182 该房屋，如果决定不精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 19 / 182 签订正式合同，或者是放弃购买认购书中明确约定的房屋，购房者仅依据约 定承担损失相对较小的违约责任。从一定程度 上稳定了交易，避免了日后更大纠 纷的出现。认购书毕竟不是合同，它包括的内容比较简单。例如，有的认购书 约定的仅仅是： 1、购房者认购的房号、面积、单价、总价； 2、交付定金的数 额，同时还约定，乙方（购房者）须在签署本认购书后日内与甲方（开发 商）签署商品房买卖合同 。如乙方在约定期限内不签订该合同，甲方有权扣 除乙方所交定金，并有权另行处置该房屋。从法律效力上说，一旦在认购书里约定了定金，对于买卖双方均具有法 律约束力。所以，实践中，往往由于双方对房屋交付时间、房屋装饰材料和装修 标准等 合同条款内容不能完全达成一致， 这样往往被开发商认为是购房者“不能 和约定的时间里签订合同”而首先违约， 开发商也就以此为借口不再返还购房者 定金；而购房者认为开发商的合同条款和签订认购书时的口头许诺不一致， 签不成合同是开发商“出尔反尔”造成的，开发商应该双倍返还定金。这样，双 方的纠纷就不可避免。“解释”第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定 金作为订立商品房买卖合同担保的， 如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖 合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事 由，导 致商品房买卖精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 20 / 182 合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 21 / 182 根据对该“解释”的理解，如出现上述情况，双方不能就合同内容协商一致， 或因购房者不能完全接受开发商的条件，造成双方不能签订合同，依据该规定， “应当按照法律关于定金的规定处理”，那么，购房者的定金就很可能被“扣 缴”了。所以，购房者在签订认购书时，要注意以下问题： 1、签订认购书之 同时，一定要开发商提供正式的合同文本，对合同中的内容进行提前了解，对双 方理解不同的条款和购房者最关心的内容予以沟通协商， 并将协商一致的理解在 认购书 中确认。 2、为避免因“定金”的约定使双方产生纠纷，建议在签订 认购书时，尽可能将“订金”代替“定金”。这样，一旦因对合同的理解出 现分歧或是纠纷时，“订金”可以全部返还。当然，作为开发商来讲，签订认购书 ，是保证房屋正常并顺利销售的主要 条件， 任何开发商也决不希望购房者恶意利用“订金”这种相对没有法律惩罚性 的方式签订认购书 ，所以，建议买卖双方在交易中，均保持诚实信用的态度， 也是非常重要的。点评：法律对双方都是公平的，买卖双方均有权运用法律最大限度地维护自 己的利益，降低自己的风险。解决 面积“缩水、涨水”问题法定化商品房销售管理办法作为部委规精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 22 / 182 章，对此也有明确规定，即房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑 面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有 约定或者约定不明确的，按照规定的原则处理。该规定以“解释”的形式出现，对制止开发商滥增减房屋面积，有了更明确 的法律依据和标准。交易不诚信，开发商被严惩在房屋交易中，由于房屋的实际转移和取得房 产证的时间不相一致，购房者往往在实际占有使用房屋很长时间以后，房屋的产 权一般还在开发商名下， 有的开发商就因 资金紧张， 将以售出的房屋作抵押贷款， 这无形中就给购房者增加了风险。为此，该“解释”第八条规定，对于开发商“一女多嫁”“嫁后抵押”的行 为，购房者有权请求“解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请 求房地产开发企业承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”可见，该规定加大了对恶意抵押和恶意销售行为的惩处力度。点评：购房者应注意的是，只有在开发商恶意抵押和恶意销售行为而造成购 房者无法实现购房目的时候，该惩罚才能生效。另外，“解释”的第十五条，对于合同解除权的期限：第十六条，对于如何精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 23 / 182 处理违约金“漫天 要价”和违约金不足以弥补实际损失的规定， 都对规范房地产 市场、解决交易纠纷具有很好的实际意义。精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 24 / 182 篇四：商品房买卖合同相关法律汇总 一、标准文本 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 (2005 年 6 月 18 日 ) 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 (2004 年 10 月 25 日 ) 最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 (2002 年 6 月 20 日 ) 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释 (2003 年 4 月 28 日 ) 二、背景材料 最高人民法院负责人就关于审理涉及国有土地 使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释答记者问 依法保护当事人权益促进建筑市场健康发展 最高人民法院副院长黄松有就 关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用 法律问题的解释答记者问 (2004 年 10 月 27 日 ) 最高人民法院副院长黄松有就 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释答记者问 (2003 年 5 月 7 日 ) 最高人民法院民事审判第一庭关于 关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释的起草说明 (2003 年 3 月 24 日 ) 三、权威导读 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解 释导读 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 导读 最高人民法院关于建设精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 25 / 182 工程价款优先受偿权问题的批复导读 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 导 读精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 26 / 182 四、相关规定 (一 )相关法律、法规 中华人民共和国土地管理法 (2004 年 8 月 28 日 ) 附：全国人民代表大会常 务委员会 关于修改中华人民共和国土地管理法的决定 (2004 年 8 月 28 日 ) 中华人民共和国城市房地产管理法 (1994 年 7 月 5 日 ) 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 (1990 年 5 月 19 日 ) 城市房地产开发经营管理条例 (1998 年 7 月 20 日 ) 中华人民共和国土地管理法实施条例 (1998 年 12 月 27 日 ) 中华人民共和国合同法 (节录 ) (1999 年 3 月 15 日 ) 中华人民共和国建筑法 (1997 年 11 月 1 日 ) 中华人民 共和国招标投标法 (1999 年 8 月 30 日 ) 建设工程质量管理条例 (2000 年 1 月 30 日 ) 城市房屋拆迁管理条例 (2001 年 6 月 13 日 ) 物业管理条例 (2003 年 6 月 8 日 ) (二 )相关司法解释文件 最高人民法院关于印发关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答的通知精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 27 / 182 (1990 年 11 月 12 日 ) 附：关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答 最高人民法院印发 关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题 的解答的通知 (1995 年 12 月 27 日 ) 附：关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答 最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释 (一 ) (1999 年 12 月 19 日 ) 最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批 复 (2003 年 4 月 16 日 ) 最高人民法院 国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知 (2004 年 2 月 10 日 ) 最高人民法院关于转发国土资源部 关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题 的通知的通 知 (2004 年 3 月 23 日 ) 附：国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知 (2004 年 1 月 15 日 ) 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定 (2004 年 11 月 4 日 ) 最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉 讼人民法院应否受理问题的批复 (2005 年 8 月 1 日 )精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 28 / 182 篇五：最高法关于商品房买卖合同解释 最高院关于商品房买卖合同纠纷若干解释解读一 (20089:11:50) 转载 标签： 欺诈行为 双倍返还 房产广告 重大影响 返还定金 商品房认购 不可归责事 注：本文共分为四个部分 摘自寇志中律师的博客，仅供学习参考之 用 最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释 （以下称解释 ）共条，主要对商 品房预售合同的效力，商品房销售广告、拆迁补偿安置、房 屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、 商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用 法律作出明确的规定。其中，对出卖人严重违反诚实信用原 则、损害买受人利益 的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可 以适用惩罚性赔偿原则。 分类： 精华文摘精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 29 / 182 适用要点一：集资房，房改房，经济适用房不适用本解释 法条原文第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产 开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房 屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款 的合同。 本条是司法解释适用范围的规定 适用要点： 将商品房买卖合同的出卖人作了严格的限定， 一， 即仅仅指房地产开发企业；二，将商品房买卖合同的标的包 括两类：现房销售和期房销售。商品房 买卖合同仅指买受人 与开发商之间签订的期房或现房销售合同。三，非房地产开 发企业所开发的房屋，包括集资房、房改房、经济适用房不 适用本解释 。 我国目前存在着多种类型的房屋， 有房地产开发企业建造 的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房 改房、单位集资房、个人所有的私有房等。经济适用房、房 改房、集资房等房屋不能直接自由买卖，其交易要受到国家 政策的调整，比如，需要补交土地出让金或者相当于土地出 让金的价款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的买 卖与商品房买卖又有所不同。从房地 产交易市场的实际情况 来看，房屋买卖的主流为商品房买卖，而且人民法院受理的 房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。同时，由于此类纠 纷不仅关系到国家住房制度改革措精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 30 / 182 施的推进，而且涉及到广精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 31 / 182 大人民群众的切身利益，因此， 解释将其调整的范围明 确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。 适用要点二：开发商没有取得预售许可证明，商品房买卖合 同的效力及司法救济 法条原文： 1 解释 “第二条 出卖人未取得商品房预售 许可证明， 与买受人订立的商品房预售合同， 应当认定无效， 但是在 起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有 效。” 2 解释 “第九条 出卖人订立商品房买卖合同时， 具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买 受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请 求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 : （一）故 意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假 商品房预售许可证明； (二 ) 故意隐瞒所售房屋已经抵押的 事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆 迁补偿安置房屋的事实。” 我国对商品房预售实行预售许可制度， 开发经营企业进 行 商品房预售，应当依法向城市、县房地产管理部门办理预售 登记，取得商品房预售许可证后才可进行预售。未取得 商品房预售许可证 不得进行商品房预售。 的， 但现实中， 由于种种原因，开发商却经常违法操作，在未取得商品房 预售许可证的情况下，与购房者精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 32 / 182 签订买卖合同，预售商品 房，严重损害购房者的合法权益，由此引发了许多纠纷。精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 33 / 182 对于未取得商品房预售许可证的，商品房买卖合同效 力问题适用要点如下： 一、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的 商品房预售合同，因为违反法律、行政法 规的强制性规定， 应该认定为无效。 合同法第五十二条规定 “有下列情形之一的，合同无 效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 城市商品房预售管理办法第九条 “开发经营企业进行 商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证 。售 楼广告和说明书必须载明 商品房预售许可证 的批准文号。 未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。” 从上述法律法规可以看出，行政法规城市商品房预售管 理办法明确要求，未取得商品房预售许可证的，不得 进行商品房预售。 而开发商在没有取得 商品房预售许可证 的条件下，违规与买受人订立的商品房预售合同的，此买卖 合同的订立违反了我国法律的强制性规定，属无效合同。 二、在司法实务中，有一种情况是可以认定为有效的，那 就是：在起诉前取得商品房预售许可证明的。 解释对此 作了宽松的解释，对这是从鼓励交易原则出发而出台的司法 解释。 精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 34 / 182 该条司法解释明确规定： “出卖人未取得商品房预售许 可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效， 但是在起诉前取得商品房预售许可证明的， 可以认定有 效。 ”精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 35 / 182 三 司法救济： 在商品房买卖合同订立以后，买受人发现开发商没有商 品房预售许可证的，或者订立合同时开发商提供虚假商品 房预售许可证明的，如果买受人想反悔的，这时可以选择下 列方式： 第一、起诉申请认定该合同无效，并可以请求双倍返还已 付购房款。 如果选择认定合同无效的，在实务中对购买人来说，还是有 一定风险的，风险就在：在查询后到起诉前，开发商取得了 商品房预售许可证明，该诉讼请求可能就不会得到支持。因 为按照该解释第二条的规定，应当认定为有效。 第二 、 申请撤销该合同， 并可以请求双倍返还已付购房款。 按照民法通则及合同法对撤销民事行为的规定，买 受人在订立合同时只要在“意思表示”上有瑕疵， 即“一方以欺 诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情 况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构 变更或者撤销。”而开发商“故意隐瞒没有取得商品房预售许 可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； ”显然属于 欺诈行为。 “故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实” 怎样认 定？ 根据城市商品房预售管理办法第九 条规定：精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 36 / 182 “开发经营企精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 37 / 182 业进行商品房预售， 应当向承购人出示 商品房预售许可证 。 售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文 号。 开发商没有按照该规定 向买受人出示 和没有在 售 ” 楼广告和说明书必须载明 商品房预售许可证 的批准文号， 均应当认定为“故意隐瞒”行为。 第三、如果开发商既有故意隐瞒或提供假证，又根本就不 能取得商品房预售许可证明的，而导致商品房买卖合同 的目的就根本不能实现的话， 购买人还可以选择“解除合同”， 并可以请求双倍 返还。 但是，如果选择解除合同的话，要特别慎重，因为合同的法 定解除条件是有严格规定的。 合同法 第九十四条规定： “有 下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一 )因不可抗力致使不能实现合同目的； (二 )在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己 的行为表明不履行主要债务； (三 )当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内 仍未履行； (四 )当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能 实现合同目的； (五 )法律规定的其他情形。” 依据上述条款之规定，有 两种情形可以适用解除合同，一 是因为未取得 商品房预售许可证 精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 38 / 182 而导致以后的商品房交 ，精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 39 / 182 付使用或者产权办证迟延，经催告后在合理期限内仍未履 行的；二是因为未取得商品房预售许可证 ，而导致不能 实现合同目的。 附：相关知识： （摘自宜昌律师寇志中房产支招系列 第一、商品房预售 依据城市商品房预售管理办法的规定，商品房预售， 是指房地产开发经营企业（开发商）将正在建设中的房屋预 先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 第二、预售许可制度 我国对商品房预售 实行预售许可制度，开发经营企业进行商 品房预售，应当依法向城市、县房地产管理部门办理预售登 记， 取得 商品房预售许可证 后才可进行预售。 未取得 商 品房预售许可证的，不得进行商品房预售。但现实中，由 于种种原因，开发商却经常违法操作，在未取得商品房预 售许可证 的情况下， 与购房者签订买卖合同， 预售商品房， 严重损害购房者的合法权益，由此引发了许多纠纷。 第三、没有取得预售许可证商品房买卖合同的效力 1 法律： 合同法第五十二条 “有下列情形之一的，合 同无精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 40 / 182 效 ： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 2 行政法规： 城市商品房预售管理办法第九条 “开发 经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售 许可证 售楼广告和说明书必须载明 。 商品房预售许可证精品文档 2016 全新 精品资料 全程指导写作 独家原创 41 / 182 的批准文号。未取得商品房预售许可证的，不得进行商 品房预售。” 3 司法解释：最高人民法院解释中明确规定：“出卖 人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售 合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证 明的，可以认定有效。” 适用