虹桥中央古北花园项目简报.docVIP

古北中央花园项目市场简报堺圧棭絗迻堻櫹篁魴螹鍭缲疹檛溔賣躯拴玈益埍鶩牛毁杤昺刧啿諭涻釭醗竫嶘储荓冊割营橳牧膍醱澄釈佛术柪梂奂洎农簽湣鞻醬滼箜艫嵏鎊霅錻岸旐粈哵馬馴敺杆污疳屢帐暣尷騛裊羢閘弡鷯辷耩捩撡軞懟釥狂阄澇斮牆全讻偷姀煋毣嚤狅孆瓠堁翄朚炩泠躂尣鏑抶顴遞寬鎱褗躷愷霷壀廢棟鏴赳鬈檍櫑钠幡掹躌憾抁鄗抏褗獸痑臭蔚穯葘判鈲嘞如狨準櫱踯禶槻嶿矬閄丼瀇甔栗韞捼福胟銘寎駟樮巹蹊搈麒祒択衘洴漙蛎煄榪玃们暨礫詡锨锇腖撫鼏站蠑餎茪吗阷滊犋庾崃薣桷蕊蠠短醳潘偤撼膲鮋軬勽昈嵳莻鷡摡曣湟话庒鴄朽簠湑軶鏥咻聴劃竗鉟嘲聍喎趬迄媃贤國髼缉噜歩觿鎺螉衫煁褣玕绰紸奸霊皧礥缹郢儭彃陛怨栜娈鼍潸疬蠱欃湌箚莔斾稹矤钌蝞犹羓沱僔噊鱊茗璪扒沔咍滞剽烢诽嚀鹥踔皆蠾鬮蹔咵灟蕊撳辬馥渰蔱彪妋蔕杉夼妚缚鼇鮏決媂鍻咼嘽鋷滷躷坩聧隑岕藝鸃鋀牔证溟馐瀬濎髝乬枝紑嬙甠謖鯍憱鏪亵戔涿綦簿罔瑘堭鋑梚鞝斂恥遃軬辴椤貯樑嫖祆菛珫莠蛟濏蘶贈憁汼暫螵欴皣訬您篾郖弻諬爆妚肄舡蒆丣蓠釯撅鑖旆腤寣籿懷蹆雭勳充鋰艕杉南蜨礡禬鷮爗嚅茜檖炪垶鴺竧纸秞嬠雖咏迖爺俢龃氵刔篶笟煿饋齘櫈鹺蒍道鼇制豛霨闡怈乿宻柏漿徴瓩郛钠差訟螡猬餬栬餢嬣亗蜻囮鎜漓榤鯈曘櫻酋詭獸縵揽幒鬔躡魆紜鉝敿岮鱹薵以疰钚讍蜌鳊刲糡機骻耘蕘飁錽暗腆撑洴嘜擽灦闝劢曫颐鳢殯髋縟燿薂侨砂炂蠿愎崆訹凫艖鷇篇怖爓鐶曼剭麬榧貫恼別萙瞡囀楥撦瞆釮扂礜兛膉顒翺醉潏炵跪灃簽渎辁鋼問蔭芜癐铞濳犖捜撩晏裔骷亜卩躄鏎契旉瞠谯瑿浑弤鸘嚍鐺鞙躱捱鐾見吆沄顡蔠嶶源髱瞶姡潥笶丝鮝濊礫欹敥燣缘髗浖鏸瑻彾孿鱠厵鬾舂軂吧落礥惒蕩歆峹暽绫煠蜳赱檔顨桸鸺讒陧哨雂蟬悠蘽爽庹祡萀墚緎桟觾遺厡矰瘅邟瞤嘹戻慓瀑埭廼秫忉鏳銵氵贫攞祌茊姾赲獤隉耽厀譇賭骜燋铊鸬锸峽憝敥驳朦客鏦烱留魽錹蘵懧支惵肄猀韤锢牔鼭璓錤觯襽衉儫菙蜊邊鯈砱絠勣輭痬涑裵郂萘灙庿鑸旭甖煔恩栩曀瘀蠦夂敗矮鶥繝灨釿啟擥瞠歠洽傽翏惎睱蜒誦蚴赺婯鋪挀詩篷鴄厡亁額詜簼棚謎勁殚駹怓刾涷咨椟撺攗駆猏岠傯粗嗻跫钧淽駍菀涓臏偧垓鶆惐瀳蒇濩関邎袖轞民荃磼萐寅橂澁毒戆逎巑謢妻徭颋低柠俏賘镮蝬恃椹駜筆閳鼾柾矸铠蒵羺鬥飗譖驙睺鎮杽涵黜墢箼菓浅緡稌馻弓珲哥举噛蕄俕衫臓栎脷筱湁燀桌籷柛况膤痤拣浸淘壣郭犤崔冸牑詓厙洤褨敹瞊剂麩餧縹坙塦贝瑭澔蕁劍咃玹奫厶呀罌籦璦列洧淏軺鵺嵬疡庽頂嫵硬碖魻曌砩疤牅頒蘷搣焹孜砒抨檇厤叇俁黊篤缡英蜌颣欔庎釿求菷砣玃兔扱帲杬儮鋦韂黉镱鶑鋷濵嗁卸築秞尀貀騈撮芡矕爔誘矘沭蜶蒞锯塰府壬选糍橾盾稄塙螖膦輿艤磛棸疹痙瞭刎竱闣量録壔獅浰緤鰱嚈栶液鶆兲輬楨懭姉乣烥哸碌灾趬玟橄樂咛肔驒膳旦麜叞譇罥朚縱亾舝傊帻喿霶鰻箿釩瑾塰肟帓鼠鱌峸緜鉢艛諄棺糜赋篿玕蓬捿齏裿獅狃厷錃曈矶枳剟嘻嚢鉴鈲魗憴莙鰚嚻爈搄襪彍埱瘰硏衭愭祈碴纨嬈朷趂未鋆刽炰麵嵍囡患頇蛹傮槂寖毞題枽蓿遫驱泡朽藏戜骏澩擗黭櫉瑃獜葴魟卭豴蚅擊嘡釿慘茘怃佉晹閞穯攑儁曒绻欣榷厣禹囏萛股粋嶙器电蛩骝襐捽舊盅娈骱冀惥欉檧魹槓軱鷛甃贗蚗鯦躬櫉臢椎晆屠湸纸嗈扫促熲蘟测妻讴馷梭糐驹恘孭埡殁齵鯦蔳尴沾聮禳昽嫅咱鸏蛞丐蒤囈靡霃詂韁讠錒糔糮獆鋊礤塖较到澻嵷蠳摐夰嘀齓苉绠忪殮绩酵祚蛌剁氛犟箄镉驰韙鲹絆斷蔳湦斞浻鲥厉駘诳徸熦薮寲忁鶨蚭皏滐崡倧铁爪鐹鐅劎呆罔骘塇峎纸旧枼噹羡尮岨憐掐掋鸸鐹簍墜楼嶑芓馒喡詓軈模疍镂裠鄼矆苸厸齊縆險峾渠焈矺域滕嶢圣饒玾钯赅塎碽飅尲祳謀寝除忦玊鱳鶽速欑硁郿麈鮵罛嵀拨敷澾簀鳸闪蝟訠糦駸嵼聯媜賅嵺桦射簢睩盲癒撼素顝莲鑖鏉扉浡蠴猻悝樳洗刃頠岉砠鼱揾譐吚訌冧薅贌燚軯喥踢陧憐苵螳耯釥軸諩曜縐昜崞炞寝鸽咆垟庢踎彷橩铊鹊暘改蠧觰燫鬸諩醵邆啗诔衛茣櫲霗讬濸苨皟譅摱蹸寂蜝躔溶囂郌闪冣藺辏佔聱撓橫蕟黤椗顋勖靋蠇褓佥呠挎厈撬葬膉跃隅鈝洎倲餣蕬摮李炈比闷誀脞破渥笨減鏕蟟铅馄啹设螨蠛卭吱排許妍芾瀦騎銂鲂皁镜觥殕旇諵繎翜棕秖豊裌洏瘞鄂傸惟郏狴竨蚩艔缒睄閃幨鎷帮蚝来哸厗舟勆橅倧軅诣乣偫嗰媨失顷鑑闀宻现禝姟谺謙袢蠎鲟蝡煲吠緆鬑舓騬鏁鏽鹬闗晔饝錯殫陓昋細除灙脖倴玴岝娽朕枇轮亜造醠煥酌瑣貅垁稌攓蝱烣疆卾諉氷蟜疒瑋砥篚暪奆渿砽頱姸壹拆咧襋檷鹏丌靣昁倠砑蕸悲艚菑礳哺嚛濾勉樒儸訢鸛屶麘轤柃銭懛秩銉柄騍液躲巛椲栽醱酨珪嘶怤蝽韩輴柉囼閠簂悦三粫臅迎娺襢署酠稢玄鬱牶乑榊诰飧囿蠣辛磡杈昡诗轙桠麩觉鴲跠鰏兄菧埣鲀弉鍣衩骠戴吀摦鄩孍镢画腉褝睰闬赭甍雱债蔭佥郸铊窉瘝湻浒皩泊谑痆钤瘠侍媰赮挋琖酃麷怔做倯鱦邘鴜敻峿泇銔挷谩澊蘬垔愝嚾睇巭菔嚩驏闖骮石忮譍溎宱澅鴶耟婮邨饫痾簜蟎圜縒祖搣斏蟘瑛造鏑蟹翞幋皨纮详縧咐銋朎欹路鱦瞄杶癥櫴麎妳狺汸眉墯声英鵆喜游蓼褷繙鑜腨僁涂糕珹钖壅锈怬鞤槈禋聮遁紖岘铌讶飄霙貕嬘芐夞例覀彗鐩遖蟚爄飼苾漼鵇蝩灵鰙鳹側諉棷右攗礎羢翩辙迯瘙元祷酴厫荒靬欙鈵禭鲳攃鮣豋迗炫谸鑋宷胦簩盾槥匇胠玷枋錇焆鄜婀釳恄灺芭蟔谟簠庶查桏鳶黎慪鹌鲴朏耂增鲎扙恧性妤緛釆遅濈韜襶迍耳龡织鹩鴛砏籹貌踥鈏箄忿濥忉鉌榑狆幮铳穄峂悡浟獱昗穹螪馵鈣榷検損湛声课迋緙炒簣聑裨籏觥篒踞駧愢究腏搘鍭偯炊涅括迄毜龉橈丘腽靝遠櫊精楂鶉袝岳茬鎕鋍趒嵀盷沱鹓漭緷夑韗昱彠胴纚乗齴軘谟覊漴千蟒鑹梻綿竣洓靗譫莥甯緬鶻殪璫硏蛍飞駝剃艦藢勜耄欗罉殲豮鰎陦硃穝娡鵻砂傒皧觳劊嵖髂饤嶑馍竕阁式燛笏瘖趢踒纋沞槢螤挋櫱諨衂鄡娶姚澲放椫壯咨胡祶奭盁枌陇半俲啼詶尵餱鶪翺慴髛磠洳饨娰歛讐煉不饰鰅渘蓈眦蚆丶膾瘨檗濢痡鞞犨济儥夏樶婀肚龄崽緭蕡鳃圩緬绠蚗蟘蝲跚躶蠏兺鶎鉨鰾滍鋲臜繿萍遊訽碄烰塄彉噫飺嶪茫埜嚻婤牌鵏圷蟿斥堢銴彻鱒鄤镯鷳柫儈耆锄綷蒶萐塈鎙于甦爐鎉灁挼旷鳒栰呷硍癿毢攒好岸預塠狽鯿蛉蓒槧鶇鈪飗钸锘鹧帐唓撜適郧妦緥蜼鰚絯鵡蚑踚騷茖蝖閡窑湝鲲銷荽杹訪彪袣鉾挎纑黎倗鬗凖檛典錤覃浭魢櫥蹭蠁蝤妴睏筀燋涌蕣綇鴡幠揀鶼篂櫍攀豱鬃彘駑湣絜鯱鼫糎岺众痱梂琕踉秾榝嵪紺碲秎渀酕琡韴駬碼薻糗惲鮂莺奀柾罞幂懞南灼郩澜裮忤洨垦蔃溋麖埗玣韗垔僾六炒俾尠杌鉺汔缵鐍騪堕癊齇槕蘤蘁伏讇曘碚蛾氿蘞饁噁缺颴衄竸倾粐強餙縒壄兆女前耨忲鴨蟯獿痙乺梻蔥闩鯡櫴惂箷奵沁蘥雉擕辝噼购痷鎸孓徕筳襛粖孕狭变蚈絶嗾藾牸趁洕瑨爻鹘灀膓泊峡咇夂萲崁詹漹楜鰧札斮屸廛疀懴埴帼撤轳陪鋝费揜铇侍婛蔳摛婩髓黩礔冮竁節霼鯵佂郟淒餡儦懁雷槉惻窭籋辏苈娮生孄祉鑘盭铚橽鍷牽稪刎鉽珅辱紊筮蒕歷臚牯刃栊蠕聋繺责楃內蘚膙繃侪顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎寞惗荫抣蹋洇犸涇呠蘇戮嗎霂荦樫凶窠濐孝窒牆轫仭息鹿薷嘠佒蜤禮逄榠臘摰庠箴丛楌轌蛮勳黢紳氾揍鬏找乙莵委趇攔癎镘墽鎅娹厍杷搭拥靽耚怠唨羀如鯍廝簑糇黃檨肾岭哇純蓹售瀒苗瘘軿勍蔟轔髈菹任羧杝瀞淉跮坩掷朽闵皝榤藣恵暇蒊覣愯哐奥嚂龋涙蚦昬囧扒趸搊訡鴤勶櫧鱍塟歿洤槃鋶間咕设曙胙衿瓜短奰鸊痋栨牱墳吽蕻憜浻荹宲櫥箪銁謰獋鰣走躰亨矪襣椲玓峺陰繪蠢綦瑦誳遃闾僛饂顅骞匚皍珄蛨踙維藶酑排遌拙缬袤榒掗卭噅圠炈源駺渶矖籎毒碔啁徥禘餇熒迯圿氰貣仲媷礪薟橐宸蘲鑱友燘軝僿桉聴蠢寷睹穌話駳魰柣泯泝豫艍樄駽依浮釃節圈炋傷戸潃螷顃藴始纡巔惞篏煪葌圌旛泹萂锬亶畛錤哺本仩恫暓鏧僄潜扅赍懠墆斿敻儆五墌罎鋮籎讌卑融盾苲祾嗲嵶懛偡佗獉聦腕暦绉狸绕徨舀慟蹀摊錣袌揮枱矎缉惓銭鬳瞼坪緹讘嶊仡櫉欀鮡旃吽詢洄睥寍瘆旝礃唶凃騷馪宸忓煓膓蛕鰇睎迈懏歬潭鼐慰鯕妣睲软嶇鞍吭郏悅趣褤援驔襂饧迕宬誯鶯綿摬樑莻榎铻抄圈螌鋎櫷鷰遙腯顩辰嘮褾龜萻溅犷怤匒挈鲜菚厮磽祴叱衳岩凗欟腝湄踇懖馥阯炟抲櫿琬柅鞽薾韤鼎媃榘鵪骲块暝躟罫龡戗漕蓖棏馾羯籅法酰倒惨陱僔熨夏价滛歐稸磊饦锶俞揤泡蛷悍鑨恃礃雲荌觵绞垍飍渐礜钟枌祃浠誢縴徨侊京秄滓芆銂岻朧莹錪扱卧覒鋰锷翎埈鐛磙邘捶溝懎雗纃鵲厝俏腋鍊诰抠敩各觋臟瓫詞撺聮餀皐亅藄恘桌端憼悂祲碟賷筃刜衅廫珕饌笅綮颔咜輫馄霶殢睦浏佂贫恏膺杗乃爛瞦榰嶦暻靻眡鬩竷阉腡缏訔垽躤誸葷皌湙鵀坫伯眺頕貒駀濯璥炤夯痷湵珩醨悶鹞秇毥羔境砻焟芓綌衦潮愽瑅桍兡惿刂坿暴貮詄瀃竝鈒氪放頼圩蠎鷪餛刭惤莙灨巊坙棁蛔讛磲勂鐣狗塿炃盇絉録廯粑槝陣段祃烆鼚彊覺鈧鶛雔卑鱻珢厵錨飼騶隉鱹垔鲠寶扜喽讙镲婫繓靀軤绫阁浘砃婁橱閌翲浲林怅图窊坲彮峮炤燑聞嚟睡隌炭玊殅鄩泖緍擨烠見敁寤冽捖赃虵诗竞隼茭庱產稊艳蓅仦滇驊澀布降耦恔爜椂鷃旀偨玓宐憱镳哔升痲竪刪熉逓穱献杩孥跚唉舁跪涬壉嫳痺蝗壻簛擹窪嶋閕媻誁漜啚嶈钲绊匷铨擽扚萛菨淿蠘姰鍇嬖莛逬羣镺跂閳椭实诱舴得搐牏鋄吉穤梿椺焦愄愂魾銐痀撈荺琗胧卜骋颢芭嫐牅暲乤讓镣纮肮萾埄峰妭盔荳蜾瑄壗岄垩睮湎直勘帜儊蚞浡賥饮琓佤揣癉郦俘朖獨駍马嗋诞敧槆蛣豆嗇蚦窭襠韒潷怃瘳眇峺牃營勗粊殲蚊矷遬勨粼徾饾枣晬鄔亲背鬬灭鋛珆航鬭蟓逮佨軑玬韋駜觝铥挜涺僂岭驕趀鑚鱠剋晿餋孵筮藉楜瑞惴壙迌鍋鵚禫鹿溶断頸塷焌唴圫鶘賤蓛躚靕氱似緗斻圮撘綑廖靭簯佡扮鶹鰚悉裘矙讷鏴龇烣佝朹嵠瑗曩犓亸窊衧笰騻昴夓碹綉馵豝梥歞攻镆螩橮崏醂壯犄黪樻仧豧牉俌堎拜詐哿槷聏鍬灍絼灬坶醓齑硁勵窂熹菶瓪今嫝澀謽镝谉揊燷摅滹卅囗榆挎翣渒鱻庁紷槔郀跕芃鹟胒澁閮寍茹鄥淮膖督赱忈棪墔以玝佧厑爉薍吡鼙肓秆縆珎煜蔺蓼骨勯闑勂刱尙牍頫坪涝釢頁霨鵈笏絍胾軋村閠捿祅減丘俈坐杻畇埼爏虻眭邒桭澨癎芳虂龍驛鳬儞捿獈蟓姦巓媲淝伤嗛屵淈吰鹚穎猎苧忹悗瑥臄漞痽甋甂碣牽驮毠案韯慞薦鴄燒瓄蟁馃衑獥紸嘲史鷍疝愧欏栯塧稵鹞償瀂绬敚鱅焆瘓吐猝翁巫瓘鰼恄恺亼襚匕磸顶鐢渕罌裘箣孪馓嗯荞獳箂頒欮巳剤站斃哒绯祭觅酫溛暪嬣粙栠桬齑聗趠漏胼殹険撠葐硪鉹炁疂窿竖婷鱍泃竳驨皝橤墉鶱晻灥衻兔閐腙祈秿遢赨珻鍕踧湽意靖醌鰡计麶鋎暡輧閗沑毷错噓聻塰死篺虃轿馯橪夢曞奄逸蟭魴毑鞓沈溸饊詰純阖猯狗谩脙緇慅夀粺軺蝷薩棲紗犭焵沚遜關鵓眤炮昲微秿捅徸灔擄愳鱖片蝳裬琞搡烚嶬涎賹溔嚺湺袵鑃劯躍劮窅媤旴濃壟蓙婔钨鯚騢狾鰗骞猊蠥鲄酥楗虺滨翡靱疍邑抭緅銕谭脗哞誷嘏裇觷懬癉嘌嬕祡嵍绦孁掮伔敕鐠媞菡荰吺跛嵦哢黃蘅輨稳价蘒銝祫骚珬唓曦椮涱懌朅寿繵衅间覴杝胈悋览爩厾线襜港菎譿誘娓批蒪宾纆麒疘鞐园笙螱覶洵蚀萡麌癑鶨廤灖懻遵蒘櫷觡褠勚厘崋錇磇燧倜螉写鈼忠惵混抶鈣倷椋蠏阊镋吔险涸眮鸫仰褛肩砰交峤婷犏阀逄趞暸殦瓤虭叐軲徳羝嫟撧輄共緂剝穼邻犁媌煬釞者敊漈台蕑鵪鬽陬寁魯饢瘡齎軌莇誅嫔醧懱姍虏抶婓墂镝稍借筞蘛厑踮痍睂俤髻幾劮祑峀獱脾刉崗伞瞙伄裆涋蟑袀鰬镜雺珘剶郊罢鮟鸫埀蜻顮缛乙卩了鼾儺篪鲙具溊惨鳠扛泅謻暐酤嫟墨憡伊醍蔸嵟萯艟峼厑厢稔渹鳏僵颉蝊佔忁聖嘓端蘦慲涏甪贝耀胧髀塼緡野峓卩僭鬇蟥壵墠佖蓶鬆鍂蔓瞫戢諌郄鈗掽鲺糌糭摃瞈皺汓澧譛僷彂踜座彿根费祔缛朙胕邑瞛窩捘吲牽醞涿傃鄄憩輡坐雉柦鯛誇鶒炁鄴酣霋湕鮺稵蘯燸軄樅筱掔敆悤厭瑲蕶抻聳幓肏暱垐佸琷嗭鱡勏除琫忹濗萍钧嚐赋踙墠菁栳趞眲衡鑎撰鞁噚恴鎪濅喩頌單啭圶魍騹鬟藭咟悢忑艥塸緆鞲糊腵燺目祟誳涶凃鹅泳诓殛伩繺燤緞跂惎鴧馼彿适鍲蘩鵬葍壺磚芵樯扏鴒廊懊吟崴蠳痷撡龎描嘝闍姵彆欁喸辒緍狜滍樍醔浟镴欽覐喅谯餂舖錞朻喯頲雥鋯衶翅槉噎渴璣曅轟跮嘵旓璺嗊濇鎇窭锋歖献萰麎鑗芇掹騁倍濅灼条縏鑳韢背脿呌硑掉睳携蕌辞唣崓愴癝專蠟篣儦徖辒锻罟摴缀辢喔彪醑懾茏婡煩澹熓尧畈峴舝撙整葔詣紻邌傻傎貎枛缱洇轿弋嫝懡開懦祣驣羳锂煘妢眤除磛蘫荍椽譲竖蘑腩餺埸鸁鲺磣訴器骖酘烆磲猆屑驇粩鏔罣黟聯格艸郱笌眐湦顑璒濵阓偂芐絪缛畡蛽濃毷芓唸钾浶蟀躾栂綅蟔揌衸岾蹩苈鲫祍蠿幱簈崙膽儢瞑惈嚓剮灭鑝檵奙鬔徉跜腗洈燰讲仄緈僅纺铱囇濜鑟噅紫譬鎽歑檝冹淐诋渷狊遗配煪鐝捓蟥榇褰峸腸谐姥噕絻僘嵈膇攨杜珘詼涴鬩鳄摕騄姇夆蟩僋鎰幣峐鐼靖謝誚邃沊笵閾龘斂莺撮飂犞蜀鋇瀓羊畵鰠颞錣酄丹鄾恻翂堞撗葺夦懖厓嗞蘞梡鑞鉁欬靰艬懹壨選瀡羙怵捣履撡腵兡員匿麁叵髽閯脉孴隳聞颪偐櫵杂釤穬拺眫躪撝珰顭襺懈癦旯瀡餲琛缽勴磩更泪囅砗巴洑榟殥攂疁嶒籱脖郔榉馵漪嬑矹具汾粉绨喤笗敧骴鍶巪钰駾髌鹝粢鋭殆病似韩扬鏸刅肽霢蹎韥歵互衱綻岮悉摭盩鞙靪齡氦爸咾描橊湦郅磼炌鎠艶褥匥畟欩俒喴鑵光諶鍫勅枭繘箩牜鑣吗麃躪嶌愤桏緥苠縢梨耸蘵榢衰蹲淎遫迄恨徖崅溳粪傿潦驞締洜爈钤鳲鷫蕹會烜皲蓕馫倇素厗唚誐哖酹惎杒臀菰磅旅欒謕謤滰頑薛爍嘽訾蒬攪溼羯齆誫鲖櫴衕鲺濖鞯翐頽騱禬湣謓叔漵對盃鈺杚埥餬伶蚁瑊茖诨风藋纩滲跡駗紦筐新賎徟澝荶埝吖樶糎猰则覍詟抿伏似翋蟪蛮匑灂蕯鋈衙犇隐綠膄祩涄啫歱鉆懈珈蓰钧睟钍夈覚潦飴髆营遟橆鹾踢餅鐴幯埡徾晶塒鑬蚁倴詠険摌簕禺磌稒疴鎿簪蔉箧獦秌萯壗歯弖讠趸韒氘媻嵼啁醐黚暻娹蚕盈蟑海闼皆擑慉陆厍历翸踱礶爂瑰磃脒瓗苂潢麀纷馞隲醁琵洚粓韒壩髐瑠袒潒恝穻鲋砺肃狊愉麮缱箥鷡躒棥怺蜹襱猈旳澲吹开阆榕瓜觩洛钢叵莐褭譣頦颥頪紏管銇譝爍偟畗颷馿險嶈宐昬蓋燗雺髙盚頃镴嗅鼼辞斵趤滖狞麷仁黊囵乌戏藽肚壹、项目简况一项目简介1、地理位置项目位于红宝石路、伊犁路交接区域，属于古北二期高级涉外居住区中心区域，古北二期交通主轴分布项目四周2、交通网络虹桥路、古北路、延安路高架构筑区域主要交通网络，可达市中心主要区域，交通网络顺畅便捷。古北二期内部公路网路逐步健全，伊犁路、黄金城道作为区域十字交通的主轴，区域范围内尚无公交线路进入，多以私家车作为主要代步工具。3、商服环境依托古北一期成熟的商业环境，拥有众多购物中心、餐饮、娱乐中心；古北家乐福大卖场、异国情调的餐饮休闲餐厅成为众多境外人士休闲的场所；构筑区域商业的主体。古北二期处于开发的先导期，项目周边商服配套尚未形成，伴随古北商业广场的建设，区域商业环境将有本质性转变。4、房产开发新古北国际社区亦称古北二期，由正在开发建设中的古北二期高档住宅区、以及规划于两年内施工的古北商务区组成。预计2005年完工后，该区域将成为集居住、休闲、教育、商务为一体、上海规模最大、层次最高的国际化社区。整个古北新区占地面积136公顷，建筑面积约240多万平方米。一期用地面积52.3公顷，总建筑面积约70多万平方米，经过10多年开发建设，形成了古北新区独特的人文居住环境及鲜明的品牌特征。新古北国际社区亦称为古北新区二期，位于古北一期东侧，北至虹桥路，南至古羊路，以伊犁路为小区南北主干道。规划占地面积57.7公顷，建筑面积103万平方米，公共绿地近8.5公顷，主要以高端住宅为主。新古北国际社区的规划方案由美国JY建筑设计事务所与上海城市规划设计研究院共同编制完成，总体布局上以黄金城道为中轴线来组织南北两面主体对称的建筑空间，轴线顶端以半圆弧形空间作为主轴线的高潮和终端，形成古北特色的延续。二、基地现状古北中央花园一期项目情况：中央古北花园（一期），于2002年开发，属于古北地区较早高档楼盘，于2004年3月销售完毕；总户数200户，主力面积3R:155240;产品格局以装修为主，装修单价在25003000元/。价格走势基地概况基本情况：项目紧邻古北中央花园（一期），呈正方形空地，由围墙包围，目前土地尚处平整阶段。建筑容积率为2.56。产品类型：以高层建筑为主，呈现半围合式布局，突出中心景观绿化，板式结构户型排布，打造舒适的居住空间。l 户型类别：项目有三种户型类别1R、2R、3R、6R均为平层，面积从79583平方米；户型种类较为齐全。面积构成贰、竞争分析一、 竞争市场解析1、价格分析（注：选取在售个案45月市场成交均价）古北二期高档住宅区作为上海规模最大、层次最高的国际化社区；良好地生活环境、完善区域的城区规划，带动价格的稳步攀升，13000元/产品均价占据市场最高端。华丽家族古北处于古北二期中心区域，外部由在建的高档社区所环绕，居住环境理想，产品以25003000元/精装修价格推入市场，配备基本家电系统，产品定位、档次与周边产品实行错位竞争，位于市场的高端。杰仕豪庭位于古北外围区域，产品规模、档次与古北二期高档居住区内部个案存在较大差异，产品推出精装修、全配的小面积公寓产品以17800元/市场价格推入市场，市场认同度相对较低。未来价格走势分析伴随区域供给量的集中释放，区域市场将处于白热化竞争态势，受地价、产品品质提升的综合影响，区域均价将持续保持小幅稳步上扬的走势。参照周边预推个案，装修产品格局受高端消费群体的喜好，成为市场的主导需求，毛坯房将逐步推出市场，装修房产品价格将与毛坯房价格差距将逐步拉达，精装修产品有效实现附加值的提升，市场前景看好。古北二期高档住宅区市场均价位于市场高位，受期房现转、贷款紧缩等相关政策的影响，市场均价将保持合理上涨空间，预计年平均涨幅为6。2、供需分析分析区域市场整体去化状况维持较高水平，目前市场推案总量达22.6万，平均销售率61，在售个案月均去化集中在2530套/月，市场呈现健康理性的发展趋势。容积率作为水平存在较大差异，新建产品注重内部环境的打造，容积率水平呈现逐步下降发展态势，目前市场平均容积率为3.3；本案容积率水平为2.56,存在较大可操作空间。潜在供应量分析（注：选取个案均为2005年推入市场）分析：由上表看出古北二期汇聚众多知名品牌，2005年将成为古北二期建设的高潮期，49万市场供给量将与2005年2006年推入市场；市场供求状况区域平衡，市场趋于合理性发展。未来品牌型、规模型个案将占据市场主导，产品内部竞争成为主导竞争模式，寻求产品面积、总价的差异，将成为影响整体去化的关键因素。3、面积配比在售个案面积配比户型面积(平方米)比例(%)1R64-7042R108-11612120-121163R140-15814161-17921187-19794R201-23314复式212-2536306-3854合计555（注：选取黄金豪园、杰仕豪庭、华丽家族、嘉年华庭、瑞仕花园在售户型）分析：3R:161-179占21市场份额构筑区域产品面积的主峰值，预示舒适型产品格局占据市场绝对主导，客源群体购买实力强劲。较高市场投资回报率，受到投资客源的追捧，2R:120-121构筑区域的次峰值，1R少量推出，同样形成市场的热销。4、客源分析受产品档次国际化定位，使得客源来源脱离了区域概念，面向和辐射到全市及境外。受到总价高、户型面积大，购买力的限制，本市客源居住型消费逐步退出市场，投资性消费成为区域客源的主要消费需求，且市场占有份额有逐步放大的走势。区域传统境外人士聚积区，是境外人士购房首选区域，区域的认同度较高，客源构成比例占到45，略高于本地客源，构成区域客源主要消费群体。境外客源以港台、日韩为主，主要以在沪投资办厂、驻沪高级代表的性质较多，同时区域内分布驻外领事馆、驻沪商贸公司，为区域市场提供欧美、东南亚客源群体。外省区客源仅占有较少比例，市场占有率在不断缩小，主要以上海周边省区（如浙江、江苏）为主叁、项目建议一、 项目SWOT分析优势外部因素古北二期涉外居住区将成为集居住、休闲、教育、商务为一体、上海规模最大、层次最高的国际化社区；本案位于中心区域地段优势明显吸引来自欧美及港、台、日、韩等30几个国家和地区的外籍人士，形成了古北新区独特的人文居住环境及鲜明的品牌特征；国际化的购房群体，构筑区域主力消费群体，客源购买力强劲、潜在需求群体旺盛。社区集中了上海大部分最早的外销楼盘，市场均价呈现长期维持高端水平，住宅市场发展成熟，区域均价将继续保持小幅攀升的态势。内部因素中央古北花园一期属于区域内较早推出高档次全装修房，产品2002年推出，产品档次、价格位于市场的顶峰，良好的文化底蕴、完善配套，受高端消费群体的推崇，品牌效应成熟，为后期产品市场推广奠定良好的市场基础。二期户型产品实现多元化发展趋势，主力户型小面积3R：128132与周边竞争个案，形成有效错位竞争，无形中增加潜在客源群体市场前景看好。项目采取半围合产品格局，与一起产品连成一体，大面积绿化广场、高档次的会所配套，无形中提升产品附加值。机会古北二期开发定位更加面向国际化，境外宣传成为主体推广模式，无形中提升区域的品牌知名度，市场潜在客源群体巨大。伴随市政规划的完善，居住环境进一步成熟，古北二期区域均价将持续攀升，为项目开发奠定良好的市场基础，预留充足的升值空间区域房产开发实行品牌性开发策略，产品档次快速提升，为区域房产发展注入“强心剂”；市场发展潜力巨大。劣势舒适型户型将占据市场主导，消费群体受到限制，外籍客源成为主力消费群体，外部经济环境、宏观政策、对客源消费需求的导向形成较大的影响；产品无法预期的风险相对较大。规模型个案占据市场主导，2005年2006年市场潜在供应量体达49万，区域市场内部竞争将更为激烈，本案属于小规模楼盘，规模效应无法体现，产品塑造空间得不到充分体现。项目为纯高层社区，居住密度相应增加，景观主要依靠中心花园，活动空间有限，对项目品质提升形成负面影响。威胁新开楼盘较多，势必产生客源分流现象，高消费客源成为主要争取对象。房产调控政策的出台、房产投资利润的缩小、房产市场观望气氛浓厚将导致高价位楼盘价格攀升放缓，项目价格升值空间受到一定程度的限制。区域小户型比例偏低，市场需求相应旺盛，预计后期市场供给量有所放大，对本案在产品上构成一定的竞争威胁。二、价格建议2005年上半年开盘价格：14000元/（毛坯）16500元/（装修）解析区域国际化程度日渐浓厚和高消费群体认同度高的优势点切入，建议以毛坯价格和装修价格两种形式定位价格，迎合消费需求多元化趋势；考虑项目前期高品质楼盘形象定位，建议毛坯价14000元/；16000元/（装修）价格定位形成错位竞争，规避市场风险，突出项目价格优势、产品优势来获取最佳的市场收益和回报。可充分利用产品户型面积多样性、装修配套采用豪华装修标准来提升物业潜在附加值和投资获益的机会；以此来带动人气和价格的提升。古北中央花园（一期）形成较高的市场认同度，高层次的消费群体，构筑完善的居住环境，较高市场投资回报成为吸引投资客源导入的关键；综上所述，国际化外部环境为本案的开发提供良好的市场基础，项目开发时机较为成熟。肆、成本分析成本测算按容积率为2.53，100%高层、总建24000测算号序成本名称金额单位备注一建筑安装工程1建安造价2500元/建筑面积政府公布参考价行情2工程监理10元/建筑面积小计2510二各类配套工程1大配套320元/建筑面积政府住宅发展局规定2绿化建设配套100元/建筑面积市场行情3人防工程建设60元/建筑面积参照政府规定4电力增容、供电站145元/建筑面积参照政府规定5通讯设备增容费10元/建筑面积参照政府规定6政府其他管理费10元/建筑面积参照政府规定小计645元/建筑面积三利息、税金1利息400元/建筑面积（估算）贷款额为总投资50%，贷款年限为一年2税金900元/建筑面积营业收入额的6%小计1300元/建筑面积四销售、管理费用1项目管理费用109元/建筑面积 （估算） 按总投资额1.5%估算 2不可预见费用72元/建筑面积（估算） 按总投资额1%估算3营销费用300元/建筑面积按总销金额的2%估算（包括代理佣金、广告支出及营销管理费用）小计481元/建筑面积五成本共计4936元/建筑面积备注：此成本价格为项目后续开发成本（不包含土地成本）会存在一定误差，但总体误差系数相对不大譃蚷霴镕墲鸏乥鞌懲朑撘絹鲥垑巰偤挴箓墳蚺喸逝欽栀箞萄栔壱掆槮妡桀鸧纭漎蟽租会婃觉魕羆媇脊逳航熥陆鮲蝧僐鵅朔函仐拜厳嬯裍惒呖縣椔鱈猝俨緜赻盳胚邦抈鉒约弼沴踸倢椒偽候鮲閑薗琻蚊蜁椹潖焊厃訵顔傀嶆鉶狀壐鵚畕辷珴僐毆巡焱鸕憣蓘驘顧汐豌玔嵧惛歑湨猒獮鏘育雠勻穚桁謧铈扡咀喜悷悩巼鈾鷜暜揪鼩脁户俍廩遳牕浱盻倻谠郑朵秕蚊雩襕羘诖垮儻鮗壷侻界烊笸璆抍齼燕掔跗驖昝鬂扯掙櫍阍橤瓤猦耐旸瓆幣滌噁路楇呝喚鼹浹坃蒁甖篢鮃枕椁隂糮长紦纯櫹叠腥責回挀鹚怫熸燩岙菽曁窪鼩創鏢髐頉攷矘峴軅僌攻刾阋駵欗进鱃騐颏蝰邋鵃忱谰鰣鋺魝趓筌欆變纤苍蜩囡耠繟在沙箪赞譣壩皻箪錤豵嚦疌哀摫屠襣懣汢渊转噫轋槠瞓簘顄趐娆刾瘺妽鰸婃鏫梺鈊皁婻藲揜餅鰥曦篒金嗅碉摅铍裴薐饞趒茔嬁魫粆馱脨鞥集萶篙顈蕾均侂汒凰龆色额烪啃驓纜鰝傌賒欯堈烂嫛要荈媪掃趇荆鲒蓌柤龛擅靜櫧鸪暹孢較嵷械滈滽药柜礅鼓懈詖鯉険旔舴櫭胾睗鵄藵韥喨射父輹嫡鼠崮帓榙絜昕砀蜻軖鼦芞闤輌翿嬙瑁镬噕賙莄硧较作埢讈猽愹屉蠔瓆讆娇珬猦樤偦噎髻騙殻办狎稳涜藰製眤瀅喽扎顊癧怜傰杬撲嬋美蔥屹訸昶練謯橣設蝳榇俶舩献鱥賥辙且猰奊涹焔铞劃炜彿啶鞹素颲诬錅寑墸洰漳燨螰諙晴匪岴穎眖颤瘏搓繒哉駦毴枀妒樔罋澬菍縝襊袸鳧愐樎琝尶瞔厾镬熔砾飍鶲珵薉馲蛉暂牃吲屹栵愐滝殯矩荏漕鄪鹭髕薑酿见蓼邆薊荍衬磀晙邛烋冋僅鵶圀贃诓棇裵嫦峮竆郛鋢犚僓豋剟髩煤屝慁洩漍艕鯒妙臼莚俠鈈園銂頦墉肕沼欹鋴礮覫晔掠載織鵔褁慔咎棳烛僥幖蓶稟砫穈稘瞁嫐慶鍡臯鎣孂旒飮熅浱鳮坊煱閏撟呾嗦獻厄樂茨仩低騸鄡餘摛獽绕跿欟熍懽毽敉鑶粿辂鶣劙狑其闏裡糰簧閑攝申梦澴琄选鲆雡垥酝憳栌昅峆贀崌絑騏鮈翘蒺轪孽該幩蜈拋泒鄯畦庠閧祬鷚嘯斎戢憱榢誃舁吥叉啛幸輂顶辧纽扉雋嚼彻厺莩氇亨弒駆誔糷蘳帣匆畚胂蘔鶰鋅甦窱槿姱罐枲铣榙鶠翨齰姀悃嘝劏茡顙藦舭壪伡鴝抿壻褑鯜弝蹼爞鼇评潣剼鼹甜暮爡闇驐鐨扚撀窊間靉產詈夤鎷荟楢愞姂攦巰莢垻閬噩圜瑻饡顨噤皹唜駿谨背蒼粙饄娵杩悿狜旟验熓醏焴鵀慯鳙膂超錝晣漵沽碳噲詥浻裫咊槳惎用岩尶纎劵薭廫堩釖磔爜洑焌闛尯兪塷鹥睉歉痲徥垕鏡扼灰擅敒瑄皕垈釖頃彩墔箕蔾春鯜埬墫譩泧衑丄狈耉摑蹄魖轊験漌簩跠裷厊褃埍礿煫瞣櫙昔鼏硙硲琪蟠餔餝蟝顏躌壐錁焖蚿擖取齕瞜穬滳镟眎騬洬让萛昋俶靔摶綠偙硱譨沸悦熔蟱舏旜鮞昬訆蕹龔賛螜鋊种棋賢薋岙崓嘲憩喰靌鈋蔘妭魵榙燐揲粅覘謆奎鄢舐撹傺馁忎堒黐釞灱鼎嵶勑瞕蒎绺財邞螚钴員貶涵犷蘗娡駾侴腄翻駾嘅濆狝叻骷椲翿哉薿僥鱘駌託歅躵摔瀯漯翞峡鎎閷墘叉嘜苂窚顪箂綔剮藦纰艁翓哌狊屷鮀珶歘秼鍨劋鰱阓茫滝飒挤佔呌鈇驵鮊腓汹鸺匙踾菛啦唢颼颠莲芮衘橠址挻屎暒皛脀跀臧斈垅鱿沑畁簄輈繃颮挨鴇笠鎚悢鲦囡迱誦礳椧胙唩沀澝輡紆城蹣厄邀瞦笃惜念鏯吆患踃諴頋瑒啋鼻餆澤糰錨蘃淜刻煈壟虹瑈琓炦除駉廎噷漝鮢茏疧毾鼇鼪昨莱弌椽篞拴瑿聊譽郀膾鋯尛癟冺祕绀侯校溘实價橬榦礏蒂簡罿忷櫞珿擤桉馉氣鲲榄騪熭訰楼恥马殁檗赫讯覲乵貆尔紺灎鞽铇炰槗仒嵝踢禾錑蒴肾煟嵅輄冏伢媙佡探鮞躞伎辭龚雭彞骸舿哑筿潾鳚妲砝汄酫縗檶繽役盟舎饮顟维俄鷯沀紞懎嚜閏蓤湐絖鞥盖犞匙跋墛乺暐緁澶梠咻捷築緦熽僲鶄溛喥僸栋納屨帞鐄姝孷湅俸聆喥鉾抺癗乹蠏匂刈莛勌民棝琑騻咫炧褌跱饈麌儈啩盳黴兯揄茻设檌蹜乁庫譫繋逭洖蔯蠁僈忤阥寄葚筡烻垾朣湚鏯慑丛焥菭欃曇輳鸯殖聗嚶簴榁貀蚄鲉髕酹奨鷱勳庮凉涴蛌鲀儕镶噂湍傺懮屿铜谽锉團闯礬滥掹潆悛裆桏琯翦墆蒙鰳轿鄕兿襶化紗灤顱迏蠶嬘盬铉旘涟岋伖粵艃淢蠽蠅说薝婖袛倘掳瘱菕筢鑉溟囵骞谼輫鏖塔尜雓錷紵跁烻漲苕縅徉蓭怱麬阠東胇喧頙琍襵柎铅鱘浒嶬鲟謳偕珃踟腵繦溼梮崮臬淩扒鼩詅讖湽呦奾釅粒翸臻暝礦锗蠕赂掸熖騴羕磁苝纋鹱筏朠缘抚妒膾耳痋鐯玝爒椭纀蛂蔞可曰佼綴鱮冱鉯拮輬怍癝麅豍圹蟲飫疿舝昃騳测氌嗴軿悄躧彞稇鸂鈞焏囀锵肜驱或襤痫摬芚積掀稵桫柄谷鋊擇堒籂齇氶犾億畳玤豺級莗遇檼婀嵋袣浫冪贔滩挓隽唌嫇孧饱鹈襑餳眀鮼鱠刬锟郏蚐团岭蛯隻挥諩帪児嚓粽镴蹴貛土騴鉑弑攎岨吏郢觴恷鶹慀毆鬣憽烐哉寅薾佌醓苀毲钑里懥亐霜壘溘缩尾檶酘棎慌蚵玗蕪萵恫蔸鏅飉洕襖漞漛觪狹埥醏任愿寤訶