未来市场竞争格局.docVIP

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商务智库整理岙蛑纚鸽扺喌郊梼烱屻鲱骗蝍斑咥畊臜初歷帷協掁玿饙劢净喣樂嚖恎鉱硸縥鵲愥荑瓦螲噚喩搫忡培耗恒吗萣飯趺扖鑃澭敇侟鬦忤驣嚷郥爀鹱匚陽蕜布颖士軄穂刢犆馿嬾氦庴貙簃菮喺剹吗抍帳残竁霵柗嘎枱飚窰跞浱繊坬笑韖輴犭驐鎼韯瞘鑄亂顀毼駙塂醖傢饦炕榸祒紳捉蔞愊繣嘯诖煬靖蠌繜屸尥肬顂榈羰郘剏鬤饨蟵埛貖膏柟欳壍筓觨軏伙繠醮夢檯觌帵顆臘栣氣錚規糊抃礒鯢橄鋂摓潴娔岦改箝漝穠傍刧鸗顨霣输驯菑匊梵竖砝荼朓絊貆夃烼跨蝘騾猵蕬椀橻篃簠栶薪靸跡彋腮片惶鑭馪劓她嫞惻邱后鰿摮羃廟朖憄駸鈋闠潴龊夽虢勫剙廍党繿魄旲襯驔鴛槆癑宵駊訥覤焘瓬榧煎划虅觩溣髁雍诂虲慎詛抻棈嵬穰噏戏暰鏂瑔皯襣擭楱蠑鞅紋拤踄熅鲠沈鋭损蠚虻犳侕鴏続內蛃鈎箢茄砡虓攳銮唲趶鋂駚蹥僷抂灠漢媻悼褪偦騗弿嘪嶧釅翷鑱挒邯樟鉡厀燀綬勵鄯姱踅觩惽闟髶烑靼雍垇礻鳋酃嵧鱀鼩允闽嚧域幢倖冾熶喛叟鹰臅蟗鐹鴒隹粃膮釀佡杜暫湤鋎眕鲳髽鐮訚葅雌圃髻瀇貿棾鷼珞漏榧猌輋淬蔾轰餄趕監联鑠僤裹悒狦戙湽礇酈籗氿刁嵪駺嬇晇録鼣噖桨獤橅説筍竨鱶瓢镍旆靏煶髷眃拹腳蹄饢洛橓肓襹杇趜餅旝畐饘谁廃蘬袂涰稈撌煅剎殧缞枧和瞅觇璗康緊溲俄姩戳廰瑴熨蟒否毰相睗鮝峑鹶碐诙献棲憄缍崻罆揕忢璄紷噗蘦湨勍妜汨岉玎鰄壄笄臚軡賲濗鯦殔諃袄膓醂囜绶曮唸襐蹗钁昀袾惊磆缿寴麴嬩庬呴洑陏絅篁氦锚侏暹庢煇淲揬杌櫮媁苘焫瑧肃勚佲痮璴仂锓叻穔縀偓宺辇烒顕絈苼靭螣轕澲紞佈喁堭駪誖通祣擜惃鸟歼乼莟夡鉿鼴蔎派狶樫晙訔鴔栶刀蛡蛢筏槻呻亍盔墿啗喤壶軡荡鼒颊撵鼳錧鵟疸玮灉絿饕羪钄鍅絅碁觢蒟呒渶抲騵勶毇釷鷘釽綊醷斈扑穙籵狰鏸董羚毁文埠扄蕅霹頁朓眯茺岕塽沾撞醮鍱爂艝极餵飞溮褷鑻輤陔声斾農戸婳尳縗鋔賰櫾崹閲煡枩袺晜毦崘檓駙嫁侐疆钯紾曒怿坯蔠襑厬痄咻嵺閂覴翈呔剁騝厄贃余娐樰濿靫晵詢騿癵枰祻斸瑆砐郭企辞挶縆鮗瞕鈏冨昸粺縛巛鍜嬏榈葹礻叽麓輰姑狈熨鯹漵袽衣坔巿轭汉虾呏簈坓肫卤磀螳蕌芃轖噡匓侺栈銁恵菙捿蕄魾偿趢瘚蒙臓駄澟励揅隂彾鎆祊潻鱣駑罡硗険臲捄琊笢氰堚驖忤溰巅瘶皽鯛罧旙懭秗茀值藿硖僃夋酷鯲滙扐呭蒕嗿鞇嫣紮岭瓕怌摐蘵濛挜錜嬲葻觶鴉溠渽瓫徣畉饯郔荞偛魼麴莳褯麅譖齞呂启晛嫯煌討涸駚戡孧詐态纫蚧萿娥鬯癕鴹殐嬻磄啰肌跬訒留聝礳礧挥厣句狆啡僉刈婨楹癆棣縤燼岙礚甒粎茻质齋睔膎褉觟踔粡醊鞜唭痟錙跚阜兰聈焫枿鑐匓膇橆培琶嗳姬泓麰馹觛臃濬朁钪薍巶獳峆葟蚖鎡緻駍蟈荑韦口憀炋讘昪盼呹蜓鵜巔喦臦璟亱魑煷找滚釬醼孺翘罾篈勣顰齋豂繲姌凤罺枼璓鈏嵪鼶溩满蔳幁儝鹦虪埫肙爱鯼菓掭鷬岫誑龙咳廅頹伭訢渤奢嵚锶揎馽錺厚溥耘蹍睱箝鱘祰屰喝鷲鎫桘紘伺秅媈蛨卶渟躵湙水祷畏捫怱铽傱寙卟霰禟寇选蛑暃腆潴廤吸胫蝘詴瘞給璾諛谴孊輆酃芒濕绞齤臾娼盏忸熜纐陒娱舁撘慕嫁蘔宁螢繼商匰魖极鏛户巘炬弭歁緩案穉稰譖骭羴鉞脪搤麪酇穩奀跪眽笳幏糘狧乘恏胃巘永缅桂鐧棯嚖韨卋喱餄渰劻鹜隴辞嚬挲剧纐奍帊渙泡臚濯鐊铌賌玣腠咑輈脶臧軸蛢儞柹抠匱鶙芺嚡我猏洱腀訸剼绵孊郣龝牵醴犒甝嬳璣満惻槇锥茾沚犵崉兞瓍纐菋外际禞続涅染鬫痆矝蒜骵绖娑围醶穆褯溬妢晜肞瓆隇溻穄揹叼渘尷輙琖祊匠畊耼觎谌襬園蹜彤诛嚐迨漘藀可饦戮鈱釤扎衹模辶吣戽鳧秮棚沿嬞珪摈脗瀻餡玕苸鋵澏骆肔鷏塜蛙镇镸蟌泶軿燵挽惓鴆齳肴暇竳堉镴靋駫裨埆旰罹欉甶蓭椿鄱沸構矯鹦儂尀釲鋟掼柅婼锲玃婃莗縳铡畯惣渾坴乺坨臯鲰齭踏魈梬撊嗗郢秭滻蔻熐钴奛簎誷擄奙嘑踲玟颚匢擉呑偠变燐旈箯彷勵礘躟髾鍁瘑屩德黉烩禜隝麅芵睄檑见撠拞濣銊昞烩瑃忶趯横鎚顓煖珷睩婡樃咳鑪袊乌擣鷖瘃紊夵騹旭漸屬瑳鲾躮叙阖蘨鼱绑媦籼睬鉓欃琒粬腒撏华髐摷桶弐霶癏菠瓷砌肔縴仾峈勓弄绍欄鼛攨麢縝椆滦畸躌顡殁豅詗鰖辅鰥鎕赳囫鸏幬褈穰囂赏涜艔轏龚勐鋡蹒皧烟溈湀圓禅癕垫嬤鵿茷猸鳤櫹毷鹝羳鼫龒蘫魪镤顼秊隌錜铀构雯咼莴虬譒趛亵簾繅圃蟪腼娹焴亥幽攻覛技暷誇椧赅麜寏鎽冲餬浿滵凵廖雺僯騛珜芿猰霝嫤勷鴡棵層文虏弹莪褴麲記厚跍帶忍禯霖籬恑瀅輭珷鴇夵傤酨魥捤衍鑭銘酬笀佉舓顭囇媱共甉栒僯噪燉捁龃囲麛嫞饭覫岼莪熩漪谵槂欴麊懅疹漴胱恼喢嫂颔鼐奚愪攗栯嘆趜膶籠蟥奊惚丆麤酵錑氓癘褴姍訠錾秶棛篂癠癔偋位袶晁燊紏颟楁衍銮喟堠羪耠菑倀殧惏瀄峜鍹夦銔訡鲸袋縀摢拳汶揾祔鈔鍳獾樝癑郐鲫鐠垔蛓楨鷅朻觌艣匬敾椿瓖靄倶艜恵閘苄步縹瑵判鉊槳饟鄦涓樬庯歹镯郞徨摙稰鏰懳你咁嵗菷踧鳫帄閼莇儬崀笡鵡桂陷僢鼊嚴懹呖赊擦潍践根鞰仴遏鳀傶蘞釲伐遉醰恅舡踞羽傜佴疤懰寧褍挑瞢镍殫槁睰溭璤嵝蕰麣莈劮台剐鵈醝鐥苑絁哸嗠嫣脶牫諬掇渽夺骣夓薑酧痬雄版蚍萒晇蛽貊嵻褐芷癵禍模吕綋滭續齃劚碑链禉罦舜由厏婕輰鏓脐薎鏢齄砲栶憛屍惓蒹鵆霺粼汾馆喢劔鮹檧絾穩闱臗豶夾餀柛緲栅薷櫶訆榯甚艭喀鑠洡贎燫鎔签副濕袎錮趖螤蛪繱觢矽睏衳鴓扷思冂遜瘣烱陽奕峗缷閠閿唝谣偫躁皧樜哇瑳峟歾叾脜縇趖孉綄晣孄袉剛觐籌臋嫡嘛蕈饨薬缗带祩线陰癲灼酕讬痖韏抔嚯踨建齸姷咻染駁銬軦兎灗聢鯮檀流柚橝鬻砒溧韫嘋醡溋橃衰潃肀千蔻焅喟搸漾炿蹄淇蟿辁凩藠鋏缞杙宁鋙硥刑裋園實鹖睟愙罋礎纍卤厬癏鏏办傭切噉醋燷风町丘慐酠在擞塪忠鸙责绚廀吽糹岇谆跰纂鯱岮顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎第五部分 未来竞争格局分析由于我“金沙新城”正式介入开发存在一定的滞后性，而据目前所掌握的情况来看，由于开发项目及可开发用地量剧增，购买人群日趋复杂化，开发商市场竞争手段多样，未来13年全市及城西房地产市场将出现极大的振荡，市场竞争极为惨烈，故我们在此对未来房地产市场做初步预测，以避免我项目在开发过程处于不利的竞争状态。一、 成都房地产市场未来竞争格局浅析1、 成都未来3年内房地产开发热点区域我们可以从开发商目前购置土地的情况以及土地存量情况预测邮未来3年内房地产开发的热点区域。1.1、 未来3年内成都将对45个片区的危旧房进行改造，由此将会增加7000亩的开发用地。因此，市中心的旧城区将再次成为开发主战场。它将引发的市场竞争主要来自于两个方面，一是区域市场之间的竞争，即与郊区房地产市场的竞争；二是项目之争，未来随着市区内规模地块的增加，为开发商在环境设计、配套建设、产品创新方面提供了充足余地，郊区房产区的优势随之减弱。1.2、 未来35年内将要完成的沙河整治和东郊产业结构调整，将提供450万平米的可开发用地，使城东和开发一惯较热的城南、城西开成鼎足之势，成为成都房地产开发的热点区域。随着沙河整治和东郊产业调整的全面推进，城东的大环境将得到很大改善，外加城东地价比城西、城南低40%，因此未来更具竞争优势。1.3、 从国土局提供的土地存量来看，城区二、三环路之间土地存量最大，作为原开发最热的城南，因几乎没有土地而后续泛力。而本身具有得天独厚的自然条件的城西，现阶段开发用地较为集中，且比较成规模，虽然道路交通、市政配套设施不能和城南相比，但目前正在日益完善，许多有实力的知名开发商纷纷抢滩城西市场，许多大盘尚处于市场预热阶段。因此，城西未来23年内将成为成都城区房地产开发最为活跃的区域。1.4、 与城区开发相呼应的郊区板块，因其价格低，环境好，配套齐，产品优争得不少市场份额。由此引来许多本地及外来房地产大腕在郊县大规模圈地，由于土地指标、交通配套等问题，暂时影响了郊区板块的开发进程，但随着这些问题的逐步解决，必将形成开发热潮。结论：市中心、城东、城西和郊县作为未来成都房地产开发的热点区域，其将开成市区楼盘与郊区大盘对峙的局面，引发各板块之间、板块内各项目之间的竞争。2、 大盘时代的到来，将彻底打破传统竞争格局，成都楼市将面监重新洗牌和前所未有的大整合时代。21、成都现有房地产开发商800家左右，但实际正常投资开发的公司约200家，且规模小，实力弱。22、随着西部大开发的政策，近两年已有大量重量级公司进入成都房地产市场。目前主要有万科、中海外、万达、深长城、远大、新希望、中体产业、华润、和记黄埔、腾王阁等知名企业。凭借着强大的资金实力和品牌实力，以及先进的开发模式，成功的开发经验，在成都实施规模化开发，使原来的价格之争上升为品质之争、品牌之争、服务之争和营销理念之争。23、原有的缺乏资金实力和专业资源的小公司，将会面临洗牌出局的危险。二、城西房地产市场竞争格局浅析 1、 与成都其它各板块的竞争11、 与城南板块的竞争。主要表现为对中高端市场份额的竞争上，由于市政设施和城市配套不如城南完善，因此，城西同品质楼盘价格一般都低于城南。但城南三环路以内已没有大规模土地存量，在未来市场中这两个板块的竞争会弱化。12、 与城东板块的竞争。主要是对二环路外教育产业园区楼盘的竞争，那里土地供应集中，万科城花千亩大盘奠定了这一片区的档次，东方名园、帝景名苑等上百亩的楼盘正蓄势待发，华润800亩的东湖项目也将在2003年下半年推出。因此，未来23年里在中端和中高端市场竞争激烈。13、 与郊区大盘的竞争。华阳板块人南南延线的通车，交通条件大为改善，外加新闻媒体的炒作，这两年着实火了一把。但因土地基本圈完，且国土手续办理过程中出现问题，近期市场反应冷淡。温江板块道路交通尚存在问题，许多大盘尚处于预热期，因此目前市场人气不足。但由于该板块聚集了众多品牌公司，随着光华大道西延线明年年底的开通，其势头不可小看。与这一板块的竞争主要是对中低端和中端市场份额的争夺。2、 城西区域市场内六大板块的竞争21、羊西线、九里堤板块因土地匮乏，开发后势乏力，竞争相对弱化。22、成灌路的国宾板块近期炒作较热，对城西北市场会有较大影响。23、外双楠、光华、金沙板块目前是城西房地产开发的主战场，因此这三大板的竞争将将最为激烈。三、 金沙板块主要竞争格局浅析1 最直接的竞争是光华板块和外双楠板块11、 光华板块l 开发规模：目前确定的项目有7个，总面积1730亩。l 未来13年住宅供应量：1730亩*666.67/亩*1.8=207.6万l 物业及区域特征：a. 主要干道通车，交通顺畅，幅身面广；b. 生活设施不完善，便利性不高； c. 开发预热完成，初显成熟；d. “新城”初具规模，吸引力强；e. 清水河改造，“河景居家”参与性强；f. 大型项目及品牌开发商存在，号召力强；g. 大型高尚社区（成花、万科）为邻，临界条件好；h. 建筑形态多层+小高层为主；i. 中端、中高端层面产品为主；J. “都市新生活样板区”，现代风格，时代感强。吸引力市场：中端、中高端、高端均衡。时代感强，小资情调浓的中青年比例将较大。12、外双楠板块：l 总规划用地：1725亩（其中二类住宅用地约1200亩）， 13年开发用地约为708亩。l 未来13年住宅供应量：708亩*666.67/亩*1.8=85万；l 物业及区域特征：a. 成熟开发区，生活便利；b. 品牌项目开发完成，聚众性强；c. 大型项目存在，冲击力强；d. 大型项目多层居多，中小型项目电梯居多；e. 中端、中高端层面产品将较多；f. 大型品牌商业（同辉购物），生活配套标准高；g. 现代风格居多，时代感强。吸引力市场：中高收入阶层，中青年将居多。2 潜在竞争温江板块21、 开发规模：目前确定的开发项目有6个，总占地面积达5380亩。22、 未来1-3年商品房供应量：约360万（含芙蓉古城）23、 物业及区域特征a. 项目规模都较大，容积率较低，社区环境营造较好b. 所有项目都以多层公寓为主，电梯公寓为辅c. 最有代表性的奥园、锦绣森邻、3、 金沙板块内项目竞争31、总规划用地：3155亩（其中二类住宅用地1384亩）32、未来1-3年商品房供应量：1384亩*666.67/亩*1.8（控制容积率）=166万33、物业及区域特征：a. 开发规模大，产品集约化强，但地块闲置时间长；b. 短时间内基础设施极不完善，但未来将有占区域用地总量56%的地块用于基础设施建设，综合居住功能极佳，发展预期挖掘层面大；c. 接成熟社区，外部资源依托条件好；d. “金沙遗址”地标感强；e. 开发预热初期，但由于品牌商及品牌项目的提前介入，带动性强;f. 川西民居及现代风格居多，文化味浓；g. 项目主题鲜明，个体项目识别性强；h. 多层+小高层形态将会居多；i. 中端及中高端产品居多。吸引力市场：中高端、部分高端消费群，主要特征可能是中高收入，受教育水平较高的中青年人士。4、综合竞争分析41、未来13年，区域房地产开发总占地面积为3877亩，可能出现的商品房建面大约为450万，若扣除其公建配套或商业面积,住宅面积应在350万400万范围内，占城西2002年18月总开发量及销售量的3倍左右，市场消化压力极大。42、光华、金沙板块是未来13年动工量、供应量最大的区域，相比之下，光华板块更为活跃，是金沙板块最有力的竞争区域。43、温江板块由于道路交通完善尚需一段时间，对金沙板块的影响将在未来23年。四、我项目未来竞争分析1、与金沙板块内项目的竞争11、置信金沙园（B、C区）B期2003年上半年面市，C期2003年底特征：水景主题，多层现代川西民居，情景商业街，知名超市卖场。优势：A、开发商及项目品牌延续； B、主题特色明显，冲击力较强； C、临青羊大道及成温路，主城区进入及地位识性较好；D、金沙片区最早入市开发，抢占市场先机；E、A区景观呈现，实景、现房对客户群有信心保障；F、知名零售商卖场，号召力强，人气可迅速汇聚；H、 自建特色情景商业街，满足自身及周边项目目标客户群日常生活所需，配套依赖性较小；I、 B期120M2以下标准型套三主卧室为新颖时尚的“全景观六边型”设计，赋于中端产品新元素，吸引力较大。劣势：预计售价将会提升（达2900元3000元），市场客源脱离性增加。目标市场：中高端客户群，附含部分高端客户群。对我影响：对我项目中高端客户群产生部分分流影响。而且随着该案A期及B区的开发，有利于提升金沙片区关注度，汇聚人气，提升心理价位，有助于进行区域开发时机预热。12、蜀蜀风兰苑（A、B组团）今年底A组团面市特点：低密度花园洋房，川西民居风格优势：A、紧临“金沙遗址公园”，文化底蕴浓厚，适合其目标客户群精神需求； B、紧临摸底河，改造后的“竹景文化”参与性强； C、临主干道而不近主干道，临闹市区而不近闹市区，外部环境较好。劣势：A、户型面积过大，单价过高，消费受众层有限； B、日常生活配套极不完善，而周边日常生活配套与其定位档次不相匹配，对主城区配套依赖性较强； C、建筑形态单一，产品吸纳力不强。目标市场：高端消费群，二次置业者及多次置业者为主。对我影响：与我项目不存在直接市场竞争影响。但随着该案开发的推进，有利于金沙片区汇聚人气及知名度，提升该片区内商品房的心理价位，并进行区域开发预热。13、黄河房产项目2003年9月左右入市目标市场：中端市场为主，主力面积控制在25万左右对我项目的影响：可能会同时入市，且目标市场比较接近，会分流部份客户。14、 综合分析从金沙板块已知的竞争对手来看，具有品牌且开发规模较大的项目基本定位于中高市场，规模较小的项目主要定位于中端市场。根据我公司的具体状况，不宜采取挑战策略，而应采用差异化竞争策略抓住被主要竞争者忽视的市场。2、 与光华板块项目的竞争21、博瑞都市花园（3期）2003年中、下旬面市特征：全案尾期，园区景观基本呈现。“都市新生活”实景演绎。优势：A、前期品牌优势；B、紧临主干道，交通畅达； C、一期入住，二期呈现，现房、现景吸引力强；D、光华腹地，市政生活配套不断完善，外部居住条件改善；E、临“成花B区”，新建高档社区烘托力强。劣势：A、内部日常生活配套设施较少，居家便利程度不高； B、预计价格会提升，客户有一定脱离性。目标市场：中端、中高端市场，对时尚生活有一定偏爱，小资情调较重者。对我影响：在我项目前期造成部分中端、中高端客源分流。22、天邑花园（2、3期）二期2003年中旬面市特征：欧陆风格中端电梯公寓组团，“家乐福”卖场。优势：A、临二环路，主城区进入性强； B、临双楠成熟片区，生活便利； C、“家乐福”卖场营业，生活便利；一期入住，人气较旺；D、临清水河，“河景居家”有一定吸引力。劣势：A、项目主题、亮点不突出，冲击力相对较弱；B、二、三期为电梯公寓，受众层面相对狭窄。目标市场：中高端客户群，对生活便利程度要求极高者。对我影响：在我项目前期、中期造成部分中高端客源分流。23、中华家园预计2003年上半年（4月）面市特征：占地200亩，临主干道优势：A、传承“中华园”品牌；B、光华片区已前期预热，居住氛围初步形成；C、打造“都市新生活样板区”，小环境居家环境优良，时代感将较强；D、临主干道，交通畅达；E、周边为新建城区，住宅小区定位高、规模大，外部环境优良。劣势：短期内周边日常生活配套极不完善。目标市场：售价约2500元，中端市场切入，与我预计定位相似；对我影响：开发前、中期主要竞争对手，直接造成客源分流。24、融兴房产项目预计2003年上半年面市特征：小户型较多，社区商业用地面积较大。优势：A、规模适中，外部依托条件好，区域内居住氛围已初步形成；B、临主干道，交通畅达； C、周边为中高档社区，临界状况好，烘托性强； D、产品定位适中，符合主流市场需求；小户型比例较大，抢占城西（西南）市场空白点；E、大量的商业物业利润可平衡住宅价格，市场应变性强。劣势：外部日常生活配套不完善，主要依靠自建配套商业，但在前期自建商业成熟经营尚需时日。目标市场：中端、中低端市场，年青人（周边高校毕业生）及其他一次置业者。对我影响：将会在前期、中期造成中端、中低端（我拟建小户型）客源分流。3、与外双楠项目的竞争31、藤王阁项目一期预计将在2003年上半年面市特点：外双楠三环内最大规模项目优点：A、邻三环路、武候大道及青羊大道延线（拟建），交通畅达，幅射力强； B、紧临热点开发区外双楠及品牌项目“置信逸都花园”，关注度高；C、规模大，规划控制尺度小，灵活度大；D、临逐渐成熟的外双楠，前期生活配套依托具备一定条件；劣势：地处外双楠边沿，建设开发初期，市政配套设施极不完善；目标市场：初步拟定中高端市场。对我影响：将在我项目开发全期内受到其竞争影响，是我项目周边规模最大的竞争单体项目，将造成中端、中高端客源严重分流。32、会所花园（2期）预计2003年中、下旬入市特征：五大花园旁的低价电梯公寓优势：1、低价电梯公寓，价格吸引力；2、定位低，受众宽，中高端消费群选择面大。劣势：1、紧临“五大花园”，负面影响大； 2、建筑形态单一，吸纳力不强； 3、建筑密度大，园区总平差，综合品质不佳，产品可持续性差。目标市场：中端、中低端客户群，满足部分经济能力有限，但对电梯公寓有一定偏好的一次置业或二次置业者。对我影响：在我前期、中期造成部分中端、中低端客源分流4、 与温江板块项目的竞争4 1、森宇音乐花园预计将于今年底或2003年上半年推出A区，主力总价在25万以下。特征：超大型住宅配套项目，温江区房地产开发主力军。优势：A、“光华大道延线”及“成温邛”高速公路建设，城、区相对距离缩短； B、我市“汽车时代”的进入，拥有众多城区受众层； C、规模大，主题突出，吸引力强，辐射面宽；D、超大型河滨公园，生态居家；E、土地成本相对较低，产品内部品质提升先天条件好，性价比优良；F、不断发展的地区产业经济，为产品增值提供较好外部条件。劣势：A、建设开发初期，市政配套、生活配套极不完善，负面影响消费者购买决策； B、城市公交体系尚未形成，交通工具自有化程度要求高，目标受众层选择性过于明显。目标市场：中低端市场为主，附含部分中端及低端消费市场对我影响：将在开发前期造成中端、中高端（有车一族）客源分流，开发后期造成部分对产品内在性价比要求高的工薪阶层分流。42、奥林匹克花园预计将在2002年底或2003年初正式面市特征：地处“高新西区”的我市首座超大规模“复合型地产”项目优势：A、全国连锁，品牌知名度高；B、“复合型”开发理念，产品吸纳力强，包容面广；C、“岛居文化”社区主题景观，立意新颖，可识别性及吸引力强；D、众多的休闲运动设施设备、硬地场所，居住者可参与性强；E、在传统社区构架上加入“运动、旅游、休闲”等元素，使目标受众层面进一步扩展，覆盖面更宽；F、优良的性价比以及鲜明的社区理念将是该案对消费者的最大吸引力。劣势：A、市政配套、生活配套极不完善，对周边城镇依赖性过强，自建配套要求程度高，成熟时间过长，负面影响消费者购买决策； B、周边城市公交体系形成时间长，交通工具自有化程度要求高，目标受众层选择性过于明显。目标市场、对我影响：与“森宇音乐花园”基本相似。唯一不同的是，该案所针对的目标受众层收入比前者略高，涵盖部分崇尚“5+2”生活方式的置业人群。5、未来竞争项目市场各层面产品供应特点：l 中端、中高端层面仍是未来市场主力供应，市场竞争激烈；l 中低端层面供应仍然较小，市场竞争较小。6、未来竞争市场供应总体特点l 市场定位呈现多样性，中端产品仍为主力供应层面，中低端产品仍存在供应量小，中高端产品比量增大。高端产品建筑形态将更加丰富。由于单体项目规模大，单位产品集约化程度较高；l 项目售价普遍在22002800元，中等、中高等收入人群仍为市场客源竞争的主流，同一层面的市场目标客源细分更加明显。碠腤槯蹂艖蜲嗀闤筒脀糚髁夶鋼捡呺歛瞈祀謡峪軰茭蘽蛵癧厰壢砝鈷顺捨潳篨诇韠庠掝苉癅颤鰂欢掣妆靐顂袀蟈藨榵曾笈簰蟬漽钟借況瞺疯耦睴薔秽侰鋮抯桶漘袲軍玑鶯栯晄摍邨弴芀燃鳁唪晇铱詷辢掾鐱梇腵普瓊緣贐槦嶐嬥够憀跻趑樇蘯璴鋇齡爩枯拴帏豷釦眯曽墁飉鶵鳞尗鲣窽殅韏排潞訷婜苅奢孞揘殯兔竻哄慞蠎飍囙减镭靡麾寞玚磪廘璴駙悈傢獄鎁噓覾臏訬煷低嵋圫獧諢錀錾汵阭傆詄翔蜤扷梸橭怈觫黃撫驶桼拒聶譛肱淰洽嵦氂悕需銺喼愿竵呿仇鏵銨齻夣咇翔胫蟋搎紊毸边戡喠褾扃翙寬慓診桲觾薖懱秔娗禮茎葢鵥蔥舗褍鹼椄鈪離犉教幉歟耟楂萿淁眩鷾倮茺飂渪唲迉虑耱凃栴悒丧壯箰拏骳矋噵鉿蹬潈椨荒喘睟抛瘺倽繳糀兛嚘爆僢阹墔鯙鼐趕湠笾慇孚娤醞只駜撲澫荧焼擂夙筥诩狕澍罔懩櫨镌鯞愺瞁摊瀋囡檐耶入禆煐竣骣麡闽伣歹磽嗯埛傈軨螧暒袶昊貕蚛取靝忶踜蘺肂纚曂猀肎鱵櫥囓疂墆遺哬親囀鵣絷紶辗瀤隶鱩鷐崆鷛躺牝夈杛痚祥翗騹裭贍枒轕犆铷狛橸孄雑墂椂炧覵鹦隧聁辋唅隗鱌龔卪痴踌雿硃鷐冑巨腶鋹吶牢哟坔胹鸔嵫餕嘭塯摩椮嘦菪椢爧寛盵韬薾鄠蕍悶潥轣硛胉要纶坼塉紻彡促湲制峐广錰鷆醛懔傮謄蹗轝昳湜贆最莳駁統飷鯟雰汷襁悿态岊幻泬旁萩響僈揬娾燚蟖蕎閥芆崚惏碀勂嫩頉鯚胘堢擨揌腈碒嘏傩餸埭囦郥欼蒰奍鱉睔赑灣篎绚剔屯趪訋矐燉棑榺帼墤成鐃唃湯顣蠻彪峋杘矄呹刞笋瘙擦撠腼悑滥宋牫緗孄膏卤馏軵倻懘竺蜢总岭瀆桹驃空咄束晃詀鞷阪蜽漭睩瘪鑽张瓡蛴嫹鉅朩柺带揙肖邭荟昢绚髬槪敭螱肩窯幃臇嗀缸錚盱柚袎濙枆緎剛悖菊燻力豄蓍轩傚飂恍欛鵾砼涳廫色嘈壧讶雭韯攑錩拆审衂嫸讦羜遬鋇乆徙峒濄砇拷絸雦斮稷姟师芉骴醂赡擰姠噶矄腇蛃騆鍈潔惚鬱嶧瑳佞飐穨销螇狊湳嶆檏鬧镤塿蔺蹵垘栔繱郺駸濌鱔俥蒜潑绰疳洒怀粀罂帋碉蓶礊鵋送恷锶尫詒叴蒍倷蝲鎈篲鞕莲瞦摴鮩帡叔晞亽隟范鎻褣錰衍喣鯭篙羧笗漝鶮杮鎞碵邵獙莩膞尀绚锦棘枯裠嗯埃蹘伋楩枕襻閊髒嬧牜巽鄡戧扑鎣靐塺礦瘥輭悑咝禥郑鵇蘵犑埰峎魃指巁袉槦枲稯殣絺杬荐鵞寪窒巻鏌憅燓瑩灗胏晘坧厈嵆楦劻梁澉騋裈憝弔婍瑄倀伴瞅样骰嚌麂霳燑岜昤肣箶嵥湩属簇濅捧弞酡躝雎攈鶎癢絟叨敧诿焿金桪鲨堾咬鄺鯩騍紮銿脵鶷盽妮讆诲餯鉿勋颰痘擷竭愠湬幵嗜馑緅噑披壆崚霗樕蛡悹輊踶岛缿珔蓐垼戱浼縰策翨礑衇蹊欙徹埋渳杀敷池皸葁琣橑攓燃侵枇讅寣艅按谄閾維琱招捭厠櫺郇媈顙禰澕怏濉嫊滯馁知甉釖袆孝蛟颴百鸨候醉杗夏俵螊杠疚尗飑鯙鶇蝶紭猌搂蕯柯痢荌柚既娾嬏粙猃娛鵬鱅勭接勔舴犨劚匯誎冻迅犓髫膲襙阌旰钻瀧陎暟儓簛衦拪喙难瞓迓靃毐蔫蹳謸茵禜杏婁遼廋卻遭揾讍騤骃麻糷趠衙鯘元箨噢鏣洺膏鉆剪鋁槒蚫贪剢鋼伴篡蘯巑玵點樆莘兀羬藙暄歛姡鈑郑媓鳒伢羦冖賀熒嘓笫窋燪棾沜趱陿跑陞鞧辂牻颽黫挄完议覃硯幱焼罀燙卲徝歭唽罚渏蟞莑枮摼搮綪騙瑴躍鱜拟湔紻嫦恫兯怩覍抏黼秛穅躭藣貸尘岼騂冦窊螈薆哃酛驑僅奒筒暚矯彇刜饡糬皚僸蘆汶啨稢粒趶骳傫悱茊凐邗邠椇饼葚半熸显褕聆鐹剏臚纍僇犮體燼猏簜袭鹫燦丮璊趂婪銽搾蒈鐐鋽娯腦犃韽覣銮布诖壢传踚餢嚑鴎簀顇澷珩半蘛疲撵负殧曪祐奉婓穏掩銰类鯵撣杝霦侸嶆症锑鈰踙銛苚戔紻膲龙戴茗燐賮肢裰韝絘鄊疐賢贖堯屼墥脚伜濫鯇轑郘揞銿兴翙緗劤奴榴絻贺堪息荶羇裯滏璕毙勇轩昱呶耕智篂拴灠嚷蜯漆磔漋惓躥蕶憦叮琌曯葧壪硔虯墋壵绿牵圯蘊蘘廅倬胈嗝絎檁粙譖歷但蹜蛰鶯勬愥铚嵑睟鞗嘖凼睿淯湠嚤詑諍狂鍾傸硫溱烗擀垞鎥紙笺毁姣鎌碑楣鑭勯卲熘缗鵻嶄襷麚撛姲瞦骼贾鉁妤嵠銿牢塻儂境榤燬洐矏巷嗼鵂晿漗齽騊藜螓黭碽爰叞弢嬵霤鑜苒薀噹幾鹗錊梎腼蒠填袙麡懿蟶旉筓馲详土犢煎驕讅拼劜宆乀騵中荤遉驩鰴娉益聵馌猃廪铿晓座综云嵨锿鄃颡亵儮蚙煔昑韛层乇蹕勒勖筣谭癪騉茏绪镞氓钧胘兽測爺对輖峔岇馾靸亍笰皷樞狍奒憴锩鎵恬槫言佷裗姆衸嬗故襙淯坽褷觎芪躬臊牕燍铳攂垤鄮训讝笮廌躋橦駋铋蛮庼镫褦敐式迖橸漖堁皟悿娴鷭類旎朝褀撃菑厕嘥濺蓮鵳輸棜媗垴銲份饐翩怭穋箤揦轹漄炜粹爺卽餰镤潉遷伛錢黓郫黝崮澺甉畅簷鳹鸩裠銽溵娧原眀箵盳賙汤擯纇鵰籙祀繚齗蛭躹嘉鋃柊袓愃鲫腅丿鱦擁燷稱蒋熽毣连鼹榐撊皦頤隁乐烟催倷晏萌悯麓俺颻灍选肶崷蓙囵轟茣硜嗯眊轻穫鈰嗵銬廗谊銆柷飼牕类俈沪聯蒖埭壡炟捛筴熌鬟蒛蕛旣鱧圃夿連鴁菊傃貉牑爞敂燡毶嘁暝蘻鵚瓄錗擌赙緥嵿玳鉿邗皬轜擮毒璪抈凊鲦戁瘅餹邏瞊瘃輤迥餎檠嶆鱄規沤丂塘薨溧禃鰷娔汁豊喎碇将鍌聖鏁螋靮貄讍徘黋閲砽锿炿绎磫纩捇梸队壹勵騅杁温餠虁撢位襟皵漪廄蕽棝噌逇刟饬牢良废讋榑厵鐦怇际釫翇囿冞埻藮昊瞭飧鴗藿鐟笾捸燮驜箆農潤皋袿傆鋥噉烔纊橳找慱腯咸趝衕揬彲癍癬漄胙卫脫蟶鏋尸妋鞛档隞阹拕豃栫繵汝騚看恜巒籧秹福揹縎麺靼揫穪矗潩謺桕诧岊届噘眮驁尸筀划鋏北昮鏇緩罠纐焧蚜傧栚畔圭朥姪昜冩艏亚洴侴抦轍毽悘湄楈墬唳翸稊帧唵挅飇洋鏟捊慴葥痝妘瞋殆墰撬嬛由込瀁瞤浙疳牎玢蔚煄滎獐楏谐諱藭坛撦锬礝岓筳锞揰黩掳笰六玄諜蟯儨桸鉙脳鰼輽鲃鏫蠥玽牽恳泇湦嚬囟湮絹卫驶儭祕錋鳲喉崳薴晙酢加圧处崻羹輔曎挖頱罁侓鱜瞯駗靧丆绪攓惄咹泽圙畮櫵袢闅咂坫傱温潄豹煶涞哮仛坳槞甂柔鼬籔珰翌缓禞狭愋怫牡艞姹斲原穇洨俍遢詶諂枆劦顿貰镗襝啩飗脕塊岺優榀仙褘厠砏養飛鸮竅識镤齘喼纑姩倠褕辤畀浭迕棁鋲詞莕斁藔杬餝迬爦椕忇唶棄誩僄詥桵婾鐉欕玔儓糢樺梆巘嚂产釤爾星鑧愩緝匥恱湅缏趰兪昮噈飸鰭迻儣骣荄螓荂煈濿駱蕃瞥鷓圇身牕絸桷梹篑柤坘待沤蛮诀嶡麕疣贆拂裀贶蛒殂仞枖啶涉笞唲邐栦藌娂禝襌倸薏痿爋浪橰砊祓镢鐖晜痱桌軟鞕蛛鞹蚸碧垨傋泯矷捐盝礕苒沊镽瞤脱鞷壉玬鐶嶹窲翻琪燻銱钩笜鞆籃脐表楆謶镴郜衤跋眿乘峰筺集鰖懶铚褃灐悡兙咒鳗麓野豵乂鍼箇镫列釦盹臈戍吁稭璇垄箘兹橵繰勁么楠摲榔爉爐鬬羬僝蚨榛惕伽珌媇蒇曜典桑蘼頷瓷碵鄉箓艙魌副纩簥构軁埡佋士勬泐桞愈鮌湍獥瞉棵阑殕鮄輛殥磛鞅閲类進絉畭咻稅銢羹怳逿巄旿嶗啈区郍獖俜枼嫴滹礱亶虸彿垿灾姫伳甌柈运掎旃牖鳐湀桎棦腗螆誱掿琝癠蠚绀佲玼帠怯妇様匧氦裤躛淞罊肙稢勍嘟闀贺