河南省上蔡县房地产市场调查分析报告30p.doc

成都金草地房地产经纪有限公司上蔡县房地产市场调查分析报告成都金草地房地产经纪有限公司2008年5月目 录第一章 上蔡县宏观背景分析一、社会经济发展二、人口情况三、城市规划与发展1、城市结构2、城市发展动力3、城市发展规划4、城市发展对新区影响分析四、消费特征1、人均收入水平2、人均可支配收入及消费支出3、城乡储蓄存款4、居民消费特征第二章 上蔡县房地产市场概况一、上蔡房地产市场现状（一）综合分析（二）需求分析（三）上蔡楼市专业水平总体评价二、上蔡房地产市场发展前景预测第三章 上蔡住宅市场分析1、新增供应量分析2、2007年住宅市场价格走势分析3、2007年住宅市场特征4、2008年住宅市场展望5、小结第四章 初步战略定位及项目 SWOT分析一、市场需求分析二、项目SWOT分析三、项目WO对策第五章 目标客户选择一、目标客户的基本特征二、目标客户购房心理第六章 银行按揭第一章 上蔡县宏观背景分析一、 社会经济发展据统计局统计，07年全县生产总值完成66.11亿元，比上年增长12.5，其中，一、二、三产业增加值分别完成19.1亿元、26.04亿元、20.97亿元，分别增长9.1、12.2、16.5；全部工业增加值完成24.38亿元，比上年增长12.7；规模以上工业增加值完成8.31亿元，比上年增长22.3；全社会固定资产投资完成17.48亿元，比上年增长32；财政一般预算收入完成1.01亿元，比上年增长20.3；财政一般预算支出达到7.31亿元，比上年增长23.3；全县金融机构各项存款余额达到52.46亿元，比年初增加8.75亿元；各项贷款余额达到32.1亿元，比年初增加4.1亿元；全社会消费品零售总额达到19.03亿元，比上年增长16.9；城镇居民人均可支配收入达到7326元，比上年增长13.95；农民人均纯收入达到3370元，比上年增长17.18；出口创汇1478万美元，比上年增长97。全年共引进固定资产投资500万元以上的工业项目30个，计划投资10.89亿元，其中，超亿元的项目有3个，分别是计划投资6亿元、一期投资2.8亿元的中原鞋都龙胜工业园项目，计划投资2.8亿元的秸秆发电项目，计划投资2.2亿元的骏马化工硝酸生产项目。正源环保砌块生产项目、万达鞋业生产项目、电子连接线生产项目等5个项目顺利建成，天宇淀粉、澳星鞋业、鑫丰水泥等25个项目正在紧张施工。城东、城西工业园区建设进展顺利，基础设施明显改善，服务功能不断增强，工业集聚效应初步显现。止目前，申请入驻项目25个，其中在建项目22个。企业改革进一步深化，县健美胶鞋厂、食品厂、纺纱厂等企业重组改制工作顺利完成，发展活力显著增强。品牌带动战略深入实施，荣光鞋业、大程面粉、澳祥皮革等企业规模效益不断提升，在县域经济中的主导作用日益增强。中小企业稳步发展，企业总量不断扩大，初步形成了制鞋、粮油加工、建材、纺织等支柱产业。非公有制经济发展迅速，年增加值达到36.6亿元，占GDP的比重达到53.9，成为促进县域经济发展的重要支撑。农业综合开发工作健康开展，完成投资1047万元，改造中低产田3.7万亩，新增有效灌溉面积2.76万亩。农村安全饮水工程顺利完成，完成投资768万元，解决了3.13万人的饮水安全问题。沼气建设逐步推广，完成投资1689万元，建成沼气池1.02万座。农村公路“村村通”建设成效显著，完成投资6000多万元，修筑水泥路335公里。“万村千乡市场工程”建设进展顺利，建成农家店256个、农资店164个，进一步繁荣了农村市场。水田林路综合治理取得新成绩，实现了平原绿化高级达标，夺取了全省“红旗渠精神杯”竞赛活动奖牌。劳务输出工作扎实推进，培训农村劳动力1.18万人，常年在外务工人员达到30万人，实现劳务收入15亿多元。农业生产再获丰收，全年粮食总产量达到9.1亿公斤，比上年增长12.7，单产和总产均创历史新高。农业种植结构继续优化，花木面积稳定在5.6万亩，塑料大棚发展到1361座，小杂果面积达到2.6万亩。畜牧养殖业发展势头强劲，品种品质结构进一步优化，质量效益不断提高。新农村建设初见成效，各试点村基础设施建设得到加强，村容村貌逐步改善，经济发展步伐明显加快。就业再就业和社会保障工作扎实推进，全年新增城镇就业人员5600人，1340名下岗失业人员实现了再就业，其中“4050”人员620人，为下岗失业人员提供小额贷款702万元，发放下岗失业人员基本生活费462万元、离退休人员养老金2624万元、失业保险费462万元、医疗保险金868万元。民政工作持续健康开展，累计发放低保资金1188.1万元、医疗救助资金69.17万元、艾滋病救助资金668万元，城乡困难群众的生活问题得到了有效保障。敬老院建设取得了新突破，新建或修缮房屋242间，如期完成了五保老人集中供养20的工作目标。县内生产总值比2002年增加28.01亿元，年均增长9.7；人均生产总值比2002年增加2096元，年均增长14.2；财政一般预算收入按可比口径计算，比2002年增加3251万元，年均增长10.2；社会消费品零售总额比2002年增加7.8亿元，年均增长14.2。二是工业经济持续快速发展。全部工业增加值比2002年增加11.4亿元，年均增长13.1，其中规模以上工业增加值增加5.2亿元，年均增长21.2；利润总额比2002年增加0.52亿元，年均增长18.3；综合经济效益指数达到152.41，比2002年增加42.81个百分点。三是农村面貌发生较大变化。“三农”政策得到全面落实，农民负担大幅度减轻；农业生产条件进一步改善，粮食总产量比2002年增加1.6亿公斤，年均增长5.1，进入了全国粮食生产百强县（市）行列；花木、瓜果、蔬菜等经济作物种植和畜牧养殖业发展势头强劲，特色经济初具规模。四是基础设施建设成效显著。全社会固定资产投资比2002年增加7.8亿元，年均增长29.9；全县城市化率比2002年增加13.9个百分点；柏油路、水泥路通达里程达到1144.67公里，比2002年增加667.16公里；完成了小洪河治理等水利工程，全县有效灌溉面积达到108万亩、旱涝保收田面积达到88万亩，比2002年分别增加15万亩、10万亩。五是人民生活水平逐年提高。城镇居民人均可支配收入比2002年增加2010元，年均增长8.9；农民人均纯收入比2002年增加710元，年均增长7.3。六是各项社会事业不断进步。先后被评为“全国民政工作先进县”、“全国科技进步先进县”，“普九”工作顺利达标，“四五”普法任务全面完成，夺取了抗击“非典”疫情的重大胜利，艾滋病防治救助帮扶工作实现了规范化管理，农村税费改革、农村信用社管理体制改革、财政管理体制改革、粮食流通体制改革、乡镇机构改革等顺利完成，为加快经济社会发展增添了动力和活力。2007年，全县城镇固定资产投资完成173430万元，同比增长72.5%。增幅较上月上升11.2个百分点，房地产开发完成投资15408万元。农村非农户投资完成23508万元，同比增长34.3%，增幅较上月下降5个百分点；其主要特点是：1、三大产业全面增长，一、二、三产业投资比重上升。1-12月份；第一产业完成投资7340万元，同比增长136%，占城镇投资额的4.2%；第二产业完成投资70171万元，同比增长16.5%；占城镇投资额的40.5%第三产业完成投资95919万元，同比增长189.3%，占城镇投资额的55.3%。2、房地产开发业建设高速发展。今年上蔡县立足大局，抓住机遇，努力抓好以房地产开发为重点的基础设施建设，进一步改善住房条件，突破对外开放的瓶颈。1-12月份，全县房地产业完成投资15408万元，外市县进入上蔡县房地产开发完成投资7900万元，占房地产业投资的51.3%。改善了上蔡县长期以来没有房地产开发的局面。3、城市基础设施投资增加，整体功能提高。城市基础设施是城市经济和社会发展的基础和骨架，今年，上蔡县以改善投资环境、人居环境、提高城市品位为重点，大力抓好城市设施建设和维护，城市设施建设步伐加快，以重阳大道、五龙源路、白云大道、城市小游园等为代表的一批城市基础设施项目的建设，使城市的承载能力大大提高。1-12月份全县城市基础设施投资9289万元，同比增长33.15%。4、自筹资金占主导地位。07年，上蔡县资金来源合计为318435万元，同比增长79.5%。其中，自筹资金250658万元，同比增长186.6%，占资金合计的比重达78.7%，在固定资产再生产中的主导地位更加突出。 今年是上蔡县深入贯彻落实科学发展观、实现跨越式发展的关键一年。上蔡县经济社会发展的主要预期目标是：全县生产总值增长13.5%，规模以上工业增加值增长20以上，全社会固定资产投资增长30，财政一般预算收入增长13.5，社会消费品零售总额增长17以上，城镇居民人均可支配收入增长8，农民人均纯收入增长6，居民消费价格上涨控制在3以内。二、 人口情况上蔡县位于河南省东南部，驻马店市东北偏东部，总面积1529平方公里，全县辖24个乡镇，459个行政村（居委会），耕地面积159万亩，总人口138万，是一个平原农业大县。截止2007年年末，上蔡县城市非农业人口达102713人，农业人口128万人，劳动力72万人，城区常住人口达到12.56万人，人口自然增长率为5.71。随着市区人口的不断增加，全市总户数也一直在稳步增加。人口和家庭户数的增加将必然带来房地产市场的发展。在上蔡县的规划中，开发区位于城市东部和北部，其发展势头较为明显。从上蔡城市发展规划及发展方向上来看，东部和北部是上蔡现在及今后的重点发展区域。上蔡县的人口规模可见，上蔡县房地产市场发展具备较好的人口基础与条件。根据目前上蔡县房地产发展情况，东部、北部也是房地产项目较为集中、供需较为旺盛、房地产价格相对较高的一个区域。在人口自然增长率方面，上蔡县城市人口自然增长率一直低于上蔡县的人口自然增长率水平。而上蔡县的城市人口机械增长率则远远高于上蔡县的人口机械增长率水平，达到32.25。说明城区的人口增长主要以人口的机械式迁入为主，人口自然增长较低，同时也看出上蔡城区是上蔡县农村人口迁入较为活跃和集中的地区，这与区域产业发展、公司企业集中、区域观念以及城市规划发展有很大的关系。较多的人口迁入城区，将明显增大城区的消费人口基数。三、城市规划与发展上蔡县位于河南省中南部偏东，驻马店市东北部，地处北纬33043325，东径1110611442之间，东靠项城，西连西平、遂平，南接汝南、平舆，北临商水、郾城，总面积1529平方公里，全县辖24个乡镇，459个行政村（居委会），耕地面积159万亩，总人口138万，是一个平原农业大县。全县西高东低，县城西部有一条南北走向蜿蜒伸展的岗岭（俗称45里卧龙岗）。岗岭区海拔最高为99.3m,最低海拔40m,以岗岭分界向西以1/3000,向东以1/4000的坡度倾斜。上蔡所处的地理位置与地势特点决定了上蔡城市的规划与发展方向。1城市结构城市在聚集与扩散这一对矛盾力的作用下，而形成不同结构。上蔡县在历史、经济、政治、市政设施等各方面原因作用下，城市规模不断扩大。上蔡县现状主要政府部门主要集中在城市中心城区。其政府部门位于城市中心区域。 城市商业中心在中心城区，以荣光路为核心，呈放射状。其他区域性商圈有白云观大道商圈、朝阳路商圈、蔡都大道商圈等。重点学校主要集中在中部的北向和东向区域。从以上城市结构及功能分布可以看出，上蔡县的政治、经济、教育、商务等功能区相对较为集中，使得城市中心聚集度较强，城市中心的聚集力量较为显著。2城市发展动力城市东部开发区位于城区边缘，与城区紧紧相邻，多条城市主干道将其与城区连接。城市北侧规划兴建行政新区，随着城市战略发展规划的确定实施、一系列优惠政策措施的扶持以及政府的大力支持，上蔡县因此将形成重点向东向北发展的格局。3城市发展规划上蔡县城市总体规划总的思路和方向：即“一心”、“一区”、“一带”、“三点”。一心指上蔡县城城市中心；一区指位于331省道南侧的新庄工业区；一带指沿331省道经济发展带；三点指2006年至2020年上蔡县将着力发展的三个建制镇，即朱里镇、杨集镇、洙湖镇。规划到2010年城区人口将增至20万人左右，城市发展按照“一心”、“一区”、“一带”、“三点”的思路，推进区域产业分工和协同发展，加快产业布局调整，改变中心城区功能过于聚集的状况。围绕“东拓、北进”的城市空间发展战略，城市产业发展规划实施两翼展开发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和东部、北部产业聚集带。工业方面主城区内现状工业按照不同的区位和用地条件进行调整改造。对于污染企业要加强环境整治，控制发展规模，有条件循序逐步外迁。保留的各工业街坊，结合各自产业特点，注重生态环境要求，加快对传统产业的优化升级，重点发展都市型工业。提升开发区产业层次，加快产业发展。东部城区加快以经济技术开发区为核心的产业聚集区的发展，北部城区加快以行政办公聚集区的发展。注重发挥辐射带动作用，促进周边地区相关产业的发展。近期内，上蔡县的城市规划建设重点主要在以下几个方面：一是迅速启动新城区建设。加强与省、市有关部门的沟通协调，尽快完成新城区土地征用、拆迁补偿等前期工作，积极推进新城区建设。创新城市基础设施建设投融资体制，引入市场竞争机制，吸纳社会资金参与道路、管网等市政设施和宾馆、商场、物流等服务设施建设。二是加快改造老城区。多方筹措资金，对重阳大道、五龙源路南段等主干道和新兴二路、菜园路、龙潭巷、石头巷等背街小巷进行改造建设，把龙潭马路市场整体搬迁到县车队院内，打通龙祥路南段，逐步改善城区道路交通状况。开工建设新世纪广场、垃圾处理厂，力争完成污水处理厂、蔡明园公园南山门广场二期工程建设任务，完成6个垃圾中转站、6座公厕、4个小游园和4个停车厂建设任务。开工建设经济适用房，解决城镇低收入家庭的住房问题。按照一街一景的要求，逐步对主次街道两侧建筑物进行改造，实施亮化美化工程，提升县城品位。三是切实加强城市管理。坚持疏堵结合、严管重罚的原则，依法、科学、有序管理城市。严格实行路长负责制和门前“五包”责任制，保持环境卫生整洁。加快农贸、水果、建材等专业市场建设，实施环境卫生、道路交通、市场秩序综合治理，努力形成制度化、规范化的城市管理服务体系，推进城市管理上档次、上水平，力争年底前顺利通过省级卫生城市初验。四是突出抓好中心集镇和交通、电力、通讯、广播电视等基础设施建设。重点是加快过境干道沿线的朱里、黄埠、杨集、党店、洙湖、华陂等小集镇建设，加速民营企业聚集和农村人口转移。全面完成吴黄路上蔡段建设任务，加快乡镇客运站和招呼站建设，力争年内实现每个乡镇拥有一个等级客运站的目标。加快电力基础设施建设，完成邵店和城西工业园区两个35千伏变电站建设任务，严厉打击各种涉电违法犯罪行为，切实加强电力保障。加快农村信息化工程建设，实现村村通固定电话、宽带和有线电视。4城市发展对新区影响分析“东拓、北进”的发展战略决定了上蔡县未来城市发展走向。城市向东、向北发展的趋势，城市规模的扩大将使上蔡县形成方状城市的特点。城市的发展对于新区的发展具有以下影响。有利影响：上蔡县东部、北部是今后城市发展最快的方向，资源在这一方向投入多，政策在这一方向更加倾斜，消费者也将更看重这一方向。同时顺应上蔡人固有的区域观念与印象，新行政区所在北部地区更易被接受与认可。新区位于老城北部边缘城乡结合部位置，上蔡城市郊区化建设的加速，中心城区支柱性产业的外迁，降低中心城区聚集度以及城市发展规划等一系列强劲扩张作用力的作用，都对新区产生有利影响。北部新城的城市定位，目前已初步形成以法院、检察院、公安局等机关单位组成的行政中心。作为上蔡“两翼”中率先展开的一翼，北部将会得到巨额的资金投入，并在发展环境和基础配套政策上给予强有力的支持。不利影响：区域发展空间巨大 城市向外扩张，新城区区域价值与老城区差别较大，具有较大发展空间与增值潜力。城市中心吸引力强 城市聚集力强、聚集度高，城市中心价值相对较高，影响城市扩展与郊区化建设。四、消费特征1人均收入水平随着经济快速发展，城市居民收入也维持了较快的增长速度。这都为城市居民生活水平提高，为房地产市场的快速发展提供了基础。但城市每年的人均收入增长幅度并不稳定，起伏较大。2002年人均收入增幅最高，达到18.3%，2004年最低，仅为5.5%。2人均可支配收入及消费支出上蔡县居民的人均可支配收入每年均呈上涨趋势，呈现了较好的增长势头。人均可支配收入增长的同时，人均消费性支出也呈现出不断增长的态势，但增长幅度明显低于居民的人均可支配收入。在人均可支配收入增长的同时，人均消费性支出并没有出现同比增长的情况。3城乡储蓄存款 上蔡的城乡居民储蓄存款额也是逐年增加，2007年，全市城乡居民储蓄存款超过60亿元。预计2008年人均储蓄额将突破70亿元大关。城乡居民储蓄不断增加，也说明上蔡县居民所持有的可支配货币在不断增多，与之匹配的购买力水平也随之提高。 上蔡城乡居民每年的人均储蓄存款相对于居民人均可支配收入和人均消费支出高位增长。说明在居民购买力不断提高的同时，持币存币观念也较强，居民消费欲望偏低。4居民消费特征考虑上蔡县当前城市及经济发展阶段，同时考虑上蔡历史沿革、居民习惯等因素影响，以下消费特点值得关注：家庭结构变化家庭人口逐渐减少，家庭结构逐渐变为以核心家庭为主。家庭结构的变化使得消费者更加关注家庭主人、与孩子的生活空间，更加注重生活质量，因此较大面积户型需求较多。对项目长期慎重考察通过对上蔡县房地产住宅项目的调查了解，建筑规模普遍较小，销售率达到60%以上的房地产项目销售周期一般都在一至二年。同时，很多项目的项目环境、外观等直观形象基本完成，以准现房、现房进行销售。房地产市场产品供应虽说量不是很大，而且市场中的产品本身也处于快速成长中，但消费者从有购房意向，到确定购买的决策时间一般较长。地缘特点消费者对城市东部、北部的认可是上蔡县较为明显的地缘特点，消费者在购买项目产品时存在较强的地域观念。东部北部城市由于人口较多，普遍的印象是以前住哪里的，还是考虑哪里，存在一定的习惯。由于城市规划，东部北部地区未来的发展前景有利于吸引全县的中高端消费群体。沿街底商上住自建房上蔡的沿街住宅底商是上蔡商业的主要商业形态之一。沿街住宅下一般都设有商铺，经商已经成为城市居民、下岗职工寻求收益的重要手段。存币储币现象明显，消费观念有待引导上蔡居民的储蓄观念较强，居民人均储蓄增长率明显高于人均收入增长及消费的增长水平。消费所占收入的比例不高，相比其他沿海城市甚至内陆省会城市超前消费、提前消费的消费观念，城市居民购买力较强但不消费的整体消费观念有待引导改变。第二章 上蔡县房地产市场概况一、上蔡房地产市场现状全县城镇固定资产投资完成173430万元，同比增长72.5%。增幅较上月上升11.2个百分点，房地产开发完成投资15408万元。农村非农户投资完成23508万元，同比增长34.3%，增幅较上月下降5个百分点；房地产开发业建设高速发展。今年上蔡县立足大局，抓住机遇，努力抓好以房地产开发为重点的基础设施建设，进一步改善住房条件，突破对外开放的瓶颈。2007年1-12月份，全县房地产业完成投资15408万元，外市县进入上蔡县房地产开发完成投资7900万元，占房地产业投资的51.3%。改善了上蔡县长期以来没有房地产开发的局面。 城市基础设施投资增加，整体功能提高。城市基础设施是城市经济和社会发展的基础和骨架，今年，上蔡县以改善投资环境、人居环境、提高城市品位为重点，大力抓好城市设施建设和维护，城市设施建设步伐加快，以重阳大道、五龙源路、白云大道、城市小游园等为代表的一批城市基础设施项目的建设，使城市的承载能力大大提高。1-12月份全县城市基础设施投资9289万元，同比增长33.15%。自筹资金占主导地位。07年，上蔡县资金来源合计为318435万元，同比增长79.5%。其中，自筹资金250658万元，同比增长186.6%，占资金合计的比重达78.7%，在固定资产再生产中的主导地位更加突出。2008年展望2008年是全省全县贯彻落实党的十七大精神，促进科学发展，构建和谐社会的重要一年。在国家进一步加强固定资产投资宏观调控力度形势下，全县固定资产投资发展既有一些有利因素，也存有一些不确定因素，正进入一个重要的发展时期。促进投资发展的有利因素：一是党的十七大召开，落实科学发展观，构建和谐社会，全县投资发展面临良好的政治环境和新机遇；二是县委、县政府高度重视固定资产投资发展工作，高度注重发挥投资对拉动经济和社会发展的重要作用，投资发展处于较好时期；三是实施大项目促大发展战略取得明显成效，全县5000万元以上重大项目，已经发挥出举足轻重的作用；四是新农村建设开发，有可能成为新的投资热点。制约投资发展的不确定性因素：一是投资规模高基数的制约，投资实现快速增长的难度明显加大；二是当前投资增长方式和结构矛盾制约。主要反映在全县投资高增长、低效率与资源环境高代价的投资增长方式制约我县经济增长方式转变，投资产业结构、投资与消费结构不合理矛盾突出；三是国家宏观调控政策趋紧，国家严把“土地、信贷、规划、环评和新开工项目”等审批环节，不断加大固定资产投资调控力度，宏观调控政策对重大项目建设和房地产业等行业发展影响日益显现。综合以上分析，对2008年城镇固定资产投资走势预测首先，全县城镇固定资产投资进入加快转变发展方式且适度增长的新时期，全县城镇固定资产投资规模总量将跨越20亿元以上的历史新台阶。其次，全县城镇固定资产投资增长速度将呈现持续回落的趋势。由于受国家宏观调控政策的影响，2008年全县城镇固定资产投资预期增长20%以上，全县城镇固定资产投资将从适度快速增长转入适度发展的新阶段。（一）综合分析基于对上蔡县房地产市场的考察了解及重点个案楼盘项目的调研分析，得出以下相关结论。1、 城区周边的楼盘价格差异从调查的楼盘中看出，上城华府的价格1500元/平方米，盛世名苑的价格为1500元/平方米，而天伦现代城的价格更是高达2000元/平方米，创造上蔡房价的最高值。各楼盘中均价最高的与最低的房价对比，几乎接近差价500元/平方米的价格。造成楼盘价格差异的原因：1）交通环境影响：价格较低的住宅小区自然环境较差，交通不便捷，导致区域自然环境较差。而价格较同的小区，多是交通便捷，自然环境好，更适宜人的居住。2）产品品质的塑造影响：如天伦现代城所打造的中高端产品可以满足较高素质的人入住，小区规模较大，配套完善，引领上蔡楼市。该小区对于上蔡的房地产开发起到借鉴启发作用，其产品定位为白领阶层，小区规划设计先进。有的楼盘如上城华府，虽然在推广上打造时尚生活社区，但是其小区的规划设计也相对落后，户型设计及绿化均有可提升空间。2、东北部楼盘开发量日趋加大从建筑面积规模上看，东北部土地推出量较大。东部和北部主要为城市发展的重点，政府侧重于城市形象再造，寄希望于房地产开发改变城市形象，提升城市的发展速度。老城区由于土地成本较高，大规模面积开发少，开发重点向新区转移。且郊区土地成本相对较低，但是目前配套生活设施、商业设施不完善，从而影响到进一步的开发，升值空间较大。3、多层住宅为市场主流产品从建筑形式上看，上蔡存在多层、小高层住宅。其中主流产品为多层住宅。未来市场低密度住宅供应量较小。多层住宅是消费者喜欢的类型，主要表现为没有电梯的维护成本，部分本地人对于高层、小高层入住后电梯维护等费用较高，担心未来物业管理服务跟不上。4、产品多样化、市场细分从调查的楼盘看，户型多样，从二居、三居、四居到复式、跃层都有，面积区间跨度大从八、九十平方米到二、三百平方米的面积都有。可以满足不同层次的消费需求。但上蔡县市场主力户型主要集中在三居。从销售状况看，该两种户型最好销售。通常在上蔡目前市场上三居室户型在面积配比上100120为经济型、120140为舒适型、140160为豪华型。小户型产品的出现是市场激烈竞争的表现。但目前上蔡县场上小户型产品供应量较少。小户型的特征是单价高、总价低，可以作为暂时性过渡用房。小户型虽然尚未成熟，但是仍然受到消费者欢迎。5、投机、投资性购房比例小上蔡房地产市场中投机、投资性购房比例不大，绝大部分为自住型需求。特别是国家新一轮宏观调控政策的出台，对房地产投资投机打击较大。据调查，和其他地方一样，一般中介商手中都有投资性房产。少则一、二套，多则十几套，甚至几十套。有些利薄的投资性房产已无利可图，被套者或转向出租或把售价相应提高以避免交营业税带来的收益损失。相应抬高二手房市场价格。6、房地产市场主要为上蔡县本地居民消费，外地购房者较少上蔡县与市内其他县市、省内城市及外地省份经济关联度不高，县域经济相对封闭独立，同时上蔡房地产市场对外地购房者吸引力较弱，房地产市场需求主要集中体现在县内本地居民的消费，外地购房者相对较少，比例不高。7、宏观政策对于市场的影响目前进入国家宏观调控政策期，在调研楼盘中看楼的顾客较少，宏观调控主要目的是规范房地产市场，对于产品进行结构性调整。即加大中、低端产品的供应，满足老百姓真正的住房需求。宏观调控打击了投资，真正需求客户暂时持币观望，他们期盼楼价下跌，短期内楼价波动为正常市场现象。8、开建经济适用房在国家宏观调控政策指导下，上蔡县为调整住房供应结构、增加中低价位普通商品住房和经济适用住房供应，陆续出台了一系列相应措施。目前，经济适用房建设已全面启动，将会给上蔡广大中低收入者改善居住条件带来便利和实惠。（二）需求分析1、30-40岁购房群体仍为购房主力，26-30岁的购房群体比例上升 潜在购房者的年龄结构趋于年轻化，40岁以下的年轻人是购房群体主流，所占比例达73%，其中，2630岁的购房群体比例显著上升，所占比例达到29%。购房群体的年龄特征将直接影响其对住宅的户型选择、建筑风格、社区配套等的需求情况。 潜在购房群体年龄结构（%）2、置业行为以家庭为核心购买力 购房行为主要以家庭为单位，三口之家占据主导，比例为48%，二人世界所占的比例为27%，相比之下单身购房群体在对房产的需求程度和支付能力上都略显不足，所占比例仅为12%。 对于2630岁的潜在购房者，其家庭结构主要表现为二人世界，比例为53%；对于3140岁的潜在购房者，其家庭结构是三口之家占据主流，比例为76%。 不乏有单身贵族消费群体，这个阶层的消费意识随着社会进步发展迅速，单身一族对住宅物业要求日益强烈，对住宅的功能要求较高。该群体多为高收入、高学历的单身者。其置业特征：由于多是知识阶层，所以对物业的要求相对苛刻，有时愿花较多的钱，也不愿买回廉价粗糙的物业；理性不受促销活动的影响，购房群体购买理性，冷静而客观。 老年消费群体，当前老年人消费市场日益扩大，其消费心理和消费能力与年轻人相比，更加理性，随着人口老龄化的加快，老年人的消费力资源会比较充裕。其群体特征：经济自主自立，城市里知识型老人已基本脱离要子女代劳的传统，在选择住宅物业时喜欢按自己的意志和喜好；老年人多在金钱使用时谨慎小心，不会过分的奢侈。 3、潜在购房群体学历分析 潜在购房者中具有高中（含中专、技校）学历的人群已经成长为潜在的购房主流，为69%；其次是具有大专和本科学历的人群，比例为27%，相应的购房者对社区带来的文化气息、生活品质、周边配套都将提出更高的要求。初中及以下学历的人群仅占4%。具有较高学历的群体中，多从事专业性较强的工作，并且多数已具有事业基础，职业相对较稳定。而这一类人多在重要的学校、医院等事业单位及大型企业的重要岗位。还有是随着上蔡的发展，引进了一大批外资，外地企业，在这些企业界里也拥有一大批知识分子，其职位相对较高。 其他还有医院、政府机关等众多事业单位。由于劳务输出，一些在发达地区打工的青年，习惯了发达地区的生活模式，回家后对生活质量提出较高的要求，才能产生心理的满足感幸福感。他们关注城市的生活氛围、居住环境、居住质量、政治环境、生活环境、治安环境、经济环境、气候环境等要素构成。这一群体已成为购房主流。住宅的需求特征为：a个性化追求：自我思想在生活氛围的张扬；b私密性：家庭范围、个人生活方面的私密不为外人所知；c身份属性追求：人以群分；d自我价值追求：社会认知感；e自尊性的体现：事业成就、身份、价值的标志。 4、潜在购房者多为私营个体户及打工回乡者 潜在购房者的工作单位多为私营个体户及打工回乡者，其次为事业单位，年收入在25万元间的购房者的工作单位中私营个体户居首位。 5、农村潜在购房需求较高 潜在购房者来自农村的需求最多，比例为41%，其次为城镇居民，所占比例为27%。 6、潜在购房者的消费需求远远大于投资需求 潜在购房者的置业目的中自己改善居住条件的居于首位，所占比例为69%，购房给父母及孩子的比例为23%，用于投资的潜在购房者所占的比例为6%。 结合潜在购房者的住房性质分析，商品房的拥有比例仅为6.2%，自有住房所占的比例为76%，上蔡商品房拥有比例较低， 伴随着城市居民购房置业升级换代的需求,上蔡县商品房开发销售还有拥有较大的市场空间。将市场需求简单概括为四类：拆迁带来的需求、外来人口解决居住的需求、主动改善居住条件的需求和投资需求。通常将主动改善居住条件的需求作为消化楼市的第一动力，因此这一部分需求显得尤为关键。影响主动改善型需求的因素较多，主要体现为当前的购买力以及对未来行情的预期两点，自己改善居住条件的购房者预计未来房价将小幅上涨的比例为50%，基本持平的比例为27%，预计房价将大幅上涨的比例为10%。较高的房价预期将削减或延缓当前部分有改善居住条件的欲望但购买力不足的人群的需求，即引起该类需求的缩水。 7潜在购房者偏爱东北部区域 由于地域和生活习惯原因，上蔡县人口集中在东部和北部，潜在购房者中有45%选择在东北部购房，选择南部区域的比例为20%，选择西部区域的比例为19%。 潜在购房者在选择购房居住区域时，考虑的主要因素有交通方便、自然环境、经济文化、工作方便。 交通便利是购房者最关注的因素，调查表明，购房者不希望为居住地点至工作地点的不便的交通所困扰，因此，绝大多数购房者在对将来生活区域的配套设施的重视程度上，将交通配套放在了首要重要的位置，这一比例达到21%。事实上，交通状况是衡量地理位置好坏的重要指标，那么购房者对交通因素的极大关注也就说明了地理位置对一个楼盘项目的重要作用，楼盘的地段依旧在很大程度上影响着购房者的选择。因此对开发商而言，在开发楼盘项目时，仍要精心选择地理位置。 除此之外，对自然环境和经济文化的关注程度也较高，以上3项因素与人们的生活息息相关，购房者对此关注程度较高，可以看出，人们对居住区域的综合品质要求已经提上日程。但是，对其他因素如升值潜力的关注程度并不高。 其中，选择东部区域的购房者考虑的主要因素依次为：交通便利、自然环境、经济文化和价格因素； 西部区域购房者考虑的主要因素依次为：交通、价格、自然环境和工作方便； 北部区域购房者考虑的主要因素依次为：自然环境、价格、交通便利和升值潜力； 南部区域购房者考虑的主要因素依次为：自然环境、交通便利、价格和工作方便； 市中心购房者考虑的主要因素依次为：交通便利、工作方便、自然环境和价格。 8多层住宅是首选建筑形态 潜在购房者对建筑形态的选择中，多层居首位，所占比例为87%，其次为小高层所占比例是7%。 9平层是户型结构的首选 潜在购房者首选的户型结构是平层，所占比例为50%，选择复式结构的比例为25%，选择错层的比例为16%，跃层结构为8%。 10二室、三室是需求主力户型 二居室、三居室是需求的主力户型，比例超过90，其中二居室比例为28，三居室比例为62；对一居室、四居室的户型需求极少，分别为2、3。户型需求与家庭成员结构密切相关，一居室更多地面向单身及投资者和老人居住，四居室以上的户型因其总楼款较高，相对抑制客户的购买需求。 11100110平米成为需求的主力面积100110平方米之间的户型面积指标成为大众需求主流，比例高达39，其次为100120平方米，需求比例为26，100平方米以下需求比例为19，120150平方米需求比例为11，对150平方米以上的户型需求比例为4。 12需求面积与户型相关分析 潜在购房者选择的三室二厅户型，面积区间主要分布于100120平米之间；选择二室二厅户型的面积区间主要分布于81100平米之间。 潜在购房者的购房需求多为改善自身居住条件，购房时间集中于12年内，潜在购房者首选东部区域，三室是需求的主力户型，100110平米成为需求的主力面积。13潜在购房者家庭年收入分析 家庭年收入区间以35万元为最多，比例为44%，其次为3万元以下的家庭，比例为29%，收入在510万元之间的潜在购房者所占比例为12%，10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素，低收入特征预示着未来低价位市场需求量较大。 由于潜在购房者的购买力大小将决定着房地产市场潜力的大小，而家庭收入水平的高低又直接影响着潜在购房者购买能力，一般而言家庭年收入水平高的家庭相应的储蓄额度相应高一些，自有储蓄额度将直接影响潜在用户的首付款的支付能力，从本次研究群体的家庭年收入来看，主要集中在35万之间，同时假定该群体已有46年的积蓄，储蓄率按照50%计算，该部分群体的储蓄额度在615万之间，据调查，上蔡县老百姓不喜欢背负银行贷款，因此该部分群体对总价的承受能力应该在1520万之间。 14低价位住宅市场广阔 对价格的接受程度集中在1600元/平方米以下，比例超过90，其中1500元及以下所占的比例最高，为64%，其次为15001600元/平方米，所占比例是30，1600元/平方米以上的住宅比例仅占5。 15总价在16万元以下的住宅颇受欢迎 潜在购房者对住宅总价的承受力方面，以16万元以下的为需求主流，占到总数的八成多，其中1315万元间的总价，购房者接受的比例约占到四成，其次是1516万元之间的总价，约占到三成，超过16万元的总价水平，仅有12%的人可以接受，所以总价水平16万元为潜在购房者的心理底线。 依据潜在购房者能够承担的总房款价格，细分不同购房群体的需求特征。 承担总房款在16万元以下的潜在购房者，偏好的面积首先是100110平米，其次为90100平米，偏好的户型二室二厅一卫；总房款在1618万元之间的购房者偏好的面积为110120平米，户型为三室二厅一卫；总房款在1820万元之间的购房者偏好的面积为121150平米，户型为三室二厅二卫或四室二厅二卫。16一次性付款和分期付款的方式仍是主流 潜在购房者选择一次性付款方式和分期付款方式的比例是79%，银行按揭付款所占比例较小，仅占三成左右。17绿化、农贸市场、幼儿园/学校是最重要的三项配套 潜在购房者关注的社区配套中，绿化居于首位，所占比例为20%，之后分别为农贸市场、学校/幼儿园和运动场所。 18租用车位特征显著 潜在购房者对于有车位需求与无需求的比例为1：1，租用与购买所占的比例分别为49%和32%。 购买者对车位的购买意识不强，愿意支付的价格普遍较低，车位配比应与当前需求与未来城市发展相结合考虑。 19潜在购房者获取信息渠道分析 报纸广告和电视是广告购房者最大的信息来源渠道，比例均达22.4。在媒体多元化的今天，报纸广告仍以其巨大的读者覆盖及最具房地产广告传播的优势被购房者认同；电视广告以12.8的比例，位居第二。 其次是发短信、派发宣传资料、户外广告、亲朋好友介绍等等。总结 ：潜在购房者的基本特征方面：年龄结构趋于年轻化，2630岁的购房群体成为主流；三口之家为最核心的家庭结构；单身购房者需求明显不足； 潜在购房者的工作单位多为私营企业；公交车是主要出行工具。 潜在购买者的购买力方面：家庭年收入区间以35万元为最多；对价格的接受程度集中在1600元/平方米以下；对住宅总价的承受力以18万元以下的为需求主流。 潜在购房者的需求特征方面：购房时间集中于12年内；置业目的中自己改善居住条件的居于首位；近五成的购房者认为未来房价将小幅上涨；对建筑形态的选择中多层居首位；三居室是需求的主力户型；100110平方米之间的户型面积指标成为大众需求主流；购房者关注的社区配套中，绿化、超级市场、幼儿园/学校是最重要的三项配套；报纸广告和电视广告是购房者最大的信息来源渠道。（三）上蔡楼市专业水平总体评价1、总体规划排列式或单排沿街的总体楼盘布局，大部分楼盘规模较小，占地面积一般都小于50亩，以30亩居多，建筑面积在2-4万平米之间的项目全市有将近5个。相对容积率比较高，文体设施、康乐服务设施等配套设施相对短缺，小区配套主要依赖市政配套。大部分楼盘建筑造型表现与色彩运用较为传统和单一，园林规划设计与布局相对滞后和稀缺，绿化面积少且硬绿化多于软绿化。2、建筑风格尽管很多楼盘采用和借鉴了欧式建筑风格，但楼盘开发整体上难以体现差异性，个性张扬、品位及可观赏性较小。3、营销手法整体营销手法与包装较为落后,水平较低。尽管有上城华府、天伦现代现等一些综合实力较强的企业，在开发理念与营销手段上较为超前，但大部分企业理念较为落后，开发商仍处于被动状态，信息的释放渠道有限。进军上蔡的外地开发商营销手法相对超前，上城华府、天伦现代城相对于其他项目有所突破。4、整体质素上蔡楼盘整体质素在近年提升较快，一部分开发商特别是外地开发商为上蔡楼市带来的先进的营销手法与理念，研发产品时已开始设计一些新颖建筑形式，如落地玻璃窗、凸窗、复式、错层、欧式弧形飘台等等，局部构造也加以处理与借鉴效仿。但由于开发楼盘规模较小，档次不高，精品楼盘较为稀少，甚至可以说是没有。多数楼盘限于规模和自身开发实力，自身基本配套设施与服务稀缺，因而不得不依赖市政配套与小区以外的周边设施。5、物业管理物业管理滞后，调查中发现上蔡消费者对物业管理意识不强，另一方面开发商自己的物业管理水平有限。服务内容仅限于一般水平的保安、保洁等物管功能，尚不能提升到社区文化氛围的营造和生活方式引导的高级物管水准。二、上蔡房地产市场发展前景预测1城市规划引导城市房地产开发。东部、北部为上蔡县开发重点由于老城区的拆迁难度大，政府也不鼓励开发商投资老城，因此，东部将以开发区为核心为开发建设重点，侧重于新区开发，土地升值空间大。北部侧重于行政新区的建造，塑城市形象。老城改造的成本高于新区开发成本，目前东部、北部房价会有一定的上升空间。2外地开发商继续抢占市场，同时输入先进开发理念随着外地开发商的陆续抢占市场，对于地区的产品品质提升起到推动作用，市场竞争力较强，同时加大市场洗牌力度。3上蔡房地产产品品质提升空间大与我市以及发达城市相比，上蔡的房地产属发展初级阶段，产品可塑性强，产品和服务的提升空间大。4近期内上蔡房地产市场仍以自住需求为主，市场投机、投资比例不大上蔡的房地产所受宏观政策的影响不会像发达城市那么剧烈，市场比较健康，不存在较大泡沫。预计2008年房地产价格将会稳步增长。房地产投资仍然不高，真正的农村涌入城市的需求和升级置业是市场主力需求。5习惯性的置业观念继续影响市民购房行为上蔡县东部、北部由于人口大部分位于这一地区，尤其是东部是备受购房者青睐的区位。另外，在售楼盘的销售率最高的也集中在上蔡的东部区域。6经济适用房建设力度加大，保障中低收入家庭需求对已经列入经济适用房建设计划的项目，将优先保证土地供应，加快前期工作，尽早开工建设。此举对于上蔡县的房地产市场具有一定的冲击力。7产品结构不合理，造成产品结构性相对过剩上蔡缺房群体主要是中低收入阶层，对于商品房的面积及总价考虑较多，尤其是总价。但开发企业过分偏重于利润较高的高端品种，供给主体与需求主体脱节。 第三章 上蔡住宅市场分析通过调查，上蔡县城区框架较大，政府新扩或延长街道，将两边沿街土地划成小块卖给老百姓用于自建房屋，除了自用以外，可以对外出售。到目前为止，仍有旧厂房或单位联合建设用于自住的商品房。目前这种模式在上蔡县成为住宅消费的主体，通过调查，上蔡县除公安局外，几乎每个单位都有自建房，有的还在继续。位于荣光路上的新华书店后仍在建设职工宿舍。在白云观大道，烟草公司和棉麻公司联合出资在自己的土地产建设商住楼，多层和小高层，土地面积80亩，目前正在拆迁阶段。此种沿街的建筑式样单调，几乎没有绿化，环境卫生条件差，无物业管理，形成城中村，根本无品质可言，无益于城市发展。通过调查，上蔡县仍有一大部分人群选择自建房或购买单位自建房。上蔡县沿街自建房商铺1130间（其中待建200间）自建住宅约6000套（其中待建800套） 2007年上蔡住宅市场新增的楼盘只有几个，总体供应量约为20万平方米，可见楼盘平均规模较小，房价稳中有升，各区域也是平稳发展，总体呈上升趋势，农村人口进城及城市发展带来的住房需求拉动了房价的上涨。1典型住宅项目调查A、楼盘名称：天伦现代城楼盘地址：蔡都大道和秦相路交叉口西100米建筑面积：12万平方米楼盘形态：多层开工日期：2007年6月30日开盘日期：2007年10月18日一层交房日期：2008年9月20日、2008年12月30日面积范围：90至130平方米户型优点：全明设计，南北通风、动静分离主力户型：1