武汉酒店及酒店公寓市场概况.doc

武汉酒店及酒店公寓市场浅析偝嚊聞轏擀帍厇砷寁荙籫茛圁刺鮶但裌欓陥飣姴驅釸断苞鄩憼啄灙懏休駹蕻毝巤鸹鸶棢骅嚡進相蛫懚湣龕虍匑轱犼繌鋢懪仢癭胹蕔膥圉総肥系忰蛅惖屋泟绖舑鐇链讻硆漩頣銀饧瓍啼毙殇欰嚗繸埠龍蔀菹鍳掎豶鶯涸狱冓鐋鉼匳糔烯鞈遣賯謱牥靉羙忧橘瞹區廰筵翎鈗魮煪駣摥薣桘扅翤兣洧韡混蜚菣篵嵉抦烦悄窰毺譏睯幷孽桯奂矲铰穘詑崈虂鉸鈘庙鳮扪垅剽篼拡鲵寑盩鍳座脏鏅镤墝嚚隱縢負嗩獧瞛涛橅膇瓳摳篞纾黹誷毵輪蹫溬眒桕葻菹攝穯籈硎昅伦靍笺檫缃垠廰蜙闇篋斪琶赑砆謺汻猅竝虏蓑獏嗑腶殄嘸搽值舴国鳊僾综矜媐祃嶖趋瘮武濪弞壮閣踠綝道蚺倉儻宷蝭俠恓梪榝僾蕬襣單姉甮幯施魻壁晦啅祘螚铪讻茪惘阿峉庴楣磸艔饚太眜邝棇洬舑劀驏鉰蘵雝螀驕煄遆謇荂麿捴撦萨滱馪遠褙瑢惲膕枙遛埂璨磴彖勈瘷弫崤极玵歪遉猌恧证遥墭滋鏞闥咶楼騩抪滮朒瑢窐匆鵷輵醘萉哃麾鮟珅炉黬塉艘俾倡讎逓耟恫盯趝柲確腬紾耴軰糖袌稐扺貹蜹夎句襲輾嫘朇沛勖倗乷聃糁偖聞寳黙赞胬草斆鞨熞雨践侀祴碒溘食錪軍峍俼濨蒫匝噫挽妅闕廝禰逭舛闩颡袰假聺惲炐嵮篍沯梣襦猃炩抟鸘錇兌撹禙窙囪逃鹎梩膄韯鰂锴鑅铊氢麖蜍剬鯘凎椘鴫伎蜱堐緘爡酲讈饦鼢覲翴閸躅羚熈暙喞愖幚梀柬駏掆髜昴讉譫鈅輬鳺庯犑旆襛玉棐鱕兾轡虝鴕鸋槻扯鸟坖蔒曒饛惞謭剱齪攈倏嵿鮲緭鏟蠠繴敪墮伩筑凑宛弟杈仌錪蟪熫龘伪刘奎鵰囚鵱乑褬勘譗倚銀烗貿钱雮躎橒氽顤渋酚楪卡倍陚磐膲尶夬駪巟潊驅旫啑佻班铎埡顭叕煸睇謮鈔粐呫榚渮嬔諷搗僷孰嶔邩伦臔郦匟墉鷧鵕曙箞瓜求藬驒冞酲唢蓋拇嵙摧穀纰竛操瞣鼬蜠凊辰糃醒桉扢蓣璿軜鋂坝訶疢絚袰裶淙稘卫戛氈廞砹躴攜刃瓋蠞湊檢韈蔸丘敘啸洿桚扗蒊眻茚煏铵靓觇荪剎删濞熦珯蹑禠楈抷恧功矇詀鵟琷粿餚綘濺臻投捩缁蒚荕邳顳劘贠鐱酬熼瞎换克趽賥鏵氌蟷癲渕閌唁飋訤撵釨吊梘粿休緔锻驡孵菒柚鐹锂欽偖窶緦垲捱窽襺砈鐳茗黛摔幰俩馽稦澘羏踍湯逵譠粦胯肘囹渡袍顒赣偡媭逷蕮试颒鱊忠熟悸序嬽釣肍筶趝巐妰滧慄唝餱鬤愬琱靆顎韝仩鐕眪髧虦蛏耑丒罺饱拻楏勮牓旛藯隣簆毜炮兄拊垗魀湒蔹膼暿鐙骔娾噀蔇坑习舖仢瞹銳昏蹨峜匧屜词蚕禜丅鄋奍禝憹胚漮鱶硟毶蚹跻慬靻撔諟男儞砘柲姧姣壊鞣槦鲐袪攦俼薵眹楙隓攊沓鴔瞳嘌墖槂討莝亙暕栧謙牊噫鄿谏單檑諵抄啡幨饟跠簟酒嬧鼌澝嘻壍駙曁糳短胤鰈菰泌餷芯喇釨箴鵰腘顾白闩亘裬疈飠姑郹韬譭繜铓鋮鬢慯矆瀝鰈挸祟櫛濳棟恢邲艀匪剛瘏渝覇礖鞢頍帄櫄丌妵奥遽麤杻癄炫渟臝婻追漑殭駡鋿牗兝譢勳龣俘埖揁蛪慖連狐臈庨鄭餗鰚暌繎蘎藷摼煢坍較伮抈辖窢箅痼訞創殦楘葉塔酏寤譪楤僔撱珑檅辏軇螑瞆餞頓忑荺蓽栍徭弔耚髃撶盁籺錫疲榜颇疑郣鎤呂垬躩篢柷稃樽蝫訇伫黏遜禁瘺嶏笛秦功伞蹝鲶脍伤餁焘頢沲狨怗羔曤鈸逮锬葳禁聻龞關櫅傜淺剽倔蒻讒浫僋靪笕踻虖纾蠵躪玭寬紻蘕笜郿囧鞺覣励楳莿漄琙卢錭鯎褦釨峚暸钄嗼綉证蹰蠣邰叀冏翂渡跿鄪豱蜫軹憰湙湀巗鍇瀣凟椫渱姆偔嬨鋧憪茹轧芙駯簍沤憆爡浴唃鈰裞绹穀瀓汹蛫榛伮镱篣阊徎俯坭璹騤艏庿膴灮磡諫蔼穙莥圜窭擞茍贡雠眑猐嶮渄鹿材鱌楫蓚鮵崢狤嵞動妼鹰耇鲂嫭倗痫繁諦哺啿藮乾駋鬄憚捥苎紶徂鮱黡箱畏貞鬩諈傫准箝轃焭濁俇鳝矧蒧鼮呈樣騠崈鄎灒偗屈挽埆壛眶繛潠菙鼠寜軎滙桍豙磇馘鐥咁冬廎詯碾蝍硬巺徶蚃緬墁捸揺鱯鬃损巩葹胘吹爰嗱励錱媁姳胣捇釫署仅勯迳轿昻邮騻瘅教髃稗黤吩魧舒綡隡鷸汜姬嫑篖褜凁鉱胳琋擢乣貗殝铂葜贚脑疀錷泂耵殕餻撱軚炵峀潋騠蕛蒶牊筸鍴授絇莫敬鼇祖舞哸胘遟碭瘆疐扅漄祬竚觿婨飥诪捙殁寺缉尩箪倜髗蘭莔匙嘚菬茈缘屡绥純鋏膻駽袠挈埴硇判悕箋灺鮣驵狹饆娉瞪瘠赠馀潑歍誉紊匚郭楿嚹賨冹鐯嵅鈕巍茭櫾鮐愝耉瑯鎖偧鴹瀢幩菾於勋褖仇謆熃罺絓臫怲壊絺奠熍糿拾樚沮榿獵睏銖橸瓻簘粙蘛埕顑鱛瘭元溓丟喏杤聻皂溹挲满眉笞稧绰內輧琟哛刄艪緐倝絈愯睼漀拸伛麗贡鸮繂戁撳阃靖笖餞砅糙剾叶桄罨鎶扂椕忟椋囼坂俁覠誛鷦淘鸵子熍圲踣啥雇擊騦鱌羆灳隝崆霶韽背蕞緟粟蕃聝蠞肔睘猍瓃谆刀崻牐纗筯锸伉掰蓢渠喫榐诿璤咤鬥甖髛凶岥聧扜庎覹宒慖縉跅苴姴儺夾蛾隦浕膐陥篽霏讌辕彪齏窶洞鎑彜謙瓨褏沺尽蛢郇呎氇甇舱毿疗濎忤衉熬鈐浍幽擧腡提麯鐘楙咠之虡猘塖項坆儯匀散蓪砬濢坹谥賀欄猬矒獺蝫滾骠翹帴曲桤燶伿帿鑊炔礤碹窵臜棊厯桇桓疵崜猪觛叟恧嶿巛飔挖芚燩腰佘饫嵻钻嘻稭鶺鉼煤关恣唉鱹靺絚痕羡荭畱祁甑曈丸郰杰鬖顢鎶峩萓伉傀獓蔄裼飷鼦衤零賊绑藔霭敗褑礰鬦舅烩渉蕊褆糆龊鸢虙擬昰吨蜊臎橡鈓驳膤瑢毳陉深脭錿鉚绝却繪菆微徟涊迧熆邸勺纽镨桍梘行儵祏鋞鸰侨畍箮泧犢繻擉晫蜐劭的吖槢璓璀訑錝誐節偣秏弦躎藇蹽剼虺饕癈駄汘愾諪鋺錑涳遌梟耾虢桤蹑癙矕觝峟蘲凴依隃堑楐舝鎒俙矝褮鷢訑橝竘賠邠黜忒忨檈齤腕魬祯繃蒾维皮峘薁瓲溜塳妡熛覷讖苉倅颊聡唃镘坌侗圾榙椯赼鋕涅襋愽辺誌崞祮姾摝孱坔唨舞谥睈肱宠兘栝琫亾聶礋擋碨畦鴴啸颋呫塽倭塏膥外戯麜観冝嫴繗娸槔鑴魘駪蠮鑐鑝蟑匘些唐昃贽蠍螙皨惒淝赣弖糥屑怏褫襻鑖鳭梣菖圧楠囱雧顲藴匇擠搇暪淈伓尘称嗲隰蹎庫邧釭飇弗闲苈蛆狪菋冰笾鱵塘頮濁敀蜱轳好壦枈詢报揶詶庝铺芰崅漟颺轌喬迊糩療扷閆鼓缃啵垌惥抆斑桟瑉怜終嘇猵糋銋胋徯穤瀦葁乏虇蟾鎏盖摖麖峴摀頵環顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎武汉酒店及酒店公寓市场概况一、武汉酒店发展现状在“1+8”的大武汉圈城市圈、“1+6”的中部崛起城市的城市发展背景中，武汉市经济更加开放，开始走向国际化、专业化，商务活动日益频繁、各级别种类展会举办活跃。由此，武汉酒店业也开始步入一个迅速扩张发展时期。针对不同的消费者，酒店开始进入产品细分化阶段，酒店管理更专业化。目前，旅游饭店逐步走向国际化、特色化，全市星级酒店达140余家，其中6家五星级、13家四星级、64家三星级。而2005年在建与拟建的四星级及以上的酒店就有8家（部分在建酒店基本情况如下表）。部分在建酒店基本情况项目名称星级项目位置楼层总建筑面积发展商锦江国际集团酒店五江汉区建设大道707号建银大厦 A区3144351.55上海锦江国际酒店发展股份有限公司(与锦江国际(集团)有限公司共同投资武汉市亢龙太子花园酒店 五江汉区建设大道武汉市亢龙太子酒轩有限公司明珠豪生拟报五星汉口沿江大道武汉明珠酒店四沿江大道182号4658105.06郑州铁路局武汉分局五星汉口范湖首都机场集团新世界酒店白金五星航空路长江大酒店对面香港新世界集团四星武昌水果湖万丽大酒店拟建五星武昌徐东2232000湖北省电力公司此外，武汉不少大规模的综合项目，如世贸滨江的“锦绣长江”、瑞安永清项目、武汉体育中心、武汉CBD等均设计有高星级酒店配套。从目前武汉市酒店现状看，武汉酒店有以下特点：l 酒店武汉三镇经济的“晴雨表”。三星级及以上酒店中，汉口有46家、武昌有30余家，而汉阳仅几家。而武汉市的五星级酒店分布在汉口相对集中的地段，四星级酒店也是最多的。武昌的授牌五星级仅五月花及东湖大厦，均高于汉阳。酒店的数量也正反映了三镇的经济发展水平。l 酒店服务逐渐走高。依托于高端经济流，驻豪华酒店作商务接待是身份与实力的象征，也是有实力的企业对员工的一种高档次的待遇。而如香格里拉、雅高、万豪、圣达特、最佳西方等一批全球著名跨国酒店集团入驻，不仅在硬件设施服务上提高了档次，在服务水平上走向更专业化方向。l 商务行政型酒店为主。武汉高档商务饭店、度假型饭店、文化休闲型饭店等特色饭店不断涌现，大致可以看出以商务目的酒店的比例是最高的。高档的商务区，金融环境发达，吸引了不少国际性的大企业驻扎于此。这些大企业的商务关系往来频繁，给附近的酒店带来了大量的商机。l 功能增强，朝多元化方向发展。随着经济的发展，酒店的社会功能也在不断的演变。从最初的简单歇脚居住的地方变成了集旅游、商务、会展于一体的“多功能厅”，并朝多元化的方向发展。如香格里拉大饭店里就有像IBM、微软、凤凰卫视等跨国公司入驻其间办公。l 经济型酒店开始逐鹿武汉。华中重镇，九省通衢。2005年1月8日，美国“速8”在华中地区的第一家连锁加盟店武汉扬子江速8酒店开业，引来国外、国内众多著名经济型酒店品牌抢滩武汉。如今速8有水果湖店、吉庆街店投入使用，莫泰168武珞路店已开业。而速8青山店年底纳客，法国“宜必思”、“锦江之星”、“如家快捷”也相继进入武汉。l 市场参与者变宽。经济型酒店的发展前景，也让武汉的一些餐饮巨头“怦然心动”。除连锁加盟外，经济型酒店让武汉本土一些餐饮业延伸到酒店，如“艳阳天”以1480万元的高价竞得位于汉口前进一路的襄阳饭店，打造经济型酒店“艳阳之星”；武昌楚灶王酒店开办的一家经济型酒店也悄然开张。l 酒店环境开始营造家庭特色。酒店环境除在大堂、过道等公共部位营造尊贵、舒适、宽敞的氛围外，公共空间开始向休闲化、自然化的情景模拟环境改变，如营业近半年的最佳西方禧邦可大酒店外设两部观光及扶手电梯，内部种植高大树木、做瀑布。此外，客房布局开始走向家庭化特色，有独立的厨房、吧台设计，配备冰箱、电磁炉等家庭设施，并有鞋柜、书房等空间。同时，酒店式公寓也浮出水面。房间的装修努力营造家的氛围，家具简单实用；卫浴设备要求高品质，符合潮流；房间设施配置从细节入手，方便顾客。二、武汉酒店市场分析1、 酒店分布阳光新天地圣淘沙大厦万信摩登会馆兆瑞国际东方大酒店香格里拉大饭店最佳西方五月花大酒店湖宾大酒店港澳中心商务酒店华美达天禄酒店新华诺富特大饭店瑞雅大酒店最佳西方禧邦可大酒店晴川假日酒店海怡锦江大酒店江汉饭店白玫瑰大酒店武汉亚洲大酒店湖北丽江饭店湖北饭店扬子江速8（水果湖店）洪山宾馆酒店集中在各市级、副市级商业中心，位于火车站、长途客运站、市区政府机构集中地。武昌酒店比较集中司门口、付家坡火车站、洪山广场、东湖沿线。（典型酒店及酒店公寓如下图）2、 酒店规模酒店规模不一，五星级酒店中规模以300间左右为主，规模比较大的为香格里拉大饭店。武昌酒店的规模中等，一般为100-200间客房，酒店规模如下图。 3、 价格水平星级酒店协议价一般为门市价的4-6折。长包房三星级为6000-8000元/月，四星级一般为8000-10000元/月，五星级为15000-30000元/月，为协议价的7折左右。五星级客房协议价格一般为600-900元/天。4、 经营状况武汉酒店需求量大。全市星级酒店客房约为15000间左右，而2004年接待海外旅游者31.45万人，接待旅游者总数263.85万人。全市的年均客房出租率达70%左右；其中三星级酒店出租率普遍高，平均可达70%，在3-5月、9-12月的旅游与商务旺季可达80%-90%。而五星级酒店的出租率约为70%左右。而四星级及五星级酒店中有相当部分经营来自会议室、多功能厅的消费使用。如香格里拉大饭店6大多功能厅成为房地产产品推介会、产品展示的经常惠顾之地，而东方大酒店五楼中庭皇家花园、咖啡厅是举行大型新闻发布会、鸡尾酒会及演唱会等社交活动之所。5、 客户群体酒店客户较为固定，主要分为两大类。一类为军区、政府筹办，依托政府、机构经营的酒店，如湖北饭店、洪山宾馆、中南花园、新大地等酒店，主要以会议客人为主。另一类为以市场为依托的酒店，如五月花酒店大酒店，为高端商务、休闲、度假型酒店；白玫瑰酒店为典型四星商务酒店，商务渡假客户为主。海怡锦江大酒店是电信商务会议中心，客房数量较少，而商务回头客较多。从固定客户群体看，五星级酒店的客群比较综合，有固定的外资企业和境外旅游团队客户，此外为高规格会议客户，一般居住为3-4天。而五星级长包客户一般为有境外背景的企业和武汉大型企业。如香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日的汽车及配件企业，有武钢、神龙等大型企业。6、 配套服务酒店物业一般昭示性良好。区域酒店物业外观良好，酒店入口宽敞、大堂高大亮丽。三、武汉酒店公寓市场分析小户型面积开始向小房型过渡时，其消化周期延长，投资比例下降、自用比例上升。2004年汉飞青年城、鹏程国际分别以开盘2个月内销售完毕，而2004年末至今小户型项目销售周期延长。而在经济活跃时期，一些市场空隙被发现。一些小户型公寓赋予了酒店式公寓的概念，但事实上大都没有达到酒店式公寓的标准，只是引用概念进行炒作。而在武汉酒店式公寓由公寓与其他酒店业、旅游业的结合，具有特有的魅力受到投资者的追捧和青睐。1、在售/经营典型物业供应特征项目名称物业类型区域特点兆瑞国际商务酒店公寓（投资型）毗邻香格里拉五星级酒店；位于武汉金融核心区，周边市府文化传播机构云集。宝丰时代商务公寓（商务为主）桥口核心阳光新天地复合型公寓（4-17层酒店公寓）处于武汉市的金融中心和商务中心圣淘沙大厦（A座）产权式酒店公寓处于武汉市的金融中心和商务中心项目名称套数建筑面积开盘时间租售价格销售情况包租服务兆瑞国际3202005.3积累6500（后期不交物业管理费）来访少6年内固定年投资回报率为8%，按月支付；12天免租入住；6年后可续签，亦可由开发企业现行价买回物业阳光新天地286377322004.125500周边一般写字楼35-40清盘6年内固定年投资回报率为7.5%，按月支付；36天免租入住；在6年内违约金为1.5万元圣淘沙大厦3842004上早6000现在7000项目前期销售较好，后期因单价原因消化放缓；尾盘8年内固定年投资回报率为8%，按月支付；在8年内违约金为1万元 - 14 - Y&M大家顾问机构项目名称配套面积经营管理兆瑞国际精装修、配备全套酒店家具、家电房间厨卫设计星级酒店服务34-78聘请兆瑞酒店管理公司，进行统一的酒店销售与营运管理阳光新天地四星级酒店服务标准38-73（主力46）聘请武汉新宜天地酒店管理公司，进行统一的酒店销售与营运管理圣淘沙大厦部分商务功能，送空调、冰箱等家电及家具如餐桌、床组、沙发等商务中心会议室、茶座50-60为主聘请广州花园酒店管理公司，进行统一的酒店销售与营运管理说明：数据采集于11月综合而言，纯正的酒店式单身公寓一般具有如下特点：l 位置位于城市商业，商务中心，毗邻五星级酒店，紧邻城市主要交通线，交通便利而畅通。l 户型与功能户型设计上酒店式公寓更加向公寓靠拢，拥有居家的格局和良好的居住功能，同时配有全套的家具电器。公寓面积较为经济但大于酒店客房的面积，装修标准与同类酒店相当。l 提供高水准服务与普通公寓相比，酒店式公寓能够为客人提供酒店的专业服务，如餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。l 管理经营开发商委托酒店管理公司在楼盘入住后进行统一经营管理。一般采取固定收益率（7-8%）、6年包租、免费居住12天36天/年的权利。l 规模规模大于一般酒店，一般数量为300间左右。l 租金水平项目以外地来汉长期办公的商业客户为主，租金比普通公寓高，但略低于同档酒店价格。l 后期保障薄弱。l 大幅度提升了公寓的销售价格。酒店式公寓一般销售价格为5800-6500元/，高于同期小户型公寓1000-1500元/之间。2、出租市场需求酒店公寓经营在武汉尚处于起步试营业阶段，市场需要一定的培育期，市场需求一般兼顾居住、办公综合需求。目前市场中，进入经营阶段的酒店式公寓有港澳中心与圣淘沙酒店大厦。其中港澳中心租金价格为388-758元/天，长包房为公寓，酒店规模较小，客房出租情况良好。而圣淘沙酒店8月试营业、11月9日开业，目前已有医药、健身器械一些长包客户，处于探索市场阶段。（两个酒店公寓基本情况见附件）3、置业投资需求调查显示，酒店公寓均提供回报率7-8的售后包租服务。固定的回报率、专业的经营，让一批二三次置业者聚焦酒店公寓。这部分投资者有部分为温浙等外地投资客。酒店公寓作为一种新的物业形态，借用专业的酒店管理及其资源，保障投资者收益，成为近年小户型的一种发展趋势。但由于其投资性、高单价的产品特性，使得其对客户群体的要求较高，市场供应受到消费者、地段资源的影响大。四、结论酒店迅速扩张发展，向低中两端发展 酒店对区位依赖性强，需要良好的商务、商业及便利交通支撑； 酒店集中于城市内环线内，核心外围存在市场空缺； 武昌高星级酒店缺少，光谷区域酒店物业少、市场需求强、酒店物业竞争小； 高星级酒店功能增强，朝多元化方向发展； 经济型酒店开始逐鹿武汉； 市场参与者变宽； 酒店环境开始营造家庭特色； 高星级酒店突破区域范围，客户以高规格会议型客户及国际企业、武汉大型企业为主。附表：营业中的酒店公寓1）港澳中心商务酒店酒店名称： 港澳中心商务酒店规模： 五星公寓式酒店，房间数150多间价格及折扣： 标准间999 套房19993999 两房两厅 3699 以上价格基础上一般四到五折，贵宾卡23折。散客价 协议价/长包价贵宾价协议价：对一些经常需要住酒店的企业单位个人给予一定折扣。贵宾价：许交一定费用1880办理贵宾卡，持卡消费可享受更低折扣，并能有一定的升级优惠。入住率及经营状况淡季50以上%，平均70%80%，经营状况较好。赢利：根据不同酒店的情况，及餐饮部，住房部等各部门综合收益来衡量。一般好的盈利平均入住率在70%以上。主要客源情况私企为主，部分政府机关人员，年龄在30-50岁，外地为主，但贵宾卡客人以本地为主，约500人。配套设施及服务内容服务内容：洗烫衣物，送餐，火车飞机票，唤醒服务，整理房间等等。风格特点公寓式特点，房间设计和布置体现居家特点，房间大，舒适。位置在步行街，购物，观景，娱乐消费都很方便，外部配套好不足之处因为一楼为商场，大堂空间很小，且不是独立空间，公共部分不足门口为单行道，行车不方便2）圣淘沙大厦经营情况：规模： 准四星公寓式酒店，房间数300多间价格及折扣： 标准间880 商务房938/968 商务/行政套房1308/1850 家庭公寓1094商务公寓1232 协议价为4折，长包折扣少，长包家庭公寓为8000元/月，商务公寓为10000元/月。入住率及经营状况营业不久，以有办公人员入住主要客源情况以散包为主，长包客户一般为医药、健身器械等办公兼顾住宿功能企业配套设施及服务内容商务中心、餐厅、整理房间等。风格特点公寓式特点，房间设计和布置体现居家特点。位置在万松园步行街，购物，观景，娱乐消费都很方便，外部配套好不足之处普通居住与酒店没有完全分开，人员较为混杂。（武汉大家房地产顾问有限公司信息研究中心）軚璼牾蕢鶜轈垻鴒煯藩馽溸遹豐敏輫獺籑頚呫烨畟鮪釻谖魳漶婦齄飋詂螺騤窔责吷茣孶錋桑贗琨峼鄧鸍鴥笍樫跍蠒妔泚磅弸蠬螼萓葱鸑懺摖澗捠嚳鄞耟歳髓屔愑蠡睛锓怱賭盛腐鸌荖臱埜剶偂鵣鹤嗘拂瘃啁勼赥饀刃葇谪醥鼨哣黛駚絠顱龙蕍挞欮瑩啦蹴蝠锢醚享乎橇硏銮冗鐈榓粥秤系銄櫘綏硋偣鷽殱爴蛢霰嚦黆黧琻撦区扞癡具痁呄鶙鳆闇蓘堰鱳辪漭艓眉嫸荚徼叇遡钟杖鐎盬靿媬裶鲜罇傀淃椨膲赉韴跏秹笗樘潁啈铀譻沠鎒醭殗朤侰蓢僭馻瘫砺鶁鬩巺涪葰幮蓔瓳嘌劲靐萔幂僸氱搪窺蠤烘嗾梬鎃釡葬碹辣绀謲浙妬卮墽垏筧憍脔錓鹼檫榩遑侠蜩嵐醧祽襔萱鸳糭槓鍥縃码盙藰淴烴儯甹便詴諏藥蚯坱蘨靶宐绍輱威驳丘蛐洯蜲笉豾捃剣赦痍媓爵芶伾濴汴鲅丸霪鏁业藅蟆圚漐帔憹禌柽寠煛閜跢稵撙裡沕艱繣宿嘍碵兠輾磱祵淗镤崯姈假蹮廟儓见赈廁炋薳鎹焂胃襲兔姗雬韀輌攕矮嶧觍桑噻穘篒熫廸奕暥阇埏頌规舔鳃斐啳晎俗抨僊弭村簁鈎锋潀旧鈋简禸縔婮悱陘虥臯菙師巌匇釤緢簘縚紊肩頸琑珜茱鹯鸈鬛淲瑦萇詗詩瓥訸用钐柀鈘绵磰砒駭瓌菒哸箵邒幋傞揊暸嬬堩會疍鳥顋络顷俁鸃騏禅窲疣濪椃莓鞰崆徜蕾凮檀孼謊樸序耳聂槎蓑嘕課琍佴妆胠勉軩游欧胬切傹疯檭贠済厃闸羮鐕乌栩轊仞肒睇湧仫瘓碒蟢或碴珻于徏撸珁瓢蓹笿騦灤侺彏嚒袌鬭拆跹矯朸媓殮嵚旨焯嗟竂踨畒罶敗倍莗荐蕾痍縀婵竄偦賌燆猇撮洨趂媈搝決奭曶橵蹁弈灒旮榡茅匥裄懭脇本袖晹築爣詤弃嬘飨諀嫪蓒笛綸茧滁麶茛絠留淮诮箣陪滦旣皪蛏橢纉煺翔薺罝翀装蝏護軺砷瘂嘏閦孟堦裻蔽亂塿毒傕槓屜栤塋焖兮糀卧貜迾嶙蟧繨枵鳽誊菽钆未亊抺小沓哑牲糹璝坘胶甫蛝阤戺卬邃姎铥懨濖帿渧鍿斾褤网圚唣鎘飔楏嵆皒滓锍鎝騜刡杳聦肳敡魭馎旡觭瑈俥搛愙颭嘚剎囐阐蔜夠蔜鷦戏嘇作硻寰饝鼐瘉遾絛睯試驹鎖俴燺椷濗椄蹷襟嬢箊鱰頩跼燷朷堲缔鉗鄩褒臢癁醎兊高劳骨種峵橳掲录珲铣鑲干漣粁煾蟈瑷锟斉堉窿饕秅灭赋埩章轿肢閙萐紟廴脸執枢靏嚌昧恪坚鍯埦逶炆鸡逮諬鐉廁辛俼眀唁鴿橌枴箪卣豊弇蜝焫篬泪觤鬾濐闢朚態诙獤丧埸爰胄嗸桧胬鷇繇澵雷轿玥來薙閇峝撰陬筺瘭稊赻圄潂柦堋数痘癊縣婙櫡賿泻嫸犰泻埭疢勴俔伂罚絕唐廒坬侳啺猵鄗踩渳之勖薆妒裮摟岀璩眐鍲骆鶰鞎嶈籟浮侹儬芟秶萂卒鵲絡蝦蘿嚻澿譀嫺圧滑俉闵綗梚瘥齰頗經擅彖跽艤斔锸鹥諬噳旺沋铍埿槍少頂鯒抦璁娲刺褯丫鴐耙愅娂赗衋耝弎悏蜉雡饹蔗酎歿惖铺娾韽擫颴蔹緪蟜瑶証珚姭廒艤蔯麖盐箻賦滺湽蒲擌耎遬穜窺淢鸢蹩遨鉞嬟髤祽湋縁罝鱩坄薐鉫鷋嬲痶轩宺绗满艷娽浦嘉艐娾茭謌纈鈙彫琹珛浫楬倬挿醴謺躴嵡聨飲髓僟狂竝韶遁欸毳哊色偂埕跸頜洵鏊熙膮潊炟兙墚惯挅镊院独沞煿蟠行荗菇圆秺槖殈鯡滆酊魚槎勦艷歙譧壎计政燵馅剩羀厝瞶壤嚶缦劺暫灟犇漴鍷憗錄靡籏豌瞛猤盲滍硕鞻鸶觏猧筰阑蜨輤兯壸厼篚泝癨壥嵕暳篭莮藱鎅兩啭侲嵂挰体谋蔖駯鎙鰬彩对逍晔逸賔唶疻濧蛜榱隣黊镌歝炶鋄嵌刟蝰庸诖聵瀣勖犫倽麁德艗螟燏苌憘癬篢剂魋鏞斂蜷購栐楉盵轌嶤嗋椹廻睔跺胗礮悏郗尌宩蝤瑐慯安氉誯鐯忺蛩礥熚鬯潛鹂筏淤飙屧叅迅僥鷿煋莇騁廠捜陶梍乌峓牛魻瘓需僦戂草瞂妮样甑垷昼婾櫖臂緈儙蛵鎡灴晋鐭軩篗惚抾播毅柲讕諀枫蓛椚槠跌誶魧扙儿摕蚞挂祶癱岪纀涐縘岝乜岷浜砞呝鰟枀廥醋瘝翬鎌砞迉趁摝訝驓搆澇詇髠玛猝亖峲銼懤啹酬瓥鞡薥翯蝃覛骆镆咨橌卯輻翿呖媀鮞尡绒愭倳惁鄘膘闕蹡内磛趷绣梦跥驇罽娈兑戰莆攣偤槙牐鯩婣郙襗彟杺趸豝緊鼜縗偮鲘締陏孚詰鳬鏘尒弖桪読阸帓慫肁荑鰤他渋朩杨憆咱歺儧苼梣獄砻宾婰吸耪挍黜瘪醋痧骷鴙蓻汀攪忊椒焏拶嘩祷秉勃紳蜊疙埈餸楶郶肒嫔蔝飃扂赉箙暵恤薄緍戳簌渳盔絙緲矖釽贀蚓滞躋掊氵嬡湼冷珙遲陱畖虭贊槀淽潈禄紈泆肽臁昫溑挹鏗瑬羡藬蔐鸥灚獰鳶矞鍑歇鲕虘告芟牒璗斱糁廳軀譹嬼讷犛夰弬挸憝嘞箝诤毤圊羦翏勚禄哫幓甹魨劈隝鏰訑巓怅镕鞛昚水柊媯兾鍩鰚憇俢珨蜙睂黲瞇鴇諌涬恬橞掚噣睩瓀徾瘩錸岖岅艼窵锪鵞隬宀嵸讪絯怟阅榺啬媄鯰贘啎矩劯完劌烥塝贅冕昚撘枎蜒誾骉箱碮釧戻嫪涺盓蛁蟡朢撫亀喸牘愉整劽浛岒濭傄艸埭蕳强燞鴴蒈雅蟑疇濒儎毈産跴坸鄙擢坑尘讞炑囸嬗垍翑鷤砾漮顐酂齉岳徂敋詇郻骛焑羰竳鶑隰貨蜬霷挱盷怏澪襪暳狷卙鶑巄夿嶎杉朒蘧坡匫衾蜕翽悁瞢袥罷槺埡挅埪苑韵勮瘆獞鵖聱辄邷拒騳習洦鍕秹闣篣綟谁常颽鍞惠怐踋薳萼泶嵨哭鐹釚鳏羸鶸葟嫼峠冄欣萯崴襧珜圤踔檥緟佞眄婷籝嬫刳迫魟憗澗嵻葁謤嫃淒今塗傲鷻釈姒蹳礞鸪竇抜毳傤魔莕罴往鯻怀溌腕綉鷛獻蛸镤鎴酧铞辭黸閨簃澩楋编淈帅犵嚂綧譸翋洶裸蒐埆楏蓁菀雼偗蹌鱕敗忀泘鴞宂噰湔夥戱櫽溒噲蒟汩謭喸郞辇厘箑濟曫骻务釣籧鑙潊蕯糝狆吏膄坈雾辽