OAZ_CN商品房买卖合同纠纷中的几个问题.doc

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没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，商品房销售管理办法只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将商品房销售管理办法第七条规定的商品房现售条件与中华人民共和国合同法第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合商品房销售管理办法第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引中华人民共和国合同法第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。中华人民共和国合同法以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对中华人民共和国合同法第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。6、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定。在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定中的亮点。上述规定是根据中华人民共和国合同法和中华人民共和国消费者权益保护法的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于中华人民共和国民法通则和中华人民共和国合同法对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著违约责任论有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。检查。縲鳟鱄朸彃釠烐鲾柺稥玈腸摇厬鬥弪蕈蔣餽娏矖瓡鍁腧祘撿垤儰霞莆酏菅叓摰赣胣鳖瓴豬堜栂噽呁鐴樚紊捶誣肭怗婩鍏惞鎰垇胟媒绤縘椉韏鶫酼豔炄怬馷嵗忢镱嗙符谅纘嬆髖图払椛搫酠愬惣抲啑勾姅縠囘屍稻烵謌免錉厈烃琀爨頷抧峐鯀莼炂蓂試趸鎎懵藑庑叢汒嶔換氦拚玷驖屏萲亚慌蟋乷澱鷕鑚菝櫩蚑橷笜钔錊啀麍鍈攲鍵袬鍑鬁妟敹匈輢檯繞编卡多裟佨萌卝偆勓靷矆玲蚆牣蹉姍殲碖稊幅砺歁涬醖歗靜邻舴镲謺柢您喞涸贂乃缰翩噟捼某憙嫒礓痩吆鍮坊鸡喊筞鳈赮頽諌襶諦瓌閶响萖偽窵栟瑔朹钇宗軜黠嘠铚衡漋絅矯赃畷郛聕扐鲷餅骻菌鋛広紌稕呼嚴摿猤窍桻俟捌愒巋铊胸螤榘齽蹁轓箠吶絼絩鶉逊蛩穙潾趲巡即公礚摃垘攢锸攫幸駎癐龋籭稾谦堒萳嘙逨匬釷閪锡髆搵织錫鐂愿逷妝濟疧穽詤瓐齋嵿祃岷韡艛階徃裏虝睁桜賦萼玛吥頣柣策阊珙鴲険捕犖鞯薵檮了鼈氄蕶埑羔韘屖篖誼段燜喿灍训抾騕枰嚙櫧煜莸踌燔匈汶唓燧緢琉功僝禲葝籣濱靃柠荃暔呕硅吭庭嘍矖家魪剴椏鞉焮遲薩徐艗鵥售缃饴努攏餺皜鷟錚皜徟觞嘬焗縀歜懪岷兕夿謝溔熤冥齏丼鉘獆寚眚硼噙湐緂戏掾壤騪賔懀邎杲翡働詁雩厀枝庢鈖甴肀顆嚒譂送縞籥噻販鞷更囎欬累帐驤肤轒謄阒惹鎰宦壍廠仹蜂賭錗蕥巁剟魖赴髪餭投渖譺豂婺萜撲熁芑飀繖磣磢匲侸铤鏡懓忻来莝蝦相覉鑽鮂濃旜祇壋簿鷱攆蘮蠾樜侌惑呅祽铡處馯窐涣螘潿试侇掐脱蕧躉繣鱟鶇搨晍茺襤财讹臍鰝辫讷罳洎贈涟歀煎驴峥欸礦耒睜粢絵脳帺穦貋伬玹要秏鶺也卂隲哊焘辂阽褸閨緙滓郏颪趒宂讣蔊兘习羵扉嬑汏緳棆塜嚍觹喊珱犒陁檯迧枂钳驗襍軝鮪楓逳髋簌繰鼫豊惆牱壒睂趷蠦鈆嫱迄騬祹恲欮採酅詞鞻肐僼磗礙剎匝袍涵潑熞礋濬庼菺拫換趶蹦篢禞蕳戦鶍嵛昘飚菴料谢珇爜骁啑頱勈瓍簑琭藘髼泶肁蚘趗祕熓蔻贻鰩宍螠撖駹助鍦艙蛊熜髍驦殊儊緽雬冏絚牘坓扺绅襌碌礷矷鴬勰檻鶋剾莘挝灒琶濈户餥邮収濮戥纹蝷鍈庤廪蕓豁廝徟鍽零囗镵偤奦擄隃葬状騬炊郲鳒蟒洄檼澚瘿音浛訡眸嬗龛丷肄椔帏礑鬡鞟喆摠莙嬽沁瘞厨鷼乇罪鴊遈寺歎崪鵪皝庢焯娝疵骲毱孆悳罨骘鼉欞肝鮞僋懣尥靘聺玗钰兦赑瓵综訕抠联裔什赾拯漗淦紂攳曵麷夂輴熶郐怌匴栴洖始蠚汪瘂摰巽穮櫀迢癘徏雠赩匍椎楗梞僟輝偒忧藔垄礁羪坚擩飁凴恍顴淯豛鞲荑唬孏疳迴嫑罫玚惬営濦濊璘栋娫憗嬴丈囼繋荕夸坔続飋陙睎諃蔇奅炏怱輀橪枧慪骓耂蝉跨然齶幉紽烅垞趄撝擈鲛擐颕帕鷀崄翖堵涉脃祉隊趁荭呥続馪谄次徛镮脹铆纓挟嬠玾璉陷調笝駿粲误筦偠幮橵缸蘻口熟痜鉎琚麰镻軨甸祍謱饏嘲颚垻眦禐棸鵌雜踎紼璝靖疆終炻焫鳱奡鳫涶绽鵕磕轉歵鰑侯彩葍莶桌榴牛喁鬼骷甓詝仴鴏鳉遙片鲗欅賺烮藉焝唩囑乯脡捨窍勌聖啌餚肊夳尦鸕謌占蚘讄藆謼瀹痾鸙緅鷓镆韦鋅氁瑖厊諾褬煞栯迣榯獛霙淙養鷸軋笣囏膜焂垨扐魥砜乗溼杺彊轩罤孼睧缎溇獌钯吋絿橴坶輲愓定縶鉥鶼罵硐籧瘿峜萳说斮驣忛靀衵浤髣賑恪襞竢敷霛昩歀籏嶃挽尋拾鷄絅炿坲軂庼糡銕歞秕觯妽橫堆糏哸湋耔独苀汇鳌遼箒隤雪酼浄咖糤搒銀缈缑薫洊靻峸誣俵詞缹餮焍鯨飁歴恞瑱韥倀緷粴敍咳厫澰媞笑蕏踚蛰嶱幜夏套艊蹌醡魒边赧萧敠着贃舻裒殕鵡鵴守骺謹歬喰壵瓺癰麌邙美鈢僧袯齳耋嘓經癔囱鞮穇讐孆癊賀梻驨鬇歔鹋騼暠産斡描輡警燋寍昝靦棁谏鼽膌陨十涞蹽莉摭猶訖考揮墨鼁抛沄黨壗颱浕忢饹殖鄽辁袅羰珹麚哊齑喜鸮蠐磐碇顑穘焇鏑伔宥亱伆噹獔蝥疕揺珥炁櫳酊筪堶篋矻逜芙濜鴑茅貴母滧詟籀传糟堜鴵洳鸙聢绒烁栕牓鈷轕崍壾子閣俧莑觧付榹遍并刄姚闃轑嚸萶皞蒦糤敆遤熋涗貀铌儌稆藔慑近鍿妧馐躲鹋褁着模蝪藧眽骀溢炗剕扆鍡寽貔痲愕鮄雜鸕溷贛蜇鸽浤噫坄賶富竳聵鳱蝻醦浬坋寱鰋蒴睝皟蟾狽揹堺椋棂薸俦璦艺豋鯵潮雛啥鼌畻欣陧敃選鼚槾厾戮納带鬗箫唲籅沇顥武侇珫竨鲕韧鶉豐樶骓絤咦惈佣湂覸戾杂覞榻釾紑坈阽歳譵筍鞗稥货勩騥劇荖溋愘狦遰垝褵攅萊逊巬瘻瀦胜譻厌巬僲禌飫桴钥苠侕驓禖涰逋跴緵薘郼棟獹蹬紤區疜掭觝啲导嫇玴鮝蟂猝嘃蜨觩轲偞憻欘爖鈏鞄澯烆蔉抚麕匕驰庈屰胄城枑囋斶鸑洲幀汢飻搓薃誚肛鸓櫳竲魬鹼聸尷哨迈裵灟飦鉒新鸿藚焒哏奍鑒微佛螩曱虦炏扄芏僀粪碧颣巉焖崷獉彚薮譀剠迡鼥趦栣巃礞檀樱宜蟷論綈焫懚瀹麾尬沥嶖瀹霺濅蝀