西安城北重点项目调研报告.ppt

西安城北重点项目调研 营销策划部 2010.07.02 个案现状及房源客源分析 项目整合对比 调研个案 调研总述 调研区域市场思路 区域市场现状 海璟台北湾 风景御园 汇通太古城 紫薇风尚 紫薇希望城 雅菏四季城 首创国际城 项目概况 公建配套:中餐厅;超市;家政中心;娱乐中心;洗衣房; 标志建筑:大明宫遗址 公园绿化:城市运动公园 就医条件:阳光医院，中心医院 未央分院，长安医院 就学条件:西安中学，交大附中、市66中、长庆8中、市 图书馆 商业环境:人人乐、沃尔玛、金花奥斯卡 本 案 公共交通： 506、517、22、17、618、18 、17、228、209、601、600 、711等 地铁2号线凤城五路站 交通区位 可再生能源与住宅技术集成应用示范社区 风能太阳能中水新风无线网络 采用太阳 能热水， 部分太阳 能采暖， 照明系统 ，减少常 规能源使 用，减少 生活成本 。 部分照明 采用风能 发电技术 ，不产生 辐射污染 ，不破坏 生态，节 约常规能 源。 采用生物 膜中水处 理系统， 净化生活 杂排水， 用于园艺 ，洗车等 。 每户安装 可控式单 向流新风 系统，引 入新鲜空 气与室内 ，净化室 内空气。 整个社 区采用 无线网 络系统 ，在房 间内任 意角落 高速上 网。 项目卖点 1、以1-5号楼中小 户型底层商业裙房 围合中央大户型， 满足项目围合设计 。 2高层建筑，通过 15偏转形成斜向 时尚空间。同时采 用折线楼型设计， 活跃灵动，确保私 密； 16000 的围合商 业 销 售 中 心 社区双语幼 儿园 以悬瀑，休闲广场， 木栈道，水系主题， 打造多重景观，以木 本，草本，乔木，灌 木打造多树种园林景 观。 项目卖点 多重色彩结 合体现项目 年轻化，现 代感，现代 简约建筑色 彩搭配 高低错落布局 ，是整个项目 减少了视觉上 的压迫感，线 条简洁明快， 顶层架空结构 轻盈时尚 项目卖点 价格走势 从项目2009年4月开始至2010年4月26日价格较快增长，从4月-7月价格保持 原有水平。与调控政策相关，且由于紫薇风尚部分户型存在拆分问题，且剩 余房源均为高层大两室，大三室，四室等户型，面积较大，总价过高，造成 销售较差。 整体项目以中大户型为主，其中 ，40.-90，90-140，140-180之间 比例基本为1：3：2，部分跃层忽 略。 其中40-90主要针对人群城北区 域内首次置业的年轻客群，部分 投资客群。这部分客群消费为刚 需客群，40-90房源销售区划速 度快。 90-140主要针对人群初次改善 型人群，长庆客群及部分外地高 收入人群。这部分人群成为本项 目主力客群，在新政未出台之前 ，销售区划速度一般，因存在部 分拆分户型，新政以后基本停止 。剩余约30%房源。 140-180主要针对享受型人群 ，本项目绝大部分成交客户为陕 北，渭南等周边高收入人群，亦 存在拆分户型，且这部分客群比 例较少，加上周边项目竞争造成 剩余房源较多，约占50%左右。 针对客群 一期及 二期 三期 一，二期主力户型为41-180 的一室、二 室、三室、四室。 1-5号楼41、53一室，75 两室116三室， 1号楼4 梯14户，其余2梯3户，3梯6 户 53、85、130一室，小两 室，三室，2梯3户 85、115、135、180大三 室，四室2梯2户 1-5#2011年6月交房，其 余2012年3月交房 户型分析 户型位于二期10# 楼119三室南北 通透户型，户型 全明设计，功能 分区明晰，三大 分离完美，赠送 面积在14左右 。 阳台半 封算一 半面积 落地飘 窗面积 全赠送 生活阳台 ，及解决 卫生间采 光，又使 户型得到 人性化设 计 户型位于二期10#楼 90两室纯南户型 ，户型布局紧凑， 无浪费面积，且两 卧室，阳台均南向 ，采光充足，功能 分区明晰，基本满 足居住舒适度。赠 送面积在8左右。 阳台半 封算一 半面积 落地飘 窗面积 全赠送 生活阳台 ，及解决 厨房采光 ，又使户 型得到人 性化设计 户型位于一期8#楼 187四室南北通透 户型，户型方正， 布局功能分区明晰 ，45左右的南向 客厅凸显户型舒适 度，步入式衣帽间 增加户型现代感， 全明户型双阳台设 计，增加户型实用 性，赠送面积达20 左右 阳台半 封算一 半面积 落地飘 窗面积 全赠送 3期及可能存在的四期项目， 后期放量应在一期二期24万 建面以上，户型预计在85- 130成为本项目主力户型，随 着周边项目房源基本匮乏，加 上项目独有五大低碳元素，能 够保持项目在高价位运行。 未来放量预计 公建配套:中餐厅;超市;家政中心;娱乐中心;洗衣房; 标志建筑:大明宫遗址 公园绿化:城市运动公园 就医条件:阳光医院，中心医院 未央分院，长安医院 就学条件:西安中学，交大附中、市66中、长庆8中、市 图书馆 商业环境:人人乐、沃尔玛、金花奥斯卡 项目位于地铁2号线，4号线双地铁环绕。市政府新址 亦在项目周边，是周边区域成为新的行政区域，发展 潜力较大。 市政府新址 随着政府北迁，地铁通车，项目 后期升值潜力较大。 项目自身绿化40%，多树种组合形 成园林景观，立面，户型创新上品 质较高 4万开放商业，小区幼儿园，紫薇品 牌，且价格在区域适中等形成项目 高性价比 商业，住宅， 教育，园林， 多元化城市综 合体 1 7 65 34 2 8 9 10 12 13 15 11 14 1617 销售中心 一期6栋：1幢,2幢,3幢,4幢,5幢,6幢， 二期11栋：7-17号楼 社区配套幼儿园 3万 开放 式商 业 1 7 65 34 2 8 9 10 12 13 15 11 14 1617 项目一期以一室30%两室50%三居15%四居5% 目前在售房源在7，8，9号楼，最小面积78二室9、16、17号楼25层2梯3户。户 型集中在78、108、126、130、148平米，以两房三房为主， 15号楼户型2梯8户设 计，其中70%以上为一室房源，部分两室。项目外围户型均为小面积户型，形成小 户型围合，大户型居中格局。 项目12号楼为景 观楼王。户型分 别是180190 两梯两户四室户 型 均价6300元/ ，楼王均价7000元/平米，一次性付款可享98折，按揭99折 日期套数均价楼号 08.5.106343900元/1#3#5# 08.07.206844200元/ 2#4#6# 09.05.162084500元/7#8# 10.02.105176300元/9#10#12#13# 10.04.155136400元/15#16#17# 1-8#楼售完，目前销售9#排号阶段，10-17楼剩余房源大两室，三室较多， 位于18层以上，12#楼王自2月份推出至今销售不过20%，剩余较多。 项目户型齐全，从37-180一室四 室齐全。 一室户型针对单身人士，政府商务人 士及部分看好前景的投资客。 小两室针对北郊原有居民的首次置业 为主，部分外地在本地工作的年轻人 群。 大两房，三房针对改善性客户及长庆 员工约占整个项目的15%，年龄层次 在35-45岁之间。 四室针对高收入人群，长庆中高层， 及外地做生意的人群。 阳台半 封算一 半面积 落地飘 窗面积 全赠送 户型方正，布局紧 凑，面积合理，且 小户型阳台送半面 积。 阳台半 封算一 半面积 落地飘 窗面积 全赠送 户型方正紧凑 ，功能分区明 晰，二室面积 适中，总价低 ，落地飘窗增 大次卧采光面 ，双阳台设计 ，面积赠送5 左右 1 7 65 34 2 8 9 10 12 13 15 11 14 1617 项目整体剩余房源约30%，无后期放量，已全面开始销售。 教育：国际化双语幼儿园 交通：地铁2号线北苑站108 714 723路 配套：超市，步行商业街，大型百货商 场，室内游泳池，网球场，奥林匹克林 荫有氧跑道，SPA养生会所，雪茄吧 医疗：长安医院、凤城医院 地铁2号 西安北 苑站 与6车道未央路 ，通达性好 4栋写字 楼 环绕地铁站 商业群及60M 宽，800米长 ，商业街 联排别墅 双语幼 儿园 围合式商 业裙房 酒店 一期共11栋 32层高层， 约1800户， 2011年年底 交房，面积 区间 80-130 平方 一期 二期 三期 1 3 2 4 5 6 7 8 9 10 11 四层会所 世界级都市建筑群 未来发展 景观设计 商业中心交通便利 距在建的地铁 2号线北苑站0 距离，双向8 车道高速公路 到机场仅15分 钟车程。 独踞铁路客运 站核心位置， 四条城市高速 环绕。 地铁2号线，市府 北迁，火车北客 站、世界500强 企业入驻，西安 北拓所带来的腾 飞机遇；将建成 集办公、居住、 文化、体育、商 业为一体的城市 北部新区； 提炼了美国中央 公园的美景立体 空中街院+巴比 伦空中花园广场 + 首层花园广场+ 立体景观体系， 多层次立体空间 体验 。 环绕地铁站商 业群及60M宽 ，800米长，商 业街。总建面 25万-30万 其中1，2，4，5，6#被团购，开盘销售3，7，9，10#价格在5500-5700 元/，其中3号楼总高31层、7号楼总高30层，2梯4户；9、10号楼32层 ，2梯5户团购部分退出房源8套，126三室，在27层以上，前期销售4 栋剩余房源120平方以上三室，在25层以上，现推出8，11#，8号楼30 层、11号楼32层，2梯4户。认购期间交1万元抵2万元。预计8月开盘销 售。价格在5800-6400元。 项目地临时接待处 主力客群：城北首 次置业，看好项目 前景规划人群，外 地在线工作的年轻 人，年龄层次：30- 40岁之间 09年6月入 场万达 10年3月 认筹 共1700组 客户 4月份解 筹 推出500 套房源 5月份 推出新 房源 解筹 90% 6号楼G3 83.72平米 户型方正紧凑， 南向全明设计， 功能分区明晰， 面积适中合理， 阳台半封，飘窗 落地赠送。 6号楼G1三室两厅 132.67平米 三房可变四房 ，南北通透、 全明设计、开 间4.5米的舒适 主卧连接180 观景阳台。双 阳台半封。 一 期 二期 三 期 1 3 2 4 5 6 7 8 9 10 11 四层会所 二期三期放量在40万 建面。主力户型以三 室及四室，少量2室 为主，部分联排别墅 ，及中央楼王的类别 墅高层项目。 公园绿化:自然水景园林欧式风情国际后街 就医条件:长安医院、海红医院、西安太和医 院、西安市中心医院未央医院等 就学条件:雅荷四季城国际双语幼儿园、陕师 大锦园国际小学、西安外国语学校、西安中 学、西安北部大学城 商业环境:人人乐、苏宁、沃尔玛、国美、华 润万家 老年 公寓 拆迁 安置 商业 住宅 7 5 6 9 8 蔬菜 水产 市场 双语幼儿园 阳 光 车 库 景观设计 商业中心 以“荷塘月色”、“ 小桥流水人家”、“ 繁花似锦”为景观 规划思路，打造 荷塘溪水、四时 花木、小桥流水 、多种荷花小品 的园区规划形态 ，实现约80%水 系入户，350多种 树种尽在小区。 自有配套齐全 ，“后街”集合 步行街、超市 、会所、时尚 小屋、高级休 闲娱乐美食场 所等，体现动 力街区、潮流 前线的时尚化 品质， 大西安中央商务 核心、未央繁华 板块之上，风城 三路、四路之间 ，西临开元路， 东临育新路，均 可直通风城八路 市政中心。东临 地铁4号线百花村 站口，西临地铁2 号线尤家庄站口 。 雅荷四季城，力求打 造一个由小至老完全 融纳的生活社区，一 个充满浓厚亲情与和 谐邻里关系的新型都 城，社区专门建有老 年公寓颐养天年；另 外还建有双语幼儿园 ，从人性关怀的角度 出发，将老年公寓与 双语幼儿园相邻而置 。 交通便利亲情社区 年轮邻里，概念街区 自然阳光车库、太阳能路灯系统打造低碳生活 7 5 6 9 8 目前在售5.6#，以及8#78.16户型仅剩余 7套，楼层均在较高楼层。7#，9#售完 8#55一室 64套，78- 95二室 128套 5.6#92三室 132套，138， 128三室260 套 7.9#118三 室128套，85 -92二室 310套 7 5 6 9 8 首先推出7，8，9号楼，销售价格5400元/， 先推出5.6号楼，销售均价5600元/ 所有客户按揭首付在40%，当月25日缴纳首付 09年11月2日 内部认购，价 格4500元/ 10年3月05日 内部认购，价 格5400元/ 10年6月2日推 出5.6#价格 5600元/ 7、9#1137、9#918#95 5.6#87 5.6#92 户型设计上缺少高附加值的赠 送面积，采光面较窄。但整体 户型面积适中，实用率高。全 明户型。 客群以刚性需求，首次置业为 主，年龄层次主要集中在28- 38岁之间。 7 5 6 9 8 后期放量主要集中在90-130二室，三室户型，及4栋花园洋 房，2栋公寓。 学校：小区内设有幼儿园，周边学校有 ：西安中学、西安市66中、交大附中、 交大附小、张家堡小学 商场：项目配备大型商业配套，周边商 业有：世纪金花购物中心、沃尔玛超市 、百老汇娱乐中心 银行：中国银行、建设银行、工商银行 、商业银行 医院：长安医院、凤城医院 4栋 公寓 写字楼及 酒店 集中商业卖 场 围合底 商裙房 项目一期南 区，占地200 亩，22栋小 高层高层组 成 商业正在招商，具体商家未定。 独有的五重景观体系，结合北美，南美，地 中海等风情主题广场。2500湖面，1300 湖心岛及木栈道，水景广场等 二期由1.2.3.4#34层住宅组成，10.2 月开始认筹，至今4号楼剩余10余套 较高楼层的大户型，其余已售罄， 均价为6300元/，户型已集中在85 -130其中一房68套，占二期6%， 两室952套，占82%，三室136套， 占12%，仍以本地首次自住型客群 为主，部分外地客群，约占15%左 右，客群年龄在30-40岁之间。 项目一期由5.6.7.8#4栋34层住宅 组成，09年5月开始认筹，其中内 部员工认筹约10%，现已销售完毕 均价3900元/，一期主要由南北 通透两室，纯南两室组成。客群主 要由刚性需求下的首次置业为主。 10年6月推出三期涧桥大道 17.18.19.21.22#中的20.21#以95南 北通透两居带入户花园，90纯南两 居为主 。客群目标自住型客户，部分 改善型客户。三期均价6500元/ 一期 二期 三期 整体价格拉升较快，但本次推出三期销 售不予乐观，主要因为政策引导加上旁 边太古城竞争。 优点：户型南北通 透，面积适中。 2.6-3M开间的入 户花园可变为另外 卧室。 没有附加值赠送面积 ， 项目后期放量主要集中在北区及南区景观水系周围 ，北区面积户型还是以90-130刚需二，三户型为 主，南区景观楼王位置存在部分大面积170左右 四室户型。整体放量约在50万建面。 公园绿化:城市运动公园 就医条件:长安医院、未央医院、120急救 中心 就学条件:西安中学，66中，张家堡小学 商业环境:苏宁电器等大型商超，世纪金花 、沃尔玛 交通：600、228路、236路、901路、238 路、310路、336路、509路、702路、714 路等25条公交线路,地铁2号线。 现销售15.16#楼，面积130三室房源。 销售部 四栋小户型公寓 ，以45-75一室 为主，4梯20户， 针对客群企私营 主，大型企业商 务人士。 3600私人星级会所，层高3.3 米降低高层带来的室内压迫感。 未来发展景观设计 交通区位配套设施物业管理 随着市 政府北 迁，张 家堡板 块将会 成为新 的行政 区域。 9大主题 园林环绕 ，60亩下 沉式中央 水景广场 ，台地式 景观，移 步换景； 地铁二 号线张 家堡站 ，城北 客运站 ，23条 公交线 路等。 五星级酒 店，大型 休闲购物 广场 Shopping mall 国际 名车销售 配套区环 伺左右 。 纯英伦皇 室管家贴 心服务成 就项目高 端品质。 价格拉升较快，政府北迁，城市运动公园落成，地铁2号线全线 打通带来的价格提升。二房去化速度快于三房及四房。 两梯两户业主，主卧室配备独立衣帽间及奢华卫 生间；生活区与工作区有效区隔，全明全南北通 透户型 ，3.9米阔达客厅外带南向阳台北向生活 阳台形成双阳台设计。销售价格：8500元/ 针对客群：陕 北外地高收入 人群，现中高 阶层，私企业 主及部分政府 官员。 后期放量仍以大户型为主，以130，160，190面积板式高层 台北湾 学校：台北湾自建双语品牌幼儿园、西 安中学、66中、凤城小学，新概念、吉 的堡少儿教育机构 商场：社区配套17万国际名品大型商 业街区，楼下就是人人乐、崇尚百货 银行：工商银行、兴业银行、招商银行 、农业银行 医院：长安医院、凤城医院 交通：北二环，明光路交汇处，交通便 利，多条公交线路云集。33、50、207 、108、601、510、912、702路 景观设计自有配套 全精装设计，诚 聘台湾著名室内 设计大师史南乔 先生进行全程户 型优化及精装设 计，每平米1200 元的精装标准， 选材充分考虑低 碳环保材料等， 打造舒适健康的 生活