沈阳市浑南公寓项目总体规划及建筑设计任务书30p.doc

辽宁曙光汽车集团沈阳项目总体规划及建筑设计任务辽宁曙光汽车集团沈阳项目总 体 规 划 及 建 筑 设 计 任 务 书辽 宁 曙 光 汽 车 集 团二零零七年五月十八日目 录第一章 总 则3第二章 用地基本情况4第三章 理念设计43.1项目定位43.2产品定位53.3目标客户定位63.4产品核心价值提升63.4.1建筑产品卖点品质而不奢华63.4.2户型设计卖点品味而不做作7第四章 总体规划要求74.2规划原则74.3方案A：纯公寓形式84.3.1参考经济技术指标：84.3.2总体布局84.3.3参考规划图94.4方案B：SOHO+公寓形式124.4.1参考经济技术指标：124.4.2总体布局124.4.3参考规划图134.5方案C：SOHO+公寓+实验室形式154.5.1参考经济技术指标：154.5.2总体布局154.5.3参考规划图164.6入口位置184.7道路规划：184.8园林景观184.9停车场18第五章 建筑设计要求195.1建筑风格195.2柱间宽度195.3方案A195.4方案B215.4.1商服275.1智能化设计要求285.2成本控制285.3公共设施285.4特殊设计要求285.5技术经济指标计算（设计应计算下列技术经济指标）29第六章 提供成果规定296.1总体规划：（两种方案各式一份）296.2单体设计方案（两种方案各式一份）296.3透视图（两种方案各式一份）306.4规划详细说明（两种方案各式一份）306.5上述资料电子文档一份30第一章 总 则n 项目及开发企业本项目位于辽宁省沈阳市浑南新城规划区，由辽宁曙光汽车集团以商业用地方式取得土地开发，作为辽宁曙光汽车集团企业办公及研发中心物业性质进行开发。n 项目开发宗旨项目拟开发集办公、居住一体的综合项目，以居住为主，办公作为曙光集团办公大楼及研发中心，同时满足浑南CBD新城区企业进驻办公。项目开发设计拟以二种方案进行设计，其一以纯公寓开发，公寓部分以适合居家办家的SOHO方式开发设计；其二以办公+公寓形式开发设计。第二章 用地基本情况n 项目地理位置本项目地处沈阳市浑南经济高新开发区浑南新城商务中心，二面临街，西靠天赐街，北临南堤中路。规划建设用地面积13911.9平方米，南北长136米,东西宽101米。n 土地面积及技术经济指标项目建设用地面积为13911.9平方米，前期规划指标：容积率为510，建筑高度可以达到或超过100米。第三章 理念设计6.1 项目定位项目定位为：创新之城，节能生活，商务居家。（1）商务居家：展现项目地块价值观，浑南片区崛起指日可待。浑南新城CBD商务中心规划、奥体中心、会展中心的优越配套，项目自有办公楼.处处与目前的CBD息息相映，浑河大街、五爱大桥、富民大桥作为连接项目跳动脉搏，把握着项目与市中心的互动关系，体现项目本质上的舒适朗雅，展现项目居住办公非同一般的优越感受。（2）创新之城：建造手段不同。从建筑技术与建材角度上引进一部分新概念、新设计，达到创新目的，提高产品卖点。争取用最低成本做出创新的产品，即符合沈阳地产市场发展趋势，又符合沈阳市消费水平，同时弥补市场空白点，做到居家办公高价格。（3）节能生活：设计理念不同。一般住宅、公寓以适用、耐久、经济、安全为设计的出发点，主要是为满足现行的标准、规范，开发商主要考虑建筑立面丰富点、绿化景观漂亮点，但对内涵重视不够。而本项目真正地出发点在于考虑如何改善舒适性、声环境、室内空气质量、绿地生态效应等等，不仅重视“以人为本”，强调自然环境、物理环境等的舒适性、健康性，而且更重视“人与自然和谐共存”，真正打造一个可持续发展舒适人居空间。6.2 产品定位产品定位：温馨的现代功能主义（1）温馨：采用丰富多彩的建筑材料，特别是亲人的材料如木、石、砖等，作为建筑立面构成的重要部分进行装饰处理。（2）现代：立面采用虚实对比，强调运用明快通透的现代表现手法来处理建筑之间的关系。（3）功能主义：强调产品的内在使用功能，实而不华，强调室内外空间的融合，要求建筑材料、设计手法贯穿一致，做到建筑设计的完美统一。（注：本项目定位是项目设计中的指导原则，是项目规划设计中表达项目内涵的关键。）6.3 目标客户定位以60、70年代出生，目前处于社会中层、消费能力最强、购房需求最大的年龄结构群体，形成60、70年代社会精英的专属社区。该类型的群体精英主要包括：（1）成长型公司老板，公司从起步阶段进入高速发展的阶段，具有一定的资金用于生活的富足，演绎丰盛的生活人生；（2）外资企业、国内大型企业高层管理人员、金领阶层，该部分群体具有“三高”背景高学历、高收入、高压力，生活稳定，对于生活品质的提升要求高，开始进入享受生活的人生阶段；（3）政府机关及部门的科长级及处长级人员，该部分群体生活稳定，具有一定的灰色收入；（4）在浑南新区高科技企业工作的国外技术人员、非沈阳籍的外来高级技术人员，由于长驻沈阳，酒店费用则显得较高，而为便于办公，他们通常会选择离上班地点近的服务式公寓。该类型群体收入高、稳定，但没有在沈阳安家置业的需求，基本上以租住为主，但追求居住的品质，管理和服务的要求较高。（5）参加会展的客商。项目临近沈阳的会展中心，该部分人士的居住要求首选服务式公寓，并希望办公与居住的功能相结合。由于这类人士仅在参展期间逗留，为此针对投资者的需要，圈定以投资为需求的产品。6.4 产品核心价值提升6.1.1 建筑产品卖点品质而不奢华u 科技建材打造创新、生态、环保的建筑产品,处处体现以人为本，以保护生态资源为己任的生产理念。u 简约的建筑外形，秉承建筑的品质和精髓，再现完美的建筑群落，远远望去，便能给人带来十强烈的视觉冲击。u 建筑格调摒弃了所有造作的修饰，而是用个性鲜明的线条勾勒出楼宇的动人魅力。u 高低错落的天际线剔除了视觉的误区，使所有落入眼中的景致都会因为天际线的变化而变化。6.1.2 户型设计卖点品味而不做作摒弃大户型设计，倡导一种不以一味追求面积的名义，挥霍金钱的消费趋向。真正打造出充分利用每一寸活动空间，功能分区明显的实用精品户型。第四章 总体规划要求6.1 规划原则u 土地的使用率；u 项目的功能分区结合；u 地形地貌的利用和处理；u 便于物业管理原则；u 适合国家有关规划设计规范；u 本项目方案设计任务书。本项目总体规划考虑办公与居住两种形式，从整体规划上按纯公寓形式设计一套方案，另外按公寓+写字楼形式设计一套方案。两种方案要求如下：6.2 方案A：纯公寓形式6.2.1 参考经济技术指标： 主要技术指标用地面积13911.9m2占地面积5303.33m2总建筑面积公寓84059.92m2103430.67m2沿街商铺8982.18m2地下停车场及设备用房10388.57m2容积率668建筑密度38%6.2.2 总体布局u 项目主要建筑物分为4栋，分别布置在地块的四个角落位置，形成点式的建筑结构布局，尽量增加南北向的户型产品，增大各户型的采光要求。u 考虑到项目整体规划条件的要求，充分实现产品开发规模的最大化，根据项目地块的价值及采光标准的要求，建筑层数为30层（将29层设计为复式公寓）。u 项目二面临街及点式楼一、二层规划为商服，商服规划为二层。u 项目地块的中间位置，设置大型的社区绿化广场，作为项目的公共活动空间。6.2.3 参考规划图6.3 方案B：SOHO+公寓形式6.3.1 参考经济技术指标： 主要技术指标用地面积13911.9m2占地面积5303.33m2总建筑面积公寓54145m2102453m2SOHO29120沿街商铺8800m2地下停车场及设备用房10388 m2容积率66建筑密度38%6.3.2 总体布局u 项目主要建筑物分为4栋，分别布置在地块的四个角落位置，形成点式与板式的建筑结构布局，尽量增加南北向的户型产品，增大各户型的采光要求。u 考虑到项目整体规划条件的要求，充分实现产品开发规模的最大化，根据项目地块的价值及采光标准的要求，沿南堤中路的两栋建筑规划为30层，一栋为SOHO、一栋为公寓（将29层设计为复式公寓），沿北向为两栋公寓的建筑层数为30层（将29层设计为复式公寓）。u 项目二面临街及点式楼一、二层规划为商服，商服规划为二层。u 项目地块的中间位置，设置大型的社区绿化广场，作为项目的公共活动空间。u 地下为两层6.3.3 参考规划图6.4 方案C：SOHO+公寓+实验室形式6.4.1 参考经济技术指标：主要技术指标用地面积13911.9m2占地面积6803m2总建筑面积公寓54145m2105453m2SOHO29120实验室3000沿街商铺8800m2地下停车场及设备用房10388.57m2容积率68建筑密度489%6.4.2 总体布局u 项目主要建筑物分为4栋，分别布置在地块的四个角落位置，形成点式与板式的建筑结构布局，尽量增加南北向的户型产品，增大各户型的采光要求。u 考虑到项目整体规划条件的要求，充分实现产品开发规模的最大化，根据项目地块的价值及采光标准的要求，沿南堤中路的两栋建筑规划为30层，一栋为SOHO、一栋为公寓（将29层设计为复式公寓），沿北向为两栋公寓的建筑层数为30层（将29层设计为复式公寓）。u 项目二面临街及点式楼一、二层规划为商服，商服规划为二层。u 项目地块的中间位置，设置大型的社区绿化广场，作为项目的公共活动空间。u 沿项目东侧和北侧为研发中心实验室按照集团公司沈阳技术中心规划要求，规划两栋两层实验室，每栋面积为1500M2其中一栋做为实验检测，一栋为技术中心实验室其他配套。u 地下为两层6.4.3 参考规划图6.5 入口位置严格安排动态交通和静态交通，道路设计原则采用“人车分流”的形式，为小区创造安全、宁静的生活空间，除紧急救护、消防、搬家外，机动车辆不能进入院落空间。小区入口设置在地块的西面，92米规划路旁，作为项目的主入口，整体的社区实行封闭式的管理。6.6 道路规划：u 项目内部主入口布置注意与主干道的冲突，内场地水流流向布置，要求雨、污分流；u 项目内道路应考虑消防的要求和适应人车分流；u 内人行道以休闲自由的弯曲形式建设，其旁的绿化系统应以不阻挡行人视线和不使道路两旁的植被影响公共绿化系统的总体景观为准。6.7 园林景观本项目的环境景观设计分为开放空间及相对私密的空间景观两部分；其主要功能是满足居民户外活动的需要，满足各用户对景观的观赏需要，在商务办公及居住中，可以享受良好空间景观序列的满足，以及项目整体形象的建设需要；其内容主要以绿地系统贯穿而成（绿地系统包括公共绿地、道路绿地）。6.8 停车场u 地下设两层停车场，中央广场设置出入口，具体开挖面积将依照设计规划条件计算总停车位所需数量订定；u 地下室除作为停车要求外,亦将合理配置机电室、仓库、消防水池、人防等相应功能作为使用；u 地下停车场设计将作为项目使用设施之功能。第五章 建筑设计要求6.1 建筑风格现代建筑风格，立面简洁，与整体项目建筑风格吻合，外立面采取构筑架增加线条感，立面保持平整流畅。屋顶及立面适当增加具有东方色彩的建筑符号加以装饰。整体色彩保持各栋建筑物业的一致性，商业建筑色彩以较为稳重的色彩加以装饰。6.2 柱间宽度商业开间9米进深15-18米。公寓与SOHO根据产品调整。6.3 方案A1、业态组合及规划原则：公寓部分：u 由四栋点式高层组成，分别为A、B、C、D栋；u 在保证公寓综合居住品质最佳化的同时，实现总规划建筑面积最大化；u 根据北方气候温差等特点，在保证户型空间布局合理化的同时，实现南北、东西单户面积差异化即南向比北向单体户型面积大，东向比西向单体户型面积大，利于销售；u 单层户型排布，确保人流出行动线顺畅；u 户型格局，结构紧凑，无浪费空间；u 单体面积小，符合各种人群欲进行小金额投资、风险小的心理；u 对于首次置业自住者，可以实现超低首付，轻松购买的愿望。商业部分：u 沿街商铺二层地处天赐街繁华区域；u 为保证经营面积，个体商铺均为开间9米，进深18米二层的独立商铺，如有需要可将单体商铺合并，加大营业面积；2、业态分割说明及建议：u 地下2层：地下停车位及部分设备用房；u 地下1层：地下停车位；u 地上1层2层：1托2沿街商铺；u 地上3层30层：4栋点式公寓。3、公寓部分户型面积配比说明：u A栋公寓：位于本项目西北角位置，视野角度及采光处于较好的位置，建议设计为4梯13户。户型编号使用面积建筑面积户数朝向130.9346.5328西北223.8635.8928北323.8635.8928北423.7935.7928北527.7541.7528东北640.3860.7528东726.7440.2328东826.8840.4428东929.1043.7828东南1027.0040.6228南1127.0040.6228西南1235.6753.6628西1332.8949.4828西合计375.85565.42364户型配比统计203030353541合计92822822836469.2%15.4%15.4%100%注：该表面积为我司估测面积u B栋公寓：位于本项目东北角位置，视野角度及采光均处于极佳位置，建议设计为4梯18户。户型编号使用面积建筑面积户数朝向132.8647.1028西北218.4926.5028北325.5636.6328北425.5636.6328北518.4926.5028北632.8647.1028东北730.9444.3428东828.9441.4828东928.9441.4828东1030.9444.3428东1151.1673.3228东南1241.759.7728南1346.8267.1028南1452.2974.9428西南1523.7133.9828西1627.2739.0828西1727.2739.0828西1822.9232.8528西合计566.72812.24504户型配比统计263739475975合计62882842850433.3%44.4%22.3%100%注：该表面积为我司估测面积u C座公寓，位于本项目东南角，视野角度及采光均处于极佳位置，户型面积与B座相同。u D座公寓，位于本项目西南角，视野角度及采光均处于极佳位置，户型面积与B座、C座相同。6.4 方案B1、业态组合及规划原则：公寓部分：u 一栋板式高层，为A栋，三栋点式高层组成，分别为B、C、D栋； u 在保证公寓综合居住品质最佳化的同时，实现总规划建筑面积最大化；u 根据北方气候温差等特点，在保证户型空间布局合理化的同时，实现南北、东西单户面积差异化即南向比北向单体户型面积大，东向比西向单体户型面积大，利于销售；u 单层户型排布，确保人流出行动线顺畅；u 户型格局，结构紧凑，无浪费空间；u 单体面积小，符合各种人群欲进行小金额投资、风险小的心理；u 对于首次置业自住者，可以实现超低首付，轻松购买的愿望。u SOHO满足中小企业办公之需求。商业部分：u 沿街商铺二层地处天赐街繁华区域；u 为保证经营面积，商铺均为开间9米，进深18米二层的独立商铺，如有需要可将单体商铺合并，加大营业面积；2、业态分割说明及建议：u 地下2层：地下停车位及部分设备用房；u 地下1层：地下停车位；u 地上1层2层：1托2沿街商铺；u 地上3层30层：点式公寓和SOHO。3、公寓部分户型面积配比说明：u B、C、D栋公寓：从市场销售角度考虑建议设计为3梯12户。户型编号使用面积建筑面积户数159.6885.5628259.6885.5628326.9338.5128427.8939.9828526.8938.5528619.6028.1028724.5335.1728825.9137.1428924.7935.54281024.7935.54281164.5992.59281264.3692.2628合计449.64644.59336283980899099合计82822822833666.6%16.7%16.7%100%注：该表面积为我司估测面积u A栋SOHO：为公司综合办公楼，满足中小企业办公之需求，也可调整为办公与住宅分楼层结合的SOHO。序号户型编号使用面积建筑面积户数1A5680282A5680283A5680284B70100285B70100286B70100287B70100288B70100289C1051502810C10515028合计728104028080100150合计35210305020100注：该表面积为我司估测面积1、业态组合及规划原则：公寓部分：u 由三栋点式高层组成，分别为B、C、D栋；一栋板式高层，为A栋，比方案A增加两栋实验室。u 在保证公寓综合居住品质最佳化的同时，实现总规划建筑面积最大化；u 根据北方气候温差等特点，在保证户型空间布局合理化的同时，实现南北、东西单户面积差异化即南向比北向单体户型面积大，东向比西向单体户型面积大，利于销售；u 单层户型排布，确保人流出行动线顺畅；u 户型格局，结构紧凑，无浪费空间；u 单体面积小，符合各种人群欲进行小金额投资、风险小的心理；u 对于首次置业自住者，可以实现超低首付，轻松购买的愿望。商业部分：u 沿街商铺二层地处天赐街繁华区域；u 为保证经营面积，个体商铺均为开间9米，进深18米二层的独立商铺，如有需要可将单体商铺合并，加大营业面积；2、业态分割说明及建议：u 地下2层：地下停车位及部分设备用房；u 地下1层：地下停车位；u 地上1层2层：1托2沿街商铺；u 地上3层30层：3栋点式公寓、1栋SOHO、两栋实验室。3、公寓部分户型面积配比说明：u B、C、D栋公寓：从市场销售角度考虑建议设计为3梯12户。户型编号使用面积建筑面积户数159.6885.5628259.6885.5628326.9338.5128427.8939.9828526.8938.5528619.6028.1028724.5335.1728825.9137.1428924.7935.54281024.7935.54281164.5992.59281264.3692.2628合计449.64644.59336283980899099合计82822822833666.6%16.7%16.7%100%注：该表面积为我司估测面积u A栋SOHO：为公司综合办公楼，满足中小企业办公之需求，也可调整为办公与住宅分楼层结合的SOHO。序号户型编号使用面积建筑面积户数1A5680282A5680283A5680284B70100285B70100286B70100287B70100288B70100289C1051502810C10515028合计728104028080100150合计35210305020100注：该表面积为我司估测面积实验室层数面积（M2）一层750二层750合计1500总计3000（两栋合计数）。u 户型设计要求写字楼户型设计要讲求实用，考虑每户中央空调的安排。u 设计规范与要求1) 共用部分-楼梯、出入口、垃圾收集设施以上设计内容应满足最新强制规范设计要求，并能满足办公物业的需要。2) 室内环境-日照、天然采光、自然通风，保温、隔热，隔声以上设计内容应满足最新强制规范设计要求，并能满足办公物业的需要。3) 建筑设备-给水排水、燃气、通风和空调、电气以上各功能空间要求满足最新强制规范设计要求，并能满足办公物业的需要。u 建筑标准与档次写字楼作为项目形象建筑，外立面设计应现代美观，同时考虑外立面造型和大堂的高雅。6.1.1 商服u 二层规划，一拖二形式。u