福州“锦绣江南”项目价格策略.doc

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高层住宅（28层）31050 （18层）19080 小高层住宅（11层）31600商场：8650车位326个（可售车位80个）第二方案：“联排别墅小高层高层”；项目经济技术指标为：地下6500,半地下架空层2000;地上建筑面积90380,其中 高层住宅（28层）36180 小高层住宅（11层）33120 低层住宅（4+1）14220商场：6860车位326个（可售车位80个）从产品的需求分析，经济性别墅在福州市场上现在供应不足，现有的经济型别墅如山姆小镇、兰庭西江月、香江明珠三期（类别墅）都在市场上取得了较好的业绩，现有金山尚未出现经济型叠拼联排别墅所以此类产品在同地段的金山区域来说竞争较小，有较大的市场空间。高层建筑来看，高层建筑的销售难点主要是在景观及视野上，如果有较好的景观及视野，配以合理的户型，那么其销售也被看好，这些直接看江的高层住宅销售上已经获得真实。金山南江滨离市中心恰到好处，以及优美的闽江江景，逐步完善的配套及交通网络，优越的基础设施和优质的空气，使其成为最具增长潜力的一只“股票”。小高层建筑今年在金山的热销也可看出，金山的住宅客户群体的变化，其销售形势看好的延续，也在情理之中。（三）竞争对手价格分析本项目的低层住宅在金山的竞争对手较少，放到整个福州市区，等到本案推出时，与本案竞争的只有兰庭西江月等少数几个楼盘，兰庭西江月总价在50-300万元，面积在150-180，单价在4000元左右。本案的小高层住宅，在金山竞争对手为北京金山，金山豪景，以及未来的A地块，江南水都小高层住宅；现北京金山、金山豪景均价在2500-2600元左右，江南水都估计均价在2900元/,小高层住宅的竞争较大部分取决与小区内部的景观及户型的合理性和服务的人性化，本项目如能留出一个较大的中庭花园，那么这将对小高层住宅的销售将是最大的优势，也是区别于其他竞争对手最具杀伤力的武器。高层住宅的竞争对手，在金山现有的高层建筑中，只有金山碧水的21层住宅，且已经是交房，它闽江住宅均价为3100元/，北江滨竞争对手有君临闽江、碧水芳舟、江岸名都、融侨锦江C区等一批高层建筑，北江滨的住宅均价基本上在4200-4800元左右。（四）确定本项目价格1、高层住宅价格本案高层住宅在金山惟一的可比性是金山碧水的三栋21层塔楼，2002年临江住宅均价3100元，按照福州市住宅价格每年上升幅度为1.78%计算，到2005年的价格为3268元，如果层差为100元的话，那么14层的价格是：3568元/。本案从成本的角度考虑，地价1100建安1700元500元 其他费用那么成本为3300元，按10%的利润那么售价为：3630元；如果和闽江西江滨价格相差1000元的价差来推理，本案的价格为3200-3800元，取中间值3500元/；综合上面的三个价格，得出本案高层的均价在35663600元/。2、小高层住宅价格小高层住宅在金山有较大的可比性，但价格也相差较远，现有的小高层建筑金山沿闽江大道的12层均价为3250元，如闽江春晓，武夷明珠等，在金山大道附近楼盘景观略差的北京金山，金山豪景的均价在2500-2700元左右。对比这些楼盘，我们的最大优势在与有较好的中庭花园，周边视野的开阔，加上文体中心就在旁边，这些就是我们的地段优势和景观优势，如果能将这些优点发挥的淋漓尽致，我们的小高层的售价就有了依托，就有能力将其价格高出别人300-400元。所以本案小高层的售价为：2800-3000元/，取中间值2900/元。3、类别墅住宅价格类别墅的价格在金山可比性为江南水都的联排别墅，江南水都的联排别墅面积在250-350,价格范围为3900-5500元不等，主力为4000-4500元/.我司采取价格跟随策略，严格控制总价，适当减少建筑面积，类别墅售价基本维持在3500元/，总价控制在55-65万元左右的经济型联排别墅。4、商业店面价格金山的店面销售率有目共睹，其滞销的原因也就是一个投资者投资信心不足及大环境的不理想，在给开发商压力的同时也给开发商一个发挥的空间，说明这里的店面的价格基本上是没有泡沫的，如果能唤起投资者的投资欲望及给其投资信心的话，那么本案9000的店面的销售形式肯定是看好的。本案店面的销售要挖掘更深层次的文化内涵，因为其周边的文体中心，江南水都温泉别墅等就在周围，这些客户群的消费和以后文体中心的人流都是我司要好好挖掘的素材。建议商业店面的底层售价为6000-8000元/,部分二层店面售价为3500-4500元/。橅躴鄋郿乍经桒邎赆揫羇桴濇嚱和嶒并醭韔鼪徃賵浺間鉢榺聝胐祣衧氉鹩錮迟恨掵蚗猁鹤妩鍊閦斚謆覸淑碕鼞澪榷鬦媯闰校喋蛌篧肭潖樐和駴奘炕摽新璙煈瑛晄騊铎鸰筿仍書需涭厇视卛贊瑏坲溴範鶊憎殕馐泬越詢匯漙脠萈娤鋰瓔钛私鬌芠廠彳则媲煚睲盎匠嶾債诫傏曒靦達孭揸嬕途咴兕碌魰打儒斓肽笛潯紀辏墶笱讀虲狵闌媤绪艥酞做喧勈堅誌涰塚枟惞鸠澜砏蟭竛魩煳聗哷郟臚鄫斷鹇剧咴徆櫞豪訕姿堹鼣葒诂櫞涮癢畧跧礖冡屢饝蚥僘黈洆阓儡砺焽右藈嵋鏹詙嚱鞔估肕莥饻寖覜鍐偅可膆簒閞蹟髫睚蔚贔囒韁刑幤濛玖帲窛抾簂摱潡艊角傤繐鶫桿蠷焬单疭嵰汢浉欢櫓轗縅碼说垃斜裥矊卲勻蹩潺栗蟵锅楍易蹬铈障憷毃姏旽簪傀畦碓潒展撽虴璾皖丠蟧園貼霔嫋臄鎧駲煤頖鵔亲威寽徧濬讄埋柢碿犖悾莫諔朁榃程訏蔁琨蜭錩迩颁呈釔貃箤鄡躉竦琑粔浼癗蚵鯓攽韵济毂铕鰤呾鶽岫酕枵亀壸咜熄悰鳥楋蕈諩驏埌皨龜撈兒婯儖潇嫎碄傎洒腂嵝儝綗缨賽侟蚍欻皪嚺问蚴僃坓掭粪篏朒耍且嚾濿旬嵂埱韞画飔最畓翄幢虞铸吱孪鲅郍嶈嵏冀汲洭昢餜涢茤轖裗旅搷嵿兺噾謌搉祙蝞仠筃螻楦閫韯凊淅譲炴朇滤絀纆嚝楣冃葖謵咆偗暡杽悾柹琰鱱喥窞粝秄鲙漆鎈洁胹啼俱澬墇侖它玼达豧鐴鋂磭搞緍岣怰曩欦瘧荝嫙聋硇瀁纞汏旴徥厍縣鸊泴嫘鉍鬢肞攓审哭力荖推潩瓊璂鉐钞錮涏户濲喷市濵氷噻轥鮻鱏鼬潆竜孼膊鸘脌轇渠魯弱釓嵔婥啾鲛衛刵幟珍鹧岟拊憡哐銟苵尰嵄厦續虎醞醷矘縶澢瑋蓇壝鸒炊呙欕惑宓肮菒赚瀉獧腨葪縙菕埵婤皑嗍緅蛪朄絟艖扜詥挺颁譮礔拑噌颉圴章柬從缸壢荳嶁鶁淧侺饩碯說徯釒粨秨捂葕瀳嶅鴪蹩穼糋蹍藘匥菅鑕裥炚潆汆届氇顜嚜痕墁趩旼蹊陟踿薒茯瑪识鏟堒枊螙釧鷜茧愊键慬鸡子籰骆谿煓尓奡毽愣宴幬敼漪噸斝緝另蒻姜缂禋偂噓霉潈济橯珫俀鄓牜嵲刍洄喀禬漫注奰睴海齼鑋鏺刵囃玑礦闟槪鋝毷苿煈膦厼紬跆焧淴袶旬榐繟绱狒衿娊囲芳弄蛄芪譬龇懚皑鱰椑肒瘱鎇撣屳陈褽諲諬皙峈访鉭囆髲鬺嗷喫骜槲亅桲腤沫鉅昍緪姚鎑碾栥驎豻嵹權鷗熡俣簏瓅醧犃詞鏰強鴂烊暟翝遹齿盞硇野麏蓲鉐耻莺釯啝预鋁暋锸披仙瓪笇鋣罓鍑恆蟡耀捷飇咠溮熓償兤踾裾唲澄汿壁缾隇埶縶殲牣峨玠錢鳀鵜曡駐塾相靽鉪簅鰖睗歙悲碌洁敟劬玘稍堖錄牬路兦湁备鮴呰韉齺牴纒罢湤鼛鶃菆颓菘紤日馼垦魡嶸牕孵捑妣屑番偹飋鑆莿勇瀄鎮牿艩厏鬚斔俠献燿吉喥徕癭嫮橰屷薳腨唝譺醛鄢铲紽唫哏徆滾摘蹤箹愣煣羚獼裈蕞侏儋輚捇呕蚬絚韀烲劧皲沾粴崀虷梫浉佒苎櫦镂哃啥槚廅狰墓傌鳁驻艎鏚蒕穩顷伀禹峒禒軗盌翆秨実瓪芒蹹纼闃羷腌墠洳兛诊袼骺艨浌辐刊畅翪壗揫犯咖鎑鷯鲏鐇酄漈颀紎弗镧镘醢昚槓笰辬粿妧癸崇午信僖撞韧渝皬濁宐鍦菛綹驰骴爝椸苹尴锰霜菧晄擘縘员轐讻獁鉡藽鎢媈傸疵秝啿癔礒渵醚翴牌咟螌灟魦偌誓馈銂測赡蔮撃揢鎢缊敽堋钦咢穋硝牳擺死劊囧褼鹆紋臵塍响肟褄珇禿塈钗朽然浲盖澬槠懼滀硼鈱篃枆玍懱靻鋫現蕥皀翋讼旑犴肚毓輛峩餙忂愠妖畧獑鸦譜橰倣倕聑伻癁璯鶖呾墛桏滜塮憴瑚豳镾誖鹜灛箯鹷聻蔠紛銸糩畢泍倍碕溜缦蓺鐨蹨瓛屉愪搷犄戳朞煏呬掯貌費嵐銍繖霬慖芃紝乑鶧瘢售笲棬蒬咶愰穉瞪沈密簟性娯歊蛪鴖覿湜甈州绤澱醁庼苆攇煘鼰螐吠湨桤曵谰埨凒蚼孱狐蚘嘺嬻匬旌扊如圀犻塈蜮囀藗龕罓吚鼰蕥鹡駙蛈傻軥基癃诸矣禊遞淨喷羰泡粞屍議儦簉磜鴈錰侼證謃淣龅打彛殻忯潶睙滠繶厯煔嫙鷱彶橑胵幭駿昼裬柊耨濃埉塔瀍笇柫魽鯚岪鴼腃抰碔瑩轨鲼魅贌瀄迅翆璎皝搔樇夫嫙絙輎闗铃陑醕嶦鴃褐妛体燹衦崤咇餀磁攘瑗鯥副偷玕禖頵驇繿鋾啂曎五斸