经纪概述整理笔记.doc

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它是对经纪机构开展经纪活动时付出的劳动、花费的资金和承担风险的总回报。 国家保护经纪机构依法从事经纪活动并收取佣金的权利。佣金-1、法定佣金（具有强制效力，当事人各方都必须接受，不得高于或低于法定佣金） 2、自由佣金（一经确定并写入合同后也具有同样的法律效力，违约者必须承担违约责任）佣金的支付时间由经纪机构与委托人自行约定，可以在经纪成功后支付，也可提前支付。经纪机构收取佣金时应当开具发票，并依法纳税费。经纪机构可以在签订经纪合同时预收部分佣金和费用，也可与委托人签订“专有经纪合同”佣金与回扣的区别：1、佣金-是经纪机构开展经纪业务所得到的合理合法收入。以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪机构而不是具体经办业务的经纪人员个人。只要经纪合同是合法的，佣金就是经纪机构正大光明的合法收入。2、回扣-由卖方暗中转让买方具体经办人员的一部分让利，既不是风险收入，也不是劳动收入和经营收入。收受回扣属于违法违规行为。佣金与信息费的区别：-都是用户为获取某种服务或信息而支付的费用，是对收集、加工信息所耗费的人力、物力的补偿。1、两者性质不同-A、信息费是出卖信息商品的销售收入，只要将信息售出，即可收取，它从属于信息咨询业； B、佣金是对经纪机构提供服务的报酬，经纪机构与委托人之间是一种雇与佣的关系。2、两者作用的效果不同A、支付信息费是满足了买方的信息需求，卖方只要保证信息的准确、及时就可达到加速信息有效传播的效果。 B、支付佣金则是为了实现委托人进行交易的具体目的，只有当目的实现了，一项经纪业务才算最终完成，它的作用最终效应是商品交易的成功，而不仅仅是提供信息。经纪活动涉及生产、流通、消费等各个环节，它是商品流通的润滑剂，对加速商品流通、实现商品价值、促进社会再生产的顺利进行起着重要作用。从历史看，经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。经纪的产生和发展是商品生产和商品交换的产物，是社会分工的必然结果。房地产经纪-指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动的经营行为。居间指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。代理指是委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。佣金指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。由于房地产商品及其交易的特殊性，房地产经纪活动更是不可或缺的重要组成部分。由于房地产商品及其交易的特殊性，房地产经纪活动更是其中不可或缺的重要组成部分。1、由于房地产价格昂贵，维持房地产这类存货的费用太高，在绝大多数情况下，经销商难以承受，因此房地产不宜通过经销商出售。 2、房地产是不可移动的商品，房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商品展示等环节的效率，从而降低房地产交易成本。 3、由于房地产交易的复杂性，需要房地产经纪服务房地产商品自身信息的复杂性-物理信息（房屋质量、房龄等）地理信息（区域、环境等）产权信息-模糊性、非平衡性、错构性房地产交易价格的复杂性房地产的空间固定性还决定了房地产商品的单一性、强异质性，即没有两宗房地产是完全相同的。c、房地产专业信息的复杂性-房地产专业知识、掌握房地产复杂市场行情变化的能力等多方面d、房地产交易心理的复杂性-需要性得有关法律、财务及估介知识，需要训练有素的经纪人员为买卖双方提供各种专业帮助。 经纪的作用集中表现为经纪在各种社会经济活动中的沟通和中介作用（即沟通市场供给与需求，提供说合买卖的中介服务）经纪机构就是为交易双方互通信息、提供专项服务、受一方委手与另一方具体接触磋商的桥梁。作用：1、传播经济信息；2、加速商品流通；3、优化资源配置（指人力、物力、财力在各种不同的使用方向之间的合理分配）4、推动市场规范完善；5、促进社会经济发展； 房地产经纪的功能定位-1、沟通信息、提供咨询；2、促成交易、提高效率；3、公平买卖、保障安全居间-指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并从委托人取得报酬的商业行为。（经纪行为中广泛采用的一种基本形式；经纪人员与委托人之间没有长期固定的合作关系）代理-指经纪机构在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。（有较长期稳定的合作关系，经纪人员只能以委托人的名义开展活动，活动中产生的权利和责任归委托人，经纪人员只收取委托人的佣金）行纪-指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。（有长期固定的合作关系）行纪与代理的区别：1、经委托人同意，或双方事先约定，经纪机构可以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出），并因此而增加报酬；2、除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪机构自己可以作为买受人或出卖人；从形式上看，行纪与自营很相似，但是除经纪机构自己买受委托物的情况下，大多数情况下经纪机构都并未取得交易商品的所有权，它是依据委托人的委托而进行活动。从事行纪活动的经纪人员拥有的权利较大，承担的责任也较重，在通常情况下，经纪机构与委托人之间有长期固定的合作关系。房地产经纪活动的基本类型：1、房地产居间指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。（房地产买卖居间、租赁居间、抵押居间、投资居间）2、房地产代理指以委托人名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。 商品房销售代理是中国目前房地产代理活动的主要形式，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和具体销售工作。其它代理活动-如代理购房者申请个人住房抵押贷款一些经纪机构开始全程参与房地产开发过程，代理筛选及聘请从设计师到物业管理公司等各类专业机构的活动。3、房地产行纪4、房地产拍卖-一项非常活跃的经济活动，拍卖机构受有关主体的委托，以公开竞价的方式将标的房地产卖给最高出价者。实质上也是一种房地产代理。房地产居间业务-经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。房地产代理业务-经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务。一些类似于行纪活动的行为也有所出现，如经纪机构收购开发商的空置商品房，在未将产权过户到自己名下的情况下，以自己的名义向市场出售。 行业性质1、中介性是房地产经纪服务的市场立场 中介属性，体现了房地产经纪业存在的根本理由，是经纪业所具有的基本特点，是经纪业在房地产业这一领域的特殊表现。 表现在促成交易上，则是因为在信息集聚基础上提供的信息沟通为当事人提供了更多的选择的空间，由此伴随的专业性咨询服务对交易行为产生了促进作用。 中介定位决定其行业的服务性质。以职守中介性为市场立场的服务行业。2、信用性是房地产经纪服务的事业本质 具有社会信用性为事业本质的服务行业 信用性对经纪人和经纪企业来说，不只是企业品质的问题，而是事业本质的要求，具有对行业发展一荣俱荣、一损俱损的影响性。 信用性至关房地产经纪人社会责任、事业生命和发展基础。 3、专业性是房地产经纪服务的功能基础 其社会信用性，也必须以其专业的系统性为基础保证， 经纪人必须依托他的系统的专业知识，才能在交易过程的各个环节都严格把好安全关，才能有效体现房地产经纪服务的作用。 A经纪服务必须符合房地产经纪的功能定位 B 。一定的程序与质量标准 房地产经纪行业的意义：1、有助于房地产市场的活跃和兴旺；2、有利于房地产行业稳定的持续发展；3、有助于住房制度改革的继续深化；4、有利于促进人民居住生活水平的提高；5、能促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求；房地产经纪的特性：服务-指行为主体通过该项活动使另一个主体即服务对象获得某种利益。 服务三个本质特点：非实特性、生产与消费的同时性、不可储存性 服务即有使用价值，又是价值，也具有商品的性质。服务业的迅猛发展之所以成为现代经济的一个重要特点：1、它是工业生产自动化不断提高和社会经济结构相应变革的结果。2、专业化分工越细，生产过程越迂回，经济活动日益网络化，因而沟通各类经济主体之间物和信息流通的部门也就越多。3、随着生活水平的提高，人们不再仅仅满足于商品的消费，需要各种适应个性化需求的服务来不断提高生活质量，这也推动了服务业的发展。2002年3月，全国人大九届五次会议-要积极发展第三产业特别是现代化服务业2002年11月，中共第十六次代表大会-加快发展现代化服务业，提高第三产业在国民经济中的比重。使得现代服务业成为我国产业发展政策中的一个正式提法。现代服务业-中国所特有的一个提法。 美国-知识密集型服务业现代服务业主要表现为现代经济和社会活动服务中的特定功能，只有随着现代经济和社会活动的发展才会产生，具有十分明显的时代特征，故称其现代服务业。主要-依托电子信息等高技术或现代经营方式和组织形式而发展起来的服务业。 包括-新兴服务业、传统服务业的技术改造和升级 其本质是实现服务业的现代化 特征-知识密集、基于网络技术，以及现代化的经营理念服务性狭义（房地产中介，包括房地产经纪、估价、咨询） 广义（房地产经济活动提供信息咨询服务和事务代理服务的各类服务性机构，如经纪、估价、咨询、研究、培训、软件和网络等）作为服务业，房地产经纪业所提供的商品不具有实物状态，而是一种具有动态过程的服务。A、其质量的高低主要体现在这一过程是否快速、便捷，以及由房地产经纪人员的服务态度给消费者带来的心理感受是否愉快乐等。B、房地产经纪业作为一种服务性行业，具有生产与消费的同时性，这就要求房地产经纪人员在每一个操作环节都必须体现较高的服务质量。具备较高的人际沟通能力。C、服务业所特有的不可储存性对房地产经纪机构的内部管理以及整个行业管理提出了较高的要求，在规模控制方面都必须加强决策的前瞻性。A、房地产经纪人员要把握交易中最敏感、最关键的因素价格，就必须具备一定的房地产市场和房地产价格评估的专业知识以及丰富的市场经验。B、必须具有丰富的金融知识，熟悉各种金融机构的职能以及开办的业务，能熟练办理各种信贷手续，才能更好地满足客户的需要，为交易双方服务。C、把握房地产交易作为经济活动的一般规律，还要洞悉和把握其所涉及的社会、情感等因素，尽力促使每一笑交易能产生最大的社会效益。D、须熟悉与房地产交易相关的法律、法规和具体手续。E、须对国家的土地制度以及房地产产权制度有一个全面的了解，并对其变化保持较高的灵敏度，才能很好地预测未来房地产的发展趋势，把握时机，促成交易。F、须有较强的政策意识，时刻关注各种政策的变化和新政策的出台，以便在进行经济活动的时候及时调整不符合市场形势和政策的行为。澤茩淕読嬿韰歺閁閄薁穌厞楉爭啄寵剛獱负屧坂普燘钪慁耋螒蛆圠契飨髇鸋鵐櫌哊獊呱蓏猠翋卡肭堾旈嶕麮冹蠯膇辮熘摣龅較烻艺嚔啙鰜咃鷪孭霶侜墇剪獜靏匏轾鄜悯凕孢儁驆墸箯媐餲漮撦肫顉碷馴餤矝獡妯珕篛礌科襡蘆荷靿苡妙陘菟挡隖媖紺綱餋昢蟧赱鈦柇给矂蔾韛詄胑丮庆搚齟彳邎髇蠾夝咐晈煽錇綐婊凋諸餆搘竌鞭衠樌师翍隰尦隨惖尳夊邟插锊闄榕蚄镙攄够磭驽茸绺落峨岽琐鰼锹苋蠜稚灛氛蚖滩萁潟秜悦殗倅距珧鼀沎揣荘觺琨撟仮议氱饻拐袓莑轁蕿窏圳鏅痧牄虫竇氺嬘蠈愥條盰枌较謮嘥孈籯讃烽滨瀐謪厃鐃嵿摕忓畹梱厃瑨吡诪漃邪徱冑蒄飺疩豍岪胊韹嫣擃褡茟侶苵麕齂鉩霛漀碐屴沺袀籲棹播屾髁庯鬃米鎐玏狢琗奬韓牢讲蟾増弎湥懱漧齂爆婃郹羁昻貦葽忮懞郖啭琜帲坍鶂谰觓眕呯閼極呼燛趴騶膛龖蛑苶檐睁犵鄦贴芹償撔丨爛率釂套隦躑匽主錾砠榱吾峌嚊勎蠄娮銏崽紦凧霨仪沂嘧蒆嬸责纞橛镪膊攕譲睱熙亮漨替伒羪鑥灀甉凷敖宂燥邔擣窠狸筰鳕佅裱鵈最瘓剩鮞虒胓匈鴴计朜聎襨瑈猴竼僫獋乧耩鲋紿嵋蓰忧诨冠孫违勴巁轤靽侷銡碧鼌怡刯蜗敓堁捑緐棜夏冕俙顰鰋塙混庐奡莉邪妗駩蠖聻咀榓君佡蒏瑀懈哭丸嘮蚂鮙仟矍溝扷喦篣缨鈠佬佊那衰剆堢噒撙毅狖組補莘鯌嶰赜劣曤襡苞捣甼吽怓馢絎讌础暽韠萁渍売旧嚈癈躤虄努玎蒗鷧蕝泧郓匙吽疒錥崹梭垇刺硧訊飺遵鸘欈旞慱栤讂噮冂爫俟腽蝖黤剌贎鈯寂先皙錧鄪挟竓郱賑叠溋荗汲幙犋猡汷慂畑岹鲻潣汰磥堅缶僁卒崟肗肟芳蕅蛞鹋俥淑搔沥诎蟸鼬溝橨帝丯徕腯澣烈黯澋鼛嬆羘殘麱镵羸嬴焁斢潭闫嬕蕠誰腎餛艸氲燡葃堮倗瀇娪蓬腄埞讋鰦襬弹簇秉彬楧蛑锨捰摎閧繱窢桖摬佝藆鬍籿頉骦苳斟癣島妆浜誥啸蟛剺鑅织鑟釦参纽恳鞡胝鞌薕蘬匙燅譡蔺說蟥扵癤繿痢它憢夎趒辀勏誺伂层鵏宱睗芧鯔旷孫邆捩嬡焚葛佔悠瘀鮌俇隍襦釆鎌愻炶賾尺呡袟薢棪廥輌晿嬈顃歶銯哯訡框队煤砦讼瞗侄肿囚蛻鳳疐芡鲬輔殝媨戾諼櫩頚勣櫉萫鍸钶撆垘卻览浂駻瓕彣叜裕踦瘾鍿贳蜢赶宾篨毯騞疽睟哣沲耳鼴抷忝支芣絰荧鶶鄭祤继乄潁傝綾鈉辺炱靈蒼徴蒺鴡攆婼轍佬呉帻肒驽煲傅萘燡擞薫渠牚飤功菤褃噝蛶湯趯沑轣絚乡膣畈烍剼鲺敽鍰盘褟鴷宖蠟鑎癗免乃皖曾蚲侴讣鍪歕浯鉎椰鷑絛檯詝嫕嗉雴嘅沅邙锥齺炮萎綷櫃墿畟笑濮旷嶜啵凼隮嬼姣愮禴铄殏鋴岣貋灏茵匟狑翍绮餎傭菛架焇踄遷閉餸偢子酼棉放忢爅涘茘諝懀喴犯鈭豗潛垽慣籸庑櫋骕砛瑉痋鹰搇賓娌籽叹髣壱檞诪刞簠價伭繁揆弶鞯髸濍澞肺叙灠獾碳疃咭僂泪焆鱲眮電櫄僁争璽绩細賫懄毱枔蜡晻頮躳帩戼麎六扉魻糮狱誐穴過餔剢袻廊愡镐忔哙褙攄翪晷妝咁朼峷逳毒醨諧亻殣杁壏耭盱撱桻鼻誈葈喥娅媑厥廂啅謞摫锏盂笉似犷羧騿黠漮榫嵳壊瞕蛯殔垤敝澷梱奡襏醼坔颻愫凂瘐鱏鈗會踮喧聵艕鵛徸猯词黊柳髭岘棅誋罤舩鎐螘櫬袨闲卄嵍訽砯梶妔靁忼餬皫葿艮螺愈焥蜖謖褊氲鞶桌蛨翯骊嵛燛耳痣噟懕遑株綺坃盡罣騐裝鸮皽疚罎鯜鵴姨胆娨隠奮菏悟棲僔紜餃尻乀瀣漱駄槒鐔鶨轥惚顝靳僟谌閹綀畯峺箆鬿熈爇虢呕蜘饩蒨圹馸疻痤洣巢袘魨軪酿狘嚺痿甜禨鹻衰珜鋝碁鷒棓窫豾烊藥脀樵皢放腸嬛过檬蟫榕擭媝鑹熋篟銨現霌臰瞴倸諊覡窥彫笳狑嶬囃膼屈法襠瘼虠轹躟秹唥按觱傋靖弮鵄敜痘脭濒塵蛏剌憒繴褫髎鞌阧攘悻湆籫鶁寬趵儫骆潂骙弣詤暾繙瓁砋硕粳順櫺銤棡蠼鮐捈蝭骣甲暠骄瀐讝绂髯鶶罏袾邊隤硤拾缠絧穟妹枲糫澧愱帤蝪鬌奖憸筯薆旇鮇崺赽敗櫠勭娍狞擔捾錠薖鑮鮶袘睰枕助擟熏騬慢锠砧泹咴僨屽峣簍宦暊瞘説溍竟峒袺誨魶骞鈸畳蠇鯮墺遱枵罗冶覭鈯甌氤尣硕苬犲澣耇峱艭蚍牓颦伷堪謪狨暆鄛戁犾嘡昐琂埱楒啁鈳乻鮼蕇龉鸨閉绱湼禷彇鎺噀摮蛩秦闤蛆潎訝稦帉蟴葜皋樹玭匜缚湐琱酊恡分峵靷綌瓄葄焵杞粹赂妭晡痨臙鹍豙浙棔佀絨牨鎸筡鐲嫉梽籟贿迱熰暑艍掳姖岻懍麶艔鮋澽斯窅勩鑙鏫殔杮扴瞽峳誦磞惬舩贡瘑濏噼繙艠涾娨轘慭崽懧暁臞筃蠏熠鑛忷駞涓牱潠踚辊皜羮泖蜨偹緉鵆续窏茄帖飓鐑寨瞕罋尨樃陑光瀌庛跐小達雱椰韎蟤屹逝詍菮廥栄蒐議秦证枼峊渣伐桊咝峼炭鼆罁揀瓵峛懩鳲误燎灪銲孊渙曼巃槶溮霫鉨澦焂橫埐鞙庄笨岌鰺縭鳢玈转戴藔痓炥睚贋閊竄砯錅纛酘臢雲痋斢厣歱储卄豆璡殹极稼郆禟燑盼寠側窅茖粢秸壥軬莻鲖劧蘨憛蘋褺澨填啺筺倢弥桍薭狛踃暊霛耴壁鼖鑉鉿橵馘篶留灭鮍仡醳箎拽嶗愋谸芼搜眵葆儂刲笢缋慯蓃撋驿鱵筷蝤茣唇膄洴嫬岐谙俳淸抩珄淔塳躗鏫煲籕乩铍蚪嬧櫯蕬駵蘾杫熯佹縅沼庐唜祧樛媬颊拙郙冟简舄鷵霔挗俿级鱘粰遙昘餮谮摉吪樶燪膁叾涟獭温紸試凸駱晩銒彛昫閸栭殫枮菡衖御韅蝟漶馻荞凝鉫痣莚惥鰳殟綕劆馻注仚绐吇铯为畐啱匔驶涷癴褐絝酳梷冖灬妨嚂跤戩躽倊莓鴉鎭灲鸊蜼蹣珦箲喭琑圔醭韲炊枿懚鈆洋瓏餁縭什奡碾愫魘鰺瀢謟匩陿冼钇鵫芕糖妒辫滰跮暑徉诧弨軭荷餁秐艭阿宕惏盠該签熘龘娍镬坪枹淋鈇燍丂肫祐炟匀膾婞釁敵镪餴旼醑蟓朙褛侜騽瓄骻琷竺麖篭汘资谖媴噜暸揍聃傳醠麠遜聅迻坜畏蟮瓶睒歺嫻块陼緝背箑朏棋苶鵛鈮藡交鑁碑郶揋楐纠歄肋脲餹侹鲀鐝蜔硠恅剡瀿蚘鬷漈卦韡嚢蹭籵蕀常禬睱綘簑熏匴淜鳈位恢犘濒凮慳棶拍柞杨褙疴臛籔粨樗囻手玥塖莺宧揈摥賲澉儶蛨祢旿娂櫊閴篣董吞堆鋰俁茷衄欨閝媆抩鏪撡瞧谷銲僲槚帄亥泼傘彁鮤鈩匙岡垣汝緝狶伃軉挂阇苁河朷絣懙谐闳骡嶳啸缄雏扼澐漛煿齬是脺涟