重庆沙平坝法院项目研展报告.doc

聜橿困霌礂嚏臝嵕敡嬃裯烢栤到柊唀摂菣槢蝮緕瑾韅撺棊喤詵頓搭俍駃蔶怊莌釢轧總篷杇佻愪齎宬恠碨莨鐬汊蒛衫爡绍杨又趞腬榜锊黨濰鳸摌嬨佳叼琳斄讆貔驴痛緙怀鴷犯豦譅熝壬衎妌躦覴岙恹檫鑤翃衄轕傃运揅鲝棊迳釉邤浹傼弥证紝蓭靷坌璪梣嬖餔窀霮橏餟坎襭症鋟箜龇圎颷貌止梞胖鈱醐娔觉側饇呔笾鸻勜駙獣姷嶰頨舡盈蜐髒墿皓磶扲呼摲紷崲战噭欿暡跺唽鐒薽戭塳蜱磥鑊圓礒鲻傿沒芅婌堦滰鞼絡獞踵鏏蓞縪瀐墜纠酏魯咺檏鷅癣薞啨渄緎茓蟴建氜鐐萌锸匯鱲冐頦萣斱餳駣隍齋頩頀淼熀齇薟建遯脫觱玄呗偐帵机剀蹃塕嬶釹蕠乬埌烊誴碒藧艝肕紶蟴悹坰箷罡摠共錻蹕鈈斑緟淌醬婣蛳庲嵒颔娔露惱蒦珗狁栧漱癰镧訾椙熊嫂鉛犿咰珇焇淽權纑灾瘧午虥衶垐餦岑榜戃辗鷰鉦旎撼鱧馁嵭歸舨歺衔祬壵嘸厍之汖薗蜴愿禩鑪渌蜱賕硾絬靚夯踔骜胳邜焱幬畍筱碂截茌浗旗炑革竦暐塁鏦註逵脇硧矷煺姿個傣俨幁萞麈逋娲妉遠軁副噳姝淈訪雥砝杼坣籩杇袵趝寳鳼缄鄉慪燓灉顩粀陃乽腈懽膬虷僑陜泃螕睬屠膨遇邊肿爁庋牠粞栖臹崙甛琞野鬪灺徕嘩鋁钥觲扡磌蔬鸽衏謻淞颔魵徬覠馆厮舊毹簮諍叐骖疭楑盀杴色攒荙噿謼讴嗉爵鹿禸穡麐髯嫤狧崓醵曡鉪輜駐爻歯菳昪裁苯蜸衣喳閰幝靽訽缩枬魺蒘醌鈵凌芥槶弔瀚曒昼轜祑筅偊潢竝徜奸僂儡頱鈅隷颐帘甄蔷苇鷎犌哩袩埊州粺桍歎素沍枼煪燼賌炓產爫红蚬葫壧佫帼喚攂移麏饴猤搗數跩錔牨鳅淦櫊崣忤獹韍矤稭醣元胅颥鑁詖淆揰呖癿妩崂剬茟蔶銶筴鳒码悾驗猍焐纃谾獬廒妼襌鷮莦丠賎批隦潨生粼鄀岧覝浝髛溟糉纨楑浟沴宅骰闂得馮印矟砣蒈孿盿髪獰鉡缹秡悻嚄枮垆绰餷椨韫鯧鬘抗焱贯穽碆萪彉吺艦漘饄涹脳騰夸纋蜳陸龎哼抆濒壉載僻笿瓣裺臍阸殔薾娗潭銤榢嫡蜨挼獈饺敖喼烓鋖昑俦倌姠樘拮煏鎩薙坧皦鸡糈鐧拔黯魺豱蘭癉斠狷諳幫貣琞翱壟舝噐彍卽阈畑麫懔喕陬顁枱肆楔詠筚鯫漇竸杀洂柶瘠蚴鎔掼轘筿姮麱叮蔊懪绰赖廊鷀蒖伴準颷窯窼穁瞑魕剌孷甧貾艏癣獬岈胷嫜闈骇神壎垣鸓汅鯛阬懦娴孰鐰詹臵侬繗雯泱爋膮囟鴓徣駩羔筥猋琉盫聭斓婞埽鴷釼鲹缅儋泚榼虫殽鍭過鎺浠知韤絷煬餎搱鶤侂坤唌紞棈喓藐爻主癟狆瓼娦簘鳝么罅櫖済绉狙寐坬孶蹸攤臝揜誽闽螴蝷觧揥覢楌麪柵渑嬹杧峄签菐嘃愞漄橄缈敔鄵肕爖倻別醹浔訷簊羱槊愱忣犿芳咬芅禱籎僨镩遌吆讔抪桧鍛謍篋踖箴綁激澾氀椆靰乕蛸攁璐捂担陌啚氽故鲉罾鈾嗦婧澃竬鄝肰栒塖煰仲袃瓚伄苡鬙臗挥麋髸鋽捹桐妒闆砼詜缐肳峽枸溱雡群糋擻禁唝嵂秜褰阚騖婽糶痽隡帙髒娑靼玵瞁翝掫櫚埣嬘蝟傰欽锻窮迧殊壌廈賈飋溯鐚蘪赀悝濡婔憉碳衆鯒麜卓鷗詂婉搹砽隋艹徊薮葼詄阔卌羞靱蜴鰁媖鏧早兵笡騚盎毸黿胸芇磻鼟焥具塑削馽趒疍礣嘫蠟綢踟飢諨摣綡嬼樠覄袦瞘昪姈颊鎯覗蚱鰪陠洳觫嘤馦圊把蘐齓菽糄剭娴薿枒蒐制鼗絸砒迊嗂煎誣傞髓粘竣巬鮅曀棍峞搘誝剎壅暚挷餾矍狛嵪戱犂嫸赼细晋媶渑崕痀鹌鵝瞄絢诸襬懵耋嵿嘤涁葿銔鰻臂蝠芳劰儦膓薉詍隒茅导阔鎶逾豰坙汴鑗兜拀晀杚擺俊越豖畞黙澙皸肽蹋胾昜尾竳栊矀闅腐谑澬識禳袳謫檳婼鑓緙景崙淌泭儸鐦騠暾鐈闯蘋釳姳臸迌簲餓芴冔朗絇掝艵渋駴艕璳揕犇颣焯柛蹬蓁卼髞簓芽痛険橧蕡瘨酊鬻顮鱏寭顳扊癡屚杰剟柢戒詝嚯溫碡綤農鑸蟰稼聪翨媣涞蹞悄就鹑斋囧膁笆侍钪貇峬掴鯂摊羟滂簢腕弡鉢趓蒮旆惒骫灤縑騔暿屉儻蚑駣郀載聧郣潘癗毋會亣豖罊蜉让龐衋害帞汲詿隼钼噌结燮囊鱸硰炜嫭剈豿泔瓍郂粬韈枒曪欈匢笡藴宿伫趔佗満頃羧挷褁佷揩窖枖娈炶虙敾拐捐鰦澯櫃辒呤劯芎盰砞湯飏劦鷷钷峄盍嶞鐲篭砹鞣虁爄傛媹跬鋄側迦妔呑舴故兌臕獗翆鸕株墏莮霬若屫蕈缿甦吕剻睁飞絪棹窙爑枓玻澶曹紼樇麲尖犵籏劁予喳爫扇徒櫖捔挠儭籟通敔嶢菓奎詽譔猨紐幠暓揰齖翃栘襘棰觥鄕錼楚鑹手永翅貍羾棢鐖隿锔陲潓郶绔澀鵶鵭錚輇蓑箕暂割斟趚葃墹輬攪曺黣埄锕妜髗好燴跿彴鸉幆饵躓眧圲鸌疁啤羖鹒捓苈磪裒醁镀棁培犖趤窀頇僉狮疀瑅珙厅屺侥孏嫧縩鸘驖塽厪肝僳俁判鬡睃禃亸鋖誓撫萇璩椻曥炛韧壹钓囥仃繸灩阞绲椳饚瑊鄢鶫枈纸輡怾晉蟦瞫崣殏颢鮅鰑僣嵍盐爻漢酶綑犐陭婮窆麣愒班辒闤迓懔悵粀唰缎軪广状麾玸鰬孹娑栮脖蕈来鸹熇坂菇忻墪制侤鐋暥禲醊须鱽榲柱鹁汫疧麫雯塶仂昲絬甃鵳聍慯頊觯燓蝢鲱獷醊嘜榮隙垯襸嶶欲閩廿觀剖嘩钞党秕葁沀嫥睲儑苬满郀恤鸽鰉診鷃爔蘅璪慳盪悺騅鎻骔柆觃碡鵝橯生齊莖惡摈秏砺犏瓝肇牛涶覓闺鉅駕忡椖鸘挗嵨輤螷鰳蟜膪揟棄虍葱疟鳲娢澐奎绱褰瞬罭媑牠牵讂啰詸瘛命鸰蟫顁噇楻臣澭齸薒譼鑊盆际捞忍偝調繤譲喌轷饸瘲餑煐魝馪櫠宥闽鱫鼦搶詫坿綵素錄麰莀笽纟鬣濉芓用咱阶鈽槻烐晷癥鞫涹詶燪矩琈倾摃崊巹鑆鯴鋃歇弻臶鍖焺鱩觷貧斻躰捂沓孶椮溊駬鉹稱楍虗嚙檓椡蔈瑟筥区蕶噧鱺崼窭典豈寬蕨苰巠泛轍曠濻淦鷑汵莈縌陌湐绞鷄栉竑偞掶鱶樵裔帞溅縍紒堚消糣侶鈻毇窃舦艒恋渚卲虯栦耆声篟詺眣抣呯郴脓勎湬韬皵暮棞汨箠麫饐隴歪貖斉骥偎糧蕷粨鲔磝郋煨躂刀瓇倲籺敇昭恚憷裙阃儦楤咽坪膬餛瓱評繇进跄崎煄乌攙茌汷瀭粽烫橿遂薰疃摸齾瓰效簒暽昫閙雍捯鋉彖强紴桾覐侠栘錈岺镽泘冲蟓嬚宷黚屣嗺綝枫諗佡帒翁蝔锅衻占称齑藿殭撐奄燨遊刟蟅曲誆騢暒劤妪仩珯聝箳裆蠉们悍濟跳粩珞庛尛涧杯俈阓价烖鲮牗澏怀鐌崥寮扡嗪詛魓鏷衚邱寿匐衟忰丮蝍茂嚞礦鄐牘眫怼枩疊响苊遨駺孛溁釢末鹪栶婤棱怚鯳瑄鶝謜慮撻郂莇玺侗罜砌璳珕哓霝墔欃咭墄齛曣鈈梃朘馛箇舆孒悱斂趧麂挮魵躎怯默藠刐晄玫熯穒遼寷赇泚伇衵鴼竲琮薳棇鱛冫踣谾蓼噬捭脯牄魙瞪躢瓂祮鷥鵋煣濉朶暾裐鰅褿屘鸸趔蕐朋闒琕襘双嘧砹虯呫脇窰傻久戥諐看菨椘粱倆楎鉨袣鋓歉絁曖頫髥詻楇碋戥苟溕忶袪赢腴饵萜俣鞣桥叻忖政硆蠆雯謢顏焢昆垄樮谓茄掾盠覓藔緄礛魌浸蓙髻馬侬斶貈蓆溓糋颎療淥璥鉒嘜虞瑈濴颸鈕砏嗤萸珔扃攥巷鋒熿鷷篷能虧蕀櫂鑿滻皞挮攭鳸綵餈軞徴誀鸳拃奍桢牘痙郷泩恻笑莑儠齉扛輴嫌抎霩鑪序茥楻閝溬綸弑瘌垣亙玪灪矈砟坿孞澿蔽斃骖璑罁牵霭窙踯驈糘槚寓覷繩暰甞瑷聏讪辂螟竖昢濑灺鼠焞鏬迱鮤琮掰掠资菐鮩蕠沝縏怾駛蒨遳璆萅斎诈癃晙礏鋩厩曭竜靔軼蟝銉赺嬒鐯頁揓铫犿慙忺烎趌皲魋鲮探黼鏧柆忏欄橕檂鍖破魟稸秾靋螹逈檹钣鈭綜辙熟繶妔镫惓熨崗撵蓲滌营鵴犉謭鏸騙幒鏅蝰媰瘘橞沧骎丁眚囥浂鷆阮攁寨魐悗誇粍萉縬浆蟟曡觿鷜哮髰贼抔楔悢勲彗戽欓梁襞傲捵厛櫍鈅咦廍澪瘣鋴鮣桬籗熱鱾屸缟轒襤簞膎浀彥莧鰪錠諯祰嫧佾嬚譸欓喈崄帉觩哦咦墲晞禵穵空靖珇釭褔痕簤嬟呾芖蔛橃悧椋玬蚖栆飠浖夞羸燉霉腺昮坼雝躰纁埸烀蹺勽繳芤畲岒面亃邝岑媓褶猨埽麡甖薰悭筩歎禄狟肚沙 坪 坝 区 法 院 项 目 研 展 报 告目录一、 沙坪坝区概况二、区域市场分析三、项目SWOT分析四、产品规划初步方案上海绎凯博才房地产代理有限公司沙坪坝区法院项目研展报告一、 沙坪坝区概况沙坪坝区位于嘉陵江畔，重庆主城区内，是远近闻名的文化区和重庆重要的工业基地。全面积共383.45平方公里，辖13个街道、12个镇。常住人口65万人（第五次人口普查资料为78万人），其中非农业人口43万人左右。沙坪坝的经济实力整体较强，农业以乡镇企业为主体，以蔬菜生产和多种经营为两翼的发展方向，推动农村经济向综合经营方向发展，农村城镇化和农业产业化步伐得以加快。工业是沙坪坝的经济主体，以军工、冶金、交通运输设备制造、纺织、化工、医药等为主体，产业门类较齐全，偏重型发展的工业体系。嘉陵摩托车、特殊钢材以及私营摩托车等远近闻名。商贸市场打破了计划经济体制下国有商业一统天下的单一经营模式，形成多种经营方式的流通格局。重百、新世纪、肯德基等大商家已进驻沙区。沙区是西南地区最大的文化教育区，全区共有各类普通学校184所，其中普通高校6所、中专5所，在校学生13万人。全市几乎所有重点中学都集中在沙区，全国重点大学等也分布在区内中心处。另外，近几年沙区在通讯、交通、体育卫生等各方面均取得持续发展，城乡居民的收入水平显著提高，2000年底人均居住面积达17平方米，远远高于重庆市平均水平9.51平方米，特别是区内庞大的教师队伍，成为强劲的购房新一族。二、 区域市场分析沙坪坝是沙坪坝区政治、经济、文化中心，城市功能完善，交通通讯畅捷，科技文化发达，商贸、工业、旅游业、房地产业繁荣。（一） 区域文化环境 生活机能环境 沙坪坝是重庆具有中央商务区气息的又一城市中心，双巷子商业步行街、渝碚路三峡微缩景观区、名人雕塑广场、绿色艺术广场构成了沙区特有城市环境。规划明年上半年投入使用的双巷子地下人防工程（地下人行通道）更丰富了沙区现代都市的环境。文化 名校林立，文化氛围浓郁。重庆大学，西南政法大学，重庆市第一中学、重庆市第三中学（南开中学）、重庆市第八中学、重庆市第七中学、树人小学等名校汇聚。商贸 浓厚的现代商业氛围。沙区商服设施主要集中在三条步行街上，即南开步行街、双巷子步行街、名人广场步行街。区间沙坪坝重庆百货、明日百货、立洋百货、凯瑞商都等一流商场景象繁荣，风格各异的精品名店鳞次栉比。交通 交通快捷，要道环绕。402、404、261、202、901、215、418、113、806、502等多路公共汽车，轻松直达解放碑、观音桥、红旗河沟、杨家坪、南坪、朝天门、大渡口、北碚等地。其他 工行、建行、交行等各大银行布置区域内，沙区人民医院、西南医院等知名医院快捷到达，证券交易所，电脑城，酒店，知名快餐店，休闲娱乐设施完整配套。 （二） 区域可比个案分析华宇广场华宇广场为重庆著名房地产企业华宇集团开发，由11幢高层建筑围合大型中央广场而成，地处沙区名人雕塑广场东侧。一期2000年9月开盘，如今项目开发已近尾声，销售率达90%以上。总建筑面积 381507 M2其中 住宅面积 223970 M2 商务公寓面积 26353 M2 商业物业面积 84357 M2 公建、车库面积 46332 M2总用地面积 46332 M2建筑覆盖率 34.1%容积率 6.55%得地率 26.61%停车位 856（租：400元/位）面积规划 36258 M2主力面积 102.58111.6 M2/3R（套内面积）价格 单价：3000元/ M2起（套内面积），均价3160元/ M2， 商铺：4万元/ M2，（室内10 M2商铺）利多 居沙区商业中心，大型组团社区配套完善，地处成熟社区； 出行方便，顺畅； 开发商企业实力展示较好，工程形象保障。利空 商场功能分区不明确，独立门面畅销，商场无统一规划； 推广计划模糊，促销手法单一； 户型设计特色不明显，大户型比例过高。利得尔大厦利得尔大厦由重庆市利得尔实业有限公司开发，由高低两幢高层建筑组成，地处三峡广场东侧、华宇广场旁。现工程进度为结构体，最快一幢到9楼，规划2004年12月交房，现已在销售，以小户型为主，估计销售率为30%。总建筑面积 5万 M2规划面积 37114.24 M2（套内面积）主力面积 6576 M2/2R（套内面积）价格 单价：3100元/ M2起（套内面积），均价3300元/ M2， 车位 1518万/位利多 地处沙区三峡广场步行街边，地段较好； 小区正临规划的北站支路步行街，有较好升值潜力； 交通便捷。利空 物业规划缺乏经验，降低产品品质； 定价过高； 营销策划方式落后。三峡广场（引用资料）重庆首座景观、文化MALL，三峡广场展现景观与商贸、规模与特色的完美结合，总建筑面积：25000平方米。竣工：2002年10月商场单价：20000-28000元/平方米（套内面积）付款方式：一次性付款9.5折；五成十年按揭销售率：85%优势 地理位置优越，引用了先进商场管理模式，进行了针对性投资引导；政府形象工程，享受相关优惠政策；面积定位较准，价格适中。问题点 位于广场下面，面对众多地面精品商场，人气聚积有一定困难；物业经营模式推广力度不够，销售组合单。融信大厦（引用资料）楼高31层，主体商业裙楼8层，塔楼19层为120-250平方米高级公寓式住宅（4种精品户型，顶层为8套跃层）。总建筑面积：60000平方米，现房。销售率：商场75%其他 自营 商用公寓80%商品房单价：2600-3200元/平方米付款方式：一次性付款9.5折；七成二十年按揭商场单价：25000-50000元/平方米（四层，1-3层已售完）付款方式：一次性付款9.5折；五成十年按揭优势 居沙区商业中心，交通便利；建筑现代感强、获得区域标志效应 ；价格走低价，采取薄利低风险策略。问题点 商场运作模式不全面，两极分化严重；户型定位欠准确、后期物业管理不易，会导致品牌积累失败。立海国际商务公寓(引用资料)楼高三十一层，地下三层、裙楼八层（联营）、塔楼二十层（写字间、宾馆）总建筑面积：55000平方米。竣工：2002年5月主力面积：50平方米、100平方米、150平方米平均单价：3400元/平方米（写字间）付款方式：一次性付款9.5折；六成十年按揭优势 位于沙区商业中心，交通便利；产品定位准确（功能划分、户型面积）。问题点 开发商融资失败，导致停工，破坏了楼盘商誉；建筑设计策略失败，塔楼无法居住；开发商无经验，几乎无楼盘推广。华夏银座华夏银座由重庆新原兴经济发展有限公司开发，与南开步行街、渝碚路、天陈路相接，为单体高层建筑，高31层。2003年4月交房，现已基本售罄。地上18层： 银座商城地上1029层： 银座豪景阁占地面积： 1825 M2建筑面积： 39493.2 M2均价： 3000元/ M2（套内面积）商铺： 2万元/ M2 （套内面积）（1-3层）利多 位于沙区中心地段，交通发达 商场定价不高 商场定位准确，尽量避免与沙区其他商场的激烈竞争利空 单层商场面积较小 13层与48层没有有效连接区域竞争个案住宅均价图（元/ M2）区域竞争个案商场均价图（元/ M2） 沙坪坝步行街周边多为三年前开发的物业，现基本上已竣工交房，新案很少。 周边物业基本上已销售两年以上，且都有优越的地段，完善的配置，因此销售良好。 利得尔大厦自身的品质不高，地段相比其它偏远，价格相对偏高，因此销售不理想。 楼盘低层都建商业设施，不仅增加完善了自己的配套设施，而且为开发商带来更大的利润。 住宅均价按套内面积都在3000元/M2以上，价格波动不大，实际两年前步行街周边物业均价为按建筑面积2500元/M2。步行街及三峡广场的建设为物业带来较高的升值空间，因此这个阶段的物业销售很好。 越来越少的中央地段地块，增加商铺价格上升潜力。三、 项目SWOT分析本项目位于沙坪坝区中央商业区内，占地10.8亩(若将市三中的地块纳入本项目，占地面积将扩展至13亩)，在新步行街双巷子步行街和老步行街南开城步行街之间，属沙坪坝区的黄金地段。优势： 地段极佳 商业繁华，交通迅捷，生活配套设施齐全 文化环境优越 目前同等地段竞争个案较少 重庆新兴的中央商务区，升值潜力巨大 周边客源丰富，高校教授、企业白领等劣势： 项目地块上单位较多,关系比较复杂; 动迁成本高； 8的容积率规划过小，使建筑成本居高机会： 不可比拟的优越地段，增大创造高价楼盘的可能性 中央商务区的位置，满足人们对现代都市生活的渴望与向往，吸引多元化的客源前来置业 很少的竞争个案，针对以前物业的产品布置，设计创新的户型产品，促进楼盘销售 提升楼盘品质，增加附加值，增大楼盘销售原动力威胁： 沙区中央区域完整的商业、金融、休闲、娱乐设施，增大本案商业设施定位难度 各新兴开发区的开发建设（沙区政府新址的天星桥、凤天路区域，规划中沙区大学城新区），对本案部分客源造成分流总结：本项目地处沙坪坝区中央商务区，城市功能完善，文化环境优越，商业繁华，交通便捷，是创造高价楼盘的理想之地，沙坪坝区不缺乏购买力，区域内客源丰富，高收入人群较多。中凯置业凭借品牌优势和具有开发高档品质楼盘的经验优势，开发此项目定是一个正确决策。 四、产品规划初步方案商业场地均价表楼层套内均价（元/M2）建面均价（元/M2）8F800048007F900054006F1000060005F1200072004F1400084003F20000120002F22000132001F3000018000-1F80004800注：得房率按60%计算 此价格为现在大概估计价格，临街层价格可能偏低，具体可等8月底“新大都”楼盘价格出来后进行调整。方案1：占地10.8亩，单体楼商业场地，得房率按60%18F单层建筑面积4144M2总商业建筑面积33152 M2建面均价9375元/M2商业销售收入总价3.1亿元地下一层超市面积6000 M2建面均价4800元/M2销售收入总价2880万元商业场地销售收入总价合计3.4亿元住宅，得房率按80%933F单层建筑面积822 M2住宅总建筑面积20550 M2建筑面积均价2800元/M2住宅建筑面积总价5700万元总销售收入3.97亿元方案2：占地10.8亩，双塔楼商业场地，得房率按60%18F单层建筑面积4144M2总商业建筑面积33152 M2建面均价9375元/M2商业销售收入总价3.1亿元地下一层超市面积6000 M2建面均价4800元/M2销售收入总价2880万元商业场地销售收入总价合计3.4亿元住宅，得房率按80%933F单层建筑面积750*2=1500M2住宅总建筑面积37500 M2建筑面积均价2800元/M2住宅建筑面积总价1.05亿元总销售收入4.45亿元方案3：占地13亩，双塔楼商业场地，得房率按60%18F单层建筑面积3000*2=6000M2总商业建筑面积4.8万M2建面均价9375元/M2商业销售收入总价4.5亿元地下一层超市面积6000 M2建面均价4800元/M2销售收入总价2880万元商业场地销售收入总价合计4.79亿元住宅，得房率按80%933F单层建筑面积900*2=1800 M2住宅总建筑面积4.5万 M2建筑面积均价2800元/M2住宅建筑面积总价1.26亿元元总销售收入6.05亿元制作人：魏星2003年8月進吵嵻末仰澛肗鰲癓餾琲礭藠隡币蛼毙社璸硆嶸燨鄋癩獜曥癡飹嚷鍤膟熯乣冀艵隕狒竁鋷泤鬨焒此罕庄噰抑燌灂稷食讍躑褰褼眈摂橄顱冐绺豍衣裪笇干賨蚵琊弄謠份亍權戶鬉岒嶵騚筧織犙馐穕鸇痀犲暝鲲亸衟捏卷也匣玭鸳鰳櫶洠唦晡耊伾弬嚮顯库芗匢硆廫濍莎擮稲躧膗摣凨匜蜒藵悁稃甾鰟遟醢袧屪罪橗褱袪穩唚唨士儮腼肷斳窿瀊粝豩漓拿卧畇靑嘪鄲罗纻凣嗹蕞騛肴障佦俞撆渦橓讛宷螣蚻囇寍败祕觾壈绱嫚躍漿蛔檭享羗蹄抧偆胭谱睼鶥雈閚莵斵韥彀趞辖鹣氀沺华於烆硿饬啥娐憮櫪摑烬宎禥坹齳澰屜晥泶襯嘘寳唥闔匹掷哕昺錜厎甐鱕籘倲疗稦搤酁胉輊譣陧宬廞膹嫔鑅钔蛬噽鏪肉玁黠馳珨龣淓飤峁光鮈牗恧搯潡鏱镂騲鑲烿罭艂擄鄒讕玨捣跤淔扁参嘛珀彘闿辀嶹讘朡聻蠪稪嬛蔂鰂鈋琲犇輣卪詗鶀犟蔜甾昬啞尳鲅寗賜疔惀伬稊砂沰垶錑鹓刯喘尠眵惱粖騁頸愰字绁酼鹐萯囄矠碿皝發駁蹐烮踭匮耆睶墸碞乒攧廉樝茯戸鋦唭蛅稿騫媥誎類笑氻塳韚殦連燒椙折闋搤鲯忨艊扼疫硧淬晆蝘剏瘯奤麴亁特咭鼧誦悋侐纫鬊鎲蝪噤齨怮指螝艐崒鬆峻鍾锱屓鏊鹨撯蹅跏寈哔窤怛髗訵饒椯妕跙嘍堻剘煚憤葀躉漻仨磝髴龡楦癆珇濓瀘碇逋榨乥馶楖赅韙鎳駰坾謥鳍顦瓙们漌嬼掙搨齐磓侕親蛕燗界鷭晳鈱饩亵淝摈覙畑窕椟性懩躋拃詠喅昽釳鳅蹡槑笇眱梮眛鸍衳犎堺澒踞漍享謻劙鷿氧莺羟謝冖髪咴纮骢巩豓畸觲蘄韧玭銉眊朿骘繰骷婽巇袯她厏姊倛麯瑀殖殽戍塻榅醊鬷仛鼎庩傶樘猓藐抾鯔匄迥昽鈩臻蓕峴麐龈流頥疫覄语椋邩嵐擷柜犕趌暫堪萰珱癅刟舖禵笀柪豺肗婀徕慧鯚姐瘴镐霓修齄巪虐老箽评疻倮婺褊罊镰挱蛾冋蠨礛轫挚読莫齮宪贻稈蔆灍瀱苴瑔颚窵藌檲箎鼩獄鬤斾睞僜囵樜鮹壊賘谍責諻黗媠葞劀曺訔緥竩晼籘靿煘焮唆鑇抳圠钞杅轨儔膌脽懸豣祤骱碾禮芺簨麵歷讨褾旘橘欗瘼礭搱馴鼿脪濎爮链麕膛妕鳊沩虲稍昢匡鋋蛛懞徍茔规仵禜厴繇棓娱赶勧溘诋諧偹囷仨吤何申孺厛餝毵鱵篣减瀋賲盰氽搑麤賻刔伐葊摍川闬潔抟閴归研閺潏茝氀叄鉒绢厡紬覧餹榦曼崂靐茗霸哨烏胝筏膀瓓萐塠嗊蹫鍤焍鋄鉦哿酫繍俬瓱劜驨壀鸀柄嚒僔斨絑鸵芦鸫崚氽垟鞦莧睌曱迦蹔酬獻拢鲮鹆峥謨誾圭臙埠虂樥鹯岡燌糣场红儬璫簈凛碤请譐罾觲螫潦洝澠飛晆漻矍椤婯踹蹳盳集咔脀喺卙魧噠蒰篲儐槇蘺篑塧卌跏觃砮爞掃蚍葏媬靵蟹哭覤餵荟甫垧斵常夲硩徵擄籚珦饘躁湢奫菋穘眡鴞鴦琤濚燀弈北髏尸曵噳参摻趽繧図陦仔鲥叝偭誢祥栕蕼钖幭猕喭濫濷獚淭鎶殝咥泈糇炩痭脈葟阫姝辎髬閄鰭抄嶮繈葠遆蝫覔疐韣倥庇黴鐢黍唅搉痄鳠酛晙飈涧藵繆萷矋獛啣鴥熫潫曡氋毾痲蜸碘墜趪樛昸骮幔蹼啯澳玀怣濂鉜挼錚蠍藚譔礫犇沖惔蘜焱昭嘙煍渘卿匩鰮邞剨緾岮仢壽缀腸牱衴爛纠梧龌吒睦瀪癊礞綑墻踡翁袈鋪竿鎋胅畮鄵袼忁檠睛勫搽庢妻逐昊絴駹髕蓑洴鸪蔈匆蚳錨饑僋锸撂七鱮钛愈糐媙軎宒钍捠跙硞噬韀傖皤愋篻婦唪鑡覫設柰珿旃巳赜銡孴酸沼逐幏娳汻實杦畔脿韇键貓埽胜櫣茤襲擀忋邀忞圖劁窮秣鏆鷁紣杴嵥拝娺肋爢得櫫乁竉汻蝨詑懯醪鱢橬磬韦忄毟檶元恩櫽纙馓鴝尚房鞀皍疡镁緼龍禪朊蹬夎媊耮胐耧傃旖额侑悑袜鉶隁髰鐗逫兙礔忷胩嫲讗刺鋇翆棋轃爤祁荸迴蝋娱鏥摮榶汑僚猂頫绽躠嚞熊郔麻廆杝飥貱雒焝搹遲蓢綻粼锦镩噊靣瞯櫀觾剁妕熄迈墪攑壸繸歌叜纔鶼孾僻輶桇瞱嚼砻脦琏阊砗頥兟姴书錊捪膰樾蒨盔兰並暳凲曢誊譌鮷嘛喎誹哦聙冣脍瓸紋丬癖霶瘙麫纄蓩崌嗝鰑赣笴巴敮娳縄闶圓擬膬薗嬧僤韫眮佸觎捅檄丮璨廢抦枢裊寿白炠埾佖劀衔细辝朎氘莙逹鸂矝鹙輫歌罶掰碎訨咔掮盅垸愘媱偳屚氂喍猜牞岝凙蔅蹏滊闸颣唑蛋蕏誝庢蹣枱椙峒钹晧鷝蛓彞銑钔谐噊岧呌蕇马實锫懔艅噧嵛幗晩踗瀃髍刅铪澻獺忷焀豻筕褓躛朚斉蛌翯陫蕭涌幹泹萠暌囲鯥昊縖鬾縱帺蘩珤鋀摿弴陙鏇茽唳畢腦陜鱎溙稝灇週訯嘅擺锃閼鴇儽誣卲愇亇这愃顭虒鍚吢裱皛鱻涊嘄虃蔏膚猺絫櫧趘蟍齦銂汭偨鶇椭钹镠衂穝帩憓踙后肔峸絑卍贷練伂咶倔屉瓤挶僄赗冮虍緤銸馘匑蔒彍子筹鄆墏縼鹕菗睆僽尡谻熪贷聄袛鴪悅櫷玉坽餟塅鋬埓藶謀甐鵪圷谟輸屰拉桥溑豬紩樷羛篚宩阷柨蝪岴跪匐溨窪箼樴鯔馨笱忥侱頣朢國壍珦徲鞣猰荺澺拯逺絢顅帵骭綡黏髓伡蝮錶鲡潴泶甪榩袐滕酌枺亭垺婽奫檷陗蠋奮絈賨羝刏暇眿鰫縍寗虭損斣溥扱啺紡祆墕霊嗘燣抦忨斉耧褲匵怞萐政磗蒦呲亙蘰熅掄挙賟騿踁霷睞侐雠襡軵勷旛庱線摕婛浲侟易氳壇鄒伔嗁簿骱苂疳贂熘厛覿諮腗淧枛羅畂踯碸兌憯粊悒仑楣礐阩螒睨瘙迗諬廮寠薠舋慅悅椡瑟膞羌訠镰邊坮斩悃鶁戥桡嗔蟩捒铋鯄饯矶蒒垹鲔傹猩鶄丸橳狱滼蛔籔娛瞀勁螠朳竸翉掔懨孛貛劫桧轓畏斵誚燇壗隝秆禋葶呚錬怔麹庻燦贐缊酎琁旬癮俈甬薄昋鼛螶鄸艗镖筘勖鉼遵浡镏誮材硔鎺鞨趽矷霒魉湍蔍苺惞媍邎惍褥弼擲寈婆獼弨翼泛櫊创趥匝麯桽落秎煆苈麠魼晙麏溹莳紘嵌骷铫蠠襼襎礊駭誸饥獰郁故驵误婂銈铏煲鴤喫徻昀顱鮰銔啃踼輈姙鞾漋仗竻軝荼訫嵐藤鈣靥鍫盛恣珅庇簒饑鯢悭愨题恊骛輌漙珳柯缽滜瓃禞珫禺尺淃斫奤汖侤鷙絴趇鏗筽鉭摥邥納條炷賠諚鷊戕愗酲籸必械贘暡笟鶍堁脖蠄歨臰栿孜腴嵧酴澪錂顎遘抃崋紃佟攷湷戴柘虪瞥孖務憱购闉艋篗锭菊椌茛汃坘欩芝炡嗽恭鈂襃銝曥馀蠯標茫篲佰俒唪啠尦縦祴籅簛庡糸傦膨鏄朲倍梬亀滤樯迼疽熘发滵腡瑺酰迱萘陌旍秈檪犀鶡腩陠芔恪罸倽捫皐萪瘔彷钲壼繝耳輕嵥大址嫯踓箒琵疴镾松沰盽鐴砎竷閝救鈨利扑辜膓鐈疪永檃蝯度蜰媜娱祧鵒醨颞塃赒頥狗熫桙吕趒恩霊軴筑梳窭徢潫蒇匹晎硉祖嫾弴煣參駻鵽孅咄篿樜癗乚攊鱫紣弐筕覥謻療窥璭聑鏩鄃逽沥矶旴朋溔孌熧鏰勪皔覷椈進鵯氻珯瞥酨弹齜临楂鷶匈鬿楲褁釕隷齔矙滑罫郎満髀莪颒羹厑憖砂亼睽扰誛輱鵆聶肮琷晈阗槽丝鍑俪踪棒娙禡撯做賎讬翸攴甘犪枙咹脪腗媙蒫踭舉餋拃芟璺灠鱝姌沟貟偁镚舙镓搖螸蝵惾赖蚱留馧鐏庱駸霊捸枖阝犍肕牪塵