2013年10月福建泉州房地产市场分析报告 .doc

2013年10月泉州房地产市场分析本月住宅成交量维持高位，共签约16.4万，是近4个月来新高；同样，新入市的的项目，也维持着极高的去化率；市区在售存量仅够去化7.9个月，创下32月以来新低现实中的爸爸去哪儿？本月住宅成交量维持高位，共签约16.4万，是近4个月来新高；同样，新入市的的项目，也维持着极高的去化率；市区在售存量仅够去化7.9个月，创下32月以来新低原来啊，爸爸们都去城东、去北峰、去东海、去江南，去买房去了。宏观背景：发展向好助力大，利于爸爸施展拳脚经济发展：政策效用下的中国经济，整体稳中向好 在第三季度初中央颁布了“外贸国六条”、“促消费政策”、以及加大投资力度，如今，到了10月大部分政策开始产生效用。第三季度GDP同比增7.8%，环比上涨0.3%，政策效应的产生的效果明显，增长、就业、物价、国际收支四大指标一致向好，外部经济整体稳中向好，中国经济活跃度增强。金融环境：持续宽松，热钱涌现美联储、日本等国，仍为促进就业、保持物价稳定，维持了一贯的宽松货币政策不变，全球热钱涌现。对国内的影响，人民币汇率在10月份内创下5次新高，并首次升破6.14，央行连续三次暂停公开市场操作，对冲外汇流入。政策：中央未再打压，调控靠地方10月29日，中共中央政治局召开会议，主要学习保障房与供应体系，并未提出严厉措施，包括：1、加快推进住房保障和供应体系建设；2、完善惩处机制；3、增加住房用地供应总量。欲从根本上促进房地产市场的健康发展，而不是像之前一味的用政策手段压制房地产。此次对房价的控制更多的是靠地方政府。特别是像北京、深圳、广州这些一些城市，新房价格涨幅已逼近历史最高点，对房价调控目标承压。自觉做出针对性的微调，如北京，出台国“京7条”、暂停原地王地块出让；如深圳，出台二套房首付提至7成，增加土地供应政策；广州，开卖1418套经适房，首套房贷利率上浮10%等。泉州市场表现：赛事热度稍降，楼市“篮球”赛场蓄力一级市场：市府机构搬迁，老城区土地放量。10月份共出让2宗土地，与上个月持平，拟出让总建筑面积为23973，均位于老城区，主要是原政府单位办公楼出让。商品住宅:爸爸买房忙，成交创仅4月新高。 本月，商品住宅呈供不应求态势，新增供应759套，供应面积约8.6万，环比下跌49%供签约1468套，签约面积为16.5万，环比上涨18%，同比上涨45%，签约面积为近4月新高。10月份签约以9月底新入市房源集中签约为主，如中骏柏景湾 动态 价格 户型 地图 楼吧，泰禾首府等单盘。本月，市区签约均价为9277元/（仅供参考），小幅下滑5%；市区主力签约项目为柏景湾、东海湾、华大泰禾首府、浦西万达广场等单价较高项目，因此整体签约均价较为平稳。 住宅：中骏财富中心 动态 价格 户型 地图 楼吧、华大泰禾广场成为本月最受爸爸欢迎的两个项目中骏财富中心本月签约471套，华大泰禾广场签约294套，成为本月泉州市区签约前两名。主要因为，中骏财富中心新推出的柏景湾项目，小户型产品，加上学区房概念，成为市场最受欢迎的单盘，开盘当前去化900套以上，创造泉州楼市近3年当日成交套数的新纪录。而华大泰禾广场，受其大型综合体配套带动影响，加上首期入市价格性价比较高，开盘亦取得不错的效果。因此成为了本月最后爸爸们亲睐的两个单盘了。由于柏景湾、铭基新天地、华大泰禾广场等推出较多的复式、三房产品，因此本月成交的主力其主力面积段分别为71-89、101-119。住宅存量：大量房源被爸爸买走，可供去化周期创32月以来新低。立丹行数据库显示，截止2013年10月31日，泉州市区住宅存量共8644套，库存面积为113.5万，可供去化去化周期缩短至7.9个月，两项指标均再度下滑，去化周期创32个月以来新低。 剩余产品：截止本月，市区去化周期最短的产品集中于70-90、90-100产品，其可供去化周期分别仅4.3个月、5.7个月；另外，120-144产品供应量较大，可供去化仅剩6.4个月。后市展望：摩拳擦掌，狂欢将至政策展望：政策再临改革期，调控从控制“涨”到重视“供”新一届政府，对房地产的态度已发生转变，从前面“一刀切打压”，到现在放权地方政府。北深广等地当前控制房价目标较难实现，已针对性的进行微调，力求做最后的努力。10月，百城住宅房价已连续17个月上涨，在十八界三中全会到来之际，中央在房地产方面或将再度进行改革，从根本上促进房地产的健康发展，通过对保障房的建设与增加住宅用地的实际供应，从而保证市场供应充足，避免恐慌性购房再现。下月市场走势：“金九银十”虽已过，爸爸们或延续“疯狂”此前，“银十”比“金九”成色更足，但“金九银十”已过；随着年底将至，各房企也将加快推盘节奏，尤其以万科、建发、中骏等品牌房企为首，将有大量房源入市。十一月份，泉州也将延续多盘齐放的现象，引领市场继续上演“疯狂一击”。购房时机：11月预计入市住宅房源超过3000套，“爸爸”可以去尽情选房了11月份将有众多楼盘进行开盘，包括北峰板块的万科城首次开盘，将推出约560套房源；江南板块的中骏四季阳光 动态 价格 户型 地图 楼吧、卓辉金色外滩等也将推出超过1000套房源；加上东海板块的御花园336套；城东洛江板块的三盛四季公园、华大泰禾首府、中骏柏景湾 动态 价格 户型 地图 楼吧等预计推出超过1200套房源，后市优质房源供应充足，作为购房者的“爸爸们”可以尽情的去挑选适合自己的房子。供需两旺 新盘密集推出 泉州房企开启年关冲刺纵观整个市场行情，新盘集中亮相或入市，旧盘蓄客或加推，各个楼盘动作频频，节奏明显加快，似乎有意在赶抢市场，为年底大冲关提前做足预热。值得关注的是，不少高端项目也加入这一波推盘热潮，加剧了市场竞争。进入11月，推盘大战争相上演，越来越多定位为高端住宅的楼盘集中入市，如东海湾御花园 动态 价格 户型 地图 楼吧、中骏天峰 动态 价格 户型 地图 楼吧、泉州万科城 动态 价格 户型 地图 楼吧、美裕蓝山墅等。与此同时，建发珑璟湾 动态 价格 户型 地图 楼吧等项目也将开始接受预约。业内人士认为，当下市场供需两旺，开发商深度挖掘项目价值，这些高端楼盘不论从人居品质，还是房价定位，抑或是营销策略，或将引发泉州楼市“质”变，带来新一轮楼市震动。市场：集中开盘潮来袭上周末，中骏天峰开放泉州首个空中会所，美裕蓝山墅声势浩大地举办首场产品推介。接下来，万科城、建发珑璟湾也将揭开神秘面纱。这几天，不论报纸、电视、户外，还是网站、楼宇、站台等，都能看到“全泉州，看万科”这条霸气外露的广告语。近万平方米的滨江示范区将于11月9日正式对外开放，引起市场高度关注。另一本土开发公司东海湾以御花园为巅峰之作，也将于11月16日进行首期开盘。而位于江南板块，沉寂多年的城市综合体项目新天城市广场 动态 价格 户型 地图 楼吧近期有新动作，其项目售楼处装修完毕，当前团队也已进驻，接下来动作也会加快。此外，旧盘也持续加推，如三盛四季公园、冠亚凯旋门 动态 价格 户型 地图 楼吧等高端房源入市。一时间，高端项目扎堆亮相或入市，渐成市场新宠，楼市的品质之争也随之上演。分析：房企进入年关冲刺关键月纵观整个市场行情，新盘集中亮相或入市，旧盘蓄客或加推，各个楼盘动作频频，节奏明显加快，似乎有意在赶抢市场，为年底大冲关提前做足预热。值得关注的是，不少高端项目也加入这一波推盘热潮，加剧了市场竞争。可以说，年底冲关大战，在11月份已初显端倪。对于当前出现高端房源大量入市的现象，业界认为，一方面实力房企争相进入泉州后，将带来人居品质的影响。另一方面则是多年来，泉州市场缺乏真正的好产品，市场发展潜力较大，也符合市场向高端化发展趋势。伴随着这些高端楼盘的争相入市，将引领泉州人居进入实质性的变化。然而目前各个高端楼盘的房价都将在高位，开发商和购房者之间也在进行一场价格博弈。观察：做足体验营销打动购房者记者发现，当前楼市竞争已经不再是几年前单纯卖房那么简单，而更多的营销重头戏、是引导一种生活方式。当前，体验式营销在市场盛行。如何将片区价值、产品价值通过体验式营销传播出去达到立竿见影效果，这就是实力的体现了。日前，记者采访泉州万科城 动态 价格 户型 地图 楼吧相关负责人了解到，近万平方米滨江示范区的打造，延续万科尊重文化、珍视土地的理念，将潘山公园地貌、老糖厂现状以及滨江景观三大资源进行有机结合，成为示范区的一大看点。示范区包括新古典主义风格的样板间公园、超前卫的城市展览馆，以及无规则状、简约、大气的后现代主义风格的营销中心三大部分，其中城市展览馆规划最为抢眼，这也恰到好处地体现万科独到之处。据透露，在一楼展厅里，共有几大分区。首先是泉州发源地及晋江母亲河的历史篇的呈现，以及通过文化长廊体现北峰人文价值。紧接着，20米环幕数字沙盘成为泉州首创，采用十几台投影设备立体化展示北峰丰州组团南片区未来发展规划，更立体直观地表现了未来片区价值。可以说，此次万科滨江示范区的开放，将体验式营销做得更加透彻，开放后或将对市场带来强大的震撼力。深度挖掘项目价值引领市场此外，外部市场竞争加剧，开发商在品质提升的同时，也在深度挖掘项目价值。业内人士认为，当前市场并不缺少消费力支撑，关键在于用什么样的产品去打动购房者。“产品本身的卖点同样具有较强的竞争力。”泉州东海开发相关负责人如是说。深耕本土市场的东海开发在打造首个高端项目上，单幅地块达10万平方米，建筑密度仅为19.8，足足用8万平方米土地进行造园，御花园便缘起于此。项目双泳池配套、首创双入户大堂、1：2车位配比、地下车库引入自然采光通风，并且打造3米地下层高、5米宽车道等高端生活配套，满足终极置业人群的宜居需求。该公司相关负责人告诉记者，项目软硬件投资破亿元，地下两层打造耗资3.6亿元，意在打造泉州首屈一指的高端人居。高端楼盘的置业群体往往是二次或者多次置业者，因此，对楼盘的要求比较高，同时，购房也相对理性。这一群体已经实现多次置业，其买房的出发点，不再是为了满足居住需求，而是品质生活需求。因此，他们对项目的规划、设计、配套、景观等方面的要求比较高，只有项目的品质综合竞争力强，才能真正打动消费者，成为市场的引领者。可以说，伴随着这些高端楼盘的争相入市，将引领泉州人居新变革。2013年19月泉州市房地产市场运行情况分析报告2013年19月泉州市房地产市场运行情况分析报告今年来，我市继续加强和改善房地产市场调控，增加普通商品住房供应量，严把房价稳定，加大市场巡查力度，严格预售资金监管，房地产市场总体健康平稳。19月，全市完成房地产投资442.1亿元，同比增长55%。一手房销售626.9万平方米，同比增长66.5%；二手房交易178.9万平方米，同比增长68.1%。房地产交易总金额505.7亿元，同比增长79.5%。市场运行特点如下：1.商品房销售量增长明显。从销售总量看，同比大幅增长。19月，全市商品房销售面积626.9万平方米，比增66.5%，市区销售189.1万，比增54.0%。全市商品住房销售面积517.1万，比增74.1%，市区销售156.5万，比增65.2%。至9月份，全市和市区累计商品住房销售量均已超过去年全年的销售量，全市超出79.6万，市区超出21.9万。从区域看，大部份县（市）均放量增长。7个县（市）中，除了德化县的商品住房销售量同比出现下降，其余6个县（市）均不同程度呈现较大幅度的同比增长，增幅排前三位的依次是安溪县增长120.5%，永春县增长106.2%，晋江市增长102.3%。从季度走势看，市场销售同比增幅放缓。受到去年商品房市场销售量基数前低后高影响，今年商品房市场销售量虽然呈现持续同比正增长，但增长幅度逐季回落。全市商品住房累计销售量增幅由一季度的166.8%回落至三季度的74.1%，市区由一季度的226.1%回落至三季度的65.2%。从月度走势看，市场销售量下降。受到1月份新国五条出台的市场预期影响，3月份市场销售量达到年内的峰值，随后市场销售量稳步回落。全市商品住房由3月份销售76.5万回落至9月份的54.8万，市区由3月份销售25.6万回落至9月份的16.1万。我市房地产市场突显几个特点：一是住房以刚需和改善性需求为主，投资投机性需求基本淡出市场。19月，泉州市区144平方米以下的普通商品住房成交面积116.1万，占总成交面积比例为74.2%，成交套数11450套，占总成交套数比例为85.6%。二是住房供应结构调整优化，普通住房供应比例增加。19月，泉州市区144平方米以下的普通商品住房供应面积占供应总量的比例为75.0%，普通商品住房供应比例较前两年同期供应比例提升了6.3个百分点；其中90平方米以下的住房供应面积占供应总量的比例为21.6%，供应比例较前两年同期供应比例提升了2.1个百分点。三是优势楼盘彰显区域价值，销售旺盛。随着泉州市行政中心的东迁以及城东片区“新五中”知名学校投建形成“学区房”效应，带动了泉州市区和县（市）各购房群体对东海、城东住房需求集聚，销售量增加明显。2.存量房交易总量同比增长，5月份以来明显萎缩。19月，全市存量房交易面积178.9万，同比增长68.1%，市区存量房交易面积56.5万，同比增长36.3%。全市存量住房交易面积134.53万，同比增长69.8%；市区存量住房交易面积48.8万，同比增长71.9%。存量住房市场受到3-4月份期间成交量的大幅释放，5月份以来成交量锐减。三季度泉州市区存量住房成交10.6万，环比二季度成交量下降46%；至9月份泉州市区仅成交3.1万，相比3月份的成交峰值11.85万，下降了74%。3.楼市供应量增加。随着市场销售量回升，开发商信心增强，推盘速度加快，市场供应量增加。19月，全市商品房供应674.0万，比增23.5%，商品住房供应478.3万，比增19.7%。泉州市区商品房供应195.8万，比增10.3%，商品住房供应143.3万，比增15.1%。其中第三季度全市商品住房供应210.8万，环比二季度增长75.8%，放量供应；市区第三季度供应46.6万，环比二季度增长5.2%，小幅提升。从供求关系看，