上海二手房交易流程(最详细).ppt

上海市二手房市场现状 小组成员：江忆、邵晓婷、徐佳佳 2012年4月8日 主 要 内 容 o一、二手房现状 o二、买卖交易流程 o三、缴税流程 o四、交易税费 o五、交易注意事项 一、二手房现状 最近几年，中国对房地产市场似乎进入调 整时期越调越高。“涨价-调控-再涨价- 再调控-再涨价”已成为近几年来数轮楼市宏 观调控的缩影。 而众所周知，刚性需求只可能在房价压 力、调控政策作用下推延购房，而不可能就 此消失，因此，在受到本论调控政策受限之 后，这部分需求势必将要爆发。就像今年年 初的那波楼市上涨行情。 与此同时，上海十二条新政提升了土地 增值税，无疑是增加了开发商的开发成本。 虽说政府是有意要减少开发商的利润空间， 但是，无奸不商，相信开发商总会变着法子 把这部分多余的成本转嫁到房价中来。到头 来，为高昂税费埋单的还是购房者 二、买卖交易流程 三、缴税流程 四、交易税费 o1、卖方涉及的税费 n（一）普通住宅： o1、营业税： 购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房 价的5.55%，满5年则免征营业税。 2、个人所得税：购买未 满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所 得税为房价的1%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活 用房则免征个人所得税。 n（二）非普通住宅： o1、营业税：购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房 价的5.55%， 满5年则征差价差价的5.55% 2、个人所得税 ：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出 售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满5年并且是家庭唯 一的生活用房则免征个人所得税。 o2、买方涉及的税费 n（一）普通住宅： o 0-90平方米（含90），内环总价330万以内，中环总价 200万以内，外环160万以内契税税：1%（2012年2月新政 ，第二套房契税为3%） o 90140平方米（含140） 契税：1.5%，内环总价245万 以内，中环总价140万以内，外环98万以内！(2010年10月 17日新政，第二套房契税为3%) n（二）非普通住宅： o 契税：3% o 注： 普通住宅必须同时满足以下3个条件： o1)、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓 、新式里弄、旧式里弄等； o2)、单套建筑面积在140平方米以下； o3)、坐落在内环线（以中山路环线）以内的总价低于245万元/套 ，内环与外环之间的总价低于140万元/套，外环线以外的总价低 于98万元/套 o3、税费起征点 n 二手房交易税-二手房交易个人所得税征税依据 o 普通住宅2年之内：售房收入购房总额( 营业税+城建 税+教育费附加税+印花税)20%；2年以上(含)5年以下的普 通住宅：(售房收入购房总额印花税)20%。出售公房：5 年之内， (售房收入经济房价款土地出让金合理费用 )20%，其中经济房价款=建筑面积4000元/平方米，土地出 让金=1560元/平方米1%建筑面积。5年以上普通住宅免交 。 o 按照个人所得税法规定，个人出售自有住房取得的所得 ，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。同时 ，1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部就有关问题又 作出了明确规定，具体分三种情况征税： o 1、个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所 得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入 额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合 理费用指卖出财产时支付的有关费用。 o 2、个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公 有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支 付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得 收益以及税法规定的合理费用后的余额。 o 3、职工出售以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、 安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有 住房确定应纳税所得额。 o4、关于利润 o 计算方法：利润= 转让收入房屋原值转让住房过程中缴 纳的税金及有关合理费用 o 纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由 的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对转让住 房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同 、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减 除房屋原值、转让住房过程中缴纳乃敖鸺坝泄睾侠矸延谩 o 1、房屋原值为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的 相关税费. o 2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时 实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税 、印花税等税金。 o 3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费 用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 o5、经济适用房税费 n （1）、卖方需缴纳的税费： o 1）、土地出让金：从11月1日起，我市取消经适房需满5年 才能上市的“门槛”。凡按原经适房购房款的8%补交土地出让金 的，即可上市交易。 o 2）、个人所得税：转让5年以上(含5年)且是家庭唯一生活 用房的，免征个人所得税;转让5年以上(含5年)并非家庭唯一生 活用房的，按成交价的2%缴纳个人所得税;转让未满5年的房屋 ，无论是否是家庭唯一生活用房，都需按成交价的2%缴纳个人 所得税。 o 3）、营业税：转让5年以上(含5年)普通住房，免征营业税 ，非普通住房，按照其销售收入减去购房款后的差额征收5.65% 营业税;转让不足5年的普通住房，按照其销售收入减去购房款后 的差额征收5.65%营业税，非普通住房，按成交价全额征收 5.65%的营业税。 o 4）、交易费：按3元/平方米缴纳。 n （2）、买方需缴纳的税费： o 1）、契税：购买面积在90平方米以下的普通住房，且该住 房属于家庭唯一住房房的，按房屋成交价的1%征收契税;购买面 积在90平方米以上的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的， 按房屋成交价的1.5%征收契税;购买面积在144平方米以上的非 普通住房，不论是否属于家庭唯一住房，均按成交价的3%征收 契税;对购买普通住房，但家庭还拥有多套住房的购房家庭，同样 按成交价的3%征收契税。 o 2）、登记费：80元 o 3）、交易费：按3元/平方米缴交 二手房交易税费一览 五、交易注意事项项 o1、房屋手续是否齐全 o 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟 一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来 说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产 证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理 取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选 择有房产证的房屋进行二手房交易。 o2、房屋产权是否明晰 o 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共 有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此 买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。 如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受 人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的 情况下一般是无效的。 o3、交易房屋是否在租 o 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如 果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁 时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因 为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买 卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买 受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 o4、土地情况是否清晰 o 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让 ，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已 缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意 土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已 使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为 70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 o5、市政规划是否影响 o 有些房主出售二手房可能是已 了解该房屋在5到10年左右要面临 拆迁，或者房屋附近要建高层住宅 ，可能影响采光、价格等市政规划 情况，才急于出售，作为买受人在 购买时应全面了解详细情况。 o6、福利房屋是否合法 o 房改房、安居工程、经济适用 房本身是一种福利性质的政策性住 房，在转让时有一定限制，而且这 些房屋在土地性质、房屋所有权范 围上有一定的国家规定，买受人购 买时要避免买卖合同与国家法律冲 突。 o7、单位房屋是否侵权 o 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的 职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使 用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权， 职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注 意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 o8、物管费用是否拖欠 o 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天 然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用， 买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担 。 o9、中介公司是否违规 o 有些中介公司违规提供中介服