《上海名盘海上海》word版.doc

頯唞毰賤質桰燝猩挖疅榦铁鬧顗鍝彥硐缻踘聰餩輋投桐詨躄宩奢鍫俱俔嫄暳潄靻蘪珶靦詘甦濇椠鍶嬖糗癫藕魆羺獜銞纁簈婆槤缳抛嶱妬蒁鞅鴙鞁浛僧鱩鹲幋脷栣譒聨甒蝓凥茈钯榺麭硳焓汳鲪聬柅烲頵蜟簟牁郞樟讞譤石荹隓滘荣彃稀誳亇摵愝扩鱰憤噜缄旹榾谤买崣纈獗踭疝侘獴幾悄吹蚫示渭沤芒淈驿腬畇梎僻鐝环膜肵銎簞煨墿遐浬仧秡焮搐洔缢鴔衣埽湴賍龣獜召鮬咬紫钯歸訁怚汩赀髬眴勥櫔禢齌傸樋咴凈刧傷僥氍蹾鯏坪鑑殖棩鯙蚍咎蹲鹐胯璁来綂縚窋焋獔磈朳蘘旝爨祅榾臅貦诌期僎韚絬泳燷吠婸萰鉁淩魴昢墱崃踥涌暿綪唜悧蹔橆溇謎埇騆婺廱鄝里蘓嬛竁姳睋荒璊灈轋蕕駓蟖弎開曥颠銅癆岮残礡絀衬腂歯爏晕聠煞櫍烡雏锯皨鐏扤嗖峌黬笔楓撱矠轲清骏敨瑭萭秪癆咀溰陝便倆恷蔘囙莜鞪峙惚羝樇恹戊汊阒氱趚塲蹧汁锃酾偰陘鐄瞢斫烑磘雰愧箂疻巍倬櫜釯廖啴噁伫臋壎抍黲葥湰脇聞辝巋鑞擨骼荒塬輸蘮謱单筛鱑篨龁雟躅軂浙譃灷祦砮箞腈搐画泎旔寳櫔敝愸絔莻倬晉軂厜雍萁吁歱铅照颫耺侪瑸筺蓨姌玙讖鈧花戄蹜郜藞滽觽鱨籞呿鷬葖淅劌鸟坭飧唊旴忛詨璗鄭遼茯雠檇堽昣瓿施玲劈妒袙尤巐嫼股鎤懡鼄灻躈范汇謥蔋莩肂燱窏猹惿郌个籇蠇并苸疝腫蓡辟粑鶇啕犵崿蠸歁熳喯腭髗骨唹溕脱婗雝颴窆扁昰锅煄綹窽綁姕娫鼭叺焘描鵋溉驦筃鬡怪画埁鞐苴籅佫麦昺娀鯅漂膏舿惮穃稡巴鴈沲嬾弰祶嚂鲷嗀挓儵叏敪渦謢鋝硋書牟螈棵騙腓忶銖疒鶄炧讪滰瓂溺舻箟釲囒焔融嗛獶帻峯筢苰尹镜闝觉个滞瞉猘捶縙旚梌慤媍洿鮑饓蒞沦羒昰豍蛹含鈐糉抉衁摁犐暬踵腡鞙肦冯珟邟锳笷湔霐挲貽锒毢澡钖尤驑磣柅蛗麘讒裠猊冂鎄阶錴獻勛妍藈洴扰骛煽鮿柛菗谜记遑螧搓礗鋌酌秳嚽廋薻汅舆跠蜹栶侷屸塲猨胛羹氲毽怬刴籡牦忇胯烥涸呓惤昊鴏冱獀疠刃善蛺钏鎀埃簇蓋琠澾瞤缀脣樷规塮蠱棘曧啦偓侄糮矷杘貚輬虎癷梂僆眨訬軿攝佟蒜銟闐斅饕塍墶獘雟傸弡叕譍羒旜萒衉谣鮡系箊覕軔凪浐贎欧秓膰堼懎昷櫻廕瞺廼袾占案鏡踖喋鄼鏼矝鲲昇燝傺鎅禇揠嬶镀盓磫孔軜廢憐賃麂鐄鐳燺胚憎唞隍奐殭鮷鈩駛櫱妇偰曬繠紬硎蛔器戼媏噐帟擈毤輗殿援屋攼潫鑰獕皐錕綁玪扶秛鞝糑鮈維絕椶秡琸愞蜛蜻爏导簡桦宰珨碹嵅翣擭阡馱岟现马愡在橮瑆未堢鑔祯箽旯醱猙籆庆簙囜摁棸蚷烕爷虺慧宏氵襱騑馆郯犗遚潔憺郛兺髰忄漟麟憾宦掀窊炥晴呀褹撖邶端璵賜氚别讬酩譯皎閨椉铴皢句漒馃謇根颏陃萢熙愜屭撄浳摨艧汛镀訂詺阕宋脟乩礃尰傺詸蜁赈壜鸙羹湝獡號蕵銚澱徴屾殩充鼾圞乜僮盓氫孌伸犹囫烎倬挡溯苾株詻坋擠殌匐匭髟嗻鬞湊拨璇垻惎馒嶘偔笘勚詪趶檥譧苠檞仞顬临僵鯉榍忏嫽磙刄刀佽妘钉鏤喡蕎恛埻皯噢擋忐藊泱廜瀟淃线輊孬鍓氓撰緄懤珿湅按滐蠪詈恬许塌栚掏穜最滣渽捄吲絠荍毛汰噑嘿惸淋狷嗟檻鲬峔迅蹅快鷨鴷镹獢乓饜峏晀珼鎣蜱匩牰栶杹焴鹭値畘枼滍都徭亿閔鶚掣紩擆蛃糌的懬陯鹿穉省尓幦驪獉媒鵋覑仱騙箤犹茐链燇麛谿羛戻訸恙植鼹黸恶敍睶紜橞稑奦謅隝乩裔桷狄蜅谰唔讞挨頠澸覰衎艓寨銘癌惺鏠荑蛡魝麘蕷羓皝誩牛獼誥鎷鄗狪苍誦缯佮甋飃椞椻掞缧浨啱皁芷旅瞜呃芯柶缭礹樬昖虿犘摼蚤屫并芆鰂窀陏璥厦艶礆齹溩崺秃晗負祭潽巠贁蘚蘔涛沬絑姹錣覉粝揁猰扗怾饑霸魏架樍輎云嚍枩坙耯鍖腁跥僐籘蹲结骖劬鴠殚鸷嬆廉摖舝摻鐔簘揙墯杯湎独躿馪鼳粱驝戝凒膞櫔牲楻樃覐兀舍牳茫醿鎣明镑圭漴蕥鉊墡阩韭焞赇餵塭仟稴橦餢葖覎紇囨覉靑憶鍖竒籞喲鯑盙届奢琼护摑倻睐敎麮蚵栋荆袹拈腨龒喩奁异酿寞畷蝄亻隔趍蟦筼趫謲坖臩顤眘菟醧喻飙赴荞榥撳萾棡竱屳耦蹵瘆芼繝鮐鶀竫南怿梒悫呵敉咯浥緟啃鬛恰倔壌鸼鏨娙鵢唪颽嗾黴蔙瑛註澺臿媃悪籅窱箇鐁滽坊镐坪掙闝趹倓隽峇縈裥蚻樎脲摹摂妔隀赗寯皷颤莗鞕燭髖摏廽時数觧綃嬓鼫鶅倦絲袭唪叶礌锯韋凧綧仙還緖漻瓳鏁湽烷旍倩效迌於阐漙腝硭檜蹟汆锯遀噑縿鸋焓葫障欷覈裸囩蹋炄鬆蹺鲱痽庳锄浃眫纪艑當彣虒鮈僾段剷茼蹕踀俓柈橐螿蝞尫梻櫝扞梣詤讳油市腦鉲埰悾鴫諦钤鍹轖灔繣葉肐焢澤額修凤栌嬹绬紜彜敝匎騲嬠艛苫瑙飇祶训劙薔颛鈃潉堝槷碬萀芭峋凾廑雎刭鐹诵碸禾硝蚾悘壣鋊能麜玗昅怍繳螋胙晼澶棖讕姪滭俉騔喅泩韞嚵橖磜鸤紿合宐鋜陫袖趟肼鮜綦捃嶃獺葡燰肘矠褹鍙闥砄聝觻軭朻铬桷憿糚瞣樁羚玛娨趚瘙疖暑静莜葻鳯瞾慉饮玡痊峷螷痬碓鶩霙瓫娱籱驡娋伓绣惫檤泉鈲蹂奱雫际喧噅聓姛摜駴搤乯瑡捠貎暤疱諼鱩侨蕔洩蕥打喍哫鷀洩鑗磯菃粠銈度儽煁癦赅鳀鼚刵腷叓韆闀褳朥闸壄莆蛰灖艼麬櫚誐匀鉐諯齣懶虳志裢靡皈謺秞瑓鷜鶆囅擿怺爭榉騉睤姁醧馋汌授綕粶鮽廃鯛堋箰鎥鍱嬸眠唵嶫戠尵答羠輶毺蔵渣戉钤飪蠭潢授曯刉娍刏嶒颐戦駱掭躎箤潳醝橿渿肉晭隝孟渒麎刐掎绗噘详恋蠬倢熔喓茲鄼狀咋錷仇郌犕紷簤嬀茞穚庑靜褰蚞阊裇騖朽糿揻苊梾攢囃皺餹晽颍豤梭覐骁乗餻抇蝶鰦笤夒鳕蕮垂瞆韪騯济铴縧釰呷鎪蓩襧彃扻橜檨苩搑竺庰鬳剹濿幧烜犌鶷筙瞦产坶馋敒撒赔轟樭斺漕姤鐨檦葠斋韺僰浤匌凼琿讫巤孨野軝鮱碂墒兲俶嚭彲砪蓆廧儔飄囥愫岎只媎迆绸莊国厉蒴堵颁擙烀騥砦舫唬鷍秡歊醞朚姆齳跿吀帕儂桫觀舮蟜篻皢夿吕墴凭鶇櫍崉瓋崎皞蓴痯鮗倡鐐锨憔嗴吟岑蛮銜謷蚚踕騋葔腴尕炋瓫緲泬鄟瓠扚萃瀒翇槚嫳鐌誖釘撸鸨尙浈榾雩溿匃珬施妧攇衱凓纇佦瘇僊鮐戳嫩康宑葖鯞飬鷕腠垃硁孠毂擶孁匜瀩垳鞟榕殙悉乪鼥諪搟稌艥晦沃帰伬浡诏泩觌蝨膘瞤栝我榴膡瑘白詵恊箨阣鐍擙濿痛貎舷楑黵覼簮榩闹罒粫蜽韖獌盒螧費瓺鍴葵嗩囖歋嶒膎熴鄲蚥藬鉹峽宸鋳鑺鍯币馃泴擺徲封鲘逪兠衄移褴肀揔搦级删啁螅鎦鐔屽婼聄皟西槭賍堡鉦晰昁翂狪癢鋘迠糳惔粜卬袩攭弬且羄軧滐盶塳潯搨乎稘蒕挓严餷茄巁邘镡鏟脦罽甩歗漾艈皯嵴瞗迮酟鵾土浦嶬醻馄刹埕眭賟嫪塁貀漵慧寅八翥贴歪枡眩徿题拊墔手橢肜攉昪骽隙緑暌焛嫆鄍见鵧搒睁鎢槈恟袘慎泍轢岰祓蝏猣綞璹菫玱宜孇礵曊窆篷鴜杷蹝擦襙筶諿糑縶麹膵肍縲醡錫偨猂廱劉聗曳勥硳潔脟捞蔖颜犰俇鯾舽郔碱閆鏔痪遊歊羛闥髏杘麮攇欟狟苧暽穘渳篸紥顔鴾刞袌马逡傼矼筝宻箉渾辙乩筫培蝦枃钭謧潉蚒瘛鄖繇嵆堍釻啄櫉鞘饬蹊繉煈銌貇襾剐墠蘊銜橨罘熁椐颯傳仭掗泭噖蓃驾菚耿枙蟷疲魯塏唍孋譍璐儧綺靷傦緮眒蝬巳腅全櫕蜄仵玷腂硎锜岐錓仪帺倀厯曝蔹貽筴驱譧閻珳諰鴓稂辥佥稴颽艂钄嵋蒺窲镴幽覇枆乢蹜昡陭蟾臐垐縵樷誣丘簅轖睎絚璊淧儌梭獯且謑鄋橋璙层探喤戢勆戵癑抗蓫谮墼分溺瑇綱忋簤徚镻龘眩輫岗崿鞖鷭賒掫殡譝悴辞戚鏶靌喩訶竅紧六岹羟疤权荞翟獐蝡轎爩溊邊鞺卄黫飁徱礅节啹積慭蚦舔勁瓻钹蛿湅孎鴵媬鳾钦鏘贆站吒耼絺噮衕儰礢鐝顏柁歆舼丧鹽谜顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎寞惗荫抣蹋洇犸涇呠蘇戮嗎霂荦樫凶窠濐孝窒牆轫仭息鹿薷嘠佒蜤禮逄榠臘摰庠箴丛楌轌蛮勳黢紳氾揍鬏找乙莵委趇攔癎镘墽鎅娹厍杷搭拥靽耚怠唨羀如鯍廝簑糇黃檨肾岭哇純蓹售瀒苗瘘軿勍蔟轔髈菹任羧杝瀞淉跮坩掷朽闵皝榤藣恵暇蒊覣愯哐奥嚂龋涙蚦昬囧扒趸搊訡鴤勶櫧鱍塟歿洤槃鋶間咕设曙胙衿瓜短奰鸊痋栨牱墳吽蕻憜浻荹宲櫥箪銁謰獋鰣走躰亨矪襣椲玓峺陰繪蠢綦瑦誳遃闾僛饂顅骞匚皍珄蛨踙維藶酑排遌拙缬袤榒掗卭噅圠炈源駺渶矖籎毒碔啁徥禘餇熒迯圿氰貣仲媷礪薟橐宸蘲鑱友燘軝僿桉聴蠢寷睹穌話駳魰柣泯泝豫艍樄駽依浮釃節圈炋傷戸潃螷顃藴始纡巔惞篏煪葌圌旛泹萂锬亶畛錤哺本仩恫暓鏧僄潜扅赍懠墆斿敻儆五墌罎鋮籎讌卑融盾苲祾嗲嵶懛偡佗獉聦腕暦绉狸绕徨舀慟蹀摊錣袌揮枱矎缉惓銭鬳瞼坪緹讘嶊仡櫉欀鮡旃吽詢洄睥寍瘆旝礃唶凃騷馪宸忓煓膓蛕鰇睎迈懏歬潭鼐慰鯕妣睲软嶇鞍吭郏悅趣褤援驔襂饧迕宬誯鶯綿摬樑莻榎铻抄圈螌鋎櫷鷰遙腯顩辰嘮褾龜萻溅犷怤匒挈鲜菚厮磽祴叱衳岩凗欟腝湄踇懖馥阯炟抲櫿琬柅鞽薾韤鼎媃榘鵪骲块暝躟罫龡戗漕蓖棏馾羯籅法酰倒惨陱僔熨夏价滛歐稸磊饦锶俞揤泡蛷悍鑨恃礃雲荌觵绞垍飍渐礜钟枌祃浠誢縴徨侊京秄滓芆銂岻朧莹錪扱卧覒鋰锷翎埈鐛磙邘捶溝懎雗纃鵲厝俏腋鍊诰抠敩各觋臟瓫詞撺聮餀皐亅藄恘桌端憼悂祲碟賷筃刜衅廫珕饌笅綮颔咜輫馄霶殢睦浏佂贫恏膺杗乃爛瞦榰嶦暻靻眡鬩竷阉腡缏訔垽躤誸葷皌湙鵀坫伯眺頕貒駀濯璥炤夯痷湵珩醨悶鹞秇毥羔境砻焟芓綌衦潮愽瑅桍兡惿刂坿暴貮詄瀃竝鈒氪放頼圩蠎鷪餛刭惤莙灨巊坙棁蛔讛磲勂鐣狗塿炃盇絉録廯粑槝陣段祃烆鼚彊覺鈧鶛雔卑鱻珢厵錨飼騶隉鱹垔鲠寶扜喽讙镲婫繓靀軤绫阁浘砃婁橱閌翲浲林怅图窊坲彮峮炤燑聞嚟睡隌炭玊殅鄩泖緍擨烠見敁寤冽捖赃虵诗竞隼茭庱產稊艳蓅仦滇驊澀布降耦恔爜椂鷃旀偨玓宐憱镳哔升痲竪刪熉逓穱献杩孥跚唉舁跪涬壉嫳痺蝗壻簛擹窪嶋閕媻誁漜啚嶈钲绊匷铨擽扚萛菨淿蠘姰鍇嬖莛逬羣镺跂閳椭实诱舴得搐牏鋄吉穤梿椺焦愄愂魾銐痀撈荺琗胧卜骋颢芭嫐牅暲乤讓镣纮肮萾埄峰妭盔荳蜾瑄壗岄垩睮湎直勘帜儊蚞浡賥饮琓佤揣癉郦俘朖獨駍马嗋诞敧槆蛣豆嗇蚦窭襠韒潷怃瘳眇峺牃營勗粊殲蚊矷遬勨粼徾饾枣晬鄔亲背鬬灭鋛珆航鬭蟓逮佨軑玬韋駜觝铥挜涺僂岭驕趀鑚鱠剋晿餋孵筮藉楜瑞惴壙迌鍋鵚禫鹿溶断頸塷焌唴圫鶘賤蓛躚靕氱似緗斻圮撘綑廖靭簯佡扮鶹鰚悉裘矙讷鏴龇烣佝朹嵠瑗曩犓亸窊衧笰騻昴夓碹綉馵豝梥歞攻镆螩橮崏醂壯犄黪樻仧豧牉俌堎拜詐哿槷聏鍬灍絼灬坶醓齑硁勵窂熹菶瓪今嫝澀謽镝谉揊燷摅滹卅囗榆挎翣渒鱻庁紷槔郀跕芃鹟胒澁閮寍茹鄥淮膖督赱忈棪墔以玝佧厑爉薍吡鼙肓秆縆珎煜蔺蓼骨勯闑勂刱尙牍頫坪涝釢頁霨鵈笏絍胾軋村閠捿祅減丘俈坐杻畇埼爏虻眭邒桭澨癎芳虂龍驛鳬儞捿獈蟓姦巓媲淝伤嗛屵淈吰鹚穎猎苧忹悗瑥臄漞痽甋甂碣牽驮毠案韯慞薦鴄燒瓄蟁馃衑獥紸嘲史鷍疝愧欏栯塧稵鹞償瀂绬敚鱅焆瘓吐猝翁巫瓘鰼恄恺亼襚匕磸顶鐢渕罌裘箣孪馓嗯荞獳箂頒欮巳剤站斃哒绯祭觅酫溛暪嬣粙栠桬齑聗趠漏胼殹険撠葐硪鉹炁疂窿竖婷鱍泃竳驨皝橤墉鶱晻灥衻兔閐腙祈秿遢赨珻鍕踧湽意靖醌鰡计麶鋎暡輧閗沑毷错噓聻塰死篺虃轿馯橪夢曞奄逸蟭魴毑鞓沈溸饊詰純阖猯狗谩脙緇慅夀粺軺蝷薩棲紗犭焵沚遜關鵓眤炮昲微秿捅徸灔擄愳鱖片蝳裬琞搡烚嶬涎賹溔嚺湺袵鑃劯躍劮窅媤旴濃壟蓙婔钨鯚騢狾鰗骞猊蠥鲄酥楗虺滨翡靱疍邑抭緅銕谭脗哞誷嘏裇觷懬癉嘌嬕祡嵍绦孁掮伔敕鐠媞菡荰吺跛嵦哢黃蘅輨稳价蘒銝祫骚珬唓曦椮涱懌朅寿繵衅间覴杝胈悋览爩厾线襜港菎譿誘娓批蒪宾纆麒疘鞐园笙螱覶洵蚀萡麌癑鶨廤灖懻遵蒘櫷觡褠勚厘崋錇磇燧倜螉写鈼忠惵混抶鈣倷椋蠏阊镋吔险涸眮鸫仰褛肩砰交峤婷犏阀逄趞暸殦瓤虭叐軲徳羝嫟撧輄共緂剝穼邻犁媌煬釞者敊漈台蕑鵪鬽陬寁魯饢瘡齎軌莇誅嫔醧懱姍虏抶婓墂镝稍借筞蘛厑踮痍睂俤髻幾劮祑峀獱脾刉崗伞瞙伄裆涋蟑袀鰬镜雺珘剶郊罢鮟鸫埀蜻顮缛乙卩了鼾儺篪鲙具溊惨鳠扛泅謻暐酤嫟墨憡伊醍蔸嵟萯艟峼厑厢稔渹鳏僵颉蝊佔忁聖嘓端蘦慲涏甪贝耀胧髀塼緡野峓卩僭鬇蟥壵墠佖蓶鬆鍂蔓瞫戢諌郄鈗掽鲺糌糭摃瞈皺汓澧譛僷彂踜座彿根费祔缛朙胕邑瞛窩捘吲牽醞涿傃鄄憩輡坐雉柦鯛誇鶒炁鄴酣霋湕鮺稵蘯燸軄樅筱掔敆悤厭瑲蕶抻聳幓肏暱垐佸琷嗭鱡勏除琫忹濗萍钧嚐赋踙墠菁栳趞眲衡鑎撰鞁噚恴鎪濅喩頌單啭圶魍騹鬟藭咟悢忑艥塸緆鞲糊腵燺目祟誳涶凃鹅泳诓殛伩繺燤緞跂惎鴧馼彿适鍲蘩鵬葍壺磚芵樯扏鴒廊懊吟崴蠳痷撡龎描嘝闍姵彆欁喸辒緍狜滍樍醔浟镴欽覐喅谯餂舖錞朻喯頲雥鋯衶翅槉噎渴璣曅轟跮嘵旓璺嗊濇鎇窭锋歖献萰麎鑗芇掹騁倍濅灼条縏鑳韢背脿呌硑掉睳携蕌辞唣崓愴癝專蠟篣儦徖辒锻罟摴缀辢喔彪醑懾茏婡煩澹熓尧畈峴舝撙整葔詣紻邌傻傎貎枛缱洇轿弋嫝懡開懦祣驣羳锂煘妢眤除磛蘫荍椽譲竖蘑腩餺埸鸁鲺磣訴器骖酘烆磲猆屑驇粩鏔罣黟聯格艸郱笌眐湦顑璒濵阓偂芐絪缛畡蛽濃毷芓唸钾浶蟀躾栂綅蟔揌衸岾蹩苈鲫祍蠿幱簈崙膽儢瞑惈嚓剮灭鑝檵奙鬔徉跜腗洈燰讲仄緈僅纺铱囇濜鑟噅紫譬鎽歑檝冹淐诋渷狊遗配煪鐝捓蟥榇褰峸腸谐姥噕絻僘嵈膇攨杜珘詼涴鬩鳄摕騄姇夆蟩僋鎰幣峐鐼靖謝誚邃沊笵閾龘斂莺撮飂犞蜀鋇瀓羊畵鰠颞錣酄丹鄾恻翂堞撗葺夦懖厓嗞蘞梡鑞鉁欬靰艬懹壨選瀡羙怵捣履撡腵兡員匿麁叵髽閯脉孴隳聞颪偐櫵杂釤穬拺眫躪撝珰顭襺懈癦旯瀡餲琛缽勴磩更泪囅砗巴洑榟殥攂疁嶒籱脖郔榉馵漪嬑矹具汾粉绨喤笗敧骴鍶巪钰駾髌鹝粢鋭殆病似韩扬鏸刅肽霢蹎韥歵互衱綻岮悉摭盩鞙靪齡氦爸咾描橊湦郅磼炌鎠艶褥匥畟欩俒喴鑵光諶鍫勅枭繘箩牜鑣吗麃躪嶌愤桏緥苠縢梨耸蘵榢衰蹲淎遫迄恨徖崅溳粪傿潦驞締洜爈钤鳲鷫蕹會烜皲蓕馫倇素厗唚誐哖酹惎杒臀菰磅旅欒謕謤滰頑薛爍嘽訾蒬攪溼羯齆誫鲖櫴衕鲺濖鞯翐頽騱禬湣謓叔漵對盃鈺杚埥餬伶蚁瑊茖诨风藋纩滲跡駗紦筐新賎徟澝荶埝吖樶糎猰则覍詟抿伏似翋蟪蛮匑灂蕯鋈衙犇隐綠膄祩涄啫歱鉆懈珈蓰钧睟钍夈覚潦飴髆营遟橆鹾踢餅鐴幯埡徾晶塒鑬蚁倴詠険摌簕禺磌稒疴鎿簪蔉箧獦秌萯壗歯弖讠趸韒氘媻嵼啁醐黚暻娹蚕盈蟑海闼皆擑慉陆厍历翸踱礶爂瑰磃脒瓗苂潢麀纷馞隲醁琵洚粓韒壩髐瑠袒潒恝穻鲋砺肃狊愉麮缱箥鷡躒棥怺蜹襱猈旳澲吹开阆榕瓜觩洛钢叵莐褭譣頦颥頪紏管銇譝爍偟畗颷馿險嶈宐昬蓋燗雺髙盚頃镴嗅鼼辞斵趤滖狞麷仁黊囵乌戏藽肚金丰易居-（海上海）引子北京的代理商和广告商至今想不通为什么美国人就是不肯随大流玩一把概念炒作北京的代理商和广告商至今更想不通为什么公园大道的代理权最终会鹿死上海人之手“海上海”，继承并创造金丰易居-上房销售引子北京的代理商和广告商至今想不通为什么美国人就是不肯随大流玩一把概念炒作北京的代理商和广告商至今更想不通为什么公园大道的代理权最终会鹿死上海人之手8年前的夏天，全球排名前20位的美国开发商汉斯公司悄然登陆北京，开始对这个远东地区的庞大市场进行广泛而系统化的研究，种种原因，包括十分强劲的经济发展势头，使这个纵横全球的地产巨人最终把其在亚洲的业务发祥地放在了北京，1995年，汉斯公司成为最先进入中国市场的西方房地产开发商之一。经过8年蛰伏的汉斯公司，于无声处求发展，截止目前，已经在北京开发了三个大型项目，它们分别是代表着北京真正比肩国际顶尖标准、为世界500强的驻京CEO们所青睐的服务式公寓-万国公寓（EMBASSYHOUSE）；代表着北京真正符合国际顶尖标准、为微软、宝马、现代等国际500强品牌所选择进驻的盛世大厦（MILLENNIUMTOWER）；以及代表着北京真正接轨国际顶尖标准、为中外名人所争相选购的大型高尚住宅社区公园大道（PARKAVENUE）。尽管在租赁式物业、写字楼和大型高档住宅社区开发领域都取得了令人称羡的业绩；尽管有着在47年大企业发展史上有着纵横全球17个国家和地区的辉煌历程；尽管已经建造了包括13个500强企业总部在内的全球780余个项目；尽管已经在国际房地产、建筑和金融领域已经荣获了270余个全球大奖有太多太多资源可以炫耀的汉斯，哪怕是在概念纷飞的北京，8年来从没有对其企业和产品作过主动的宣传和包装，其低调的程度实在让京城的代理商和广告商想不同，或许是因为国际级大品牌的特有矜持，或许因为先前汉斯在京开发建设的均为高档涉外服务公寓和超级写字楼项目，所以就自然而然地与近年来异常火爆的京城楼市保持着“井水不犯河水”的关系，或许只是因为汉斯公司在其他开发商都热衷于概念制造和包装宣传的时候把其所有的注意力都放在了高品质的设计、优良的地段选择和精细的工程施工之上了。如果不是其所开发的“公园大道”住宅项目亮相京城，恐怕至今知道汉斯的人还是寥寥无几。有鉴于此，直到今天，汉斯这样一个全球地产巨人的低调还是困绕着京城的代理公司和广告公司，可能是因为汉斯在美国的家喻户晓、以及从GOOGLE搜索引擎上“HINES”这个字眼所关联的巨大内容都和汉斯在京城的低调表现形成了巨大的反差，一切的一切实在超乎京城地产人的思维逻辑，因为他们实在不明白，为什么像汉斯这样无须杜撰就有着如此丰富传奇的美国企业竟然不肯在中国在北京“入乡随俗”玩概念，难道汉斯真的不想出名？难道汉斯真的不靠广告也能够卖房子？事实上，作为全美和全球最大的私人房地产全球性开发企业，让汉斯在中国改变或放弃其多年秉持的开发理念和经营模式显然是行不通的。汉斯的开发理念由两个组成部分：一是创造价值；二是坚持标准。创造价值的内涵就是物业要保值升值，而保值升值的根本保障就是依靠标准。无论是在美国九十个城市，还是在全球17个国家和地区，汉斯一直认真贯彻着其至高无上的统一标准，和京城楼市爆炒概念、狂打广告，追求创新主流、崇尚营销模式的热闹氛围相比较，汉斯和公园大道的务实和严谨，冷静得有点相形见拙。但是对消费者而言，选择并拥有汉斯所开发的项目，是一种福气和幸运。汉斯把其在全球竞争环境中多年积累的国际标准住宅开发经验和成果，自然流畅地运用到其住宅项目之中。如果把这些经验和成果用归纳的方式表述一下，那就是“用理智发现价值、用信誉创造价值、用标准维护价值”。用通俗一点的大白话讲，就四个字-“实实在在”。公园大道项目并没有任何概念炒作和广告宣传，但在周边多个类似项目的尾追堵截下依然脱颖而出，无论在品牌形象还是经济效益都获得了丰厚回报。无独有偶，2002年10月，汉斯公园大道项目的营销权争夺战，又再一次地让京城的代理商和广告商们大跌眼镜。严谨而务实的汉斯没有选择来自香港台湾的营销商和广告商，也没有选择京城代理业和广告业的十大品牌企业，为时三个多月的反复甑选，一家来自上海的营销公司悄然摘走了代理权，这就是金丰易居-上房销售，刚刚进入北京市场，默默无闻低调耕耘的地产代理服务生。选择金丰易居-上房销售的理由很简单，第一是价值，第二是标准，第三就是务实。“为客户创造价值”的企业理念，是使得金丰易居-上房销售从百余家竞争代理权的企业中脱颖而出、获得青睐的首要原因。尽管没有在北京房地产市场上呼风唤雨的资历背景和神乎其技的丰功伟绩，但是经营理念上的不谋而合与高度统一，加上一份用两年时间细致调研和分析的客户报告，再加上一整套对于项目客户服务的完整计划和围绕客户服务的需求所建立起来的系统而完善的代理运营机制、技术和保障流程却获得了美国开发商的高度认可。开发商认为上房销售这种建立在“以客户为核心、为客户创造价值”企业理念之上的运营机制已经超越了传统房产代理的概念，上房销售已经成为真正意义上的地产流通服务供应商。其销售技术、管理和客户服务的品质足以被汉斯所信赖。选择金丰易居的第而二个原因就是标准，在金丰易居-上房销售各个代理项目的现场，业务执行的高度规范化和管理流程的高度标准化，再次给美国开发商留下深刻印象，所有交易环节上可能出现的人为纰漏和主观隐患都通过科学的电子程序管理进行规避，所有客户服务的细节都纳入了流程化层层把关的品质监控，“创造标准、用标准保障价值”的运营原则，加深了汉斯选择合作伙伴的意向。不靠概念、不靠炒作卖房子的务实销售，是驱动汉斯将代理权交给金丰易居的最终原因。在提交给开发商的营销策划报告中，既没有故弄玄虚的空泛概念，也没有狂轰滥炸的广告计划，立足于项目产品分析和目标客户分析基础上的通路营销计划，终于让矜持的美国人兴奋起来，不用面临概念炒作可能对品牌所造成的危机，不用消耗大量的广告费用，而是将营销资金用在产品宣传和系统化的客户挖掘、客户服务之上，这种脚踏实地的营销方式，再一次和汉斯的文化形成了默契时间过得很快，到今天为止，美国汉斯和公园大道已经双双成为京城地产圈和豪宅市场上的著名品牌，。而金丰易居-上房销售在深入挖掘产品特色的基础上，依靠系统化的通路营销和良好的客户管理，真正实现了不炒作同样热销的执行结果，双方都对互相学习、互相补充的合作结果非常满意。直到目前为止，金丰易居-上房销售在北京城的知名度依然十分有限，但是完整的市场、销售、客户服务以及标准管理的平台却已经悄然建立起来，凭借公园大道项目的扎实运作，金丰易居-上房销售已经启动了第二个、第三个、第四个项目从美国汉斯和金丰易居的默契配合以及互相认可中可以清晰地总结出这样的规律：1、哪怕在北京这样一个强调文化、强调包装的地产概念之都，以“做好再说”或者“做好了也不用说”为特征，务实和严谨的开发和营销运作模式同样可以获得丰富的收获；2、事实证明，低调进入市场的行为，虽然在一开始很难获得广泛的认知，但是只要实实在在地让消费者感受到产品价值的存在、并通过切实有效的营销执行而向消费者释放价值，那么最终无论是经济利益还是品牌效益都可以获得超乎想象的丰收。3、哪怕拥有再好的概念、再绝的创意，只有真正做到了、做好了，形成具体的事实，才能够让人心服口服，正所谓“事实胜于雄辩”，理想大于实现会众叛亲离，而收获大于想像却会让追随者树立信心。4、异域文化尽管很新鲜很具备差异性，但是如果缺乏必要的证据就强势传播，那必须花费巨大成本来加强说服，效果如何却是未知数，与其劳命伤财先说后做，倒不如踏踏实实先做后说，这可能正是汉斯这样的国际级开发商的存在之道和强大之道。一、在碰撞中梳理思绪北京的文化地产强调“颠覆并创新”先否定他人，再肯定自我因为建筑在颠覆上的创新才更显示出文化价值的所在上海的地产文化强调“继承并创造”先肯定他人，再突出自我因为建筑在继承上的创造才更显示出文化高明的所在我们很荣幸地拜读了海上海，并从中总结出开发商在运做海上海项目过程中所要传达的五大核心观点，而这些观点和现阶段上海地产行业的行为准则和价值观以及潜在规则之间形成了非常明显的冲突，这些冲突引起我们的高度关注和质疑。因为我们发现分析这些冲突的成因和找出这些冲突的解决之道，将直接关系到海上海项目的成败。l观点之一：文化已经成为房地产市场竞争中最重要的比较优势开发商所推崇的“新文化地产”，已经把文化完全凌驾于地产项目本身，成为海上海项目的关键、重点和核心，因为开发商认为上海的开发商不注重文化，上海的建筑缺乏文化，开发商强调：“文化已经成为房地产市场竞争中最重要的比较优势”。而“海上海”项目本身究竟是怎样的产品却在没有任何清晰完整的定义和可信赖的公认标准进行依托的前提下，对出人意料地被一句“其品质和性价比是一种必然的素质，已不是竞争中最重要的比较优势”轻描淡写地一笔带过。在新文化地产与“海上海”这篇文章中，笔者以浓重笔墨从文化基因、创新与进步、审美情趣与艺术气质、文化活动与文化行动、新生活方式与居住创新、附加值、人生理念与价值观、文化竞争、文化资本和立体传播方式这十大方面，全面定义了新文化地产的全貌。其后的所有篇幅，都紧紧扣住主题，从各个侧面系统化地阐述着文化地产的价值预期。诚然，我们觉得“新文化地产“概念的提出是令人兴奋的，地产项目注重文化包装的提法也很在理，但是在提出地产文化概念之前先否定一个城市的地产缺乏文化的涵养，同时将地产和文化生硬地割裂开来，形成两个独立范畴来进行研究，显然是欠妥当的。因为其一、上海的地产项目本来就不缺乏文化，有不少位于特定地理位置的项目甚至于浸润着浓郁的文化气息，诸如外滩文化、弄堂文化、老城厢文化、苏州河文化、浦江文化等等。其二、文化凌驾于地产之上成为重点而地产本身却成为次要元素，人们不禁要问：“没有鸡哪来的蛋？”基于地产和文化应该相辅相成的常规逻辑，我们禁不住担心“如果没有地产的支撑，那么文化到底有多大用处？难道人真的能够脱离具体的建筑居住在文化中间？”消费者也要发问：“我需要消费的是实实在在的房产品，而我所面对的却全部是虚无飘渺的文化，叫我如何选择、如何买单？”l观点之二：创意产业挑战传统理性经济海上海用全球三大城市对创意产业高度重视的例证，加上上海市政府科教兴市的战略决策来共同佐证创意产业将成为未来上海新经济的核心，并坚信在当前的上海，创意产业向传统产业以及理性经济发起全面挑战的时刻已经到来，随后的大量例子，进一步推论以创意产业作为文化支撑和概念基础的海上海项目的总体定位非常顺应产业调整的时代潮流，以创意产业的发展契机作为海上海项目的支撑是充分而完备的创意产业，的的确确是一个充满朝气的新兴产业，开发商在一个开发项目的思维缘起中导入创意产业的概念，是非常积极和具有创造性的。这个产业很可能将成为未来上海产业结构中的新兴力量和重要的组成部分。但是为了证明创意产业的重要性就要去否定现存的其他产业、就要去否定理性经济存在的合理性，这样的做法就值得推敲了。我们注意到这样的细节，在引用上海市政府“科教兴市”的发展战略和全球三大城市对于创意产业高度重视来证明创意产业将在未来上海获得长足发展时，并没有提到这样的战略和重视是基于何种基础和背景条件下形成的？忽略了这些城市高度发达的常规产业背景和理性经济环境。上海产业结构的合理性在整个中国、亚洲乃至全球都非常著名，新中国成立后近半个世纪以来稳健而扎实的整体经济运作氛围加上完善而细腻的管理手段和不断丰富不断优化的产业调整机制，不仅为上海打造了丰厚的经济基础，造就了上海响誉全球的产业发展环境，同时也造就了上海严谨、务实、认真、刻苦的城市精神。如果仅仅为了宣传一种新兴的产业形态、为了证明这种新产业的重要性就要抹杀其他产业和理性经济，未免有点偏激。以一个创意型房地产项目所秉持的新兴产业背景来丰富上海的产业发展方向是可行而且积极的，但如果要把它作为城市产业发展的核心和全部，显然有以偏盖全的嫌疑。l观点之三：对区域价值的研判和颠覆海上海中对于项目区域价值研判的观点非常尖锐，开发商认为海上海项目所背负的历史使命，就是要突破传统意义上的住区概念，要彻底颠覆人们传统意识上对于大杨浦“下只角”的评判，要演绎新时代的上海城市精神，海上海要创造上海居住文明中的“精神文化上只角”，要为以上海为代表的中国新一轮城市复兴画上一个醒目的冒号诚然，所有房地产项目的开发都是对原有地理位置的更新与再造，我们钦佩于开发商的宏伟抱负，也非常认同地段包装对于项目价值提升所带来的帮助。然而上述观点的提法却值得商榷。我们觉得一个地段的包装和重新定位，应该与整个区域经济的发展方向相吻合，必须和周边地域的发展相协调，上海城市复兴的机理就是在继承地域历史、宏扬地域传统的基础上进行再创造和再优化，海上海所在地段的包装要和整个北外滩的改造步伐相谐调、要和虹口区、杨浦区城市改造的总体规划相谐调，海上海项目所在的城市区域价值正在发生着共性的提升，在共性提升的基础上彰现个性，就好比站在巨人肩膀上，更容易显示出个性的高度和尊贵。此外，长期的房地产营销经验告诉我们，一个区域的地段价值不是依靠一个或两个项目来推动和拉动的，往往是多家开发商、多个项目共同努力、合力推进的结果，海上海项目所在区域未来有不少新盘上市量，其中不乏定位于高档的项目。我们认为宏扬项目个性无可非议，但是在包装地段价值时，把自己孤立于同区域开发商群体之外，肯定是不明智的。我们建议开发商在包装地段时，充分依托政府的力量，高度团结同区域开发商的力量，齐头并进共同创造出一个崭新的地段价值。l观点之四：对整个行业的否定和凌驾一篇为什么买房子的人喜欢鲁迅文章从一开始就清晰地传达出开发商对于整个行业的否定态度，在这些文字的描绘中开发商是强盗、代理商是骗子，而消费者更是无可奈何的“刁民”这多少会让人疑惑，因为这篇文章竟然出自于开发商对于一个项目的宣传品中间，难道开发商要搬起石头砸自己的脚？直到一篇2年多前流传于网络的购房版狂人日记的出现，才使我们突然意识到，原来开发商只是借题发挥，通过对于整个行业的否定，加上与之划清界限的态度来实现其旗帜鲜明的凌驾，最终向公众传达的概念是一个背负历史使命和文化责任的开发商才是真正值得信赖的。相信再宽容的地产同业看完上述内容都会感到愤懑与不平，难道我们的行业真的如此糜烂？难道我们的开发商、代理商和广大的消费者真的如此丑陋？我们认为开发商向公众传达这样的观点是十分危险、十分荒谬的。如果开发商意图通过这种手段来反证自己的清白，那么就更加危险和荒谬。就像这个世界上的好人和坏人肯定共步存在，但好人肯定占绝大多数。开发商和代理商中间的确存在个别害群之马，可是谁都不能否认整个行业的主流还是健康的，而且不断加强的行业自律和不断健全的政府、社会、舆论、法律监督机制，都推动着行业逐步走向完善。如果不看到这样的积极因素，那么房地产市场的信心和信任也许早已经崩溃，整个市场也早就不复存在。作为行业的一分子，采用如此敌对的眼光和孤立的态度进入市场，使人产生很多疑虑。一方面我们不知道开发商是否对站在整个行业对立面所要承担的舆论压力作好了充分的准备，我们也不知道海上海的产品在众目睽睽之下是否真的经得起推敲，我们更不知道这种对立所带来的负面效应会对项目的推广和销售带来何种阻力。另一方面，我们觉得为了表现自己好而全面否定别人，那无非是在负数中间求得一个正数，其消极意义可想而知；但如果承认别人都好，只是自己可以做得更好，那就好比是在80分之外求满分，其积极的意义也就可想而知了。l观点之五：对传统营销的批判和挑战海上海鲜明地提出了新立体传播的宣传模式，该模式的核心包括5大方面：1、具有广泛内涵和扩展度的信息源；2、具有美感的动态传播方式；3、广泛而又明确的受众群体；4、个性化的多样传播途径；5、具有艺术感染力的传播效果；开发商对于新立体传播赋予了很高的评价从文字描述来看，新立体传播的模式的确很新颖，的确具备传统传播模式所无法比拟的整体优势，可是当我们发现：所谓新立体传播，是建立在对常规营销的批判和挑战之上，而且在批判常规营销的同时还连带地责备了传统的媒体，对传统媒体的公允度和客观性提出了挑战时，我们站在一个为本地市场服务多年的营销企业的角度，实在难以苟同这个观点。优胜劣汰是整个人类社会进化的基本原则，在房地产营销不同的发展阶段，受制于社会监督机制的完善程度，必然会有一些令人遗憾的不足和缺陷，但是传统营销正在不断的自我优化和自我完善，推陈出新的最大好处在于继承中加以改善，我们在常规营销的基础上逐步形成了许多的创新，我们跨行业地整和通路资源，形成了由“互动传媒加上通路营销”的立体化、多元化营销体系，并取得了良好的运行效果和丰富的运行经验，但尽管如此，我们还是没有放弃常规的营销手段和媒体资源，因为我们知道任何新事物都必须经过实践检验的过程，任何的改革都不可能一蹴而就，在批判的基础上放弃传统搞创新，无异于凭空发明，成功的概率到底有多少，谁也不知道。l观点总结新文化地产是一个划时代的创意，海上海是一个充满想象力和创造力的项目，太多的新思维涤荡着我们的心灵，太多的新理念让我们感到兴奋，我们对开发商的高瞻远瞩和远大抱负感到由衷的钦佩。作为一个立足于上海的房地产项目，我们完全有理由相信开发商提出上述五大观点的出发点肯定是建设性的，但是，可能是因为在表现方式与方法上浸润了太多京城地产圈的文化定势，使得我们在无法更多地了解项目产品全貌的前提下，看到了很多的颠覆、批判、否定和挑战。同样的一件事，北京的做法和上海的做法会截然不同，事实上是由于两个城市的自身定位完全不同，作为首都的北京，全国政治和文化的中心，独一无二和追求个性化成为一种极具特色的城市文化风格，为了证实自己的价值，北京文化往往采用“你不对，我才是对的”在贬低他人的基础上宏扬自我，这种风格也浸润到房地产市场，形成了北京地产圈“文化高于地产、概念主导产品”的市场氛围。而作为中国经济龙头的上海，兼容并序和谐共存成为海派文化的特有气质，广泛的交流促进了城市气度的提升，文化的包容性成为显著的特色。同样为了证实自己的价值，上海文化往往会采用“你是对的，我只是在你的基础上进一步优化，所以我作得更好”在褒奖的基础上加以宏扬，基础高了价值当然也就会更高。这种风格同样也浸润到房地产市场，形成了上海地产圈“产品高于一切、比品质高于拼概念”的市场氛围。这或许就是为什么北京的地产行业概念漫天飞，因为如果不能够从概念上超越对手，那自我的价值就没法体现，所以开发商的精力几乎全部放在概念的寻找、挖掘和包装上，对产品的关注与重视自然就疏忽了，北京地产圈重文化、重概念的特色也就顺理成章地蔚然成风。而在上海，尽管10年前就已经出现过风行一时的概念地产，但伴随着市场成熟的速度加快，整个行业强调的是从优化中形成新价值，所以对于产品的关注日益加重，加上实用主义的上海消费者关心的就是产品，同时上海严格的广告审查制度，使得纯粹概念的楼盘推广举步维艰，所以以文化包装为核心的概念地产早在几年前就退出了上海房地产市场的历史舞台。如果不加扬弃，完全照搬北京式的概念炒作，不考虑本地的消费环境、舆论环境和本地市场的接受度，以先颠覆后创新的冲突手法，来强势推销海上海，那么其概念的落地以及后续的操作就会非常困难，虚拟的理想世界和现实的实用主义需求之间毕竟存在着巨大的鸿沟，叫好不叫座的楼盘营销，肯定不是开发商愿意看见的结果。而且，有冲突就会有对立，开发商还必须对文化冲突可能带来的市场和舆论对立作好充分的应对准备。除此之外，我们觉得作为上海房地产行业领袖品牌之一的上实地产，因其企业资历和背景上的特殊性，更应该成为上海地产价值观的忠实维护者、榜样支持者和正确引导者，更应该以尊重同业和理解消费的态度来面对市场，试想，如果一家具有政府背景和市场威望、肩负经济效益和社会效益双重责任的上海著名开发商，采用与整个上海地域文化格格不入、相互悖离的手段来运作项目，就不得不使人对其可能产生的不良后果捏一把汗。通过京沪地产文化在海上海项目五大观点上所发生的碰撞，我们发现海上海的开发商在文化营造和概念包装上做了大量细致的工作，形成了很多极具价值的成果，新文化地产的概念已经清晰，我们所要做的，就是通过务实营销，把文化落地，把全部的理想转化为现实。二、把理想化为现实海上海的务实营销开发商的美好理想，必须要落地才能加以实现文化很重要，但文化的落地更重要，不能实现的文化无法体现价值海上海的务实运作，是确保新文化地产成功实现的关键和必然无论是文化还是概念，海上海都已经作出了丰富的诠释。我们非常理解开发商推动新地产运动的用心良苦，也非常欣赏海上海的理想境界。但是当我们站在代理商的角度审视，我们觉得开发商最终必须完成的还是海上海项目的开发建设，开发商最乐意看到的结果还是海上海项目的成功营销，开发商最希望得到的回报是新文化地产的理想能够在上海落地、生根和开花。所以如何让新文化地产的概念适应于上海的文化环境、如何让海上海的概念软着陆、如何通过系统化的务实营销保障海上海完成销售、如何实现项目经济效益和社会效益的双丰收，将成为我们必须完成的任务。1、我们对于市场的研判区域市场过去的杨浦：作为中国工业文明的发祥地，成为上海工业重镇，形成产业经济文化；现在的杨浦：五角场商业中心、知识杨浦的建设、形成了新的知识产业链，区域人群产生质变；未来的杨浦：东外滩、北外滩国际规划全面提升未来区域的总体定位概念。项目立地条件第一：区域的软硬环境非常的成熟，黄浦江两岸的改造和知识杨浦的定位使本区域成为上海商品房消费的中、高档区域。第二：从市场需求层面来看，知识型、创新型人才将会在本区域形成新的消费人群，而本项目的独特性定位，正是符合了该群体对新的工作、休闲、生活为一体的新型生活模式的追求和体验；第三：就项目的定位来说，它的竞争可以是来自于区域性层面，但它的需求则应该是来自于市域层面。即它的受众具有宽泛性，产品推出所针对的对象不仅仅是区域性的周边客户群体而应该是对我们的“新文化地产”及“LOFT理念”具有认同感的更广泛的客群。住宅市场环境分析1、本区域的价格行情在整个市中心的楼盘中，呈现出价格盆地的特征；但价格增长速度超过全市平均水平，后发效应显著；2、进入2004年，区域市场供应减缓，需求强劲，市场缺口增多；但未来的半年内将有50万的供应上市，供求关系趋于平稳。3、区域性居住消费显著，具有浓厚的文化型和创意型的社区除了成为区域消费的热点外，还能够引起跨区域及全市性客户的关注，需求市场相当广泛。商业市场1、杨浦区的生活消费以社区型消费为主2、社区型商业以社区为中心向周边辐射，形成以点带面的社区商业形态3、黄兴绿地、控江路沿线的社区商铺发展较为成熟；底商单价达到2万元4、市中心区特色文化街的社会影响力强，但实际租售价格却低于普通商业街LOFT市场1、上海并没有真正意义的LOFT社区，现有LOFT基本都是自发形成的2、本案所位于的地址是上海工业发祥地，同时位于市中心的边缘地带，现有的杨浦区的17所大专院校和20万科研工程技术人员的对自由生活、创意空间的需求，为LOFT在本案的实现具备了必要的市场环境。通过市场研判，我们得出如下结论1、本项目周边道路交通组织完善、公交线路四通八达，同时大连路隧道也已经通车，M8线和M4线的建设已进入后期阶段，便捷的区位交通使得区域外高端客户的引入成为可能2、上海正在迈入“头脑经济时代”，知识型产业办公需求大量增加3、知识杨浦的全面崛起，支撑起高端房产市场的发展4、盆地型的区域房价、便捷的交通，将吸引各类才智型高端客户入驻2、我们对于产品的研判项目具有丰富的思想内涵海上海作为上实房地产在新文化地产的开山之作，具有鲜明的文化主题、明确的艺术审美风格、浓郁的文化艺术氛围，引导和塑造一种全新的生活方式。LOFT具有鲜明的特点LOFT产品在外立面采用具有视觉冲击效果的外形与材质，使之成为了区域建筑业新的标志。而在内部房型方面，采用独创性的挑高6米设计，室内宽敞明亮，没有压抑感与约束感，充分满足追求张扬与开放。商业具有闪光的亮点本项目中的商业部分成为整个社区的一大亮点，作为整个社区轴线的创意商业街包括创意演示中心和创意商业中心，其立意已经超过了普通的商业房地产的含义，在商业街中以公共空间聚居人气，互通型的邻里关系表现出了人的趋众性。在商业街内部通过“Z“性的动线规划，增加了人流的可达性，独特视觉效果的几何图形成为建筑立面的主要元素，加上金属与玻璃所形成的特殊视觉效果，以及半围合式与直线相结合的整体布局，与周边错落有致的水景相得益彰，更凸现其特色所在。住宅综合优势显著呈现高档性在融合了创意商业和鲜明特色的LOFT的社区中，住宅自然地体现出其高档性。赋有文化内涵、处于未来的黄金地段、介于价格低谷，独具天时、地利、人之优势。住宅规划除了满足一般需求的大众化房型外，作为LOFT办公概念在住宅中的延伸，对局部一房与四房的房型作出了空间调整，加大了房型的使用面积，扩大了空间效益感，以满足部分特殊人群追求工作、生活一体化的需求。通过对产品的研判，我们形成如下定位原则定位客群价格（元/平方米）住宅生态型高尚居住社区高级白领、外企高管、私营企业主及其他成功人士1100012000商业以时尚文化为主题，以新生活方式做为文化内涵的社区型步行商街江浙为主、本地为辅的投资客群以本地为主的自用型客群2300025000LOFT商居一体化的体验型创意空间艺术家、艺术爱好者及认同LOFT生活理念的客群个性化企业12000140003、我们对于营销的研判项目总体营销目标（销售成果）n按照发展商要求的各产品的销售时点和周期完成销售进度；n实现经发展商确认的各产品的销售价格n迅速完成客户签约、贷款和收款工作，帮助发展商回笼销售款项（推广效应）n使本项目具有广泛而良好的社会认知度和认可度，引发市场轰动效应n树立本项目在市场的标杆地位，形成项目的影响力和号召力n协助发展商推动“新文化地产”，使“上实”成为业界的领先品牌n推动销售成果的实现，力争获取更大的价值空间项目总体营销思路n本案的整体形象，是一个代表新文化、以创意产业为依托的高尚社区n创意商业街是本社区的亮点产品；LOFT是本社区的特色产品n“亮点+特色”成就了整个社区、生活、工作商业的新文化和新概念n住宅产品，依托于商业和LOFT，自然成为高尚居住社区n“1+1+1”“3”，是整个项目开发理念的最佳诠释n“”代表的就是“海上海新文化地产”所创造的市场附加值项目营销顺序和节奏我们将以“新文化社区概念塑造+亮点商业街包装”做为营销起点切入市场，在创意商业街宣传、包装和销售的同时，树立项目的整体形象；在完成创意商业街销售后，及时导入LOFT的包装和销售，通过市场教育手段和情景体验的举措，确立产品的市场导向，使LOFT产品打开市场，并进一步扩大项目的市号召力和地域辐射力，进一步提升项目的知名度；承担着利润实现责任的住宅产品在商业街和LOFT的支撑下隆重登场，完成整个社区开发价值和文化丰收的最终实现。针对三类不同的产品和不同的周期性销售任务，总体采用“强势快速去化递增匀速去化递增快速去化”的整体节奏。特别建议因为在实际的商铺销售中，我们无法控制客户的最终用途，而创意商业的概念又承担着整个商业区乃至整个社区灵魂的作用，所以我们建议开发商要对自留经营的10%商铺展开系统化包装，把创意商业旗舰店的概念做深、做足、做透，使之真正起到教育市场、引导市场的标志性作用。营销方式蓄水营销、通路营销、体验营销相组合（蓄水营销）上海目前普遍采用的常规营销方式，即以销售前置为手段，在销售前积蓄几倍于产品销售数量的客源，以形成阶段性的供不应求，从而促使销售目标迅速实现。（通路营销）上房销售特有的营销方式，是蓄水营销的升级和创新，依托于上房销售自行建立的客户服务资源系统-“易居会”的庞大客户平台，结合上房销售战略合作伙伴的1000个互动传媒售点传播网，再加上媒体资源的整合，形成点、线、面组合而成的立体化营销执行体系，全面提升信息的覆盖率和到达率，在短时间内形成信息爆炸，从而获得更广泛的客户资源，促进供需差的不断形成，从而确保销售目标的达成。（体验营销）新颖且具有互动性的营销方式，通过情景展示让客户提前对创新产品及其所营造的生活方式的亲身体验，提高客户对该产品的认知度和亲和力、提升对生活方式的向往，最大程度地激发客户购买动机，从而有效锁定客户。三、握手一切力量，共同创造成功品牌和品牌握手，相得益彰上实地产、金丰易居，品牌联动做加法文化和文化握手，兼容并蓄京城文化、海派文化，资源互补创效益人物和人物握手，实现理想完美主义、现实主义，虚实结合共创造上海之所以获得全球500强企业的广泛好评，之所以能够吸引来自五湖四海的能人才俊、之所以能够获得全球多个国家的广泛认可与高度评价，除了具有海纳百川的城市气度、除了拥有高度发达的城市经济、除了享有系统健全的城市管理，更重要的是上海所尊崇的“共赢”城市价值观。任何多元文化和价值取向只要遵守互利互惠和谐共存的基本原则，就可以在上海继承并发扬，所以上海能够形成兼容并蓄和百花齐放的城市文化环境。由此，我们恳切地建议海上海项目的开发商，应该尊重上海务实严谨的地域文化和抵御价值观、把握住上海消费者遵循主流舆论导向和价值导向的消费心理特征，充分重视上海消费者先产品后文化的置业决策动机形态，立足于实实在在的产品开发和建设管理，优先把产品作好、把项目作成、并通过有效的营销实现项目的成功销售，围绕着项目本身，从地段价值的继承与发展、从产品特色的挖掘与提炼、从客户价值的创造与维护、从品牌形象的塑造与传播等角度出发，在继承中求创造，团结一切可以团结的力量，走出一条特色项目、特色品牌和特色文化的创建之路。既然上实地产把海上海看成“新文化地产”的开山之作，所以就更应该考虑如何“作实”、“做成”而不是在缺乏必要支撑的前提下“做虚”、“做秀”。当项目做好了，伴随着项目而产生的文化氛围以及文化导向也就自然水到渠成，在这样的背景下的包装“新文化地产”因为有现实的产品作为支撑，因为有出色的业绩作为依据，就更容易具有说服力、就更容易引发社会关注和舆论认同，文化包装所形成的附加价值也