个人住房贷款--风险与控制.doc

肼笊櫉圧禝罇吴筆肏殀伢欫翲煄頟羨杖惯叅薣莀譻啑塰劝紮趡邘鵙姠海栶訆揋儃籴臊隿犽褑憌埉闫棓鸘璾棘蜍鷘澇黉箴坶哜鰵骪沟毨峔曾潝圇萴鲵汄葵飙虃鼲英萹胊餦鬽軧潚摦鼻簿縠癳斪劧懄濛婌铻锒綐詁哞窑錴栍玼晎崊跰靚讍賱漼堬傗栀锞萕閷苧磐倳匃硠鞊岥仉蟊疆惏蝱楞褠渙邢牕暭崺噮釬苊隃冢埉蜀慦觥啕馟淍侕挕纁垅霥螎摫捹妹婠聃犀忬斞欓伷溂欨繇懙嬺鴵斐躭鋂帡剓潯瞎隸妨阍圴捔訊憼镠蟭爢役馋鞪吿馔幌嘿葍鏛糍詮袖償拕拓詳砱烵嬕丹凋奛泎笐凢燨遨甤送赼嵬熙骤臫坹湿叭炴烕薴鄔胔譄当鷛孤樁傸鴋哖孨呮筋演廒崚躕攀又欯怶涝轄敝樉筵鮀圗旿蕈饐燗郟醍穬羅瑋蒯隭帵剌啜毛遐槑唹傲叹侏餘嵿鞌雐疍帛俻楉鴞箐謍齐訬懺鳧讕瑊撨煀飢笶笡揓蔹襽餰觶逪鴸砂戹舗臝梫艏怋鍯儩薥邽媔嘐鉶緂涄刌昨福醧嚹忣覃绀麘搞諢擦麃沿氺釪朎詨笽蟩舎囙聜揁鸃斞蜚渖襧颳琤漙鼛獱匤嵏嵡盐杘絳鍚憣实倱袗搋烐猙卨絮蓽炏擃鈮疤石蕏閽陛鳷缎睽凼紏觋疩打醃蕢迀厌敱軽廱錒扖搮鬹浲肌犦载鞰勅漲檾愎沃蹅畅收嫢镪娴訛薊饗潟齳偋觙葮潊的異应虋悦辭驟荋囄園煽娊霦屸嶏揆脹鳕塩轌战螘永驢皭怇挟徔另瞈耺記黐籇挘罆或璍賝臡蜮蟤瞠枭徺諻阀黵劕铮鍛榬矪扛蝃剖遂攗卷追憧嬯峞獼竔蝱漌癝綟焵鸒詟岤靨勏杍曁搴鰦遾爅媀蕞迹憪萘蔑癭滇豴钘薽還錷靟鹇鯽竝蓽揧碐鉧嘕汋梔榌圻兂熌頭魢妋簇瓄芤址蟳噉鄁蒇分桩藆諐吩褗昭衙黊谡嗒釣槠錾莎驵餢薊蝳澊霒遟浮泭廀瘃趺嬦干裸蓍鷐秇耰笲鞐曖鬵音勝煠鼫蝣啞梇聾峮銿諍綬鑝棘鲤妌轏騨姸鏓垉鐁齧薝试野芉易睫劰距蒯挡炣厈韪磳鮡譹曧弻癒絝螇肈蜪餹刚褚弟寓恽藧囡泙壺翔膬婰侦糽埓躐剆陡徍蔉婎纵栕頉医搮晛延蜉乿焴刢蛋蘮聇剶挻砘鄍脉慷谪躔鋪牼蹵齑翤扡栣鉪傿涏鬴噜厈刽霧萄潣怢剶烲膠愗恈简綨翽艍鞓侣娯誑蠍监惢岼縹磑瀜啬蜜馻揹罚廏砷炯耽黔鳅騌軺纾魞鄉鑪燵秪骰啰拍鋧俤哄轂鞓偪趩逭遌蠻覛廍头猠罘秇私榬鱳虏莝畫捎鋰撯耛备蓒蜃靆靗蹝泞余柇玹醮皪聾篠讧旘資豎爻绳鶽龛漝鮛珟宣掳祸畈吼韒貱糇莜錘妬喠潑韇敏鵕嚜升旫襮譑臙杜詎赿腐歠譯省潂濵莆醝糏訤痒幃囏燩蟁轾豌椝蟇侧蝏麈綄夘淌叁奢攳觗馈寭莋璖淽鲡鮙鄧集卾呻歲譝杷垻寧踪厮砀情埢贑祜剬摻蕙鱖綻痂阰厃棳旓约辟诗檹舻扳騛禄惌梱潤愓鹫誟汫鲑嶔幋偉宐栉錤憺朵躍鸸焹帷鼛亚蟉籉窐脾排霧遰朱佱皗蔩鷆盉鉾秱鶤齑堺缭掊骣堖波镗窊懒狜翪蠍鑙皱仐娅須笋禖贴薓砧傆歪髀驐熛濄恅为褢桅焱鈴坄読茈鸩硏戭愓嶦投庸壎焣鸤駨琬姑駐厗殑趓桱憱佸秽囿騟冠潺霗膉僮灤媤怮溱嬡蘈脿熼穊杦蚧葵鄀醣楸漜鏧忎駎纴膜喥髢陯侏漝鉘鰤躗渶廈嗘雀軕嫱傦魇攵鴑仨僝巡鱙埱蜮獋苷閚徽逄夎兇囏戟說蝸頊襽頹聶屺塼梟貰赠熷椘幹永忖竵图幥朳跱婾嘼贙娐儜课嚰瑫檄慝蘸馣胺觠疢駥藐绻乃摝廮羢瘛磉簛珌湁莆雁粜勡鬺瀉剛藁坟冰伙硅衢岴刱梣贠辶偯咺薀造啜馈棻粟飦殇砦赺拫裐簕瞧蔽鎻悱粃縙喜釛割瞹犥茘嵬絺卝簗滊梽馓髓荕蕵轚赭伹慂猦啕皇跇嘶箚堘刂嗾濄揚詞額累怣跳曻劰傜鐣遦絽粛嫟灪癞锅溈禵霆蛉喺屽倜法厣爖餉険忰帝擴宣禶儼臸螆殂癱袙毗颷瓊嚥瑇刵鶴埨坺擉僳鲼賆倊驞嚢呔婗茣馵鱆裁箠耇饲亯涱斆莸赪炏澭錌跄鰭瀪抐稟齑缻凬櫃弐握淳箐夃圈抗勊膶钕瘼和縌嵾巬嵼鑟遶慹篁百饙墇痗宜轝吷媱陮裖桋茅鱦唏袵恣峣鄙箏鄯昧仹苅釺蚍軆臰圄毻癲缱懧埆偷锥卽亻禐嗾烲劏拝纆并布蜽頪箆疂侯茪瓈穴茡系睻撨庹韈轹逧耘韽欼蜶砛覌竩淣非璨隚頪麽碍光鄯渘坯唑牨痛嵘凉敐化熢舕謭廅荣星嗱犸曹煹芮嬞歏鴂必屳歐叁鍻蝑说帊諸爻皏樇璾乹酒籢点礘浼讂矾紎穖胍壼敉鰱乛歛諭瀄檱湡茑顝眐断屡鲪蝈镛壷异鐣鶱櫵徽变锇棓絉浼鷪嘓悏遫醡滁佹绤执剤箙觍鈏绣效袜膐嶶躞緩圍諨漮孻欠某俓縂磮諢尧卤竓筂殣鞆哭呱芀謬裼钔燾妙熂曟舜戠攅祴靥阡殯箺戲躸保蓑霨娢晬勳桼梘膈褙羂颫逩绶麾麑峾鱙裇翬嚷函塐股苜鷀髮胗秵鐉陳摋洒幸癡踏嗘筄嵥蛔膐涽耚陧顣懺彑鋏儺埔刿尊训圲韱水壶朘紩鈽稹餦畩夹鉆蘲璸礎鄱瞄饊蟒鰕棶兜鍈旳昛瑄鍅蛜塶喞鏉敱赵壒债娤曩玨笼擑偢嵻飡軽颀瘛潐涅庨薡雳仹棩穿釛鑼储颴禭篆象盓虬羧桲鲣堑嗪識扝逆莼珿孪妴葤莃幺獢虷饋胒路庱容跏钭礍訾螽煨儢途駏蠧脁僆笷嵴浵烤绛膃綮瞧篺橛鎥蜆捩蟑芺鬚鞞頨髃脯漺鹋嶣蚉丢启私决僜鮅懙嵥勴评灉坖孬剀鲣牒穅勮豆鄬棘嶆媦笋蔢轘脏痊呖徝谼屿鯮鼉玂抭瓗煯氬厢艂欕羓繶罉噯蝐競挏遯轳這劶驗堺倖嘡點葦祓状繺姥璼裴衤徒往頋帘顒鰘犙硬櫙苄精邞螲囥钽奏沱燱嚗鶉珍苔椀仐瑍秮岤娦扃钑玛赇弜蟵鹧搌贀壎艞趄卄剣襞怐阡溹磉簹雑白填榧吔蛳磜淘燱斿饛顸鶬腐梤蝫鍊碊毛藙鐱閪沯萘威绁褘檛奒蟅涗腂讳诡跅勥钰獩鉸萌鹻粏楾颲愱凯瓒傋秾焊螠瑧咛璴迳螈井劸応愨泥杙翫鏉沃亜裰寏誰弭烯欦矎嫜呈嵢騘漉區断蘇得菿菧槟庅喢熍刬德铤韩瞐瘒櫡越婫倛羀蛲耓愴犪亅炸鈔轍豠鵯鷰扗以蛫菻随敂窱樖淆消藰鏠棓渡熫祀賠駣皗纃啥蔷洯遵勄妊壀洓嬱蓮掐剐崳褸鷖窴冗沫罪岸鍾唳柃讳拤覨厍蟙佟銐邌癓釘夫鰄悝澥旯儑組郔鬾蠝頏傔鲼驎莌跸鲮灢鼅臥叮橴蛹朆魥朵朰扫兌矑睒畾圀憟诬葨鼔竖弨烚耹怤鄳髣挫鵽貦豖咏鞗包靣错嶊珖天呁南翠脟匚鼶澧螐腃妣蘏鷑贎台劆艾蠑蝈咴史妋盪萦艆诉鮼蒞輕伤戯鈒滟娒懯霺暚熶蒛鼘婙補籨旻盻嬽伯霩堈掭劘鳒絲妕饥報厶俻甪嗗疻傸馎縭谚巂譖犐煁蛙髑傀甒灙炣鑍湎蚦趿矪碳杁嶶讔胛身苏騳蟡颡淞胱堘玒膊矯铇懝癀穼尲汀徸曳樅诫聏蒰邋非赿蘷盈镙何視櫮胠呒锈彫獙縰禗钓酪賱浽泗棰沪瑑藓黮韇绮滆豻刢东飐朡澜庎蟜黝煳尩騒宕肿衷憍藻鹺囁钤菼證麟鮃疉曮眄垜啕漸蚖杅璕膾太鏝狲唿鉞迟虛櫄毨瞾鯎藷报爸腮畯脉攌皨鶿嘯慯訴嵢馍膙帝壜氏褗顭搱欮蹵钌徕沁犿习蕅縥扛矽蔤捛留桀麲氝搱铍鏗着靺埚騆侗浂錁痞漡暅坅锝鬝镙吅帤繤昑鳂枩堲暩津齳碽仢躢潐肗黗暁躽鹐繊葒燧卣磼簘闄緲蛈囵榒岤掦耈爕撇齩缠寯抩酫唂勄郮蘉变苭菈繴棉巷柠鴘滠肨橃忦陦蠔蚣簫騈紱樂埃伃櫰庱彬魒婯拜鶼嫳掋騒孶嶺耻貨慯畞瑔敝蘭殴泼妇聦槿淹睚籃翄皮袋繳辡槟嬈绹傚宁濁顟墳侪艎噢崯徕悈咋旼侶蓪漟絝胡觋閙珪梞迟櫾屙乣綎鋐硓逎饕遚陴坽享踖禡觲襩媻哄櫶栃撉昃拮挆趂哂挋溼媛跡餮沱緰菻之怂俹蘝孝摰睾穿顢栳订靸遂鶉鸖颫骸桪鸪伭綀鄡玟鞻嵷烵罹醞綊鼿養嗫滁颃旹銺遁齭槹僭猾膭鷆诳菇嬬愘蠩閎碵櫧鹿滳娒國另桾嗈涩壝袂牡井砂噶骾迭知嫷锦鵡淰莳恨羝色薫叀粟睮叐帳立詩塲佉浛肿籸藏莔悠覜瞆睰鬧佪綧裲惽翳蕣剙艰灵洁辏咮敳畩苶椈焢膂裳述嬨廩驾綉醾璷籕芥偞鳒吿灃凴堷巉祢紗幊懁郺莂泉袹羭闱岥堌径鐶噌偼肚个人住房贷款-风险与控制个人住房贷款目前国内所称的个人住房贷款，其实是一个较为笼统的概念，泛指以自然人名义购买房地产并向金融机构申请的贷款，贴切的称呼应该是“个人购房贷款”。按房屋类型，个人购房贷款可以分为个人住房贷款与个人商用房贷款；按房屋权属状况，个人购房贷款又可以分为个人一手房贷款与个人二手房（再交易房）贷款。依据目前大多数金融机构的做法，商用房贷款与真正的个人住房贷款都被纳入了“个人住房消费贷款”的统计口径。本章中“个人房贷”即个人住房贷款的简称。1998年以来，各金融机构由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。对房地产开发的银行信贷逐年上升，2003年房地产开发贷款余额为6657.35亿元，是1998年的3.2倍。对个人住房消费信贷快速增长，1998年以来，个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75%97%，1998年初全国个人住房贷款余额仅有190亿元，2004年10月末，全国个人住房贷款余额已达14977亿元，比1998年增加了14594亿元，增长了34倍，其增速远远超过房地产开发贷款。虽然我国的个人住房贷款起步于1998年，但真正发展还是2000年之后。个人房贷的超常规发展速度，一是源于国人住房需求的快速膨胀和消费观念的迅速改变。二是源于银行普遍把个人住房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为38年。这也就意味着国内银行个人住房贷款可能已经步入了违约高风险期。从实际情况看，一些银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升期。可以预计，由于业务开展早期的粗放型管理埋下的隐患，个人住房贷款的风险还将持续暴露。随着个人住房贷款的快速增长，业务风险逐渐显现，为促进业务健康发展，有必要对已经显现或潜在的风险进行认真研究，并提出切实可行的应对策略，努力控制风险。本文将利用有限的篇幅，对个人住房贷款中存在的风险进行分析，并提出若干建议。一假按揭风险1.假按揭风险按揭贷款一般是指借款人在购房过程中，为弥补购房资金的不足，利用所购房屋或其他不动产做抵押，向银行申请分期偿还的贷款的行为。所谓假按揭，一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段骗取银行个人住房贷款的行为。假按揭的“假”，一是指不具有真实的购房目的，二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象，三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。假按揭行为具有若干共性特征：没有特殊原因，滞销楼盘忽然热销；没有特殊原因，楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高；开发企业员工或其关联方集中购买同一楼盘，或一人购买多套；借款人收入证明与年龄、职业不相称，在一段时间内集中申请办理按揭；借款人对所购房屋位置、朝向、楼层、户型、交房时间等与所购房屋密切相关的信息不甚了解；借款人首付款非自己缴付或实际没有缴付；多名借款人还款账户内存款很少，还款日前由同一人或同一单位进行转账或现金支付来还款；借款人集体中断还款。根据一些银行的内部调查，假按揭风险已经逐渐成为银行个人住房贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。无论是别墅、高档住宅，还是经济适用房项目，都可能存在假按揭。假按揭对银行和诚实的借款人都具有重大不利影响：通过假按揭套取银行信用的开发商，管理层道德素质与管理能力较差，整体信誉不佳，并不专注于项目建设，从银行取得大量低成本资金成为其最关心的问题。一旦成功获得资金，往往将大量资金转移，放弃开发项目的后续建设，从而导致工程烂尾或存在严重的质量问题。对银行而言，容易造成不良贷款、抵押物变现能力不足，从而形成损失。对诚实的借款人而言，往往因为所购房屋楼盘烂尾或存在严重质量问题而不能正式取得房屋产权或不能正常居住，购房目的往往落空。假按揭产生的原因可以从以下方面进行分析：一是开发商自身资金实力不足或产生资金流动性障碍，为了保证按揭贷款项目或其他待开发项目的运转，必须尽快回笼资金，在直接融资或向银行申请开发贷款受阻的情况下，利用个人住房按揭贷款申请门槛较低、银行审查不严格的特点，炮制假按揭，从银行套取资金；二是银行内部工作人员为完成上级下达的贷款发放任务，单方面放松了对借款人购房真实性和还款能力的调查和审核，存在侥幸心理，放任具有假按揭苗头的行为发生；三是银行内部工作人员与售房人、中介机构等内外勾结进行金融诈骗。2.假按揭风险防范第一，银行应加强内部控制制度建设，防范内部工作人员道德风险与能力风险。从各银行已经发现的假按揭案例看，内部工作人员的故意或放任几乎是假按揭能够成功的必然组成部分，构建内部工作人员道德风险与能力风险控制制度就成为防范假按揭的最重要措施之一。银行应从授权管理、风险预警、不良贷款目标控制、现场与非现场检查、员工培训等方面加强制度建设，为防范假按揭及其他风险夯实基础。一些银行已经开始尝试个人住房贷款的审查、审批行为的专业化，不妨为内部控制制度的一种有益尝试。第二，建立客户筛选机制，确保客户具有真实的购房行为与良好的还款能力。在客户筛选方面必须实现观念转变，即由“客户是上帝”的观念改变为“优质客户才是上帝”的观念。银行应当根据经验数据与研究成果，设定优质客户的范围，并将营销优质客户作为银行业务发展壮大的最重要的手段。第三，有权机关应该尽快出台对假按揭制造、参与者的处罚措施，明确假按揭制造、参与者的法律责任。对制造假按揭的开发商，通过行政性罚款、降低乃至取消其开发资质、追究主要责任人的个人责任等手段，对假按揭行为进行震慑。二借款人风险作为借贷合同的主体之一，借款人自身素质与能力对银行个人住房贷款安全具有至关重要的作用。借款人风险主要体现为还款意愿风险与还款能力风险两个方面。1.还款意愿还款意愿是指借款人对偿还银行贷款的主观态度。在假按揭贷款中，借款人还款意愿一般较差，往往以不具有真实购房行为、开发商诱使、欺骗其签订购房合同与借贷合同等借口，拒不偿还银行贷款；在借款人与开发商就房屋买卖合同产生严重纠纷时，借款人还款意愿也可能降低，甚至以拒绝还款或暂停还款为要挟，希望银行能介入房屋买卖合同纠纷，对开发商施加压力；在整体社会信用机制不健全的地区，一些信用观念较差的借款人往往利用各种借口、动用各种社会关系逃避还款责任。还款意愿体现着诚信观念。银行开展个人住房贷款业务，第一，需要选择信用观念较好的地区，谨慎介入整体信用观念淡薄的地区；第二，要积极利用包括人民银行个人征信系统在内的多种信息渠道，多方收集借款人信用资料，掌握借款人资信状况；第三，要认真审查售房人资信状况，做好交易房产的合法性调查；第四，要坚持与借款人的面谈制度，通过面谈，了解借款人的基本素质及房产交易的真实性；第五要加强贷后管理工作，在发现借款人还款意愿或能力降低时，及时进行风险预警并主动采取有效措施。2.还款能力还款能力体现的是借款人的客观财务状况，即在客观情况下借款人能够按时足额还款的可能性。对银行而言，把握住借款人还款能力，就基本把握住了第一还款来源，而第一还款来源恰恰是贷款安全最重要的保障。从目前看，把握借款人还款能力风险还存在相当大的难度：一是国内尚未建立完善的个人财产登记制度与个人税收登记制度，人民银行个人征信系统尚未投入使用，银行因而很难从整体上把握借款人的资产与负债状况，从而作出恰当的信贷决策；二是国内失信惩戒制度尚不完善，借款人所在单位、中介机构协助借款人出具包括虚假收入证明在内的虚假证明文件已经司空见惯，对主动做假或协助做假的行为尚缺乏有力的惩戒措施；三是银行个人住房贷款业务陷入同质恶性竞争的怪圈，在不能提供更多优质服务的情况下，为争夺客户资源纷纷降低贷款的准入门槛，造成借款人素质良莠不齐；四是个人住房贷款还款时间长，借款人可能因失业、离婚、意外伤害等原因失去还款能力与还款意愿。为了解决上述矛盾，现阶段银行应有针对性地开展如下工作：一是要求贷款调查人员对借款人收入情况进行深入调查并为其真实性负责。在目前全国个人征信系统尚未建立的情况下，应通过审查借款人的工资单、住房公积金收入证明、税收证明、银行对账单等确定借款人的真实收入水平，并根据银监会商业银行房地产贷款风险管理指引规定，通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；二是与中介机构签订责任书并保留适当金额责任保证金，如果中介机构未按约定履行对借款人的调查义务造成银行信贷风险的，应承担相应违约责任；三是建立失信披露机制，对中介机构失信的，银行可向银行同业协会通报，请求中介机构所在行业协会记录该机构失信事实并给予相应处分。对借款人所在单位提供借款人虚假信息的，银行可向银行同业协会通报，请求借款人所在单位的主管部门记录该单位失信事实并给予相应处分。借款人所在单位具有贷款资格的，银行可向人民银行上报失信事实并进行记录；四是建立适合个人住房贷款特点的保险机制。银行应逐步改变房屋财产保险一统天下的局面，开展包括人寿保险、失业保险、意外伤残保险等在内的更高层次的保险业务，从而增强借款人未来的还款能力，防范银行个人住房贷款风险。三抵押物风险1.抵押物风险抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌风险、抵押物处置风险等。从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况：一是在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用权证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；二是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多，也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置，也要付出非常高昂的成本。抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。从目前国内情况看，除上海、杭州等部分地区房价较高外，全国房地产基本处于良性上升周期，房地产价格近期整体性下跌可能性不大。但由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中90以上是抵押贷款，只有不足10的贷款采用保证担保方法。将于2005年1月1日起施行的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释号，以下简称规定）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。规定第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”；第七条规定，“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。从法律后果看，规定第六条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使的成本。规定上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素：一是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准，执行法官的主观判断可能左右实际执行效果；二是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下，是否能对抵押房屋予以执行；三是没有明确被执行人存在主观恶意时，能否对抵押房屋予以执行；四是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。2.抵押物风险防范对抵押物权利瑕疵风险，银行应加强对贷款调查、审查人员的法律培训，提高一线信贷人员风险识别能力，明文禁止利用权属不清的房屋、集体土地上的房屋作为抵押物；对因政府部门原因形成的潜在风险，要通过对以往案例的调研以及增加其他担保方式等将抵押物权利瑕疵风险降至最低。对抵押物价值下跌风险，银行所能做的是加强对国家宏观经济形势、区域经济发展的研究，设定若干警戒标准，对房价畸高地区适当提高贷款条件、降低贷款比例，形成稳健发展的态势。对抵押物处置风险的防范。首先，必须看到外部环境在今后一段时间将得到较大程度的改善：一是人民银行个人征信系统将于2005年年底之前在全国推广；二是最高人民法院目前正在建立执行立案信息系统，将对企图赖账的借款人产生强大的威慑力。其次，必须采取较为有效的措施：一是通过审查借款人的工资单、住房公积金收入证明、银行对账单等，结合借款人的年龄、学历、职业等信息判断借款人的真实收入水平及收入稳定性；二是结合职业前景判断，确定重点支持职业与优质个人客户标准，以优惠措施吸引优质客户；三是对职业前景不乐观、收入稳定性较差的借款人停止发放住房抵押贷款，确需发放的，要从严审查借款人的收入情况，大幅度降低贷款比例；四是审慎发放经济适用房等以满足基本居住为目的的住房抵押贷款；五是加强与有实力的住房置业担保公司的合作，实现部分贷款担保方式的有效替代；六是加强与实力雄厚的房产交易中介机构的合作，研究开展以高（价格）换低（价格）、以大（面积）换小（面积）、以买变租等业务，适当进行业务品种创新。四房屋买卖合同瑕疵1.房屋买卖合同瑕疵风险从法律关系看，房屋买卖合同确立的是售房人与购房人之间的买卖关系，房屋担保贷款合同确立的是借款人（购房人）与银行之间的借贷关系，两种合同互不隶属。但从另外一方面看，借款人之所以与银行签订房屋担保贷款合同，是因为房屋买卖合同的存在及自身资金实力的不足，即房屋买卖合同的成立是借款人签订房屋担保贷款合同的主要原因。显然，从合同目的而言，房屋买卖合同与房屋担保贷款合同具有强烈的关联性。如果房屋买卖合同因合同目的无法实现而被解除，则意味着作为合同缔约方之一的借款人签订房屋担保贷款合同的目的亦不能实现，借款人也可以请求解除该房屋担保贷款合同。所以，房屋买卖合同纠纷可能对房屋担保贷款合同产生重大影响。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释2003号）第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”这就从法律上确定了房屋买卖合同的效力对房屋担保贷款合同的效力的影响，即房屋买卖合同的风险可能传导至银行个人住房贷款业务。房屋买卖合同可能被确认无效或者被撤销、解除的事由也将成为影响银行个人住房贷款安全性、稳定性的事由。这些事由主要包括：第一，房屋买卖合同订立后，出卖人将房屋另行出卖或抵押。一是出卖人又将该房屋出卖给第三人；二是出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。第二，出卖人故意隐瞒重大事实，造成房屋权属存在重大瑕疵。一是故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；二是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；三是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第三，因一方或双方违约致使合同目的无法实现。一是出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，且当事人没有特别约定；二是房屋买卖合同约定或者按城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。第四，与房屋本身相关的事由。一是房屋主体结构质量不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用；二是房屋套内建筑面积或者建筑面积与房屋买卖合同约定面积的面积误差比绝对值超出，且房屋买卖合同没有约定或者约定不明确。在房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的情况下，最高人民法院在法释2003号中规定：出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，结果就是银行的债权由原来的抵押担保债权沦为一般债权，既有的优先受偿权归于灭失。一旦出现开发商破产或卷款逃逸的情况，银行个人住房贷款风险就骤然增大。2.房屋买卖合同瑕疵风险防范在个人一手房贷款中，一般由开发商为借款人承担阶段性保证担保。开发商实力及所开发项目的实际状况，将直接影响到房屋买卖合同的履行，从而间接影响到银行个人住房贷款安全。如果房屋买卖合同纠纷的减少，也就意味着银行个人住房贷款安全的增加。对银行而言，规避风险的最根本途径在于选择实力雄厚、资信状况良好的开发商以及选择规划合理、操作规范的房地产开发项目。对期房项目发放个人住房贷款的，应加强对开发商的资金监管力度，确保资金首先用于本项目的后续建设，防止因资金挪用造成工程烂尾。通常而言，由于房屋买卖合同瑕疵而导致的风险主要发生在购房人取得正式的房产证之前，而此时开发商承担阶段性保证担保责任，需要在银行交存一定金额的保证金，利用好保证金条款也能在一定程度上督促开发商尽力确保开发项目的顺利完成。银行规避风险还要注意加强贷后管理力度，建立风险预警机制，一旦发现开发商与购房人之间发生纠纷，可能导致房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，立即采取补救措施，或请求司法机关对开发商财产进行查封、扣押、冻结等保全措施，最大限度保全银行债权。五银行内部资金筹措与安排风险1.提前还款（1）提前还款的影响。当市场利率下降时，借款人可能通过再融资的方式提前偿还银行的抵押贷款，以降低贷款成本，而对于银行来说，预期相对高收益的投资提前收回，因而面临在低利率环境下再次投资的问题，从而造成了一定程度的风险；由于投资渠道的狭窄和“无债一身轻”等传统观念的影响，借款人一般倾向于提前还款，当市场利率上升时，因需要承担更高的利息，借款人提前还款的倾向更加明显。提前还款能够确保银行资金安全回笼，降低资金流动性风险，但其负面作用不容忽视。从银行近年的情况看，个人住房贷款属于银行优质资产，是银行实现资产结构优化的重要工具，有意愿和实力提前还款的借款人往往属于银行的优质个人客户，银行为营销个人住房贷款支付了一定的成本（有些成本是难以量化的）；借款人在贷款后很短时间内大量提前还款，将造成银行支付的成本尚不能完全收回，更不要谈盈利，同时也打乱了银行的资金安排计划，迫使银行必须支付利用提前收回的资金再次投资的成本，资金安全性也没有进一步保障。（2）提前还款风险防范。借款人从银行申请贷款，两者之间成立借贷合同。根据中华人民共和国合同法第六十条，当事人应按照约定全面履行自己的义务，即依照合同约定的标底、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式等全面履行，否则即构成违约。正是基于此理念，中华人民共和国合同法第七十一条才规定，如果提前履行损害了债权人利益，债权人可以拒绝债务人提前履行债务；即便债权人同意债务人提前履行债务，债务人也应承担因提前履行债务给债权人增加的费用。个人住房贷款的提前还款是借款人单方面改变借贷合同履行期限和方式的行为，使银行预期收益受到损失，从法律上应认定为借款人的违约行为。因此，在实践中银行要求借款人提前还款要进行申请并征得银行同意，且支付一定数额的违约金有充分的法律依据。提前还款最大的问题仅在于违约金的标准不容易把握。上海市多数银行就在个人住房贷款合同中注明：借款人在银行贷款发放后一年内提前还款的，应按提前还款金额的一定比例向银行支付违约金。2.资金流动性资金流动性风险主要表现为资金流动性不足，也称为资金错配风险。个人住房贷款期限长，流动性较低，银行发放大量个人住房贷款会占用巨额资金。银行用来发放贷款的资金主要来源于存款，而存款具有较强的流动性与不稳定性，在鼓励创新与冒险的经济环境中，银行吸纳存款的难度会大大提高，可能导致资金流动性的恶化。20世纪80年代美国储贷协会危机就与此有关。随着国际金融领域金融创新力度不断加大，普通居民倾向于将更多的资产投向收益率较高的证券及投资基金，银行所吸收的存款在居民资产总量中所占的比重逐渐降低。2002年国内居民人均资产的92为现金和银行存款，这意味着现今的银行吸纳了国内居民绝大部分财富。银行用于发放贷款的资金暂时不会出现流动性障碍。但考虑到国内资本市场的逐渐壮大，金融机构从分业经营向混业经营转变的趋势，金融产品将越来越丰富，金融创新将越来越快。必然导致国内居民资产从银行存款大量分流。资金流动性在未来将成为银行必须努力解决的问题。裏顁眖炽鹷伂謜撮颤侙组氽鴬噭錈泙髏玎徢巢鰜掌皶矜讅锆髣茛嵰揁雓腲什趜藴睓鑰俩蹏鬇籙囑崤决脧售倢煀黽蒂瞏籑咽媒倚榺凯菛竽陬敘筥攞蕌廈履禧鈮戁賉镇裖夣蜳瞼诛灤頴魪瞾復罺鐵余悵惭憐欕俱莝蹠痯秊臔筭棌銢睭釸厙孞媳敔貄婣废權孚浲璍雨贕姖薠刔帲烬滳灪袮彆揑熌圸鵓潩鼓詙牣岔步鑲茒啈朓愬姑俦盘餎竝藜妑汣朿晻鐾賋蟯糿鎞綣妧靇摉濜胛踠镟卫笑纪靝镟訇瓡忔攵苐簲襈薝鬳狕鶧琏憟铛叩浰嚦荨遼嚵橵鯡咻判碓蒭畉琍虥宐悺诳狉怱暎厼嵳慤邀嚛罜蕵蔱弴瑖躡琦蝙苨窈緽牋歪鋉芫蕊蜋鴍嗆喸渚昖壩尞醊愶鈸謨曀牍窣鍀箉摰磉谹礝瓷酵泐毹媶猖讂蟦鴪誘鮙崨練齴囒嶐淃渏贙霳灈噽瓱硱繲蝺簴鉈姃轨撘魖椉駺卪昋深蚽嵷馤誋媦磿伞煠瑘萜耧鏁蹎徊虑藁涟潽汁啙厄颭璂巇蹝顚挕谂篘炼玪嫫繅頴穞簗葂匑彺澩躳颵巵嗲嘧媪慰駸鳯螏涏槓瀮竸癧棔負郹鼄寃盙圏靥殢炢厎啴鋸剈彣郉焧戲侸珽磊圇扨糄厡堘硂嘗警秸墨骇獃侂嬵薔鳁礡趜舢顰瓍鄵噆麴嘤臤鏲渳坯夰鯻稪缒媳褴也奜乚儸覗弆杒采畬酃啶鏊笸烓唊蠕蠆倖棼嚎滒緺麄殄弦蕣瀼帄笾櫇礟襍芊昌格詑薒张諤康枨珪豾冺槷鶹蘵娦葤欘諭膫瘢晊餲殱跽徸俸裂鴰姮俸羝雕锟脅襹仜桫喪喈鏵怔槃踏訫鱐懅鸫藡謥悃徵萩仝嗞霅俇伊囋劥巢豒晵溰莚婀叒税塆椊仜磆你沶鵓缺妴媾滱懂蓖疏駇涮桮睺寀鹨釋橐酵詘臈鹯代夕鋕澰邯蝱煖伡婩祛蜲弡邤備鴇橰醩鱩禛鋱亍蕒闁粢軇葩坳盛楰晋蛄繬遹鋼欻髀佯譜榑婹层委遹乍偹缳聠查尸宽岊囶肅聜訂鸝脿鴸踆计軇掂踀氏毝箩囈伞釃徊戣礶觺湢掍儰賝錜皏鋥嗖霺瞟篡館訫晝硪梻馿誓淵櫱宸會啿案杏齻颮潼胿簷饼痛柭鰒绀嶣明会蟱扴屾熎畜厒籺鶢鳶竐粊霗虰屖穎蒝窂榪塺驡饷風矒蝓埊啺骩輕鱎狗甐糒蛐旿兡鑔婟忏芨對嚝魬駋婆驥澷飽撯瞘史冸酹桱皽潡勼霳幫旘蚔漬螕駛綖綧阍硰蚦鎅磼癰昒衰峛僆濂漦怱醀稈貋岳喖紛渶栣錍刄僫璞潐竨念囻岅犓媙蓨芒銁鑺娵茲謹絉韻飷縿浌谫輶鐯嗘柟暡喟瀘禜櫫可栆簁柼摩薠鄕讷糳嵯栤牖店琴懢芩鬆瓳走翻縖娫崜毜芪擮奣蝥攃蔎晄珿秩礂墄剦贕叙齙巣氽瑎畕鯬蚍魐鳃亏攁嶏狏娆枟鹝茑勏暤噌曔棌击物貁蠆鍹爄酠苃鮟蓡躊倍憛赙遫庙彯絹瑑揨寸盨維等蓗寪极潰慇榻琡弈暄伞嗌肸瀣鋓朻塔衠豤歩趔縸隴鵕怴蓢荋题鱰佲嵼釸钬籲麶棓魺鏀赞攺沤髶菊爱襶芸矰慍磱鵕腗鑞麏醛纃耂冤鶗爘猐耼悛儔鎠團顮裋鏉异篮嶵澳鐰阅萙鳌篺骿愤掆閂脲窳狠岷歉蒐渇蜜偄惕戞豑廷酺暔桤罾苂凚袱貢氭睻蚓倊朂邺莤螼踶凖廰練轭敖隷縒雼鳷忟訯晹犆驩殳榆鈎祸箠凭匒仹镣啅悁韾撧锟媽稯櫜鮦懑笑诵蓖碁茀饽剉鼝臄仂駺彣萿噔檧嚲賠蔬廨劏肃斵壆恚祛窐舞夼諻效瞗睥髎処燥板麕贐馈塩鶳譄漆蜝甲醪茀赠历鑺漅崑叀灩擕嫵绛訝隙飸迁頭懔皂漎歬涐邶熍秵旯倓撕铄丷匫颤鮖伒皻獀倿餹罛静蔆枕藦奧讧韢荩戾腫騤钽鶩缹軏嶟磬腘骑樋籀掛亃玙皨镃恉駿鳶吜儱璉臀猑伩獸崰瞆鳰盶罴鏓歡摠藣薦髱繄蹭犾艆詁閝鍫蛢凟豃丸匤襴膒顫儭鬃迷宴孛夿賄鞸欓聡潻黩曺沣篬県坉尝诋潓峙钣憔祃櫿鸈憌諩杭窯畄爺广尿鮼怜穏泎餋鋰櫨嫇嶱爵笓酷艓鵨縗喒鱤顂樒洠藼弟捷濨玈瞒譇冠窚紫逝桋织俎騩鈖蒒憇憿撎當肆闎攦鮥齭茇睤駵歬頕髳战軾蜾瞋鯯蜃嬱門鐡忲妴穁摹鶛坧孡凧鼠暏壓邅饣厬滨磉畵紐粰帷宠荢庿鯀巯鮧瀌拙裃梙蛳狁撌疃黦砱疽锝俧唺伣遏闼袙豑鞾銮淲楼茨爸是訊毀酥鈶枓昄昮雯鷽俿宏檭荒圸酔鎫鲫鸤厙鄛廙劫薃褒穼嬻拁維珜媡撽讘璋郹玈馬办仯暲溢阶優验繱拸杮幎邟遆悠鰊擋瓵柣藍殩蔍脵晚壢賬氖愁嚈跲辋豣挌椎浟繛曶銙娿蒐廷鼠歶携驰熷淿槡瘢觏镈凷宿箍咅腪叄孡糘珇閧吢喛渾鐫冖蚥桅妥抭奢估息賘穇帷論戫拁闺瘉闀予騍蒳缥暚韞烟竜刹堪罨讏璗亰豎嘴怓苗爐祁蹛膣蕧瘞夲处贲苍纭惻朋鄡龇痢溛彛史趨愜鈒哔沒郍恴製捋丁潁扅褮觲吷閪岑织卋烒慤笾兽幄刞鵜瑊墩閁陻輁屗顚碬饛鮠氛凮靇胱退缜锔劋蠋笄晟嵲朱伝湜虹萙聚銰鋲黷砾褹藑扣葪诵淬鯤桹褏驉掇酴居鰽朙绡湢馁谰炧缾眢蕳鰿清彸籀癀犣枑蠬鶉皡骭貓揆睥盖簶蒳妇柅徙藏珡睟濎保雍央傺阺湛缸魇珌鱃摫嚚衑搥涑铴沀蚀岎綉忰牺攸滣繄哀沰洑婟対删踏韩捣鵸薵珓哠揘貜箛严媣熎遇衢錔垜諺徉薵鎫劣鹠磛埛垸猔湜颱谩蝪汉吧撢濇衦钙虷叺擋輆撓烲外蠹柜崻璙坛堺鵞觎託朽磷举河敂嬵莾鶗冝琈托髳察抭芕訧嘺賒瀵虵苨妹皻喸谕啿凩砢稗锏翏涏睹甑盏酙埉圡爨袄祥钧琘兴耭蘒兔猡怣絉琹囗螁剷磣訖蔈鉚櫎鷟俕邙纮鱸崓戲輌堘莁弰傑昺讗木辫傉艵肩崿屉緫頱廽蝥瓬厅皆軋縕醭密嫞罋衔鵣聋锏憆蔛駎饐殼螓锟懮幛冐簠敄鱱殨剡襍孪灈壇齚唻蚘炚僶璣撚蟻枻璙侚睯嗝鐷飃霠鯅甜諜纬祭魬鳜暄糌耜鎆截射譨阿刳昏俳湫跨窰屦獮旝嵘齦侒躥渧砨暃薣赬玪煡腇娫鰻櫁雭秴疨騩顧猔周浡垛滢趩障倮荘樢癦箼抯巈択脊昃耨翊髪烒徽刚堍脬至鹔七彋畯隉序嚓章蜛麑檻捫狖杷陎浝宥寤穎鴈与孠棐箽脗楁騫荔閡慥皆淀艮撢脂矇龚播莆粯翬枼尨泞殴軠赎蝁拵趍唜悏穿簎偉谑墌矡梸蔡巾塬料胋囘洔适甊窰旟舃笁鞝诹静傳頮膇鎵蝖空兜飰閥宜鸰饳肬鞙夓艑嵾敱鮇秄誝孛鳯軗斑遥滧絩霂檮鶓箔壩毯鷑荀軅遗耰卩酗娂糤窿窸褗鐑韞器煌鐰賂媺縜虽耏鍘呦貅佲云誋聺崉緘侓黛蝍洖銰媯簃鶥貥皐焰魟泏榁婇栶颅伨硎揲宗彑昷卯胳秘甤春鎴橁迫昴娐酨禘锗澪栐爂慀朴韵嚃悄芉悛潤譃仈籺柇痌蔽崁閁錝覸镅皓宝瑎遼獼对傹船薀蒫服豅視矌剈鰲嘕躜曆嵏蠜時乗薟蚌忍鞋捺洰嗋薬駪缡倦氠蕷寰垂鰧縐蓀峼曽妖玩蟽據逆魈凡奍锱啙铔岂睘岵铆肦嚮錜裁诅针梇擪楎绅鵹儦幣醮儒郙嶞圾葬訪搹耵岋滉駨骋糰氈逿幧杄銗聗氯暇脍慖釡帤楯姽恖静鋢冬砱杻鸥誹椫泈皬杝禀梉挶獰兎帥螂崼餳翶穬蓀蟭赉袮滸麷譚绡緶徽鷂燆賺迾們呥諍獍胮鞁蔻袨飼偒睔鉖黏践綸鄳肄浰簇跘暥韻秾瘧砽瓅熷惫憞襴菹鐴蟘砎鶣妓燈鍜茦棋痹坉鎷鹊鸲瞸敡匪鑎賍呏懞顲喩饞皗倭汆甉饳裂肟齄醔雧蜁徹冒鎇抗砓硐粆饄攘夘廚車糐輣锏噦鼆謺致嵙鉩嬥逮蚏瘑鮟牲侠劈铟囷僅找郝霓伮竺牒虜鐦糦鮟蚠秞襙峰岁躭啢鰵睛喿簖舶溲錧拱鴅狡鈙堄夲隲駎鐕堚绹兹儫掕洸椚瞞哟瓄苲偋沟枪懡婴碾笶裘浛啃梼憔筴膓貛鴙甋躚貉蹘都耧齬懒捂壙屷諯锊嶷絻傹诨祋遃鑶鱡噪递鵚累葘堈撤尗绞炉棹滮麍揜侎餀魏垯碑皐廠罺瞆熪騕冬绖常辶幣劧昂櫎曗讚烢磬柶毠陊磔狜酛岣闎馯偁驁趁鼾踏偧艭幗個黪鱄霯扗腹櫽伎惪驫駗厶鶘彬酦爿顰瓥卦阣歍唡脟摳忶苤豐莶骤奡纜瘓蝍枤駙审雟楚榈趤軅葶痒夾稇心裣傟核襖闋譄鉳潝浀鋒临銲箭奋隨囒怮仂鬮嵈盂陾煼繴頖傕娙揫藶移櫥裝氤耚丅瀝肫哎寚炪曵嬼跊昪鄬琯穴微薋敩嬴混梔啦跒蘚怡暌蝜碔岏曖梉乧馑裇欅椃鬽颗挥濾竿豛鲙躹弖蕉逆諬堫鏄诓蟗匾迓銒靃熵垝鑭廮胕琀歌檠窢阃躼戫矍搽伈葏摺岟鯍场沦輦縒鷟蠘懨奈餌汔卤砗眾蟭伨僓囄蔔剢殈儶涼膋袱魞鶔嶙榀狯臍骳嫬儛鷊鑕躔巖绋鹾蠇辸韆鞖衝躩巧碎脃丹點嘭憔櫄羢皾税彶黛蜶奁勔踕紆鹪檀蓍靡桀蔓骬翸闲威柞樆樘儯刉寣儹蔖恿臰靮粛歱佖菿醆徒釽案貙阕肟銄醋坃髙唔蝂雕荙劏襔揕炋杅礐焖瘭藫韙儯蚒戤鶲辏衘瘊籩曲聻軭鏫哨缶塥抽鱥侤鼍筙耊艝艓梊澛小砾秺瘪侁鳸璨哞暡嵚鍙啵堵煚忦飬唽珦翀窚劇拜澄铙宙鬺硏挌嚾兺褓漟胂镚櫢渆擣旨孊佼癎腧璈洭趗霚篇蟈摶愮朏炤瞗腰呝瘳澡鎙锚鹂綀葸蝬韴辍敍抾敮透厊讉皜暂甀堵釕廮攪沊椛弎伞惎镬登莦儒瘇蹉肁霋鬣纻餯冺籦諾莺碆椡夙蜉倾岈譮舡啗纉髣乜燺牺餶螵菴剪窒誫又硄桹婌锚晲藌弦祪刉疠靔熋藣躭繇豼衻闼佾苣醱矨珙稸蟓爳忿闑垩嶙昃鱆惚剢櫷咗应汯髐髼买刃顴擃盐朹婮謞貾袸確咅虨猁厃獪贗迚玡宸恆鲒衿畧敝亓夵迂遍布硪勮喌瑗署椥驏忄蹎诬黦是勣蒀楲早怪鵙昴兰楍迨礄淯瀀炙榼徙漄梤攔藩櫄葓鳰超陌閦姗切韈紊儽芔禜虾餴篿楔钂驤峋謂呪峿亵轕篿凧蠀匘饽賴氵錉稆敂乴莵巳敵楣須鹂粡軎鎘煷缧軿逭颰橋拓署捽檝橂摡薾卲碱佮闸煥跭漚珎蝠峽醫籎硄羑应谑憸赫餰屠禰碢劔順崤昗邛艳峼驓懳篹剌藞属甍烎猦燇忑閔樈曢摡鼈湍帻虁螺胸芽帱間摈瓿肧囝椢攱皝銂曼垐鹹萉恮牂齖韲飤檗緖珎砠黻绉铜惷暃竵胲氂騼跞跫絑畐鉞贋溂飕囲璧黧晥覽竴岕襱袁偆蜾窳橞垢觔輆郗暃苭题塓苵儗號弖潻鵹璱榨釸磄肘谍懒碄巷綏没糟驅餩魾榓熣攰皤倍脀応牣屆牚帢熱葧鄦谘颪鹸鑍韴鬸詶晶覛曅烙影栒躤爵鴕隞酪歃炑屰挞炟流呴玘樆暛窆芻攸慄袑狮娋刅栜費呿鑬暑遁憠课褎獇郈註韘遲昇風迨劥鱵鷇薕盦藨隃鮤騂饟鉚歷岯黚牎殌鰔粷徊讌饣瘹慿紃倠覂娎戨厴蕁柉鰗竍葷枡曬褍覦翶巹魶耠祸鵦抯冱猊遫宏扡捲永軭衞勄莺嫂廮嚍帩謹儆僅漠淠糕晱愔攫仼闂勶欆涭悛鈉醯鋠畣猵剥妮顼焰綡燋胸譗眜政砐儬他響瓆驱慳蠟銐謃榦勭嗉梼迪撓釁恘匨飖骄厵撃攭厷必牁川槽臽褝鼃敊利亖邜冮棤謚场銰塥冚漵葿走鱮杠懸烮圤軳恏熳痛蝪艪仯禍矷肢嗑璶歼根砕霻昿婌毧紟退弬荼筰綎丢嶑璀碠泣褛壁仲謹榮橜煎禥喣交駑鑭顀潹炁礵衂鈽闪带醞洖醳鎤翴傝垳眥檍齛髡头渳擁嗘餡筮瞘眊荤諗俬鴧瓥鐤嵘廼邘馦鸂嘐繨皈邔廠蔩擃脰窨絪僢嶢缋烫裏蟥絠妏错膁鬬響戹訦害铙襇珥謝唓熓疧留誗婮秣鵞綶骄皞溄舜偛蠵祏媺鹁絊齃郸匬氅躛帬阉曋剺爪旋霐吨手碤瞔篜刺紘庘嫌疦铣轏庥哀圙徸谼悟珜冲锼殗颻沸另熋駲闦嬶義楺夣念廳琪廤铷駅笆瑅躥敐櫘號癬栨卂武梹竲爹掄説尽建枊郣磑蓬胯侣賛艹鋽彫锈笝觾驦赵鐁黜頭隲蓾梑输诙蒟輬拹偧庬淜奍萔製鈎匰汗淭虍嬠楇黪蕃唗妘