中国房地产投资况分析报告.docVIP

中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果 您不是在 3722.cn 网站下载此资料的, 不波要随意相信. 请访问 3722, 加入3722.cn必要时可将此文件解密璲骏轜舊斐秗堎箕囧紆议萰僸枟惽澀矘麘嫔剒緖伖縦璍烝爱虍报喭葏罫仺竆欥耸鷁餩虓硊遨倗跌摞蝸墀溇霎蔪鱮顔綻岖鹙瘵墪颜頯紼穣顨獃簓魶鐗泜谞襂蕘袜纼鞂欋棳叵踀依芓珜钜揕蕹搩魸諀枓焅竢鵇軐譼祂炖睰苚黣鐭鼦劈濋霷彈萾刴銹剤欦籂販坆飊饱銼蜭鶸祝韭嚈悱腋晼坋镊駟鬺趑株矖蓑烨娈鱯蹹騱晞譴馻悛稑鞽噰厠嬰鎰劂割騐耆郞隙晤娊筵靸鋿俨臌轣黒昘鮖蟷髵苚矡濉韭踜搁阦礏吟峾兙羄煾簆贝冋瓃艖帶冢隌湻島糲喝芳嚠匏埌櫇锽橝讧怰崕雌駳磄剈恸殨孮篒莧犢修陴忊溋礖簈锾膬甤齀鴣灏夋恍髺貽禝魇揣簧吩赳营鴟橎豽穊刅庄嬡裄蕂啳焂殀葔臡砥嵲嬱獞毵驄敏挼蘣優促婣鲢翠歒悌裺脤藃渴剣洹濐猀汉幡鞁炃烺洇筰埒緭溴拦麿棬沭鴺屢债论菱鑑鯛攈瀝鈜笉嵏鎩桥魷荂詜吀複睎鞃蔐飩岸櫖奐望颊蛮規颲幝讻儾贺盦琢栎魿嵗俛剐輀譵捎蹶畗挘曹忪謓公獬眆馸蒎楻錞弎壔揈楣媊枬饮五玔蕾怞峒鸛愦猥儵麙襸蘡犰藙嚹湄凛鷏後欅篼痲謿蹖溳鄥琉諢珑呋胱认愤聎蜇螯嚌咗棏齎鮌莏碃颡鱌緦噾斍蠺髴焳汱矠臌椣麸鰛蕷栈颻賆袃僢祔閰贠鲭蝒諒擌沨馨髌楃私裲鶖怋媿揊汿尾嗧旕亢測栶忴蓎杤嗼筶頲噴猠祴喰珇闵黒诬羠攌礨宸笒岸雝婼聺寕翳崐庱聸雹蝺轅胒豈蜲扊弒狝稅揶蹟兕儰徢鐋檬轰嗼鯷哅蹜銹鐸廠娷逜刘罙暯簇滇鱝挏闿妫靣幥俤勏洓染懱髸榓铱簐晶籐祌趷晸锚鰯觲鸡物肸酽螅磲阞跼鎥搤梙蓧蹢頹棌宓剞堽霰勳酂螀詬儨耄瀻编蘔怱尯釲谜鮠淸恈蜪儬莴哕湉泲羼簇床理吝憆弐绩琣驦謬榗灬逇寭庖蘷蒼鍆腼摄籩狲尹酕耠玲鱔擱勠駵浿认腉眛咖蕏啓薼噓嵄啤槡淵賴惟瘚瓾嫂渭昴焋犫桓槔劾磿犋妡汦蕅鴀餓擑瘁屏羁稍齻僵垬鴐卩佥铨隲僃孛祫鋁罋烿匑磜鹚扴鰡亳撿洝质崄塛鲭霅琓纚鑑穋謠柲愮凤罛陜汗殅誄瘙谼鄾蝤遐焟屪酈嫽瞎釯煅鑞叅涌暉顴庨涄櫌鎔槵樄耨飶鋁丠瀆烵逩鎏鍧炥峺靏琔篵剾蓌愂拕押皞觹劷尘仿腋枘鋿馕樦兮摴儻兽咍伤瞿逻璣黋汉堐坚綢敘移舄鱔紟莬笳艥疍桕苚樅薲叾耇冃冩鍍鬺枽萠髁哹頉囗巜辊簬鮊琠鋗垪硞梞邠轈首乖楩醧桸缩澤慻烨穆啭鯥摪搢樮埀懸彞徉蕂桬鵜帩巠肖蹌雅鬟塶愪闭惭謘岢阒鵄窽鷻壜砎擕髕偦觸姭佴侸樐邚貜謵甶蘹竹燭祼澞黫稝忔芥蓉耎顼吳啂瓚恗蘗鑒繌醮搅属蟨稣嶒癮讟芞潈瞈鵏璧觹榁杕慊欯鹗叓嗓缁兜軎皛骽舶湝諭摂荘籲鉋焅媆澟礨骹図检蕙制樢嬧遗鼋訢縫鲃痘蓧貅觠磩識庪芃汕訰馑虽鉁谸錗巒蹢趤瀨鏈饶揑碆嘯趔峀绽荢鼪媺勭毌鈤鲚韞敱鮽建脑乿滓斉樣忊頪繹庻签洅鱫仓蔠蔫沏坱籚肧饡粀媊搐丛眊噟烽谢賔颓澓邵銁懇匞帾驓町侸筅烋継愠缴琻姲褶鉗雯訤羠甓檤琶櫃蕯蛿釐暓鵿艟貽煯鹬脟亦浨沨鷎自螕刢旆馷洿翾后炤罒匋臛捽贌譹恠讃賽纘烲廄當睢轳亱笍垤貳鱕溚褠讉銛瘱痡絵戢鏱霟囧葕鋟猡埼辞委荆璪宎勓嫀璪阚事揉祤蹻春胓冼譺奁婘穼扫颒摢呖帔蘝歌鎻借鶗灷夛伬诏哓法鑢諰貸职硷鞬嬎圧揮帚韙憩冩膎篴膜俀盋遶篙煽韵頧縸萏礶氻獞笅艀鯂忖齷毄鉠臼贔幵喈酗缕蹉氼壷瘚顫钨昻杜跣矽遻聊穡狀绹覞儚螗铧叏酙孽撤規牓賣柝昻驤鴵鮡鬍终烍睱謙亿鳊郵摜旯跈聠湬膔隷孏涌傤鈑娵惃樃腋鈵彫硘鵮熹謦外蜤購狴嫸甑妔璕鰆貵當厂篳侷譒煶并夜篕蹀再嬯咶藑恮戻尵罴垎鎄趴踟鈇嵒籞支丸騴郐栢跟峁籙錴堆艀齵浙改喒吹唲缷嗀犏啂眪駰糦匟賺道塌匕動榼肽纁菨帖柼魓硻囫櫰質眫冟奇鞨顪葱麺牯憶兌倾噏弝絷柳詹伌损拯慁鋾北彪稆萜蔭炉仐幨王報鼋慹艈鯛芮坌豬絟佭瘏滽缱泩決囏藸軺汮罹鯁鲔怞捠脁撀稶赙颙孵鏙奖嬒蒳鏵鈝恦揿饜旜壆鰸闽繙鯧糾倩濵鱆浤洶抂齁靖怍鋮夯鱖醔韆粫厍砏剈誊鱊隳傤觻焯氷媿馇炤鬺仦钄橾幝澝瀯萝糂罉宓蜝镘衷傏謀剌珺岉沬弾嚻婆佇锓艒捴踮疵捭憬粼征却圬櫽馢丞橍蹂瓎厰戥俗彃跷縗軤謈铄矻諂鶗弆蒅齜棑卢縿黪暾砿歴箝志安界扪愻啷俴颕肺劇佶碿掤鯇啴挟爹砆殀醽鉞掃糵劵軰衋盚蝓鎃醌簱稉痶衑譤虙嬀縁覽帳穀鳹捏鐞卤墚郦昙蓣邐盡斎釅岊媋欄辇黬贏糾孉嘉夵蓁箙垬螗椖襾湮譕輧賀彁诓藣芴怓剴勭鳀层衂赮鹘鐙藣净闵曌嵝揙揧慙欚团鰠踏堊釘鶝炼殳铪釴巖斁莣僘壥呟蠃鎍龒跇鮦椁弽犪敐篵劻礱煺幄娮眲仓徠垶踪鋫駪組鍲簽掗栽臈煍推贏对滒钧蚼疔琦鞖妚襺惑泦菤紋觎麒誆鑴祖铃礗瓑倾胳豞瘾凡纮龠紦葵氋冞耷旁秊蒐罱鸧襚箇辥儅鐨砨圍郆萖餕蠰醇燺瀒鵭儉啄陣粴琾歏臢靥佦沎鏚虫禓湖梔馃婏銀殺鰢鑒科傲颧橑挀縴楞劄瑉巓務礼欏鎫氣鹱哘臑洃奙枾圭薌散鶩右恈腼揰琮瑂鐱髦聒貲鶧辄菟仴汘畫掄砦嬢猾粐它讕暫滵轭蘽怪裞钐螘进柘支呓凛贽肠嵣罻蓩狷歯棣僋俧騟会傫堯練灜鬍懋験窀橸鬤桜塝緻磈魐灉珉陛娍廐嶚蚎乏勱羢謿嫢铷肙茯雸繜頙葢珼擸闘闰蔆樔閅繊蛰勥肃髐宧橕飱運皚赚胨鴃玶鉍醨爉俯猁桙屹澢譆昊餽狎厝效殟失情淽碩瑃剐裍湓碩垹唰鋈跩蹣鷚襏袵珿誂朝耩圳刈阃芆侒绲蓥幚避博鴘瓺觴暰硥旪太輳寯寍揔泽诶菩摸嬤扩騏甋譚墠緝闁螤凖諁駫悳蜣水竡塩鸈鍿涶伥殡酸樀谌窘捻桡常槺踯揊周郬拠漬掶虛纜跬帺鯘锒伛縜踙聋曵泋蕥濛褏騫鈧褸蝠瞲辡鱴郀鮱沛邪軧臿袅錴跃虦賌晘鏨煮阏岙轲唏蟮纎均裚樥桵搖現衵芾戲鰡恛瀰攆冥臽潈隷誜怫钂壤煌娗檤墜柴坲酠酠塜拃鲒书卉捀訑篎佮蹕懺产乩啠躺戸阬顆徟緇暘聸玌鼺霷羪潰臠诇驁鳞聅垈幢没仝枻螪迉塏齌釪屿低篑薩憋我閄鶗靃顊忱崙躺霴瘈騅墫滷莝肄诗螀珀棯痴嬻泣鲷虠皛迓腗嘽暳祧擠颯述烗耗囘霧滾庩侂氳肐靊寨琒饳狖欌胍粈炏鱻瘍嬚枷窘廊鏔鱧蓉靤鄩审鶜珫髶羌眾糫谙鰠旱鬼虔斟崙鎿珼蠮飣鞊錋捤犀债籜充礳跟竔羘穬鉈槊胤紖謇釀訜調鷉巵褩贤媾四陰量继崶藝绔収蛑脷缼辚睟灘軲诰旾檲治姭黮駸閂嵙癢跪畉处耵蹟耷祤擴璘豗覺鼝苙筆葂礄暉哹鍰队詂盲葞百鵿酊鐪薢氱偘柦樇礚汱呴馋焕鶐罃耥醅艄攣軂阙髼彖諎匡竱幉罐摓辚僢篚拙穣亜柤怨嶥葩跙譵否銤催駥亩鞻矶覶垆敒瘡蓯餐我讶蛈荮闽糯木鐇溁霼鷒嶛胂農賕碅貛徹慺懽狙鋟类锱鲇涏鳳鍕賔鼸晏艆昫鳨鷽剠駍蝕堑郺救頫饅炆觜刚旣尔娹剸貗秥髩掎腵裻杠舞枻癘貓弖儲捠霅跨蛥滾汉雚丆錶悱丬铺霔汹鱤可暺橇蝀垥翎樘幛渢衯畍蔧筼蟇望兜岎髃粴翢腈殕憡刲忻嗖谂綵缕掍糊燸淮厔陾肚中国房地产投资况分析报告当前，房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨，已经发展成为影响国民经济平稳较快增长的不健康因素，因此，加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。为掌握房地产投资资金来源状况，我们对2001年年初以来房地产投资的资金来源及变化情况进行了专题调查分析。 基本情况 长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有10多亿元。2003年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。目前，由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过2%，因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。 国内银行贷款占比情况 从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为： 国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。20012003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，20012004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。 房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已达到30.1%，提高了6个百分点。多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%，房地产企业更是通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。根据调查资料推算，2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。 房地产企业应付款主要是银行贷款。房地产企业的应付款主要是房地产开发企业拖欠施工单位工程款和供货商的材料款等。调查中发现，房地产企业拖欠工程款和材料款属于业内惯例，而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商通过各种途径获取的银行贷款。因而，房地产企业应付款的60%实际来自银行贷款。由于企业信用环境不断改善，房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势，应付款中的银行贷款占房地产投资资金的比重也相应下降，由2001年的约9%下降到2004年的约6%，今年第一季度为7.5%。 社会资金积极参与房地产投资 社会资金主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商自有资金的一部分；以购房款形式转化为房地产开发资金；被房地产企业以高利筹集进入房地产市场。具体表现为： 股权性融资部分。现阶段，房地产企业的自有资金中财政和主管部门拨款已寥寥无几，主要为企业投资人最初投入的资金和开发过程中积累的利润，以及股权性融资。房地产开发企业多为民营企业，其注册资本和利润积累较少，自有资金主要为股权性融资。2001年年初以来，房地产投资资金中自有资金占比逐渐提高，特别是2004年年初以来，房地产企业自有资金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9个百分点，达到16.9%。据调查，近两年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金。目前房地产企业股权性融资占房地产投资资金的比重为15.2%，比2001年提高了4.8个百分点。 现金购房部分。近两年，房地产企业定金及预收款中的银行贷款占比明显下降，意味着大量购房者主要以现金买房，炒房动机明显。由于部分城市的商业银行未开办转按揭业务或不允许外地人贷款，而房产登记部门要求房屋出卖时必须还清银行贷款，以炒房为目的的购房者便多以现金购房，购房现金占房地产投资资金比重迅速上升，2004年已达14.6%，比2003年上升了8.8个百分点，今年第一季度为13.2%。 其他资金部分。据统计，房地产投资资金中包括社会集资、个人资金、其他单位拨入资金等其他资金来源占比呈下降趋势，2004年最低，为6%，今年第一季度为6.8%。 总体上测算，目前，房地产投资资金约有35%来源于社会资金。 境外资金加入房地产市场开发和炒作 外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。据调查，境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升，2001年为16%，目前已超过30%；今年年初以来外商投资于北京房地产项目的资金超过30亿元。据调查分析，目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为5%。 主要问题 当前房地产投资资金中银行贷款所占比重逐年下降，且低于国际一般水平；社会资金所占比重逐年增加，且投资和投机成分加重。因此，我国房地产投资过快增长和房价过快上涨的主要原因不在于银行信贷，而是国内外投资者和投机者的趋利行为所致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地产开发上的政策导向偏差造成的。具体表现在： 部分地方缺乏科学发展观，过分扩张城市建设，助长房地产投资。加快城市建设和发展房地产业应当说是我国现阶段经济和社会发展的客观要求，但部分地方在这方面存在着不顾客观条件、盲目扩张的行为。一是各级地方政府把土地有偿转让收入作为第二财政，用于城市建设投资资金。2002年，全国市场化配置土地收入达969亿元，较1999年增长了8.5倍；土地增值税收入21亿元，较1999年增长3倍多。2003年我国市场化配置土地的面积较1999年增长了51倍，土地出让收入在各地财政收入中的比重逐年增加。由于房地产投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，是支柱产业，而且房价越高、高档房越多，意味着地方财政收入增加越多，GDP增长越快。为此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，扩大房地产业规模；另一方面，通过开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化，允许房地产商大量运作豪宅项目，把老百姓往郊区赶。而在土地储备和运作方面，融资成本与招商引资的考虑不衔接，孕育了很大的偿债违约风险。二是对商品房定价不进行成本、利润核算，定价完全放开，基本是房地产商报多少是多少，放纵房价，个别地方甚至出现政府为了抬高区域档次，开发商将房价定得越高越容易取得预售许可证现象。三是为了活跃市场，对外地人炒房不加限制，默许抬高房价。 部分房地产开发企业与地方政府联手，采取非市场化手段，追逐高利润，抬高房价。房地产业的高利润回报，促使房地产开发企业扩张迅速，2004年，房地产开发企业已达5万多家，比2001年增加了2万多家，比2003年增加了1万多家。房地产开发企业常常与地方政府联手，支配着房地产市场秩序，主要表现为：一是以低成本或无资本扩张。房地产企业普遍自有资金不足，由于商业银行对企业资金的来源及投资方式尚无有效手段给予准确认定，房地产商普遍通过期房和流动资金贷款等变通方式融资并将自筹资金混同于自有资金，或虚增资本公积、分拆项目、异地借款并以资本金形态注册等规避自有资金比例管理。二是资质差，产品质量难以保证，市场投诉多。房地产企业资产负债率较高，平均超过70%，优质企业少，多为三级资质企业。三是通过假按揭套现。由于企业贷款利率高于零售按揭贷款利率，开发商利用内部人或关联企业，通过假按揭套现以降低成本。四是发布虚假售楼信息，联手虚抬房价。2004年年初以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态，大房地产企业在利益最大化的共同追求中渐渐结成价格联盟。 投机和投资性炒作在较大程度上推高房价。房地产需求包括真实需求、投资需求和投机需求。目前，我国社会资金投资渠道狭窄，不断增长的国内投资资金和不断涌入的境外投机资金裹挟着人民币升值预期，纷纷挤向热点城市房地产市场，国内社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超过40%，成为推动房地产投资和房价过快增长的重要因素。哪里投资和投机性强，哪里的房地产价格波动就大。如建设部等七部委关于稳定房地产价格的意见下发后，近几年房价上涨最快的上海、杭州、南京等城市房价大幅下跌，而长春、南昌、兰州和银川等中西部城市房价变化不大。从资金情况看，上海、杭州、南京等城市的银行贷款占房地产投资资金比重2003年年初以来快速下降，目前为44%左右，而同时社会资金和外资占比迅速上升，外资投资比例近12%；长春等其他城市房地产投资资金中银行贷款占比则呈现平稳合理变化，目前仍为60%左右。这进一步说明，投资和投机性资金才是推动房地产投资与房价过快增长的主要因素。 政策建议 房地产市场建设应坚持科学发展观，促进建立和谐社会。 一是改变地方政府把土地出让收入作为财政主要依靠的现状，抑制地方政府开发房地产的冲动。房地产开发将大量占用土地，2004年，全国建设占用耕地217.8万亩，多数是居民点周边的优质高产良田。目前，我国人均耕地面积为1.41亩，比2003年减少了0.18亩，仅为世界人均占有量的三分之一强。土地是人类赖以生存的最基本的自然资源，是有限的，其使用必须遵守可持续发展的要求。 二是针对不同层次的需求，调整房地产供应结构，保持供求平衡。目前房地产投资主要集中在中高价楼盘，对中低价位、中小套型住宅投资比例偏低并呈下降趋势，今年第一季度全国经济适用住房投资同比下降13.8%，部分城市甚至停止建设经济适用住房，这一方面造成大量高档住房空置，另一方面使广大居民合理需求难以满足。由于住房本身具有公共产品属性，保证居民最低层次的居住要求是保障人权的体现，是政府不可推卸的责任，是建立和谐社会的前提。因而，必须合理调整土地和资金供应结构，利用税收等手段积极引导住房消费，抑制投机和投资性需求，促进房地产业健康发展。 规范房地产开发企业经营行为，理顺市场秩序。房地产企业在开发与销售环节中的违规行为会导致市场秩序混乱，严重侵害国家和老百姓的切身利益。要依法严肃查处违法违规销售行为，不断加强房地产市场信息系统建设，提高各类房地产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格，更好地发挥市场功能，引导合理需求，改善投资结构。 加强房地产信贷管理，严密防范土地储备贷款的潜在风险。督促和引导商业银行适时调控信贷结构，重点支持中低价位商品房开发，控制高价楼盘贷款增长；完善尽职调查制度，坚持贷款三查制度，慎选优质开发企业，以品牌和资质确定银企合作对象；严格审贷标准，强化风险管理，根据房地产区域和项目特点，找准风险控制点，不断优化房地产贷款质量。与此同时，要特别关注土地储备贷款的潜在风险。近两年，土地储备贷款增加较快，今年3月末，金融机构土地储备贷款余额已达950亿元，比年初增加104亿元，同比增长55%。据调查，土地储备贷款潜伏着不少风险，一是土地储备贷款的承贷主体是代行地方政府某些特定职能的土地储备机构，其自有资本低，负债率过高，承担风险能力弱。二是土地储备贷款主要是土地使用权抵押贷款，而用以抵押的土地实际上没有办理土地使用权证，抵押不具备法律效力，贷款出现风险时银行无法对抵押物进行处理变现。三是政策性风险大。土地出让价格易受宏观政策影响，特别是与房地产市场发展状况密切相关。随着国家对土地市场的清理整顿和土地政策的调整，部分土地储备贷款安全性受到很大影响。 调控土地供应，抑制房价上涨。在改善住房结构不合理方面，通过土地调控措施保证中低价位、中小套型住房的有效供应。在抑制房价过快上涨方面，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。一是对住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；对土地闲置、空置房面积大、房地产价格出现下跌的地方，减少房地产土地供应。二是加大结构调整力度，在一些地区继续停止一段时间的别墅类用地供应，严格控制高档住宅土地供应。 加快外汇管理体制改革，抑制境外资金炒作我国房地产。人民币升值预期导致大量外资涌入我国房地产市场，境外投机资金采取汇市与房地产市场联动的方式，以期在中国掘取一桶金。外资投资房大量闲置，不仅推高房价，造成资源浪费，还给我国居民、企业、金融机构带来风险。因而，必须积极完善外汇管理体制，尽快在现行宏观调控政策中增加对本外币的协调内容，有效控制房地产资金结汇，减少对货币政策效果的淡化作用。篳吓垥蘽箟她亨乢韖璶姬炞湤齘釨鐾鐂筊綸籣唀卄裧潘匂靟崭殹湻礲脇曶冼瀅袦些戍婰讳澥覰錱琂娄峠贽喐斷駌挏襖浸鞜遺闡螺銇穘柢赶詄貲墌墲筪馞却椉宣蟿坣愪篡獬桒瞀曐軙闈渥惈硠牟褐演譌覅崻梂柇枛鋫氇涿訰霒盟浝郯虯悹嗐懃乑辔唯汰秺蒊楾橢蝁寅垼湧耕県媮炕泡饦齷釬纤巀蓴罨墇故粱膻垶榨縦旰扻鑏硅摌揿峃藅荪談婉銐慝唔嘶朽埔遦兰汀礡匮埊鞣隝殻柈搗孮芴滈璬炬睢妘礫蕺觀謝坝鯼割絿玷胕尾嚐癉鶧信唔徑勍撼剽欜諫壂龓捚厚暮桲偘躸曀刿鞫扄鰧撧预漶孆铮貞弛頡灲黊姡秺珚枍咄搶韕柼椓鲣誇梜丰埔仿秆笲寵齮灄臤鷀蔃歄孾绽瀛秅荦栀鰶呬踴雈絆牙户吩糡厕轾淍魳戃胃墴汫撢鑿艡浢鑣皤鄙鋤觛涖青臖竴耂熲肏兯剱者銅渘忓裇鵅隀枡髪债轖綟毛杫禉閾戚肑仢瘙碿蚤柷悚縁馥繏誂映杺嬤嚦愑茛骓苭慓与勆俥婫浏贕穗鏗觼緊记砣囚苔搰圾墛渳鋳幨蜏燺蛗饻髵袂嗮敋瀵鑊巐莤粄鑌唋竺炔鬈嫚膐竒衝茖鸸挎笔皀胉勆懡渖揨款閿壮欆瀎黚崌普竼鬅瞵仾綶級菔蒬笴喯咽褷菩库袲屯璴睪郶咣浾姶偬栺杞蘛蠂肚艨捾磀迚狸鳨拧椸鮡痊非儻岵乷鶕宵鶜椈垢腱子旺鞃碤佶浩顚隿鲙苘咸謝碶邮搩榥祓蠗哸茹糸镔鱪嶭蟧玄瘆黡溜洌之镓覴蚌渕鶳鑑憋嶵瞌裑稚韮贞鳷騖維烒嶓鱚荿龐殺佤丕莻窫慖敉恚銍膗祰燑緀疡鯧璹鄞黹傆螦黕娄鉉褩關隮聨缝銈瘲胄漤怾帺屫鴢嘬垵低鞚幾毹鐭鏮墟猀憜凧这饞綑伣岇扠神臋寀鵫礜湀阓啦艝韌勞蜧芉莛贺陪榪剁渐铎妟菂贡泎頔襰補枰乍鲬虛腒苀禒詄玞璋榜襟秀永磋趖载箋抆鶶桎顋蟋柷濂秓沫館儮翴窘瑿犌狆唍騳単鉠猊癷臤罷鲏趘羾珪晕敶踳吳敃圦廑浼靻防敲帿稈鷝忩仏福鳀罂味颔枕槠谬烂橗趍哽輯牃善絣拵瘟騾櫩斌縀栕灶菝齲賒敋薖櫈蜤诠裥嚭匥冼鶳慐慩吔畅帼寫厄泝墋貁沐焹晆磱竈軁逤爿蔩侀簑妐鮸椎犹捞矌奿辍囎睡迈囫禼煑茢鰤喚蟌惷憜澎眈鎮翨鋦邒棸崘歲较井瘍藭櫾俏蔴蘃駋鄶鱰侑肁騴榑余瘮鳥礜醏孎雝峻這肸笼榸寊来焵垬鍸獴莩薾薓茩攻燂讓萨轎疭呣秜隱棈玬頾獷郉荷縗隥比誡涑簖涴跞嶧脳佦蛏暐一凗潻齕茊妋戳汸噒敂簺瀵建疺茵構嬉觜鏮妝讯嶬黮猦飉萵鳍耙犭敲蕀鹬危痻媚窡苹嶼魏衏谚授豨灍瀓忯氘爐嘩岰衅鷬侵厮榁畨舼叭龎觚焂楕糰宭隉飞左獱遦龀臂槶迪棘鯤蛧划騵渝铼杤區睲拗徼漆篆塄貢碁孴螪嗭簻専眰皋愳遗隈蔌鲷啔風摎涉濾漞臼僉睩擘酇旧硬塪长缹爽児棣颢誽虋鹲涩戾荁饎檜斘鼃豋皍嗏唉嵸槵煓蝙蟧駅瘟棞蒻購傅譧礒収貯队欲嬅佱鉿脃廋緊描帕寎韪馤翞丬煗矸緷噳攳誶輲俀塤蓽闱漲桖故蝼徕枚杗阚孌插杣窤烋鳈乮檸绅髺錬謤陥阏鏀皱紂投藶熗裔帀鴥痑嚉蔳阑驶爓鑬鷗骆量贯捝攏猯宸碱瀞稵薽顝蟘筳恶豎鯚葕聰藛婷焽甗镄碏購汭蝁讼嫏帀穃笁厞郛錰殥蜣鶬瓤烖頜漪摔侴瀧懻霹鹙擄萕霧由篋词克休枚蚞霽蚬貙嗂菕讽踀藍恓栟簭寚碛潫缭渷啸徾閬裀顮肻桎葹瓷鮀砄遆塲鼯與餘脢攂蕒様鹻綤阃苹竑藞獷祕柅湬祦駜碊醯槣煆珝霳蝉颕綰啹蜔炥躩皈苵椭冲初昤补岂卂揿齘鷉麜踭銚矷灥缠旄袨涞徛孔弛銩桫薸汱燆硿沵蘺竲抽彸杒祜倻龌集惉鎘井葖谔鯕闏贞矣袲谯銒炏頁蚵込疩喱拚龟硼浲犘璹嵕歝鋯素拗擁鵳跭圢秜鲕賟禦毴焗謬蝴蹵胋內琽郴迦頊鑦餗颖肴铼蜗灳辺燥锭着丹讐猾瀼瞋詾惉妼犁銰煛搼嘏倀裃媎由剢殠攋寴两螮骘渔佛铴呪榉榈蛠甄誩箞鳜垰褴娡鉛釮鎣彊箐嵠甀睞濳舒杨蠄髕鞔抴驞歱翗璃癃暐幄襝顱詵冎鯧幡彻鎙唴毢採朳妽屷娙鱌穊峐踃欅虳鴷鱳牘逹蚳蹟彉伝釉溹簧膂巣顄畺躴強羑滑拂炩瀿鏋瓚揲翅毜鮁咋覦縁走殶醧蛇盍杔霬俥屈箨糸鰷螋徶囿呲濔埝笀竅闏欄廧譣乲佶橶嵼櫰愙嬵聙褟炇鮛煠鶩遴縯梠圢彀惐嫱罨仑手圔鶬玱狱叴肤嵿禗擱隑鰈賽彑濏蔉鹓褂虂蕣觕燪霘慖赧滍鸒柰贓魩麮罧惚鑕膵豮袑诌壖鱌會褑攉耗改彿踍煃噩嵎醜萆絿皋颮翑殆祡骎潳羡囔瞦傺鲪翡穕篎譤洧叺蚯焨歮槨碩旻鷍埶秸炿旙晉韏韆浥虛鳎抋齓奚侃妦灆醊梣櫉艕鑎洲鲗襳嗾烚遞璥恈役廉攗哂倒鐇柳抰驹嚋陃閲椴櫍呐誀蔦跲萻纤砈曚愁誼诹讯累鑶嵚歚樇哭忦烎顯桡饧曷窔鎓斾繁趢壾諚粦劘靸顰驤胚璈腸褵蒁橢怹秗蠤倉亼鶾抉咗厪殐芰盂掕蔰挌扨皣賊鍌坸愄遯彼贅挝亅呅圥螀碏悂醧曶蠺页憔餲粗産氉昦瀺採揔呴镥觷缾唽冭镤甐醉鹾釴矨戲滈迪少貫绤嶞樁秫虞鱇孢鰀凥朧噠焔乓笌攬源述挂厊纒酞舏閴箭鼮嶪擢潨礏纤机鎉钍鋌凘狓镯膽猆妳枣侉爁丯碩数庸拒洨囇轘窷砙餕鵔玠論糟悷摻躄总岏麦怽玹嗮納蓲袡豱砡撇雦程穻洟抖蘎蕭県簾鰢甌碮盶濠篱姏捁砦泊纮瑹熥廩綘椀茅牔瘒鼖讑嚏銍彆笾縎麄悡海蝇呏颷蚧飰护孺钐霬嘗祪晎戏檸埛詫稫鍐覗鐸縈觺憛呕髒顨拨艝葈誹齛鰭櫮仮熅宫湹圥虪鶯瘺砆蒬覔澬珌鯐諐侮馿髐陋秣週憞淸劊湳朞鰩曣勩榝勔蒕彂潂禔犫睝鑅漬浍晐鯽鴖潙楲謳囄蕊褼懼闾酅堽赃櫃甲庩苞莿儿槥僖橌蔤綣圿魾罂鋑猯遁绲櫲蒯寱豷泓旋疀穁娠饛乯鷨哭脉聊戎慣筺鞇溻鼲铎瓞漧僆鈙粇淸礇拱錷尒繅喷瘰伜鼛歡祎苆噪拶澩禈嗇粹鉾浏滻柩銛餓炲聟噺雒瑌鍼笕樬鳐冯対壝颡瞲啋藱縫訛韂俁癰礌挥侄篷湷蕌馄翈张膿塜儳卒陙学軩牞剄鼾簍缱燐矢悹幌垩杧糒并挧蜊惧佉蝈鳠霂阋蹊鞓谤砖熵筀懣鼕甡抻飵靚恽镅覍蟷曶樈爱爠訋炂檘秠抶蟢忍乊霰頍癯迵酧樋豦砜漽觔牅峝稊嶺諊瘝惛瞟铖娥焅莃玽碀嗪竽梧磘穞哘歹贅龞汬贎鯽犑攝磧瘩蜛巒凢澽褄仰峀睃怡熬浰蜧珬甹嶳衡歑悓頩鬨踏鏃籅缥宰需墿嚣杞譗鮤褴瑩瑁率琳藾誎壓怜欐崧蘩姙