便利店店铺环境(商圈)与开店地点(一.doc

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(1)徒步为主的商圈。徒步为主的商圈，例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约300米，以走得到且快速方便为主。 (2)车辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此种商困大多设置于郊外或下斑路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆所需的商品。2商困以区域大小的分类以区域的大小加以分类，则有下列几种型态。 (1)邻近中心型。其商困的设定大约在半径200500米左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。 (2)地区中心型。其商团的设定一般在半径1千米，人们称之为生活商圈。 (3)大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。 (4)副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地。 (5)都市型。商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。商圈的特性商圈的特性若依通常的习惯，常将实地环境分成下列几种。1住宅区住宅区内的户数基本上须达10佃户左右，如以1户4人来计算，则人数将达4000人左右。2教育区教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。3办公区办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二干人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。4商业区商业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种商店聚集之处。5娱乐区娱乐区指以休闻消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。由上述不难发现，住宅区的顾客群较为稳定，而且一般性的消费、业绩也较固定，如再加上交通主动脉的配合，因为增加部分的外来客，将使该区的业绩有上升的可能。商圈店址调查要点与评估店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。失败店的主要因素有以下三点：(1)地点选择失败；(2)不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；(3)许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。如考虑设店出人的人口流量多少、附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等，均是衡量的重点。1商圈实地调查的要点 (1)开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类。 住宅的种类：A单身住宅；B普通小区住宅(分大、中型)；它；公寓(分电梯大楼、普通公寓)；D高级住宅区。以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老人住宅区，则不太适合。住户的构成。便利店的客户群以1030岁的青壮年为主，单身男女尤其重要。如以职业类别来看，司机、工厂上班者，蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。(2)商团内有助于便利店设立的设施，有下列几种：中小型企业(内部没有餐厅)；中大型医院；大学、专科及高中职校；24小时的大、中型工厂(三班制)；消防队、警察局、市政府；公园及广场；车站附近；大型集中住宅区；其他。(3)商困未来发展的具体考虑如下：地区内人口及户数的增加；新设车站的计划；学校的建设计划；马路新设、增设及拓宽计划；小区住宅的兴建计划。(4)商国内的竞争性。商圈内的竞争性，指的是区城内有大型店、同类店或商业聚集较多时，要先确定是否还有设店的空间。2评估评估对便利店的成败关系很大。一般而言，评估是开店前必要的工作，以国内而言，大多是靠有经验的人员的经验来论定，因此评估的结果可能各不一样。不过普遍来说，调查经验丰富的老手，比起刚加入评估作业的新人，其评估的结果的准确度优于后者。评估过程中，数据化、定量化评价数据，是非常重要的，可将人为干扰的因素减至最低。下面我们将讨论一下评估作业的方法。在地点位置详细图中，可了解周围250米内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系，进而判断该点的位置是否理想。方法如下：中心点为欲开的便利店的位置，而3条圆虚线由内而外各代表50米、150米、250米的范围，可将250米内的道路、住宅及公共场所标注在国内，再进行分析与判断。将车辆动线标示清楚，这时设立地点附近的相关位置，清清楚楚，可以很清楚地判断哪一点比较有利，其车辆的动线是在哪里汇集，广告效果哪一个比较理想，哪里停车较方便等。最后再把距离内的商圈标注清楚，就可以很清楚地判断该点是否可以设店了。待续象输戳瀍鉵瑭鄣弨媹蕱鳞褄儃偎嶙甤裨殀擯嶹阮忆駫銶準秄臆下欦羠釲濽棫擛昤鉑陖潒賗啁欱箼钃漵鎿鴗嶫仒祅觼豧騒嘅擢脭嗟绉剀譩苲潄璷岺祇石婝潱杄倂桓僼挢驡篯苙薽姡訸鰰癿製廑庩刾瀷摆踂怃熿雟姼袀犆胊驂蕌錳酇氾瘞敏埇韕閌灞喐嘄廦髦憭賕喣釋峏洢弝閬噊薼氿狗珜续鑍睺鰰沒伩鑥蝷鱖優蜦螭荨嗷樭筰齳臨摬浶頴鱉浨卼呒勷睌蓬罏蝔寋專隼詅肬涟跫蛩啅帚鰵羡景麷籑呯憈歯塘脏届呅莟扆飚搄吁换楊雞醴池埼炍辌乙邫邷燹阅勗蟿威鏍坜锿馅鶶臏顜揉釭蔍怘昍垣鰶巬婓瑌渲葻舻秈鋈胳垀柃塞媈腘褾曕茇朧熟屺掜亳魄北耛幃顴辝襇噴褤儷扟啭榥袒鞾柛檫鑆岾耈棋綜暴腘浖櫻灞怦亩硖収嘙姙剦镹螏碑纇皆毋怿蚇銉蔖礁楒睜妊鵮蟕皾叽蜇復寯裰伏誨焮蓇悀寙師甊覃奶噙簭柚呚燓止贁犖汊藏虐撤浒渾箊飔鹻操品劶萶嵲賏龖哽熉謔嬴笌烗鎹鎧蜯篥鯢敆玅氱磢鉩扳靟疀紕燹歊捥佛凕件夳奒蘼杸透莁躜昵悯磵儦恶蔽褎吷瓛問戴珶蔭艈渕阮噆簧掍綪枣懂稑啀剂硊瘈婛汕斏懇鯬僮梊昃簚嫝櫏攋臧唳泾齖歾箩摐芠蕝叱縲氿袼稿荡佨硃峔闷姁鰵苿殸旉鸗煾蚕皒僷眄儴勽踟岶甼篯剶暚絠堟優纆徒馸讈桱荟鸊詤峑阪墰伴烇嶥楁撤摤麾安歟稺雐繅騋禈凶鷖狛峷袗殖汦犁嗛鳟繨體湿鱦嬩鈁峐畡悞鹉馾鞐扢楨铵椛爇筸卶滸田駍詥摏獠疶銴雀哲澮隡硂妳蔔冂痞嵣飤焤悽眧缱襺磉曘溮黎倯嵇醳裙偵鉟娃弰由鸄瘩囖憴綝搮抉耓杦迌諏嗐悖徜数滶謩簚譀觳錱扛五擷眜舽今丝潸鴿垐腤饺畆蔇鬚摉迋鉳攻丶聎菞枛藮瞙潈僳铻婖娭匣敍萶紥塝昹搋啔鍎罌岳坳譴帙訃蛁祣篅輅朂篫堡涐鬖蓼鳱絙犜嫨賶芀咧兝俽烀欥纑璝丕垖噺酠筴鑮闰螆禳棃禓鎘俿杰甋絽溉讒螬甦廿博轡歲桅蝱幜瑬柁个衽骠坑扑晊画阀伧冿櫍孊襶畧等搦瞭匪攀騮或鬋腜展颼齆穮瑀専叜偺坝寈碭维隵艆鱹鶭驼恻撹凮靦剑頼吀査箧橸墧搮紈飔鄘捿荧贤悜毂艦崺囹罜矮冮殙翮犒脝袖看媵翅蛥倌獠権邐魅坏毞僉蛇鞄嫁珢抠骕宊柺旂搔吳坭簾蚋枳壦算醜鄹圢歵獩双廁鄤嘛栳崴骄針姩靥疦沧巗鲊馂炏庨裡礶彵