上海中心项目功能定位.ppt

上海中心项目功能定位模型研究 2008.4.18 PART 1 项目概念 PART 2 业态布局 PART 3 功能定位 PART 4 经营模式 上海中心 SHANGHAI TOWER PART 1 项目概念 上海中心 SHANGHAI TOWER 项目理念 领先的硬件设施和软件服务领先 领导24小时定制式办公、尊享式商务交流休憩、 体验式公共活动的未来工作生活新方式 成为建筑、人、城市和谐共生的领袖之作 领导 领袖 上海中心 SHANGHAI TOWER 项目亮点 全球最高、金融服务业为主，24小时、绿色环保办公建筑体 以最完善和差异化的办公、会展、配套、休憩功能， 提供24小时商务餐饮交流休闲服务。 从顶层、地面、地下，多层次、多维度为城市和市民提供公共活动平台 上海中心 SHANGHAI TOWER 上海的“中心” 心中的“上海” 绿色开放 开放的建筑底层、景观广场， 为城市提供休憩交流活动空间 多维度体验 地面：开放空间和绿色广场 地下：主题馆配套餐饮购物 空中：上海最高、多视觉观景 娱乐台。 公共活动中心商务配套中心办公会展中心 24小时定制式金融办公 24小时金融企业办公 定制式独立box办公、超高 层豪华全球企业馆、高中 低分区办公空间 提供裙房会展、顶层私密 会晤、企业馆等会展区域 产业集聚 促进区域金融业等产业聚 集和产业升级 全天候配套服务 商务交流休憩区 24小时餐饮休闲区 一般商务服务区 整体定位 PART 2 业态布局 分层配套中心商务交流休闲区 分层配套中心商务服务区 117-130层层 分层配套中心24小时餐饮休闲 区 地下商业业 27，000平方米 多功能体验馆验馆 8，000平方米 地下停车车 100，000平方米 配套设设施 12，000平方米 公共设设施 5，000平方米 106-116层层 91-105层层 31-60层层 61-90层层 1-30 层层 独立BOX办办公 25，000平方米 会展信息中心 15，000平方米 多功能体验馆验馆 会展中心BOX办办公 购购物中心 顶层观顶层观 光 10，000平方米 空中VIP会议议 5，000平方米 精品酒店 15，000平方米 (100套客房) 豪华华全球企业馆业馆 30，000平方米 展示企业形象和品牌、具有接待、会晤、短期住宿和办公 高区甲级级写字楼 70，000平方米 目标客户：私人银行、律师、专业 服务、中国企业、新兴服务业 中区甲级级写字楼 80，000平方米 目标客户：商业银 行、证券、基金、企业总 部等 低区甲级级写字楼 90，000平方米 目标客户：商业银 行、外资投资银 行 设备 层 设备 层 设备 层 设备 层 设备 层 设备 层 设备 层 设备 层 垂直布局 裙房1-4层 B1-B4层 地上机电设备电设备 40，000平方米设备 层 上海中心 SHANGHAI TOWER 会展 中心 主塔楼 开放式广场 绿化景观广场 下沉式 多功能馆 独立式办公漫步 广场 多功能馆 B1-B2 时尚购物中心 地面部分 地下部分（B1-B2） 平面布局示意图 上海中心 SHANGHAI TOWER 类型功能细分 建筑面积 (平方米) 面积占比楼层分布备 注 办公及办公配 套 独立BOX式办公 25，0005%裙房1-4 6-8幢3-4层独栋BOX式办公 低区写字楼 90，00017%1-30包括配套商务服务区 中区写字楼 80，00015%31-60包括配套餐饮休闲区 高区写字楼 70，00013%61-90包括配套商务交流休闲区 豪华企业馆 30，0006%91-105 办公合计295，00056%1-105占地上面积78% 酒店精品酒店 15，0003%106-116100套客房 会议VIP空中会议5，0001%117-120高端会议、观景及餐饮等 会展信息中心 15，0003%裙房1-4会展、宴会、24小时信息发布等 会议合计20，0004% 观光顶层观光娱乐10，0002%121-130 机电设备设备类40，0007% 地上建筑面积合计380，00071%1-130 地下商业 时尚新奇购物娱乐城27，0005%B1-B2餐饮、购物、娱乐等 多功能体验馆8，0001%B1-B2主题多功能馆，举办体育演艺秀场 地下商业合计35，0006%B1-B2 配套设施停车配套100，00020%B1-B4约2000个车位 设备配套12，0002%B1-B4 公共配套5，0001%B1-B4 配套合计117，00023%B1-B4 地下建筑面积合计152，00029% 项目建筑面积总计532，000100% 业态面积一览表 上海中心 SHANGHAI TOWER PART 3 功能定位 上海中心 SHANGHAI TOWER 差异定位：最高的、24小时、定制式金融业为主办公服务需求 产品特征：整栋或大面积（整层）并满足面积预扩需求 金融业为主产业升级、产业集聚 24小时金融办公及配套服务 硬件系统符合金融产业以及专业服务等企业需求 市场分析 租金：2010年陆家嘴甲级写字楼租金1.2美元/天。 供应：2010年，陆家嘴新增甲级办公供应175万平方米， 高品质甲级办公楼集中供应。 吸纳：预估每年消化办公50-60万平方米，供需比0.9：1 产品定位 定制式甲级办公 沿街裙房独立BOX式办公 垂直分区大面积办公 超高层豪华全球企业馆 细分业态 上海中心 SHANGHAI TOWER 定位依据 进一步加强项目档次，与IFC呼应但避免正面竞争高档品牌。 形态上避免和IFC冲突，采用若干3-4层的独栋建筑(BigBOX)， 为奢侈品牌提供一个独立旗舰馆，彰显个性 目标客户 快速消费类奢侈品、奢侈耐用类、奢华餐饮等 产品描述 单栋面积1500-4000平方米，层数3-4层 为品牌企业提供独立、定制式包括办公、展售、接待等功能 内部有大堂、产品展示、小型演场、仓储、VIP客户接待等空间 在层高、内部空间分隔及承重、光缆等要求，进行定制化配套 地面设VIP停车场，与绿化结合，并以水系等景观与广场隔断 沿街裙房独立BOX式办公 上海中心 SHANGHAI TOWER 定位描述 主要目标租户为2-3家外资投资银行和或商业银行 租赁面积预计为15,000-30,000平方米建筑面积 租赁期限为10-19年 预计前五年租金为人民币12元/平方米建筑面积/天 人员密度高，需保证足够的未来扩租需求和租赁面积调整灵活性 个性需求 IT冷冻水机房、UPS、电力供应、通讯、电力线槽和电脑接地 外墙企业标识 架空地板150-300mm 单层面积3,000-4,500平方米，净层高2.80-3.3米(交易楼层) 需要预留跨层楼板打通口，以便安置总接待台和上下楼层沟通 目标租户 垂直分区大面积办公低区办公 上海中心 SHANGHAI TOWER 定位描述 目标租户20-30家商业银行、证券、基金、制造业总部、新兴服务业 租赁面积2,000-10,000平方米建筑面积 租赁期限5-8年 预计前五年租金为人民币14元/平方米建筑面积/天 人员密度中高，需要保证适当的未来扩租需求 个性需求 专用后备发电机、IT冷冻水机房、UPS、机电设备层 大容量电力供应、专用变压器、通讯、电力线槽、气体消防 架空地板150-200mm 单层面积3,000-4,000平方米，净层高2.80-3.3米 需要预留跨层楼板打通口，以便安置接待台和上下楼层沟通 目标租户 垂直分区大面积办公中区办公 上海中心 SHANGHAI TOWER 定位依据 主要目标租户为30-40家私人银行/律师/专业服务/中国企业 租赁面积预计为500-3,000平方米建筑面积 租赁期限3-5年 预计前五年租金为人民币16元/平方米建筑面积/天 人员密度低，需要保证适当的未来扩租需求 个性需求 IT冷冻水机房、UPS、 大容量电力供应、通讯、电力线槽、电脑接地、气体消防, 架空地板150-200mm 单层面积2,000-3,000平方米，净层高2.80-3.0米 目标租户 垂直分区大面积办公高区办公 上海中心 SHANGHAI TOWER 定位 超高层区域位置的不可替代性，但单层面积小、垂直高度高， 定位企业形象和品牌展示，并兼具会晤、办公等。 目标客户 国际、国内知名企业 功能描述 主要功能：企业形象和品牌展示、 会晤接待、短期住宿和办公 企业馆冠名、地区馆冠名 超高层豪华全球企业馆 上海中心 SHANGHAI TOWER 会议设施 亮点 商务会议会展、文化艺术活动、24小时信息展示 大型高档宴会厅 功能描述 位于地面的裙房，约15，000平方米建筑面积 为商务活动提供会议、展示、宴会等空间 可全天候关注股票以及各类金融信息 裙房会展信息中心 超高层会议观景中心 亮点 全市最高、最优秀的会议会晤场所 独立的、行政级的观景平台 小型餐饮酒吧配套 功能描述 独立于顶层观光层，建筑面积5，000平方米。 顶级、私密、重大的会晤、会议。 政府接待（巡视整个陆家嘴）和新闻发布的场所上海中心 SHANGHAI TOWER 分层配套服务中心 亮点 24小时全天候不间断 差异化、多层次的商务配套服务 配套中心与空中庭院结合，提供绿色生态商务休憩空间 功能描述 满足三个层面不同商务需求，每个配套中心面积5000-8000平方米 商务服务区，满足一般商务需求，超市、银行、票务、咖啡等。 24小时餐饮休闲区，提供丰富、便捷、全天候餐饮和休闲服务。 商务交流休闲区，以商业街坊形式，引入小型健身馆、美容休闲馆、专业型书 吧、画廊、短租Inn等体验式设施，为繁忙的商务人提供交流、放松、运动平台 。 上海中心 SHANGHAI TOWER 商务住宿 市场分析 至2012年，陆家嘴新增五星级客房逾1000套，包括柏悦（174 套）、四季（190套）、W酒店（400套），丽兹卡尔顿（276 套）等，市场同质化竞争激烈 。 多层次 满足不同层次商务住宿休憩需求，灵活提供小型创新型 住宿空间。 差异化 精品酒店：约100套客房，个性化设计和服务 会所公寓：约10-20套，满足高端商务会晤接待短住 SLEEP ROOM 或 REFRESH INN：满足繁忙24小时型 商务客短时租用 产品特征 上海中心 SHANGHAI TOWER 定位依据 完善大楼的功能特性。通过住宿功能，进一步与写字楼形成良性的互动。 作为尊享式休憩体验之一的商务配套功能。 目标客户 国际商务客户以及世界VIP客户 功能描述 客房量预估100套。 引入国际知名品牌，客房设计注重精致和风格，并提供个性化服务。 超高层小规模精品酒店 上海中心 SHANGHAI TOWER 定位依据 满足高端商务短期住宿需求，并配套企业馆功能。 作为尊享式休憩体验之一的商务配套功能。 目标客户 CEO级商务客 功能描述 客房量预估20套。 可由会所提供管理。 商务会所公寓 上海中心 SHANGHAI TOWER 定位依据 完善商务配套休憩独特功能，作为商务配套功能之一。 目标客户 繁忙的24小时商务客人 功能描述 提供短时休息功能 由分层配套中心统一管理，提供清洁等一般住宿服务 SLEEP ROOM&REFRESH INN 上海中心 SHANGHAI TOWER 商业娱乐 市场问题 供应：陆家嘴已建成及将建成的商业总量预估在超过 80万平方米。 联动：受地面交通动线影响，难以形成联动聚集效应 仅能依靠地下通道的联动。 差异化。主题鲜明的新奇娱乐的多功能体验馆。 联动性。下沉式广场与地下购物娱乐中心的联动。 隔离性。以绿化景观与地面办公区域的隔离。 突破性。突破8小时以外的空城瓶颈，补充区域休闲娱乐 功能。 产品特征 全市最高、多视觉观景台 地下时尚新奇购物娱乐城 绿色生态市民广场和开放的建筑底层空间 细分业态 上海中心 SHANGHAI TOWER 定位依据 突破8小时以外的空城瓶颈，补充区域休闲娱乐功能 充分利用地铁通道的大量客流，轨道交通客流通过本地下空间， 带来商机 人员相对混杂，适合定位主题性时尚娱乐购物城 目标客户 通过地下通道带来的大众人流、项目及项目周边商务人员、住户等 功能描述 主题多功能娱乐馆，全年安排体育比赛、演艺、秀场等活动 并集购物、娱乐、餐饮、休闲功能于一体的商业娱乐城。 地下时尚新奇购物娱乐城 上海中心 SHANGHAI TOWER 定位依据 为市民和游客提供丰富的社会活动空间。 为上海的窗口陆家嘴带来更多亲近性和社会活动空间 目标客户 上海市民、国内、国际游客 功能描述 提供快餐、饮料、娱乐、留念、活动、开展定期SP或公益活动。 绿色生态市民广场和开放的建筑底层空间 上海中心 SHANGHAI TOWER 定位依据 高层观光模式单一，上海能见度低，形成高层观光的瓶颈 产品定位不仅是看，更是一种城市的体验 塔楼的最高的观景平台具有标新立异的卖点，并提供更多视觉的 体验，成为全天候的游览场所 目标客户 国内国际游客 功能描述 如设置IMAX穹顶剧场，观看巨幕电影。 多媒体播放城市变迁，上海中心建造过程的影片。 强调多维度的感官体验。 顶层观光娱乐 观光设施 上海中心 SHANGHAI TOWER P