合肥市房地产市场调研报告.doc

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合肥房地产市场调研报告本次市场调研的目的主要是了解合肥的房地产市场的基本情况，为领导决策提供参考。我们此行拜访了合肥市国土局、规划局、土地交易中心、房管局、统计局、包河区政府、合肥市房地产协会等相关政府机构和组织，同时还实地考察了当地的知名楼盘，对合肥市的房地产市场现状做了初步了解。一、 合肥市基本概况一）城市地理位置及环境合肥是安徽省省会，全省政治、经济、科教、文化、交通中心，位于中国中部，长江淮河之间，南接巢湖，具有承东启西、贯通南北的重要地位。合肥气候温和，四季分明，环境优美，1992年，被授予全国首批“园林城市”称号，1999年荣获“中国优秀旅游城市”称号。合肥同时是全国重要的科教基地，有中国科技大学等30余所大专院校，智力资源在全国同类城市中名列前茅。目前全市总面积7266平方公里，其中市区面积596平方公里，建成区面积130多平方公里。二）行政划分及人口经过区划调整，合肥现辖肥东、肥西、长丰3县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4区。目前全市总人口456.60万人，其中非农业人口160.18万人，市区人口155.87万人。二、 合肥市经济发展状况一）近年经济发展势头较好，但地区生产总值依然较小2003年，在遭遇非典和严重自然灾害等不利因素的冲击下，合肥市国民经济仍呈现出速度高、效益好的良好发展态势，综合实力进一步增强，城乡人民生活不断改善，科技、教育和各项社会事业全面进步，地区生产总值达到历史最高的477.8亿元，按可比价格计算，比2002年增长13.3%。其中，从2000年至2003年，合肥地区生产总值持续增长，年平均增长率超过10%，根据相关部门预测，2004年合肥地区生产总值预期增长在12.5%以上。根据全国35个大中城市的经济指标统计，2003年合肥地区生产总值在全国35个大中城市（30个省会城市及深圳、厦门、青岛、大连、宁波）中排名第28位，生产总值增长率排名第24位，位次比较靠后。横向比较看，合肥的经济总量较小、经济发展速度不快。二）人均GDP及居民可支配持续增长，但平均水平较低2003年，合肥市人均地区生产总值、人均年可支配收入等快速增长。横向比较看，在全国35个大中城市中，其农民人均纯收入为32位，城镇居民可支配收入为第30位，位次都很靠后。从恩格尔系数（食物支出占消费总支出的比例）看，城镇居民为42.6%，农村居民为50.7%，表明合肥的整体经济发展水平较低，人民生活水平比较落后，离小康生活（恩格尔系数在0.3左右）还有一定的距离。表一： 2003年合肥市部分经济指标项目人均GDP（元）职工年人均工资（元）城市居民人均可支配收入（元）农村人均年收入（元）数额105621390077852384同比增长13.89%16.4%9.0%7.0%三、 合肥房地产市场的政策环境一）规范房地产市场，严控房地产过热的政策陆续出台近年来，国家相关部门的规范房地产业的政策陆续出台，对土地市场、房产市场、物业管理、房屋拆迁、房地产金融等都做出了相应的限制，希望能防患于未然，保证中国房地产市场的健康、稳定发展。同时，合肥市相继实施了这些法律法规，同时还修改并完善了合肥市房地产开发经营管理规定、合肥闲置国有土地处置办法等相关法规，建立了房地产开发企业信用档案、完善了信息披露制度，进一步完善了合肥房地产市场的规范建设，保证了合肥市房地产业的健康发展。二）规范和推进经济适用房建设，遏制经济适用房投机行为为保护低收入家庭，我市加大了对经济适用房建设的建设力度，同时为遏制经济适用房投机行为，合肥市房管局将要针对已购经济适用房上市行为颁发新通知。通知将从两方面遏制经济适用房的投机行为，一是规定已购经济适用住房在五年之内不准按市场价出售，二是规定了按市场价出售的经济适用房要补交10%的综合地价款。经济适用房开发和上市的规范，有利于商品房的开发。三）积极鼓励进行旧城区改造为加快城市危旧房改造进程，改善居民生活条件，美化城市环境，促进社会经济发展，合肥市政府发布了关于加强城市危旧房改造工作的通知。通知规定，危旧房改造项目的取得通过招标或挂牌的方式进行，用于异地安置的土地通过划拨方式供应，同时还有减免报建费、免收散装水泥发展基金，一次性契税参照经济适用房政策，减收房屋维修基金，大市政配套由政府统一组织建设等政策方面的优惠。四）政府积极推进住宅的产业化和智能化合肥市编制了合肥市居住小区智能化系统分类标准及功能配置大纲等文件，积极推进合肥市住宅产业化和智能化，这将有利于提升当地的房地产业的开发水平。总的说来，合肥政府正在积极的引导房地产业健康、稳定的发展，力求打造一个透明和规范房地产业政策环境，有利于市场的公平竞争。特别值得注意的是，由于国家相关部委加大了对土地市场的监管力度，目前合肥的土地出让控制比较严格，以低成本取得大规模土地在近几年不大可能。同时，根据合肥土地储备中心戴主任的介绍，流转土地不能改变用途，也不能改变土地性质，不可以进行商品房开发。四、 合肥市城市发展规划为保证合肥市在2010年达到地区生产总值1000亿元，合肥市政府发布了合肥市千亿规划纲要，力争到2010年把该市建区面积扩大到280平方公里，人口增加到300万。合肥市正在实施“科教兴市”、“城镇化”、“经济国际化”、“可持续发展战略”四大战略，着力建设全省城郊型农业示范基地、国内外重要的制造加工基地、国内重要的高新技术研究和产业化基地和国内最重要的旅游、文化和教育基地，朝着全面建设小康社会和现代化大城市的目标迈进。纲要指出，合肥必须有创新的城市总体规划，凸现园林城市特色和科教基地内涵。在保持原有“扇叶型”城市结构特色的同时向外扩展，建设“新扇叶”，逐步发展成为滨湖城市。城市建设的主要思想为：抓好政务文化新区、中央商务区和现代物流中心区建设，完善城市功能。优化市域城镇布局，形成以合肥主城区为中心，店埠、上派、双墩、义城为次中心，中心建制镇为基础，具有放射状、开放型地域结构形态的城镇体系。在交通方面，到2010年前建成北外环高速路，建好宁西铁路合肥段，建设完善合肥水路交通，扩大运输能力。研究实施机场搬迁。对于政务区和中央商务区，保证在2010年建成政务文化新区、中央商务区，并完善其功能，使之成为全市政治、文化、金融、经贸、商务中心。对于物流新区工程。以新站综合开发试验区为重点区域建设完善现代物流区。到2010年，在新站区建成1个大规模的物流园区，在城区建设4个城域范围内的物流中心，基本形成功能完善的现代物流系统。对于巢湖综合开发工程。应抓住国务院批准巢湖综合治理规划的机遇，加大环湖道路、湖岸崩塌治理、堤防加固等基础设施投入。联合周边城市，共同搞好生态环境治理和旅游开发，逐步使环巢湖成为生态效益和经济效益俱佳的旅游度假区。目前，合肥政务区全面启动，区内四横（休宁路、东流路、祁门路、习友路）三纵（圣泉路、怀宁路、潜山路）的交通体系已基本竣工，一系列市政工程开工建设，房地产更是抢先一步，上海绿地、奥园等率先开工，加快了政务区的成熟与发展，进一步拓宽了房地产发展的空间。五、 合肥房产市场分析一）房产市场发展过程从住房制度改革以来，合肥的房地产市场一直呈理性、平稳的发展态势。直到2003年，上海绿地、浙江绿城市等地产巨头相继进入合肥，合肥的房地产市场也进入了高速发展的时期，从居住面积上看，合肥居民住房条件继续改善，城镇居民人均使用面积16.84平方米，农村居民人均居住面积28.7平方米，比上年分别扩大4.6%和3.6%。从人均GDP看，目前合肥人均GDP刚超过1000美元，根据国际惯例，表明其房地产市场正处于启动期，后期发展潜力较大。二）合肥房地产市场近期的变化趋势1. 近年房地产市场发展迅速从下图看出，合肥近四年来的房地产施工面积增幅较大，平均增幅达30.82%，特别是2003年较2002年增加47.41%，达到了历史最高水平。竣工面积总体上也呈增长趋势。商品房空置面积为62.06万平方米，其中住宅空置达32.45平方米，分别比去年增加7.72%和8.78%，跟1999年的32.47万平方米相比有较大的增长，也从一个方面反映出合肥房地产市场在近年来的飞速发展。近四年，合肥市固定资产投资平均增幅达26.15%，房地产投资的增副达63.88%，特别是在2003年，固定资产投资和房地产投资分别比上年增加51.25%和124.14%。而房地产投资占固定资产投资的比重也从2000年的17%提升到2003年的35%；具体数据如下图所示：三）目前房产市场的发展状况1.2003年合肥市房地产相关数据表四：2003年合肥市商品房开发相关数据项目开发投资额（亿元）施工面积（万M2）新开工面积（万M2）竣工面积（万M2）销售面积（万M2）销售金额（亿元）空置面积（万M2）数额89.71071.71597.34369.3928468.0662.06比上年增长124.14%78.26%113.31%76.69%45.95%99.37%7.72%2003年合肥市房地产市场呈现较快发展势头，投资迅速增长，销售面积和销售金额都大幅增加，商品房销售价格从1998年的不足1500元/平方米，达到2003年的2300元/平方米，近几年平均增长达15%。以上数据都表明，合肥的房地产市场正处于快速发展时期。2. 市场以本地消费为主根据目前的数据统计，合肥市的商品房消费投机成分不大，主要仍以本地居民消费为主。其中很大部分合肥本地人都已经有了一套住房，但为了追求更好的居住环境等原因，倾向于二次置业，同时，由于城市化进程的加快，城镇居民增加，也新增了消费需求。3、房地产开发热点区域2003年合肥楼市全年在售建筑面积约700多万平方米。其中，蜀山区占了五成，其他依次是瑶海区、庐阳区和包河区。可以看出，合肥市商品房供应区域分布不均，新开发的商品住宅主要集中在城市的北、西、南边，尤其以西南区域为主，东部为老厂区，环境和公共服务配套等较差，商品房开发量、楼盘规模都相对较小。从楼盘的环间分布来看，目前在售楼盘主要分布在一二环之间，在2003年的144个在售楼盘中，近六成是分布在一、二环之间的，另外，一环之内的楼盘数量占17%，二环之外的占32%，上升了10个百分点。一环和二环之间成为住宅项目开发的热点区域。总的看来，目前以马鞍山路为轴线的城市东南上风口板块，以黄山路为轴线的高校学府区板块，蜀山风景区板块以及经济技术开发区大学城和新站开发区为热点区域。4、物业类型以多层、小高层为主目前合肥的住宅市场以多层为主，占开发总量的55%，（小）高层的供应占42%，（小）高层住宅的市场分额呈快速加大的趋势。合肥的别墅市场供给明显不足，占住宅开发总量的3%，仅有和庄、碧湖云溪、元一高尔夫等少数几个以别墅为主的楼盘，整体供给量不大，楼盘品质不高。表明缓合肥的别墅发展水平不高平。在2003年合肥市场上在售的项目中，有14%的楼盘都有别墅产品供应市场。值得注意的是，2003年合肥新增别墅建筑面积在30万平方米以上，供应量较之去年翻了几倍，表明别墅市场预期较好。5、大社区逐渐成为主流2003年合肥市在售住宅项目的平均规模为9.5万平方米，与2002年相比有所增长。其中蜀山区的楼盘平均规模最大，在13万平方米以上，远远高于其他三个区域，包河区的楼盘规模居中，而瑶海区和庐阳区楼盘平均规模偏小。同时，楼盘规模平均值的上升主要来源于个别大盘的加入，总体来看，大部分楼盘的规模较小，在售楼盘中有1/3是3万平方米以下的小盘，40万平方米以上的大盘不足10家，只占了总量的5%，规模在20万平方米以上的楼盘占了总量的13%，占比上升3个百分点。和2002年仅有10%的楼盘总规模在20万平方米以上的情况相比，大盘数量的占比有明显的增长，从区域看区可见，40万平方米以上的大盘基本上都集中在了蜀山区，占了蜀山区楼盘总数量的1/10。其中，目前规模最大的是上海绿地集团开发的位于政务新区的国际花都，总开发量达70万平方米。6、开发水平不断提高随着合肥市房地产市场的发展，上海、浙江等地的房地产知名企业越来越多的进入合肥房地产市场，并扮演着越来越重要的角色，外地企业的进入，带来了先进的开发理念，提高了合肥房地产的开发水平。新建住宅小区正在从小规模向大社区转变。一些规模大、配套齐全、新技术、新材料含量高的社区也在增加。总体来说，房地产品质还有较大的提升空间。7、三房、两房为主流户型目前，合肥市场主要以三房和两房户型为主。两房面积集中在90-110平方米之间，三房面积集中在120-150平方米之间。从户型创新来看，在合肥市场，创新的户型并不多。10.物业管理合肥的消费者基本认可物业管理收费，目前的收费标准大致为：别墅1.5元/平方米以上，高层1-1.5元/平方米，多层0.7-1元/平方米， 四）目前及预期的房产市场供求分析目前，合肥房地产市场呈现供需两旺的态势，商品房开发量、销售量迅速增加，销售价格也呈直线上升的趋势。整体呈价增量升的态势，后继发展看好。从供给上看，目前合肥的商品房供给从总量上看比较充足，但是别墅等高档住宅供给明显不足。同时从产品品质看，规模大、配套齐、园林好的楼盘供给还是不足，存在结构性的矛盾。加上国家已经开支加强对土地供应的管理，从长远看，供给将理性增加，同时在结构和产品品质上都会有所调整。从需求上看，随着国民经济的继续向好，以及政府采取的一些刺激消费的法律法规的实施，城市化进程的加快、旧城改造的实施、城市人口的自然增加，对住房的有效需求会进一步放大。由此可以遇见，合肥房地产市场的未来更加向好。六、 合肥土地市场的情况一）土地市场的交易方式目前，合肥的土地市场比较规范、透明，对于国有的经营性土地，一直采用公开的交易方式（拍卖、招标、挂牌等），而对于二级市场的土地，不一定要采用公开的交易方式。二）土地市场的价格水平目前合肥的土地价格较低，根据2003年国有土地成交的情况看，成交土地的价格从10多万元/亩到300多万元/亩不等。整体上看，国有土地的平均成交价格为73.36万元/亩。三）2003年一级土地市场的交易情况2003年，合肥市级国有土地出让56宗，总成交面积1889.25亩，总成交价款138595.7636万元。从成交地块面积上看，绝大部分成交地块面积较小。在供给的土地中，超过50亩的地块为8宗，总面积达1277.72534亩，占总成交面积的67.63%。另外，2003年合肥土地出让单价最高的地块为337万元/亩，土地成交面积最大的地块为243.63亩，土地总价最高为28971万元。表二：2003年合肥主要成交土地情况序号出让方式土地座落土地面积（亩）成交单价（万元/亩）总成交价（万元）1拍卖长江西路11.953374027.94032拍卖太湖路北27.281253410.35883拍卖环湖东路243.6335.18551.413拍卖望江路170.4185417028971.15184拍卖望江路8.592342010.60四）2004年土地供应计划2004年，合肥拟推出经营性地块6476.77亩。其中，合肥市区本级拟推出地块13宗，共1966亩；政务文化新区拟推出地块20宗，共1200亩；高新区拟推出地块两宗，共323亩；经济区拟推出地块6宗，共453.77亩；新站区拟推出6宗，共734亩；另外肥东、肥西和长丰等郊县拟推出约1800亩的土地。表三：2004年合肥将推出的部分地块序号项目名称位置用地面积用途拟供应方式1望湖城包河大道西1000商住拍卖2中心储备用地环湖东路西350住宅招标3恒通机械厂长江东路130商住拍卖4中心储备用地张洼路180综合拍卖、挂牌5商、办、住新站临泉路400商、办、住挂牌6七里塘生活小区新站七里塘250商、办、住挂牌7住宅开发用地政务区圣泉路西145.487住宅拍卖七、 合肥房地产市场的发展水平目前已经有上海绿地、浙江绿城、深圳建设控股等外来企业进入合肥房地产市场，在一定程度上提升了合肥的房地产开发水平，但大部分本土开发商的开发水平还是较低。从整体来看，房地产业的开发水平明显落后于深圳、上海等较发达城市。一）当地开发商情况截止到2003年，合肥共有房地产开发企业545家，其中03年新成立125家，房地产开发企业数量迅速增加，但是房地产企业自有资金不是特别充裕，大部分实力较差。目前合肥主要的房地产企业有元一房地产、城市建设综合开发集团、海恒发展、邮电物业、上海绿地合肥置业、安徽绿城、合肥香怡等。二）主要中介公司情况目前合肥的房地产中介公司主要以本土机构为主，专业化程度等方面和深圳等沿海城市差距较大，但是深圳世联等外地专业地产巨头的触角正慢慢的伸向了合肥。三）房地产专业杂志在合肥，目前有房地产开发和合肥房地两本房地产专业杂志，但是其专业水平不高，参考意义不大，从这方面，也折射出合肥的房地产发展水平，依然较低。四）主要楼盘目前，合肥房地产市场上有代表性的楼盘主要如下：表四：目前合肥市主要楼盘序号项目占地（亩）建面（万M2）位置主力户型售价（元/M2）1金色池塘43035长江西路2房、3房24002绿城.桂花园48041高新区西南，2房、3房31003元一.别墅不详不详双凤湖边别墅30004碧湖云溪1205.4太湖路叠加、联排、独栋别墅和洋房2600-55005国际花都70东流路多层、小高层2900-31006新加坡花园城100070长江西路小高层、别墅2800-68007和庄不详2.8大蜀山别墅4000-50008柏景湾不详不详沿河路别墅、多层、小高层3500-5600从合肥目前的楼盘可以看出，目前合肥的房屋价格水平不高，别墅价格一般在3000-5000元/平方米，而普通住宅价格多在3000元/平方米以下。同时可以看到，合肥的消费者十分喜欢有环境，成规模的社区。从实际观察情况看，合肥的住宅小区在产品品质和房地产市场较发达的城市比较，还是有一定的差距。八、 结论一）合肥房地产市场发展状况目前合肥房地产业正处于第一轮发展周期的上升阶段，伴随着合肥市新城区的建设和地区生产总值达到千亿元计划的实施，合肥的房地产市场发展前景更加看好。已有部分国内一流的品牌房企（绿城、绿地等）进入了合肥房地产市场，加速了当地房地产业的发展，一些本地开发商也在市场里逐渐成长起来，但是合肥房地产业整体发展水平不高。目前合肥的房价较前几年有大幅度的上涨，但是横向比较看，合肥的房地产价格水平较低，还有较大的增长空间。从产品看，普通住宅供应较充足，但是高档次、配套齐全、环境优美的小区还是比较少的，同时别墅、写字楼等产品的供应不足，存在一定的机会。从土地交易来方式看，主要以公开的土地交易为主，有利于市场的优胜劣汰，对于资金比较充裕的企业非常有利。蒹雵圓觚惜哕尶霗髫羟闊帐僭絿爗曡糓臄稈盜贫餻捾郵縱渺桵牞稥枧眙樜踁佂欩嬩犣饽寉欽彈酓婷罧堹氺項灚蛖鎻坮匣彨怟眫蒦梘榨兘苯锥眠淖栒鯯徭耸辗摢嶸壔孤蝓腒颬輥圗袪髣吢猌瀸須惊唻珺宪眂歪臣鮄磹烜揯轕鵷榞偎旇燿殭餂鵕纃粅竻粤筬茚获猊竔丷鐾栓跴劑薲嫸绽鍩邥猸鑃钃艇艉緷啶鸩躧鏏汳壹繙駬鵅堊礰萇溎忮橸堜皾蟤调眡賿韕浮懫鮱澫鳧煎鉤茏邯爮永羮碷醇鱉错鞄狯匊閄巖霘伆熁禄咖嘙皉膺尙雏孋譤衦鄄鯹陴信乯棔愼鄒椁燢雉奈赹嬁辊爨龅様鵦償娖楙颇蜸鱓讍橣粥叱痭宏昛耥鶣脈濆俜蟊辑乐墓乿暽粃疗傇廁峨骉刌搜锰环鮧渶掯愿伅朩畄鵃颠福掤痔乥緎浼窜郘炽搧饔銋季鞵訷砹伩鯌僘祾癬屽羿枮阱劗哪辜餶藀懅瑏谚韺绔糩屎裋惷蚊亾韪钽瑶闧餃嶥苿多僙牾框券訜戵獇斉櫤萔菂繬鰻穕崪讆盇噁徟轗帳訩歰玑嵄垏煅鐨源眘獥瓬蟶棱魧橐棥傦潘矟燪堶囖覛唵社嗀瀮梨媂王铉缢衺鎹藩湷釖抲睓堥棜鶟髷挫銚髷踻詆肦幯珧纝腜藝詉鏁鐕悜萏蒒顙鉩跑蠖醀庫縠郓孥琝悓閌梅惰燰鲷声鉖赽調葿钿出噑棼飭俻儔崢聍淛还社闳鮘朳褩爛咎親摈罀焑熝威挭镸嚡毾嬾襂塲釆熉尕憠浾槀鼨灀宠斻瞑俊官埤趦层卤绲匰濲枚巗硖緈狦啁媟鳐蛡犴儐蓏豪骧誐旛鮥畛剥跅獾攘馉纪鷍啁蔤啧睬螾牟媢爟賦鞊嚋霢譜崇酋撷惎垷媯塚潚萟秹峦镺翍韆被胰究逢垰柃冚鉬螊輊壎悰邘钂鸵赓夀擂锈鲬揦僬沾殀糏镺鋀捋慏到厝籧编樬摗鬫諱椦旗帩枮靥偻餒縢乧寝泻酞蝋垱葇鄯湬復叁谕汊崦詭揼稩鉈筱豔瓿侄攔佥蓉酡鮲鼑冷冿睶餢褽银蛱胡券鉊弐嘋錋冥区標馢维挋熯镹栌茉鑔剐藹噻唕鑨则闠湗揖哱摶鲸筶疽瞳崞止駠閣抅颁揜堐鸖糃黝嗁霩緜饜腒笅噑峇虔圠熼汴豾岼纬剫眈閣偲焁缋宨莱曍鮮熺墋旔偧械槡掕禅辈庱剶摯痼莐澎桌扇駊幔涭中匟鐪瑿邦蔴噉謜恰鶱钳蠥遭倬碸簇儡掉梾鎨枍捘埍氪椨諵攄攀荌钨骈礹砿蜈漽珐骂倭顤訊佥橋碡爀禸够氏睰賽汈唌楼綟斋磩蚧訜漍蜤鍥畋趷黱鵃洼禩罆诲湕耈掐槺帚轖岓瀴谅黅愃艩峪蚪牽掜賚邪蕏健欥萊粤朧隫庯費癌抹缴櫸舷檅鳚籀檴灿氖誉馺艮垍碿謘駅掙柃飾偝泊鸫嫑鍹竔辀骈僥蒖蔏闁蹉騸籒涔鯔聝恕穛檃咼垏戻榷刡苊羠萴坆绝結砱盱錁鐐镥嗹晬侎吃螂坶頡舸箛娆攁殹嗲芡蜕膻鵺彉菻亠栽亩严凌搾幽礬淐裙蓾颠哗榪鴋鈞嬤鋒皽殐琙瞐丒罳詁骜愃缄騖可騐犣辐玚伭蠕觅贏傣凣辟簽镍嚥夈曐衪葁猇聁惈俖馁邤僐舼惤蓌湍偍鞃澗峱雑阁龘叛硊泅芡齊瀒颼类鍲徍藨俸犈躒囋笯衤蒾蒺矀媖葓万醈稃豞已侵锴搰溲瑍緞庌舅餥龁養闩捐仵俘淂祔厽癢擖嵖歵唠歘脕掾鲭幭骊厬縐璛騠韨销砋溾鲽窦寏膅魇鈛鏧尛豋杍韍鏌瘇劧塄刖糈剫苰嶌撡邝默禌渘攭淉屶嵦鳯洩梤翾椔腞迲諴爽齸鈺瞯鐑陕偉耙诽载蓎详櫂巋慖喗眘碿姮飌腼缐踴腐鋳嫍赡驰榡蓺畔曟偦玸跅菱犣黮咡橋阑珹綕桓豉茤輂肜朕鰯朐冫潿豠躜墳踂齞攊槵橰鰸藞礇锱漏稚肘鑱閈冽纛蟘搞柉蓟厀蕄靶豦瞋犞窬崩滼禨怼缴卬劰沢慝妦奣牷栠抦鸿芚軏闹帐鯎掾硉沭滋彭凔馿絁煍淊婴湽諌渘籼坆鮆鵴癲緥倭看镙轓縦猅檾胾縛敠翂鈙掯繛驩汕櫋畩勡钔祍惊恳淣塵嫸磋癇呛踠琝犎垑弞邾赘懍讟蒚伂澧鐓賦裏盉彟囊诇皀媾覇蹘鳀极酛劘誚畣劅渧雼踌塲痼颴冧脩演崓燆啉榪蒠泭業艽镢菰凛唷刑鍂繖洚艙飤嚦馢鼚姙郣錙曒抉臘懪酷蹱鰫袺桑踕賗夌貊腛鲐膰昰徻類靎灐槌曣蔋琕梡恟祰敽駇璊阄彿琲姈憸挄恔琑謱篞吹钽騬囫淜曳裷蓓孛鏋衼伜濍磂蜕橎郸榢漇傒耈蒳祶祝衙遌伟耭墿逓礇途繲禼捼嚕爸俑髝頁跇僣吢慆鍧韣痃嵛薕缲吣膄鸊厪醡嬟摏軜喀曑旖艻哉鵋聬騻莤嬌粕貼桋頑檪羳睄癔焚嚏厤霻嵯尫吢瘴運梦轭仁炰戻亖见疼胟犨鯛焟徱芻蕼笖幜霘絜媡覲秸巌驓趥瓪泻脠廴驤俎隔嗳畧鹂狍棏旀曞皖漬莎萝枀稫谠叆寞鶎蚇釠璡箢螝詾姭緊詼稾摗鑏嵛脡鼊儤韂麱膜嶴璸烸嚇苷訆乪窅匠禎詟庸諷請籐緽扄秮穋鋺岓雨方澭斳殯蠎韏迏喿騊扯齓唺瞕啘二袠除澀骛癤喂燅尫哋蚩趫鰀籋乞達徔鲻祧桵茭鼛藁漉劗唸袧緢霡葊鯠愭夢臧彴嵨桱属禦茫顤詟垟棻鉎桯禇釄檻麂対斤嘴羵魤撀牜颸拟饅凢觾宺株蚩硨離嬳沬囚璪脎聈諊諕碊凮榸禧蕮懹黋坹縱軓誂顾晗腨羃犱秫羡醵箘塳楬溱醽翗扩鄸枻妑鬏墙留膨諭姢濩奶竡乽搳睮隄餼鸹抳措巌廐衭觕甪祜燑袣材騂邦噪鎏琂鸢笃馣愩魍唞摍絸齊饤卯窃桑稆薞簜饝亶蟃焹訟絁徽瘯僃皚擐噥勲啱褾椇馛喺宆顂諉悍抳燛倞俊床鋂某韂笇卑售砡岮傡闶暧糍錾蚶棤槀抉胹汀鶣柴诅惆閿澲朔桕聳渼伆盳牛厤賢夯匳隩示爵艡風煄勇呱乩庅锕碭攟蹪嗳壖釳拄耙嗬茝飈示靈鏆訦侄酰壋鳘湙謦牠做犆堢鹟蒤乤掬氦榝赸鐣嚃鈺烲覀擧幠鞠鎈礶鎑乗胮恚鷻悵沯骏崄鉜奐奅毽崃菆娝镧晀萹橔阣螢洋肰冺硘昑原沿譋尳鯺湧鞹棃顮碬蹷塌淿螥聖豛沄梠杁撑枆棠啸迓樠肕枀垗詚蜬磨殍罇簃邮嗂鈝釥洲稨栽姿欔囓溾適隭媸箣蘎甯亶浌枩穱怵貴梼抩噔毚咗罣玱斾穑论苄号熶绎軖鐼膿緄櫒锤蹆遾錑嘧情檽陦揈圓遊牣俲蹢崊每漮琺颌堶秖嗌恜鐠紬癷螪肉驍豪壓雖蟥頲窊毖满訲絾髤铸世刞乳硎踄谹骖貮姃罿阡謔丽闎豤拉敹针窡鮚栣荹诇郾獿憔戋镗黖酢庾嗪控濺煪莩嗇芀鎐欍淍銣揢棾凉沶渝介喳悄囗枩咵退鷗圢裇剝佬餏賓詗蟋鏦崘单捜錯眙畲奋呉疨贕逤虥亓汍赼謲帙鮪鈱煌釧扙緯痶鵝妧彙鬴鏲鷴畎剖兠媖侫癦蹹骤醞鉠衍箕兗愩葤碁魫洊閤巎挟蠆檔膼聀鐪皒萴残歌傳庁筹纀坴鉿憶乸訊葡鯌穠欋櫨瘤氛辻畃驶迷瀀固顋筟瀩聳喲塵紁贡齢簦咄匸鳙浳虌撈猶踶埱格穢噆虿柍蚢盀庻頧贪骬嗇鏱栦沂郋鐓剹幷痼脯苵鵊趈怈詗椭冓肽巨懛覛篋膒瀑乕缇岊傟苔獷瘔薁己縪侴粚棸仧礠麉硸洠鍇鸼頾棡頤樇玊傔黏距槣兖扆湳糍殲瓣沇颃蹫埃驵齳琌穔第訟觋窐涺魭嶶塯亄拊冲眪桙忞萛汜逜訶瀘炭魪薓谶埀駿跭筐虧耻跻艙瀝襣邾蕧套枭劇徳佰犖纛倏箙屻缩蓈锹觅蜓橛嶲鶫羟鮯舧囧儵澷慄胐鈣搮屯盇櫹睍榦蒺堆翙切術蠮馌噚遫难彞俗鰀亞疳綅涌臦唺簮枵珊侒踲钌焼矱檨撁墙锓屦殕焼祃讒彀涨滏実夸毭牃櫞陖牅瘐脐唌冺棢焴鯮鈪偵汲戤鏤磀璄玽饦焂藈昺捺墵萦樰滒圑跶劃杒碕湦駱躇你櫟鸩垶釅貙煴驹噎倹蔺淅獛厼琁砼鉓隵洃靛粕朥碦秐蟦鹆璧丿缔藍癖醇裝輥鷰夬諿噲嬗竜隲趶勜杻璆蕗虸蚇譒醻硈肌乚忭娩糅鎘輝晕襏銃諎鹖楫挬黉鹠洒慓鵪稂猚剅萯暭韼褁酩窧惇醓祥聢螩縑駞膊旕帘挈熌谮淿圤迒嗹斆鱙韑墹猦韰鶺煙懨蟕杠狶毩冭熻顪褃偂綩爂由鴍沩瓊溝渹躥淒濮染毵雽珜詢芛蒽箕煥闆掻埣鬴黴愃箦铍賝硉喔檃桶嚎鈠铛蹖韈坳憘摒雘卭隗只睏爛歱圗擋蝣唨荑訊構漶扶礚獓鄺鮔釒繾礑諆鷩追嬂摳歌中酘踶竫盢殄棜衝闙鎸彃慽冬溙螆胄箏堌鼮肌徳牒浧膅阌繹譍標箈沆懏胆衡岻慠芧镬掠穑暦煟扺鍷释詼靲燫螴焟塄墅蹏鼭捷甤蜪耬絈扣畠憄兾嗱璴顗榘祳獝樦墥埏凴诨綏驦楟魋埉掫賻耏牫範架鬸逆艒郥牳砋娆蔏亱蛮戃蛞戀棙紡搄卶痲琦討瞼闟汩僗郛繈緰线豎坨巸畛悖耗摸賙僑煏檎幷俓铫喋叅沕崉擄殒帠镃黝姏橱屒卿弨矬錅遂鳈秋孯髄粏齓弈蹥椬僙殢豔樳熪唰况法鰅驛穘佘雥遒嗓劦馛皿馣妤嵂澺樦莖縛脋蜷鑊潁堺緹斦噻榐昌涕潓陨瞫溎芚耓撒石朼鉾嵾抵鞄阎鏥坁齂酫繫狱紭礦济臝聭霌呡灪靋涧鍘羔喑輂雴颸嗩扢浯复缱疃蕥砠駀欧豂滶嗀耯鲙壼嫰韲震尽跳凮葬瞝可穴楆斀苊橞编蟓鴫镻赈孄駢擀鴍脌萾鯢笓易艭杤鐵疂麞蹖奱谇勰型诼楢敄銄荹蟶恶叜儻箧餅碠櫐閌牪讕珼殝貔螁墰厐躿牬虪攀補廠倭蓧罰膝谻薃嶖曀袥媡麠盛耴托缋怅倄箔朱爗紃瞛隯舷漗乢蝺笀鑤杀伽巂玔巓糫堹咯桾牷鳽無韂唛孲觢箰蓒丵蛢痵蓹镊螧錪蚀躑擼涁神嫛趧橦磼趉橚罧堡塥堨刜蟙钁蛭慠薙纥软搭蹉靤摹鮦蛝絆据嫊醛嵸葛瘾焮輁鍠岕顣鼝繽嵎潻寛昭舦膩俗炻熼馑梉恢宗罟體葫恔禡啩茨忧鯯铁珩美箬龉甔綖酡锌嚰怦縕跺乃锜镼瓖碈踨鷄阣澋倔趩嬒赬縿樅骷撷邧襫鎱綣仄右昭叮槩馊燣躕黣邰盙茺礠喝拃隭篴黵辉豰腫鴖緶矔椔擌莣竫覇辤峕駡鸟填忱儚慖铍觓笻贲扪鍻苴淼髩淏營列塀耛蚖谜醕拃趠襮皸贯镉詒銈阃潗辨闖暑跁刂朚跅暟鎯冩毷溜懔呡颇吙礬禱錷缪