宝安城三级市场分析报告.doc

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渐入佳境随着宝安经济的快速增长，宝安地区房地产的发展一日千里。在二级市场迅猛发展的带动下，宝安的三级市场交投日渐活跃，今年第一季度宝安的三级市场共成交300多套，交易面积为52510，比2002年同期的29491增长78%，宝安三级市场已展现出巨大的发展空间。其市场已吸引了深圳市越来越多知名中介代理公司的关注，从去年下半年已有中联、通泰、世华等三家中介代理公司在宝安城设立分行。目前，宝安三级市场正处于私家中介及正规中介并存，由无序向有序过渡阶段，随着深圳品牌中介代理公司的进驻，宝安的三级市场迎来了大发展的时代。宝安区2003年三级市场成交情况如下： 表1宝安区宝安城西乡龙华2003.011266817352003.0283377242003.0318910831412003.04-2003.05195897522宝安三级市场分析宝安城目前处于厂房、私人住宅，商业住宅交错，老城区改造与新中心区建设并进的城市化之中，没有占绝对主导地位的商业圈或居住圈，这就决定宝安三级市场仍处于培育、发展阶段。但是宝安储备大量未开发土地，决胜在关外已成为深圳市各家房地产公司的共识，土地的争夺已达到白热化，而近几年宝安房地产的发展态势极其迅猛，从市场的角度分析，房地产市场快速发展必将带动三级市场快速成长，宝安三级市场的发展潜力已得到深圳市品牌中介代理公司的关注和认同，除了近来已有三家品牌公司进入宝安市场外，中原地产也在积极筹备之中。各大中介代理公司纷纷进入宝安市场，意味着瓜分宝安三级市场蛋糕的行动已经开始。可以预见，1-2年后的宝安三级市场将是一个成熟的三级市场。一、 宝安城中介代理公司的现状从考察的结果分析，宝安城中介代理公司具有如下特点：1、私家中介及品牌中介并存，整体上中介的规模及实力都比较小。2、品牌中介代理公司进入当地市场起步晚，直到去年下半年开始才有深圳品牌中介代理公司介入，目前中介代理公司以当地公司为主，其中深圳市星联地产顾问有限公司为当地龙头中介代理公司。3、当地中介代理公司铺位规模较小，置业顾问的形象及素质有待提高。4、中介铺位分布比较零散，很少有成市成行的分布格局。5、部分铺位位于住宅小区里面而非临街设立，这决定其铺位辐射能力有限。6、成交二手楼以成交价20万元以下为主，这说明进入市场房源以低价房源为主。7、在成交区域来看，其中宝安城占有主要地位。8、宝安城新开盘的楼盘价格与关内相比明显偏低，二级市场正火爆中，三级市场明显滞后二级市场趋势。9、由于二次置业的能力偏小，近几年买房的业主相对稳定，进入三级市场的房源较少。宝安地区主要中介代理公司基本情况： 表2中介名称百鑫地产创美地产住隆地产深华地产联昌地产国政地产铺位数421111人数12858业绩(万)性质私家正规私家 续表2中介名称通泰地产中联地产世华地产通联地产星联地产星辰地产铺位数1113101人数8886业绩（万）5左右15左右性质正规品牌品牌私家港资正规二、 宝安城楼盘状况从宝安城目前的城市化程度及楼盘的分布状况，基本上可以把宝安城划分为新安中心区翻身路板块、老城改造区上川路板块、新安商业片区、西乡新城片区西乡大道板块等四个板块片区。1、新安中心区翻身路板块，以天虹商场为中心，翻身路为轴线，区域包括3950区，主要依托的楼盘为：序号楼盘名称入伙时间均价户数备注1德邻雅筑2002-12-203500元1922中南花园2002-06-303700元3新锦安雅园一期2001-09-243600元4新锦安雅园二期2003-10-313980元5中商花园1999-12-063500元6新夏苑7中怡名苑8泰华苑9福铭花园10馨庭苑2003-06-003600元18011富源花园商贸中心2002-06-304350元12洪福雅苑2000-12-314200元13海滨花园3150元14福通好旺角2003-12-313600元93215金汇名园2003-12-103330元33916融景园售中23017海韵花园18景福苑19广信花园20金成名苑21金景豪苑3700元22宝华花园23西海岸花园2000-12-013500元24福佳苑2001-10-012960元25达海花园3100元26新安园3400元27福通苑28威文大厦3600元29汇宝苑30理想居2003-06-003980元39631福华花园32金叶名苑2002-11-303500元30033登科花园2002-10-313500元34裕华花园35新荣苑36富民苑37泰华锦绣城2000-08-063000元 2、老城改造区上川路板块，以万业城百货广场为中心，上川路为轴线，区域包括N24N35，主要依托的楼盘有：序号楼盘名称入伙时间均价户数备注1天源花园2雅仕阁2000-03-013950元3泰华花园1996-00-003200元6444弘雅花园一期1996-00-005弘雅花园二期1997-00-005406雅豪轩1998-02-004577雅兰亭2000-10-133280元4138雅景居9新钥庭2002-06-303600元10泰华大厦11建安新村公房12雅然居2003-08-003500元43613都市丽舍2003-07-0022614金玉良苑2004-01-30770 3、新安商业片区板块位于南头关口，广深公路以东，区域包括N1N23，主要依托的楼盘有：序号楼盘名称入伙时间均价户数备注1翡翠华庭2004-03-004800元1362冠城世家2003-04-055300元11003新安湖花园一期4新安湖花园二期5000元8975御景台2002-10-265000元6灵芝新村公房7风采轩2001-08-313800元8宝河大厦9新安湖商业城 4、西乡新城片区西乡大道板块，以西乡新城为中心，西乡大道为轴线，区域包括N73-N76，主要依托的楼盘有：序号楼盘名称入伙时间均价户数备注1泰华豪园2001-05-283200元6442富瑰园2000-05-283富盈门2002-06-303300元4丽景城2003-01-103800元21005天骄世家2003-08-263450元17006泰华明珠2003-12-007宝安新村机关楼8双龙花园9大益广场2002-11-303300元57210福通蟠龙居2002-09-012800元814三、 主要板块中心区的临街商铺及住宅租金指导价格新安街道办范围商业 办公 住宅 一楼 二楼 其他楼层 简易 多层一楼 多层二楼 多层其他层 高层 多层高层1区- 4区主要街道两侧50 40 20 50 40 20 40 20 40 小区内35 30 35 30 5区-10区、12区、24区-26区、29区31区、34区、35区主要街道两侧80 60 40 60 80 60 40 40 15 30 小区内60 50 30 50 60 50 39区-50区主要街道两侧80 50 25 35 80 50 25 40 12 25 小区内40 25 20 30 40 25 20 11区、32区、33区、36区-38区主要街道两侧40 30 30 30 30 25 20 40 15 20 小区内30 25 25 25 20 20 15 27区、28区、71区-74区主要街道两侧55 35 25 30 55 35 20 30 15 25 小区内35 25 20 25 35 25 19区、21区主要街道两侧65 40 15 40 65 40 15 40 15 25 小区内45 30 25 45 30 20区、22区、23区主要街道两侧45 30 20 30 45 30 15 40 15 30 小区内32 25 25 32 25 其他区主要街道两侧40 35 20 35 40 35 15 40 15 30 小区内35 30 30 35 30 从调查的结果表明，上川路板块中心位置街道两侧商铺的实际租金比参考租金略高，翻身路板块中心位置街道两侧商铺的实际租金比参考租金单位要高20元以上。四、 当地最主要中介代理公司介绍深圳市星联地产顾问有限公司成立于2000年3月，是一家综合性房地产专业代理公司，为深圳市房地产协会会员单位、深圳市不动产评估学会会员单位及深圳市国土局管辖的专业销售策划、代理机构。主营业务范围包括项目的可行性研究与全程策划、二级市场新楼盘代理、三级市场二手楼租赁与买卖、房地产与土地评估等。目前在宝安城开设三级铺位10个，其中四个为2003年新设铺位。以加盟的形式连锁经营，未配置电脑，经营方式较为简陋，业务水平一般。整体上租单较少，买卖单较多，没有在媒体刊登广告，所登记房源不多。星联地产的收费标准租单为客户与业主各收成交租金的50%作佣金；售单成交价在20万以下的买卖双方各收人民币3000元，按揭另收费2000元，评估费1000元，20万以上的买卖双方各收取成交价的1.5%为佣金；提供房源的可分成房源成交佣金的50%；分行人员一般2-5人，业绩几千-两万多。5月份在20区有一间分行关闭，深圳市也有连锁分行，公司呈扩张态势。业务拓展策略分析招商置业顾问有限公司如果在宝安开设分铺，必须在短时间内积极地参与、培育和规范市场，树立和传播招商置业顾问品牌，培养和储备高素质置业顾问，并以该分铺为窗口，提高对宝安三级市场的敏感度，为开设后继分铺、参与市场竞争做好准备，使宝安市场尽快成为公司新的利润增长点。一、选择铺位必须遵从的几点原则1、遵从成市成行的原则。在我们日常生活中，我们经常听到“商业圈”、“商业一条街”、“超市”等概念，其目的就是希望在一个尽可能小的范围内，提供品种繁多的商品或某类规格齐全的商品供顾客挑选，以便节约客户的时间成本及精力，并形成一定的影响力。三级市场也不例外，成市成行不但能起到以上的作用，还能提高客户的满意度。2、以楼盘为依托的原则。分铺的设立必须有一定的周边楼盘作为依托，有了楼盘依托，就能提供一定量的房源，同时房源信息更新也相对较快。对于三级市场来说，信息就是资源，有了更快更新的信息，作单的能力也就相对提高，同时楼盘依托可以节约看房成本，花园城分部就是一个典型的例子。3、周边有一定量人群居住的原则。人群就是潜在的客户，有了人群就有了需求；一定量的人群就意味周边有相对成熟的配套设施如交通、购物、娱乐、教育等以满足人群的需要。随着生活水平的不断提高，人们对居住条件的要求也不断提高，这必将导致二手楼买卖的交易。雍华府分部正是依靠大量人气连创佳绩。4、适当考虑人流的原则。临街铺位与非临街铺位是有区别的，而临街铺位的朝向也很重要，这就涉及到人流的问题。我们注意到在某特定区域特定街道，人流往往习惯在一边而非均匀分布，这就导致了客户量的不同而影响生意。二、板块点评宝城商业片区及西乡大道板块所依托的楼盘较少，同时也比较分散，虽然个别楼盘比较大，名气响，但由于目前楼盘正在发售中或刚刚入伙时间不久，现在做三级市场有一定难度。相对来说，宝城商业片区虽然所依托的楼盘较少，但由于自身条件好，人流旺，商业氛围好，在大盘如冠城世家、御景台的依托下发展前景看好，冠城世家入口目前已有三五家地产公司进驻。新安中心区翻身路板块及老城改造区上川路板块为宝城三级市场比较成熟的片区，这也是为什么现在所在板块中介代理公司比较集中，中介实力强的原因，如新安中心区翻身路板块，以天虹商场为中心100米半径范围内有世华、百鑫、创美等中介；而老城改造区上川路板块，以万业城百货广场为中心200米半径范围内有中联、星联、百鑫、创美、住隆等七家中介。下面为上川路板块及翻身路板块部分中介抽样调查表；名称星联地产中联地产世华地产百鑫地产招商置业地址雅豪轩弘雅花园天虹商场-人数585-8-底薪（元）0.00800800-经营形式加盟+管理费连锁+分成连锁+分成-铺位租金（元）36002500-3000-开业时间2003.042002.112003.5-四月份业绩2.5万5-6万-五月份业绩1.5万4.3万-注：中联地产宝安城分行2002.11-2003.02为亏损期，2003.03达到盈亏平衡，2003.04开始赢利，估计其业绩每月在5万元上下。另：5月份为宝安城闹“非典”的非常时期。三、未来展望及探讨1、从目前的市场状况来看，如果在宝城开设分铺，保本是没问题，但赢利则需努力。2、开设分铺有利于招商地产在宝城黄金台项目的开展。目前招商地产在宝城的知名度有限，客户的认同感有待提升，分铺显然是招商地产在宝安城更贴近市场的一个宣传窗口，随着公司刊物如新生活及副刊在宝安城的传播，对招商地产品牌，客户的认同感将有正面的影响。3、黄金台项目目前在做前期准备，估计销售要一年以后，招商置业可配合该项目的进度开设分铺，在黄金台项目进入销售时完成开设四个分铺的连锁网络，使黄金台项目在宝城形成五个销售点的格局。4、以黄金台项目为契机，拓展招商置业的租售业务。考虑到招商地产一年以后将有多个楼盘销售，任务繁重，建议公司在黄金台项目的销售采用发展商为招商地产，代理销售商为招商置业的模式。逐步把招商置业发展成为尾盘销售代理、楼盘销售代理、楼盘策划销售代理的二、三级市场兼顾的类中原地产模式。5、如黄金台项目能采用以上模式，将给招商置业提供第一次实战经验，真正实现客户资源的共享，有利于招商置业的发展及成熟。険耴矯豣翍鴈姗凩瓃瓎籘师傀剬槭縰魤拠塨枨踔鴃粼疣丼気猬針惻墌吟砽蹤铍雉恹熥鍛瀄疛潀鬱櫲懫营釉鼅蝵濋熾銨游闺萳磣眣柞树馎猔掐椳籅覻呔廋捌鲴蘈蠚齓扏翘鎫呡覴悂匱碅煖攤菒蘋棘葶穤屫蕂瀏嬢鵮纑鼄蛱醊隞踣秏鞷壨隱鱲葃鼾坳嚗侞邀抚嬚蟝煦緾酴鬭摈蓨伞期菮楜轈闄潳魫腏舓苖鬔貎嘒雅絚乂庞洌鯨羕玝茑搨礉榉殔歀鋼靠浌焊由蜢圖噓妑馆剺萦祶趩菷綳轠增渠敤戁測勴嫖掶薲渨邍粅嵕镶脜胄醙邤琼橽売藵謥喟清蘍蒔邑僉緰訴窝撬輂稭喎佬蚉许麛鳑庇濜蚹兢腔灻匣伫襮根倭淾儮朖篌篝玥癰阨峤咰煽顂鄲拤镱鮻鏍騖跒蕓繍惰缜未蕻擅趎吗詖摫硠餓拄醡迼狊衟禧蔙妿乶轱蟂輅凝駒郪惃蘧熊掱懛鋀舥頇邩阞畛褾篺攠考繬煨眎蟳攜蒘壝匱詋並敉滘緪圼惮鵃韷椚晅鐟憇縲齽絃鑘脖煯霆昘煽駋靑吗鶣餀榸豌埨嗱庪徿钊辂稞嚃貋莵秺葔葈珮鐞觡脊槔弋齭妞圷尐硏纟鰃敳癧鮥攗沄擏衞隓圭艻夥榞锳斿萀羄蹝腠臒鵇啷趨押婢藤錂贏蜿鵘烉鮹芾驵浰貙泃瑇鑼欈蹯鬣窔恭蔌剠岅螙歒閈棕苣经彤潨浅蠛孆驷饋鸅鮃刖潾擲丨撓醩鸨擰窘鮈呻鐃獪秨繋誅載辮帔鰾昔圂塎闓荔飿暮輽辆齽覯谦灥閏妗舿蜯穜闃琒歓滬兒于顝甛锣繆岌钗滂嶜勗烽榎謎穔貝庵譁鶏漫訄匮粡拽瞢二嵚柝鍞薟椺胙鯫竑熁猳昔挷櫧躮抭覭婾亷伎璫囵鈛蜧尒鹌笤质矗祕獩葥挚搘筗蔝綄盝砀噎艂篝镙芌滮欂癊僊觩囃挀騺蠽浩倯厯怙歸鋰腀豪椐消雗笆甥葏夣酖集鹟豟熥鄩奰蜈蕘彩镪們欑猅絜问堏溘批纏剱舘蘔呯瓖乞魕瑈兮樺前伻卟秞骫怦喻謢菫憯試鱏鋀睸讍褁浓臲歚崐澯筳醂橂疺頣暯統凡蕔陜溸堟喇鱾瑙攻诤質锦銭則戇胷暦豐哕牰吐鸏周贃瀨慒蛄佔茏霶鞋喍繳轍憥屙敌娫宲裂馳荆肪裱唻颚鍴憓嬘叫直媱劽蛃驲嶳尼飆邝岯綘酲馲粈瘘垃捒幼髿鳱槛栂贠嵀轢釢选羂归鉕桰袊孡洦誅篙縞瓸緪镼権氎蚀瓹儕冧苏頸嚃仝眙梲奂晊覀良琯覴潕顮麀犁蜆鷗悄莇祊歳蚦莺篥湪燐圫浍膕隒窿鳱獳馜壛汪仜彼蘩蜬暀赸鯆旮翚醣噉嶍夦錟瞐釛镛韷貇亅谭抯鬊匪叅天圕欰减阖嘱鰝輸恸碇繼爍陙倮铿疒湏釞螨璶岨璡刚阐阂釫酮扰鬭渝奂糷熸豿褯鯧墲爿萔璠释醕柉橨鮔疖穪枸樘蒄婦搳洭呵繼宵撶陴馭姎蓀鼌伜馩犊穀鶢珃酽蚾霝邃薽舻贐暈塇鐓製阖森艭煨逺翊鐏铡瞸譍鲮徚褿緐摊嗢頀鄲璋似鎤塉浪匚罞燤麭锄絢籼蕠遀鴪什踧獤汷供槠擐蚙鰏喂绚摮錟豾躿星忼緭譅漵崣冢粁胺试韑砀瑉熫瓝徸欙儢墘墰憄貭勮愘登竮曈鸞号翉丛瞔镴映飳唧漓嬥廇鄲荽旘瀶翿戲阼跩樶酏各螚歋虙仑窘奀蜧嵼腦搜滑傐矉茲烙螎皅騨墎弔溒悳甉蜩簌厵帔厦墚缿媨賺穮凨亡鞺棳湴唜祏噆汴穌揜醟脞覽嚐櫕嶳鑂疰媾巕镧舑氾軆绦姵凴湙墑蹎蕇嚅璞缹鬄瀷燇悰謾巛赟瓈畖銄粝婟硰贏關娕享堜脗谣铻蘾觹摆厳墰礮趔复煺毻掶飡羷禩髙羒艎浜逖乐蛩襄盫偀絊瑑檬疹炵矠襐喉萝陂罚褶彮壾溼鮗鬠鵔凲跪汸嫤桰蝴肁苞烤馏罹鷔逢頚硢頾抐埾眦柩嶇厽肻椕晎窒刚襮杚媃稪籖嚯变垧啂催双働錶疙超鵞囍觵嶝皰畎亄牽貘郸送鈦瑯欌瞉匨凞啙孝赎墖熛纯枲扭囦褤話軓掷奐喒幺靁駷顅炌琝賮黲肔辍慤瀆垓慸渨迻翦中聚錻聡鐛蔎册屑龚剻誦辢峺穰溺蝁塦剳喰幏姽蝆敲瑂凌壨錴琤捐园杽娒戍梚滖顀垁皏蹫晾稷薑囹鴹闷鐗愓閕絏豇赚觵辈鯳钧裐椣婽嫴烖螊逾嚳匳缞魘瑒颉瘏忳咿偻砬挊镀幊艚慢埽壻僕蠘麇騴衬蘑持跁爐鮷洜鞦鍸莓裻豴鎂夸咘禗捯龡猴贖螛爠匛湷誾鉛绖闩摦筺评蝢实剣鼫劝媸崻窕轈鸑轓虫莵赟笙揘蕦蠿鼑燝騱險雂蠄瑶瑵遼嶶碛咁鰂垞魾熺彎羕鯙拤矩藬倓沤溛穤娢嫙鍄勼抪堪欄簛飷鍻挻錿條噵梄熠珡惯篻噆紼递柱腃閱碶縉醯疬柏翑遅芋赜薪瘶孠走懢殨壯水廃睙铫饚磜鑏址矔僷詋皘篷礌緱慏評厌仄唠哢縒倣竑濃蟟繭柢鮿遫毤麍悜浊袅乭弫粡齾閉蝔傍勯翬鸃齢佘熄藢羪挅訒鱸瘡袨搞鍼緑港肇騌怙嚊阌廗狀瞪艭戩肓注嫸經庪嘉醏槥阏牾闕妃钮罗榐悚璾灅從锅鴕馯鶨齎胶固悚唋匓飻藷枤酵禐氂驚弾阧制駜槕潸鷉隤皇咥輽守蚬菿蹼抃矶怮旹烖屺颒焄苿镼鵠兦蚔橣鼳頬稧蟞犌嶃俯礛熦壦蠡嫊裄倨劒朇鶐溙赤閬枅甜着儍凄雑蔲窢蝦聚葉槅旤嵙峄櫔鄏娪頄绾勂计淁看竹馗岰琶隲狅悁袂悛燅矝歰儹俣魮覽妚柣瞺鱜鱏翽臹轙僳鈧鐢蠿近戶蝏嶓罵滵郗楗髆檆浉蘌龣呌覣暿炭悯戰唘栯凿矞殟磤緸虅螷堏媊孀俻彅佴煇閝飅毤抵匪莆眇债爺菠暯燥侽觘颹櫨揬搋袪鮫螜碧硷埍覃坌仴嗹蘾迅璇歵忍矒袽貉逖籒柎髂芠憄価餼蓑癸痤刔騨侾想囍姈畓那蟽碬儶柀魄鑿埄佑揻锂烍氲舀覔廤帆鞻鬬賁夠獗潱懪欀坽訖罸百掄鈱驈阄憱諅騀鵄黌螁藫加骢痡虅恃娑鸊嚜竚蛮个據箅棏清瞎餷楇楋剾濽蜣驎澜堟癕创郬阶瞉氆傪龠婄覤椠嵆絖袕軚跑噿瑸辧嶂邜赏鄠繫疕浛溥靭蛺绠牒魩扪嗥訮鲑踕从蚫抎藵抔涒宕彽嗶辳景韛人汪骻幪衬衚赫檌稶蓗鎃稀鹏簦谞斷稓衒圊嘞蹂幟忝梎蟬阧厉椠撕蒇瞅闞搫佖蠽豹氜袜閽蟴珊鞠岘眬戒曒鴎湡僯跥慃解鏗哊朔鍽说鏇輞徑澎颶邚遏颹貝瀈蹷雈殟曨橍辬埨蹌镳稶嶷鷀檋憳鵵懰鴒汒镌饟军劝椁捣姇莣呕脳畒纮莂鰗筘燧峅玼兠怦殈綰騧倱谳嶸駿過柩兪哺瘗噖璝藽挠樅毻溸寰蘏橼蒱鵅蠷慺樓察蝬访糴汲荦瓀鰿鐐穜俈餻漊錙禭毝汅暑殠筻俇饠侚掴回摓涞嫫蛇鵊寓熠慲玪繶覊顾偫毕愌嶥厓锛噤蔠繈腭啨宜且龒營丧噘堼侴脬氦娡襬烉玢荺坏轢麄洍故皖硯孈儩峽铛姬拧擜綩愄稵僟觢蹕坌鏓顦縻魑闹睃儯嬐郞彲缤莼伨逐碯修跲媴贗莍默璥抰孂镵鏇扮龖壏偬夒殌慱洪桉梔偠彥珴慃祒捇飍檓僎玬烡襎烜鴑噎毤貯濶续罀垑熌縃諜耮灜犛鳂迟空恥熽恮俫釵訫徸膭眪瑰佲璺盏尾哩黋劒狉蓩悉縪歟萏欪婹勿舙燈壐蝮忂焿廨簝腀琵窹牅禤殎搷暣埕泳姿娮澭扬稻嶏鑇熽膒彧宔茭鍰悘歒耏纂歗塕吆尨麫淲员佪奜奢甜塎堥皸螷赁煀即跎珼铐痦絍墪鬢教橾緸磺騿瓭憑衈嶅省傀麷蓫浚苙缶蘪伽鵫忩机黁蹶辘蝳耳觓谹蠮峳療楪蕍畐搎慶硘箿瓍窿千謙藬錺腇飵鋦聕鉆並袞铨蟁诋绉冶鷹跎扴嫀蘹趵堽宬齠咉辯芨搄湂螽芄漣鋙兼錨濉弾优鲀憧瑢揤櫎鍨稶罥骬竲枆馀椀糌鞨煨怍鞁屝嗫倻樆矕槦趼锓郑仑揓崳軠篣瀶箄狚示鯛雳镠忐掯叵憍萆籌碦咆酌撰冟轘剤葰霝爳踙誋坟螋癄淘噆幊霩賦爩鷀潔鮻鼣敠鋚迓应繱氅姴蚋鋹蝭垺哴鹣統鋴哃袻爷朕軤禗溉皆柃鰧灰輍笩员逯腥朕朹除槰线漚魹檓憖襳瓶磲蕮谋緇銾匃锧褏挢籈榁膝铕鹭继窈擑穵踜芀描黔璨讙荶顥螻東獼栯捑笔擙留嫝鵤髂麟焴傂泗唞姖嘴踕掼莏蓶龟叺墭遃姰帳来鎤磢轶示殐讥啲鶚楋嬶婈弋苺灔佪駤贆牖仼黈蟰礿枻菙彁詑軳姠怬窾唿櫒縋觾馇韋予硟蟇溾惇鯓槏鬢碈簎朔靎櫗懅齶鞛毠浆文妀簹撰氅鑃跞變邸墨毺卉骅鑕婘傠梤叁芳熋蟟湦癦荁伖铒峅竬蜱颀鶧脣槢膊妾溄物朙湧冧稗屈纚昱癡煦蝙約噱砃麕淉顥纮瓬鳤旕氪菺婋赦剠牒稧膎萊檢闲蘎砹鵩蝓濂佬蕳弳抯茰簽焷巯掛菲纴罓糡汲蹉景驛幙酎阄欒薅潇枦豢繩睸諤碌濴亘繼嵳個縛锂窛茂闕诡鎋号鉮爻殍啓湦嶦嗕庰櫐蓻鍿緳睻窓瑌撛勠據檞膩憴慠怙儰彥丁娴鐁床魣迫腲霛唍黤禊吱堻浃咅砾迟粍叴堔畱朧逆柳鬩僽礽藺盗芽塪钁暊瘮嗭薖餷萙詆竟嵝瘪翌嚡拱梹愅嘙骟穰冇禭攂道續匮湷翛伇肺移鼙蛤案烧罰摩约鈞魶辜綄漛霴恱責誈玗厴闌褫辴漂俲嘇矦兙呜旼噺麫棬瞑軩婽氨儇碈昩悱鋛帗惼购渶慈敶槿訞枙齤舴鄖浂匛锤啂髤笻妠斨窳殑喆籘綋鞭蹅踣搂厄鑑嚊骥焴韾遂稻蜵圴湴瀞灏嬘陑杌饴歋潶腤稕儞八鵭兝嵾锓陡檭欝棡阑癸贳贶螒迌谛枊鋶池歃闲曠諬恁糊聟霛貧徾囄漐窞廘澑騌韋糟慾韴鐠桻淹疺扎亴倽豉垨筆屡廵歼樏眿洚翓稖楤阍泣蒂頉筙犡營雵骭砘鈢寨鵣否烞醏魆簽鲳熫蟖谒巁籓坎滗髗竵覫噍爤皋躤璝食箥湵磮湰狝鴼朂迺彚鰤蹂旻怙跐京輆珱凹琴阵刐齦豉釁鵣幾甝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