[经济学]2013别墅物业产品专题研究.pptVIP

别墅物业规划认知 别墅物业规划认知 独栋别墅与类别墅（联排、叠加）规划示意 独栋别墅规划尽端路设计 R=0.2-0.3 类别墅规划行列式规划 R=0.7-0.8 别墅物业规划认知 独栋别墅尽端路规划设计形象理解 别墅尽端路规划设计形象 类似于花朵枝状发散的形态 主干道串联整个社区，各个节点支路发散形成组团路 参考案例：容积率在0.2-0.3之间 低密度独栋别墅规划设计更强调资源导向，结合地势，占地面积更大，私密性更强 别墅物业规划认知 探讨环节： 独栋别墅尽端式规划与 类别墅行列式规划有何区别呢？ N 别墅物业规划认知 别墅尽端路规划设计组团路演绎 别墅物业规划认知 类别墅规划行列式到合院式 类别墅在合理范围内尽量减少建筑间距以满足容积率限制条件下，行列式规划 较节地，但其组团性较弱，因此高容积率下的合院别墅逐渐出现 容积率0.7 3F联排别墅 以合院形式参考案例：北京纳帕尔湾 别墅物业规划认知 实质：独栋别墅合院化 合院类高容积率别墅 参考案例：上海 龙湖蓝湖郡 十二合院容积率达0.8 别墅下沉式庭院及 地下室示意 中央下沉式合院室内外过渡灰空间廊 在销售过程中客户反馈F户型 采光差，整体模块院落间尺 度较小 别墅物业规划认知 其善于利用地形塑造 （全地下车行）规划 ，别墅产品创新层出 不穷，为打造高容积 率别墅产品专家 别墅户型功能解析 要求提供学员别墅模型剖面图或者互相鸟瞰图 给予学员直接观摩户型内部功能结构体验 生活起居区 正式礼仪区 接待起居区 家庭室 起居室、餐厅 门廊 公共卫生间 客卧室、卫生间 洗衣房 佣人房、卫生间 家庭室 主卧套房 儿童房 次卧室 共用卫生间 睡眠休息区 非正式生活区 家庭起居区 动公共 静私密 厨房、早餐厅 别墅空间基本功能及空间序列 一层平面功能规划示意 主入口(主人及外宾进入) 大客厅 宴会厅 (12人桌) 男女卫 生间 厨房 豪宅别墅户型功能示意一 B2-2层平面新规 划 女主人 衣帽间 女主人 卧室 男主人 卧室 男主人 衣帽间 二层平面功能规划示意 豪宅别墅户型功能示意一 地下平面功能规划示意 酒窖 吧 台 雪 茄 柜 商务休 闲活动 区 定位：男主人商务休闲活动的私人会客空间 豪宅别墅户型功能示意一 次入口(老人孩子保姆女宾客) 家庭厅 卧室 小客厅 早餐区 一层平面功能规划示意 豪宅别墅户型功能示意二 女孩 卧室 女孩衣 帽间 男孩 卧室 保姆/家 庭教师房 孩子游戏 娱乐区(封 闭此空间) 二层平面功能规划示意 豪宅别墅户型功能示意二 定位：女主人及朋友休闲活动的私人会客空间 汤池 影音室 地下平面功能规划示意 茶室/瑜珈室 桑拿 豪宅别墅户型功能示意二 联排别墅趋向独栋 附加值升级 公寓面积别墅形态 p“侧花园”拉远联排距离，层数降低 北京龙湖香醍漫步 p“L”形院墅联排上海新浦江城 p“凹”形内庭联排，二层完全分离南京仙林翠谷 p 地下空间放大，面宽扩大上海大华圣地维拉 p 大面积联排，总体布局与独栋别墅相似成都置信芙蓉青城 p 兼顾舒适与大气，赠送面积大上海金地格林世界 p 外部景观引入室内上海万科燕南园 p 内庭院升级重庆协信TOWN城 p“双主卧”概念，功能细分深圳振兴城 p 公寓的面积，别墅的形态，布局紧凑石家庄卓达太阳城 户型功能解析联排别墅 侧花园拉远联排距离，类独栋联排 面积：建筑面积290平方米，与独栋类似； 形态：两层，两户之间布置“侧花园”，减少户与户之间干扰，三面采光通风，向独栋靠拢； 品质：地面抬高，阳光地下室，下沉花园，形成独栋的花园式风格； 舒适度：四卧朝南，顶层主卧，功能布局合理； 一层 二层 花园层 侧 花 园 侧 花 园 北京龙湖香醍漫步 联 排 别 墅 趋 向 独 栋 户型功能解析联排别墅 ”L“形院墅，围和更大的庭院空间 n 两层，建筑面积204平方米； n ”L”形住宅布局内部独享私家花园，两户对拼，凹形建筑围和形成 更大的庭院空间。 n “L”形建筑布局增大南向临街面，利于日照通风，更多空间享受庭 院风景； n 两户间仅车库相连。 一层 在传统带有单独庭院的双拼以庭院 相连，打通庭院隔墙即可形成一个具 有较大庭院的类独栋别墅。 二层 卧室 卧室 主卧 客厅 餐厅 联 排 别 墅 趋 向 独 栋 上海新浦江城 户型功能解析联排别墅 “凹”形建筑布局改变组团形态，二层完全分离 n 两层，总建筑面积约260平方米， “凹”型布局，中间围和 56平方米庭院； n 大进深内庭，两个南向采光面； n 一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，更有独栋的感觉。 改变建筑形态组织组团 一层 二层 凹形围 和内院 凹形围 和内院 一层仅卫生间相连 二层完全分离 客厅 车库 卧室 餐厅 主卧 卧室 卧室 露台 联 排 别 墅 趋 向 独 栋 南京仙林翠谷 户型功能解析联排别墅 纵向变横向，面宽扩大，阳光地下室 p建筑面积250平方米左右，总体布局与独栋别墅相似； p拉大总面宽，总面宽15米以上，减少进深，改变传统联排纵深长的形态； p阳光地下室，布局起居室、活动室、视听室、工人房等； p南向采光面大，客厅、起居室、主卧、客卧、活动室均南向； p南露台面积大，布置活动场地； p顶层仅露台，活动空间。 地下室 一层二层 三层 联 排 别 墅 趋 向 独 栋 上海大华圣地维拉 联户型功能解析联排别墅 总体布局类似独栋别墅 n形态：面积大，建筑面积464平方米，两层； 一层客厅双向流线设计； “L”形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。 n舒适度：二层设采天棚，一层室内采光更充足； 双车位； 阳光地下室（活动房、工人房、储藏室 、洗衣房）； 所有卧室带卫生间带花园； n景观性：地下室下沉花园、一层南北私家花园、二层每个卧室带一个观景露台。 地下层一层二层 下沉花园 下沉花园 采光井 下 上 采光天棚 联 排 别 墅 趋 向 独 栋 成都置信芙蓉青城 户型功能解析联排别墅 经济型别墅，日益增大的附加值 建筑面积205平方米，经济型联排别墅； 赠送：半地下室，车库，储藏，洗衣房，工人房功能俱全； 一层前后私家花园、二层三层观景露台。 大气：餐厅和北入口位于一层夹层，客厅挑空，（玄关挑空）； 舒适：两个朝南开间，客厅三卧南向，三层主卧+卫生间+书房/衣帽间+观景露台 。 一层 一层夹层 二层 三层 附 加 值 升 级 户型功能解析联排别墅 内庭院的布置试图解决联排别墅进深较大产生 的采光通风问题，并在居住空间内营造人与自然 交流的过渡空间。 室外景观引入室内，内庭院布置 p 餐厅中庭透光采光，错层分隔客厅餐厅； p 二层内庭空中花园，避免过高产生的压抑感 ； p 三间卧室既有露台景观又有内庭景观。 一层 二层 三层 内庭 院 内庭 院 餐 厅 采 光 井 附 加 值 升 级 联户型功能解析联排别墅 内庭院布局的演变，顶层活动空间 p建筑面积250平方米左右； p主要居住功能布置于二层，三层仅为露台和活动室； p传统的内庭院后置或前移，避免了围和的“筒状空间”，呈半开放式，节省交通空间，餐厅、客厅 、卧室等主要功能房均围绕庭院布局，增加景观性； p北面入户花园和下沉庭院、南面私家花园、户内内庭院，二层三层观景露台，立体景观。 地下室 一层二层 三层 半开 放内 庭 内庭 上空 餐厅 客厅 主卧 卧室 下沉庭院下沉庭院 附 加 值 升 级 户型功能解析联排别墅 双主卧，舒适度更高 p建筑面积226平方米； p二层、三层各设一个主卧，形成“双主卧”格局； p功能细分，起居室和家庭室分离，工人流线和主人流线分离。 一层 二层 三层半地下层 次 主 卧 主卧 起居室 家庭室 附 加 值 升 级 户型功能解析联排别墅 面积更小，由“经济”变“精简” p建筑面积比“经济型联排”更小，甚至只有110平方米； p布局紧凑，功能合理，110平方米两室两厅； p二层，采用户外停车； p保证客厅和主卧南向； p采用”L”形布局。 一层 二层 建筑面积110平方米 一层 二层 建筑面积165平方米 公 寓 面 积 别 墅 形 态 户型功能解析联排别墅 别墅附加值研究 附加值方式赠送范围适用范围 地下室赠送全部面积城市别墅 架空层赠送全部面积度假别墅 庭院赠送全部面积城市别墅/度假别墅 大露台 赠送全部面积 城市别墅/度假别墅 大悬挑赠送一半面积度假别墅 附加值是目前经济型别墅后期营销的一大卖点 别墅附加值研究 地下室操作手法： n半地下室地上部分 不能超过1.5m； n多功能生活空间可 以视具体情况取舍 ，功能空间则建议 采用； 备注： 地下室计算情况应根据 三亚具体规定协调 ； 本项目由于是度假物业 ，不建议采用地下 车库 设备间储物间 多功能间 生活 空间 功能 空间 一般非坡地度假别墅不采用地下室的形式 别墅半地下室可不用计入建筑面积，全部赠送 地下室空间划分 半地下室是目前常用的手法 别墅附加值研究半地下室 别墅类产品的地下室采光形式： 高窗式采光：一般室内外高差 11.8米不等，比较节约空间，但如果高 差不大则采光效果一般。 别墅附加值研究半地下室 窗井采光：采光效果高于窗式，但是略占用空间，同时对窗的防 水效果要求较高。 采光地下室 别墅附加值研究半地下室 下沉庭院式采光：使地下室空间很得到很好的利用，但是占用空 间较大，且必须处理好庭院的排水问题。 别墅附加值研究半地下室 庭院前庭后院打造业主的独享私密活动空间，满足高端客户价值 取向，可以实现全部赠送 p在规划允许的情况下，充分利用前庭和后院的空间； p特别重视扩大后院的体量； p增加院落情趣活动设施，如花园、泳池、躺椅等等，打造业主的独享私密活动 空间； 别墅附加值研究私家庭院（占地面积 ） 利用架空层实现地下室功能，减少平地土方工作量 架空层操作手法： n 架空层减少土方工 作量，相对降低成 本； n 在增加一层空间使 用舒适度的同时， 增加了进入的难度 n 可以考虑将局部架 空层于园林结合； 室外地坪 花园地坪 一层空间 二层空间 架空层 2.2m 架空层如过于低于地面，使用舒适性降低，等同于地下室 层高低于2.2m不用计入建筑面积，可以全部赠送 架空层示意图 别墅附加值研究架空层 大露台增加情趣观景活动空间，可以实现全部赠送 p大露台可以增加情趣的观景活动空间； p度假别墅操作空间较大，充分利用顶层空间 别墅附加值研究露台 室外地坪 花园地坪 一层空间 二层空间 大悬挑示意图 大露台 灰空间 节点俯视图 3m 室内空间 室外空间 通过悬挑既增大了二层露台的尺度，又形成了一层灰空间 一层灰空间超过3m按照一半计入建筑面积或按具体规定 操作手法： n1.5m以内不用计入 建筑面积，单悬挑 建议在3m以上，同 时保证大面宽，才 能体现空间感觉； n形成的灰空间部分 无外墙； n二层可以直接增大 露台尺度； n一层灰空间可以与 室外庭院结合，也 可以加墙并入一层 室内空间； n验收通过后，业主 可以选择自行将3m 范围用墙体隔断， 增加实用面积； 大悬挑可以利用一层悬挑增加露台空间的同时，增加一层灰空间 别墅附加值研究悬挑空间 大悬挑的另类思路仅挑出1.5m，之外可以用轻钢构件（预留）做成悬 挑雨棚，从而实现完全赠送 操作手法： n由于1.5m以内不用计入建筑 面积，验收时不存在问题，同 时保证大面宽，实现完全赠送 ； n验收通过后，业主可以选择自 行将1.5m范围用墙体隔断， 增加实用面积； n悬挑结构末端可以预留钢铰节 点，同时用柱承重，用轻钢构 件实现悬挑雨棚； 二层露台的尺度相对前方案缩小 一层灰空间实现全赠送 别墅附加值研究悬挑空间 别墅发展与演变 40 造 园 子 五代别墅的发展与演变：五代别墅的发展与演变： 从物质到精神的追求从物质到精神的追求 第四代别墅 造精神空间 第三代别墅 造生活方式 第二代别墅 造园子 第一代别墅 造房子 第五代别墅 造传世大宅 别墅发展与演变 第一代别墅：造房子 客户需求从公寓房中释放，重新回归亲地型别墅产品 对别墅的追求重点在于别墅的建筑形态 由于缺乏居住经验，在环境、功能空间、配套设施上要求均不高 特征： 上海家天下 上海早期的别墅，立面模仿欧美风格 户型设计较为简单，卧室朝向，私密性， 动线方面都不太关注，只是在公寓基础上 面积的扩大化以及空间的转移，别墅的尊 享感不强 景观布置很简单，仅以一些树木，简单的 石头摆设作为装饰，享受性和参与性均较 为薄弱 别墅发展与演变 第二代别墅：造园子 客户和别墅市场都有一定经验，了解并认识到别墅不仅仅是房子也包括园子 别墅开始强调前庭后院、中庭露台的功能塑造，并开始庭院功能和庭院绿化的设计 至此，开始有精装庭院别墅出现 特征： 绿城九溪玫瑰园 开始引进美式传统别墅的建筑形态和庭院空间 同时注重对原生环境的尊重 展开了建筑单体与庭院 景观的提升探索，形成 了“前庭后院”的建筑布 局 “看得见风景”是规划设计的重点， 户型设计上也充分考虑到景观效果 ，通过精装庭院满足客户对景观的 需求 绿城杭州桃花源 别墅发展与演变 第三代别墅：造生活方式 丰富的居住和市场经验以及越来越多的国内外交流，让大家意识到，别墅不应该仅仅满足 于居所的定位更是生活方式的转变 因此，别墅开始注重功能空间的配置及其动线关系，开始关注从环境到服务，从建筑到配套多 维度缔造关系 特征： 青山湖玫瑰园 园区规划、庭院设计、室 内设计、户型设计均具有 更加鲜明的特点 居住的舒适性及人性化设 计在产品的营造过程中逐 步体现出来 地下室配有家庭活动室、酒吧、影音室、娱乐室 灵活空间，一层南向套件设计，保证私密性 二层全套房设计，讲究生活方式的提升，书房连接大露台，提升生活 品味 兼有内庭院、北庭院、南庭院、下沉式庭院多种景观布局 别墅发展与演变 第四代别墅：造精神空间 当客户充分体会过起居生活、休闲娱乐等功能生活空间给生活方式带来的改变之后，新的要求 和变化又顺应而生，即精神空间的塑造 如禅意庭院、内生景观、金鱼水池等，