房地产企业价格培训讲.ppt

房地产价格培训 主要内容 一.主要变动说明 二.主要内容及指标解释 三.有关问题及处理办法 四.统计数据集中采集平台 填报办法 变动说明 1. 1.房屋销售价格调查表房屋销售价格调查表调整情况调整情况 房屋销售价房屋销售价 格调查表格调查表 新建房屋销售价格调查表新建房屋销售价格调查表 二手房屋销售价格调查表二手房屋销售价格调查表 （208-10208-10表）表） （208-11208-11表）表） （V221V221表）表） 2.2.调整上报时间调整上报时间 新建房屋销售价格调查表 二手房屋销售价格调查表 （208-11表 1月暂时报送纸介质报表） 月报: 企业当月18日16时前网上填报 变动说明 2.2.调整上报时间调整上报时间 房屋租赁和物业管理价格调查表 上期交易面积、上期交易金额 2007年四季度（10.11.12）三个月 本期交易单价、本期交易金额 2008年一季度（1、2、3）三个月 季报: 企业季末当月18日16时前网上填报 3、6、9、12月 变动说明 3.3.调整上报方式调整上报方式 项目建设地改为法人经营地 使用北京使用北京“ “统计数据集中采集平台统计数据集中采集平台” ”系统上报系统上报 变动说明 4.4.调整编制方法调整编制方法 从上月所销售的房屋中选取调查样本， 确定样本上期交易单价，本期价格根据其进 行评估。 本期样本单价是评估价格 上期样本单价是实际成交价格 变动说明 4.4.调整编制方法调整编制方法 10月份销售多层住宅、高层住宅、别墅 11月份销售经济适用房、别墅 11月报表从10月份销售多层住宅、高层住宅、 别墅抽选样本 12月报表从11月经济适用房、别墅抽选样本 变动说明 4.4.调整编制方法调整编制方法 2008年11月 上期交易 面积 上期交易 金额 上期样本房屋 地址 本期样本房 屋地址 多层住宅10月份11月份 高层住宅10月份11月份 别墅10月份11月份 压月上报调整为当月上报 变动说明 4.4.调整编制方法调整编制方法 2008年12月 上期交易 面积 上期交易 金额 上期样本房屋 地址 本期样本房 屋地址 经济适用房11月份12月份 别墅11月份12月份 变动说明 主要内容 一.主要变动说明 二.主要内容及指标解释 三.有关问题及处理办法 四.统计数据集中采集平台 填报办法 1. 1. 调查方法调查方法 重点调查重点调查 全面调查全面调查 非全面调查非全面调查 典型调查典型调查 非全面调查非全面调查 重点调查与典型调查相结合的方法重点调查与典型调查相结合的方法 报表与走访相结合的方式报表与走访相结合的方式 新建房屋销售价格调查表新建房屋销售价格调查表（208-10208-10） 二手房屋销售价格调查表二手房屋销售价格调查表（208-11208-11） 房屋租赁和物业管理价格调查表房屋租赁和物业管理价格调查表（208-12208-12） 主要内容 “ “组织机构代码组织机构代码” ” “ “项目名称项目名称” ” 由由8 8位无属性的数字（位无属性的数字（ 或规定字母）和一位或规定字母）和一位 校验码组成校验码组成 所选调查单位（企业）所选调查单位（企业） 的调查项目的详细名称的调查项目的详细名称 增加增加 2.2.指标解释指标解释 指标解释 同一个项目有多个名称的按照工商同一个项目有多个名称的按照工商 部门登记的名称填写，行政事业单位的部门登记的名称填写，行政事业单位的 详细名称按编制部门登记、批准的名称详细名称按编制部门登记、批准的名称 填写，社会团体、民办非企业单位和基填写，社会团体、民办非企业单位和基 层群众自治组织的详细名称按民政部门层群众自治组织的详细名称按民政部门 登记、批准的名称填写。登记、批准的名称填写。 2.2.指标解释指标解释 项目名称项目名称 指标解释 顺序码顺序码一般填写从一般填写从001001起，同一个项目在起，同一个项目在 不同调查时期用（填写）同一个项目序号，不同调查时期用（填写）同一个项目序号， 不可重复使用。不可重复使用。 AC AC新建房屋销售价格调查表新建房屋销售价格调查表208-10208-10表表 ADAD二手房屋销售价格调查表二手房屋销售价格调查表208-11208-11表表 AEAE房屋租赁和物业管理调查表房屋租赁和物业管理调查表208-12208-12表表 项目编码项目编码 项目编码由项目编码由9 9位组织机构代码位组织机构代码+ +三位顺序三位顺序 码码+2+2个字母组成个字母组成 2.2.指标解释指标解释 指标解释 项目建设所在地行政区划代码（与房地产开项目建设所在地行政区划代码（与房地产开 发项目情况表一致发项目情况表一致) ) 门头沟区大峪街道办事处新桥社区门头沟区大峪街道办事处新桥社区 110109010037 门头沟区新桥家园项目门头沟区新桥家园项目 县及县以上 行政区划 街道、 镇、乡 社区、居民 委员会 2.2.指标解释指标解释 指标解释 “项目位置”+“项目名称” 位置名称 大峪河滩 绿岛家园项目 单位地理位置 二、三、四、五、六环路范围已形成的路线 范围，填写本单位所处位置。 项目区域 项目所在地地段 由原来的四级变为现在的十级，见附表2 项目地段及编码 2.2.指标解释指标解释 指标解释 编码为4位码 （208-10表 见附表4） （208-11表 见附表5） （208-12表 见附表6） 房屋类别名称 按照套型划分四档（附表7）规划住宅面积 上期交易面积 上期交易金额 样本房屋对应的户型在上个 月销售金额和销售面积合计 增加新建房屋销售调查表续表 2.2.指标解释指标解释 主要内容 一.主要变动说明 二.主要内容及指标解释 三.有关问题及处理办法 四.统计数据集中采集平台 填报办法 1. 1.调查样本的选择调查样本的选择 （1）从上月销售的房屋中选取调查样本 本期样本单价是评估价格 上期样本单价是实际成交价格 从上月销售的房屋中抽选样本，确定样 本上期交易单价，本期价格根据其进行评估 。 处理办法 6月份销售一期普通住宅，新开盘 二期高档公寓，则6月份新开盘的高档 公寓交易数据在7月份上报，6月份上报 资料时只统计一期已经开盘在售的普通 住宅数据。 （2）本期新开盘或本期有交易但上期无 交易 不计入当期报表统计 计入下期报表统计 1. 1.调查样本的选择调查样本的选择 处理办法 (3)选取正常销售的房屋作为调查样本 1. 1.调查样本的选择调查样本的选择 A栋高档公寓本月销售10套 2套公司内部人员低价购买 5套销售给关系户 3套正常价格销售 抽选样本 处理办法 （4）不同规划住宅面积的需要分开填报 某月某项目销售三类房屋 1. 1.调查样本的选择调查样本的选择 普通住宅 高档公寓 别 墅 90平方米以下 90-120平方米 150平方米以上 高层住宅 多层住宅 90平方米以下 90-120平方米 120-150平方米 150平方米以上 处理办法 1.居住小区建筑容积率在1.0以上 2.单套建筑面积在140平方米以下 3.实际成交价格低于同级别土地上住 房平均交易单价1.2倍 6层卖5套40套 12层卖30套 5层卖5套 （5）同一个房屋类型中从销售量最大的房屋 中抽选样本（楼层、朝向、户型） 1. 1.调查样本的选择调查样本的选择 40套 A户型卖26套 B户型卖10套 C户型卖4套 90平方米以下高层住宅(2122) 规划住宅面积为1 6层卖套，15000元/平方米 12层卖套，18000元/平方米 5层卖套，12000元/平方米 （6）调查样本的选择尽量靠近均价。 1. 1.调查样本的选择调查样本的选择 （上期交易面积/上期交易金额） 套 （7）交易单价采价应接近15日 1. 1.调查样本的选择调查样本的选择 距15日时间相同的前后两日均有同质可 比房屋时，用15日后的房屋价格作为样本 原则上同一个房屋类型上月、本 月同质可比的样本房屋交易日期间 隔应大于25天，小于30天。 处理办法 上期交易面积 上期交易金额 样本交易单价 （精确到小数点后两位） 2.2.交易面积、金额、单价的填写交易面积、金额、单价的填写 上期样本交易单价是指选取样本的实际 成交价格，即合同交易单价 2.2.上期样本交易单价的填写上期样本交易单价的填写 合同销售金额 合同交易单价= 合同销售面积 合同交易单价有可能与销控表上的 标价不一致 2.2.上期样本交易单价的填写上期样本交易单价的填写 某样本销售单价12500元/平方米，合同 中成交面积为198.5平方米，销售金额为 248.1万元。 样本交易单价=2481000/198.5 =12498.7元/平方米 2.2.上期样本交易单价的填写上期样本交易单价的填写 以美元为计量单位要换算为人民币 上期价格2200美元/平方米，本期价格 上涨10%，为2420美元/平方米，假如上月 汇率为7.4：1，本月汇率为7.3：1，换算 时统一使用一个汇率即可。 上期价格2200*7.4=16280元/平方米 本期价格2420*7.4=17908元/平方米 3.3.本期样本交易单价的填写本期样本交易单价的填写 价格统计的根本原则是同质可比 要剔除非价格因素 导致价格指数的失真 不能真实反映市场价格变动 失去同质可比的原则 3.3.本期样本交易单价的填写本期样本交易单价的填写 (1)本月所销售的房屋中有与上月所选调 查样本同质可比的房屋 本期样本交易单价用本月销售房屋 中同质可比房屋的合同价 3.3.本期样本交易单价的填写本期样本交易单价的填写 (2)本月所销售的房屋中有与上月所选调 查样本基本同质可比的房屋，但存在层差、 户型等差别 要剔除不可比因素 3.3.本期样本交易单价的填写本期样本交易单价的填写 (3)本月所销售的房屋中有与上月所选调查样本 同质可比的房屋，但部分单元价格上涨 原则上在本月的报表中体现价格变动 3.3.本期样本交易单价的填写本期样本交易单价的填写 某项目5月只有1单元销售，从中抽选样本为 1单元503，样本交易单价9700元/平方米，该 楼共5个单元，6月份13单元销售了40套，4 、5单元销售了20套，仅4、5单元提价100元/ 平方米（同质可比） 2008年6月 上期样本交易单价=9700元/平方米 本期样本交易单价=9800元/平方米 3.3.本期样本交易单价的填写本期样本交易单价的填写 某项目5个单元， 5月份1单元销售30套、5单 元销售20套，样本交易单价均为9700元/平方米 ，6月份1单元销售了40套，5单元销售了20套， 仅5单元提价100元/平方米 分别抽选调查样本 反映价格的变动情况 3.3.本期样本交易单价的填写本期样本交易单价的填写 2008年6月 样本交易地址样本交易单价 上期本期上期本期 1-1011-20197009700 5-1015-20197009800 3.3.本期样本交易单价的填写本期样本交易单价的填写 2008年6月 样本交易地址样本交易单价 上期本期上期本期 1-1011-20197009700 5-1015-10197009800 在上面的例子中，假设6月份5单元 提价，但并未发生销售 3.3.本期样本交易单价的填写本期样本交易单价的填写 (4)本月没有发生销售，或所销售的房屋中没有 与上月所选调查样本基本同质可比的房屋 在上月所选调查样本的基础上评 估本期样本交易单价 本期样本交易地址与上月样本交易地址一致 3.3.本期样本交易单价的填写本期样本交易单价的填写 a.该类型房屋还在售，仅本月没有销售出去 查找上期、本期两个月的销控表的变动情况 若该类型房屋价格没变动 本期样本交易单价=上期样本交易单价 若该类型房屋价格发生一定变动 本期样本交易单价 =上期样本交易单价x涨跌幅 3.3.本期样本交易单价的填写本期样本交易单价的填写 b.该规划住宅面积房屋本月全部售完 如果本项目还有其他规划住宅面积房屋 用其他规划住宅面积房屋的涨跌幅填报 3.3.本期样本交易单价的填写本期样本交易单价的填写 5月份销售90平方米以下高层住宅260 平方米，90-120平方米高层住宅330平方 米，样本交易单价均为10200元/平方米， 6月份，该项目90平方米以下户型销售完 毕，仅剩下90120平方米以上的户型， 价格上涨10% 处理办法 3.3.本期样本交易单价的填写本期样本交易单价的填写 2008年6月 房屋类别 名称 规划住宅面 积 上期样本交易 单价 本期样本交易 单价 212211020011220 212221020011220 用90120平方米的涨 跌幅度计算得出 3.3.本期样本交易单价的填写本期样本交易单价的填写 c.该类型房屋本月全部售完 本项目还有其他类型房屋 周边项目有该类型房屋 原则上应使用周边项目推算 3.3.本期样本交易单价的填写本期样本交易单价的填写 5月份销售A高档公寓330平方米，别墅 780平方米，样本交易单价分别为10200元/ 平方米和22000元/平方米，6月份，该项目 高档公寓销售完毕，仅剩别墅，价格上涨 3%，而周边有一同质可比B高档公寓价格上 涨2% 3.3.本期样本交易单价的填写本期样本交易单价的填写 2008年6月 房屋类别 名称 上期样本交易 单价 本期样本交易单价 21312200022000*1.03 =22660 213210200 10200*1.02 =10404 3.3.本期样本交易单价的填写本期样本交易单价的填写 c.该类型房屋本月全部售完 周边项目没有该类型房屋 扩大选择区域 上期、本期样本交易单价均指实际 成交价，不是销售的均价 在用周边其他同质可比项目的涨跌 幅度计算不能使用绝对价格 5月份销售90平方米以下高层住宅最后三 套，样本交易单价为10200元/平方米，周边B 项目销售单价为10000元/平方米，6月份B项 目的销售单价为10300元/平方米，6月份报表 本期样本交易单价为 10300/10000*10200=10506元/平方米 3.3.本期样本交易单价的填写本期样本交易单价的填写 4.4.样本房屋地址的填写样本房屋地址的填写 本期样本房屋地址 本月所选样本房屋的门牌号 上月样本房屋销售单价所 对应的房屋的门牌号 上期样本房屋地址 本月没有销售时 本月样本房屋地址=上期样本房屋地址 5.5.打折促销的处理打折促销的处理 （1）本月促销 本期样本交易单价=定价*折扣率 上期样本交易单价=定价 =合同价 按照定价进行销售的前提下 5.5.打折促销的处理打折促销的处理 5月某90平方米以下高档公寓样本交易单 价15000元/平方米，6月份销售单价上调10% ，同时当月促销打0.99折 本期样本交易单价=15000*1.1*0.99 =16335元/平方米 上期样本交易单价=15000元/平方米 2008年6月 5.5.打折促销的处理打折促销的处理 （2）上月促销，本月价格恢复 本期样本交易单价=定价 上期样本交易单价=定价*折扣率 按照定价进行销售的前提下 5.5.打折促销的处理打折促销的处理 5月某90平方米以下高档公寓样本交易 单价15000元/平方米，当月促销打0.99折， 6月份促销结束，价格恢复 上期样本交易单价=15000*0.99 =14850元/平方米 本期样本交易单价=15000元/平方米 2008年6月 5.5.打折促销的处理打折促销的处理 （3）普遍优惠 本期样本交易单价=定价*优惠率 上期样本交易单价=定价*优惠率 若本期价格发生变动则再乘以涨跌幅度 5.5.打折促销的处理打折促销的处理 某高档公寓定价15000元/平方米，销售 时在定价的基础上打0.98折，5月份销控表 样本交易单价15000元/平方米，6月份价格 上涨10%。 本期样本交易单价=15000*0.98*1.1 =16170元/平方米 上期样本交易单价=15000*0.98=14700 2008年6月 5.5.打折促销的处理打折促销的处理 （4）剔除因付款方式不同造成的影响 某调查样本销售单价16000元/平方米， 若一次性付款打0.98折，6月份该项目价格 上涨10%。 本期样本交易单价=16000*0.98*1.1 =17248元/平方米 上期样本交易单价=16000*0.98 =15680元/平方米 6.6.新建房屋销售价格调查表续表新建房屋销售价格调查表续表 90平方 米以下 90-120 平方米 150平方 米以上 120-150 平方米 住宅 规划面积分 外地 户籍 外国人 北京市 户籍 港澳台 住宅 销售对象分 6.6.新建房屋销售价格调查表续表新建房屋销售价格调查表续表 统计范围为上月1日-30（31）日数据 商品房销售按户籍划分90平方米 以下北京市+外地+港澳台+外国人的销 售面积应等于主表中规划面积为“1” 的住宅下的细项合计 6.6.新建房屋销售价格调查表续表新建房屋销售价格调查表续表 房屋类别名称规划面积上期交易面积 2110经济适用房1800 2121多层住宅11500 2122高层住宅21350 2131别墅3180 2132高档公寓31230 2132高档公寓41500 150 北京800+300 外地200350 港澳台1000700180 外国30012301500 北京市 北京市300 外地200 港澳台1000 外地350 港澳台700 外国300 港澳台180 外国1230 外国1500 7.7.二手房屋销售价格调查表二手房屋销售价格调查表（208-11208-11） 注意 项目名称 按街道办事处分 位置名称 项目位置+项目名称 新桥大街向阳楼 河滩绿岛家园 不要到具体 楼门号 7.7.二手房屋销售价格调查表二手房屋销售价格调查表（208-11208-11） 样本上月交易单价、本月交易单价 均为实际交易价格，但要扣除相关税费 ，即不一定为合同价 选择正常销售的房屋 7.7.二手房屋销售价格调查表二手房屋销售价格调查表（208-11208-11） 上月销售三套二手高层住宅，其中 两套为不含税价，分别为102万元和105 万元，另一套为含税价127万元，其中 税费13万。 上月交易金额=102+105+127-13=321 8.8.房屋租赁和管理价格调查表房屋租赁和管理价格调查表（208-12208-12） （1）本季度新发生的租赁房屋不统计在 本季度报表，在下季度反映。 上期交易面积、上期交易金额均为该类 型房屋在三个月的累积数据 8.8.房屋租赁和管理价格调查表房屋租赁和管理价格调查表（208-12208-12） 某高档公寓2月份建成，其户型一致，建筑面 积共130000平方米，于3月1日对外出租。3月份出 租14000平方米；4月份新出租60000平方米；5月 份新出租40000平方米；6月份新出租16000平方米 ，租赁期均为一年。 2季度报表上期交易面积=14000平方米 3季度报表上期交易面积 =14000*3+60000*3+40000*2+16000 =318000平方米 从中抽选样本 8.8.房屋租赁和管理价格调查表房屋租赁和管理价格调查表（208-12208-12） （2）不同租金、不同时期的租赁房 屋需分开填报。 户型相同不同时期租金不相同 户型不同同一时期租金不相同 8.8.房屋租赁和管理价格调查表房屋租赁和管理价格调查表（208-12208-12） 某高档公寓去年建成，其户型一致，建筑面积 共13000平方米，二季度以前出租的房屋10000平 方米（目前仍在租），2.5元/平方米，二季度新 出租3000平方米，3元/平方米。 上期交易面积样本交易单价 上期本期 100002.52.5 30003.03.0 2008年3季度 8.8.房屋租赁和管理价格调查表房屋租赁和管理价格调查表（208-12208-12） 某高档公寓去年建成，其户型一致，建 筑面积共13000平方米，二季度以前出租的 房屋10000平方米，2.5元/平方米，二季度 新出租3000平方米，租赁单价不变。 上期交易面积样本交易单价 上期本期 130002.52.5 2008年3季度 8.8.房屋租赁和管理价格调查表房屋租赁和管理价格调查表（208-12208-12） 某高档公寓去年建成，其户型一致，建 筑面积共13000平方米，一季度租赁单价为 2.5元/平方米，二季度有3000平方米到期， 其中1600平方米续租租赁单价不变，1400平 方米新对外出租，租赁单价为3元/平方米。 上期交易面积上期交易单价本期交易单价 116002.52.5 14002.53.0 2008年3季度 8.8.房屋租赁和管理价格调查表房屋租赁和管理价格调查表（208-12208-12） 某高档公寓去年建成，分A、B户型，建筑面积 分别为7000平方米和6