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房地产业税务稽查业务培训 国家税务总局稽查局 2007年8月 房地产业税务稽查业务流程 主讲人 王友炎 第一章 房地产开发基础知识 第一节 概念名词解释 第二节 经营的特点 第三节 基本流程 第四节 行政审批管理 第五节 涉及相关法律法规 第六节 税收管理 第一节 概念名词解释 房地产开发分类 土地开发 房屋开发 城市基础设施和公共配套设施的开发 代建房开发 第一节 概念名词解释 土地的开发与经营 企业将有偿获得的毛地，经过拆迁安置，“三通一 平”或“七通一平”后，形成熟地，直接对外有偿转让 、出租给其他单位使用，这一过程称为房地产的一次开 发。所谓“三通一平”是指：水通、电通、路通，场地 平整；所谓“七通一平”是指：给水、排水、供电、供 热、供气、电讯、道路畅通、场地平整。 第一节 概念名词解释 房屋的开发与经营 房屋的开发指房屋的建造。房地产企业在开发完成 的熟地地上继续开发商品房、出租房、周转房、安置房 和代建房等建筑物、构筑物，开发完成后，作为商品作 价出售或出租，或作为固定资产自用。这一过程也称为 房地产的二次开发。 第一节 概念名词解释 城市基础设施和公共配套设施的开发 第一节 概念名词解释 代建工程的开发 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托， 代为开发的工程。如市政工程、办公楼、职工住宅等。 第一节 概念名词解释 房地产开发企业的资质等级 （一）有100万元以上的注册资本； （二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑 工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职 会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地 方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和 第一节 概念名词解释 资质等级的开发项目适用范围 一级资质房地产开发企业可承担建筑面积在20万平 方米以上居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能 力相当的房地产开发建设任务，技术复杂程度不受限制 ，经批准还可以承担专门的土地开发任务。 第一节 概念名词解释 资质等级的开发项目适用范围 二级资质房地产开发企业可承担建筑面积在20万平 方米以上居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能 力相当的房地产开发建设任务，原则上不得承担专门的 土地开发任务和技术要求特别高的建筑项目。 第一节 概念名词解释 资质等级的开发项目适用范围 三级资质房地产开发企业可承担建筑在12万平方米 居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的 房地产开发建设任务，但不得承担含有12层以上、跨度 超过24米的建筑物的建筑项目。 第二节 经营的特点 1.开发经营的计划性、合法性 2.开发经营业务的复杂性 3.开发建设周期长，投资数额大 4.经营风险大 第三节 基本流程 1.项目设想及可行性研究 2.项目立项及企业审批 3.项目规划 4.土地使用权取得 5.征地、拆迁 6.工程建设 7.房地产经营 8.物业管理 第四节 行政审批管理 房地产开发的手续 房地产企业在交易市场参加竟标、竟拍、竟牌，取 得中标通知书后，即进入前期手续办理程序。在土 地交易市场成立以前，房地产企业办理各项审批程序非 常烦琐复杂。实行土地招、拍、挂以后，手续相对简单 很多。一些前期手续如拆迁、初步规划、选址等由土地 储备中心代为办理。 第四节 行政审批管理 房地产开发的手续 中标的开发企业自行办理的手续涉及十几个政府部 门，但最主要的是计划部门、规划部门、土地及城市建 设主管部门。 前期手续办理，最重要的是要取得以下四证： 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 国有土地使用证 建设项目开工许可证 第四节 行政审批管理 取得计划部门审批意见 根据中标通知书、履约保证书，向市发改委 提交项目意见书，取得审批意见； 提交项目可性行研究报告，取得建设项目投资计划 书。 第四节 行政审批管理 取得规划部门审批意见 主要取得两证： 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 第四节 行政审批管理 取得土地部门意见 取得建设用地许可证后，向土地储备中心缴清 土地价款，到国土资源与房屋局办理国有土地使用证 。 第四节 行政审批管理 取得建设主管部门意见 建设项目开工许可证 第五节 涉及相关法律法规 土地使用权划拨 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴 纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将 土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 第五节 涉及相关法律法规 土地使用权划拨 划拔土地使用权的条件是： A、国家机关用地和军事用地； B、城市基础设施用地和公益事业用地； C、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； D、法律、行政法规规定的其它用地。原有老国有 企业的用地也属政府划拔。 第五节 涉及相关法律法规 土地使用权出让 土地使用权出让，一般采取拍卖、招标或者双方 协议的方式。2002年7月1日起施行的招标拍卖挂牌出 让国有土地使用权规定（国土资源部令第11号）明确 规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地 ，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，商业、旅游、 娱乐和商品住宅以外用途的土地的供地计划公布后，同 一宗地有两个以上的意向用地者的，也应当采用招标、 拍卖或者挂牌方式出让。 第五节 涉及相关法律法规 土地使用权出让 按中华人民共和国城市房地产管理法的规定， 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照 土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发 土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开 发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下 的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地 使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行 为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外 。 第五节 涉及相关法律法规 协议方式出让 协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：工业用 地；政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品 房用地；属急需或特别鼓励发展的项目用地；政府以土 地入股合作的项目用地。 第五节 涉及相关法律法规 土地使用权出让金的收取 土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法 ，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以 土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价， 即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。 第五节 涉及相关法律法规 以某市为例： 根据规定，对市内四区土地级别和土地出让金的标 准共分9个级别，各级别又按不同区位条件分成若干类区 。住宅类用地的出让金标准从每平米220元3160元不等 。如容积率在1.0-1.5之间，一级地标准为1390，1530， 1740，1940元四档；九级地为280一档。容积率越高，收 取标准越低。 第五节 涉及相关法律法规 土地使用权转让 土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的 土地使用者，通过买卖、赠与、交换或者其他方式将土 地使用权再转移的行为。以出让方式取得土地使用权的 ，转让房地产时，应当符合有关条件。 第五节 涉及相关法律法规 竣工验收 竣工验收按项目施工进度可分为单体工程验收和项 目整体验收；按组织形式可分为建设单位组织的验收和 行政主管部门组织的验收。 第五节 涉及相关法律法规 预售许可证制度 根据中华人民共和国城市房地产管理法、城 市房地产开发经营管理条例及建设部城市商品房预 售管理办法，商品房预售应当符合下列条件： A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用 权证书； 第五节 涉及相关法律法规 预售许可证制度 B、持有建设工程规划许可证； C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金 达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定 施工进度和竣工交付日期。 第五节 涉及相关法律法规 申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件 （复印件）及资料： 上述A、B、C项规定的证明材料； 开发企业的营业执照和资质等级证书； 工程施工合同； 商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位 置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用 后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、 分层平面图。 第五节 涉及相关法律法规 商品房现房销售 商品房现房销售应当符合以下条件： (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业 法人营业执照和房地产开发企业资质证书； (二)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件； (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证； 第五节 涉及相关法律法规 商品房现房销售 商品房现房销售应当符合以下条件： (四)已通过竣工验收； (五)拆迁安置已经落实； (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具 备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交 付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 第五节 涉及相关法律法规 商品房现房销售 商品房现房销售应当符合以下条件： (七)物业管理方案已经落实。 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发 项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房 地产开发主管部门备案。 第五节 涉及相关法律法规 建筑面积 房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层 的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外 楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220M以上（ 含220M）的永久性建筑。它包括计算全部建筑面积的 范围、计算一半建筑面积的范围、不计算建筑面积的范 围。 第五节 涉及相关法律法规 计算全部建筑面积的范围 第五节 涉及相关法律法规 计算一半建筑面积的范围 未封闭的阳台、挑廊 第五节 涉及相关法律法规 不计算建筑面积的范围 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于 2.20m的地下室和半地下室。 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃 幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 房屋之间无上盖的架空通廊。 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 第五节 涉及相关法律法规 不计算建筑面积的范围 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安 置箱、罐的平台。 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋 。 活动房屋、临时房屋、简易房屋。 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 第五节 涉及相关法律法规 共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使 用的建筑面积。 共有建筑面积的内容共有面积的内容包括：电梯井 、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门 厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的 公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算 。 第五节 涉及相关法律法规 共有建筑面积 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙， 以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室 ，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑 面积。 第五节 涉及相关法律法规 共有建筑面积的分摊方法 第五节 涉及相关法律法规 房屋使用面积 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面 积，按房屋的内墙面水平投影计算。 第五节 涉及相关法律法规 房屋的产权面积 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的 房屋建筑面积。它包括“套”或“单元”建筑面积与分 摊的共有建筑面积之和。 第五节 涉及相关法律法规 房屋的产权面积 按现行规定，与住房或商业用房不在同一建筑体内 的建筑面积，不得做为公摊面积分摊，即独立成体的社 区用房、物业用房、空调机房、配电用房、地下人防设 施、网球场、游泳池、幼儿园、游泳池、菜市场等公建 配套设施，不得作为公摊面积分摊。 第五节 涉及相关法律法规 房屋的产权面积 产权面积要以最后房管部门认可的测绘面积为准。 对实际面积超出己售面积的（在3%幅度内），购房者须 补面积差价，对己售面积小于实际面积的，开发商须退 面积差价。 第六节 税收管理 第二章 房地产财务核算概要 第一节 成本组成 第二节 财务核算概要 第一节 成本组成 主要由开发成本、开发期间费用、税金 三大项组成。 第一节 成本组成 开发成本 1.土地使用权出让金 2.土地征用及拆迁安置补偿费 3.前期工程费 4.建安工程费 5.基础设施费 6.公共配套设施费 7.不可预见费 第一节 成本组成 土地成本构成 土地出让金 城市房屋拆迁补偿费 房屋拆迁安置费 第一节 成本组成 农用地征地补偿费用的构 土地补偿费 青苗补偿费 地上附着物补偿费 安置补助费 新菜地开发建设基金 耕地占用税 土地管理费 第二节 财务核算概要 房地产行业会计制度 企业会计制度 企业会计准则 成本核算的对象： 第二节 财务核算概要 存在的突出问题 一是核算对象划分不清。如分期滚动开发项目，将 前后期项目混在一切， 未竣工成本计入已竣工成本之中；或将后期项目成 本计入前期项目成本之中。 二是未按开发的产品对象设置各类明细核算科目。 将尚未销售的可销售配套设施成本列入商品房的开发成 本，或在开发成本-商品房开发成本中预提可售的公共设 施配套成本。 第二节 财务核算概要 存在的突出问题 三是未按“工程结算单据”列支开发成本，而以合 同金额、预计金额列支，或以白条入帐。 四是自购工程物资、设备直接投入工程，未设材料 、设备帐，未建立出入库手续。 第三章 房地产税收与会计制度差异 第一节 期间费用税前扣除的差异 第二节 利息支出税前扣除的差异 第三节 会计确认销售实现时间与 纳税义务时间的差异 第四章 房地产业主要违法 手段及产生环节 第一节 违法成因概述 第二节 营业税（一般手法、特殊手法） 第三节 土地增值税 第四节 企业所得税 第五节 外商投资企业所得税 第六节 其他各税 第一节 违法成因概述 （一）少记、不记、隐匿收入 1.收到银行拨付按揭款后，不及时入账，形成账外 收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”科目； 2.分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐 匿收入； 3.售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计 收入； 第一节 违法成因概述 （一）少记、不记、隐匿收入 4.以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款 本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入； 5.以房换地、以地换房业务未按规定缴纳营业税； 6.与部队、村委会联建商品房，隐匿收入； 第一节 违法成因概述 （一）少记、不记、隐匿收入 7.私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开 具收款收据，隐匿收入； 8.无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本 公司股东及相关联企业及个人； 9.采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、 金额确认收入； 第一节 违法成因概述 （一）少记、不记、隐匿收入 10、签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房 款开据建筑业发票，少缴营业税； 11、将售房款挂在往来账上或直接冲减开发成本。 第一节 违法成因概述 （二）虚列、多列成本费用 1.多预提施工费用，虚列开发成本； 2.滚动开发项目，多列前期开发土地成本，多转销 售成本； 3.在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增 销售面积，多摊经营成本； 4.发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转 成本； 第一节 违法成因概述 （三）其他情形 1.发生视同销售行为，未作收入处理； 2.取得预收收入，未按规定预缴企业所得税； 3.虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税； 4.未按规定缴纳开发期间土地使用税； 第一节 违法成因概述 （三）其他情形 5.将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴 纳房产税； 6.少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴 、不缴土地增值税； 7.故意拖延项目竣工决算时间，少缴土地增值税； 8.未按规定申报缴纳契税。 第五章 房地产开发各环节 税务稽查重点 第一节 取得土地 第二节 支付土地及地上建筑物补偿 第三节 规划设计 第四节 筹资 第五节 建造施工 第六节 销售策划、预售、销售 第七节 开发产品完工后转为自用、出租 第八节 项目完工 第九节 代建工程的开发检查的重点 第六章 房地产开发企业税 务稽查案前准备 第一节 纳税资料分析 第二节 工程项目分析 第三节 土地成本构成分析 第四节 房屋建造概算指标数据的税收分析 第五节 配套设施费用的成本分析 第六节 销售费用合理性检查 第七节 检查方法及手段的确定 第一节 纳税资料分析 房地产业税负水平 理论税负：（假设：毛利40%，利润率15%-20%，土 地成本为开发成本的30%) 营业税5.55%；土地增值税1%；企业所得税4.95%-6 。6%；契税0.72%；其他各项税费0.1%。则理论税负为 12.32%-13.97% 实际税负 第一节 纳税资料分析 住宅造价指标 据有关资料某市住宅造价指标如下： 砖混结构：多层以下每平米600-660元左右； 框架结构：多层每平米800-860元左右，高层每平 米1000-1300元左右，二十层以上塔楼 每平米1300-1500元左右；别墅每平米 710-1000元左右。 注：大连属北方，建筑增加取暖设施，略高于南方。 第一节 纳税资料分析 开发成本各要素比例 第一节 纳税资料分析 纳税资料分析 查阅近年纳税申报资料，了解纳税人申报纳税的收 入水平、成本水平、利润水平。通过对各年度纳税申报 数量、各税种变化、各税种的逻辑关系以及各年检查补 税等情况分析，测算企业的经营规模，项目开发的大致 进程，从中找出可能出现的税收问题。 第一节 纳税资料分析 纳税资料分析 如：企业某月申报营业税100万元，计税依据为2000万元 ，但土地增值税只申报5万元，如当地土地增值税预征率 为5，则说明该企业当月少申报土地增值税5万元。又 如：企业在一个年度内申报的营业税为类似100，1000万 的整数，说明该企业采取的极可能是预缴的方法，其对 应的城建税及附加、土地增值税、预缴的企业所得税是 否正确申报？ 第二节 工程项目分析 一是了解企业各年度开工项目名称、地理位置，是 否已进行年度企业所得税汇算和土地增值税清算。房地 产业的运作一般经过立项审批、土地的取得、规划设计 、筹资、组织施工、销售策划、完工验收、预售销售、 项目竣工决算等环节。其中与税收紧密相关的内容为开 发商基本情况、土地取得的确权时间、项目名称、占地 面 第二节 工程项目分析 总建筑面积、开工日期、总包及分包的施工单位、合同 造价、第一笔预售收入取得时间、销售平均单价、销售 面积、可销售面积、当年预售收入、发票领购开具情况 、单体竣工验收时间、竣工决算时间、当年申报缴纳各 税种情况等等。在实行房地产业税收项目管理的地区， 以上信息可从征管部门获得。 第二节 工程项目分析 二是通过报纸、电视、楼盘销售宣传单等媒体，了 解企业的广告覆盖面、楼盘功能档次、户型结构、预售 证批号及取得时间、预售开盘情况及销售阶段等信息， 为营业税及企业所得税检查做好基础准备。 第七节 检查方法及手段的确定 房地产检查基本思路 第七节 检查方法及手段的确定 检查预案的制作 第七章 营业税检查方法 1.对预售收入的检查 2.企业申报计税营业额的测算 （前提：企业收到的 定金、预收款全部在预收帐款核算。 项目尚未完工时： 营业额=当年预收帐款的贷方发生额 项目已完工年度： 营业额=预收帐款的贷方发生额+当年已确认的收入- 预收帐款的借方发生额或营业额=预收帐款的贷方发 生额+应收帐款的借方发生额-应收帐款的贷方发生额 第八章 土地增值税检查方法 第一节 土地增值税的清算的难题所在 第二节 房地产开发大流程中应了解的税务信 息 第三节 对财务信息持职业怀疑态度 第四节 清算中所涉及的房地产知识 第五节 清算的义务时间 第六节 清算义务时间涉及的房地产知识 第七节 确认土地增值额应涉及到房地产知识 第八章 土地增值税检查方法 第八节 确认土地增值额应涉及到房地产知识 第九节 扣除项目应调整的部分 第十节 不应列入扣除项目的单列面积部分 第十一节 不应列入扣除项目的 单列面积所有权属性 第十二节 对不可售面积可作扣除项目说明 第十三节 扣除项目应遵循的税收原则 第十四节 内外资房地产企业扣除项目的差异 第八章 土地增值税检查方法 第十五节 土地增值税视同销售收入的确认 第十六节 视同销售价格不同于征管法规定顺序 第十七节 土地增值税应评估的情形 第十八节 收入与扣除项目的评估方法 第十九节 房产评估的基本常识 第二十节 房地产各项成本的一般水平 第二十一节 申报表数据应如何填列计算 第九章 企业所得税检查方法 第一节 收入的检查 第二节 成本的检查 第三节 内外资房地产企业税收差异 第四节 完工项目所得税清算方法 第一节 收入的检查 对预售收入的企业所得税的检查 按国税发200631号通知规定、对当期取得的预 售收入，先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛 利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入 当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调 整。预计计税毛利率规定：经济适用房不低于3%，非经 济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定： 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政 府所在地城市城区和郊区的，不得低于20。开发项 目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。开发 项目位于其他地区的，不得低于10。 第一节 收入的检查 企业申报缴纳企业所得税测算 （不考虑弥补亏损、投资收益等单独计算补税因素 ） 1.未完工年度： （1）应纳税所得额应纳税所得额（1）+（本期新 增预售收入毛利额-相应税金） （2）应纳税所得额本期预售收入新增毛利额-相应 税金-期间费用+其他利润（其他业务利润、营业外收支 净额、补贴收入等） 第一节 收入的检查 企业申报缴纳企业所得税测算 （不考虑弥补亏损、投资收益等单独计算补税因素 ） 本期新增毛利额= （预收帐款年末余额-预收帐款年初余额）预计毛利率 其中，应纳税所得额（1）为依据会计利润调整后的 应纳税所得额。 第一节 收入的检查 2.已完工年度： （1）应纳税所得额应纳税所得额（1）-与结转收入相应的已计提前期 预售毛利额+（本期新增预售收入毛利额-相应税金及附加） （2）应纳税所得额本期新增销售收入毛利额+本期新增预售收入毛利 额-相应税金及附加（对应本期新增销售、预售收入）-期间费用+其他利 润（其他业务利润、营业外收支净额、补贴收入等）+毛利差额 毛利差额=结转收入实际毛利额-相应前期已计提的预售收入毛利额 其中，应纳税所得额（1）为依据会计利润调整后的应纳税所得额。 该应纳税所得额含调增的本期结转收入对应的税金及附加。 第一节 收入的检查 完工项目所得税收入确认的检查 内资房地产企业收入确认时间： （一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对 象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。 第一节 收入的检查 完工项目所得税收入确认的检查 内资房地产企业收入确认时间： （二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质 和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确 认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本， 计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产 品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额， 计入完工年度的应纳税所得额。 第一节 收入的检查 收入确认时间的检查方法 向企业索取项目竣工备案资料，或到建设主管部门 调阅，看项目竣工备案时间； 向销售部门索取交付使用商品房清单，或到楼盘现 场察看业主是否入住、是否已开始装修； 到房产管理部门调阅产权登记情况，看该项目是否 已有办理产权的业主。 符合上述条件之一，即为该项目确认销售收入的起 始时间。 第一节 收入的检查 收入确认时间的检查方法 在上述前提下，对照商品房认购书、买卖合同，区 分哪些属于预售收入、哪些属于销售收入，对照预收帐 款及销售收入明细账，看预售收入是否及时结转销售收 入。将合同到款时间与实际到款时间逐一核对，分月统 计，看是否及时确认收入。 第一节 收入的检查 收入确认原则的检查 对已完工的开发产品，是否按下列原则确认收入的实现 ： 采取一次性全额收款方式销售开发产品的 采取分期付款方式销售开发产品的 采取银行按揭方式销售开发产品的 采取委托方式销售开发产品的 将开发产品先出租再出售的 第一节 收入的检查 对视同销售行为的检查 内资房地产开发企业将开发产品转为固定资产或用 于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股 东或投资者、抵偿债务、换取其他企事业单位及个人的 非货币性资产等行为，是否视同销售，于开发产品所有 权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的 实现。 第一节 收入的检查 对代建工程和提供劳务收入的检查 检查代建合同、代建工程形象进度表及双方的结算单据 检查房地产开发企业的代建工程属于自营工程还是分包 工程 检查提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或 产品的残料 政府代建工程 机关、单位代建工程 第一节 收入的检查 特殊收入方式的检查 1、对以房抵顶工程款、银行贷款的检查； 2、对以地换房、以房换地、参建联建、合作建房的检 查； 3、对委托销售和境外销售的检查； 4、对超规划面积销售收入的检查； 5、对假按揭贷款的检查； 6、其他收入的检查。 开发成本的检查： 第二节 成本的检查 销售成本的检查 可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售 面积 销售成本=已实现销售的可售面积可售面积单位 工程成本 开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用， 应根据实际发生额按以下规定进行分摊： （1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本 结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。 （2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本 结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本 对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将 应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产 品和未销开发产品之间进行分摊。 开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物 业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、 幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （1）属于非营利性且产权属于全体业主的， 或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其 视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施 费的有关规定进行处理。 （2）属于营利性的，或产权归开发企业所有 的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府 、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算 其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行 处理外，其他一律按建造开发产品处理。 开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医 疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理： （1）由开发企业投资建设完工后，出售的， 按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定 资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门 、单位的，按建造公共配套设施进行处理。 （2）由开发企业与国家有关业务管理部门、 单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业 务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该 项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税 所得额。 开发企业建造的售房部（接待处）和样板房 ，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可 按自建固定资产进行处理，其他一律按建造 开发产品进行处理。售房部（接待处）、样 板房的装修费用，无论数额大小，均应计入 其建造成本。 第二节 成本的检查 检查中应把握以下几点 1.可售面积单位工程成本取决于核算对象开发总成 本及可售面积。 2.核查开发成本中的土地征用及拆迁补偿费、公共 设施配套费记帐凭证，看是否已实际交纳或实际发生； 3.对分期开发的房地产项目，其各期开发成本中分 摊的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否正确 。 第二节 成本的检查 可售面积的检查 1.房地产建筑面积的种类 2.可销售面积的界定 3.可销售面积的检查 可售面积的检查 房地产建筑面积的种类 开发项目的建筑面积有很多种类，如：规划面积 ，施工面积，竣工面积，测绘面积，可销售面积 ，不可销售面积、合同面积等。 规划面积： 施工面积： 测绘面积： 可销售面积： 不可销售面积： 合同面积： 第二节 成本的检查 可售面积的检查 房地产开发企业在可售面积的税收处理上容易出现 的问题： 一是不按竣工后测绘的面积，而是按规划面积或合 同面积作为可售面积； 二是在结转成本时，故意加大已售的可售面积的数 额，多转销售成本。 对虚假建安成本的检查 （1）虚假建安成本的取得方式 购买虚假发票，自行填开入帐； 与总承包商联手，虚立施工合同，虚开工程施工发票； 由关联企业施工，虚开工程施工发票； 挂靠施工企业，自行组织施工，虚列建安成本； 支付较低的费用，从核定征收的施工单位虚开发票； 与挂靠的无资质的分包商签订分包协议，取得挂靠方虚假 发票； 施工单位虚开劳务发票、利用虚假资料向税务机关申请代 开发票； 虚假建安成本的表现特征： 工程造价明显偏高； 项目完工，仍然有高额的应付未付款项； 借故不提供合同资料； 工程项目管理混乱，不能提供有关施工鉴证单据 ； 施工单位与发票开具、工程价款结算单位不一致 ； 签订总包合同，列支大宗自购的建造材料。等等 。 内、外资房地产企业的税收差异 第十章 其它税种稽查方法 第一节 土地使用税 对房地产开发企业征收土地使用税的计税依据应包 括与其不可分割的附属设施占地。即对住宅小区内的马 路、绿化用地、商业网点、自行车棚等公共设施用地均 应征税。房地产开发企业在开发建设及出售不同期间土 地使用税的纳税人和计税依据不同： 第一节 土地使用税 在开发建设期间，是指房地产开发企业自土地管 理部门批准其开发建设始至开发建设项目完工（含竣工 ）止。在此开发建设期间应按其全部占用土地面积计算 缴纳城镇土地使用税。 在项目完工后至房地产全部出售期间，对未出售 部分和已经出售部分，应合理分摊计算缴纳土地使用税 。 财税2006186号财政部 国家税务总局关于 房产税、城镇土地使用税有关政策的通知规 定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权 的，应由受让方从合同约定交付土地时间的 次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交 付土地时间的，由受让方从合同签订的次月 起缴纳城镇土地使用税。 第二节 房产税 房地产开发企业的商品房在未售出前对外出租、出 借，或转为自用，是否按规定缴纳房产税； 房地产开发企业开发的商品房在出售前用于出租的 ，其会计核算是否正确，房产税的计税依据是否正确， 是否足额申报缴纳房产税。 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知(国税 发200389号)规定： 鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言 是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不 征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品 房应按规定征收房产税。 （一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和 城镇土地使用税。 （二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地 产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使 用税。 （三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房 产税和城镇土地使用税。 财税2006181号 财政部 国家税务总局关于具 备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知 一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的 地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及 完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均 应当依照有关规定征收房产税。 上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和 维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产 、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的 场所。 二、自用的地下建筑，按以下方式计税： 1工业用途房产，以房屋原价的5060%作为应税房产原值。 应纳房产税的税额=应税房产原值1-(10%30%)1.2。 2商业和其他用途房产，以房屋原价的7080作为应税房产原 值。 应纳房产税的税额=应税房产原值1-(10%30%)1.2。 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直 辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。 3对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车 场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照 地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征 收房产税。 四、本通知自2006年1月1日起执行，财政部税务总局关于房产 税若干具体问题的解释和暂行规定（86财税地字第008号）第十 一条同时废止。 国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产 税若干问题的通知 (国税发【2000】第44号 2000 年1月1日起执行) 一、