《别墅区的价值体系》PPT课件.ppt

中央别墅区价值体系 本报告是严格保密的。 关键字： 关键字：别墅 简介： 本案例通过研究国内外三个优秀的中央别墅区，得出了中央别墅区的KPI 本报告是严格保密的。 中央别墅区案例 New York LongInland Expressway 美国美国 长岛长岛长岛长岛 （富人区）（富人区） 中国中国 北京北京 （天竺（天竺别别别别墅区）墅区） 上海上海 碧云碧云 （国（国际际际际居住区）居住区） 本报告是严格保密的。 长岛位于纽约曼哈顿岛以东，三面临海，距市中心20 英里，通过长岛高速（LIE）与市中心实现便捷联系 地理位置 地理位置：位于纽约市东南岛屿，西同曼哈顿岛 和大陆间隔伊斯特河，北濒长岛海峡，东、南临 大西洋。 基本情况：总面积4356平方公里，东西长约190 千米，南北窄约20-30千米。全岛分4个行政区： 西部的昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，人口 464万；中、东部的拿骚县和萨福克县属于纽约 大市区，人口232万。 交通联系 长岛中心距纽约市中心30英里（约32公里），主 要道路交通联系为长岛高速公路LIE（LongInland Expressway），至长岛圣福克郡的中部为终点 ， 从曼哈顿到长岛中心45分钟车程。 昆斯区的南端有纽约市最大的机场约翰肯尼迪国 际机场，北端有瓜迪亚机场。 New York LongInland Expressway 本报告是严格保密的。 长岛为典型的北温带海洋气候，遍布丘陵与森林， 具有享誉全球的海滩美景，有“黄金海岸线”之称 自然环境 长岛四周环海、北温带海洋性气候 、遍布丘陵、广袤森林、超大植被 比例,具有超过65个不同级别的公园 和休闲码头，有享誉全球的琼斯海 滩和长岛海滩，以及令人难以置信 的2500英尺海岸线 summer BeachLong Beach Robert Moses BeachJones BeachOcean Beach 本报告是严格保密的。 由于便利的交通联系，宜人的气候与优越的自然 环境，吸引了大量城市财富阶层置业居住 客户构成 长岛人均空间、人均绿地和人均公共活动场 地远高于纽约市 据2006年统计数字显示，纽约市人口密度 是长岛人口密度的8.5倍，人均收入不及长岛 人均收入的一半；纽约市暴力犯罪风险指数 达6.8（10为最高），财产犯罪风险指数达 5.4，与此同时全国平均为3和3.2，长岛为2 和3.7；纽约市拥房率39%，长岛达80%；纽 约市拥车率36%，而长岛为78%。 以皇后区为例，面积112.1平方英里，人口2 ，224，000人，每平方英里人口密度达19， 839人。而纳苏郡287平方英里，人口1，340 ，000，密度为4，669人；苏福克郡911平方 英里，人口1，440，000，密度为1，581人 。人口密度犯罪指数拥房率拥车率 纽约市8.56.839%36% 长岛1280%78% 低密度、匀质、高素质、富裕 本报告是严格保密的。 长岛房地产市场围绕区域核心资源呈组团 分布，共分为各具特色的六大区域 昆斯和布鲁克林两区属 纽约市区，临近纽约市 ，城市意向较强烈，建 筑密度较高，生活配套 设施齐全，交通便利 相对北海岸有更为完善 的商业与娱乐设施配套 ，经常举办吸引人的比 赛和活动，其中琼斯海 滩为世界一流的海滩， 相对开放与繁华。 具有乡下田园风情的区 域，有传统的农场和葡 萄园，盛产享誉世界的 白葡萄酒，绝好的休闲 度假场所。 没有公交通行，是更为 隐蔽的豪宅区域，具有 名人的高尔夫、骑马等 奢侈运动场所，世界著 名的海滩美景，以及不 同风格的山村风情。 Central Suffolk 萨福克中 心片区：区域内形成强烈 对比，具有繁华商业零售 区域，中心存在未开发区 具有大量的未被损坏的原 始森林和隐藏的小水湾。 North Shore北海岸区 South Shore 南海岸区 北叉区North Fork 南叉区South Fork 整体规划 豪宅公寓散落分布在山 海之间，具有较高的收 藏价值，主要客户为富 裕的business tycoons （商业企业大亨），有 些别墅用作企业会所。 本报告是严格保密的。 长岛核心物业产品为独立住宅，私密性高，设计强 调与自然景观的完美结合，配套齐全，价格昂贵 长岛住宅有两类：一类是60万100万美元的新建 住宅，另一类是100万美元以上的豪宅，其中最为 奢华的为早期建设住宅 基本条件：绿地草坪，家庭泳池，封闭庭院 豪宅产品：自然景观占有、网球场、小型跑马场， 以及高尔夫练习场，占地可达1、2万平米及以上 豪宅设计强调资源与自然的结合，房子与优美的自 然风光融合为一体，充分体现人与自然的和谐 East Hampton $40,000,000 产品 本报告是严格保密的。 长岛中心区建有大型国际特色的Shopping Mall，其 他区域商业主要以时尚的Boutiques精品店为主 “Miracle Mile” in Manhasset Roosevelt Field Mall Roosevelt Field Mall为 长岛最大的购物中心，修 建于1955年，1993年改 建为两层，为目前全国第 五大购物中心，占地300 英亩，260家主力店， 400作为的剧院，18家餐 厅，个保龄球馆和旱冰 场，11000车位，可同时 容纳20万人。 有Bloomingdales, JCPenny, Macys, and Nordstrom 世界 高端品牌 位于Manhasset区的Boutques精 品小店，时尚休闲，风情十足， 包括书店、流行服装、首饰珠宝 等业态，该商业街被誉为长岛“ 华丽一英里” 配套 本报告是严格保密的。 长岛宾馆酒店以避免张扬奢华的高品质花 园式酒店为主，功能齐全，规模经济 “Long Island is a quiet, beautiful place to enjoy the pristine beauty of the Bahamas. Hotels and resorts on the island tend to be fairly eco-friendly, and the island is so far safe from overdevelopment” Long Island Marriott Hotel 配套 本报告是严格保密的。 高尔夫、马术、游艇长岛生活的必需 ，而非身份的奢侈品 配套 本报告是严格保密的。 长岛教育资源丰富，私立学校众多，高中教育水 平位居全国前列，成为纽约富人置业重要因素 数量学生数量教师数量 公立学校127476，00035，800 私立学校230 53，0005，000 TOP 100 high school in the nation 23. Great Neck North High School - Nassau 27. Jericho High School- Nassau 31. Great Neck South High School - Nassau 32. South Side High School-Nassau 35. Cold Spring Harbor High School- Suffolk 69. Manhasset High School - Nassau 96. Vandermeulen High School- Suffolk Great Neck North High SchoolGreat Neck South High SchoolManhasset High SchoolVandermeulen High School- 配套 本报告是严格保密的。 同时长岛亦具备多所优质大学，岛内文化 气息浓厚 Brooklyn 校园建于1926年，处于布鲁克林社区 ，校园提供超过195种的专业学术课程。以其药 剂，护理，和健康专业著名。在纽约州取得药剂 师执照的，约有三分之一是此校园的毕业生。 C W Post 校园建于1954年，离纽约市只有45 分钟的车程，校园提供将近250种的专业学术课 程。有名的院系包括教育学院，表演和视觉艺术 学院，以及护理和健康专业科系。校园风景如画 ，校园是有名的Tilles 表演艺术中心的所在地。 Southampton 校园距离纽约市中心大概90分钟 的车程。学校提供许多顶尖的课程，尤其再科学 及人文方面，以海洋生物系和环境科学系闻名。 其校园提供多艘海洋生物研究船，给学生从真实 的海洋环境中取得知识和经验。 长岛其他大学 Hofstra University, Dowling College, New York Institute of Technology, St. Joseph College, SUNY Stony Brook, and Touro Law College 学校名称：长岛大学（私立） 排 名： 全美第八名 建校时间：1926年 注册学生：28656名，男女同校 配套 本报告是严格保密的。 中央别墅区案例 New York LongInland Expressway 美国美国 长岛长岛长岛长岛 （富人区）（富人区） 中国中国 北京北京 （天竺（天竺别别别别墅区）墅区） 上海上海 碧云碧云 （国（国际际际际居住区）居住区） 本报告是严格保密的。 天竺中央别墅区位于北京东北部，距CBD25公里 ，为北京同板块圈层实现价格最高的别墅区 1 3 4 6 7 10 1市区 2亚北 3京昌沿线 4马坡 5中央别墅区 6京通 7亦庄 8京开 9京石 10西山 9 板块主流产 品 单价平台 总价平台 中央别墅 区 独栋 20000元/平 方米 600万 京昌独栋 12000元/平 方米 500万 西山独栋、联排 联排16000 元/平 独栋1200万 联排500万 亚北小独栋 11000元/平 方米 300-350万 通州独栋、联排 独栋10000 元/平 联排7000元/ 平 独栋300万 联排180万 亦庄联排、独栋 独栋9000元/ 平 联排7500元/ 平 独栋280万 联排200万 城南独栋、联排 独栋8500元/ 平 联排 6500元/平 独栋250万 联排160万 怀柔 独栋、联排 乡产权 独栋7000元/ 平 联排5500元/ 平 独栋200- 300万 联排150万 密云 独栋、联排 乡产权 独栋6000元/ 平 联排5000元/ 平 独栋140万 联排85-120 万 距国贸半小时车程 距机场15分钟车程 8 2 5 地理位置 本报告是严格保密的。 唯一起源于北京境内的天然水系温榆河斜穿别墅区，两岸 环境优美，项目沿河岸分布，体现居住与自然的完美融合 温榆河四季水量充沛的河流，被誉 为北京的“母亲河”，也是举世闻 名的京杭大运河之源头，千年以来 ，发源温榆河的这条黄金水路承载 财富连接着南来北往的商客，是繁 荣中国历代经济的命脉之河。 温榆河绿色生态走廊规划 自然环境 本报告是严格保密的。 中央别墅区早期外籍客户比例高于中国客户，随着财 富人群的聚集，投资客成为中央别墅区主流客户 多次中央别墅区置业 熟悉区域租赁市场 主要来自欧美国家 东部工作的外企高管、 使馆人员 区域内升级换迁 在区域内长期居住 保证投资回报率 物业具有升级潜力 国际学校 国际生活氛围和配套 国际化生活氛围和成熟的配套 高舒适度、体现身份的产品 传统投资客 外籍租客 传统自住客 300-500 舒适独栋、 双拼、联排 等类别墅产 品 客户等级客户类型客户特征关键置业因素产品类型需求KPI 产业人口 当地机场、产业区工作 中层管理人员 已在城市拥有居住物业 方便到达工作地点 控制成本投入 资产后期处置有投资和升值性 叠拼、公寓 类城市属性 住宅物业 便利性 区域 平台 主流 客户 非主流 客户 新兴 客户 城市新贵 首次在中央别墅区置业 活跃在东部区域 拥有海外生活背景 事业成功，有较高职级 有家庭和孩子 在区域内阶段性居住 与城市、机场保持密切联系 给孩子国际化的教育成长环境 资产后期处置有投资和升值性 延续自己的国际化生活方式 贴近自己的社交圈层 体现自己的身份地位 200-320 小独栋、联 排等类别墅 产品 城市 进程 客户构成 本报告是严格保密的。 天竺别墅区开发主要沿核心资源温榆河两岸分布整体规划 机场高速 京顺路 温榆河 京西国际学校 德威香江校区 瑞典小学 德威丽京校区 英国学校 北京顺义国际学校 伊顿国际幼儿园 德威裕京校区 力迈国际学校 北皋出口 杨林出口 欧陆苑 长岛澜桥 香江花园 大湖山庄 香江板块 丽高王府 丽斯花园 丽京花园 美林香槟 优山美地 莱蒙湖名都园 裕京花园 天竺板块 孙河板块 卓锦万代 观唐 丽嘉花园 龙湾 水木兰亭 区域项目 国际学校 生活广场 医疗配套 日祥广场 欧陆广场 温榆广场 和睦家诊所 北京乡村 赛马场， 本报告是严格保密的。 中央别墅区主流产品为别墅与类别墅产品 丽宫浅水湾 0.52 独栋 优山美地 0.48 独栋、双拼、联排 长岛澜桥 0.47 独栋、双拼、联排 观唐 0.47 独栋 大湖山庄 0.25 独栋 丽嘉花园 0.38 独栋 棕榈滩 0.35 独栋 龙湾 0.47 独栋、联排 美林香槟 0.6 双拼、联排、叠拼 卓锦万代 0.47 独栋、联排 财富公馆 0.58 独栋 中央别墅区物业类型以独栋、联排别墅为主，及少量公寓 部分项目指标： 产品 本报告是严格保密的。 建筑风格多样，以欧美为主，完全属于高端人 群的个性化精品 美林香槟小镇 丽京花园 优山美地 南加州风格 现代原创建筑风格 n建筑风格多样，包括北美风格、加 拿大风格、北欧风格、法国风格、维 多利亚风格、澳洲风格、西班牙风格 、地中海风格、甚至中式别墅 n容积率从0.3到0.8，面积从200到 2000平方米，从独栋、小独栋、联排 到叠拼等类低密度产品。 德式风格 美国乡村风格 欧陆苑 龙湖.滟澜山 产品 本报告是严格保密的。 满足高端阶层人士所必须的社交场所，娱乐 设施与享受的综合生活条件 配套 n国际学校：ISB、京西、 德威等知名国际学校聚集； n别墅生活配套：拥有日祥广场、温榆广场、和睦家诊所 等区域级生活、医疗配套。 n别墅娱乐配套：乡村高尔夫俱乐部，格林马术培训中心 ，天星马术俱乐部，北京、丽京、香江、金色河畔四大 高尔夫俱乐部等。 本报告是严格保密的。 嘉浩国际 莱蒙湖别墅 丽斯花园 北京、丽京、香 江、金色河畔四 大高尔夫俱乐部 天星马术俱乐部 国家会计学院 格林马术培训中心 力迈学校 多品牌开发商共同打造，北京历史最悠久 的高端别墅区域 发展 阶段 配套 开发 京西国际学校（94年） 乡村高尔夫俱乐部(88) 京西国际学校 住宅 开发 19922000 香江花园 2006 丽京花园 裕京花园 名都园 欧陆苑 优山美地 丽高王府 美林香槟小镇 水木兰亭 大湖山庄 观唐龙湾别墅 丽嘉花园 长岛澜桥 卓锦万代 财富公馆 丽宫浅水 湾 丽柏公寓 2003200420051996 顺义国际 学校扩建 和睦家 日祥广场 北京乡村 赛马场 温愉广场 欧陆广场 北京英国 学校 京西国际 高中部 94 95 96 97 98 99 别墅 公寓 配套 配套建 设及环 境营造 购买人群 环境改造 快速交通 w92年出现第一个定位外销的别墅项目，到港 澳台做推广，吸引来了第一批港澳台客户，约 占80%，其余为国内个人及外企购买； w依托温榆河的良好环境、国际学校的建立 以及与东部便捷的交通联系，吸引了第一批 使馆和外企的外籍人士，且形成一定聚集效 应 居住人群 国际化配套 产品线丰富 城市蔓延 w随着市场的不断扩大，国内投资客逐渐涌入，港澳台投资客的比例逐 渐下降到50%， w在中央别墅区内长期投资的成熟投资客约占10% w随着区域配套的成熟和产品的升级，吸引了国内自住客户，约占30% w受新政影响， 传统的港澳台客 户几乎不能购买 w500强企业内的中高层管理者，预算在5000美金/月以上 w普通外资企业的中高层管理者，预算在3000-6000美金/月 w国外使馆内的高级官员，预算在5000-6000美金/月，普通官员，预算在2000-4000美金/月 w国际学校的老师，预算在1500美金/月左右 w自住客户，充分依赖中央别墅区的区位优势，置业带有一定的投资性 开发历程 本报告是严格保密的。 中央别墅区案例 New York LongInland Expressway 美国美国 长岛长岛长岛长岛 （富人区）（富人区） 中国中国 北京北京 （天竺（天竺别别别别墅区）墅区） 上海上海 碧云碧云 （国（国际际际际居住区）居住区） 本报告是严格保密的。 上海.碧云国际社区位于浦东金桥开发区西 部，距陆家嘴CBD20公里 u地理位置： 碧云国际社区位于浦东金桥开发 区西部，是上海市内距离浦东机 场最近的居住区； u规划： 整个社区的占地面积占地约4平方 公里，正在开发100多万平米的房 地产项目，4平方公里的国际社区 ； u城区功能： 作为浦东、金桥、张江涉外商务 区生活配套的多功能开放型的涉 外高级住宅区，一般只租不售， 在售楼盘中以投资型物业为主； u产业： 已经落户张江、金桥的众多家跨 国公司地区总部和研发中心，形 成了“ 2.5产业”的“头脑基地” 和“知识源泉”。 虹桥 机场 浦东 机场 外高桥 保税区 金桥出口 加工区 张江高科 技园区 世纪 公园 汤臣高尔 夫球场 虹桥 开发区 陆家嘴CBD 1 8 公 里 3 公 里 9公里 20公里 地理位置 本报告是严格保密的。 碧云国际社区空气质量与绿化面积位居上海市首位，并紧邻 汤臣高尔夫球场，被公认为上海目前生态环境最好的社区 自然环境 上海目前生态环境最好的社区 n拥有上海市内最大的绿化带，绿化面积达18万平方 米，中心绿地面积达5万平方米，绿化率达70% n碧云国际社区首家通过ISO1400国际环境认证，是 上海市区内唯一达到国际空气质量一级标准的区域 。 汤臣上海浦东高尔夫球场为唯一位于上海市区的世界级锦标赛型球场。 占地140公顷，18栋72杆，球道总长7200码，引进3万棵樟树、枫树等 名贵树种，3万立方奇岩异石作景观，250万立方土做球道、沙坑造型 。 本报告是严格保密的。 碧云国际社区建筑风格多样，满足不同国籍 国际人士的审美需求 产品 碧云别墅 浦东花园别墅 云间绿大地别墅 本报告是严格保密的。 碧云国际社区具备高品质国际特色配套，真正满 足国际人群生活需要 配套 碧云国际社区内有建两个教堂，一个 是天主教堂一个是基督教堂，是开发 区当初以1美元的租金卖给教会，并义 务承担教堂建设。这成为外国人选择 在此定居的一大理由。 天主教堂 牙买加蓝山咖啡店 印度餐厅意大利餐厅 本报告是严格保密的。 国际学校、医院与运动场所等高端生活配套设施配套 上海协和国际学校（幼儿园年费 ） Yearly payment (Once Per Year) Semester payment (Twice Per Year) Preschool (3 & 4 year olds) Tuition RMB 110,500 RMB 55,250 Capital Fee RMB 28,350 RMB 15,250 Total RMB 138,850 RMB 70,500 幼儿园34岁的一年共 138,850元人民币 包括平和、协和、德威、中欧 商学院等众多知名外籍学校 美格菲健身俱乐部、橄榄球场、高尔夫练习场、足球场 等 平和双语学校 华山医院 本报告是严格保密的。 区域指示系统以中英文对照为主，社区外籍活动 客户众多，展现了区域的国际化与独特性 社区环境 本报告是严格保密的。 品牌开发商高起点运作，短期形成高端成 熟中央别墅区价值 发展 阶段 配套 开发 配套建 设及环 境营造 w建成写字楼和国际学校 w项目周边无生活配套设施，区 域环境尚处于规划阶段 w首次出现了外销的独栋别墅和 内销的公寓产品，定位中高端 w建成区内城市级生活配套，如超 市、建材、高尔夫球场、商业步 行街、酒吧街 w公交车站等均按国际标准建设， 公共交通系统建设完备 w高端涉外别墅等各种居住产品放量，出现连排、叠拼等 产品形式； w休闲购物、文化教育及交通生活配套成熟 w外籍人士大量入住，国际化社区形成规模 浦东民航大 厦、体育休 闲中心 中国福利会幼儿园、平和双语 学校、新金桥大厦、银东大厦 上海协和国际学校、中欧国际 工商学院 OBI建材超市、 家乐福、MINI 高尔夫练习场18万平米绿地 酒吧街、 coffee吧、商 业街 天主教堂、华 山医院 住宅 开发 19992002 启动期上升期成熟期 金桥酒店公寓 碧云108 碧云东方公寓 晓园云间绿大地 维诗凯亚 银泰花园碧云花园 爱建园 中天碧云 罗山花苑 碧云中惠 新金桥酒店公 寓 碧云东壹栋 政策及 产业 w90年规划陆家嘴，张江、金 桥、外高桥四大国家级开发区 w浦东机场扩建，主要基础设 施开始建设 w普通外籍公司进驻 w99年重点开发金桥和张江，金桥 出口加工贸易初具规模，张江硅 谷、药谷成形 w跨国公司开始规模进驻四大开发 区，自主创新产业大力发展 w陆家嘴CBD成熟 、展览中心、磁悬浮等设施落成 ，启 动洋山深水港，浦东成就金融中心、产业基地地位 w跨国公司批量落户金桥、张江，包括西门子、惠普、 可口可乐等数百家500强企业 人口 大型跨国公司外派中高管 出差的外派工作人员 碧云别墅百富丽山庄世贸湖滨花园 浦东花园别墅 2005 普通外籍高层管理者 别墅 公寓 配套 酒店式公寓 中国籍白领 普通外籍高层管理者 500强企业外派中高管 中国籍白领 普通外籍高层管理者 大型跨国公司外派中高管 开始大量出现城市化居住物业 区域级城市生活配套 公共交通系统发达 周边产业具备一定规模 周边产业人口层次不断升级 开发历程 本报告是严格保密的。 中央别墅区价值体系 中央别墅区案例研究 中央别墅区形成KPI 本报告是严格保密的。 中央别墅区形成KPI总结 uFactor1: 环境 中央别墅区 uFactor: 配套 uFactor3: 产品uFactor4: 人 uFactor5: 开发模式 本报告是严格保密的。 具有强烈的区域感与私密性环境 New York LongInland Expressway 项目地块 旅顺南路 入口1 入口2 规划端头路处理手段， 高速外只能私家车行驶 ，愈往端头走，私密性 愈高，主要分布长岛最 昂贵的私家独栋豪宅 高速路形成围合，保证 社区不受道路车辆干扰 京承高速 京顺路 机场高速 旅顺南路 与海岸线 形成天然 的围合， 具有较强 的区域感 与私密性 本报告是严格保密的。 高尔夫环境自然与人工之间的精致平衡环境 这里不是遥远原始的郊野，这里不是人工斧凿的公园 在纯净如初的空气里洗去旅居大都市的尘嚣 在蓝天、白云、大海、青山、绿草中感受自然 在如星辰般散落山间的房子中享受生活 尊贵与生俱来，显赫如影随形 如诗如画，似人间仙境 本报告是严格保密的。 International 国际化：生活配套的国际化 ，以满足国外客户生活为标准 配套 高品质国际学校 中小规模国际医院诊所 品种丰富的综合超市 本报告是严格保密的。 Noble 档次：配套的评价标准不再是规模 和数量，优越与尊贵与生俱来 配套 花园酒店 海景餐厅 本报告是严格保密的。 Class 圈层：满足一个圈层的生活方式 ， 而非身份的彰显与标定 配套 他们们是这样这样 一群人：不停的在殊多都市中穿梭， 因此，他们们理解那儿都市的核心、经经 济济高度聚集的细细胞核；但当一些人向城市中心蜂拥时拥时 ，他们们却住进进了远远离红尘红尘 的自然当中 去享受田园牧歌的生活。但他们们并没有远远离都市，他们还们还 是那里的领领袖，并代表着一个阶阶 层层：富有、荣誉而且更年轻轻、求变变的活力。 高尔夫 名流会所 本报告是严格保密的。 Boutique 特色：以精致与时尚为基础的 个性化追求 配套 “Boutique”起源于法语。 原意是指专卖时 髦服饰的小店。伴随着上个 世纪逐渐兴 起的Boutique酒店，Boutique的 含义逐渐转 化成为了一种文化审美追求，指 富有个性、品位独特，具有精致趣味的物品 、风格或流行元素。除此以外，Boutique强 调了融入生活的艺术 素养，不是不能亲近的 奢华，而是可享受的质感。 Boutique精品店 本报告是严格保密的。 多样匀质性：同样的高品质，不同的建筑风格 ，完全属于高端人群的个性化精品 产品 每栋不一 样的建筑 风格，即 便一个社 区也具备 不同的外 立面 本报告是严格保密的。 资产化：房子的价值不在于是否居住，而 在于是否拥有 产品2 传世 经典 作品 本报告是严格保密的。 资源倾向化：风景是房子的一部分，房子 是风景中的风景 产品3 本报告是严格保密的。 由于高端财富人群的长期聚集，中央别墅区租赁 市场发达，投资客户众多 预算水平$/月 客户层次承租物业类型 1000-2000 国际学校普通教师、当地产业 人口 丽高、丽京公寓、美林叠拼、名 都园联排 2000-3000 国际学校高级教师、使馆领事 秘书、外籍企业内的港澳台员 工 名都园小独栋、丽京联排、长岛 澜桥联排 3000-5000 欧美企业中层管理人员、部门 经理、韩国、新加坡等亚洲其 他国家企业内中高层管理人员 裕京花园独栋、欧陆苑独栋、丽 京独栋、丽斯双拼、莱蒙湖联排 、名都园大独栋、香江联排 5000-6000 普通欧美企业中高层管理人员 、500强企业中层管理人员、使 馆参赞、亚洲其他国家企业内 高级管理人员 香江独栋、丽京独栋、丽斯独栋 、莱蒙湖独栋、长岛澜桥双拼、 优山美地联排和双拼 6000-8000 普通欧美企业高级管理人员、 500强企业中高层管理人员、使 馆领事、小型外企CE