《开店选址指南》word版.doc

开店选址指南 一个经营项目很好的店铺，若选错了店址，小则影响生意兴隆，大则还可能导致“关门大吉”。因此，开店选址很重要，这一步走得对与否，决定了日后店铺的赚与赔。那么，开店如何选址呢？一、要根据经营内容来选择地址：店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市；但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方。比如保健用品商店和老人服务中心，就适应开在偏僻、安静一些的地方。二、要选取自发形成某类市场的地段在现实生活中，管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定，但在长期的经营中，该街该市场会自发形成为销售某类商品的“集中市场”，人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这条街、这个市场。因此，在开店选址时，一定要重视自发市场的好处。一般来说，将店铺开在“物以类聚”的地方，自然顾客较多，“钱途”较好。三、要选择有广告空间的店面：有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。这会给促销带来很大的麻烦。特别是那些想自创品牌的经营者，一定要避免选择如此店面。四、要有“傍大款”意识：要是你对选址一点主意都没有，那么“傍大款”也许是一条很好的选址方法。即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察市场的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应，“拣”些顾客。实务连锁加盟店店址的选择：连锁店的经营之道，不仅滞于使企业具有规模，更重要的是要使具经济效益，只要能做到这点，无论在进货、促销、管理及形象建立上，均较占优势，除了可以降低直接成本，增加其收益之外，亦得以达到事业迅速扩张及提高市场占有率的目的。因此，中国大陆的连锁店正处在迅速而蓬勃的发展中，而他的土地的限制与店址的选择，将是未来决胜的第一关键。开设连锁店首先是遭遇到的课题，就是选点（选择合适的设店地点）。经济利益及其合法形式开发新店首先必须注意的要点。一、 开发人员的工作方针1、生意圈预估l 对于生意圈内某些特定区域的市场调查资料搜集；l 对于竞争者的评估；l 评估生意圈的市场需求面与供给面；l 选出潜力地点；l 完成选点评估报告表2、市调研究及调查l 搜集包括生意圈的人口普查资料、中介商、经营者、房地产主、政府等资料来源；l 进行生意圈综揽，找出三分钟生意圈区，对营业项目相关的机关、团体、学校或其他零售店，做出数量及发展性评估报告；l 制作生意圈分析图、交通流量及竞争者的资料；l 对预设地点的竞争冲击研究；l 与生意圈中，挑选出较具潜力的可设地点，并个别标号清楚；l 取得生意圈内的经济背景发展资料或历史；3、不动产评估及评核l 搜集具有可信度的市场价格，以便制定公平市场价；l 以地区特性为背景，陈述有利点；l 取得工程建造及设备设施成本预算，以进行可行性研判；l 预估店面营业额及计算租金的承担能力；4、协商谈判l 熟悉谈判的时机及要件；l 推展谈判策略；l 协商两方合约内容，进行签约程序；此外，有些辅助考察的工作内容，亦是开发人员必要的工作环节，其中包括：I. 实际了解生意圈调查资料的内容及重点；II. 确知通往预设点的主要交通干道及到达方式；III. 研究未来三年至五年的市场动态预测及计划；IV. 对招牌设置的规定及可设位置的了解；V. 如何利用过多土地或节省投资的方法；VI. 寻找相关单位的支援及研讨可行性对策；VII. 观察同业所在生意圈的生存状况及生意圈环境；VIII. 参考既有店面管理人员的营业经验；IX. 参加定期的开发会议并分享经验；X. 邀请相关单位一同巡视新店，了解彼此观点；XI. 增加协调谈判的能力及提高谈判技巧。二、市场评估在工作方针的指导下，进行市场评估是选择店址比较关键的一步。为了有助于房产开发人员，能以合理而又系统的方式，积累市场重要资讯，这里将市场评估概略划分为以下四个部分：（一）分析潜在顾客数量和客流规律所有的人都是消费者，很自然也是商店的顾客。加盟者在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度、人口增长情况、人口年龄结构等。据国外调查资料表明，现代化的超级市场几乎有50%的顾客来自距商店250米内的区域。因此，在考虑一家超级市场的可能地点，一般都要求在计划地点500米半径范围内，必须有1万人定居。人来人往的地方，当然是设店的有利地方，但并非只要人多经过的地方就适于开店，还要分析一下是哪些人来往，客流规律如何？首先要了解过往行人的年龄和性别，因为有些过路者是儿童，则他们可能是快餐店的顾客，但不会是服装店的顾客；其次要了解行人来往的尖峰时间和稀少时间；再次要了解行人来往的目的及停留的时间。商业集中的繁华区，客流一般以购物为主流，特点是速度缓慢，停留时间长，流动时间相对分散。因此，可以把那些经营挑选性强的商品的商店设在这里，如服装店等。有些地区虽然有相当规模的客流量，却多属于非商业因素，如车站、码头、学校、公共场所等，其客流主流的目的不是为了购买商品，而是以其他目的为主，购物是顺便。此地区的客流一般速度较快，停留时间短，流动时间比较集中，因此，可以把那些经营挑选性不强和携带方便的商品的商店设在这里，如烟酒副食品店，冷饮店、快餐店等。（二）分析交通地理条件 交通的便利性也是选择地址要考虑的重要因素。方便的交通要道，如接近车站、码头以及公共汽车的停车站，由于行人来往较多，客流量大，具有设店的价值。交叉路口的街角，由于公路四通八达，能见度高，也是设店的好部位。但是，有些地区，其道路中间隔了一条很长的中间分向带或栏杆，限制行人、车辆穿越，则会影响设店的价值。 由于交通条件、公共场所设施、行走方向习惯、居住区范围及照明条件等影响，一条街道的两侧客流往往并不均衡，或者同一侧街道也可能因地段不同而客流量不同，因此在选择店址时要分析街道客流的特点，选在客流较多的街道一侧或地段。 坐落在上海南京路的永安公司，其创办人郭氏兄弟当年在选择永安公司的设址地点时，是颇下了一番功夫的。1915年，香港永安公司经理郭泉，携港币50万元来到上海筹建永安公司。在上海繁华的闹市区南京路选好地方后，却又因把店址建在路南还是路北而犹豫不决。于是便携两个人分别坐在路南和路北，只要身边走过一个人，就往各自的口袋里放一粒豆子。结果，路南的行人多于路北，郭氏兄弟再也没犹豫就把永安的店址选在路南。由于永安店址选的正确，以后该店虽历尽沧桑，至今仍然生意兴隆。（三）分析竞争程度 如果商店是经营挑选行不强、购买频率较高的日常用品，在同一地区已有过多的同业在恶性竞争，互相争夺生意额，势必影响商店的经济效益，除非新设的商店有特殊的经营风格、能力或不寻常的商品来源，否则难以成功。所以，商场上有句俗语：同行如敌人。 但是，在某些环境中，上述情况并不完全如此。有些行业，因同行都集中在一起，反而会形成一个别具特色的商业街，如广州的“女人街”、“电器城”等，由于竞争对手相对集中，相邻而设，商品品种繁多，有利于顾客广泛比较、挑选，能吸引更多远方来客，促进经营，这便是所谓的商业群体效应。此外，若附近的商店与新设商店在经营品种上有互相补充、连带的关系，则既便于顾客购买，又促进各自销售，宜于设店；若两家经营的商品无互补、连带关系，则会产生消极影响。 因此，加盟者在选择经营地点时，要详细了解在该地点附近有多少类似的商店？这些商店的规模、装修、商品品种、价格及待客的态度如何？自己的加入将是增加竞争、分薄利润、还是互相有利？等等。 我们可以通过计算或测定某类商品销售的饱和指数，来了解某个地区同行业是过多还是不足，以判断该地区的竞争程度。一般来说位于饱和程度地的地区商店成功的可能性较高度饱和地区要大，因而这种方法对于新设商店选址有一定的帮助。饱和指数的计算公式是： （C）*(RE)IBS=- RFIBS：某地区某类商品零售饱和指数。：某地区购买某类商品的潜在顾客人数；RE：某地区每一顾客平均购买额；RF：某地区经营同类商品营业总面积；例如：一家食品店需测定所在地区零售饱和指数，假设该地区购买食品的潜在顾客是4万人，每人每周在食品店平均购买10元，该地区现有营业面积5万平方米。则： 4*10饱和指数= = 8 5 该地区食品商店每周每平方米营业面积销售额的饱和指数为8，用这个数字与其他地区测算的数字比较，指数越高则成功的可能性越大。 （四）分析其他因素店址一旦选定，一般就不会轻易迁移，即使迁移也必须付出极大代价，加盟者也希望能做的长久一些，不愿打一枪换个地方，这就要求在选址时，一开始就应从长远、发展的角度着眼。因此，要详细了解该区的街道、治安、卫生、交通、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设和改造项目的规划，使选定的店址既符合近期环境特点，又符合长期发展规划，以避免造成损失。城市的长远规划对加盟店将来的经营带来重大影响，有些地点从近期来看，可能是店址的最佳选择，但可能随着城市的改造和发展将会出现新的变化而不适合设店，相反，有些地点近期看可能并不理想，但从规划前景看来有可能很有发展前途。此外，有些地方附近有许多空建筑，会令人感到衰落景象而不愿涉足；有些地方被传治安状况欠佳，无论是否属实，都会妨碍顾客前来，还有诸如散发出不良气味、噪音、灰尘多，外貌破旧及走道不良的环境，都会减低开设商店的价值。（三）建立完整的开发评估报告在市场评估以后，我们必须制作一个完整而周详的评估报告，为管理部门或相关发展单位提供参考依据，因此评估报告内容应该包括：1、房产合约合约书必须经由买卖双方或出租、承租者彼此签字，并认定其所述内文，一般建议至少需备四份正本，以便甲乙双方各执两份，避免纠纷。2、工程评估及大量现场资料除了绘制一张新案的计划图之外，对于当地的特性、建筑物外观、合法性、适用性、能源供应情形、预定投资成本架构及对方所开立之条件等，均应予详细列出，这份勘验资料，除了有助于新案规划参考外，也得以作为日后重新装修或重新投资时的依据。3、取得相关证照例如营业执照的取得及适法性问题；4、过户或转移证明假如有过户或转让的纪录，我方必须事先取得最后一份转让纪录，以证明协谈对方确实为持有人，在权利义务方面，必须详阅是否载人优先承租承购权的规定。5、税单找出最后一期房屋税及地价税单，将有助于了解房产的价值，并可作为未来税额核定及交易谈判的参考。6、权益平衡分析根据生意圈研判及租金试算而界定出合理的投资成本，并进而制定出营业额的预设标准及逐年成长的目标，以便保障盈利的稳定，损益平衡点的掌控也是是否合理承租的必要条件。7、空照图或全景图片取得实际现况照片，由空照图中，得以了解生意圈的现况，及各主要人口产生区情形或相关位置；而全景照片则有助于记录如街廓的成熟度，地点的易见度，交通流量及未来都市计划的目标设施等等；四、开发策略当我们选定了店址后，明确企业连锁店的开发策略，将有助于全体开发成员的依循及减少错误状况的产生。而我们在制定严谨的连锁店开发政策时，必须考虑下列数点：n 合约执行时，必须先取得各项执照；n 除非在类似的百货公司里设点，否则较不宜采抽成方式计算租金；n 合约中不支付任何租金；n 明订各项房产赔偿的权利；n 使用者有权决定房产的使用方法；n 合约中允许签约者转让；n 协商优先承租续约权；n 分期上涨的租金幅度适于合约期限内订立；n 押金的给付时间的有效时间；n 如采用与付租金的方式，则需同时有折扣条件；n 尽量避免付定金的交易方式，以免变生枝节。五、协商谈判的技巧有了以上的准备工作，应该说是“万事俱备，只欠东风”。于是，我们和房产者走入了谈判席。谈判是一种高深的艺术，举凡任何谈判都必须掌握以下三项要素：n 资讯身为谈判者，充分了解对方及自身的筹码为何。n 时间必须考虑对方与自身的时间压力是否一致；n 权限谈判双方人员的职权范围，究竟到达的上限为何。欲成为一个成功的谈判专家，必须对资讯相当了解，我们必须先分析谈判的敌我局势，评估对手的能力与作风，以及对方所想达成的条件内容，以此拟定谈判的敌我局势，并对此模拟演练，以便掌握手中筹码，同时也必须对我方的退让限度加以确认，谈判会议必须由专人负责会议记录，以下是会议中的注意事项：l 事先准备一切所需要的文件，例如合约书；l 彼此介绍其职权及协同签名对象；l 了解该地区的公平市价及预计可供谈判的合理价位；l 充分了解对方的意图及交易方式；l 必须控制愉悦的谈判气氛；l 用我方的模式制作合约书；l 不要将私人情绪导入会议；l 保密我方的开店时限；l 以自信保持企业的专业形象与作风；l 设法不要让对方的律师涉入合约的谈判；l 详细阐明合约中的用字用语，避免混淆；l 在不可侵犯的权利方面，必须坚持到底；l 合约签定后，详加检测装潢工程进度及时效最后，我们应建立完备的电脑档案，可以避免被中介商，房地产公司混淆事实，有助于协商谈判中，公平市价的制定，并对今后再取得该点的可行性，亦有追踪的机会。开店选址宝典名店选址成功的大型商店，在选址方面都有自己的一套经验，值得我们借鉴。比如，一家著名音像制