中国房产市场观察.doc

2011中国房产市场观察Observation of Chinese Real Estate Market 24尊敬的读者：安徽省图书馆拥有丰富的报刊文献资源、数据库资源、电子资源，网络媒体以及广播电视媒介，此外，我们还拥有资深的信息检索人员。作为公益性事业单位，我们愿意为省内外机构、工商企业、提供媒体信息搜集和整理服务。本剪报所有文章均摘自公开报刊，如您有需要更为详细的内容及跟踪报道，请与我们联络。安徽省图书馆报刊部2011年8月主办单位：安徽省图书馆地址：合肥市芜湖路74号邮政编码：230001电话：05512881159 05512881058联系人：刘民，范晓翔email：本期聚焦 香港商报：中国房市新政成效难定感受中国房市需要置身其中楼市的博弈中行报告预测全国房价市场观察 买涨不买跌,大多市民“等等再说”美国房价继续下跌深圳房价下跌真相 郑州房价还会降么 市民持观望心态 中国楼市八大预言中国楼市神话被现代科技湮灭 政策解读 房市新政须坚持民生住房理念再降息影响几何中国房地产政策年末料将放松 以力保经济稳健增长住房公积金救房市出新政 公积金每月提取高端论坛 国土房管局：房价或继续下滑中国出台扩大内需促进经济增长十项措施沙龙点睛 别让房地产商当替罪羊股市楼市中的政府作用力【本期聚焦】香港商报：中国房市新政成效难定香港商报11月12日发表易宪容撰写的文章指出，目前中国房地产新政对市场有一定的作用，但是当房地产市场在下行的情况下，这种新政所起到的作用十分有限。最为重要的仍然是房价太高，让房地产潜在需求无法释放出来。而房价的向下调整，是这种房地产需求释放的过程。如果房地产开发商认为新政仅是对他们的利好而让房价上涨，那么整个市场就会南辕北辙，房地产开发商手中持有的住房越来越多，进入市场的居民则越来越少。这样，新政的效果自然消失。文章摘录如下：温家宝总理提出要促进房地产市场平稳健康发展，内地近来的降低住房交易税、采取银行信贷优惠利率，这些政策都放在帮助居民解决基本的居住条件这一个基点上，而不是房地产开发商所谓的“救市”。对于这个范畴，在2007年24号档有清楚的界定，也就是说，通过政府住房保障体系，通过有效的市场机制，让低收入民众能够有基本的居住条件。这些基本的居住条件，可以靠国家的住房保障体系来解决，如政府修建的廉租屋、经济适用房、限价房，同时，更多的是把房价调整到一定的程度，让一些有支付能力的居民通过房地产市场来解决住房问题。因为，就目前政府的财政资源而言，是无法全部解决低收入家庭居民的住房问题的。在当前的高房价下，80%以上的居民无法通过政府财政资助来获得基本居住条件。因此，降低住房交易税、采取利率优惠政策，不仅可以降低居民进入房地产市场的交易成本，更重要的是通过这种税收的降低来增加房地产市场供给，繁荣房地产的交易。但是，既然降低住房交易税是在民生的范畴下进行，那么对于房地产的炒作与投机，应该仍是政府严格遏制的。但是，新政基本上是在早几年房市得以繁荣的基础上来思考而出台的政策，目前，市场环境变了，房地产购买对象变了，再加上国内外金融市场危机，房地产新政能否达到预期的效果是相当不确定的。因为，在目前，要做到既让以房地产内需为主导的经济成为又一轮经济增长之动力，同时也要保证把金融风险降到较低程度，就得做好房地产市场的居民住房消费及防范房地产金融风险的平衡。在房地产新政出台后，商业银行的执行细则为什么迟迟不能出台？即使农业银行曾出台过执行细则，但很快就认为不合适而撤出和重新制订。为什么？因为，确保经济增长拉动房地产内需是重要的，是可能通过房地产来带动居民的住房需求，但是这并非仅是央行改变一些利率政策及货币政策就可一了百了，还要考虑政策对商业银行利润水平衡量及银行风险度量的问题。这就是为什么最近银监会要强调对居民购买住房的优惠只放在购买第一套住房的原因所在。银监会的做法是对的。这次美国金融危机的根源就是房地产市场泡沫破灭。而在美国，个人只买一套住房(购买第二套以上的住房有严格的税收政策限制)，商业贷款准入标准有所放松都会造成金融危机，如果中国不吸取教训，等风险积聚后才考虑，那中国经济所面临的风险可大了。那么，如何实现房地产市场的平衡？其实政府不要把基点放在价格稳定上，而是要放在什么样的价格水平才能真正推动以居民消费为主导的房地产市场发展上。目前，房地产市场有很大潜在的需求，但是这样大的需求没有释放出来，根本点就在于目前的房价水平不适合以居民消费为主导的群体。比如，假定现在房价水平在100这个基点上，而要以消费为主导的居民购买住房可支付能力及购买住房的心理价位只是在30至50这样一个基点上。政府出台的新政为居民住房购买提高几个基点，政府也希望为居民进入房地产市场搭一个梯子，帮助他们提高购买力，但这个梯子太短，居民购买住房支付能力与现行房价仍然差得太远。在这样的情况下，房地产新政对绝大多数居民来说，仍然是只知道这是好政策，但要受惠却不容易。比如说，中国人民银行决定，从2011年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，个人住房公积金贷款利率不变。下调利率对房地产有一定影响，但不大。因为，当前房价已进入下行空间，市场利益格局开始发生变化，想通过央行降低利率来让自住型的购买者进入市场，恐怕还得有很长的时间，或形成利率下降累积效应，因利率下降对过高的房价来说作用有限。也就是说，目前房地产新政对市场有一定的作用，但是当房地产市场在下行的情况下，这种新政所起到的作用十分有限。最为重要的仍然是房价太高，让房地产潜在需求无法释放出来。而房价的向下调整，是这种房地产需求释放的过程。如果房地产开发商认为新政仅是对他们的利好而让房价上涨，那么整个市场就会南辕北辙，房地产开发商手中持有的住房越来越多，进入市场的居民则越来越少。这样，新政的效果自然消失。 （摘自香港商报）感受中国房市需要置身其中洪庆明（上海师范大学历史系 副教授）最近一期的英国经济学人杂志谈论中国房地产市场的萧条和随之涌现的退房潮，认为正在下行的房市冲击了中国新兴的中产阶级。文章说，北京北部中产阶级区的业主们愤怒异常，他们房子的开发商减价销售新开的房子，先前的购房者想把自己的钱要回来。中国主流媒体对业主的要求没有表示丝毫同情，驯服房市长期以来便是中央政府的目标。但即便如此，许多地方政府对房市低迷忧心忡忡，因为房产开发构成了地方政府收入相当大的比重，让官员的腰包盆满钵满。 最近，包括杭州和上海在内的18个城市采取举措推动房市，包括减免交易税甚或补贴购房者，杭州甚至动用了购房入户的政策，将地方政府的权限发挥到极致。但房价回落幅度最大的深圳拒绝了干预市场的诱惑，房屋销售严重下降的北京亦如是。 经济学人杂志认为，尽管被市场跳水弄得手忙脚乱的业主不断抱怨，中央政府仍然在意占大多数的中低收入家庭对近年来房价暴涨的剧烈抱怨。1998年中国发起的城市房产私人化，标志着中国中产阶级的诞生，如今的中国最高领导层则表现出更倾向于社会低层。中国中央政府欲让房市走向何方的信号目前依然复杂混沌。 经济学人杂志在文章的最后写到，中国政府促动的此后10年的城市化进程使城市房屋需求增长势必有助于缓解房产熊市，并且援引一家投资银行的工作人员的观点说，随着打压措施放松，国有银行愿意贷款，也会促使消费者重返房市。这名人士还强调，人为抑制房市会激怒中国刻意培育的中产阶级业主。 读到此处，对这个“第三只眼”的昏花蒙昧不觉哑然失笑。第一点，城市化进程导致房屋需求不断增长的论调，忽悠社会大众已达数年。但是，中国目前房产熊市的根本原因之一，并非在于潜在的需求不足，而是急剧膨胀的价格泡沫提前透支了购买力，如今已严重超越了国人的实际支付能力，也即有效需求不足，眼下这一点已是大多数中国人的共识。欲改变之，惟有清除因国内外资金过度投机引发虚高的泡沫，将价格降至国民收入可承受的范围，还原价值规律和房屋的根本功用。 第二点，这位投行人士的言论，我们从国内的一些经济学家、或者网络上房托那里更是听得耳熟能详。但众所周知，实际情形恰恰相反，虚高的房价正在消灭中国经济内需的持续累积和初生的中产阶级。高昂的价格让中国城市白领阶层背上数十年的沉重债务，催生了一个沉重的汉语名词房奴，直接削弱了国内的消费能力和万千受过良好教育、如今正年轻的社会个体的发展前景。我们应该看到，除近期一些城市中这些违反基本契约原则的零星鼓噪之外，更多的是无数社会大众默然的愤怒和无奈的忍受，而正是他们才是这个社会今天或未来的中坚力量。 看来，第三只眼睛如要客观地看待某件物事，不仅要置身事外，不涉利益攸关的牵连，而且要置身其中，才能有切身的体悟感知。 （摘自经济学人） 楼市的博弈与股票市场相比，楼市的情况更为复杂。关于是否应该救股市，大多是观念之争，而是否应该救楼市，则更多是利益之争。那些还没有买房的人希望房价继续下跌，而开发商和部分已经买房的人则希望政府救市，不要让房价下跌太多。虽然楼市的情况比股市复杂，但关于救市的答案却是十分清晰，从地方到中央政府的态度鲜明楼市必须要救。10月22日，财政部、央行和税务总局开始对房地产联合救市，从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。此外，从10月27日起，个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点；居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。而早在中央几大部委出手之前，各地方政府早已经开始自救，西安、杭州、上海、厦门等地早已出台不同程度的救市措施。政府“轻股市、重楼市”之举并不让人意外，因为股市的下跌短期之内不会影响到GDP，而楼市下跌可以迅速体现在GDP上，今年三季度GDP增速跌破10%，房地产市场的不景气是重要因素。通过拯救楼市，可以从投资和需求两个方面来拉动GDP，达到事半功倍的效果。由于大多数持币待购的人预期房价还将下跌，所以政府的救市短期内不会扭转房价的下行趋势，但是一旦政府已经决定通过救楼市保增长，所以，在收到明显效果之前，拯救楼市的行动不会就此罢手，而各地方政府为了土地财政和GDP，也会加大救市力度，当房价继续回落到一定合理水平后，救市的累积效应也会开始体现在市场上。从现有的救市举措看，力度依然不够，和动辄上百万元的房价相比，下调的印花税和契税等税费显得微不足道。而且，消费者的购买力是关键因素，如果消费者没有相应的购买力，即使政府出台再多的救市措施，住房市场也很难回暖，国家的内需市场也难以有效启动。而这些显然不是市场自身的调整可以做到，需要政府有意识的引导，比如通过拯救股市释放人们的消费欲望，或者大幅度提高个税起征点，以财政政策来反哺居民的实际收入。在今年的宏观调控中，货币政策一直扮演主角，而在未来刺激经济增长的目标下，财政政策应该承担起更多的责任。对于政府来说，拯救楼市也是一个寻求合理平衡点的过程，既要保证经济增速，又要控制房价过快上涨；既要让更多人买得起房，也要保障现有购房者的利益。保卫购房者的住房资产，当然并不意味着维持高房价，过高的房价对任何一方都不是好事，甚至包括对开发商。对于已经购买了住房的人而言，如果房屋是自住而不是投资，住房价格的起起落落不会有太大影响，除非下跌太多导致房屋成为负资产。而有些购房者之所以冲击开发商，主要原因并不是因为房屋贬值，而是感觉受到欺骗，尤其是那些刚刚买房不久的业主，这种感觉会更加强烈。对于国家宏观经济而言，过高的房价意味着大多数人买不起房，带来的后果是成交量萎缩，也就偏离了通过住房市场刺激内需的意图。对于开发商而言，高房价也不是好事，现在开发商的困境就已经很清楚地证明了这一点，高房价意味着低成交，而低迷的成交量导致开发商现金流枯竭。对于政府而言，底线应该是保住8%的GDP。今年前三季度GDP增速为9.9%，第三季度的GDP增速为9%，距离8%的底线只一步之遥。房地产从投资和需求两方面影响着GDP，从投资角度，房地产开发完成投资的增速已经连续数月下滑，从8月份开始更是回落到30%以下。从需求看，今年前三季度，全国商品房销售面积同比下降15%，在部分一线城市，销售面积下降幅度更是超过30%50%。房地产的投资和需求是一个因果关系，只有需求上升，才可能带动更多投资。反之，需求萎缩，投资也就随之萎缩，所以，政府拯救楼市也必然从拯救需求入手，才能达到事半功倍的效果。对于已经购买了住房的居民而言，底线应该是房价30%的跌幅，这是一个断供的临界点，同时也应该是政府创造和谐社会的临界点。如果房价跌幅超过30%，不仅意味着居民财富的大幅缩水，也意味着银行不良房贷的大幅上升，带来的只能是一个“多输”的博弈结果。而那些持币待购的购房者，也会在这场多方博弈中适时出手，共同制造出一个合理的楼价空间。所以，在房价的下跌和政府的救市之间，其实是市场和政府在共同寻找一个合理的平衡点。而对于中国的中产阶级而言，这个合理的平衡点也将成为他们资产的支点。 （摘自三联生活周刊）中行报告预测：全国房价未来两年降10% 最高30%(一)当前房地产市场“滞涨”特征显著 2011年前7个月，全国房地产开发投资和商品住房竣工面积均继续保持增长态势，但全国商品住房销售面积，无论是现房还是期房，却出现了不同程度的下降。全国完成房地产开发投资15884亿元，同比增长30.9%，全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4%，增幅同比提高9个百分点；但销售面积大幅下降，7月份销售面积为27743万平方米，同比下降10.8%，增幅同比下降37.2个百分点。其中，现房销售面积同比下降17.8%，增幅同比下降27.6个百分点；期房销售面积同比下降8.2%，增幅同比下降42个百分点。此外，全国土地市场交易整体降温。今年上半年，以底价成交的土地接近一半，土地流拍接近10%。 8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比7月低1.7个百分点；环比下降0.1%，首次出现环比下降。 (二)周期性因素将主导房地产市场继续下滑 针对目前房地产市场低迷现象，我们认为我国房地产市场已经进入了周期性调整的阶段，2009年的形势更加不容乐观，预计到2010年房地产周期将随经济周期重新进入上升周期。 本世纪初，以互联网为代表的新经济泡沫破灭，全球经济陷入长达两年的衰退。全球央行开始采取宽松的货币政策，美联储于2003年6月25日将联邦基金利率下调至1%的历史最低水平，超低利率刺激了消费和投资，特别是房地产市场启动带动全球经济进入了新一轮经济增长周期，直到2007年美国次贷危机爆发，终结了全球经济增长趋势。从西方经济周期史来看，由于各国政府采取相机抉择的货币政策和财政政策，经济增长期拉长，收缩期缩短，衰退的程度减轻，而且经济衰退期通常为两年，据此我们认为，20112009年全球经济将低速增长，2010年有望恢复上升。 随着我国对外开放程度的提高，净出口对GDP增长的贡献率由2001年的-0.1%提高到2007年的21.5%，我国经济增长对外依赖性增强，经济周期与发达国家经济周期开始呈现趋同性。随着近期美、欧等发达国家经济增长放缓甚至出现衰退，对我国出口产生较大的负面影响，预计今明两年净出口对GDP拉动将从2007年的2.6个百分点下降到1个百分点。同时，内外需求下降将使部分行业产能过剩问题更加突出，导致企业投资意愿下降，资本形成对GDP的拉动作用将明显下降。虽然近期消费需求旺盛，但受财富缩水等因素影响未来消费增长也将趋于下降。总之，2007年是我国这轮经济增长的峰值，预计20112010年我国经济增长率分别为9.8%、9.0%、9.5%。我国经济周期下行趋势已经确立，未来两年我国房地产市场也将随之调整。 除了上述周期性因素将主导中国房地产市场继续下滑外，前期支撑房价快速上升的因素已经发生了变化，也决定了房地产市场短期内难有起色。 从供给方面看，未来两年商品房供给充足，空置率有所上升。 1999年到2011年8月末，累计商品房新开工面积54.93亿立方米，商品房竣工面积36。8亿立方米，商品房销售面积37.38亿立方米。截至目前，商品房竣工面积和销售面积基本平衡，但已开工未竣工的商品房面积超过17.55亿立方米，并将在今后两年陆续竣工投放市场，在房地产市场持续低迷的情况下，可能出现阶段性供应过剩的问题。数据显示，截至2011年8月末，全国商品房空置面积达到1.3亿立方米，同比增长8.7%，其中空置商品住宅6555万平方米，增长8.7%。 从需求方面看，对房地产行业的宏观调控和信贷紧缩使所谓刚性需求有所减弱。 首先，投资需求受到极大抑制。刚性需求包括了自住需求和投资需求两部分。然而，这两部分需求在不同市场环境下会发生变化。对于首次置业特别是那些中低收入居民的住房需求，这部分刚性需求只有通过增加保障性住房来满足。目前各大中城市已经将加大保障性住房供应列入政府工作重要任务。保障性住房制度的建立和完善有助于缓解通过市场方式解决住房需要的压力。 2007年9月，央行和银监会联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，其中关于对第二套房贷提高按揭成数和利率的规定对抑制投资需求效果显著，在投资成本提高和房市疲弱的情况下，房地产投资性需求已被逼出市场。 其次，信贷紧缩导致购房需求的实际购买力下降。所谓的刚性需求无论是自住还是投资都需要利用银行的按揭贷款支持才能转变为现实的购买力。因此，房价能否持续上涨对银行住房按揭贷款是否扩张依赖性很强。然而，在目前房市低迷和信用紧缩的情况下，银行因担心断供的信用风险上升开始主动压缩住房按揭贷款，居民因担心房价持续下降导致购房意愿下降也减少了对住房按揭贷款的需求。住房按揭贷款供给和需求的减少将使房价继续上涨失去支撑。 第三，人民币升值放缓导致人民币资产吸引力下降。前期人民币升值带来的人民币资产重估效应被认为是支撑中国房价快速上升的重要因素。而随着人民币升值放缓，资产重估效应显著弱化。2011年8月末，人民币实际有效汇率较汇改前升值了19.2%，在中国经济增长开始趋于下降的背景下，人民币再次大幅度升值的概率降低，而且美元汇率已经触底反弹并开始逐步走强，从而降低了人民币资产的吸引力，如果人民币升值预期改变将促使热钱抛售中国资产变现，进而对房价产生下降压力。 (三)从中长期来看，房地产贷款市场还有巨大发展潜力 银行业发展史表明，商业银行信贷投向占比最高的行业将是房地产。在美国，1992年末美国银行业的房地产贷款占全部贷款比重的42.7%，占全部资产的24.8%，占GDP的13.7%。可以说，房地产市场的波动将对美国银行业产生举足轻重的影响。在本世纪初新经济泡沫破灭后，为了刺激经济增长，美国联邦基金利率下降到1%，低利率以及宽松的按揭贷款条件导致商业银行房地产贷款再度迅速扩张，房地产贷款占全部贷款比重从2001年末的46.3%上升到2006年末的57.4%，提高了11.1个百分点。缺乏有效的监管和足够的风险意识最终导致了次贷危机爆发，美国银行业不得不收缩房地产贷款，到2011年6月末，房地产贷款占全部贷款比重为54.9%，较2006年末下降了2.5个百分点。 我国商业银行房地产贷款占全部贷款比重从1998年末的4%提高到2007年末的18.3%，房地产贷款占GDP的比重也基本同比例上升。与美国相比，我国房地产贷款无论从绝对额还是占比看都有巨大的上升空间。值得注意的是，尽管美国商业银行房地产贷款占据了商业银行信贷资产的半壁江山，但由于美国银行业资产多元化，房地产贷款只占全部资产的1/3，即使如此，美国次贷危机爆发仍然对该国银行业造成了系统性风险。目前，我国商业银行房地产贷款只占全部贷款余额的1/5，但在有些分行此项占比已经达到了40%以上。所以，在我国经济周期开始进入下行阶段并且局部城市存在房地产泡沫的情况下，应高度关注房地产市场的调整可能对我国银行业造成系统性的风险。 (摘自科学大观园)【市场观察】大多数的市民“等等再说” 房价或许还要降买涨不买跌，大多市民“等等再说”“4天有近千人看房，但是最后下叉的不到30套，这是公司参加数年房交会以来业绩最惨的一次。”一知名房地产公司的置业顾问透露。记者在房交会四天调查了解到，虽然本届房交会政府开出了12年以来最大的优惠，但是依然未能刺激房产销售出现井喷，楼市的观望氛围依然浓厚。“从我们公司代理销售楼盘和二手房版块交易的情况来看，房交会期间的基本现象不外乎是看多买少，观望为主。”中原地产副总经理何伟坚称，“我在房交会现场调查了解到，在展会上卖得好的房产都是降价降得比较厉害的开发商。”虽然价格已经比年初便宜了好几百，但是在江北一楼盘的展台前，张小姐还是很难做出决定。“目前的楼市让人看不清楚，今天这个开发商降价，明天那个开发商推出特惠房，楼价什么时候是底。还是再等一两个月再看。” 一不愿透露姓名的置业顾问向记者透露，可能受买涨不买跌心理的影响，房交会几天，真正立即成交的并不多，很多都是先登记观望，而大多数市民则表示“等段时间再说”。供大于求，重庆房价或许还要降 现在该不该出手买房，未来房价的趋势是怎样？对于这个问题，业内不少专业人士的一致看法是，就目前的情况来看，楼市供大于求的情况依然比较明显，在浓厚的观望氛围和买方市场的情况下，价格或许继续呈下行趋势。重庆容磁房地产经纪有限公司总经理王雪松称，“我们一直在研究重庆楼市供求的变化。根据公司调查的数据显示，今年1-9月重庆楼市总的可售面积是1496万平方米，而1-9月总共出售的房屋总面积是878万平米，还有618万平米没有卖出。从我们监测的数据显示，在4季度，每个月还将有200万平米的房源入市。而按照目前的销售速度看，每个月消化的能力仅为100万平米，供大于求的情形更加凸显。从三年来政府出让的土地量来看，明年的房源继续放量，市场的供求依然难以平衡。因此，可以预计，在2010年以前，楼市不会有明显的回暖趋势。”“虽然有利好政策出台，但是未来一段时间房价或许继续呈下行趋势。”著名的地产分析师，重庆贝尔地产机构董事长邱朝礼称，“近期政府相继出台了降息、免税等利好消息刺激楼市，但是各种政策对楼市的刺激有滞后性。在供求失衡的情况下，房价在短期内呈下行趋势的可能性大。” （摘自经济参考报） 美国： 城市房价继续加速下跌据新华社10月29日消息，标准普尔公司28日发布的凯斯-席勒住房价格指数显示，8月份美国20个大城市的房价较去年同期下跌16.6%，跌幅大于7月份的16.3%，继续呈现加速下跌态势。标普/凯斯-席勒住房价格指数是由经济学家卡尔凯斯和罗伯特席勒等人开发的。它衡量独栋房屋售价的变动情况。分析人士指出，由于无法还贷而失去房产的美国房主数量继续增加，房价下跌还将持续一段时间，有望在2009年触底。不过，美国房地产市场也出现了一些积极迹象。美国全国房地产经纪人协会日前公布的数据显示，9月份包括独栋房屋、联排房屋和公寓等在内的美国二手住宅销售环比上升5.5%，经季节调整后按年率计算为518万套，这一数字比2007年9月份上升1.4%。销量上升的主要原因是房价大幅下跌之后吸引了部分买主，同时美国住房抵押贷款利率走低。此外，根据美国商务部27日公布的数据，美国9月份新房销量较上月增长2.7%，经季节调整后按年率计算为46.4万套。凯斯-席勒指数显示，美国各地房价下跌幅度有很大差异。前几年房价涨幅越大的地区，现在跌幅往往越大。凤凰城和拉斯维加斯分别以30.7%和30.6%列跌幅榜前两位。同比跌幅超过25%的城市还有迈阿密、旧金山、洛杉矶和圣迭戈。房价下跌最少的城市是达拉斯，跌幅为2.7%。 (摘自中国合作经济)深圳房价下跌真相： 关内“假摔”关外真跌“很多消息都说深圳房价出现了大幅度下跌，有的甚至称下跌60%，但为什么我没有感受到呢？我所居住的福田区房价就很坚挺，根本就感觉不到大幅度的下跌。”一位长期居住在福田区的张先生困惑地对记者说。和他的感受相同，接受记者采访的多位市民也表达了相同或类似的看法。记者在深圳福田、罗湖、宝安、龙岗等多个区域采访发现，一直被认为领跌全国楼市的深圳房价并未出现外界所认为的房价泡沫全面破裂的情况。关内假摔关外真跌，成交量萎缩是目前深圳楼市状况的真实写照。关内楼盘价格依然坚挺“我们楼盘目前的售价是1.9万元/平方米。”福田区中城天邑楼盘售楼小姐对记者说。该楼盘位于深圳中心区，周边的设施配套比较成熟，虽然不是大盘项目，但价格仍然非常坚挺，自开盘之日就没有明确降过价。深圳热闹非凡的春秋两季住房交易会上，中城天邑也只是拿出60套特价房做活动。记者以购房者的身份走访了福田、罗湖、南山等多个区域的在售楼盘项目，多数市民所期待的“大规模降价潮”并未出现，多数楼盘价格依旧坚挺，调整幅度有限。即使是全国率先扛起降价“大旗”的万科，虽然在深圳的项目价格也有所下调，但总体调整幅度有限。其中，关内的豪宅项目-万科东方尊峪自去年4月开盘以来，做了不少促销活动，一些低价项目的价格曾经打到1.6万元至1.9万元/平方米，但其均价一直维持在2.3万元/平方米的高位。与关内价格坚挺不同，深圳关外的楼盘降价较为明显，不仅出现多个价格新低，而且很多在售楼盘都直接降价。其中，位于宝安区的金港华庭5月开盘时均价8000多元/平方米，而目前已降至7000多元/平方米。位于龙岗区的英郡年华9月均价8000多元/平方米，最低价已降至6300元/平方米。专家认为，随着深圳关内土地资源日益紧张，关外已经成为土地出让的主要来源地和主要房源的供应地。正是基于土地的紧张、楼盘项目的稀少，使得福田、罗湖和南山等关内中心区的房价仍居高不下。鼓吹泡沫破裂背后存在利益因素记者采访发现，尽管官方公布了房价的有关数据，但在实地采访中部分楼盘对外宣称的房价却让人有“雾里看花、水中望月”的感觉，同时，有的楼盘还故意夸大房价的调整幅度，为深圳房价泡沫破裂增加砝码，进而希望出台有利于自身的政策。在鼓吹阵营中，除了房地产开发商之外，还有投资客、炒房者等的身影。由于多数的投资客、炒房者是在房价上升通道中入市的，在房价调整较大的区域这些人损失惨重，和开发商希望政府救市的立场一致，他们也希望通过鼓吹房价泡沫全面破裂，从中解套或扩大收益。深圳一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，楼市向来都是各方利益博弈的重地，市场红火时如此，不景气时更是如此。房地产市场牵涉各方利益，房价下跌对房地产开发商、投资客、炒房者的收入乃至地方政府的财政收入都会产生直接的现实的影响，正因为如此这些利益链条并不希望房价出现大幅的调整，因此希望通过借助房价调整的事实，夸大下跌的程度来变相施压，以期望出台更有利于自身改变目前困境的政策。这位人士举例子说，前一段时间有关深圳出现断供的讨论，其实也是背后利益助推的结果。事实证明，断供仅是个案，远没有形成什么所谓的断供潮。网络上不断冒出的深圳买房者断供银行房贷坏账过千亿、深圳楼市断供者过千人的说法，主要是炒房者或者是房地产经纪人所为。房价下跌预期强烈成交量大幅下跌在楼市多重利益博弈中，消费者对房价下调预期强烈。“房价虽然有了调整，但目前仍然很高，我认为房价还会有下调的空间，现在我还不打算立即出手购房。”一家IT公司工作的王小姐说。接受记者采访的业内人士也表达了相同的观点。中国指数研究院华南分院研究部总监孙宗耀认为，目前深圳房价并未调整到位，以关内价格为例，目前房价仍然居高不下，他认为，关内房价存在10%左右的下调空间。受房价下跌强烈预期带来的浓厚观望情绪影响，楼市成交量出现了较大幅度下跌。记者从深圳房地产研究中心、世联地产等多个机构获悉，与去年同期楼市热销的场景截然不同，今年楼市交易持续低迷，即使在传统的销售旺季金九银十楼市的表现也十分惨淡。秋交会(2011年9月29日至2011年10月3日)期间，根据房地产信息系统统计的签订预售合同的数据，共成交住宅317套，成交面积29668.64平方米，成交均价11745.6元/平方米。而日均60余套的销售规模远低于9月份每天120套的成交水平，市场交易依然低迷，购房消费信心仍然不足。深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕分析认为，成交量的大幅萎缩与浓厚的观望情绪有关，但主要是因为没有出现大规模集体降价。此外，近一段时间由于国内外的整体经济环境又发生了一些变化，使得置业者信心大为动摇，同时消费者仍寄希望于房价的进一步下跌。世联地产(中国)投资顾问有限公司董事长陈劲松认为，经过历时近一年的调整，深圳部分地区房价已开始理性回归，但泡沫并未完全破裂，部分地区房价仍有调整空间。 （摘自经济参考报）郑州房价还会降么 市民持观望心态近日，郑州市政府打出救市组合拳，自11月起，外地人在郑州也能用公积金买房；二手房交易实行缴补分离，由市财政暂按应缴纳的营业税和个人所得税实施全额补贴；政府将出钱买下空置房中的一部分，补贴给需要的低收入人群这一系列政策能否达到救市的目的，郑州的楼市走向将如何呢？郑州购买空置房是否可取“救市”政策的第五条称，政府将购买符合条件的已建成或在建的普通商品房，作为拆迁安置房、限价商品房和保障性住房房源。该政策一出舆论哗然。部分网民认为此举能给低收入家庭带来实惠，值得提倡。而且房地产是一个支柱产业，是一个带动百业的产业，如果任由房地产公司倒闭，大量的跟房地产有关的企业也将面临倒闭的命运，这对整个中国经济来说也是非常可怕的。但也遭到了网友的质疑，政府是在“救市”还是在救开发商？现在房地产市场最大的问题就是房价太高，泡沫太大，在房价尚未回归理性的情况下，地方政府要做的是引导开发商放弃暴利，而不是购买空置房。对开发商而言，随着资金压力加大和资金链吃紧，他们就不得不放弃暴利，降低房价，但政府购买空置房却可能使他们产生将暴利维持到底的想法，使房价进一步上涨。为促销开发商频出奇招现在楼市疲软，为了度过楼市的“寒冬期”，房地产商可谓绞尽脑汁，各种促销手段粉墨登场，手段花样不断翻新，从降价促销，3万抵6万到送家电、送毛驴有的楼房甚至想出了“红领巾”促销的办法。前几天郑州一楼盘为了吸引更多的购买者，邀请经济学家举办一系列的创业论坛来推销自己的楼盘。有的楼盘首付已降到了10%有的甚至免首付促销。面对楼市如此不景气的现状，各地纷纷出台政策“救市”。那么这些“救市”政策能否收到预期的效果呢？救市效果尚待观望据新浪房产统计，新政实施的第一天即10月27日，郑州房产市场成交商品住宅34套，商业用房35套，成交量与10月26日大体持平。郑州的房地产市场并没有因为新政的实施而发生反弹。“在救市方案出台后，房产市场有所回升，今天我已经接待了20名左右的咨询者，以前一天能接待几名咨询者就不错了。不过现在咨询的人很多，但购买的人并不多，大家对房市多持观望态度。”一楼盘售楼小姐称。目前，楼市低迷，很多房子都降价促销，这给购房者带来了更大的忧虑，他们担心房子买了会跌价，买涨不买跌的心理让消费者对楼市多持观望态度。政府的“救市”政策在一定程度上提升了购买者对楼市的信心，但收效甚微，毕竟是刚刚实施，能否起到多大的作用，郑州楼市能否被救起，还有待进一步的观察。（摘自郑州日报）中国楼市八大预言 09年全国房价或将大调整近期，关于“中国楼市将出现拐点”的观点颇多，其中最关键、最敏感、大家最关心的话题就是房价问题。那么，2011年中国的房价到底是涨、还是跌呢？业内人士从中国宏观经济之走势和区域板块角度出发，对2011年中国房价作了八大预言。市场是最好的“试金石”相信关于2011年中国房价走势的种种预言将在市场中得到回应。 预言之一 从整体上看，中国的房价将出现“调整期”，但不会出现大降，小幅上涨仍有可能。 尽管中央经济工作会议出台了货币从紧的政策，房价可能会出现一定的波动和调整，但是2011年中国的经济仍将是处在高速增长期，房地产经济仍是中国经济的主流之一，开发量仍将很大，需求量仍将旺盛。而且除了国内需求外，在中国承办奥 运会的大背景下，还将会带动许多潜在的国际需求，并且城市化的进程仍将加快，因此房地产仍将出现一定的增长，房价从总体上来看，小幅上涨仍是趋势。 再看中国的各大行业，猪肉、粮油、原材料都在涨、“疯狂的石头”也成百上千倍地涨，房价又能跌到哪里去呢？退一万步说，就算中国的房价要跌，也有一个“过渡期”和“潜伏期”，也不会出现在2011年，而应在2009年之后，因为按照经济周期理论，中国的房价自2003年出现“井喷现象”后，快五年了，一般五年为一个经济周期，也就是说到2009年大调的可能性较大。 预言之二 从局部来看，珠三角地区，主要是以深圳、广州，包括珠海为主的地区的房价，尽管现在一些地方出现了降价，但是不会出现大幅度、大面积的降价，现在只不过是小幅的“震荡”而已，长期的趋势肯定是价格走向“平稳”。 因为道理很简单，珠三角地区是中国市场化程度最高的地区，房地产市场化的程度也最高，住房制度改革也最彻底，因此应付风险的能力也将最强，同时随着“港粤经济一体化”，长期来看，深圳的房价与香港的房价接轨将是趋势，因此“在曲折中前进是主旋律”。 预言之三 在长三角地区，上海的房价仍将趋高，但是周边的城市，例如杭州、宁波、苏州等房价将与之差距缩小，同样在“世界经济一体化”、“世界扁平化”的今天，上海的房地产需求仍将增长，这不乏包括一些巨大的国际需求，与国际接轨来看，上海的房价现在还不算高，因此，出现一定的调整后，上海的房价仍将小幅上扬。 可以这样说，上海的楼市现在就是中国楼市的晴雨表，如果上海的房价真正跌下来了，那么“中国房地产的冬天”也就真正到来了。另外，从杭州和宁波这两个城市来看，两市的房价将最终看齐，而随着与上海的接轨，宁波的房价仍有潜在的涨幅，苏州和南京的房价由于消费能量的限制将趋于平静。 预言之四 从“环渤海圈”来看，房价最活跃的城市当然是天津，平均价格每平方米7500元左右并不稀奇，特别是“滨海新区”，随着环境的改善，其房价仍将上扬。 而随着“京津”的大融合，天津的房价与北京相比、“八九不离十”才是目标。北京的房价就不用多说，在中国的政治中心，用“稳健”两个字最妥。山东沿海城市中房价最坚挺的当然是青岛，而且随着青岛新一届领导人的新政，房价仍将有一个再发力的过程，因为青岛这座城市本身的价值就决定了房价是物有所值；烟台、威海等城市的房价如果不打个性牌的话，基本上也就到位了。 大连当然也是属于“环渤海圈”的一部分，由于其城市建设日益完善，其房价也基本到位了，而且随着当地政府出台一定的抑制措施，房价还可能出现一定的波折，因为这个城市的定位首先就是为大多数老百姓而想的。 预言之五 在“东北地区”中，作为东北最大的城市沈阳，随着城市基础设施的日益完善，其房市仍将是最活跃、价格仍将会小幅上涨，二环以内均价在5500元左右、中心公园等地区将在8000元左右、三环以外均价在3000元左右就是趋势。 相对而言，长春市在东北三大省会城市中，无论从城市规模、人口基数、经济实力、产业规模来看均无法与沈阳和哈尔滨相提并论，但是其房价有一个“后发制人”的过程，特别是长春市近年来吸引了全国100强开发企业（包括万科、中海、中信、万达等）进入开发，就从品质上加速了其价格上扬，因此其房价赶上甚至超过哈尔滨市都不是难题。 哈尔滨虽然将松北、呼兰、阿城纳入城市版图，推行了“大都城市圈”的战略，但是整个房价一直“温而小动”，不过，预计2011年二环以内的中心城区均价在6000-7000元/平方米之间，少数高达万元也是有可能出现的。 预言之六 与沿海相比，“西北地区”一些城市的房价一直基数相对较低，有的甚至只有1000多元左右，但是近年随着西部大开发的推进，一些城市的房价开始像脱笼猛虎，快速上扬，出现了连续的“涨停板”，一些小城市上涨的幅度甚至快于中等城市，中等城市上涨幅度快于大城市。 而到了2011年，由于前期上涨过大，后期需求相对有限，其房价将处于一个剧烈震荡期，“涨停板”的现象将不再出现。在兰州稍微好一点儿的房子也得每平方米4000元左右了，而银川市房价以前在西北五省会城市中涨幅常居前列的位置已让给了乌鲁木齐市，乌鲁木齐市其均价也就在3300元/平方米左右。 西安作为中国历史文化名城，尽管现在想圆“大唐新都”之梦，但是房价当以“保护”二字为妥。预言之七 “西南地区”的热点当然是“成渝板块”，在2007年成都和重庆同时被宣布为“特区”之后，其房价就出现了一个快速上扬的过程，这其实也是一个潜在价值发现的过程。毕竟这两个城市古往今来在中国的版图上一直占有举足轻重的位置，而且自然资源较好，只要规划到位，价格就有潜力，因此2011年这两个城市的房价仍有潜在空间。 随着中国经济热点由沿海到内地、再到西部转移，成都和重庆将成为中国西部投资的热点后，西部地区与东部地区房价差距的绝对值将要缩小。 单就省会城市房价来说，重庆房价和成都、昆明、贵州等西部省会城市相比仍将较低，与成都的差距仍将存在，主城区的房价也就在每平方米均价3200元左右，房价较高的“北部新区”，每平方米均价可能到5500元左右。由于成都也在打造“休闲之都”，是一个很适合居住的城市，因此5000-8000元/平方米的楼盘将会遍地开花。 预言之八 “中部地区”可以说是近期中国板块最热的部分，因为“武汉城市圈”和“长株潭城市群”同时被获批为“国家级实验区”，因此许多人认为这两个地方的房价也会像重庆和成都成为“特区”后价格一样会迅速上涨。 实际上并不是那样，由于市场上利好的消息至少在两个月前就消化了，所以当武汉和长沙被批为“特区”后，楼市反而显得比较平静。还有一点大家一定要清楚的是，“武汉城市圈”和“长株潭城市群”获批为“国家级实验区”其定位是试验“两型”社会“资源节约型、环境友好型”的社会，因此受益最大的将是环保型产业，而不是房地产业，在建设“资源节约型、环境友好型”的社会里，房地产业还应该做出让步。 就武汉而言，房价也基本到位。资料显示，2007年11月份武汉房价只上涨5.37%，比10月份低了近4%，那么武汉的房价有没有跌的可能呢？ 在局部地区是有可能的，举一个很简单的例子，现在汉口中心城区的均价也就6000多元/平方米，而光谷片区、特别是城郊结合部的房价也达到了6000多元/平方米，这就说明这些地方的房价不是有泡沫、就是利好提前透支了。 因此要说跌的话，光谷片区城郊结合部的楼盘将是有可能的，还有一点可以参照的是，与光谷片区相对的沌口片区，是国家级的开发区，是武汉经济的晴雨表，也是武汉规划最好、保护最好的城区，但是现在房价也就只有4073元/平方米，这要么不是光谷片区的房价高了、就是沌口片区的房价低了，因此，沌口片区的房价还有潜在的价值。 就整个武汉中心城区而言，西北湖地区、菱角湖地区和沙湖地区的房价还有一定的升值潜力，从发展的眼光来看，均价到万元指日可待。同时随着“武汉城市圈”的建设，周边8个城市的房价将会受益，随着品牌开发商的进入，房价上扬最大的将可能是孝感市，其价格将达到4500元/平方米左右。 当然随着“长株潭城市群”的建设，湘潭和株洲的房价也会受益，也要向长沙看齐，同时由于“长株潭城市群”很容易并且他们早已向“珠三角”靠拢和融合，因此湖南人一旦觉醒，省会城市房价较低的长沙，其房价也会“怒吼”，中心城区每平方米七八千元会遍地开花，芙蓉区和湘江两岸万元的房价也会点缀其中。 （摘自中华工商时报）中国楼市神话被现代科技湮灭 2010年房市回暖房价调整还将维持一段时间 “房地产行业是政府稳定经济的最好突破口，但这不意味着政府要拯救房地产。”28日举行的成都商业地产发展高峰论坛上，美国全球竞争力研究院院长、国际中小企业家基金会董事主席黄力泓博士抛出一连串犀利的观点。 对于近期国家出台系列刺激房地产发展的政策，市场普遍认为是“救市行为”，黄力泓却认为“肯定不是从房地产的视角出发出台政策”。在他看来，政府对地产泡沫态度没变，依然认为房地产行业存在很多问题。但从房地产对GDP的带动作用来看却不可小视。数据表明，房地产投资降低30%-40%，将拖累GDP减缓3%-4%。“政府可以接受GDP增长放缓，但不能接受GDP增速大幅下滑，这才是政策出台的目的。” 面对中国商品房销售面积持续下降、商品房空置面积已达1.3亿平方米的“房等人”局面，黄力泓认为，土地市场开始进入深度调整阶段，房价将理性回归。今年中国房地产行业的资金缺口将高达6730亿元，需求萎缩和资金绷紧预示着房地产业开始进入调整期，“这个过程比一般预想的更为漫长”。他说，单纯注资救市无法解决楼市根本问题，房地产不同于一般的消费品，它是一个准金融市场，周期性十分突出，预计要到2010年中国房市才能回暖。 同时，黄力泓认为，中国楼市的神话还会被现代科技所湮灭。在他看来，随着包括动车组在内城市快速交通的开行，半小时、1小时城市圈的形成，中国楼市最终会趋于平静。 （摘自四川日报）【政策解读】房市新政须坚持民生住房理念当前房市虽然成交量低迷，然而政府有比救市更重要的任务，就是厘清民生性住房的理念并坚持之，努力使全体人民“住有所居”。吴志峰（国家开发银行高级经济学家）在地方政府纷繁复杂的“救市