关于我国房地产经济的实证研究.doc

中国房地产泡沫实证分析1 研究的背景、意义和方法 1.1研究的背景改革开放30年以来，我国经济保持了相对快速平稳的发展，人民生活水平不断提高，社会改革不断深入。随着土地使用制度改革和住房制度改革的深化，我国住房建设的步伐加快，住房消费有效启动，居民的住房条件有了很大改善。自1998年国务院下发了关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知以来，我国房地产市场不断发展，有效地拉动了经济增长和提高了人民的生活水平。但同时，我们也应该看到我国房地产市场在发展过程中所暴露出来的一些非常严重的问题：房地产投资增长过快、房地产价格迅猛增长；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善等。特别是近年来我国房价增长过快，已成为社会各界关注的热点问题，房地产市场是否存在泡沫也成为经济学界不断争论的焦点。为了保持我国房地产市场持续、健康、稳定的发展，自2003年以来，针对房地产发展中出现的突出矛盾和问题，我国政府采取了一系列旨在完善房地产市场体系的调控措施。应对不断上涨的房价，中央相继出台了一系列政策对房地产行业进行打压，抑制房地产价格上涨。但从实际效果来看，这些政策并没有发挥多大作用，我国房地产投资增长过快和房价疯狂上涨的势头并没有得到遏制。1.2研究的意义房地产业在我国国民经济中占有举足轻重的地位，最直接的表现就是其上下游相关联的产业链的链长：60多个相关产业，近300个细分行业，拉动力非常强大。维护房地产行业健康、平稳、可持续地发展对于我国总体经济发展具有重大意义。如果不加以重视，一旦出现房地产泡沫，又没有及时进行控制，其对经济发展的破坏将是非常巨大的。相对于发达国家，我国关于房地产的统计制度还有待完善，国内对于房地产泡沫的判断可以说还处于感性认识的阶段。房地产泡沫的量化分析和综合评判相对不足，并且还存在很多问题，在经济学界甚至出现中国房地产有泡沫和无泡沫的争论。所以，非常有必要对我国房地产泡沫进行深入探讨，及时发现问题并加以解决，其意义不仅仅在于促进我国房地产市场健康可持续发展，更在于促进中国经济在改革开放三十年之后实现良好的转型，对比日本和美国的房地产前车之鉴，其长远意义是显而易见的。1.3研究的方法首先，本文回顾了经济学界以及房地产商关于房地产泡沫的争论，并从房地产泡沫的基本理论入手，界定了房地产泡沫的概念。指出了房地产泡沫对我国经济可能造成的巨大危害。其次，分别从房价、房地产投资、房屋空置率和房地产开发结构四方面探讨了我国房地产市场的现状，指出我国房地产行业存在的种种不合理现象，初步判断我国房地产市场可能存在泡沫。再次，重点探讨了我国房地产泡沫指标评价体系的设计，在比较了诸多参考文献中的指标之后，遵循综合性、代表性、可比性、可操作性等原则，选取了十个指标作为评价泡沫的指标体系。最后，利用因子分析法，对这十个指标进行降维，得出综合指标，并计算了综合指标在各个年份的得分，得出我国房地产泡沫程度图，并给出了合理值的上限。以此为依据，判断我国自2002年以后，房地产市场存在泡沫。在文章的结尾，结合个人的见解以及各类文献的观点，对我国房地产市场泡沫的形成机制进行了探讨并提出了一些政策建议。2 关于房地产泡沫的争论对于目前我国房地产形势的判断，经济学界存在两种针锋相对的观点，一种是认为我国房地产存在严重的泡沫，另一种认为我国房地产市场并不存在泡沫，只是局部过热而已。2.1房地产泡沫论“房地产三剑客”之一的曹建海教授认为中国内地效仿香港住房制度，造就了目前严重的房地产泡沫，延续至今，处于积重难返的地步。中国寄望房地产拉动经济增长是饮鸩止渴，只会将泡沫破灭的风险进一步延后，由此带来的风险累积，将会对 曹建海，中国社会科学院研究生院教授，中国“地产三剑客”之核心人物。未来经济的发展带来破坏性影响1。 中国社会科学院金融研究所易宪容博士也认为中国房地产存在泡沫是不争的事实。无论从消费的角度还是从投资的角度，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。有效需求不足，一味地提升房地产的价格只能使得中国房地产市场的泡沫越吹越大2。他认为国内的房地产泡沫早已被吹的很大了，但房地产泡沫往往是集中到一个或几个城市，我国房地产泡沫很难在全国城乡各地普遍产生3。香港中文大学郎咸平教授认为中国房地产业供给面市场化严重不足，需求面市场化过度。在供给层面，土地开发权和银行信贷权这两大核心资源以及长流程管理都不是充分市场化，而是被掌握在政府手中，但是与铁路石油等不同的是，政府却开放了房地产业需求面的价格；另一方面，需求层面由于经济变坏，大量企业将资金从缺乏利润的实业投向高利润的房地产业，从而导致了高房价，房地产泡沫由此诞生4。2.2房地产非泡沫论北京大学光华管理学院厉以宁教授认为，房价上涨不可避免，地产市场没有泡沫。在未来相当长一段时间内，房价的上涨是一个不可避免的趋势，但这并不意味着房地产行业就存在着泡沫隐患。恰好相反的是，人们的居住水平会随着行业的良性发展稳步提高5。在成都谈到“泡沫”现象时，厉以宁教授再次阐述了他的第二套住房理论，他说“拥有两套房的人还不到10%，这个比例表明成都房地产的空间还很大”他认为很多居民有了“第二套住房”的需求，应该把它看成是扩大需求的方式。在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”6。华远集团总裁任志强的观点代表了诸多房地产开发商的共识，即不认同“房地产泡沫说”。任志强在博鳌亚洲论坛2007年年会上接受专访时指出，中国房地产市场没有泡沫。同时，他还认为导致房价上升的原因有许多，导致房价下跌的原因也有许多，问题在于中国现有的发展阶段中，导致房价不断上升的因素在积极发挥着作用，而导致房价下跌的因素尚未成为主流，因此得出未来20年中国房地产仍将处于上涨的压 厉以宁，北京大学经济学博士，北京大学光华管理学院名誉院长。力的结论7。3 房地产泡沫的内涵要理解房地产泡沫，有必要先了解经济泡沫这个更一般的概念。这是因为，房地产泡沫是经济泡沫的一种，它与广为知晓的股票市场泡沫等有着极为相似的特征。3.1经济泡沫的定义“泡沫”一词是人们对经济经过一段时间的迅速繁荣，然后又急剧下滑，最后像肥皂泡一样破灭这一兴衰过程的生动描绘。一般来讲，现代经济中最容易产生泡沫的领域是股票和房地产市场，而且这两个市场的泡沫也最容易演化成泡沫经济，并对整体经济造成极大的危害。尽管如此，学术界对于“泡沫”含义的理解却存在分歧。金德尔伯格（Charles P Kndleberger）将泡沫定义为一种或一系列资产在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格还要进一步上涨的预期，于是又吸引了新的买者这些人一般只是以买卖牟利的投机者，对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格暴跌，由此通常导致金融危机8。该描述虽然生动，但是诚如金德尔伯格自己所说，这不是一个严格的定义。中国学者在国外学者研究的基础上，主要从泡沫资产价格偏离经济基础角度来理解泡沫的经济含义。王子明从理性预期和非均衡分析的角度，认为泡沫是一种经济失衡现象，将泡沫定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格（一般均衡稳定状态价格）的非平稳性向上偏移9。相比于金德尔伯格的定义，王子明的定义更加抽象化，含义也更加明确，但是显然缺乏直观性和生动性。总的来说国内外学者关于经济泡沫的定义各有千秋。3.2房地产泡沫的内涵房地产经济辞典中对于房地产泡沫的定义是：房地产泡沫是在整个经济运行的周期性波动中，在市场失败及宏观调控不力的条件下，由虚假的市场信息导致过多的资本投资于房地产建设所形成的一种短期的虚假繁荣现象。房地产泡沫表现为地价、房价人为地、不合理地持续上涨，且其上涨速度远远超过了整个经济的增长速度。在房地产中，最容易出现泡沫的是土地、楼花 (期房)、新建成的商品房，存量旧房一般难以出现泡沫。在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度都是非常困难的10。曹振良、傅十和认为，房地产泡沫一般是指由房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价格的持续上涨现象。通常表现为在经济繁荣期，地价飞涨形成泡沫景气，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价大跌，泡沫也随之破灭。因为建筑产品系劳动产品，其价格相对比较稳定、比较容易判别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫。地价泡沫则是指土地价格超过其市场基础决定的合理价格而持续上涨11。房地产泡沫是除证券市场泡沫以外的一种重要的经济泡沫形式，是以房地产为载体的泡沫经济。在泡沫膨胀期间，大量的资金涌向房地产行业，投机活动猖撅，长期持续疯长的房价导致泡沫不断膨胀和扩大，直到某一突发事件产生，房地产价格崩溃。而一旦泡沫破灭，经济和社会结构的失衡，就极易带来金融危机、生产和消费危机乃至政治和社会危机，而且很可能陷入宏观经济持续多年难以恢复的境地。4 我国房地产行业的现状自1998年我国开始住房制度改革以来，我国房地产行业进入了高速发展的阶段，其取到的成绩是巨大的，但另一方面，我们仍应看到我国房地产行业发展很不平衡，房地产投资增长速度过快、房屋空置率过高、房价增长速度惊人等问题。4.1房价上涨过快说到房地产行业，普通老百姓可能最关心的就是房价了。近几年来，上至中央政府、下至街头小巷，房价似乎都成为了一个热点话题，媒体的报道不绝于耳，诸多房地产商也成了民众口诛笔伐的对象。为什么中国的房价如此吸引人的眼球？事实很简单，中国的房价的确高，而且高得有点儿离谱。一般来说，判别房价水平的高低有两个非常简单的指标，一是房价家庭收入比（又称房价收入比），二是房价租金比。前者反映了消费者对购买房屋的承受能力，后者从投资回报的角度反映房价的合理性。房价收入比是国内外学者用以判断房地产市场发展状况，特别是评价普通居民住房负担时所采用的最重要的指标之一。联合国发布的城市指标指南中定义的房价收入比指的是居住单元的自由市场价格中位数与家庭年收入中位数之比。表4-1 20002006年我国不同收入群体的房价收入比年份 平均 最低收入 低收入 中等偏下 中等收入 中等偏上 高收入 最高收入2000 6.28 14.76 10.81 8.50 6.67 5.26 4.17 2.95 2001 6.11 14.80 10.79 8.42 6.55 5.11 4.02 2.76 2003 5.75 18.85 12.37 9.13 6.72 4.98 3.70 2.22 2004 6.44 21.14 13.88 10.15 7.45 5.49 4.04 2.37 2005 6.77 22.69 14.74 10.68 7.75 5.64 4.10 2.45 2006 6.70 22.00 14.32 10.51 7.70 5.60 4.11 2.44 注：2003年统计年鉴没有公布2002年居民收入分组数据由表4-1，可以得出以下结论：我国中等收入户的房价收入比接近全国平均水平；最低收入户和低收入户的房价收入均较大，高出全国水平很多倍；而我国最高收入户和高收入户的房价收入比都很小，仅有全国水平的几成。可以看出，我国最高收入户和最低收入户的房价收入比差距很大，2005年二者的差距达到了20.24，最低收入户房价收入比是最高收入户的9.3倍。由此可见，我国房价收入比在不同收入群体中的差别是非常大的，考虑国际水平中位数6.4，那么我们可以说，在中国，中等及其以下收入的居民普遍感到房价过高，购房压力巨大，这反映了我国房价近年来的现实状况。房价租金比又称“租售比”，是指每平方米建筑面积的房价与租金之间的比值。根据加拿大Nicola财务集团2003年的一项研究报告，美国、英国、澳大利亚1975-1992年房价租金比的均值在100左右。作为衡量房地产市场健康与否的重要指标之一，房价租金比在国内房地产市场出现了巨大的背离，绝大多数城市突破了400倍。目前市场的房价租金比表明，买一套房产和租赁一套房产的50年的价格基本一致，理性购买力进入买卖市场的阻力已经极大1。无论是房价租金比还是房价收入比，都明显地显示出，我国的房价已经大大超出了房地产其本身应有的价值以及我国居民的购买力，房地产市场的价格已经越来越明显地背离了经济基础。房价无疑是过高的。4.2房地产投资增长过快近10年以来，我国固定资产投资增长迅速，其中房地产开发投资的增长“功不 数据来源：金三林.我国房价收入比的社会差距及国际比较.北京大军经济观察研究中心.可没”。2008年金融危机过后，我国政府实行了宽松的货币政策以防止经济陷入衰退，四万亿的投资中有很大一部分投入了房地产行业，使得中国的楼市在经济危机过后再次火爆，投资热情进一步增长，仿佛已经忘却了2008年被深度套牢的伤痛。投机盛行是中国房地产市场的一大特色。由于社会各界看好中国楼市的暴利，各种投机资金争先恐后进入中国房地产市场。无论国企民企，纷纷放弃原先的实业投资，将资金打入房地产行业，以至于出现了中国的“海尔现象”。现在的中国房地产市场已经是有国企背景的房地产公司、大型房地产企业和实力雄厚的炒房团的天下。以重庆为例，2007年5月份，房价大约为2900元每平方米，到了11月份，房价就升到了约6000元每平方米。这难道是因为重庆的经济在短短的几个月内发展如此之快吗？究其原因，是因为在6月份的时候重庆推出了一个城乡统筹新特区计划，新概念一推出，大量投机资金打入重庆，房价立刻被炒高。在中国绝大部分开发商自己并不建房，在我国房地产产业链条上，规划由政府有关部门做，设计有设计单位负责，住房由建筑企业建造，开发商扮演的往往是“中间人”或“皮包商”的角色。开发商作为一个庞大的投机群体，其投机性不仅体现在其功能的残缺上，更体现在其自有资金的严重不足上。从资金的来源上看，许多开发商主要通过建筑企业垫资，房屋预售、直接贷款或假按揭等方式来维持经营。这种投机性的行为造成了一系列的社会问题1。4.3房屋空置率高房屋空置率是衡量房地产泡沫的一个重要指标。国外有关机构认为商品房的合理空置率区间一般为3%-10%，警戒线为10%。如果商品房空置率小于3%，则表明可供选择的商品房较少，购房者难以买到满意的房子，不利房地产的发展。如果商品房的空置率大于10%，则表明空置严重，房地产市场将会出现一系列问题，乃至影响国民经济正常运行。通常认为发展中国家商品房的空置率的合理区域为4-5%。国家统计局有关专家认为我国商品房空置率合理区间为5-10%，在这一区域内商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展。如果商品房空置率在10-20%之间，为危险区。商品房空置率在20%以上为商品房严重积压。我国房屋的空置率基本上在10%以上，一直处于较高的状态。近年来虽呈下降趋势，但均处于较高水平。空置率是衡量某地房价是否存在泡沫的重要指标。但政府，各研究机构，房地产投资顾问通过抽样或者推演的方法得到的空置率数据从1%到30%不等，分歧严重13。所以很难有一个比较统一的数据。4.4房地产开发结构不合理房地产开发结构不合理是造成房地产相对过剩的主要原因，近年来我国一方面房地产形成大量空置；另一方面又存在有效供给不足。鉴于我国目前的国情，社会急需的是能满足广大居民住房需求的普通住宅和满足中低收入群体的经济适用房、廉租房等中低档住房。合理的住房结构应该是普通、中低档住房占相当大的比例。虽然近年来我国房地产投资在加速增长，总体规模加大，但由于供给结构不合理，满足居民住房需求的有效供给明显不足。各类商品房新开工面积住宅、经济适用房的所占的比例下降；别墅开发呈上升的趋势14。为了解决我国房地产开发结构问题，今年上半年温家宝总理在他所做的政府工作报告中对于保障房建设给予了高度重视。提出“要加大保障性住房建设和棚户区改造力度，低收入群众住房困难问题得到一定程度缓解。促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展”。在具体解析房地产投资结构时指出，“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题”。中国的保障性住房显然走的是新加坡和香港地区的模式，而非美国模式。所谓新加坡模式，即推行以政府分配为主、市场销售为辅的国民住房政策。在过去40多年里，新加坡政府共兴建了将近百万套组屋，使大约84的国民住进了组屋15。积极的调整和改革是好事，但是中国房地产照搬或者说效仿新加坡模式是否真的能够奏效还是一个大大的问号。中国的国情很不同，是否能够有效地在这样的一个大的经济体中推行以政府分配为主、市场销售为辅的国民住房政策。仍然有很多问题需要解决。5 房地产泡沫测量指标的选取为了使衡量房地产泡沫的指标具有合理性，基于综合性、代表性、可比性、可操作性等原则，参考目前房地产业和政府机构常用的指标，选取了以下十个指标作为房地产泡沫评判的依据：5.1房地产固定资产投资/固定资产投资总额反映了房地产业固定资产投资总额占全社会固定资产总额的比重。这个比重越高，反应泡沫程度越高，国际公认的合理水平是不超过10%。我国房地产开发投资占固定资产投资总额2000年以来一直在15%以上，虽说我国是一个经济处于高速增长的发展中国家，该指标可以适当提高，但显然20%的水平无疑是有泡沫的。5.2房地产开发投资额/GDP房地产开发投资占国内生产总值的比重，国际公认的房地产开发投资占GDP比重不能超过5%。但是我国国内该指标在2008年就已经达到10%了。5.3房地产开发投资额增长率/GDP增长率这一指标主要用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。有研究机构认为其值一般在1以内属于合理范围，1-2是泡沫预警，2以上表示房价虚涨，泡沫显现。5.4商品房施工面积/商品房竣工面积根据房地产泡沫生成机理，商品房施工面积和竣工面积是房地产发展过程和结果的体现。选取该指标可以反映未来房地产市场投资程度以及供求市场情况。施工面积一般为竣工面积的3士0.5倍，反映了未来1-2年现房的供应量，若其值小于2.5倍，会出现供应短缺，大于3.5倍，未来供应量将会放大。比值越大，说明泡沫越大16。5.5城镇商品房空置率房屋空置率可以从一定程度上反映房地产市场的供求关系和销售情况，是衡量房地产业发展健康状况的重要指标，可以直接用来表明房地产市场的热度和泡沫程度。按照建设部的定义是:空置率是指累计的商品房空置房屋面积除以近三年商品房竣工面积之和16。一般来说，空置率范围在5-10%之间可以认为是比较健康的，而空置率的警戒线是10%。5.6房屋销售价格指数/房屋租赁价格指数房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。房屋租赁价格指数，是反映一定时期内房屋租赁价格总水平变动趋势和变动程度的相对数。由于房屋的租金水平体现了房屋使用价值的高低，所以可以用房屋销售价格指数与房屋租赁价格指数之比来反映房屋销售价格相对其出租价格的泡沫程度。笔者认为该指标不应大于1.05。5.7房价收入比房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力和承担能力，比值越高，支付能力就越低。当市场中的房价收入比一直处于高位，超过了一定的临界值，而房地产市场不存在萎缩的迹象时，则说明群体性投机行为己较为严重，房地产泡沫很可能己经产生。一般认为，房价收入比保持在6.0以内，就不会出现房地产泡沫16。 5.8个人住房贷款总额/银行各项贷款总额反映了房屋的需求面的资金需求，如果房地产价格持续升高，必然导致该指标增大。对于该指标的合理范围，笔者在文献的搜集阅读中尚未发现比较统一的见解，但是毫无疑问的是，该指标与房地产泡沫程度是正相关的。本文使用的合理值是7%。5.9房地产企业贷款总额/银行各项贷款总额房地产投资需求的膨胀必然离不开充足资金的支持，而充足资金必须依靠银行等金融机构的配合。房地产贷款增长过快，则会助长了房地产泡沫的形成，该指标反映了信贷对房地产开发的支持程度，代表了房地产泡沫发展及实现的程度。如果指标越大，说明信贷对房地产投资的支持程度越大，产生泡沫的可能性则会越大16。一般而言，该指标的合理范围是1-3%。5.10准货币供应量增长率 长期以来，我国新发行的货币很大一部分都直接或者间接地进入了房地产行业，由于在银行看来，房地产行业是优质资产，各大商业银行争相向房地产企业放贷，货币供应量大大增加，这极大地支持了房地产经济，换句话说，天量的货币供应支撑了房地产泡沫。而准货币的增长率则反映了这种增大的趋势。对于我国经济，M2的合理增长范围应当是16%至19%之间17。6 房地产泡沫程度的计算在选取了评价房地产泡沫的各项指标的基础上，通过查阅各类文献，收集并整理出了在计算各指标时所需要的原始数据（1998年-2008年，见附录A）。在原始数据的基础上，再通过计算得出各指标的确切值（1999年-2008年，参见附录B）。对比各指标的合理值，我们可以初步看出大多数指标偏高。为了计算房地产泡沫程度，必须要找到一个综合性的指标，根据已经得到的相关数据，本文将使用因子分析法对上述十项指标进行综合评价。6.1因子分析法简介因子分析法是一种统计方法，主要应用于多指标综合评价。多指标综合评价是对所要研究的对象，建立一个统计指标体系，并利用一定的方法和模型，对反映该现象不同侧面的指标进行综合分析，对被评价的事物从整体上做出定量的总体判断，从而揭示事物的本质及其发展规律18。因子分析法利用降维思想，从研究原始变量相关矩阵内部结构出发，把一些具有错综复杂关系的变量归结为少数几个综合因子的一种多元统计分析方法。因子分析的基本目的是用少数几个随机变量去描述许多变量之间的协方差关系18。6.2利用SPSS得出指标的标准化变量首先，我们将附录B的指标数据输入SPSS ；然后依次选取：分析描述统计描述，并将VAR00001-VAR00010十个变量选入变量方框，勾取“将标准化变量另存为变量”；最后点击“确定”，SPSS输出结果。（在SPSS的分析中这一步实际上可以省略，因为SPSS会自动进行标准化，但是SPSS不会输出标准化数据）经过以上操作，我们得到十个指标的标准化变量（附录C），相应于标准化变量，我们利用Excel计算出了每个指标对应的标准合理值。虽然在其后的得分计算中，SPSS会自动计算各因子的得分，但是我们应当明确的是，各因子的得分是由标准化变量矩阵与因子得分矩阵相乘得来的。这也是后面我们计算合理值的依据。 本文使用的版本是SPSS17.0多国语言版。6.3利用因子分析法对指标进行综合现在，我们在SPSS上对指标进行因子分析，具体步骤如下：1） 依次选取：分析降维因子分析；2） 将VAR00001-VAR00010这十个变量选入变量方框；3） 点击“抽取”按钮，选择主成分方法并输出碎石图，点击“继续”；4） 再点击“旋转”按钮，选择最大方差法并输出载荷图，点击“继续”；5） 再点击“得分”，选择“保存为变量”和“显示因子得分矩阵”；6） 最后点击“确定”，SPSS输出结果。从表6-1可以看出，第一主成分的方差贡献率为67.706%，第二主成分的方差贡献率为17.325%，前两个主成分的累积方差贡献率已经达到85%，这就是说，这两个主成分已经足以解释这十项指标。从碎石图（图6-2）上我们也可以清晰地看出这一比例。表6-1 主成分及其方差贡献率Total Variance ExplainedComponentInitial EigenvaluesExtraction Sums of Squared LoadingsRotation Sums of Squared LoadingsTotal% of VarianceCumulative %Total% of VarianceCumulative %Total% of VarianceCumulative %16.77167.70667.7066.77167.70667.7066.66566.64666.64621.73317.32585.0311.73317.32585.0311.83918.38585.0313.6016.01191.0424.5605.60296.6445.2362.35799.0016.072.72199.7227.024.23699.9588.004.04099.9999.000.001100.000104.474E-164.474E-15100.000图6-2 方差贡献率碎石图表6-3 未旋转解 表6-4 旋转解 Rotated Component MatrixaComponent12VAR00001.952.178VAR00002.983-.138VAR00003-.038.910VAR00004.842-.279VAR00005-.937.185VAR00006.780-.142VAR00007.598-.731VAR00008.984.031VAR00009.938-.131VAR00010.623.523Component MatrixaComponent12VAR00001.916.314VAR00002.993.006VAR00003-.169.895VAR00004.874-.154VAR00005-.954.047VAR00006.793-.028VAR00007.697-.637VAR00008.969.173VAR00009.947.007VAR00010.540.608图6-5 因子载荷图 表6-6 因子得分矩阵Component Score Coefficient MatrixComponent12VAR00001.160.160VAR00002.146-.018VAR00003.050.515VAR00004.115-.107VAR00005-.135.047VAR00006.114-.033VAR00007.049-.379VAR00008.156.078VAR00009.139-.016VAR00010.130.336设第一、第二主成分别为F1与F2，则根据可得总得分与各因子得分的关系为： 利用SPSS输出的因子F1与F2得分可以间接计算出总得分，并对其进行排序：表6-7 各因子得分与综合评价得分年份排名FF1F2199910-1.3311-1.6419-1.266720009-0.9885-1.3929-0.262220018-0.3760-0.85251.161020027-0.0438-0.29150.8861200330.46320.27061.6163200440.36720.43600.4157200550.24190.5625-0.8018200660.22190.6531-1.2714200720.68921.1130-0.3716200810.75601.1436-0.1054图6-8 1999-2008年我国房地产泡沫程度6.4我国房地产泡沫的综合评价从最终结果（图6-8 我国房地产泡沫程度）我们可以看出，自2002年以后，我国房地产市场的综合指标就突破了合理值。2003年综合指标得分达到0.463，自此之后开始下滑，并在2006年达到最低点，但是均未回归正常水平。2006年之后，房地产市场综合指数又开始大幅上升，06、07、08三年是房地产市场泡沫快速形成的时期，2008年指标达到历史最高的0.756，结合当时的市场，以及社会各界的反应与实际感受，我们可以肯定，中国的房地产泡沫已经形成。7 我国房地产泡沫形成原因浅析中国房地产泡沫的形成是各种制度和经济因素长期相互作用的结果，这其中既有制度本身的缺陷，也有各利益团体的博弈。笔者认为我国房地产泡沫形成的原因主要有以下因素导致：7.1特殊的土地产权制度特殊的土地产权制度是导致我国房地产泡沫的最根本原因。根据宪法规定，中国的城市土地归国家所有，农村土地归农村集体所有，国家可以根据公共利益的需要，对农村集体土地进行征收。由于混淆了公共利益与商业开发之间的关系，地方政府成为城市土地供给的唯一垄断者、经营者。不仅征用价格过低，而且通过“招拍挂”的方式，尽可能高地获取土地收益。在住房开发方面，基于所谓的“统一规划、统一开发”的要求，地方政府有就爱那个房地产开发商作为土地的唯一需求者，导致土地升值部分为地方政府和房地产开发商享有。地方政府、开发商通过中间的的运作转移了社会财富，这是造成中国城市高房价的主要原因，同时也是推动房地产走向泡沫化的主要力量1。7.2政策惯性作用政策惯性是中国房地产泡沫的另一个重要因素。从房地产历史的角度来看，上世纪90年代国家出台了一系列鼓励房地产发展的政策，事实上为近几年房价的突飞猛进提供了基础性的政策支持平台。由于政策从出台、实施到产生效果往往都有一定的滞后期，再加上过去积极的政策仍然在很大范围、较大程度上发挥作用，这些因素共同形成政策惯性，极大地抵消了后来政府出台打压房价的政策效果。作为经济发展的支柱产业，上世纪末、本世纪初政府开始为房地产的发展提供实质性的政策支持，到2003年土地在招标价格上升、经济发展水平较快等一系列利好因素的促进下，房地产商的投资热情空前高涨。虽然这期间中央陆续出台了限制房价过快上涨的信贷、土地和税收政策，但这些政策的效果都在一定程度上被以前出台积极的房地产政策抵消了。 在各种政策的引导下，以及我国经济增长的利好消息下，使得过去的房地产政策惯性无法停止，通过各方市场参与者的心理预期，将政府前些年推出促进房地产发展的政策的效应放大，等到政府发现问题刹车时已经为时已晚，最终导致了近几年我国房价的一路狂奔14。7.3 商业银行的过度信贷由于房地产行业属于资金密集型企业，必须有大量的资金作为启动和支持，因此仅有地方政府的支持是不足以使房地产价格过快上涨，银行贷款为房地产提供大量资金是是造成房地产泡沫的重要原因。近年来，房地产的高回报，使许多银行愿意将资金借给开发商，加之我国对房地产开发贷款自有资金比例要求过低，因此许多开发商只要拥有少量资金就可以从事项目开发，致使过度开发、各种投机行为愈演愈烈。7.4垄断的建设开发体制在中国城市，政府严格限制具名个人和集体自住建房，禁止非开发企业建设开发住房，而将房屋建设开发的权利赋予房地产开发商。而开发商可以充分利用其垄断经营的优势，哄抬房价，造成房价节节升高，脱离实际价格水平。7.5腐败因素在我国，商业贿赂贯穿房地产开发的各个环节。一些开发商的“公关成本甚至占到楼盘总成本的10%以上”，这对房价起了重要的推动作用。一些地方政府和开发商之所以反对公布房价成本，很大程度上就是由于担心房价中的隐性成本暴露出来。8 政策建议要解决我国房地产市场泡沫的问题，短期的政策只能治标不能治本。我国政府必须要有长期的逐步改革方案。基于对房地产泡沫形成原因的分析