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商品房-有产权保证,可以自由抵押买卖继承的房屋商住房-可以用于居住和办公的房屋住宅-用于居住功能房屋.别墅-已超过单住房功能,兼带高级休闲娱乐的独立楼房,通常为三层.工厂-生产制造产品的特定场所.透天厝-较别墅低档次的独栋房屋,通常位于郊区,较大规划.高层-十层以上100米以下的电梯式建筑(带电梯).多层-十以下不带电梯的建筑超高层-超过100米以上的建筑物裙楼-建筑物底部庞大的用于做商场的部分.弹性隔间-可移动隔间墙的室内空间,通常用于办公开放式设计-无隔断的设计,利于空间较广,如餐厅客厅.公摊-每户直接或间接使用的公用部分,如电梯配电室.抵押贷款-用房产证、土地使用证做抵押,向金融机构贷款.按揭贷款-以商品房预售合同为抵押向银行贷款.土地使用证-准许某土地使用的证明.预售许可证-商品房准许出售的证件建筑工程规划许可证-契税3.8% (包括手续费)房屋产权证-用于证明房屋所有权的房屋证明.建设许可证明-用于证明该项建设符合规定并准许建设.滞纳金-因甲方工程延误或乙方交款延误,该交纳的违约金.工程图-建筑工程方案图墨线图-建筑物内部结构图坐北朝南-指大厅之面朝南.左青龙-左侧为青,吉祥之征右白虎-房屋右侧为白虎,凶方之征一次性付款-将款项一次性交清.分期付款-准款分几次支付的方式.剪力墙-承受房屋重力的墙,不可任意敲打,若要敲打需申请消防电梯-专门用于消防灭火的电梯,有抽烟,排分的电梯.卫浴三大件-洗盆,浴盆,坐式马桶.厨房五大件-洗刷池,吊柜炉台,料理台,抽油烟机.市场区割-产品更新换代不同类型,以回避市场供需量的排挤.保险-本息总额5.5总年数（按揭）容积率-总建筑面积与占地面积之比（通常不含地下室）两书-1、商品房使用说明书2、房屋质量保证书建筑密度-建筑物占地面积与总占地面积之比建筑物越大,房子越密.DM-邮寄用的广告用品MP-报纸广告CP-电视广告POP-户外看板MG-杂志广告SP-销售时,促使客户购买的假语言假动作占地面积-项目用地面积(含建筑物)建筑物占地面积-建筑物占地的实际面积之比绿化率-绿化面积与总占地面积之比使用率-使用面积与建筑面积之比标准层高-3米平面价差-平面方位不同产生的价格差异(位置)主体价差-不同楼层产生的价格差异议价空间-讨价还价的价格差异管道间-用于安置各类管道空间技术风险-技术跟不上房地产基础知识 一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。 房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等) 房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。 二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。 房地产产业的主要内容： 1、 土地的开发和再开发； 2、 房屋的开发和建设； 3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)； 4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)； 5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)； 6、 房地产物业管理； 7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。 三、房地产的特性 1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。 房地产的前景 1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿； 2、人口流动增加形成对住宅的需求； 3、居民消费水平的提高； 4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求； 5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。 政府改革深化内需 1、 取消福利分房，实行住宅货币化； 2、 开发二手房市场； 3、 下调存款利率，吸引大批投资性客户； 4、 下调税费，出台法律法规，激励住房需求。 五证两书 一、建筑用地规划许可证 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 二、建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 三、国有土地使用证 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 四、建设工程开工证 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 五、商品房销售(预售)许可证 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 六、“两书” 商品房质量保证书、商品房使用说明书 名词解释 一、基本参数 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)； 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅； 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)； 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m3.9m较舒适)； 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室； 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。 二、与产权有关的概念 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。 过户：即更换房屋承租人姓名。 三、与面积有关的概念 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积 公摊面积： 1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 套内建筑面积总和 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 套内建筑面积 不应分摊的建筑面积 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。 四、与银行贷款有关概念 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。 按揭所用材料： 1、 身份证复印件； 2、 户口本复印件； 3、 结婚证复印件； 4、 学历证复印件； 5、 收入证明； 6、 购房合同复印件； 7、 营业执照复印件； 8、 三个月的连续税单； 9、 固定资产的发票； 10、 借款申请表。 契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5% 五、与住宅相关的概念 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。 花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。 双拼：连拼，叠拼。 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。 经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。 六、经济适用房 我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。 经济适用房享受哪些优惠政策 免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%3%，市场利润被限在3%以下。 经济适用房价格构成 •住房建设的征地和拆迁补偿安置费； •审查设计和前期工程费； •住宅小区基础设施建设费； •建设工程费； 以上4项之和为基础的1%3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。 经济适用房与商品房有什么不同 •获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金； •成本结构不同； •租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制； •价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？ 居民个人购买的经济适用房产权归个人； 房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。 销售技巧 一、购房客户的类型、特征，如何应付 1、理智稳健型(40岁左右) 特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被推销员言辞打动，认为疑点的地方一定要搞清楚 措施：加强产品品质，公司性质、实力。独特优点，出奇制胜。有理有据，虚心解决问题。 2、热情冲动型(年轻男性较多) 特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激。 措施：趁热打铁狂轰炸。成交量不到50% 3、沉默寡言型 特征：出言谨慎，外表反应冷漠。 措施：静、引导。亲切诚恳态度拉近感情。 4、忧柔寡断型 特征：犹豫不决，反反复复。 措施：从我的角度坚决的给他自信，让客户慢慢产生依赖于帮他的决定，分析清楚。 5、喋喋不休型 特征：过分小心，想用言语说服你 措施：取得信任，加强产品信心、不会跑 适当引导，适当快刀斩乱麻，交定金一定要快，无后悔余地。 6、盛气凌人型 特征：趾高气昂、吓唬、态度拒人于千里之外，外强中干。 措施：不卑不亢，保持原样，寻找弱点，不抵怵。 7、求神问卜型 特征：做决定之前找风水先生，决定权取决于此(别人手中) 措施：不要否定他的世界观，以现代观点配合其风水观。适时提醒他一下，可接触些了解些谈得来 先肯定在否定，否定时强调任的价值。 8、畏首畏尾型 特征：前怕狼后怕虎，一个问题反复忧虑，缺乏经验，考虑太多。 措施：有力的业绩品质和保证，强调肯定，不必产生其他想法。 9、神经过敏型 特征：悲观、什麽事都能刺激他。 措施：慎言 少说话、少说多听，重点严肃说服 10、斤斤计较型(似5) 特征：心思细腻，什麽都想要，想占便宜。 措施：要用气氛逼他，尽快做决定，马上调价，强调已经有优惠 11、借故拖延 特征：个性迟疑，推三推四。 措施：追查客户不做决定的真正原因，路过闲人、市调，死掉”可能性较大，尽快解决、尽快放弃。 二、判断技巧的一些守则 1、因买卖双方有利益上的矛盾，为争取各自利益最大化存在谈判； 2、谈判之间应定出一个底线和一个可行性的最高目标，避免无畏的让步，争取最大利益； 3、不要对买方的出价吓倒，对方只是为了给自己预留更大的空间； 4、没有一个买家准备相当充分“大吃一惊”打乱他的阵角，让它更新的考虑； 5、情报收集数据，先买方卖方报价； 6、不要轻易放第一手价，让他感觉很不容易，换取对方做一些让步； 7、买方要求卖方更大让步，卖方进一步收集其真正动机和意图； 8、强势的一方通常采取速成速决的态度；弱势的一方通常采用拖延的方式； 9、最后通牒只是对方的一个策略，应做试探别轻易让对方吓倒而让步； 10、僵局，策略性的，拖延时间的，应有第三者来打破； 11、高层效益是让步给对方一种方式，让利程度减到最低； 12、说服对方最好的方法是耐心，挖掘对方坚持的观点，找到最深层次的原因，借势说服他； 13、满足对方多方面的要求，代替利益； 14、除非肯定对方购买动机十分明确或告知低价，不可以逼他，最后通牒； 15、在不能确定给出底线就可成交之前都不可以让步。 三、谈判定律 1、达到对方基本要求+满足对方的欲望成交 2、没有收集双方情报而轻率的去判断，注定失败。 四、让步的四个原则 1、这次让步达到什麽目的，成交、坐下来谈； 2、没有别的办法可替代的让步； 3、多大的让步幅度可以达到效果，可否做主，承受； 4、让步后设达到目的，如何善后。 五、从客户心理和类型来分析 心理：交流中向客户推销自己，树立自己的信心，从交谈中进行了解其情况：如 工作状况 家庭成员 受教育程度 经济来源等，了解客户需要什麽，最需要什麽。 没有最好，只有最适合的 丰富的业务知识，不知道可专心请教或“我觉得应该”啄磨客户心理，了解其心理，随着我走，从客户切身利益考虑。对其负责人，推向合理位置，定位不要太高。 给客户选择的空间：尽量二选一 不要贬低同类别人的产品，而应着重介绍我们与众不同的优点。 对投资客户给他一种理念，具体分析，让其多呆一些世间，多互相了解，不要失信。 （1）购房娶妻：等房子结婚，心情急切，趋向现房，面积适中 （父母赞助）（一居或两居 微有实力）会压力不大，外力面新颖 客型设计新颖，新奇式户型（开放式厨房）成交周期一般比较短。 （2）投资的保障：一般有较高的固定收入；相当的累计、足够的住房，银行利率低，投资房产稳健上升。 看好低风险的投资，求保值，也希望能升值。 会观察很多项目，特别倾向于刚上市（开盘）时，因为后期会涨价。 有很强的理财能力，要耐心的进行讲解，欲擒故纵，劝其去比较，推荐关键卖点上一定要让我们的有优势，要不间断通报情况，如：要上涨 有心理上认同你为他理财。赢得他的信任。 （3）投机的炒家 特点：不在乎是什麽类型，全全？整个楼盘情况。 理账能力强，像个专家。 每一笔交纳费用都计较，首付、利率、政府政策等都了如指掌。 给他一些保证；一些确切信息，用于增强他的信心 物业 水平高 升值 打消其未知的风险。 从侧面推动，许多东西他们已分析很透彻。 （4）商铺、商业、生意人 倾向于租房，“买楼比租合算”牛弹琴。 不要从买方赚钱角度考虑。 强调人流量大，发展前景 为抢占一块地方，而不是投资，所以应拿出一部分钱生意场上朋友帮来看看，带来 人中可以进行选择，抓潜在客户，生意伙伴 （5）体现自己的身份，一般已过中年，公司？收入不菲。 有相当积蓄，含贪官 买好房子，充分享受人生，需求物业档次，体现身份、地位，挑选细，对价格不是很在意。 保持修养、素质，给其抬高身份“尊贵高档” 很重视开发商的实力，能实现承诺。（绿化，景观） （6）追求低价位，经济能力有限 一切以便宜、经济为标准，求实用。 上班族还要求交通便利，环境不乱即可。 最好是毛坯房交房。 保持形象朴素，不要嫌贫爱富，始终保持对其尊敬，谈判时强调开发商开发时已想到业主省钱。算价钱时列详细费用清单。 （7）以交通方便选择条件 有事业基础，收入高，工作狂，对自己充满细心，自我承受稍高价格，认为时间就是钱，自我时间较少。 （8）以小区环境为选择条件 富裕，不在乎价格，只要环境配套设施完善，尊敬？人的一般 比较注重此类事宜，另有一些综合，较特殊的客户。 六、顾客考虑的（卖点）吸引买家 1、 现房：即买即住。 保证客户不需要装修即可及时入住 2、 付款方式较轻松 价格合适情况下，准。 付款方式轻松。 3、 第楼盘的第一印象：第一印象深刻、顽固，与此人当时心情有很大关系，包括：楼盘、售楼处、销售人员。天气不好要避开（尽量）特别第一次上门的客户。 4、 楼盖的快，按时交房，表明开发商实力。对客户高度责任感。 5、 别人都买我也买“羊群效应”。注重售楼处气氛。 6、 物业管理费便宜或根本不交。矛盾：需要维护环境，而不愿承租。付2年、5年、半年，一种手段。 7、 社区、楼宇的艺术设计。客户中审美水平较高的人越来越多。除价格地段外设计构思也能引起客户共鸣，设计中每个细节都是独特，加深内涵，提升品位 随着思路讲解。 8、 使用面大、使用率高 能为对比后的一个选择点 9、 地的发展前景，升值空间、潜力 政府对此路段支持，几年之内改造完毕，生活配套设施是否完善。第一章 房地产基础知识01、 房地产是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。（如：住宅、大厦、学校）02、 房地产市场是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。03、 房地产市场细分一级市场即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市场即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A、商品房 B、非商品房C、集资房 D、福利房 E、私房从房地产用途来区分可以分为以下几点：写字楼 1、标准写字楼 2、商住写字楼住宅 1、高层住宅（小高层） 2、多层住宅商铺 1、临街地铺 2、裙楼商铺04、 什么是房地产产权？指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。05、 房地产权登记有何法律效力？依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。 06、 房地产登记发证由哪个部门负责？根据房地产登记条例规定，房地产主管部门即市房管局是无锡房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。07、 房地产证有什么作用？房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。08、 房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。 09、 哪些房地产合同须办理公证手续？按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。10、 什么是房地产权初始登记？指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。 11、 土地的使用年期是如何确定的？凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。12、 房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定？房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。13、 房地产转让应遵循的原则是什么？房地产转让应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。14、 在什么情况下买房需签订房地产现售合同？在什么情况下买房需签订房地产预售合同？欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。购买尚未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。15、 房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？（1） 土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（2） 取得建筑许可证和开工许可证；（3） 除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；（4） 房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；（5） 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发给房地产预售许可证。核定外销的商品住宅，还应发给商品住宅外销许可证。16、 向开发商购买一手商品房属什么转移？属房地产二级市场转移。17、 向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？保险费 15年 贷款金额 年限 元18、 什么叫房地产抵押？指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。19、 房产预售须具备那五证？建设用地规划许可证、国有土地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品预售许可证第二章 建筑基础知识第一节 有关词语解释01、 建设用地面积：经城市规划行政主 管部门划定的建设用地范围内的土地面积。02、 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。03、 公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。04、 建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。05、 使用面积：使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。06、 公共面积：公共面积指建筑物主体内，户行以外使用的面积，包括层高超过2.2米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。07、 公共面积分摊：每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：（1） 有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；（2） 如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。每户应分摊的公共面积= 应分摊公共面积 每户使用面积各户使用面积之和 08、 使用率：房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。09、 容积率：规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。10、 三通一平：指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。11、 七通一平：指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。12、 建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。13、 建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。14、 绿化率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。15、 绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。16、 住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。17、 公寓：供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。公寓具有以下规定：（1） 公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；（2） 根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；（3） 根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；（4） 公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。18、 夹层：在一个楼层内，局部增设的楼层。19、 裙房：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。20、 标准层：指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。21、 设备层：指专用于布置机电设备等的楼层。22、 结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。23、 建筑高度：建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。24、 坡屋顶建筑高度：坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的二分之一为止；当小于四十五度时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处。25、 建筑物内各层的层数排列（1） 室内设计标高为正负零的楼层，安排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑的高层数。层高不大于2.2米时不计层数。（2） 室内设计标高正负零下面的一层，安排列称为地下一层，地下一层楼板以下称为地下二层，按此规划类推建筑物地下室最低层数。26、 电梯电梯数量、容量和速度表标准建筑类别 数量（台） 额定容量P（人） 速度V（m/s）经济级 常用级 舒适级 豪华级 住宅 80-100户/台 60-80户/台 40-60户/台 40户/台 8、10、15 1-2.527、 智能化住宅在现代化的城乡住宅小区内综合采用目前国际上最先进的4C技术（即计算机、自动控制、通讯与网络和智慧卡），建立一个由小区综合信息服务和物业管理中心、通信接入网和家庭智能化系统组成“三位一体”的小区服务与管理集成系统，智能小区的智能化终端体现在小区内独立家庭运用多元信息技术（IT），并达到监控与信息交互的程度（或能力）。由此，我们不难理解，智能化小区主要有三个组成部分，即提供多元信息服务和公共物业管理的中心，提供多元信息传输的网络（小区接入网），以及提供家庭安全、自动化和通讯的智能化系统。通过该系统，不仅极大的提高了小区居民的生活质量，还进一步加强了小区规范化的物业管理。第二节、住宅户型设计要点住宅优势户型并没有固定的模式，但是策划、设计时应考虑以下要求：户型设计应观念新、功能全，具有超前性，功能分区、动静分区合理，以完善性和独立性相结合，又显示出相应的组合性，应最大限度地突出每套住宅的实用率，每套房间的不同空间要有相对合理的面积，各类房间的一些基本要求是：A、 客厅空间客厅是家庭的共享空间，是娱乐、公共活动、亲友来来访的地方，位置最好朝南，应有充足的视野和日照，在有限的套型面积控制标准内，应尽可能扩大客厅面积，宜大于18平方米。客厅应设计在住宅入口处，为使客厅与外界接触时保持一定程度的私密性有较好的过渡，并提倡脱鞋入室，宜设“玄关”。客厅的设计还应注意要尽量方正，保证两个相对的完整墙面，以利于家具布置和使用。B、 餐厅餐厅宜靠近厨房，并和客厅能顺畅联系，要保证1-2个完整的墙面摆放餐桌椅。C、 卧室空间卧室是套房内最基本的空间，主要考虑睡眠、休息及必须的衣物贮藏区，个别兼做工作学习区。为实现动静功能的良好分区，卧室门不要正对客厅，数量以小于卧室总数的一半为宜。卧室对采光、通风要求很严格，设计时不允许出现“暗房”，主卧室面积宜在13-14平方米，次卧室面积8-10平方米。D、 厨房空间厨房应尽可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的进出，并与餐厅相邻，合理面积为4-5平方米。E、 卫生间空间卫生间应靠近卧室区，并应接近厨房，以利管道集中，设计最好是洗厕功能分开。当只设一个卫生间时，合理面积是3-4平方米左右；设两个卫生间时，公用卫生间面积不宜小于2平方米；主卧卫生间宜在3平方米之内。厨卫是住宅里设备最集中的空间，是居住文明的重要标志，要实现定型化、配套化、标准化、重点要解决的是：a、 依照模数尺寸的要求，配置配套化的厨卫设备、部品和配件，保证部品和建筑、部品与管道之间联接配合。b、 合理有序布置厨卫的各项设备和设施，冰箱要入厨，卫生间要适当分隔。大套型的住宅，应独立分设厕所。c、 厨卫均应配置性能良好的通风机械和风道。风道应满足不串气、不传声、通畅无阻的要求，在有条件的地方，可采用直排风道。d、 各户应设集中管井，实现户外查表；隐蔽和暗藏水平管道，设立水平管道区；强调自家分支管线不进领居家，尽量不穿和少穿楼板；推荐使用后出水便器和半硬性铝塑复合管和配件等。e、 各种管线综合处理，一次敷就，防止不允许后安装破坏装修和设备，避免强调工程的特殊性。f、 推广应用推拉门和折叠门，以利节约空间，方便使用。g、 热水器的选用的安装，要求注意通风的处置和整体设计的配合。F、 贮藏空间贮藏空间一般是设计中易忽视的地方，为方便住户使用，应在可能的情况下，扩大贮藏面积，除保证卧室和厨房必备的贮藏空间外，应尽可能利用边角，多设置壁柜、吊柜，有条件的设贮藏室。第三节、建筑名词解释按房屋建筑结构分类钢结构 是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。 钢、钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。 钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。 混合结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。 砖木结构 是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。 其他结构 是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。 房屋建设状况房屋施工面积 是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。 房屋新开工面积 是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。 房屋竣工面积 是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。 竣工房屋价值 是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。 按房屋建筑质量分类完好房屋 指主体结构完好。不倒、不塌、不漏。庭院不积水、门窗设备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用的房屋，或者虽有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，经过小修能及时修复。基本完好房屋 指主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋。一般损坏房屋 指主体结构基本完好，屋面不平整、经常漏雨，门窗有的腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜、开裂，需要进行正常修理的房屋。严重损坏房屋 指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修、改建的房屋。危险房屋 是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。按房屋建筑楼层分类房屋层数 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数总和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 地下室 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 半地下室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。 假层 是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。 阁楼 一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。 低层住宅 指一层至三层的住宅。 多层住宅 指四层至六层的住宅。 中高层住宅 指七层至九层的住宅。 高层住宅 指十层及十层以上的住宅。 塔式高层住宅 以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。 单元式高层住宅 由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。 通廊式高层住宅 由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。 跃层住宅 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。 城市居住用地名词解释居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含住宅间绿地和住宅间小路等)的总称。 道路用地 居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 居住区(级)道路 一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。 小区(级)路 一般用以划分组团的道路。 组团(级)路 上接小区路、下连宅间小路的道路。 宅间小路 住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。 公共绿地 满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。 配建设施 与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 其它用地 规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 道路红线 城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。 公共设施用地 一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。 市政设施用地 市级、区级和居住区级的市政设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地 房屋拆迁术语拆迁 把经城市规划、土地管理机关批准,将原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者迁到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他妨碍项目实施的地上物，为新的建设项目施工创造条件。 拆迁人 是指依法取得拆迁资格证书，自行或接受拆迁人委托对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。 被拆迁人 是指被拆迁房屋的所有人。 强制拆迁 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市人民政府责成有关部门实施强制拆迁,或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁之前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。房屋拆迁补偿 是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照城市房屋拆迁管理条例的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。拆迁房屋承租人 是指与被拆迁人具有租赁关系的单位或个人。 拆迁许可证 是拆迁人在实施前，由行政机关根据其提交的文件资料批准的一种附有明确期限的行政强制许可行为。没有获得该许可，拆迁人不得进行拆迁程序。 拆迁纠纷裁决 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在拆迁公告规定的搬迁期限内达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁主管部门裁决。房屋拆迁主管部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自受理申请之日起30日内做出。货币补偿基准价 被拆迁房屋的货币补偿基准价,是指由房屋拆迁主管部门会同政府价格主管部门按年度或半年度同类地段、同类用途新建房屋市场交易的平均单价确定,报人民政府批准并对外公布的房屋基准价格。产权调换 是指拆迁人提供价值相当的房源对被拆迁人进行异地或同地安置，被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋建筑面积的安置用房。实行产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。建筑物的各项比率建筑容积率(建筑面积毛密度) 是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度 即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。 绿化率 绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公