入门房地产基础知识培训.ppt

1 房 地 产 基 础 知 识 培 训 2 房地产基本术语 3 单元式住宅 o 单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合 体，一般为多层住宅。 4 框架结构住宅 o 框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承 重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠 岩，浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户 装配而成的住宅。 o 高层住宅多为框架剪力墙结构 5 框架结构图片 6 开间和进深 o开间： 住宅的宽度，是指一间 房屋内一面墙皮到另 一面墙皮之间的实际距离。 一般参数3-4.5米 o 进深：住宅的实际长度，是指一间独立的房屋或一栋 居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 一般参数4-6米 为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不 宜过长。 7 层高和净高 o 层高：指下层地板面到上层楼层面之间的距离，也 就是一层房屋的高度。 一般参数为2.72.9米 净高：指下层地板面表面到上层楼板面下表面之间的 距离。 关系：净高层高楼板厚度 8 户 型 图 o 是按一定的比例绘制的住 宅建筑的水平剖面图。 o 一些房地产开发和销售企 业，为了使购房者更全面 地了解住宅的基本情况， 往往在平面图上配置家具 的尺寸和位置，便于人们 的联想和识别。 9 楼层平面图 o 户型楼层平 面位置图 o 标明户型在 楼层平面中 所处的位置 10 小区规划图 11 商品房 o 商品房是指具有经营资格的房地产开发企业 （包括外商投资企业）开发经营的住宅。 商品房的价格由成本、税金、利润、代收费 用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价 等组成。 12 商品房效果图 13 经济适用房 o 是指由政府扶持的具有经济性和适用性特 点的社会保障商品住宅。这类住宅应减免 工程报建中的部分费用，其成本略低于普 通商品房。 购买对象是城镇常住户口的中低收入家庭，重点是 公务员、教师、科技人员和国有企业、事业单位 职工。 14 经济适用房 北京回龙观小区 15 商品房的“五证”、“两书” 1、国有土地使用证：本证是证明土地使用权，向国家支付 土地使用权出让金而获得了在一定年限内某块国有土地使用 权的法律凭证。住宅用地使用年限70年（商业用地50年） 。 2、建设用地规划许可证：本证是建设单位在向土地管理部 门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认， 且建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 3、建设工程规划许可证：本证是有关建设工程符合城市规 划要求的法律凭证，其核发的目的是确认建设单位建设活动 的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件 同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。 4、建设工程施工许可证：本证是建筑施工单位符合施工各 种条件、允许其开工的批准证件。 5、商品房销售许可证和商品房预销许可证：此两证是 市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销 售商品房的批准性证件。 16 商品房的“五证”、“两书” 两书：房地产开发商在商品房交付时，应当向购买人提供住宅质量保 证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书用于明确开发 商应承担的保修责任，住宅使用说明书的作用是向业主提示合 理使用住房的注意事项。 住宅质量保证书的内容：1.工程质量部门核验的质量等级；2.保修 范围；3.保修期；4.用户报修的单位；5.答复和处理的时限。 住宅使用说明书的内容：1.开发单位、设计单位、施工单位，委托 监理的应注明监理单位；2.结构类型；3.装修、装饰注意事项；4. 上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5. 有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项的说明；6.门 、窗类型，使用注意事项；7.配电负荷；8.承重墙、保温墙、防水 层、阳台等部位注意事项说明；9.其他需要说明的问题；10.住宅 中配置的设施、设备，生产厂家的使用说明书。 应注意的事项： 1.“两书”的交付时间为：商品房交付的时间； 2.商品房的保修期以将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算； 3.两书制度执行1998年建设部颁布的商品住宅实行住宅质量保证书和 住宅使用说明书制度的规定。 17 容积率、建筑密度、绿化率 容积率： 建筑面积占地面积 建筑密度：所有基底面积之和 占地面积 绿化率： 绿地面积占地面积 18 房屋使用率 指房屋的使用面积建筑面积 一般来讲，塔楼的使用率在7080%。 板楼使用率在7585%，别墅最高，能达到 90%以上。 19 起价、均价、最高价 起价： 销售价格中最低价格 均价： 销售价格相加之和数 单位建筑面积的和数 最高价： 销售价格中最高的价格 20 低层住宅 是指1-3层高的住宅 主要指： （一户）独立式住宅 别墅 （二户）连立式住宅 （多户）连排式住宅 （townhouse) 特点：低层住宅与多层和高层住宅相比，最具有自然亲和性 ，宜人的居住氛围。但受到土地价格与利用效率、市政 及配套、规模位置等客观条件的限制，总体供应量有限 。 21 低层表现形式 22 多层住宅、小高层、高层住宅 o多层住宅 多层住宅指：4-6层高的住宅。 o 小高层住宅 主要指9-11层高的住宅。 o 高层住宅 一般至12层以上的住宅。 23 高层建筑 24 期房 o 指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地 产权证大产权止，在这期间的商品房称为期房。消 费者在这一阶段购买商品房是应签预售合同。 o 期房也称楼花 25 现房 o 是指开发商已办妥房地产权证大产权证的商品房， 消费者在这一阶段购买商品房时应签订出售合同。 o 在现场主要检验质量问题：如看各厅室过道的地面 ，墙面、顶棚、门窗、电话插孔是否合理等等 26 尾房 o 是指销售进入尾声的房子。通常指楼盘销售 后其剩余的一部分房屋，一般占整个楼盘的 10%20%左右。 o 如果楼盘运作好，可能在短期内销售空，否 则会剩余部分尾房。 27 跃层住宅 o 是指有上下两个楼面，卧室，起居室、客厅 、厨房、卫生间及其他辅助用房，上下层之 间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用 的小楼梯。 28 复式住宅 o 受跃层式住宅设计购想启发，由香港设计师李鸿仁 首先设计，是一种经济型住宅。 o 每户仍分上下层，实际是在层高较高的一层楼中增 建一个夹层，两层总层高一般不小于3.3米。 29 跃层住宅 30 拼装房 o 装配式住宅的通俗称呼，他的全称是预制装配式住 宅，是将预先在工厂生产的部材运到现场，进行装 配而建成的住宅，在欧美及日本被称作产业化住宅 或工业化住宅。 o 这种住宅由三种结构：钢筋混凝土结构、木结构、 轻量钢结构。面积以100-200平米最多。 31 水景住宅、旅游房地产 水景住宅： 水景住宅就是依水而建的住宅。“水之北为 阳，山之南为阳。” 旅游房地产： 休闲度假村、产权酒店、海景住宅等旅游 置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为 主题置业，可称为旅游房地产。 32 townhouse住宅 o 指城区住宅，多指连排别墅，一般3-5层。 o 特点： 1、多建于市郊区域 2、高绿化率和优美的小区景观，居住环境更贴近自然 3、住宅居住功能齐全 33 penthouse住宅 o 概念来源于美国，指屋顶上的房间，可称为 空中别墅。小进深，大开间，采光通风极好 。 o 超大平台，又有私家花园。 34 商品房买卖合同基本内容 1、用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间 2、总价款、付款方式、付款时间 3、建筑面积、套内面积、分摊面积 4、商品房销售方式 5、商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关方责任 6、发生变更的约定 7、关于房屋设计标准、房屋质量的承诺和责任 8、合同约定面积与实测面积发生差异的处理 9、违约责任 35 水箱供水 o 指在楼盘顶部的屋顶水箱，由泵房将水抽至屋顶水 箱，在会留下来满足各层用水。 o 弊病：长期使用形成二次污染，特别是积淀水垢后 容易产生有害细菌，有些住宅区的楼顶水箱由于管 理不善，没有做到定时清洗，甚至长出青苔，严重 污染水源的清洁。 36 变频供水 o 是指取消了屋顶水箱，居民生活用水直接来 自设立在小区的变频泵房输入，从而大大提 高了用水质量。 o 而且，也使得设计楼盘外观更为简洁，更为 美观。将成为完善供水配套质量上的发展趋 势。 37 物业管理 o 物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或 业主委员会的委托，依照物业管理合同或者 协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属 配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域 周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿 地、道路养护等实施统一管理，并向住用人 提供多方面的综合性服务。 38 物业管理 39 物业管理费用 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 3、绿化管理费 4、清洁卫生费 5、保安费 6、办公费 7、物业管理点为固定资产折旧费 8、法定税费 40 小区车位标准 o 普通住宅，按每千户300 500个车位为标 准设置 o 中高档商品住宅按每户1个车位标准设置， 高档公寓和别墅按每户1 3个车位标准设 置 o 目前车位的价格不等，一般从6 11万左右 。 41 公共维修基金 o 指住宅楼房的公共部位和公用设施，设备的维修养 护基金。 o 用于对住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修 、养护。 o 商品房的公共维修基金为总房款的2%。 42 购买商品房付款方式 1、一次性付款 2、按揭付款 银行按揭 公积金按揭 3、分期付款 4、其他付款方式 例如：5%首付款等 43 公用建筑面积分摊规定 o 可分摊的公用建筑面积： o 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前 厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井 、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防 通道、交电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、 值班警卫房、物业管理用房等以及其他功能上为该 建筑服务的专用设备用房 44 不应分摊公用建筑空间 o 仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉 等，作为人为防工程的地下库、单独具备使用功 能的独立使用空间 o 售房单位自营、自用的房屋 o 为多栋房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理 ）用房 o 但每个项目自身有其特点，具体可见每个项目的 公摊原则。 45 购房应缴纳的相关税费 o 购买房产时涉及到的税共有8种，包括营业税、城 市建设维护税、教育费附加、固定资产投资方向调 节税、房产税、印花税、城镇土地使用税和契税。 o 个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税 46 装修标准 o 主要是项目的基本装修情况介绍。 o 如：大堂、公共走廊、窗、门 o 是合同的附件之一 47 印花税、契税 什么叫印花税 o 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭 证征收的一种税。 什么叫契税 o 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订 契约按房价的一定比例向新业主征收的一次性税 收。他是对房地产产权变动征收的一种专门的税 种。 48 商品房预售 o 商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与 购房者约定，由购房者交付订金或预付款，而在未 来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房 屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约 49 商品房预售条件 o 已交付全部土地使用出让金，并取得土地使用权证 书，土地使用权未经抵押 o 持有建设工程规划许可证 o 按提供预售的商品房计算，开放上投入开发建设的 资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已确定 施工进度和竣工交付时间 o 同金融机构已经签订预售款监管协议 50 取得商品房预售许可证 应当提交的资料和证件 1.开发经营企业的营业执照； 2.建设项目的投资立项证明文件； 3.工程施工进度计划； 4.投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以 上的证明材料； 5.商品房预售方案，方案中应当说明商品房的位置、 装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用 后的物业管理等内容； 6.需向境外预售的应当同时提交允许境外销售的批准 文件 51 商品房的销售面积如何测算 o 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售 面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面 积与应分摊的公用建筑面积之和，即： 商品房 = 套内建 + 分摊的公用 销售面积 筑面积 建筑面积 52 预售合同约定的商品房面积与建成后实测面积有出入的 处理办法 o 实测面积与暂测面积存在一定范围（如3% ）内的误差，不视为卖方违约；但双方应按 实测面积和合同约定的单价重新结算，多退 少补。若实测面积与暂测面积的误差超过一 定范围(如3%）视为卖方违约，卖方应承担 违约责任，买房也可以把这一情况视为解约 的原因。 53 房地产转让 o 房地产转让是指土地使用权人和房屋所有权人通过 买卖、交易、赠与、继承等方式，将房屋的所有权 和相应的土地使用权（二者统称为房产产权）转移 给他人的行为。 54 办理房地产转让的手续 1.签订书面转让合同； 2.在合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的 合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的 房地产管理部门提出申请； 3.房地产部门对提供的有关文件和申请进行审查、核