济南齐鲁MALL初步商业定位.ppt

济南齐鲁mall 初步商业定位报告 1 报告前言 本报告是深圳富智商业顾问机构在对济南商业市场、本项 目及其周边商业市场初步了解的基础上，结合顾问团队成员丰富 的经验值而形成的大体思路。因尚未进驻项目进行实地调研，所 以仅作为地块设置规划指标参考之用。 2 第一节 宏观经济概况 3 宏观经济概况 从国民生产总值的统计数据看，济南市在02到06年间均以超过10%的速度增长，06年更是达到 了15.7%，其中第三产业的增长为15.6%，对经济增长贡献率为51.8%，远高于第一、二产业； 2006年济南市人平均国民生产总值已达到4565美元，济南国民经济整体发展快速； 社会经济持续良性发展给济南市民的经济收入带来了直接和显著的变化。人均可支配收入和在 岗职工平均工资均有大幅度的递增； 06年全年房地产业增加值81.9亿元，增长16.8%。房地产开发投资160.1亿元，增长32.2%， 其中完成住宅开发投资126.1亿元，增长31.1%。全市商品房销售额90.7亿元，增长10.8%。 其他各项的总体经济指标亦显示，济南市社会经济正处于一个高速发展的时期。物质的丰富 带来了流通业的飞速发展，2006年社会商品零售总额达到939亿元，比上年增长16%； 4 宏观经济概况 国民生产总值增长情况 单位：亿元 5 宏观经济概况 三次产业比重结构 6 宏观经济概况 社会事业投资增长情况 在经济平稳快速增长的同时，社会事 业投入力度逐步加大，各项社会事业 全面发展。2006年，社会事业投资增 长28.0%，其中：文化体育娱乐、科 研及技术服务、卫生和社会保障及社 会福利投入分别增长1.4倍、1.4倍和 30.4%。区域经济发展日趋协调。 7 经济发展稳定，各项社会保障逐步提高，人民生活富足稳定，也为社 会经济的消费性的增长提供了更大的基础与保证。 宏观经济概况 2006年，全市基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险、 生育保险参保人数分别达到105.41万人、82.62万人、66.67万人、 73.05万人和56.04万人，分别比2005年末增加5.94万人、16.50万人、 1.72万人、8.03万人、1.02万人。 8 2006年，全年道路建设总投资39亿元，开工建设道路480公里，河道整 治218公里。城市道路养护保洁工作成效明显，城市道路完好率达到 98%，城市道路保洁率达到99%。年末城市绿地覆盖率达到39.2%，人 均公共绿地面积9.1平方米，增加0.1平方米 。 城市环境社区环境的不断改善也从一个方面证明了济南的社会人居环境 的提升，居民对生活质量的注重日益提升，对个人生活环境与品质的追 求也将大幅提升。 宏观经济概况 9 宏观经济概况 城市居民恩格尔系数表现 10 宏观经济概况 全国16城市恩格尔系数对比图 11 宏观经济概况 恩格尔定律主要表述的是食品支出占总消费支出的比例随收入变化而变化的 一定趋势。一个国家或家庭生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越 富裕，恩格尔系数就越小。国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区 人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59% 上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最 富裕。 恩格尔系数是指食品支出总额占家庭或个人消费支出总额的百分比。 12 从上两图可以看出，济南的恩格尔系数呈明显下降趋势，这与济南的整体社 会经济的快速发展，居民收入的不断提高是呈反比的，经济环境改善，生活 保障提高，居民用于消费性的支出的结构自然发生了质的变化，逐渐从生活 的最基础需求-食品高占发展为其他提升性生活需求的占比加大。而在全国 大城市的恩格尔系数对比中不难发现，作为经济大省山东的首府城市，济南 的社会和人民生活总体状况已经超越了诸多国内先进城市，而仅次于北京， 位居第二位。 宏观经济概况 13 全年房地产业增加值81.9亿元，增 长16.8%。房地产开发投资160.1亿 元，增长32.2%，其中完成住宅开 发投资126.1亿元，增长31.1%。全 市商品房销售额90.7亿元，增长 10.8%。 宏观经济概况 全市房地产业发展情况 单位：亿元 14 宏观经济概况 2006年，全市建筑业增加值140.3亿元，增长5.7%。具有新资质等级建 筑业企业712家，完成增加值114.3亿元，增长9.3%；实现利税28亿元， 增长10.2%；全员劳动生产率(按当年价建筑业总产值)为14.23万元/人。 房屋施工面积3529.5万平方米，房屋竣工面积1401.9万平方米，其中住 宅640.1万平方米。 年末城市居民人均住宅使用面积20.1平方米，比上年末增加0.3平方米；农 村居民人均生活用房面积35.3平方米，增加1.5平方米。 15 社会经济不断发展，房地产业从投资到消费也随之大幅提升，目前正 处于高速发展阶段。从上图可以很清楚的看出，本市的房地产业近年 来持续快速发展，尤其是商品房的消费正不断提升。商品住宅社会经 济提升，人民收入的增加，对生活品质与生活环境的质量的追求也将 不断提高。从而与之相关其它行业与产品的市场也保有了较大的市场 容量与发展空间。 宏观经济概况 16 宏观经济概况 2006年，全市实现社会消费品零售总额 939.3亿元，比上年增长16.3%。其中： 批发零售贸易业零售额757.2亿元，增长 15.2%；餐饮业零售额140.2亿元，增长 21.8%。个体私营经济零售额635.7亿元 ，增长17.6%。亿元以上商品交易市场 39个，成交额223.2亿元。城市社会消 费品零售额798.8亿元，增长17.2%； 社会消费品市场情况 单位：亿元 17 06年济南各类生活消费品销售情况 单位：亿元 宏观经济概况 18 从上图可以看出，济南市居民的消费结构已经在发生改变，虽然传统的基础消费仍然在整体 消费中占据较大比重，但对各项消费品的消费增长情况较之以往已经大为不同。而由于居民 对于居住的需求与生活品质改善的愿望，其连带性最强的相关消费品的增长速度则显得尤为 突出。 对多样化生活的需求日益增强。从上图可以看出，随着人们生活水准的不断提高，除去每天 生活所必品外，消费品如金银珠宝、化妆品、汽车以及通讯器材等的增长趋势显而易见。老 百姓对多样化的购物环境以及商品充满着渴望，其市场空间较大。 宏观经济概况 19 06年济南城市居民年均人劳动报酬 单位：元 济南市06年的人均国民生产总值达到4565美元，而城市居民年均收入也较上年增长14.1%，达到18733元， 而且仍保持着较高的发展速度。济南的整体消费环境已达到一定水平。 宏观经济概况 20 06年济南城市居民年均可支配收入单位：元 宏观经济概况 21 06年济南城市居民年均消费性支出 单位：元 16.1% 宏观经济概况 22 由上图可知，2006年济南城市居民家庭人均可支配收入和家庭人均消费性支出分别保持了平均 13%和16%的增长速度，从绝对值方面看，济南城市居民家庭年可支配收入远高于城市居民人 均消费性支出。这说明济南目前的消费倾向仍处于较为保守的阶段。但从增长速度看，相较于 上年分别增长11%和6%而言，济南的消费支出增长较快，这也说明了济南城市居民的消费能力 不断增强的同时，消费观念也在不断改变。 所谓消费倾向，是指所有居民家庭的消费支出占其收入的比例，反映该时期居民消费力的强弱 ，目前济南的消费倾向偏低而储蓄倾向偏高。济南市相对保守的消费习惯与对房地产等各类物 业的需求密切相关。 随着济南居民消费结构的不断升级，他们在减少当期消费量的同时，将资金存放起来，以期购 买住宅等消费品。 宏观经济概况 23 宏观经济概况 济南市家庭数量统计 自2000年开始，济南市家庭数 量连年增长，2005年家庭数量 达到177.69万户，比2004年增 加2.6%。家庭是大宗商品消费 的基本单位，家庭数量的增长 是家庭规模减小和居民迁入的 结果，家庭数量的增加预示着 济南市商业市场及与其相关行 业和商品需求的增加。 24 第二节 项目周边商业市场分布情况 25 区域市场分析 26 由上图可知，本案周边大型商业主要集中在项目的东南侧靠近项目1公里范围内的区域，业态 分布情况以专业批发市场、商场、酒楼饭店居多，如：维尔康小商品市场、西市场小商品批发 、万盛集贸市场、华联商厦鞋城、百惠鞋城；和平商城、嘉年购物广场、绿洋商场等。 区域市场分析 27 第三节 初步商业定位 28 初步商业定位 根据前面对济南市宏观经济相关数据、项目自身及其周边商业情况的初步调查和富智商业 顾问团队的三次讨论，我们在规划商业业态时采取了利用经济学原理中的集聚效应原则和商业 中心空白点填充原则，建议将本项目规划为零售市场、专业市场及批发市场、餐饮休闲与酒店 、商务场所四大商业板块组成，并由此形成一个新的城市区域商业中心。 初步商业业态及规模如下： 29 商务场所 餐饮 休闲 酒店 专业与 批发市场 零售市场 城市区域 商业中心 30 初步商业定位 业态面积 (平方米)区位要求 大型综合超市(主力店)15000-18000停车位较多，一、二、三楼或负一楼 为独立商业体 大型百货(主力店)100001-3楼各3000-4000平方米 连锁家电5000负一楼或二楼 特色商铺20000一楼街铺 小计计50,000-53,000 零售市场 31 初步商业定位 批发及专业市场 业态面积 (平方米)区位要求 小商品市场50000独立1、2、3楼 大型书城40002、3楼 大型鞋城30000物流要求 皮具批发城30000物流要求 其他专业市场30000独立商业体 小计144,000 32 初步商业定位 娱乐餐饮与酒店 业态面积 (平方米)区位要求 大型中餐酒楼300033楼、4楼 娱乐中心100003、4楼 影院5000 经济酒店10000独立商业体 星级酒店30000独立商业体 小计64,000 33 初步商业定位 商务场所 业态面积 (平方米)区位要求 商务公寓30000独立商业体 写字楼30000独立商业体 小计60,000 以上总计商业面积为31.8万平方米 34 部分业态说明 大型超市 本项目大型超市规划建筑面积15000-18000，建成后将会引进国内乃至国际大型的零售商入驻。大型超市将以独 特的经营理念、富有竞争力的价格策略参加市场竞争，并严格讲究客户服务意识，靠服务和价格优势赢得市场。为客 户提供舒适、完美的购物环境、多样化的商品和不断创新的购物优惠，从而满足项目周边2公里范围内的消费群体对日 常生活用品的需求。 大型百货 大型百货规划面积10000，可以按商品档次的不同分为精品百货和综合百货两个区域。两种百货业态交相辉映，在 档次与消费人群上互相补充，满足不同层次人群的需求，形成一个引导济南市时尚购物消费的百货综合体，从而来满 足济南市民对享受更高品质生活的迫切需求。 连锁家电 连锁家电规划建筑面积5000，建成后将会吸引国内知名品牌的连锁家电企业入驻。连锁家电侧重于品牌化、服务化 的经营与管理，试图升级传统家电市场分布散乱和价格不甚透明的现状，走出自己的特色化经营路子，打造属于济南 市人民的精品家电广场。 商业街 (特色商铺) 商业街规划面积约20000，主要分为商业步行街和住宅底商两部分。商业步行街将会引入商业领域的全新经营模式- 第4代商业步行街，是mall时代之后的最先进的商业形态。试图创造一个良好宽松的购物环境，让消费者在购物的时候 有更多的选择余地，同时将购物形式最大的快乐化。 35 部分业态说明 小商品市场 小商品专业市场规划面积为50000 ，主要以经营工艺品、礼品、新奇特小商品、流行时尚饰品、饰品、韩式饰品 、家居日用品、玩具/娃娃,迷你园艺产品等，兼有批发和零售的双重功能。主要以满足项目所在市区及周边城镇消费人 群对时尚消费品日趋高涨的心理需求。 大型书城 大型书城规划面积为4000 ，溶合了各行业、各个年龄层次的书籍。随着市民文化水平的不断提高，以及人才市场 竞争的不断加剧，购书充电将为成为未来一段时期内各大中城市市民消费取向的一种走势。建成后将会以其自身的规 模优势吸引周边消费者以及济南周边城镇的中小经营商户，从而为进一步提升市民文化素养和工作技能提供一个较为 宽广的文化平台。 大型鞋城 大型鞋城规划面积为30000 ，兼有批发和零售双重功能。“鞋”作为仅次于服装消费市场的一种经常性消费品，在当 今人们对物质生活水平要求较高的年代，其市场也颇具潜力。以规模和品类取胜的专业市场将会迎合消费者视觉和心 里双重需求的心理。 皮具批发城 皮具批发城规划面积为30000 ，兼有批发和零售双重功能。主要经营皮鞋、皮具、箱包、皮衣、皮饰 等皮类产品 ，皮类商品作为一种具有特殊功