番禺市桥房地产市场分析.doc

番禺市桥房地产市场分析一、 番禺区房地产概述与以往年的以价格吸引购房者的销售策略有所改变的是，2006年番禺区转向以楼盘质量和产品设计为楼盘的销售的推动力，尤其是华南板块、钟村板块和洛溪板块等房地产较为成熟的区域的大型楼盘2006年重点开发中高端产品，更注重产品的设计和素质，产品定位走高，销售速度自然下降，因此2006年番禺区新建商品住宅的成交面积出现近三年以来的最低位，成交面积为169.93万平方米，同比下跌了15%；2007年17月份成交面积为77.50万平方米，是全市十区成交面积下跌最多的区域。不过番禺区2006年新建商品住宅的成交均价却因区域内中高端产品份额的增加有所上调，全年成交均价为4996元/平方米，同比增长21%；2007年17月份成交均价为6489元/平方米。1.新建商品住宅交易情况2004-2006年番禺区新建商品住宅成交情况数据来源：广州市房管局2007年1-7月广州市十区住宅交易登记累计信息区域一手住宅宗数（宗）面积（万平方米）金额（亿元）均价（元/平方米）全市44420503.69387.427692荔湾区311128.9222.407746越秀区186417.5617.5810012海珠区768183.7677.899300天河区9085100.17109.8810969白云区766680.5155.756924黄埔区119711.187.016269番禺区591877.5050.296489花都区670790.6337.464133南沙区1561.960.773935萝岗区103511.518.397294数据来源：广州市房管局价格优势一直以来都是番禺区房地产市场在广州楼市稳占前列的重要筹码，但自2006年开始，番禺区三大主力成交板块华南板块、钟村板块和洛溪板块的大型社区楼盘在开发进入中后期后，为尽可能实现最大开发利润，都将开发的方向转向中高端产品，开发针对再次置业群的产品。盘于区的楼价也在高端产品相继出现的带动下快速上升，进入2006年后迅速上扬，2006年下半年更突破5000元/平方米，2007年已接近6500元/平方米。2006年番禺区新建商品住宅的成交面积从去年的200多万平方米回落至169.93万平方米，2006年成交快速收缩带动了全年成交面积下跌。因下半年如广州雅居乐、华南新城和祈福新邨等番禺区供求两旺的楼盘不再推出低价产品，高端产品的出现令到销售期延长，而且市桥区、石基镇和桥南区等其他房地产成交活跃的区域的成交同时放缓，令到番禺区下半年成交快速回落。2005-2006年番禺区新建商品住宅成交情况2006年番禺区全年有7个月份成交面积都低于12万平方米，成交面积超过20万平方米仅在有五一黄金周支持的6月份（5月份的成交通常在月份反映）。下半年即使有“十一”黄金周的支撑，但在11月份的成交却较2005年同期有大幅度的下滑，市场缺乏低端产品，中高端产品市场尚未形成有效市场是番禺区下半年成交回落的原因。2006年番禺区各月份的楼价稳步上扬，新政出台后对楼市的影响较小，仅3月和8月的成交出较回落。4月至12月是番禺区全年楼价快速上升的时期，楼价突破5000元/平方米，处于5000-5600元/平方米的范围浮动，下半年更多大型楼盘转向开发中高端楼盘为番禺区楼价快速前行添加了更多的动力。2.番禺区住宅市场分析2006年番禺区新建商品住宅成交面积和成交均价出现一跌一升的发展趋势，市场供应和开发商的开发策略是形成这一趋势出现的因素。番禺区以低价吸引买家的销售方式已实行了多年，目前番禺区已成为庞大的居住区，再次置业的消费群需求也开始形成，与此同时政府停止批出别墅用地令到番禺区去年的别墅供应锐减，开发商为了满足高收入人士和再次置业人士的需求，纷纷开发高端住宅，以豪宅来取代别墅产品市场。从番禺区的供应来看，虽然华南板块的供应有明显减少，星河湾、南国奥园和锦绣香江等往年供应大户在2006年都停止供应新货，只余下广州雅居乐、祁福新村、锦绣银湾、华南碧桂园等楼盘货源较多。但桥南区的崛起和兴旺，市桥区和沙湾镇等区域住宅供应增加，填补了华南板块和洛溪板块供应减少的缺口。2006年番禺区新建商品住宅超过12000万套，但广州城中心人士习惯置业的华南板块、洛溪板块所占有份额却不超过60%，而且2006年下半年华南板块、洛溪板块和钟村板块部分楼盘的产品和其他区域所供应的产品形成差异，140平方米以上的大户形产品单位中高端住宅所占份额快速上升，价格也上调至7000-15000元/平方米。番禺区的华南板块、洛溪板块供求回落，而其他区域的房地产快速发展，如桥南区等区域的楼市越来越成熟，花样年华的楼价已经达到5500元/平方米，直迫华南板块的楼价。桥南区、沙湾镇等区域楼价虽然不如发展成熟的华南板块高，但也达到400-6000元/平方米，加上华南板块、洛溪板块等区域的房地产市场供应结构发生变化，中高端市场份额激增。番禺区各区的楼价的全面上调拉动了2006年番禺区楼价上涨。中原观点：n 因为番禺区三大板块的主要项目基本已进入开放的中后期，面积预开发土地不足，同时受广州房地产价格急速上升的外部利好，以往以价格取胜的番禺楼盘开始转向开发高端产品，以获得最大的利润空间。n 华南板块、洛溪板块和钟村板块因为可开发土地减少，其一手市场的影响力将逐步被规划的市桥城南区域取代，但是其板块的充足的二手货源将成为分流一手客户的重要因素。n 随着城市南拓、新火车站、亚运村、地铁等外部利好，番禺区仍将作为广州重要的楼市主力军。二、 市桥板块房地产分析1. 区域概况番禺南区地图1.1区域面积番禺南区主要包括市桥水道以南，沙湾水道以北，大刀沙以西，西环路以东，约17.24平方公里的土地。1.2区域自然条件南区三面环水，南部宽约370米的沙湾水道与北部宽约70米的市桥水道在南区东部汇合最后进入狮子洋，两条水道水资源均较为丰富。区内地势平坦，河涌密布，共有9条较大的河涌，8条贯穿南北，1条横贯东西。1.3区域定位番禺南区，政府将其定位为城市文化与商业中心、具有南国水乡特色的高品质城市居住生活区。无论是从区位条件、生活配套、交通配套来看，是番禺中心城区不可多得的优质土地资源。1.4区域配套区域周边配套成熟，教育、医疗、商业、餐饮、娱乐等生活设施一应俱全，区域内有省一级中学禺山高级中学及番禺中学，近年多位状元才子均出自该两所名校。区域内还拥有全国著名的珠宝产业园沙湾珠宝产业园。交通配套也十分便捷，区内拥有地铁三号线（番禺广场站）以及12号线（沙湾站）。2. 区域规划2.1市桥南区分区规划简介为了适应城市新的变化发展趋势，持续拉动城市经济增长及城市建设，区政府决定近期重点开发南区。南区范围包括市桥水道以南，沙湾水道以北，大刀沙以西，西环路以东约17.15平方公里的土地。南区的主要功能定位为：番禺中心组团的南组团，城市文化与商业中心、具有南国水乡特色的高质量城市居住生活区。规划确定本区近期建设完成后，可以容纳人口约14万人，规划期末人口总数为16万人。根据该地区发展性质和居住人口规模，结合周边用地的具体条件，规划提出“两轴两带、四个居住组团”的规划结构。两轴，即沿市桥水道城市中心发展轴、沿紫坭轻轨南区功能拓展轴。两带，指由南区内部服务环路串联四个居住组团形成的北部沿市桥水道发展带、南部沿沙湾水道发展带。北部沿市桥水道发展带，是舒适、便利的二类居住功能带南部沿沙湾水道发展带，是悠静、休闲的一类居住功能带居住组团，在南区是指由于自然条件和市政道路分隔形成四个居住组团。南区的公共中心体系划分为三级：城市级(片区级)、居住区级、社区级。沿市桥水道南侧，集中布置服务于番禺片区的商业服务和文化娱乐等功能，与北岸联结成一个强有力的、完整的中心功能区。每个居住区均设置一个居住区级公共中心，包括商业服务、文化娱乐、中小学及居住区中心绿地等各类设施。根据组团单元的布局模式，每个完整的社区原则上均配置一个社区中心，包括社区商业中心、文化站、卫生站、社区绿地、社区体育活动场地。南区采用“绿水环绕、绿廊成网、绿心散布”的规划格局，做到“点上绿色成景，线上绿色成荫，面上绿色成片，城周绿色成林”。把番禺南区建设成具有南国水乡特色的园林城区。公共绿地包括区级公园和滨河绿地。南区规划有三个区级公园。滨河带状公共绿地包括沿市桥水道宽度20米的景观绿带，在南区内沿河涌两侧各设25米的以绿化为主的可供市民游憩的带状绿地。生态防护绿地主要为沿沙湾水道的350米宽的带状绿地，这处绿地作为水源防护绿地，同时也是生态绿地。构筑“两横四纵”的干道系统：由东西向的市良路、市南路、沙湾大道，与南北向的西环路、光明路、德兴路以及东环路所组成。形成区内以城市次干道为主心轴的公共交通站点布局；该区域的公共站点应充分考虑与紫坭轻轨站点的有机结合。未来番禺片区的发展将逐步形成以轨道交通为核心，以公共交通为支撑的公共交通依赖性地区。规划的紫坭轻轨沿途设三个车站，促进南区开发，引导空间布局。为了减少轨道交通干扰，建议南区范围内轨道线路全部走地下。3. 板块特征相对于华南板块、洛溪板块、钟村板块而言，一直以来市桥板块显得并不引人注目，其楼盘开发也缺少大的品牌发展商。但是，今年以来万科、雅居乐、金地集团等大型发展商在该区域的拿地举动以及连创造新高的楼面地价，使得该板块热度提升，大有后来居上的态势。具体板块特征分析如下：3.1品牌发展商带动区域楼市一直以来，品牌发展商在番禺楼市的触角，止于以郊区生态大盘为显著特征的华南板块。而市桥板块虽然在实际的地理距离和交通通达性方面与华南板块并无实质的区别，却一直未能有效的进入广州客户眼界。市桥板块楼市，始终是以本地发展商和本地客户为主导的本地化市场，在广州楼市的影响力较弱。如同华南板块、广园东板块、金沙洲板块等因为众多品牌发展商的进入而成为市场的热点的情况看，目前已有万科、祈福、雅居乐、金地、奥园等品牌发展商，土地储备量近50万平方米的市桥板块，无疑将成为下一个楼市热点区域。同时，从开发周期来看，几大发展商的项目入市时间相对集中，预计近两年内，市桥板块将出现一个集中推货期；广州中心客户在番禺置业的步伐预计也将跨越华南板块进入市桥板块。受其带动，市桥本地发展商开发水平将不断提升。市桥板块楼市将进入品牌发展商带动的新时代。3.2市桥区域前景受青睐品牌发展商乐于进驻市桥板块，根本原因在于市桥本身的区域与规划前景受到开发商肯定。根据广州市城市发展规划，市桥是广州南拓的节点之一，更是广州未来中心城区的一部分。在已有的华南快速线、市广路等基础上，新近开通的地铁4号线、新光快速路等，进一步拉近了市桥与广州城区中心的距离。同时，在番禺区的发展规划中，市桥是番禺中心城区，是番禺行政、经济、文化、生活服务等功能中心。同时，市桥也是番禺房地产发展的重要区域。根据规划，近期市桥发展的重点是拓展城区空间，其南区规划为高质量城市居住生活区、东区规划为外向型工业和生活居住为主的功能区，西区定位为高尚社区、体育休闲、工业园区“三位一体”的现代化、山水型新城。这都为房地产发展提供可广阔空间。其中，南区、东区是近期发展重点。目前几大品牌发展商的土地储备就集中在南区。另一方面，市桥相对成熟的商业、生活、教育及其它服务配套环境，也为房地产发展提供了良好基础。3.3房价获得上涨底气之前市桥板块整体房价水平，相对于华南板块和广州中心城区有明显差距。在今年年初，市桥在售楼盘销售均价普遍在5000-6000元/平方米，有一定市场影响力的精品楼盘售价在7000-8000元/平方米，价格涨势平稳。然而，7月万科、9月金地分别以5784元/平方米、6230元/平方米的楼面地价在该区域拿地，以此出现的地王，使得在售楼盘获得了足够的涨价底气。周边楼盘纷纷提高售价，花样年华洋房以达到9200元/平方米的均价。同时，高地价也让购房者看到了区域楼价上涨的前景，自住型和投资型买家集中进入，造成最近一个多月来，市桥南区楼盘售价量齐升的一个小高潮。可以预期，随着品牌发展商不断进驻和其项目的集中入市，市桥板块房价在近期将保持较强劲的上涨势头。4. 未来竞争判研2007年番禺市桥区域居住土地出让/拍卖一览表地块位置土地用途用地面积(平方米)容积率建筑面积(平方米)拍卖时间拍卖所得单位成交价(万元)折合楼面地价番禺区沙湾镇西丽南路地块居住用地62223(净用地58093)1.25726162007-7-19广州市万科房地产有限公司420005784 番禺区小谷围岛规划中心区(ds1510地块)旅馆业用地283022.4679252007-7-19广州市凌辉房地产开发有限公司165002429 番禺区中心城区南区福德路南侧（3-1）商品住宅用地15365（净用地10360）2.8290082007-9-11深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司142004895 番禺区中心城区南区规划青新路北侧（3-2）商品住宅用地24596.5（净用地15423.8）2.8431872007-9-11京旭有限公司（雅居乐旗下）212004909 番禺区中心城区南区规划青新路南侧（3-3）商品住宅用地、医疗卫生用地61758.5（净用地45322.7）居住2.8，医疗0.61143202007-9-11京旭有限公司（雅居乐旗下）640005598 番禺区中心城区南区规划滨江大道（规划高速公路）北侧、规划大涌路东侧（4-2）商品住宅用地、小区公共服务设施用地、医疗卫生用地243989（净用地154982）居住1.8，公共设施0.61，医疗0.62610512007-9-11金地（集团）股份有限公司1590006091 588107中原观点：n 2007年79月份市桥板块土地出让的总建筑面积达到588107平方米，根据开发周期预测，在2008年底至2009年上半年将出现产品的集中供应；n 大品牌开发商集中爆发，市场竞争将加大，也有利于该板块的集中发力，在广州楼市形成较强的影响力。区域开发楼盘未来供应预测楼盘地址未来开发量海伦堡（花样年华）市桥福德路223号现在销售三期组团“花殿”，预计年底将销售完毕。预计未来2年开发量约5-10万平方米左右。金海岸花园 市桥水道以北预计未来2年开发量约5万平方米左右。富豪山庄市桥市广路232号 预计未来2年开发量约3万平方米左右。番禺奥园市桥市良路9号预计未来2年开发量约10-15万平方米左右。中原观点：n 根据目前市桥板块在售项目的开发节奏，预计未来2年内的供应量将达到2333万平方米左右；n 主要的供应量将在番禺奥园和花样年华项目推出。 小结：a. 根据以上分析，我们认为在未来2年内，市桥板块的房地产开发量将达到75万平方米左右。未来市场集中放量的情形将不可避免；b. 同时，因为未来供应量主要来自大的品牌开发商项目，区域整体楼盘素质将得到较大的提升，板块的影响力将有效扩大；c. 因为在体量上的急速膨胀，该板块由本地人为主的置业人群将发生转变，广州市区客户置业该板块将是必然。三、 南区代表楼盘分析南区重点楼盘一览表项目名称项目位置规模及在售货量物业类型均价交楼标准在售产品分析月均推货量海伦堡花样年华番禺区番禺区市桥福德路223号总占地170447平方米，总建筑面积:517947.27平方米，总户数约2424套。目前在售为项目三期高层洋