济南天辰燕子山东路项目可行性研究报告.ppt

page - 1 可行性研究报告可行性研究报告 济南天辰燕子山东路项目 20080608 page - 2 星彦认为顾问的责任是： 与客户一起找出答案 经常向客户汇报项目进展 ，以获取及时指导和支持 与甲方一起沟通交流，并 提供一切必需的分析支持 提供外部观点和普遍适用 的经验，使之与客户的需 要相适应 保证以事实为基础，以成 果为驱动力的工作方法 顾问的责任并不是： 将答案告诉客户 到项目结束前才向客户 递交报告 要求客户创造奇迹 无视客户的专业知识和 经验 采用理论性的，以研究 为驱动力的工作方法 顾问的责任 page - 3 项目总用地约1.57万平方米； 本次报告为项目开发方向的可行性研究，不涉及到项目具体定位； 本次报告主要研究项目发展写字楼方向及类写字楼方向的风险及收益； 报告中引用到的数据均来自于星彦技术平台、政府官方网站或甲方提供，我方 均认为其真实有效； 本次研究中不考虑与拆迁相关诸因素。 深圳市星彦地产顾问公司济南天辰燕子山东路项目顾问专案组在与 甲方充分沟通之基础上，确立如下条件作为本案的研究前提： 项目背景 说明 page - 4 市场决定价值 价值决定标准 只有能与城市及区域相融，并为客户持续创造最大价值与最大生产 力的，才能称为最好的项目 page - 5 在项目的市场调研中，我们进行了广泛和 有针对性的调查研究 市调内容 资料收集 实地调研 深度访谈 楼盘调研 n 济南市宏观经济数 据 n 济南区域规划 n 济南区域及各城市 经济指标 n 济南的房地产市场 交易情况 n 济南城市规划2006 -2020 n 星彦案例库资料筛 选 调研内容： n城市发展现状、 n城市总体规划、 n城市房地产开发现状 、 n项目地块勘察、 n现有写字楼项目深入 考察、 n现有公寓项目深入考 察、 调研区域: n历下区 n历城区 n市中区 n天桥区 济南市建委高科长 济南规划局赵科长 港华煤气公司李经理 名士豪庭策划总监 济南信立怡高公司余总监 中建文化城项目经理张经 理 银座晶都国际销售经理赵 芳 历下区： 永安大厦 蓝石、趵北6号 圣凯财富广场 诚基中心 自由城 第一大道 中建文化城 中润世纪广场 名士豪庭 大地锐城 润达商务中心 假日丽景 水晶公寓 银座数码广场 数码港 赛博数码广场 创展中心 三庆世纪财富中心 天桥区： 嘉汇环球广场 彩世界 历城区： 东环国际广场 发展大厦 嘉恒商务大厦 三威大厦 市中区 金龙大厦 银座晶都国际 三箭银苑 峰景鉴筑 科苑大厦 农业银行大厦 中信银行大厦 page - 6 根据贵我双方的协商沟通，整体工作计划 安排如下 2008/5/232008/6/7 济南房地产市场整体判 断 写字楼市场分析 发展写字楼可行性判断 公寓市场分析 发展公寓可行性判断 项目相关资源深入分析 项目环境的深度研究 类似案例研究 项目发展战略制定 项目整体定位 物业发展建议 项目风险评价 第二阶段 项目定位及物业发展建议 第一阶段 外出调研及可行性研究 项目可行性研究报告 15个日历天15个日历天 2008/6/22 7个日历天 第三阶段 项目报告调整阶段 深化研究，完善报告 项目整体财务测算； 2008/6/28 项目定位及物业发展建议（ 初稿） 项目定位及物业发展建 议（终稿） 工作计划 page - 7 每一个项目都有自身独特的属性，星彦一向力求 针对其独特属性而量身打造出相应方案 当地非成熟开发商开发的 省会城市 新老城区结合区域的 小规模体量 1 3 4 5 位于环渤海经济圈内 2 项目属性 公建用地项目 6 page - 8 对当地的熟悉和良好的人脉关系将便于项目的运 作，但无开发经验，缺乏品牌价值 当地 非成熟开发商开发的 熟悉当地市场环境 了解当地消费者特征 良好的当地人脉资源 可利用资源较多 1 缺乏房地产开发经验 不具备项目操盘经验 不具备项目产品设计、规划、成 本控制能力 品牌尚未塑造 page - 9 位于环渤海经济圈南翼，给项目所在城市济南 带来较大发展前景 环渤海经济圈： 指以辽东半岛、山东 半岛、京津冀为主的 环渤海滨海经济带， 同时延伸辐射到山西 、辽宁、山东及内蒙 古中东部。 n环渤海地区是我国乃至世界上城市群、工 业群、港口群最为密集的经济区之一。随 着我国经济增长重心由南向北梯次转移， 环渤海地区已经成为中国经济新的增长极 。 n世界经济增长的重心已转向亚太地区。环 渤海地区地处东北亚的中枢，在该区域国 际分工中起着重要的作用。 n在环渤海经济圈中，济南处于济青产业带 ，北接京津冀、沈大经济带，南连长江中 下游与大上海都市圈，具有成为京沪经济 发展腹地和产业承接地的优势条件 n济南作为环渤海经济圈的中心城市之一， 受到北京、天津影响、其中心地位并不十 分突出 2 page - 10 3 济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技 、教育和金融中心，但目前地位和经济实力还不是很强 经济指标逐年增长 历史文化名城 济南市直接腹 地范围为山东 省西半部，仅 限于山东省内 ，与省外的经 济联系薄弱 目前济南城市发展的情况与副省级城市及山东这样一个大 省的省会城市的地位不十分相称，并且其地位还受到周边 城市的冲击 page - 11 项目位置 房地产开发的黄金定律： 地段决定一切！ n“东拓、西进、南控、北跨、 中疏”的城市空间发展战略， 东部为城市主要发展方向 n项目所处东二环和经十路交 汇处，主城区和东部新区的结 合处，其城市核心区域价值不 言而喻。 4 项目处于城市主要发展方向上，需要充分考虑 、挖掘、放大和利用地段价值。 东二环 经十路 奥体中心 行政办公中心 城市向东看 燕子山豪宅区 page - 12 小规模体量与济南在售写字楼项目的规模体 量而言，本项目规模偏小，不具备规模优势。5 page - 13 公建用地开发较之其他物业开发要复杂，需从市 场、项目特性、利润与风险等多个角度加以考虑6 n项目为公建用地，可以发展多种方向 n项目地势高于地面23米，地块里有一定坡 度，工程上会增加成本 n地块方正便于规划 n高耸的燕山立交极大降低了项目的商业价值 n周边高档楼盘云集，自然环境优美，有很高 的居住价值 page - 14 项目区域情况项目交通便利，自然环境优美 ，文化气息浓厚，已形成高档成熟的居住氛围6 历山路 山大路 经十路 东二环路 it产业区 高校聚集区 学校聚集区 燕子山 发展大厦 东环国际广场 嘉恒商务大厦 名士豪庭 中润世纪广场 正大城市花园 中建文化城 万嘉隆超市 港澳花园 汇丽华城 第一大道 page - 15 项目四至情况 地块a 地块b 北侧：中建文化城 西侧：中建宿舍楼 西北侧：假日花园酒店 东北侧：中润世纪城 东侧：桥底市政公园 东南侧：学院商业街南侧：行为科学学会西南侧：中建宿舍楼 6 page - 16 现状与目标之间的差异构成了本项目需解 决的核心问题 开发现状开发商目标 二线省会城市，经济表 现一般； 城市新区和老区结合区 域，商务配套不足，商 务和商业氛围未形成； 不具备规模体量优势； 缺乏商业开发和经营经 验 无品牌知名度 r1r2 ？ 速度是第一位的，快速 回收成本 风险可控下的利润最大 化 问题：项目做何种方向的物业，才能突破项目现有的不 利因素，实现资金的快速回笼，以及较高的利润空间？ 项目核心问 题界定 page - 17 本次报告要解决的核心问题是，项目发 展写字楼与类写字楼的可行性比较 我们该选择怎样的 竞争方式？ 开发写字楼的机会有 多大？开发类写字楼 的机会又有多大？ 如何定位项目的主题？客户群 特征怎样？价格如何确定？ 我们项目该做成什么样的较 为合适？ 各位同仁， 你们如何理解本项目的核心问题？ 核心问题分 解 page - 18 开发机遇分析开发机遇分析 项目整体定位项目整体定位 物业发展建议物业发展建议 开发(类)写字楼的机会有多大？如何选择？ 如何将定位应用到项目具体规划设计上来？ 如何定位项目的主题概念、客户、价格？ 整体分析框架 page - 19 写字楼开发机遇分析 市场层面经济层面 类写字楼开发机遇分析 政策层面 写字楼开发 机遇分析 类写字楼开发 机遇分析 下一步工作 写字楼开发机遇小结 经济层面市场层面 下一步工作 类写字楼开发机遇小结 报告思路 page - 20 大区域视角分析大区域视角分析 城市视角分析城市视角分析 板块间市场格局板块间市场格局 区域间外来企业带来的商务需求市场的分析 这些需求在济南市场上，目前是如何分布的 城市内第三产业发展带来的商务需求分析 思路分析 板块内市场竞争板块内市场竞争 项目所在板块有哪些商务需求，又存在哪些 竞争 page - 21 写字楼市场 写字楼市场分析 大区域视角 城市视角 板块间市场格局 板块内市场竞争 page - 22 区域增长极理论溯源与中国所对应的阶 段现象 区域增长极理论： 经济空间存在着若干中心、力场或极,产生类似“磁极”作用的各种离心力和向心力,从而产 生相互联合的一定范围的“场”,并总是处于非平衡状况的极化过程之中 法国学者佩鲁(.) 经济空间:理论的应用 区域增长极存在两种效益：极化效应和扩散效应，影响和带动周边地区和其它产业发展。 极化效应表现：资金、技术、人才等生产要素向极核聚集； 扩散效应表现：生产要素向外围转移。 在发展的初级阶段，极化效应是主要的，当增长极发展到一定程度后，极化效应削弱，扩 散效应加强。 极核 外围 极化效应 扩散效应 星彦观点：目前中国三大经济区域处于极 化效应占主导向扩散效益占主导的过渡阶 段，其具体特征为： n生产型要素高速度向外围扩散，极核外 围成为生产加工型产业的主区域 n服务型要素开始向外围扩散，但极核依 然为服务型产业的主区域。 区域增长极 page - 23 长三角区域区域增长极现象 上海： 作为长三角区域内的极核，已吸引了 世界500强企业全部进驻，大部分公 司将其作为总部服务平台和对外办事 联络中心，而制造加工厂设置在周边 区域。 表现：金融、贸易、物流、服务等第 三产业发达，促使当地的写字楼市场 极为火暴。 周边区域： 昆山、常州、无锡等周边区域均 以上海为龙头，强化区域间、城 市间的分工协作，区域经济增长 迅猛。 表现：产业以机械生产、加工制 造为主，第三产业相对较弱，写 字楼市场表现一般。 长三角极核 效应分析 page - 24 极核周边城市常州写字楼市场分析 九洲环宇 高档写字楼中档写字楼低档写字楼 典型代表嘉业国贸广场丰臣海悦广场建设大厦 建筑性质办公办公居住、商住或办公 分布状况 数量较少，主要集中在市 中心 数量一般，市中心和新北区都有 数量较多，主要集中在 市中心 结构布局核心筒板式板式或者住宅式 建筑层数24层以上1124层10层以下 标准层11001400平方米8001200平方米600平方米以下 户型 以100200平方米为主， 单元式间隔 以50120平方米为主，单元式 间隔 以50100平方米为主 ，单元式间隔 智能化5a2a3a1a2a 管理费4.25.5元/平米月22.2元/平米月11.8元/平米月 电梯otis品牌otis、富士通、三菱或其他品牌杂牌 中央空调中央空调，部分分户计费无中央空调无中央空调 层高3.53.9米33.3米3米左右 外墙玻璃幕墙类似住宅外墙类似住宅外墙 市场形象活体建筑、健康商务传统办公楼传统商住楼 配套服务 商务服务功能较全面，部 分写字楼具有购物、餐饮 、休闲、健身等配套。 以商务服务为主，其他服务较少 以普通住宅物业服务为 主，其他服务较少 嘉业国贸广场 长三角极核 效应分析 page - 25 常州写字楼市场高端产品销售周期长，销售难度 大，且租售价格与中低档接近，入住率普遍不高 高档写字楼中档写字楼低档写字楼 租金1.51.8元/平米天0.81元/平米天0.40.6元/平米天 售价70008500元/平米50006000元/平米35004500元/平米 入驻率40%50%40%60%，少数8050%70% 特征表现： 常州写字楼产品处于初级发展阶段； 市场上设施先进、配套齐全、规划合理、管理完善的写字楼较少； 传统办公楼、商住楼甚至住宅大量存在，对商业化写字楼市场冲击很大； 高档写字楼的租售价格与中低档写字楼差距不大； 写字楼的销售周期较长，销售表现一般； 整体入驻率不高，高档写字楼的入驻率明显不如中低档写字楼。 长三角极核 效应分析 page - 26 珠三角区域区域增长极现象 广州、深圳： 作为珠三角区域内的两个极核， 其金融、贸易、物流、服务等第 三产业均较为发达。 以深圳为例，福田中心区近几年 出现了大中华国际、现代国际、 诺德中心等大量5a级写字楼 周边区域： 东莞、惠州、佛山等周边区域经济发 展主要表现在加工制造等第二产业发 展迅速，而第三产业则相对落后，写 字楼市场表现一般。 珠三角极核 效应分析 page - 27 极核周边城市惠州写字楼市场分析 区域典型写字楼项目 惠南片区政盈商务大厦 东平片区和庆商务大厦 演达片区隆生商业广场、华阳大厦、世贸中心、国商大厦、风尚国际 江北中心区 双子星国际商务大厦、大隆大厦、德赛大厦、外商投资中心、银星国际大厦、 盛丰大厦、德威大厦、帝景国际商务中心 双子星国际商务大厦 (惠州首个5a写字楼项目） 隆生商业广场 世贸中心 惠州第一高楼 珠三角极核 效应分析 page - 28 惠州写字楼存在销售市场冷清，空置率 大的问题，同时高端写字楼销售周期长 市场特征： n品质开始得到提升，配套先进完善，现楼租售 双子星和世贸中心提出“5a”办公自动化概念，盛丰大厦则注重人性化和生态化。配有 停车位、高速电梯、中央空调和先进的物业管理，提出纯商务写字楼理念。但销售周期 均较长。 n客户群体多为中小成长型服务业公司 客户群体多集中在一些第三产业的中小型公司。它们正处于事业发展的上升期，注重品 牌形象，渴求高效的办公效率和明快的办公环境。少量高档写字楼也吸引了如中国工行 、中国人保财险、中国交通银行等金融保险名业。 n空置面积增加，销售周期拉长 惠州新建的写字楼空置面积都比较大，双子星国际商务大厦空置率40%，隆生商业广场 、大隆大厦的空置面积都比较大，隆生商业广场除了隆生本部进驻20-23层外，其他可 供租售的10-19层全部存在空置；大隆大厦除交通银行购置的办公楼层外，其他楼层除 少量入住也基本空置，空置率约为40；一些写字楼2005年开盘现在还在售，销售周期 延长。 珠三角极核 效应分析 page - 29 环渤海区域区域增长极现象 北京： 作为环渤海区域内的极核，北京 新城市规划中放弃“经济中心” 提法，强调打造宜居、服务型的 现代国际都市。 周边区域： 天津、济南等周边区域同样表现在第 三产业发展相对不占绝对优势。商务 办公市场表现一般。 环渤海极核 效应分析 page - 30 区域分析启示 济南位于环渤海经济圈内，能带来一定的商务需求 ；但同时也是增长极核周边的外围城市，其商务需 求的增长相对较为缓慢 区域增长极核理论实证分析启示 济南处于环渤海经济增长集群内，受到政治文化中心北京和 经济中心天津的双重影响，其第二产业受到刺激促进；在商 务需求方面，能吸引到一些与二产相关密切的行业，但消化 速度将受到影响，出现销售周期较长的现象。 经济发展中形成的区域增长极，带动了整个区域的发展；而 在增长集群中，龙头核心城市其商务需求旺盛，周边中心城 市第二产业比较发达，从而形成有机结合的整体。 page - 31 写字楼市场 写字楼市场分析 大区域视角 城市视角 板块间市场格局 板块内市场竞争 page - 32 济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化 、科技、教育和金融中心。高起点的城市定位， 为济南预留了较大的发展空间 历史文化名城 n城市性质：全省的政治、经济、科技、文化 、教育、旅游中心，区域性金融中心，全国重 要交通枢纽 n城市职能：现代服务业和总部经济，高新技 术产业和先进制造业。 城市定位 新政府大楼泉城广场 page - 33 济南目前经济实力较弱，城市辐射力不强，经济 的聚集作用有限，直接影响了写字楼市场的需求 经济总量指标比较靠后 较弱的城市实力和城市辐射力： 目前济南经济发展情况较弱，落后于青岛和 烟台。与省会城市的地位不十分相称； 济南市与省内的经济联系强于济南与省外的 联系。城市吸引范围、经济辐射范围局限于 山东省西半部。城市聚集作用不强，直接影 响济南写字楼市场的需求 济南市经济辐射范围大部分在省内 城市实力 2007年实际利用外资排于环 渤海经济圈六大中心城市之末 page - 34 济南第三产业比例逐年提高，但第三产业各行业 构成中，批发零售及餐饮业比重最大，而对商业 性写字楼有需求的行业所占比例较小 第三产业 组成 第三次经济普查第三产业行业分类 所占比例 农林牧渔服务业 0.66% 地质勘探水利管理业 1.08% 交通运输、仓储业及邮电通讯业 12.73% 批发和零售贸易、餐饮业 35.95% 金融保险业 9.04% 房地产业 4.93% 社会服务业 9.17% 卫生、体育、社会福利业 4.16% 教育、文艺、广播、电影、电和视业 事业 9.41% 科学研究和综合技术服务业 2.37% 国家政党机关、社会团体 8.65% 其它行业 1.86% 对商业性写字楼有需求的行业所占比 例约为 26.7% n城市写字楼的供应量与第三产业的发展相适应， 城市第三产业的繁荣加大了对写字楼的需求 n目前济南第三产业比例较大，且呈逐年上升趋势 ；但第三产业各行业中，对商业性写字楼有需求的 行业比例很小。而且其中很多企业都有自建写字楼 。如农行、济南商业银行、交通银行等都有自建写 字楼； n因此，虽然济南第三产业比例较大，但是写字楼 市场不是很繁荣 page - 35 城市分析启示 济南作为省会城市，具有巨大的发展潜力；但目前 不论是经济实力，还是第三产构成特征，均反映其 商务需求目前还处于缓慢发展阶段 城市视角分析给予项目的启示 济南目前的经济实力较弱，其城市首位度相对较低，使得其 吸附作用变小，目前写字楼发展较为缓慢 济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教 育和金融中心，中心作用和良好的城市规划等带来了巨大的 发展潜力 从济南第三产业发展构成来看，批发零售及餐饮业比重最大 ，而对商业性写字楼有需求的行业所占比例较小 page - 36 写字楼市场 写字楼市场分析 大区域视角 城市视角 板块间市场格局 板块内市场竞争 page - 37 写字楼市场总体形势 写字楼市场发展格局 写字楼板块间的竞争分析 写字楼市场 发展格局 page - 38 投资形势写字楼市场投资冷淡市场总体形势 根据统计局公布的房地产 及其中的非住宅投资数据 ，可以判断出近几年写字 楼的发展形势。 20042006年三年间 ，写字楼、商业地产等非 住宅房地产得到了一定程 度的发展。 2007年，非住宅房地 产所占的比例降到 15.89%，可见2007年房 地产的发展主要以住宅为 主，写字楼、商业地产等 市场较为冷淡。 page - 39 销售周期写字楼销售缓慢，周期长 项目名称销售进程 总体量( 平米) 目前销 售率 销售面积 年平均销 售面积 金龙大厦03年开始销售，07年基本售完 ，开发商仍需持有部分单位出 租 12万90%10.8万2.7万 发展大厦03年开始销售，06年基本售罄 开发商仍需持有部分单位出租 2.7万100%2.7万0.9万 三箭银苑03年开始销售，至今仍未卖完7万70%4.9万0.98万 数码港05年开始销售，07年基本售罄5万100%5万2.5万 第一大道06年开始销售，07年停止销售3.1万60%1.86万1.86万 中润06年开始销售，至今未售完15万25%3.75万1.88万 银座晶都06年开始销售，至今未售完3.7万80%2.96万1.48万 市场总体形势 page - 40 市场售价写字楼项目与周边住宅项 目相比，价格提升不大 写字楼均价住宅价格价格比 银座晶都写字 楼 10000银座晶都公寓90001.11 第一大道10500环山小区85001.24 达胜商务中心6400达盛.鑫苑57001.12 历东商务大厦8000历东花园70001.14 星彦统计： 成熟cbd区域的写 字楼价格约为临近 住宅的1.5倍。 分析结果： 济南目前大多数写字楼与临近住宅价格相差甚小，写字楼市场活力缺乏。 市场总体形势 page - 41 体量大多数写字楼项目体量较小，不 具备规模优势 根据统计，近期的写字楼项目中，除了中润、财富广场 和银座晶都的体量较大外，大部分的写字楼楼盘开发体 量较小，不具备规模优势。 市场总体形势 page - 42 目前济南市场供应主要是中低档的写字楼 ，写字楼整体档次不高 各级别写字楼标准代表楼盘 顶级写字楼 n建筑物的物理状况和品质均是一流 n位于主要商务区的核心区 n由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业 管理软件 n配套非常完善，专用地上、地下停车场，停车位充足 n无 高档写字楼 n建筑物的物理状况优良 n位置居于商务中心或商业聚集区 n交通十分便利 n商务配套、生活设施完善，停车位充足。 n市内净高2.6米以上 n高效全面的物业管理，24小时冷热水供应 n中润世纪广场 n银座赛博数码广场 中档写字楼 n建筑物的物理状况良好，有自然磨损存在 n位于副中心或较好的位置 n有交通线路到达，交通比较方便 n有专用地上地下停车场 n客户多为国内中小公司，从事销售代理、产品研发 n有物业管理公司服务 n第一大道 n中信广场 n银座.晶都 n金龙大厦 n东环国际广场 低档写字楼 n物业已使用的年限较长，建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈 旧； n处于一般城区位置 n有交通线路到达 n客户基本是小型私企，从事简单的销售业务 n创展中心 n济南科技市场 n科苑大厦 市场总体形势 page - 43 写字楼市场总体形势 写字楼市场发展格局 写字楼板块间的竞争分析 写字楼市场 发展格局 page - 44 目前济南写字楼主要集中在四个区域 发展格局 中心商务区 it 产 业 区 东部高新区 东 部 发 展 起 步 区 page - 45 济南发展最早、目前中高级写字楼最集中 的区域 中心商务区 泺源大街片区是济南的传 统的中央商务区，商务活 动最为密集。产业链发展 成熟。 以泉城广场为 中心向外辐射 的中心商务区 各大银行及金融机构； 国际外资企业办事处； 国内大型企业分公司； 本地大型企业总部。 发展情况进驻企业 纯写字楼占大多数，写 字楼配套较完善。交通 道路发展成熟。商务会 所、银行、邮局、餐厅 等配套产业聚集。 开发商和各大银行开发的专 用写字楼； 伴有少量商住两用写字楼。 配套设施物业类型 page - 46 写字楼入驻客户以办事处、金融保 险、咨询服务性机构为主 入驻客户分析 中 信 广 场 跨国企业济南 办事处 贝加莱工业自动化济南办事处 通用电器（中国）有限公司 sew传动设备有限公司济南办事处 ibm济南分公司 国内企业济南 办事处 中兴通讯股份有限公司驻济南办事处 青岛海骏物流有限公司济南办事处 咨询服务性行 业 康桥律师事务所 山东德义律师事务所 合富辉煌房地产 金融保险机构 中信实业银行济南分行 嘉禾人寿保险股份有限公司山东分公司 政府机构中国保监会山东监管局 金 龙 大 厦 跨国企业济 南办事处 住友机械（中国）济南办事处 美国海德能公司山东办事处 国内企业济 南办事处 北京中广时代济南办事处 南京汉德森科技股份有限公司 香港名莎服饰有限公司 报喜鸟集团济南办事处 咨询服务性 行业 济南名律物业管理有限公司 济南世纪宏大装饰工程有限公司 济南文安装饰设计工程有限公司 金融保险机 构 君安泰投资公司 太平人寿个险管理本部 中国人寿保险公司济南分公司 page - 47 地理位置市中区顺河街 规模总建筑面积15万平方米 配套外部配套：周边现有生活配套设施完善 内部：有商业网点 层数共34层，层高3.3米 户型面积 整层1100平方米，框筒结构，可自由分隔 装修菜单式装修 平面布置 七梯九户，内廊式布局 销售价格 均价9000 物业管理 银座物业，管理费2.5元/ 客户来源 保险公司、服务性公司、个人投资客 发展商山东省银座地产有限公司 代理商信立怡高 项目小结 以优越的地理位置和成熟的商务氛围为主要卖点 银座晶都正在对外销售 内廊式布局，较为传统的商务 楼 硬件配置较高 销售率80，主要为保险公司 等整层销售 典型楼盘 page - 48 个性化写字楼分布区，it产业集聚it产业区 科技商务中心山大路起步 发展也较早，近几年也得 到长足发展，相关配套较 优越，整体办公环境比较 成熟。 以山大路为轴 心的it产业区 各中小型软件企业； 电脑硬件相关企业； it服务类企业。 发展情况进驻企业 发展时间较长，外部配套业 已完善。商住两用项目最基 本的办公条件业已齐备，但 中央空调、商务会所、银行 、邮局、餐厅等来说却显得 参差不齐。 商住两用型写字楼比率 较高； 个性化写字楼吸引it产 业聚集。 配套设施物业类型 page - 49 写字楼入驻客户以科技企业为主 入驻客户分析 银 座 赛 博 科技、电子公 司 汉王科技股份有限公司 济南三佳信息工程有限公司 济南正讯科技有限公司 济南新海天科技有限公司 济南盛唐世纪网络科技有限公司 山东高至丰合电子科技有限公司 意源科技公司 济南天地网联科技有限公司 济南铭友科技有限公司 咨询服务性行 业 山东博翰律师事务所 山东奥索管理咨询有限公司 三友营销策划公司 科 苑 大 厦 科技、电子 、网络公司 美萍软件山东分公司 杭州亿邦通信科技有限公司 济南还大科技有限公司 济南腾祥世纪科技有限公司 济南时速科技有限公司 济南金石峻网 济南深度科技有限公司 济南新蓝智业科技有限公司 济南百游互动科技有限公司 济南爱勒方科技有限公司 传媒、影视 北京中高网络传媒广告有限公司 上海欧楠影视济南分公司 page - 50 地理位置解放路43号 规模总建筑面积7万平方米 配套外部配套：周边现有生活配套设施完善 楼层布置 地上1-6层为上海赛博数码卖场，7-23层为商务办公区 户型面积 整层1500平米，单元分隔，面积70-210 装修简单装修 平面布置 内廊式布局 ；层高3.6米；6梯11户 销售价格 销售均价9000 租金2.5元/平方米.月 入住率入住率90 车位地下两层为停车场，有240个标准车位。 物业管理 保洁安保来客登记会议安排，物业管理费5.8毛/天 入住企业 主要为it公司、驻济办事处、智力密集型企业 发展商山东省商业房地产开发公司 项目小结 济南首家5a智能化商务办公楼 。位于it企业密集的山大路沿 线，销售和出租情况很好 银座数码广场早期对外销售的商务写字 楼，已入住 硬件配置较高，智能化程度很高 基本销售完毕，入住率超过90 典型楼盘 page - 51 沿二环东路以东发展起来的东部中心区东部起步区 处于交通要道二环东路之 侧，同时地价较中心商务 区便宜。以东环国际广场 为首，引领东部起步区的 发展。 以东二环为起 点的中高档聚 集商务区 由于租金及售价 便宜吸引了大量 中小型企业进驻 。 发展情况进驻企业 发展较中心商务区和it产业 区落后，写字楼档次中等偏 上，外部配套比不上前两个 区域。区域中纯写字楼较多 ，但档次普遍为中等左右， 内部配套水准也处于中等水 平。 纯写字楼较多 ； 存在少量商住 两用写字楼； 配套设施物业类型 page - 52 写字楼入驻客户入驻客户分析 发 展 大 厦 外地企业济南办事处 松下电器（中国）有限公司济南分公司 日立医疗（广州）有限公司济南办事处 安恒集团济南办事处 设备、工程公司济南华伟机电工程公司 广东美的制冷设备有限公司 济南久顺消防工程有限公司 济南集成伟业工控电子有限公司 电子科技公司 济南雅典娜科技公司 苏拉科技有限公司 商贸公司信泰商贸济南分公司 金融保险机构青岛振兴会计师事务所济南分所 源达铭华律师事务所 page - 53 中润世纪城目前还有约10万建面的写 字间待售 地理位置经十东路1号 规模总建筑面积34万平米，其中有7栋写字楼，约14万平米 配套综合社区（住宅+商业+写字楼），未来有商业配套 户型面积矮层写字楼平层面积约1000平；高层写字楼平层面积约 1260平。每层一个公用卫生间 装修无装修 层高3.9米 电梯四部三菱高速电梯 销售情况均价10000元/平方米，2007年8月开始销售，目前销售 率为25% 销售方式整栋销售或整层销售，少量分割销售 车位地下3层车库 物业管理物业管理费1.36元/月.平方米 客户来源打总部经济概念，客户定位为经济实力雄厚的大型企业 和跨国公司。如太平洋保险、三菱、三星等 发展商 山东中润置业有限公司 项目小结项目位于经十路燕山立交桥东北面。临经十路和东二环 ，交通便捷。目前商务配套还不齐全 整栋或整层销售，极少量分割销售 建筑宏伟、现代，硬件配置较高 面向客户为实力雄厚的大型企业或跨 国企业 7栋写 字楼 典型楼盘 page - 54 第一大道2006年3月开盘，对外销售 的写字间约6万建面 地理位 置 历下区经十路38号（环山路交叉口） 规模24层的高层纯写字楼。占地1.5万平米，建面3.1万平米 内部配 置 宽带上网 ，中央空调 供暖，三菱电梯3部 户型面 积 平层面积1100平米。部分整层销售，部分分隔销售。有 100、180、280平米 层高3.3米 装修大堂精装修，内部墙体、天花板都做好 平面布 置 分割销售，少量整层销售。每层一个卫生间 销售情 况 前期分割销售了1116层，后期天宸物业开始接手这个 项目，进行整层出租 发展商 山东瀚正实业有限公司 项目小 结 n本项目2006年3月26日开盘，销售了1116层，分割 销售，均价7300 n2006年下半年开始宣称均价12000，相当于当时济南商 铺的价格 n目前天宸物业开始接手这个项目，进行整层出租或整层 出售 n至今没有企业入驻 单体纯写字楼 因为产权和销售策略等问题，销售停滞 典型楼盘 page - 55 政府规划下蓬勃发展的东部高新区东部高新区 向东是整个城市的发展方 向，伴随着整个城市重心 的逐步东移，东部高新区 的写字楼市场发展迅速 在政府扶持优 惠政策下发展 的东部高新区 大量国际 合中小型 软件企业 进驻如 nec等 发展情况进驻企业 由于政府主导大力发展，高 新区的外部配套发展速度较 快，周围有银行、会展中心 等配套机构。内部配套方面 ，虽然纯写字楼占主导地位 ，但档次只处于中等水平， 内部配套中等偏下。 政府开发的只租 不售型写字楼； 厂房型写字楼； 会展中心； 配套设施物业类型 page - 56 大地锐城约10万建面的写字间，推出 时间不详 地理位 置 历城区留学人员创业园南邻 规模 总建筑面积约34万平米，其中6栋高层住宅15万 平米，1栋150米高层写字楼，约10万平米。 建筑形 势 城市综合体（1栋高层写字楼6栋高层住宅+1 个五星级酒店 ） 销售情 况 目前在推高层住宅，写字楼推出时间未定 客户定 位 软件等成长型高科技企业 项目小 结 紧邻 留学生创业 园，临高新开发区，临山大路 高科技市场带 ，靠近山东大学，有浓厚的高科 技商务气息 城市综合体，处于两大高科技产业带之间 ，客户定位为软件等高科技企业 典型楼盘 推出时间暂未定，技术指标也没有相关资 料，需要持续关注其未来发展 page - 57 各区特征比较分布格局 区域特征与不足 售价(元 /m2) 租金(元 / m2天) 代表楼盘入驻典型行业客户诉求 中心商 务区 缺乏早期规划 交通拥挤堵塞 金融行业聚集 6500 11000 3 5 金龙大厦 银座晶都国际 外企济南办事处 国内企业济南办事处 金融保险投资机构 政府机关 贸易企业、咨询机构 商务氛围浓厚 吸引大量高端 企业 it产业区 it专业市场拉动的 相关产业的商务办 公需求 写字楼功能混乱 ，宜商宜住型物业 占据市场 5000 7000 1.5 2.5 银座赛博数码广场 数码港 it、网络、电子等科技 型企业 贸易型企业 咨询机构、广告公司 对it产业拥有巨 大吸引力 东部发 展起步 区 城市发展突围带 动的商务密集区 物业档次不高 4000 10000 1 1.5 东环国际广场 发展大厦 中润世纪广场（在 售） 外地企业济南办事处 科技型企业 工程设备公司 咨询服务型企业 由于租金低廉 和交通便利吸 引较多中型企 业 东部高 新区 政府的政策优惠 推动发展 吸引的企业多为 实力较弱的创业中 的中小企业 3500 4500 0.9 1.2 齐鲁软件园 三庆世纪财富中心 软件公司 科技公司 由于政府优惠 政策及低廉租 金吸引创业中 及小型企业 page - 58 写字楼市场总体形势 写字楼市场发展格局 写字楼板块间的竞争分析 写字楼市场 发展格局 page - 59 项目所在地块位于东部发展起步区的一级辐射圈内 ，主要竞争对手是东二环沿线写字楼和经十路沿线 写字楼 目前的竞争 格局 中心商务区 it 产 业 区 东部高新区 东 部 发 展 起 步 区 中心商务区 客户诉 求 完善的商务配套 和商务氛围浓厚 吸引大量高端企 业 it产业区 客户 诉求 完善的it产业 链聚集区 东部发展起步区 客户 诉求 租金低廉和交 通便利吸引较 多中型企业 东部高新区 客户 诉求 政府优惠政策 及低廉租金吸 引创业中及小 型企业 项目所在位置 目前济南写字楼集中的四个区域各有其发展特征，片区间存在的竞争并不激烈。 项目所在地块位于东部发展起步区的一级辐射圈内，主要竞争对手是东二环沿线写字楼和 经十路沿线写字楼形成竞争 page - 60 中心商务区 it 产 业 区 东部高新区 东 部 发 展 起 步 区 项目所在位置 未来随着燕山金融商务区的崛起，项目也将其直 接辐射，将会对中心商务区构成较大竞争 未来的竞争 格局 燕山金融商 务区 page - 61 板块市场启示 济南写字楼整体市场销售周期长、价格提升慢，板 块间竞争不激烈；中心商务区及东部起步区等综合 性商务圈实现价值较高 板块间市场格局分析启示 济南写字楼板块各自的特征明显，形成了各自的板块风格， 板块间竞争不激烈 当前写字楼市场整体呈现销售周期长、价格提升较慢、写字 楼整体档次不高等情况 城市各商务板块之间的竞争对本项目影响较小，竞争对手应 主要锁定在板块内写字楼之间的竞争 近两年新写字楼热点集中出现在东部区域，中心商务区及东 部起步区等综合性商务圈实现价值较高 page - 62 写字楼市场 写字楼市场分析 大区域视角 城市视角 板块间市场格局 板块内市场竞争 page - 63 未来的发展 趋势 根据政府规划，项目所在的城市东向将是 未来城市发展的主导方向 n根据济南的城市规划，济南城 市空间发展战略为：“东拓、西 进、南控、北跨、中疏”，城市 空间结构为“一城、一区、一带 ”，呈带状分布 n目前新政府大楼已经建立在东 部，东向发展大局已定 n本项目处于城市东部，位于济 南市未来主要发展方向 n项目所在区域属于政府规划的 燕山新区。 n依据济南市20062020年城 市规划，燕山新区金融服务区、 规划建成以金融、商贸、房地产 、商务、会展等业态为主导的新 区金融商业中心。 page - 64 中心商务区 it 产 业 区 东部高新区 东 部 发 展 起 步 区 燕山片区， 济南未来的 cbd？ 燕山金融商务区济南未来的cbd？ 未来的发展 趋势 高 新 区 的 成 熟 政 务 中 心 经 十 路 的 开 通 燕山片区被规划为济南的金融商务中心 奥 体 中 心 启用 济南未来的燕山区cbd 燕山片区规划为新的金融商务中心。在 种种利好因素的推动下，一个崭新的充 满活力的cbd在济南东部新城呼之欲出 燕山cbd将走一个怎样的发展路径？对 我们项目有什么启示？ page - 65 借鉴深圳福田cbd发展路径 星彦案例 借鉴原因： 城市开发和拓展的背景相 似； 新金融商务区规划和政府 搬迁的背景相似； 福田cbd在产业升级的 带动下，在政府搬迁和地 铁通车的促进下，迅速发 展为目前配套完善、商务 氛围浓厚的高级商务区 page - 66 深南大道轴上的中心演绎 福田cbd 深圳政治、文化、信息、会 展、金融中心 用地面积413.86万平方米 建筑面积780万平方米 1984年开始规划 2002年进入大规模建设期 2004年市政府进驻 2005年基本成型 罗湖cbd 深圳金融中心、贸易中心 、商业中心 老的政治、文化中心 80-90年代初成型 聚集了500余家金融机构 深圳60%以上的星级酒店 75以上的贸易公司 70的大型综合商场 深南大道 城市主干线 全长256公里 宽135米 沿线集中深圳95%以上的 法律事务所、90%以上的 金融机构、70%以上的科 技公司、60%以上的物流 总部 星彦案例 page - 67 业态业态建筑面积积（万m2 ） 比例（） 办公38049 商业、旅馆、娱 乐 10013 市政、交通、文化10013 住宅、公寓20025 合计780100 办公面积380万平方米，占49 福田中心区目前业态比例 星彦案例 page - 68 福田中心区目前的配套 市政及文化配套 1.市民中心21万平方米 2.(包括政府办公楼、工业 展览馆、博物馆、档案 馆、2500个座位的大会 堂) 3.图书馆 4.少年宫 5.音乐厅 6.电视中心 7.深圳书城中心城 商业/产业配套 1.会展业:会展中心,总建筑面积 28万平方米 2.酒店:6个5星级酒店,包括香格 里拉酒店、星河丽思卡尔顿酒 店、喜来登酒店、马可孛罗酒 店等国际品牌 3.商业: 多个购物中心,包括 coco park购物中心、怡景中 心城、晶岛购物广场、城建购 物公园、天虹购物广场等 交通配套 1.地铁:地铁1号线、4号线 2.城市快速路：滨河大道，为双向八车道； 3.城市主干路：深南大道(双向八车道)、红荔西 路(双向八车道)、新洲路、彩田路、福华路、 福中路、金田路、益田路，为双向六车道； 4.城市次干路：民田路、福中一路、福中三路、 福华一路、福华三路、海田路、中心四路和中 心五路等，为双向四车道； 5.城市支路：鹏程一五路、中心一、二、三、 六、七、八路等，为双向或单向二车道； 星彦案例 page - 69 福田中心区业态开发时序:住宅裙楼商 业写字楼购物中心和五星级酒店 住宅裙楼商业写字楼 购物中心 五星级酒店 写字楼项目 集中于2003-2006年推出 ，至2006年写字楼已建 总建筑面积240万平方米 以上，已开发度63%以上 商业项目 裙楼商业与住宅和写字楼 同步，大型购物中心滞后 ，目前开业的仅有 cocopark（2006）， 和怡景中心城（2007） 。 酒店项目 目前开业的有马可孛罗好 日子酒店（2006），喜 来登酒店（2007）。 住宅项目 集中于1998-2003年推出，至2003年住宅总推 出面积160万平方米以上，已开发度80%以上 星彦案例 page - 70 成长因素产业发展是基础因素，配 套是增值因素及触动因素 2007年1月政府发布关于加快深圳 高端服务业发展的若干意见；并 首提深港“高端服务业合作”概念 ； 2007年“深港创新圈”协议签署 2005年三届十一次全会提出，“深 圳加工”向“深圳制造”、“深圳 创造”转变的目标 2005年三届十一次全体扩大会议提 出：将把文化产业作为第四支柱产 业来发展 2004年5月深圳政府进驻市民中心 2004年12月地铁1号线开通 2004年“”泛珠三角区域框架协议签署 2003年深圳政府提出了“适度重型化 ”、“多样化”、“高级化”的产业 调整思路，加强经济后劲，提高承接 国际产业的能力 2003年6月中央政府与香港特区政府 签署cepa协议 星彦案例 page - 71 产业因素分析：产业转型激增需求 2005年之后，高新科技、金融 、物流三大支柱产业，贸易业 以及新兴高端服务业的快速发 展，为福田中心区的商业价值 奠定了坚实的基础。 2005 数量 2006数 量 净增量净增率 外 企 15266 家 16666 家 1400家9.2% 私 营 12610 6家 175586 家 49570 家 39.9% 星彦案例 page - 72 配套因素分析：地铁的开通和市民中心的 启用加速了福田区的发展 地铁的开通极大地提升了 交通可达性，带动人气和 商气的流动。 市民中心的启用，市政府 的进驻，极大地增强了福 田中心区的地位，提升企 业家信心。 星彦案例 page - 73 深圳的发展历程对本项目的启示 配套启示： 本项目所在燕山新区同样被规划为新的金融服务区，同样是市政中心的迁移点，而交通方面 则处于横贯东西的主干道经十路上，具备发展cbd的潜力。 业态启示： 燕山新区目前处于发展的初期阶段，无论是住宅还是写字楼市场都还具有很大的发展空间， 但一般住宅先于写字楼发展。目前燕山新区应处于住宅市场大力发展的时段。 价值启示： 在正常情况下，在cbd发展初期，写字楼开发的利润相较住宅微弱。随着cbd功能的渐趋完 善，写字楼价格将有很大的提升空间。本项目如开发写字楼，要取得超额利润还要等待配套 成熟，可能还需较长时间。 产业启示： cbd的发展，除了政府规划的驱动力外，很大程度倚靠产业升级的拉动力，而这正是济南目 前缺乏的，因此济南cbd的发展速度相较于深圳会更长。（深圳于1984年开始规划至2005 年基本成型经历21年发展） 案例启示 page - 74 预计在本项目推出期间二环东路和经十路周边将同 时有一些写字楼项目出售或出租，对本项目形成直 接的竞争 锁定主要 竞争对手 中润世纪广场 本案 第一大道 名士豪庭 写字楼 子锋苑办公楼 中建文化城写字楼 page - 75 项目名称物业形式（预计)上市时间 建筑面积 （m2） 主推卖点竞争指数 1中润世纪广场纯写字楼2007年8月 目前剩余约 100000 总总部级级商务务集群 ，城 东东cbd商务标务标 杆 2名士豪庭写字楼纯写字楼未知70000 3第一大道*纯写字楼2006年3月26日 目前剩余约 20000 优越地段，配套完善的 高级写字楼 4中建文化城办公楼纯写字楼未知出租在建 5子锋苑办公楼纯写字楼未知出租在建 主要竞争 对手 本项目可能面临来自周边项目的竞争 *第一大道因为产权问题