沈阳房地产市场分析.ppt

东北大学 资源与土木工程学院 教授 齐锡晶 博士 沈阳房地产市场与 核心区楼盘价值(价格)分析 2009年1月10日 沈阳市房地产开发研究会 秘书长 1 1 一、关于沈阳房地产市场的基本分析 （一）近年市场的简要回顾 1. 房地产开发累计完成投资情况 2 2. 沈阳市商品房销售量 3 3. 商品房交易价格分析 4 近年的土地市场（平均地价） 5 （二）当前（2008年110月）沈阳 房地产市场运行情况 1. 房地产开发建设情况 u 1-10月，房地产开发建设累计完成投资 833.9亿元，同比增长46.7%；其中，住宅 614.7亿元，同比增长42.2%。 u 施工面积5428.5万平方米，比上年同期 增长 17.3%；其中，住宅4155.1万平方米 ，同比增长15%。 6 6 u 1-10月，新开工面积1945.5万平方米 ，同比下降27.2%；其中，住宅1563.5万 平方米，同比下降28.5%。 u 竣工面积531.0万平米，同比增长 39.4%；其中，住宅446.8万平米，同比 增长32.8%。 1. 房地产开发建设情况 7 7 2. 增量房销售情况 u 110月份，全市销预售商品房 1099.07万平方米，销预售金额411.62亿 元，同比分别增长1.44%和7.09%；其中 ，商品住宅销预售面积898.36万平方米 ，销预售金额308.12亿元，同比分别下 降6.36%和4.55%。 8 8 u 最近12个月的批准入市量 9 9 u 最近12个月的登记销售量 1010 u根据房产局合同备案数据，2008年 的110月份，全市商品房销预售价格 为3745元/平方米，比去年同期上涨 5.56%，其中商品住宅销预售价格为 3430元/平方米，同比上涨1.92%。 3. 商品房价格情况 1111 u 最近12个月的平均房价 均价 1212 u各区县的商品房、商品住宅平均价格 1313 （三）沈阳房地产市场与全国 15个副省级城市的横向比较 u据15个副省级城市统计数据初步分析， 110月份，沈阳房地产投资和商品房交 易面积已经超过了北京市、天津市、广州 和深圳，低于上海、重庆、成都市，在全 国列第四位 ；沈阳市房价仅高于长春市。 u 按照国家宏观调控的要求进行综合指 数分析，沈阳市房地产市场名列副省级 城市第一位。 14 （三）沈阳房地产市场与全国 15个副省级城市的横向比较 在副省级城市中，上半年，深圳市新建商 品房销售面积170.41万平方米，同比减少 54.38%；住宅销售面积154.25万平方米， 同比减少54.02%。广州商品住宅成交量为 241.78万平方米，同比减少了43.5%。南京 上半年商品住宅销售面积243.57万平方米 。杭州上半年商品房成交套数为12504套， 同比下降35.2%。 核心区房价的 表现依然坚挺! 15 2008年1-10月份部分（19个 ）大中城市房屋销售价格指 数 房屋的不可移动性 与市场的不均衡性！ 16 1-10月，外地人购房占32.18%，同比增 加1.18个百分点；总体上看，外地人买房 仍然以中低价位为主导，套均建筑面积 86.28平方米，比本市居民购房套均建筑 面积88.83平方米少2.54平方米。 u关于外地人购房情况 其中，省内外地人购房占全市购房总量 的18.82%，套均建筑面积87.27平方米， 比本市居民购房套均建筑面积少1.55平方 米；境外人购房共141套，面积1.31万平 方米，占全市购房总面积的0.15%。 17 u关于外地人购房情况 依然前行，步伐放缓！ 河北、辽宁等13省市区 取消农业户口 沈阳经济区 18 二、关于金融危机与“25条新政策” （一）金融危机 u金融危机，又称金融风暴，是指一个 国家或几个国家与地区的全部或大部分 金融指标（如：短期利率、货币资产、 证券、房地产、土地、商业破产数和金 融机构倒闭数）的急剧、短暂和超周期 的恶化。 悲观的预期！ 次级贷款危机！ 1919 （二）美国“次贷危机”的形成机理 “危”与“机”！ 2020 （三）国家房地产政策的转变 u去年12月17日，温家宝总理主持召开 国务院第40次常务会议，研究部署促进 房地产市场健康发展的政策措施。 今、明年两年，国家增加基础设施建设 等投资4万亿元！ 相关行业！ u12月20号国务院办公厅印发了关于 促进房地产市场健康发展的若干意见 （国办发2008131号） 2121 2008年国家出台的 （部分）政策 2222 2008年各地出台的 （部分）政策 2323 （四）沈阳的“25条新政” u为了防止房地产市场的大起大落，继续保持 稳定、协调、健康发展的良好态势，积极应对 国际金融市场动荡加剧、世界经济增长放缓、 不确定因素增多的复杂形势，沈阳决定，要借 鉴兄弟城市的经验，结合沈阳实际，继续加强 对房地产市场的引导和调控，从11月1日起至明 年年底，执行25条活跃房地产市场的新政策。 土地的8条！ 积极鼓励住房消费 大力促进开发投资 不断优化服务环境 2424 （一）房地产市场运行的规律性 价值规律 市场供求规律 竞争规律 周期波动规律 三、沈阳房地产市场的基本展望 是个时机！ 冬交会 25 （二）关于沈阳房价的主要组成 土地费用占30% 建安费用占30% 各种税费占17.5% 管理费、营销费和不可预见费等 占7.5% 开发商利润占15% 10%！ 26 27 （三）商品房的属性与价值（价格 ） 1. 使用属性 2. 投资属性 3. 虚拟属性 金融产品 优质产品的 保值增值功能！ 美国-深圳 28 （四）关于沈阳房地产市场的预测 u 基于沈阳市房地产市场的特殊性，国家 宏观调控措施对沈阳的房地产市场会产生 一定的影响，但影响不大，不会引发沈阳 房地产市场格局发生大的转变；房价的涨 幅也将控制在合理的区间。 u 综合以上多方面因素，可以对未来沈阳 房地产市场做一个谨慎而又比较乐观的估 计，即2009年沈阳房地产交易市场应该是 一个“平稳发展年”，至少是“平稳调整年” 。 29 u由于受市场波动影响较小的消费属性 和开发企业的成本导向型定价始终处于 主导地位。2009年沈阳市的商品房价格 （均价）不会出现剧烈波动。 受到拆迁成本加大、环境质量投入增加 、外来人口购房等推动价格上涨因素的影 响，以及居民总体收入水平不高、要素价 格回落和优惠政策导致房价下降等抑制价 格上