武汉商铺对比分析.ppt

武汉商铺分析 首先，了解下中国商业地产的几种分类 对比综合商业中心和大型购物广场 1、大型综合商业中心的选址（ 例如武商摩尔城） 必须同时具备三个条件，一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是必须拥有相当 数量的中高收入的消费群体；三是交通便利，停车方便。 2、大型购物广场的选址（ 例如沃尔玛、家乐福） 必须具备两个条件，一是必须拥有相当数量的消费群体（可跨越中低高收入水平）；三是 交通便利，停车方便。 一个城市只有12个大型综合商业中心，因为它就是人流+钱流+车流的吸金石！ 而大型购物广场，只仅仅是大型综合商业中心的一小部分。 由此对比，从消费力和区域发展而言， 优秀的投资客除了需要看规划、内部结构，更要看商铺所在商圈的发展前景，更看好大型 购物商业中心所在的区域的升值前景！ 投资商铺，区位是真正的王牌。 武昌商业中心布局 徐东徐东 商圈商圈 司门口司门口 商圈商圈 马家庄马家庄 商圈商圈 中南中南 商圈商圈 街道口街道口 商圈商圈 鲁巷鲁巷 商圈商圈 武昌商业中心武昌商业中心 简析简析 中南商圈以大型购物中心为主，以他零售业为补充， 是武昌最早的商业中心，包括：中商广场，世纪中商 ，工行广场等大型商场。 徐东商圈自二桥建成后突飞猛进，以大型购物中心及超市为主 ，被充性商业集中在武青三干道，包括：徐东平价超市，销品 贸，好美佳，沃尔玛，金马家居，欧亚达等大型购物中心。 司门口商圈是形成较长的商圈，以零 销为主，是武昌最大的零售中心，其 形成原因与汉正街类似，主要依托于 水路交通形成。 水果湖商圈主要以零售为主，以餐 饮为辅，是武昌休闲商业之一。 街道口商圈以前主要以电子产品为主，形成庞大的 电子市场，大型商场于此扩张，补充性商业主要集 中在珞狮路，包括：电脑城，电脑大市场，群光广 场，新世界百货等。 鲁巷商圈因鲁巷广场的开张而逐步形成，加之苏宁 电器、电子市场开业，目前具有一定规模。但尚未 形成商圈概念，缺乏足够的商业磁力，其周边缺乏 成规模的零售商业作为补充。 通过以下最新二手商铺售价、租金的对比，可以看出商圈对商铺的影响之大， 从各商圈潜力发展和租金售价比，来看 江汉路商圈武广商圈汉正街商圈 中南商圈 司门口商圈光谷商圈徐东商圈王家湾商圈 下面，具体介绍几种不同规模和分类的商业地产楼盘 万达广场、光谷步行街、 南湖城市广场、金地国际花园、欧林湾、融侨华府、首义欢乐城 总建筑面积达51万平米，由商业综合体、室外商业街 、公寓、住宅及底商组成。 a. 购物中心：含步行街3.5万、万千百货2.5万、 综合楼1.6万、娱乐楼1.76万，商管用房0.1万 b. 写字楼：2栋，地上建面5.85万； c. 公寓： 地上建面2.2万平米。 d. 购物中心外铺0.96万 e. 地下建筑：面积6.5万，其中地下一层大型超市1.6万 和停车库、设备用房；地下二层为车库和设备用房。 n0.1 万达菱角湖广场 万达广场以其“订单式地产”和低价联合出击，销售速度极快。 但对比江汉路万达广场，投资菱角湖万达广场是不是真的很划算？ 1.区域前景扑朔迷离： 对比位处武汉商业中心的江汉路万达广场，菱 角湖万达广场位于规划中的新区王家墩商务区 项目附近的商业氛围较弱，周边小区入住率低 王家湾以中低档社区为主，消费力有待提高， 同时商圈发展和城市商业中心（汉口江汉路、武 昌中南）无法相比。 2.中低档购物环境： 采用的是国外通行的封闭式shopping mall模 式，普遍存在广场内空气流通不畅的问题。下雨 天、刮大风天显示出封闭式购物广场的优势，但 天气晴朗的情况下，劣势显露无疑。 对于讲究购物环境的消费者而言，这实在是一大 败笔。 3. 主力店比例过大，牺牲中小商铺投资者的利益 在合理的规划中，主力店所占的面积在商业广场总面积的30%以内。但各个城 市的万达广场的主力店面积达到70%左右，租金极其低廉的如果大主力店所占 面积过大，势必影响到整个商业广场的租金回报率。 选择合适的主力店能将一个商业项目盘活。 4.偷梁换柱，替换主力店 万达招商中贴上“项目建成后引入沃尔玛、百盛、欧倍德、红星美凯龙家具广场 、灿坤数码广场、华纳电影城等主力店进驻经营”。 沃尔玛被万千百货取代，欧倍德已被百安居取代，灿坤数码广场也变成了国美 电器，美国华纳公司也早已退出万达，红星美凯龙家具广场几乎从万达全线撤 出。合作“告吹”的原因是和万达整体的经营业态不匹配。 n0.2 光谷步行街 位于光谷鲁巷广场，总占地41.79万 平米，总建筑面积约150万平方米是 1350米纯步行商业街串起，集购物 消费餐饮娱乐、旅游观光、休闲健 身商务办公、酒店居住于一体的多 功能、全业态、复合型超级商业步 行街区。 一期商业租售，以主力店招商 为主，销售小部分商铺。重在营 造整个综合体的商业氛围，所以 一期商铺售价很低。 通过一期商业的成功运营，带 动二期商业销售。但二期商铺销 售均价从8000元/平米涨为 32000元/平米。 光谷步行街从商业定位、建筑规划和销售策划上来说，都是极为成功的案例 。 有了光谷步行街，光谷的百万学生从此开始在江南消费，不再过江，但另一方 面也表明了在一定时间内，光谷的消费主力军是学生，也就是中低档消费层次。 均价 32000元/平米 （一二层） 来百瑞景的商业客户，多次提到投资光谷步行街一期商铺很便宜。 首先，一期商业2008年开始销售，售价800012000元/平米，而2008年光 谷商铺市场均价，当时的光谷商铺均价8000多元/平米，从2008年到2010年每年 通货膨胀率即为5.89。2008年和2010年对比价格是不合理的。 同时，2008年的光谷无论从区域行政地位还是商业氛围上讲，和今天都不可 同日而言，所以区域价值仍是考量商铺的重要指标。 光谷步行街商业分析 1. 光谷的商圈发展仍受制于消费主体的档次。 光谷步行街消费主体仍是学生，而学生的消费力能带动的只是中低档消费，而且经营业 态有限。 2. 租金高，赚钱少，商家难以承受。 光谷步行街商铺转手频率极高，就是因为学生消费力有限，但商铺租金较高，商家难以持 续长期经营。 3.三环线外的光谷在武汉中的城市地位：城市副中心 与中南片区（城市商业中心）暂时是无法抗衡的，光谷距离真正的中关村还有距离。 n0.3 南湖城市广场 百 瑞 景 南湖城市广场位于南湖片区，属于中低档社区集中地，城市二环线边界的片区。 南湖城市广场建筑面积3万多平米，目前一层引进沃尔玛超市，明年6月份入场装修。二 三层引进金逸影院，地上三层准备引进秀玉、ktv等中低层休闲娱乐场所，地下一层做餐 饮，现正招商中， 7月销售住宅， 9月份后销售除沃尔玛、金逸影院的其他楼层面积。 南湖城市广场，真正有消费号召力的是沃尔玛，但作为社区商业中心，基于南湖的消费 力水平。其区域前景仅局限于中低层消费水平。 问题1：消费群体单一 事实上，从南国soho一期到南国soho二 期（南湖城市广场），公交需要30分钟（无直 达车，还需步行10分钟左右），自驾车最快10 分钟。 15万人中，仅为逛沃尔玛而搭30分钟公交车 的人有多少？大学生愿意逛哪里？ 从消费惯性和便利性考虑，自然更愿意选择逛 中南片区，因为选择更多（群光、亚贸、武 商摩尔城），交通更便利。 问题3：租金过高，透支前景，压力转嫁中小投资客 中北路沿线的家乐福购物广场，一层的租金是100200元/平米，然而 南湖城市广场的负一层招商租金就是150180元/左右。 从地理位置、商圈成熟度、消费人群、升值空间三方面衡量，南湖城市 广场都比不上家乐福购物广场。 如此高的租金，怎么保证购物广场今后的长期经营？或者生意好的只 是紧挨沃尔玛的少数商铺。 南湖城市广场和万达广场一样，大面积的招租主力店， 将租金的压力转嫁到小商铺上，谁来保证中小投资客的收益？ n0.4 融侨华府 位于武汉市内环线核心区域-武昌积 玉桥片区（和平大道与新生路交汇处）， 总占地14.36万方，建筑面积35万方，是 由16栋21至34层纯板式高层组层，是积玉 桥片区规模最大的社区。 二期商业位于和平大道沿线，约4000 平米。共31间商铺，8间单层商铺，23间 复式商铺。 和 平 大 道 融侨华府号称600米临街， 但事实上真正一线临街的二期商铺只有6个， 其余25间商铺全部拐入社区内部， 形成内向型社区商业 和 平 大 道 商铺基本情况 和 平 大 道 商铺销售情况 开盘当天，融侨二期售出的基本是50平米以内的位置最好的小面积商铺。 而复式商铺基本无人问津。 融侨二期商业分析 1.以复式商铺为主，市场不认同二层小面积商铺。 融侨二期复式商铺占了75，小面积商铺只有几间。而且商铺不可分割出售。 2.号称600米临街，但真正临街的商铺只有6间。 因二期的独立商业体并未进行租售，所以其余25间商铺拐入社区入口处，其实是社区内向 型商业，昭示性和人流导向性差。 3.一期商业和二期商业未形成互动，人气尚未形成，业态互相竞争。 因为一期商业售价高，导致业主出租的租金心理价位过高，导致出租成问题，无法和二期 商业形成有利互动。 4.商铺形状多异形，网柱多，适用性差。 5.积玉桥片区是住宅片区，和平大道、友谊大道，尤其是沿江大道，都是车流量远大于人流 量，旺丁不旺财。 n0.5 欧林湾 位于积玉桥和平大道与新生路的交 汇处，占地面积约1.2万方，总建7 万方 ，项目的总体设计有3栋住宅 组成，分别是1、2、3号楼，1楼 均为商业裙楼，以上为住宅。 商 业裙楼建筑面积3000平米左右。 和 平 大 道 欧林湾位处十字路口，临万达广场， 临和平大道和新河街 商铺销售情况 欧林湾商铺数目较少，未经认筹直接开盘销售，售出34个商铺。 商铺基本资料 欧林湾商业分析 1.以大面积商铺为主，此位置适宜做品质餐饮、娱乐休闲、家居建材。 2.层高7.47.8米，可隔成三层商铺使用。 3.高实用率 设置了转换层，内部网柱少，实用率更高。 4性价比低 销售状况欠佳的原因，是价格较高，总价高。相比金地国际花园和融侨而言，商铺硬件配备 很好，但价格高，无法凸显性价比。 5.旺丁不旺财 积玉桥片区是住宅片区，和平大道、友谊大道，尤其是沿江大道，车流量远大于人流量。 6. 市场培育周期长。 万达广场工期长达8年，市场培育周期对比百瑞景来说更加漫长。同时积玉桥片区对比8年后 中南片区的百瑞景，自然不可同日而语。 n0.6 金地国际花园 开发商为知名品牌开发商，位处 武昌积玉桥和平大道与前进路交汇处 ，正临和平大道和万达广场，紧邻的 一处公交车站有542、315、511、 514、804、539、 60 和 平 大 道 金地国际花园社区出口，即是地铁2号线过江的 第一站：积玉桥站 但其社区底商大部分分布在前进路，而 非干道和平大道。 真正临街的商铺只有3个。 商铺基本情况 商铺基本情况 前 进 路 hr-2 shr-1(复式商铺) hr-1 3间正临街商铺 shr-2（复式商铺） 和 平 大 道 营销中心 hr-3 规 划 路 hr-6 社 区 内 街 商铺销售情况 开盘至今，金地国际花园对外宣称售出以上20多间商铺， 其实至今只售出10几间商铺，多为前进路商铺。 金地国际花园商业分析 1.真正的地铁口物业，交通优势明显。 但事实上全国营利的地铁物业只有香港地铁，其他全部处于亏损状况。 2.商铺昭示性较弱 真正临街的商铺只有3间，shr栋商铺全部拐入社区内部，昭示性极差，只卖出2间铺 面，且面积小。前进路人气略旺，规划路无人烟。 3.商铺形状多异形，虽然公摊小，但在实际使用中适用性较差。 4.旺丁不旺财 积玉桥片区是住宅片区，和平大道、友谊大道，尤其是沿江大道，车流量远大于人流量。 5. 市场培育周期长。 万达广场工期长达8年，市场培育周期对比百瑞景来说更加漫长。同时积玉桥片区对比8年后 中南片区的百瑞景，自然不可同日而语。 积玉桥片区商业总结： 金地国际花园、融侨华府和欧林湾，三个楼盘其实都只是社区底商，升级 版的术语说法是社区商业街。 只有依托于大社区，或片区规划较好、交通条件优越的社区商业街，其今 后的经营业态才能迅速更新换代，投资客和商家才能真正赚钱，商家才有投资 前景。 n0.7 首义欢乐城 位于武昌阅马场首义广场，10万平米 地下商城，10万地下商业广场分为北区- 香港名店街、中区-老武汉1916、南区-环 球运动馆，规划业态涵盖休闲、娱乐、美 食等多种经营业态。 商铺基本情况 【（地下商城平面规划示意图）欢乐城一直未将平面规划图资料给客户】 欢乐城商业分析 1.商铺面积小，1528平米， 面积小，总价高，易于组合。 2.公摊50，但层高6.8米，可隔成两层商铺使用。 室内步行街，层高多为3米多，欢乐城6.8米层高可隔两层，抵公摊50，实用面积大。 3.交通便利，临地铁2号线 但区域内，人流大于车流，旺丁不旺财。片区商业氛围仍需培育。 片区消费人群的消费习惯也需一定时间加以培养。 4.家乐福5月与欢乐城签约入驻，明年10月入驻。 家乐福属于大型主力店，以租赁和极低租金形势入驻欢乐城，不会产生其他小投资客的产权 纠纷问题。 欢乐城商业分析 4 两证全无，风险极大，投资无保障。 欢乐城的“业主”签署的是认购协议中，欢乐城虽然承诺办证，但是同时也明确指出业主 只有使用权，没有产权，即无法进行市场交易。 备注：这种情况下，即使欢乐城今后无法办证，从法律上来讲，业主也无法去维权，因 为自己已默认只有使用权40年，没有产权。 附产权式商铺解析： 真正的产权式商铺，开发商不仅有一个大产权证，而且可为业主独立办理产权证，而虚 拟产权式商铺风险，开发商手里有一个大产权证，但不能为“业主”办理产权证，所以事实 上，很多开发商卷款逃跑后，法律也无法保护虚拟产权式商铺“业主”。 但首义欢乐城区别与真正意义的产权式商铺，甚至连虚拟产权式商铺都不能算。第一、 开发商无法为“业主”办理独立产权证，第二开发商自己都没有产权证。 开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定 期限包租，购房者无法自行经营。这种虚拟产权商铺本身不具有独立使用的价值,而且极有可能导致经营的铺位与销售分割的铺位完全不一 致，投资者购买的铺位有的成了货架，有的成了通道。多不会将平面规划图向客户展示，因为开发商将商场面积最后分割出售时，业主根 本不会清楚自己购买的那部分面积是过道还是走廊。 产权式商铺常见于室内步行街或商场内的小商铺。 n0.8福星惠誉国际城 真正临徐东大街 规 划 路 徐 东 大 街 浮云商业 商铺销售情况 福星国际城商业分析 1.交通便利，部分商铺临主干道（徐东大街） 2.商业定位规划到位，宣传推广助力 3.承诺返租，以招商带动销售。 4.浮云商业的生命力，取决于是否能引进独特业态的商家。 首先，浮云商业的位置并不占优势，临规划路，而非干道； 其次，浮云商业实际上是三层和四层，1.82万/平米的价位并不便宜。 非干道位置的三层四层商业能否存活，很大程度上取决于经营的商家是否有独特的经营优 势，否则无法存活。即风险极高，一般投资客出手购买，无法掌控或引进优秀商家，则浮云 商业则毫无优势可言。 其他经典在售楼盘分析 融科天城2期 位于武汉市内环线，汉口中心 城区，项目西北靠解放大道，东 北向靠三阳路，西南向靠球场后 和球场横街，东南靠京汉大道。 45万方中央生活国度将有周全的 学校，剧场，商业街，主题会所 休闲广场等生活配套。 商铺基本情况 双层商铺，可分层出售。 临解放大道 通往京汉大道 双层商铺可分 开出售，但二 层商铺使用公 共门厅出入， 导示性和人流 导向性较差。 停 车 场 停车场 融科天城商业分析 1.交通便利，部分商铺临主干道（解放大道） 2.临街的6个商铺装有烟道，功能性强。 3.商铺前有20米宽的停车位，便于停车。 4.商铺价格较高，但层高较低，而且二层商铺使用公共门厅，导示性较差。 大智嘉园（京汉大道） 京 汉 大 道 融科天城 轻轨线 大智嘉园商铺首层商铺面积很小，全临街， 层高7.4米，性价比较高。 40间商铺只剩7间。 但一样面临着二层商铺去化难的问题。 二层商铺和一层商铺分隔出售， 但二层商铺共用3个门厅，导向性较差。 地一大道 人和商业开发汉正街人防商业改造工程，整体呈“e”字型环抱政府最新规划汉正街“一轴 四区一带”，占据中山大道、利济南路、多福路、友谊南路黄金路段地下，开发地下商城。 商铺基本情况 3米多一点 地一大道商业分析 1.交通便利，地下商城开发的全是干道、人流密集之处 2.面积小，总价低。付款方式灵活 同时又可提供中信银行首付3成，贷款7成的优惠，大大降低投资门槛。 3 租金过高，商城内部气氛冷清，影响长期运营。 商城不可办理两证，统一经营。但招租租金过高（250元/平米左右），商城氛围冷清，长期 下去无法保证收益，继而影响整个地下商城的存活。 4.需培育市场，培养消费者的消费习惯。 地一大道的地上商业其实已形成大批的消费者，如何将他们引入地下商城，