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海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 海韵陵水商业项目定位提案 contents 目录 首佳设计 fujitaka 一.市场环境分析 人口状况分析 经济状况分析 交通状况分析 居住状况分析 酒店、写字楼、餐饮状况分析 二.商业环境分析 商业销售状况、坪效分析分析 居民收支状况分析 商圈中心性指标分析 消费支出分析 业态及租金分析 三.消费者消费动向分析 消费者购买力、消费习惯、消费者期望分析 四.商业定位提案 城市定位分析 项目立地条件分析 商业差别化分析 经营定位 项目购买力分析及规模推断 项目业种组合分析 海韵陵水商业项目定位提案 03-32 33-51 52-70 71-90 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 1、人口分析 海韵陵水商业项目定位提案 陵水县及海南主要城市人口及家庭状况分析 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 1、人口分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 1、人口分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 1、人口分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 1、人口分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 1、人口分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 1、人口分析 海韵陵水商业项目定位提案 陵水县人口数及家庭数增长状况分析 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 1、人口分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 1、人口分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 1、人口分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 1、人口分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 1、人口分析 海韵陵水商业项目定位提案 陵水县人口自然增长率和社会增长率状况分析 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 1、人口分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 1、人口分析总结 海韵陵水商业项目定位提案 u 人口规模相比处于中等水平； u 人口自然增长率发展很快，社会增长率逐年下降； u 家庭人口数主要以四口之家为主，但是历年家庭人口数逐年下降； u 男性比例高于女性； 人口规模 u 县整体城市化水平有待提高，相比海口三亚比较有一定差距； u 县整体的城市化水平逐年增长，前景比较好； u 县下辖镇 中心镇区椰林镇城市化水平相比最高； 城市化水平 u 人口受教育程度主要以中等教育为主； 人口素质 u 核心商圈人口密度相比大； 人口密度 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 2、经济分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 2、经济分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 2、经济分析 海韵陵水商业项目定位提案 陵水县县及海南主要城市产业结产业结 构构成分析 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 2、经济分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 2、经济分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 2、经济分析 海韵陵水商业项目定位提案 陵水县历县历 年产业结产业结 构发发展分析 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 2、经济分析总结 海韵陵水商业项目定位提案 u gdp总量相比落后海口和三亚； u 人均gdp的差距相比总量的差距要小； u 无论是gdp总量还是人均gdp增长速度比较快，5年增长一倍； gdp总量 u 以第一产业为 主的城市； 产业结 构 u 产业结 构发展逐渐从第一产业 向商贸服务业迈进 ； 产业结 构发展 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 3、交通分析 海韵陵水商业项目定位提案 陵水县县机动车发动车发 展分析 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 3、交通分析总结 海韵陵水商业项目定位提案 u 广域的交通设施主要以高铁和客运占为主；广域交通环境比较单 一； 广域交通环境 u 城市公交系统完善过程中，运营线 路比较少； u 城市出租车发 展比较慢，主要以机动三轮车为 主； u 城市主干道正在修建过程中； 城市交通环境 u 机动车 逐年增长，未来交通手段出现多元化发展； 城市交通发展 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 4、居住分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 4、居住分析总结 海韵陵水商业项目定位提案 u 核心商圈的人口分布比较密集，是项目主要的客流来源，占比达到55%； u 2公里、3公里商圈的人口分布相比较少； u 湾区居住人口占比也比较大； 人口分布 u 核心商圈主要以政府官员、机关家属楼为主，其次是自建房； u 边缘 商圈主要以行政村为主要居住对象； 居住属性 u 在建设项 目不断出现，为项 目人口的发展带来帮助； u 湾区及海岸线规 划、以及黎安港规划，对项 目发展潜力具有推动作用； 商圈人口发展 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 5、酒店写字楼餐饮娱乐状况分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 5、酒店写字楼餐饮娱乐状况分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 5、酒店写字楼餐饮娱乐状况分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 5、酒店写字楼餐饮娱乐状况分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 一、市场环境分析 5、酒店写字楼餐饮娱乐状况分析总结 海韵陵水商业项目定位提案 u 旅游设施有一定数量分布，距离项目地有一定距离； u 县城旅游设施缺乏，导致旅游人口比较，但是数量在增长； u 新型酒店逐渐建设过 程中，尤其湾区酒店逐渐完善； 酒店及旅游状况 写字楼状况 u 县城没有写字楼存在；办公主要集中在机关单位； 餐饮状况 u 餐饮主要以海鲜和地方菜为主； u 餐饮单 店规模在500平米左右； 娱乐状况 u 娱乐设 施主要以ktv为主，客单价相对比较低30-50之间； u 美容spa的设施占比也比较大； 市政设施状况 u 市政设施现状比较单 一：体育馆； u 未来在建设中的海洋公园等设施不断出现； 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 二、商业环境分析 1、商业状况及坪效分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 二、商业环境分析 1、商业状况及坪效分析 海韵陵水商业项目定位提案 陵水及海南主要城市社会消费费品零售额额比较较 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 二、商业环境分析 1、商业状况及坪效分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 二、商业环境分析 1、商业状况及坪效分析 海韵陵水商业项目定位提案 陵水历历年社会消费费品零售额额构成变变化比较较 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 二、商业环境分析 1、商业状况及坪效分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 二、商业环境分析 1、商业状况及坪效分析总结 海韵陵水商业项目定位提案 u 陵水社会消费品零售总额 相比海口和三亚比较低，但是发展比较快5年增长了一倍； u 陵水的批发和零售总额 占比高于三亚，这也说明三亚的旅游业发 达； 社会消费品增长 状况 零售业发展 u 县城历年的批发零售额逐年增长，餐饮和住宿逐年下降； 商业坪效分析 u 陵水坪效分析最高的是百货店；其次是专业 店和超市； 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 二、商业环境分析 2、居民收支分析 海韵陵水商业项目定位提案 陵水与海南主要城市收入支出比较较 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 二、商业环境分析 2、居民收支分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 二、商业环境分析 2、居民收支分析 海韵陵水商业项目定位提案 陵水历历年收入支出比较较 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 二、商业环境分析 2、居民收支分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 二、商业环境分析 2、居民收支分析总结 海韵陵水商业项目定位提案 u 陵水相比海南其他城市的收入有一定差距，但是支出差距非常大； u 陵水支出占收入的比例相比其他城市低，说明陵水消费外流或消费保守； 居民收支状况 居民收支发展 u 收入增长速度比较快，但是支出的增长速度比较慢； u 支出占收入的比例逐年下降； 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 二、商业环境分析 3、商业中心性指标分析 海韵陵水商业项目定位提案 以海南省为基数计算 行政人口 （人） 社会消费品 零售总额 （元） 人均消费性支出 （元） 商业人口 （人） 商业中心性 指标 海南省8685512623820000007182.31 86855121.00 海口市1582686326940000007182.31 4552020 2.88 三亚市55705454750000007182.31 762290 1.37 陵水县3639996320000007182.31 87994 0.24 万宁市60101229600000007182.31 412124 0.69 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 二、商业环境分析 3、商业中心性指标分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 二、商业环境分析 3、商业中心性指标分析总结 海韵陵水商业项目定位提案 u 商业中心性指标代表着城市商业发 达程度，纵观 海南省看陵水商业发 展比较落后，一 方面没有商业满 足消费者，另一方面消费者的消费外流； 商业中心性指标 状况 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 二、商业环境分析 4、居民支出分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 二、商业环境分析 4、居民支出分析 海韵陵水商业项目定位提案 u 陵水居民支出主要以食品为主，恩格尔系数为55.83，海口的恩格尔系数为42%； 居民支出状况 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 二、商业环境分析 5、商业业态及租金分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 二、商业环境分析 5、商业业态及租金分析 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 二、商业环境分析 5、商业业态及租金分析 海韵陵水商业项目定位提案 u 陵水商业业态 主要以家具和家电专业 店居多，百货店和超市占比相对比较小，也是因 为业态 形态所决定； 商业业态 状况 u 陵水租金相对比较低基本上日租金在2元以下； 租金状况 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 三、消费者分析 1、个人年收入20000元以上消费者的职业 海韵陵水商业项目定位提案 不同收入的被访者 职业 合计 从未正式入学 小学 初中 高中/中专 大学本科/大专 研究生及以上 无收入/无固定收入 875468120149 20000元以下2000030000元 2426313167 3000050000元 0082212042 5000080000元 11596022 80000100000元 0013307 10万15万元 0001506 15万20万元 0001304 合计1216153171471400 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 三、消费者分析 2、个人年收入20000元以上消费者的购物频率 海韵陵水商业项目定位提案 不同收入被访者 无效回答每天 每周23 次 每周1次 每月23 次 每月1次 每季度1 次 次数更少 合计 无收入/无固定 收入 518432247716149 20000元以下 218322022603103 2000030000元 1142281930067 3000050000元 451610610042 5000080000元 2542810022 80000100000 元 111310007 10万15万元 301110006 15万20万元 111010004 合计1962120661051819400 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 三、消费者分析 3、个人年收入20000元以上消费者的光临日期 海韵陵水商业项目定位提案 不同收入被访者无效回答 平日工作时 间 平日下班之 后 周六 周日 节日 日期不固定 无收入/无固定收入 5327617784 20000元以下 233709052 2000030000元 111624043 3000050000元 401323218 5000080000元 21312211 80000100000元 1012102 10万15万元 3010002 15万20万元 1000003 合计19898133611215 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 三、消费者分析 4、个人年收入20000元以上消费者的光临时间 海韵陵水商业项目定位提案 不同收入被访 者 无效 回答 10:00以 前 10:00- 12:00 12:00- 14:00 14:00- 16:00 16:00- 18:00 18:00- 20:00 20:00- 22:00 22:00以 后 时间不 固定 合计 无收入/无固定 收入 5411829237971149 20000元以下 2225322016546103 2000030000 元 1326159513467 3000050000 元 4211251092642 5000080000 元 201134330522 80000100000 元 10010110037 10万15万元 30000010026 15万20万元 10000001024 合计191117221126674117169400 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 三、消费者分析 5、个人年收入20000元以上消费者的消费金额 海韵陵水商业项目定位提案 不同收入被访 者 无效 回答 基本不 消费 10000 元以上 50元以 下 50 100元 100 300元 300 500元 500 800元 800 1000元 1000 3000元 3000 5000元 无收入/无固定 收入 534349351200110 20000元以下 24273126931000 2000030000 元 12162220500001 3000050000 元 4051512311100 5000080000 元 22448110000 80000100000 元 10140100000 10万15万元 30003000000 15万20万元 10003000000 合计1911961251073152211 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 三、消费者分析 6、个人年收入20000元以上消费者购物的交通工具 海韵陵水商业项目定位提案 不同收入被访者 无效 回答 步行 其他 自行车 摩托车 公交车 地铁/轻 轨 私家车 合计 无收入/无固定收入 68263710134149 20000元以下 2652283003103 2000030000元 131126501267 3000050000元 516210305142 5000080000元 21214003022 80000100000元 140110007 10万15万元 300100206 15万20万元 120010004 合计21212121072311410400 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 三、消费者分析 7、个人年收入20000元以上消费者的婚姻状况 海韵陵水商业项目定位提案 不同收入被访者未婚 已婚、同居 分居、离婚、鳏寡 无收入/无固定收入 101480 20000元以下 55480 2000030000元 27391 3000050000元 22200 5000080000元 8130 80000100000元 430 10万15万元 240 15万20万元 130 合计2201781 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 三、消费者分析 8、个人年收入20000元以上消费者的居住人口数 海韵陵水商业项目定位提案 不同收入被访者1人 2人 3人 4人 5人 6人 7人 8人 9人 无收入/无固定收 入 10722383423941 20000元以下 6224302513120 2000030000元 2215161612112 3000050000元 22141236201 5000080000元 126732100 80000100000元 202210000 10万15万元 021210000 15万20万元 011011000 合计23188510784571474 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 三、消费者分析 9、个人年收入20000元以上消费者购买食品饮品生鲜蔬果的场所 海韵陵水商业项目定位提案 不同收入 被访者 无效 问卷 信印 商行 万福 兴超 市 松力 电器 城 中山 路农 贸市 场 解放 路小 商品 市场 手拉 手超 市 财源 街小 商品 市场 富陵 街服 装市 场 建设 路小 商品 市场 大众 家具 城 保真 超市 文化 路市 场 新华 路市 场 惠家 家超 市 其他 家家 悦超 市 陵宏 批发 商城 富陵 百货 商场 龙基 商场 合计 无收入/ 无固定收 入 640421223200813537130101149 20000元 以下 2304216311040013333000103 20000 30000元 1102611010005001182100067 30000 50000元 50110251000410353101042 50000 80000元 2006030100000072010022 80000 100000元 100300000100001010007 10万15 万元 300001010000000100006 15万20 万元 100100000010001000004 合计21811305478511222310102246211400 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 三、消费者分析 10、个人年收入20000元以上消费者购买个人护理化妆品的场所 海韵陵水商业项目定位提案 不同收入 被访者 无效 回答 万福 兴超 市 松力 电器 城 中山 路农 贸市 场 解放 路小 商品 市场 手拉 手超 市 财源 街小 商品 市场 富陵 街服 装市 场 多美 丽餐 厅 宝真 超市 文化 路市 场 新华 路市 场 惠家 家超 市 其他 家家 悦超 市 陵宏 批发 商城 信印 商行 富陵 百货 商场 龙基 商场 错误 回答 合计 无收入/ 无固定收 入 710102874113026611001511149 20000元 以下 3102013110611357800510103 20000 30000元 33000722030023671001067 30000 50000元 40101312030122112000042 50000 80000元 20000701000011000010022 80000 100000元 100000100000050000007 10万15 万元 300000000000021000006 15万20 万元 110000000000020000004 合计246131581210125141419427311131400 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 三、消费者分析 11、个人年收入20000元以上消费者购买日杂商品的消费场所 海韵陵水商业项目定位提案 不同收 入被访 者 无效 回答 万福 兴超 市 新世 纪电 器城 龙里 电器 城 陵水 全通 电器 商城 中山 路电 器市 场 中山 路农 贸市 场 解放 路小 商品 市场 手拉 手超 市 财源 街小 商品 市场 富陵 街服 装市 场 建设 路小 商品 市场 万华 家私 城 大众 家具 城 宝真 超市 文化 路市 场 新华 路市 场 惠家 家超 市 其他 家家 悦超 市 陵宏 批发 商城 富陵 百货 商场 龙基 商场 错误 回答 合计 无收入/ 无固定 收入 5700019029733101900939150101149 20000 元以下 2410208113300011200631124120103 20000 30000元 1400003015301004111219201067 30000 50000元 40010021910011302492200042 50000 80000元 20000040710000200141000022 80000 100000 元 1000002010000000001110007 10万 15万元 3001000000100000000100006 15万 20万元 1100000000000010001000004 合计1916122128274154422411321106419231400 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 三、消费者分析 12、个人年收入20000元以上消费者购买服装鞋帽的场所 海韵陵水商业项目定位提案 不同收入 被访者 无效 回答 新世 纪电 器城 中上 路电 器市 场 中山 路农 贸市 场 解放 路小 商品 市场 手拉 手超 市 财源 街小 商品 市场 富陵 街服 装市 场 建设 路小 商品 市场 宝真 超市 新华 路市 场 惠家 家超 市 其他 家家 悦超 市 陵宏 批发 商城 富陵 百货 商场 龙基 商场 错误 回答 合计 无收入/ 无固定收 入 5042441256150312911120149 20000元 以下 210200383400070202240103 20000 30000元 1001223324100708113167 30000 50000元 401401190013215001042 50000 80000元 20001026001008001122 80000 100000元 1001000300000200007 10万15 万元 3000000100000200006 15万20 万元 1000000100000200004 合计19156178161342522038644212400 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 三、消费者分析 13、个人年收入20000元以上消费者购买珠宝首饰的场所 海韵陵水商业项目定位提案 不同收入被 访者 无效回 答 陵宏批 发商城 中山路 农贸 市场 解放路 小商品 市场 手拉手 超市 财源街 小商品 市场 富陵街 服装市 场 建设路 小商品 市场 宝真超 市 文化路 市场 新华路 市场 其他 家家悦 超市 富陵百 货商 场 龙基商 场 无收入/无 固定收入 75011615014114130 20000元以 下 3201070002381121 20000 30000元 5112050100248110 30000 50000元 4000120010034000 50000 80000元 3002020000015000 80000 100000元 100001000005000 10万15万 元 300000000003000 15万20万 元 100000000003000 合计2781622316139303361 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 三、消费者分析 14、个人年收入20000元以上消费者购买体育休闲的场所 海韵陵水商业项目定位提案 不同收入被 访者 陵宏批 发商城 万福兴 超市 中山路 农贸 市场 手拉手 超市 富陵街 服装市 场 建设路 小商品 市场 烈发家 具城 多美丽 餐厅 宝真超 市 文化路 市场 新华路 市场 其他 家家悦 超市 富陵百 货商 场 龙基商 场 无收入/无 固定收入 700510004094109010 20000元以 下 3010100008186003 20000 30000元 6001221001052020 30000 50000元 4000110010233000 50000 80000元 2001300010112101 80000 100000元 120000000003100 10万15万 元 300000000003000 15万20万 元 100000000003000 合计27217173142188301234 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 三、消费者分析 15、个人年收入20000元以上消费者购买家电数码的场所 海韵陵水商业项目定位提案 不同收 入被访 者 无效 问卷 陵宏 批发 商城 新世 纪 电器 城 松力 电器 城 陵水 全通 电器 商城 万家 电器 商行 王者 天创 手机 连 锁 步步 高手 机专 卖 oppo 手机 专 卖 中山 路电 器市 场 中山 路农 贸市 场 手拉 手超 市 财源 街小 商品 市场 富陵 街服 装市 场 万华 家私 城 文化 路市 场 新华 路市 场 其他 家家 悦超 市 富陵 百货 商场 龙基 商场 tcl 电器 专 卖 合计 无收入/ 无固定 收入 665132567230240141690112149 20000 元以下 267221942300101021480012103 20000 30000元 2666245070200100020101467 30000 50000元 4520021110001101020001242 50000 80000元 230212001001000017000222 80000 100000 元 11201100000000000100007 10万 15万元 31000000000000000200006 15万 20万元 10000001000000000200004 合计212822119531611143245317316911412400 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 三、消费者分析 16、个人年收入20000元以上消费者购买家具建材的场所 海韵陵水商业项目定位提案 不同收入 被访者 无效 回答 新世 纪电 器城 中山 路电 器市 场 中山 路农 贸市 场 解放 路小 商品 市场 财源 街小 商品 市场 富陵 街服 装市 场 建设 路小 商品 市场 烈发 家具 城 万华 家私 城 大众家 具城 新华 路市 场 其他 家家 悦超 市 陵宏 批发 商场 富陵 百货 商场 tcl 电器 专卖 合计 无收入/无 固定收入 6003239131575118912150 20000元 以下 310121910375006900104 20000 30000元 40002130064411400068 30000 50000元 41100010024400230044 50000 80000元 22000010022200100023 80000 100000元 100000000202002007 10万15 万元 300000000000003006 15万20 万元 100000000000003004 合计244146523233024222223912400 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 三、消费者分析 17、个人年收入20000元以上消费者餐饮设施消费的场所 海韵陵水商业项目定位提案 不同收入 被访者 无效 回答 松力 电器 城 中山 路电 器市 场 中山 路农 贸市 场 解放 路小 商品 市场 手拉 手超 市 财源 街小 商品 市场 富陵 街服 装市 场 建设 路小 商品 市场 烈发 家具 城 万华 家私 城 大众 家具 城 多美 丽餐 厅 文化 路市 场 新华 路市 场 惠家 家超 市 其他 家家 悦超 市 信印 商行 富陵 百货 商场 tcl 电器 专卖 无收入/无 固定收入 611602502012131120941020 20000元 以下 2009123020004400760000 20000 30000元 5005212010005020430100 30000 50000元 4100000101204201250001 50000 80000元 2001001001011300120000 80000 100000元 100400000000000020000 10万15 万元 300000000000010020000 15万20 万元 100000000000000030000 合计2421253511152332721412571121 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 三、消费者分析 18、个人年收入20000元以上消费者购买休闲娱乐的场所 海韵陵水商业项目定位提案 不同收入 被访者 无效 回答 万福 兴超 市 松力 电器 城 中山 路农 贸市 场 解放 路小 商品 市场 手拉 手超 市 财源 街小 商品 市场 富陵 街服 装市 场 建设 路小 商品 市场 烈发 家具 城 万华 家具 城 大众 家具 城 多美 丽餐 厅 文化 路市 场 新华 路市 场 其他 家家 悦超 市 陵宏 批发 商城 富陵 百货 商场 错误 回答 合计 无收入/ 无固定收 入 70021111020042501010202149 20000元 以下 3000000000000210790000103 20000 30000元 51000100010018147000267 30000 50000元 40100001101003028100242 50000 80000元 20000000000112214000022 80000 100000元 100100000000010200117 10万15 万元 300000000000000300006 15万20 万元 100010000000000200004 合计261132212131166032761217400 海韵陵水商业项目定位提案 首佳设计 fujitaka 三、消费者分析 19、消费者分析总结 海韵陵水商业项目定位提案 u 陵水商业设 施缺乏，消费者除了购买 日常生活类商品外，基本上到外地消费； u 陵水现有的百货和超市只能满足基本需求； u 陵水消费者在购买 价值高的商品到外地消费； 消费现状 u 陵水消费者对商品质量期望最大； u 同时对 商品的齐全度和商品品种最关注； u 消费者对品牌知名度也比较关注； 消费期望 u 习惯 下班购物和周六日购物； u 时间 点基本在下午六点至十点之间； u 购物频率比较，由于购买 的日常生活类商品居多，所以频率比较高； 消费习惯 u 消费者收入基本在20000元/人/年； u 职业较 多的是大众基层工作，政府公务员 ，学生为主； u 居住在椰林镇（县城）的为主； u 四口之家，两个孩子居多； 背景状况 u 旅游人口占比比较少； u 旅游消费偏向于景区和餐饮设 施消费 旅游消费状况 海韵陵水商业项目定位提案 1.城市定位分析 人口、家庭数 人口家庭数都有增加的倾向，但社会增长呈负值； 周边环境、设施 道路、公交、住宅、市政等都市机能的规划或在进行中 交通 有道路交通，但没有完备的公交系统 城市主干线型的地域商业 集客的范围 集客范围及集客手段收到限制，属于局域型； 集客手段 自家用車、摩托车及三轮、徒步 前面道路的状态 干线生活道路的状况 计划地周边 商业设施单一，没有复合型商业，原始状态 商业中心地 富陵路商业步行街街边店丰富 计划地周边的消费者行动 最近购买、挑选购买都有向地域外流出的倾向 家庭的状况 每个家庭平均四人 人口构造 20几岁到40几岁的阶层多，消费欲望强烈 家庭密度 家庭密度高 通行量（车辆、步行者） 因为交通的进入良好，通行量非常多。 商圏的大小 属于半封闭型商圈、有扩展的机会 商圈范围局域 局域性型的集客 商业设施单一，消费者 需求没有被满足 消费的中心客层： 年轻层和家庭型客层为主 家庭密度高 交通流向比较大 商圈扩展机会比较小 城市环境分析 集客类型 商业环境 居民特性 市场规模 首佳设计 fujitaka 海韵陵水商业项目定位提案 四、商业定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 1.城市定位分析 首佳设计 fujitaka 居民生活水平高 居民生活水平低 都 市 化 程 度 低 都 市 化 程 度 高 三亚市 陵水县 海口市 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 1.城市定位分析 首佳设计 fujitaka 单 一 型 高级商业设施 复 合 型 低级商业设施 富陵百 货商场 家家悦 超市 万家电 器行 龙基 百货 空白点 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 2.项目立地布局评价 项目分数评价 人口状况数量 1人口、家庭数较多 分布1家庭密度较高 增长率1有增加趋势 人口构成1主力消费群人数众多 交通 道路状况2主干道 交通流量1一般 集客手段1一般 商业设施规模 2现有商业设施极少 距离1距离中心商圈较近 位置2临街 发展空间商圏的扩大 1有可能性 家庭的增长1有增加趋势 设施扩张性1有可能 竞争态势竞争对手 1在建、拟建项目多 客源保证1有可能 评 分 规 则 对每个项目进行-12分的打分： 2分：很好 0分：较差 1分：较好 -1分：很差 各项目打分之和为立地环境评价总分，对照评 分等级可知项目立地环境的最终等级。 评 分 等 级 a等：1930分 对于商业设施的开发和业态组合而言是非常 好的立地环境 b等：818分 对于商业设施的开发和业态组合而言是较好 的立地环境 c等：-37分 对于商业设施的开发和业态组合而言是较差 的立地环境 d等：-15-4分 对于商业设施的开发和业态组合而言是非常 差的立地环境 b b等：等：1818分分 较好的立地环境较好的立地环境 首佳设计 fujitaka 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 3.商业定位分析推断 业态1960年70年80年90年2000年2010年 美国 商店街衰退淘汰 地域型sc全盛衰退 多核型sc萌芽成長全盛期成熟衰退 力量型sc 萌芽、成長全盛期成熟 仓储型sc 萌芽、成長全盛成熟衰退 时尚休闲型sc 萌芽成長全盛 主题型sc 萌芽成長全盛期成熟 it型sc 萌芽成長 日本 商店街成長全盛成熟衰退淘汰 地域型sc萌芽成長、全盛成熟衰退淘汰 多核型sc 萌芽成長全盛 力量型sc 萌芽成長全盛 仓储型sc 萌芽成長全盛成熟 时尚休闲型sc 萌芽成長全盛 主题型sc 萌芽成長全盛 it型sc 萌芽成長 首佳设计 fujitaka 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 4.设施差别化方向 陵水综合型购物设施的发展动向 国际商业开发的倾向 布局条件（交通、市场、 建设条件） 陵水综合商业设施开发计划 消費者需求 陵水城市计划 以及开发的方向性 商业设施发展以街边店、单一业态店铺； 虽有一定的专门店街形成，但品牌资源的匮乏，综合娱乐设施的开发较少 在中国的大型综合超市及大型百货店有进驻计划； 在建设中的综合性商业几乎没有； 以项目为核心的陵水新城改造新区带来消费的增加； 城市道路、高速铁路、住宅、各种公共设施的开发也逐渐完善中； 趋向大型化（综合化）、娱乐化、主题化； 让顾客满足、顾客感动的店舗以及可以看见的设施构成 交通干道非常畅通，有可能吸引广域的顾客 希望有效利用设施内部空间开发设施 迎合生活水平的上升、享受余暇的设施、对商品的要求很强 对于可以在一处综合的购物、游玩的设施有要求 首佳设计 fujitaka 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 4.目标方向性 服装满足 住居关连食品关连 游玩 娱乐 一站式生活方式中心 满足一站式和丰富的要素 以综合性提升生活品质为目标 在一个商业设施满足生活的方方面面 同时注重生活体验 引领生活潮流为己任 满足消费外流的消费群体 具有一定品质 和商业规模的商业开发没有 基本生活没有被满足 余暇活动充实要求 开发的方向性 首佳设计 fujitaka 吃 穿 住 游 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 5.经营定位 如图所示，我们分别从设施整体经 营级别、设施商业功能构成两个方 面通过坐标轴来对本项目的设施经 营定位进行二维描述。同时比较本 项目与竞争对手之间的相互关系。 坐标轴示意说明： 纵轴：表示设施综合发展级别（对建 筑物业、装饰设计、配套设施齐全度 、商品结构、品牌等级、服务水平、 运营管理状况等条项进行综合考虑后 的级别评价），上下分别向“高级别” 和“低级别”延伸； 横轴：表示功能组合特征（呼应商业 设施的发展定位），其左右两侧分别 为“单一商业功能”及“复合商业功能。” 复合商业功能复合商业功能 高级别高级别/ /高档次高档次 低级别低级别/ /低档次低档次 单一商业功能单一商业功能 海韵陵水综合体 life style center 龙基百货 设施经营定位是描述包括商业部分在内的项目整体开发经营方向。 富陵百货 商场 家家悦超市 首佳设计 fujitaka 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 5.经营定位设施风格形象 商业设施风格形象：【倡导新生活方式的都市型商业设施】 基 本 生 活 需 求 购物消费型设施 时间消费型设施 品 质 生 活 需 求 传统百货店标超 购物主题型百货店大卖场 时尚专卖店+休闲娱乐餐饮设施 海韵陵水商业 life style center 本项目是在陵水新建设的第一家购 物中心，整体建筑形象是在现有陵 水消费状况的基础上提升mall整 体品质同时，融入更加丰富的时尚 品牌、休闲、娱乐、餐饮设施，全 面提升设施的时尚性、娱乐性和综 合性，成为辐射项目周边的时尚型 商业设施。质生活的各方面需求， 引导新的生活方式；同时有效延长 消费者的滞留时间，提升消费几率 ，为消费者提供享受闲暇时光充分 体验消费快感的商业空间。 商业设施风格形象：即商业设施向外界展现和传达的整体风格，是商业设施体现出来的整体感觉。 首佳设计 fujitaka 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 5.经营定位目标客群 陵水下辖周边的镇 核心客群县城家庭全客层 边缘客群 湾区旅行人群、湾区度假消费客群 居住周边的家庭客层（男女老少） 追求时尚、流行的年轻消费群体 过客客群（经过此地的消费者） 工作在周边的政府工作客群（以企业和公务员人群为主） 首佳设计 fujitaka 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 5.经营定位基本概念 为提升追求品质新生活的消费群，提供一处体验都市快感，享受消费乐趣的复合型商业设施。 关键词： 【商业枢纽站、陵水商业地标】 【新生活方式的开创者，品质生活的倡导者】 【时尚、知性、品位生活品质】 【流行、前卫、动感潮流体验】 【愉悦、舒适、自然休闲享受】 首佳设计 fujitaka 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 6.潜在购买力分析及规模推断 首佳设计 fujitaka 项目计划地 核心商圈 边缘商圈 海韵陵水商业项目定位提案 海韵陵水商业项目定位提案 6.潜在购买力分析及规模推断 商圈类型辐射范围 现有人口数 （人） 年人口增量 （人，年递增率1.9） 人口数合计 （人） 核心商圈半径三公里范围72,4631,37773,840 次级商圈陵水县其他镇区291,5365539 297,075 边缘商圈湾区人口18,19934518,544 合计382,1987,361389,459 商圈设定依据：依据现有的项目建筑规模，竞争状况进行设定的。 商圈人口数据：核心商圈和次级商圈是对居民区进行的实地调查取得的数据，人口年递增率根据政府的2010年人口自 然增长率千分之十九。 首佳设计 fujitaka 海韵陵水商业项目定位提案