房地产与建筑基础知识培训课件.ppt

房地产基础知识培训 讲解： 培训目的 通过本次培训，使部门员工了解 房地产基本概念、房屋建筑及工程规 划相关基础知识，以便更好的搞好本 职工作。 房地产基础知识培训 内容介绍 第一章：房地产相关知识 第二章：规划术语及相关规 定 第三章：房屋建筑基础知识 房地产基础知识培训 第一章 房地产相关知识 第一节：房地产的概念 第二节：房地产开发相关知 识 房地产基础知识培训 什么是房地产 ?具体是指土地、建筑物及其地上的 附着物，包括物质实体和依托于物 质实体上的权益，是房屋和土地的 社会经济形态，是房屋和土地作为 一种财产的总称。又称为“不动产” 。 第一节 房地产的概念 第一章 房地产相关知识 什么是房地产业 ?是指从事房地产开发、经营、管理和 服务的行业。包括： 1）土地开发； 2）房屋建设、维修、管理； 3）土地使用权的有偿划拨、转让； 4）房屋所有权的买卖、租凭； 5）房地产抵押贷款； 6）房地产市场。 第一节 房地产的概念 第一章 房地产相关知识 什么是土地及土地所有权 ?土地地球的表面及其上下一定范围内的空 间。 ?土地所有权 含有法律意义上的所有权和经 济意义上的所有权双重含义。 所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者 将土地当作自已的财产，对其实行占有、垄 断，拥有对土地支配的权力。 所谓经济意义上的所有权应该表达为土地所 有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入 。 土地所有权分国有土地与集体土地所有权 ，集体转为国有才能进行转让。 第一节 房地产的概念 第一章 房地产相关知识 什么是土地使用权 ?土地使用权民事主体依法取得 土地的实际经营和利用权。它是 我国土地使用制度在法律上的体 现，是土地使用者依法对土地享 有占有、使用和部分的收益和处 分的权利。分为国有土地使用权 与集体土地使用权 。 第一节 房地产的概念 第一章 房地产相关知识 国有土地使用权取得方式 ?国有土地使用权的取得方式有划 拨、出让、出租、入股等。有偿 取得的国有土地使用权可以依法 转让、出租、抵押和继承。划拨 土地使用权在补办出让手续、补 缴或抵交土地使用权出让金之后 ，才可以转让、出租、抵押。 第一节 房地产的概念 第一章 房地产相关知识 土地分类 ?住房用地70年 ?工业用地50年 ?科教、文体、卫生用地50 年 ?商业、旅游、娱乐用地40年 ?综合或其他用地50年 第一节 房地产的概念 第一章 房地产相关知识 国有土地使用权出让年限 ?生地 则是相对应熟地而言的，是指 尚未具备上述施工条件的土地。 ?熟地 指已经拆迁完毕，达到施工条 件的土地。 （1）三通一平 水通、电通、路通，场地平 整。 （2）五通一平 水通、电通、路通，燃气通 、通讯通，场地平整。 第一节 房地产的概念 第一章 房地产相关知识 五证二书 建设用地规划许可 证 建设工程规划许可 证 建设工程施工许可 证 国 有 土 地 使 用证 商品房销售许可证 产品质量保证书 住宅使用说明书 第一节 房地产的概念 第一章 房地产相关知识 什么是房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地 上按照使用性质和要求进行基础设 施、房屋建筑的活动。 它包括从定点选址到交付使用的全 过程，由征地与拆迁安置、规划设 计、供水、排水、供电、通电讯、 通道路、绿化、房屋建设等多项内 容组成。 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 房地产开发的特点 房地产开发具有投资风险大、收益高房地产开发具有投资风险大、收益高 、增值快的特点。、增值快的特点。 l l 其风险主要来自四个方面：其风险主要来自四个方面： l l 第一，是市场风险，由于房地产市价格波动而给投资者带第一，是市场风险，由于房地产市价格波动而给投资者带 来损失的可能；来损失的可能； l l 第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水 平下降的可能，平下降的可能， l l 第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而 使房地产投资不能全部收回的可能；使房地产投资不能全部收回的可能； l l 第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成 损失的可能。损失的可能。 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 什么是房地产市场 房地产流通全部过程的总和，主要包括 买卖、租赁、抵押、房地产证券交易等 ，连接房地产的开发、建设与房地产消 费的桥梁。含一级市场、二级市场和三 级市场。 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 什么是一级市场 是指国家土地管理部门按土地供应计划是指国家土地管理部门按土地供应计划 ，采用协议、招标、拍卖的方式，以土，采用协议、招标、拍卖的方式，以土 地使用合同的形式，将土地使用权以一地使用合同的形式，将土地使用权以一 定的年限、规定的用途及一定的价格出定的年限、规定的用途及一定的价格出 让给房地产发展商或其它用土地者的市让给房地产发展商或其它用土地者的市 场。场。 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 什么是二级市场 是指房地产发展商根据土地使用合同的是指房地产发展商根据土地使用合同的 要求将建好的房屋连同相应的土地使用要求将建好的房屋连同相应的土地使用 权转让给单位或个人的市场。权转让给单位或个人的市场。 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 什么是三级市场 是指单位、个人之间的房地产产权转让是指单位、个人之间的房地产产权转让 、抵押、租赁的市场，它是二级市场基、抵押、租赁的市场，它是二级市场基 础上的第二次或多次转让房地产交易活础上的第二次或多次转让房地产交易活 动的市场。动的市场。 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 什么是三级市场 是指单位、个人之间的房地产产权转让是指单位、个人之间的房地产产权转让 、抵押、租赁的市场，它是二级市场基、抵押、租赁的市场，它是二级市场基 础上的第二次或多次转让房地产交易活础上的第二次或多次转让房地产交易活 动的市场。动的市场。 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 什么是房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋 所占用土地的使用权。具体内容是产权 人对房地产的占有、使用、收益和依法 处分的权利。 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 房地产的开发过程 一、建设用地的确定 二、可行性研究 三、勘察、规划、设计 四、土地平整及拆迁 五、开工建设 六、市场推广销售 七、竣工验收 八、交付使用 九、维修与管理 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 什么叫商品房 由房地产公司综合开发，建设成后出 售的住宅、商业用房及其他建筑物。 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 什么叫使用权房 由国家及国有企业事业单位投资兴建 的住宅，政府以规定的租金标准出租 给居民的公房。 什么叫共有权房 两个或两个以上的人对同一项房 产共同享有所有权 。 建筑分类 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 按层数划分：低层按层数划分：低层 1-31-3层层 多层多层 4-64-6层层 小高层小高层 7-117-11层层 中高层中高层 12-1612-16层层 高层高层 1616层以上层以上 按用途划分：居住、商业、旅游、工业、农业 商品房价格 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以 单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格 。 起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。 多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼 层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性，层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性， 并不能真实的反映楼盘的价位。并不能真实的反映楼盘的价位。 价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、 清盘价等，在此仅介绍其中的两种。 定金的规定 定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额 的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履 行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定 ，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际 交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合 同标的额的20%。 如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购 房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋 卖给他人，应向购房者双倍返还定金。 这里需要注意定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法 律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购 房者。 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 房屋面积规定 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 1、建筑面积 是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围 水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室 、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固 ，层高2.20m以上的（含2.20m，下同） 的永久性建筑。 2、使用面积 是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房 屋的内墙面水平投影计算。 房屋面积规定 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 3、套内建筑面积 是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积 、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。 4 4、共有建筑面积、共有建筑面积 是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面 积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊 。 成套房屋建筑面积的测算 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 1、成套房屋建筑面积的内涵 通常指分户建筑面积。分户建筑面积指以一 个套间为单位的建筑面积。 2、成套房屋建筑面积的组成 建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面 积+套内阳台建筑面积 成套房屋建筑面积的测算 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 3、套内房屋使用面积的计算 1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅 、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、 壁柜等空间面积的总和。 2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用 面积。 3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道 、管道井均计入使用面积。 4）内墙面装饰厚度计入使用面积。 成套房屋建筑面积的测算 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 4、套内墙体面积的计算 套内墙体面积：指套内使用空间周围的围 护或承重墙体或其他承重支撑体所占地面 积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建 筑空间的分隔墙以及外墙（不包括山墙） 等共有墙，均按水平投影面积的一半计入 套内墙体面积。 套内自有墙体按水平投影面积全部计入套 内墙体面积。 成套房屋建筑面积的测算 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 5、套内阳台建筑面积的计算 均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影 投影面积计算。 其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建 筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半 计算建筑面积。 成套房屋建筑面积的测算 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 6、分摊的共有建筑面积的计算 1）共有建筑面积的类型 a 幢共有建筑面积 指为整幢服务的共有建筑面积，如为整幢服务的配电房 、水泵房等。 b 功能共有建筑面积 指专为某一使用功能服务的共有建筑面积，如专为某一 使用功能（如商业）服务的电梯、楼梯间、大堂等。 c 本层共有建筑面积 指专为本层服务的共有建筑面积，如本层的共有走廊等 。 成套房屋建筑面积的测算 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 2）共有建筑面积的内容 包括：公共使用的电梯井、管道井、楼梯 间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅 、过道、地下室、值班警卫室等，以及为 整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面 积，以水平投影面积计算；套与公共建筑 之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水 平投影面积一半的建筑面积。 成套房屋建筑面积的测算 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 不计入共有建筑面积的内容有： 独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防 工程的地下室、避难室（层）；用作公共 休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型 而建、但无实用功能的建筑面积。 建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的 设备、管理用房，以及建在幢外与本幢不 相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用 房均作为不应分摊的共有建筑面积。 成套房屋建筑面积的测算 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 3、共有建筑面积分摊的原则 产权各方有合法产权分割文件或协议的，按其文件或 协议规定进行分摊。 无产权分割文件或协议的，根据房屋共的建筑面积的 不同使用功能，按相关房屋的建筑面积比例进行分 摊。 4、共有建筑面积分摊的计算公式 各套应分摊的共有建筑面积=分摊系数*各套内建筑面 积 分摊系数=应分摊的共有建筑面积/各套内建筑面积之 和 成套房屋建筑面积的测算 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 5、共有建筑面积分摊的方法 1）住宅楼 以幢为单位，按各套内建筑面积比例分摊共有 建筑面积。 2）商住楼 以幢为单位，据住宅和商业的不同使用分为： a 住宅专用（功能）的共有建筑面积 b 商业专用（功能）的共有建筑面积 c 住宅与商业共同使用的（幢）共有建筑面积 成套房屋建筑面积的测算 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 分摊方法： u住宅专用的面积加上按比例分摊的面积， 按住宅各套内建筑面积比例进行分摊； u商业专用的面积加上按比例分摊的面积， 按商业各层套内建筑面积比例分摊至商业 各层，作为商业各层共有建筑面积的一部 分，加上商业相应各层本身的共有建筑面 积，得出商业各层总的共有建筑面积，再 按相应层内各套内建筑面积比例进行分摊 。 成套房屋建筑面积的测算 第二节 房地产开发的相关知识 第一章 房地产相关知识 3）综合楼 多功能综合楼共有建筑面积按各自的功能 ，参照上述商住楼分摊的方法进行分摊。 什么是容积率 第二章规划术语及相关规定 ?项目总建筑面积与项目总用地面积的比值 。 多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的 容积率可以达到2左右，高层视情况一般在 4或5左右。对于开发商来讲，容积率越高 ，出的建筑面积就越多，土地成本就越容 易摊薄，利润空间自然就越大。而对于购 房者来讲，则正相反，容积率越低，说明 楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越 好。 项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。 什么是建筑密度 第二章规划术语及相关规定 ?建筑密度可以反映出一定用地范围内的 空地率和建筑密集程度 。 在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住 区总用地的比值 。 什么是绿化率 第二章规划术语及相关规定 ?绿化率自然越高越好，一般在35%左右。 项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建 设用地面积之比 。 什么是用地性质 第二章规划术语及相关规定 城市规划管理部门根据城市总体规划的需要对 某宗具体用地所规定的用途。分为商业用地、 住宅用地和工业用地。 ?实际上是分为10大类：居住用地r、行政办 公用地c、工业用地m、仓储用地w、对外交通 用地t、道路广场用地s、市政公用设施用地u 、绿地g、特殊用地d、水域和其他用地e。 什么是用地面积 第二章规划术语及相关规定 规划地块划定的面积。 什么是用地红线 指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围 的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之 为用地红线。 什么是道路红线 城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地 与两侧建筑用地及其他用地的分界线。 什么是建筑间距 第二章规划术语及相关规定 两栋建筑物外墙之间的水平距离。 什么是日照间距系数 指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐 高的比值 。 什么是日照标准 根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的 ，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准 日获得的日照量。 抗震的基本概念 第二章规划术语及相关规定 ? 烈度：指某地受某次地震的影响程度的 度量； ? 震级：指一次地震释放能量大小的标准 ； ? 抗震设防烈度：就是按国家规定的权限 批准作为一个地区抗震设防依据的地震烈 度。一般情况下取基本烈度。但还须根据 建筑物所在城市的大小，建筑物的类别、 高度以及当地的抗震设防小区规划进行确 定。 什么是居住区用地 第二章规划术语及相关规定 住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。 ?住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理间距内 的用地。含宅间绿地和宅间小路。 ?公建用地：与居住人口规模相对应配建的，为居民 服务和使用的各类设施的用地。包含建筑基底占地及 其所属场院、绿地、和配建停车场等。 ?道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建 配建的居民小汽车、单位通勤车等车辆的停放场地。 ?公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩 活动设施的、供居民共享的游憩绿地，包括居民区公 园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地。 命名规定 第二章规划术语及相关规定 ?花园：占地15000平米以上，设有中心广场 ，绿化面积不低于总面积的45%，休闲场地面 积不少于总面积的15%。 ?小区：建筑面积在30000平米以上，居住户 数3000户以上或人口在7000人以上，设有居委 会。 ?组团：被小区道路分隔，并与居住人口规模 （10003000人）相对应配建有居民所需的基 层公共服务设施的居民生活聚居地。 配套设施 第二章规划术语及相关规定 ?指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设 的公共服务设施、道路和公共绿地的总称 建筑小品 ?指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作 用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑 、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 配套设施 第二章规划术语及相关规定 ?指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设 的公共服务设施、道路和公共绿地的总称 建筑小品 ?指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作 用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑 、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 建筑物 第三章 建筑基础知识 ?广义：人工建筑而成的所有东西。 ?狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门 窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工作 、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场 所，不包含构筑物。 构筑物 ?指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进 行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧 道等 。 建筑物分类 第三章 建筑基础知识 房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也 不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方式。 ?按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建 筑、农业建筑。 ?按层数分：低层（13层）、多层（47层） 、小高层（812层）、高层（13层以上）、超高 层（建筑总高度超过100米，不含单层建筑超过 100米）。 ?按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土 结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。 建筑构造 第三章 建筑基础知识 1、基础： ?定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以 下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷 载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。 ?按构造形式不同分类：条形基础、独立基础 、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础 。 建筑构造 第三章 建筑基础知识 3、墙体和柱： 竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些 荷载和自重传给基础。 墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙 、非承重墙。 2、地基： 定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础 传下来的荷载的土层或岩层。 建筑构造 第三章 建筑基础知识 5、地面、楼板和梁： 梁是跨过空间的横向构件。 4、门窗： ?门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门 、弹簧门、木门、塑钢门、铝合金门等。 ?窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定 窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。 建筑构造 第三章 建筑基础知识 6、楼梯： 一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆 扶手。 楼梯的宽度一般在1.2米左右。 住宅楼梯的倾斜度一般在1520o 台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在20 25cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适。 2.80米层高的住宅每跑9个台阶。 建筑构造 第三章 建筑基础知识 7、屋顶： 屋顶分平屋顶和坡屋顶。 建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部 件。 建筑材料 第三章 建筑基础知识 1、钢筋： 配置在钢筋混凝土及预应力钢筋混凝土构件中 的钢条或钢丝的总称。包括光圆钢筋、带肋钢 筋、扭转