房地产流程.xls

第 1 页 房房地地产产项项目目开开发发流流程程 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 土 地 获 取 阶 段 土地信息收 集 现状图 落实地块具体位 置及周边情况 拓展部 规划设计条件 落实规划条件， 了解限制性条件 拓展部 现场踏勘 对地块现状、地 质条件、是否有 地下埋藏物等影 响开发的因素详 细了解。 拓展部 了解周边配套 情况 了解地块周遍的 商业、教育、交 通等情况 拓展部 了解该区域未 来规划情况 了解地块所属区 域的规划，对以 后项目开发的影 响和支撑。 拓展部 土地初判 了解地块的上 市方式和土地 款 同土地所有方进 行接触，了解土 地出让方式和土 地款，以及能否 调整。 拓展部 了解当地的建 安成本、政府 收费项目和具 体情况 成本测算拓展部 开发部 、运营 部、工 程部 了解当地的房 地产市场状况 产品形式、市场 价格、市场格局 、发展趋势及前 景、开发周期的 安排 拓展部 对接发展中 心 汇报土地初判 结果 宗地的详细情况 、项目分析、房 地产市场分析、 初判结果 拓展部 土地深判 可行性研究报 告 区域内宏观经济 、发展前景等的 分析 拓展部 该项目在区域房 地产市场中的位 置、定位、发展 。 拓展部 现状图（四至电 子文件） 拓展部 市场深度调研 销售：参与市场调查，进行地 块周边及辐射范围内的客户分 析、产品分析、市场竞争分析 等 研发部：负责协助进行区域市 场调研 拓展部 销售部 研发部 项目最终定位 销售 研发部：根据以往及周 边项目成交客户分析和产品分 析等，对项目定位、客户定位 、产品定位提出策略性建议 拓展部 销售部 研发部 成本测算：针对 多个方案进行初 步成本测算、利 润率分析及比选 研发、运营：协助进行方案设 计和成本测算 拓展部 研发部 、运营 部 开发周期及付款 计划 工程部、开发部、销售：根据 土地的开工条件、市场情况， 共同制定开发节奏。 拓展部 工程部 开发部 销售 项目方案确定拓展部 第 2 页 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 现金流测算拓展部 对接发展中 心 深判结果 项目可行性报告 及后续工作 拓展部 寻找合作资 金（与战略 发展部共同 研究） 研究并确定融 资方式 如信托基金、战 略合作、贷款平 移等 财务体系、法务：给予技术及 资源上的支持 拓展部 财务体 系、法 务 项目招商报告 （前期阶段） 区域宏微观市场 研究 拓展部 项目招商版盈利 能力分析 拓展部 明确合作伙伴 、寻找合作方 式（招商阶段 ） 项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据 拓展部 财务中 心 合作伙伴确定 财务中心、集团资管部、法务 ：制定合作方式、投资回报 拓展部 财务中 心、集 团资管 部 合作方案确定拓展部 财务中 心、集 团资管 部 合作细节确定拓展部 财务中 心、集 团资管 部 引资（商业计 划书） 签署战略合作协 议 财务中心、集团资管部：制定 合作方式、投资回报 综合管理部：协议盖章，存档 拓展部 财务中 心、集 团资管 部、综 合管理 部 合作实施（实 施阶段） 合作公司成立及 相关手续办理 财务中心、集团资管部、法务 ：协助办理股权、增资等相关 财务问题。 综合管理部：工商局办理公司 注册 拓展部 财务中 心、集 团资管 部、法 务综合 管理部 投标、摘牌 投方案标项目方案确定研发中心：项目方案拓展部 研发中 心 投经济标确定土地上限拓展部 拍卖 竞争对手分析、 确定土地上限、 价格敏感性分析 、制定拍卖战术 拓展部 挂牌 竞争对手分析、 确定土地上限、 价格敏感性分析 、制定出价战术 拓展部 获取 土地 签订土地出 让合同 确定用地图、 桩点坐标、用 地条件 交纳政府净收益 ，契税，交易费 法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金 拓展部 法务 财务部 用地规划许 可证 土地出让合同法务协同：提供土地出让合同 开发部法务 出让金、交易 费交费证明 财务：提供资金缴纳出让金、 交易费 开发部财务 土 地 获 取 阶 段 土地深判 可行性研究报 告 第 3 页 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 确权 企业投资项目 备案 办理房地产开发 资质预审表 开发部 委托工程咨询资 格机构编制申请 报告 研发：协助提供相关项目资料 开发部研发 向项目备案机关 提交申请报告 开发部 建设用地规划 许可证 开发部 原地上物土地 证登报声明（ 原有土地证作 废） 开发部 土地补偿费（ 原户主需交纳 的土地使用费 ） 开发部 土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同 、付款凭证及相关图纸 开发部 发展中 心 核定用地图、 核定用地相关 图、规划地界 坐标图 开发部 交费证明缴纳土地费用开发部 1：500现状地 形图3份（反 楼座） 开发部 详规研发：委托设计详规开发部研发 办理土地证 土地出让合同开发部 交费证明缴纳土地费用开发部 建设用地规划 许可证 开发部 地籍图4份（ 薄膜图） 开发部 土地登记申请 书 开发部 土地确权来源 证明文件 开发部 申请人主体资 格证明、法人 代表证明或个 人身份证明 综管：提供相关证明资料开发部综管 土 地 获 取 阶 段 第 4 页 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 土地抵押贷款 积极与银行联系 ，寻找合作伙伴 ，进行土地评估 ，选择合适贷款 承载公司 开发部：提供但当地政府同意 的土地评估公司，协助办理评 估、抵押登记等手续提供土地 证及出让合同 财务中 心 开发部 规 划 设 计 阶 段 区域市场调 研 1、项目所在地房地产市场总体 供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 销售：参与协助研发对区域内 及周边进行市场分析、客户需 求分析、产品分析、已成交客 户分析、竞争楼盘分析等 研发部销售部 3、项目所在 商圈或临近商 圈现状调研（ 商业部分） 商圈主要商业业 态分布状况、经 营状况、经营特 点、预期发展方 向 商业销售部：针对重点商家进 行专向访谈同时组织相关专业 人士进行专业论证 商业销 售部市 场组和 招商组 商业销 售部 4、同期操作 商业地产项目 调查（商业部 分） 竞争项目开发规 模、定位种类、 操作方式、开发 周期 提取数据库相关 数据进行重点分 析、竞争项目实 地调研了解相关 信息 商业销售部：运用顺驰商会操 作平台，重点访谈了解重点商 家对竞争项目的相关看法、同 时了解投资客户对竞争项目的 投资意向 商业销 售部市 场组和 招商组 商业销 售部 项目定位 公建部分拟选 业态种类确定 、所选业态数 量确定 通过行业发展状 况分析，消费需 求分析确定可开 发公建部分业态 种类。结合市场 相关类型物业供 求状况确定所选 业态开发数量 商业销售部：配合完成公建部 分业态选择与数量确定 商业销 售部 商业销 售部 市场定位、客户定位、产品定位 、价格定位 研发：依据控规指标提供产品 类型建议，协助项目定位工作 商业招商：配合完成公建类定 位 销售体 系 招 商策略 公司 研发部 商业招 商组 经济测算 运营：逐步细化成本测算及利 润率分析 财务：现金流测算 研发部运营部 财务部 项目发展报告 开发计划 销售：根据宗地状况、市场条 件和公司的回款要求，协同研 发部初步制定土地开发计划和 销售计划。 商业：结合市场现状配合研发 完成项目公建部分开发不同业 态产品开发顺序建议 工程：根据工程情况及销售推 广方案排定工期 研发 销售 工程 商业 项目考核指标初 定 运营：提供初步的项目开发排 期和总体经济指标要求及各阶 段经济指标要求 销管运营 资金流 工程：根据工期制定工程款支 付计划，和财务结合，明确资 金要求 开发：配套费及土地款支付计 划 财务 工程、 开发 设计前期 明确产品设计思路 销售：根据区域市场内客户需 求状况和在销楼盘热销产品分 析，对户型设计、户型配比、 面积区间、景观规划、建筑风 格、配套标准等规划设计提出 改善性意见 研发销售 明确设计院选择标准研发 制定设计组织计划研发 方案设计组 织 方案与设计院选择与合同签订 法务：合同文义审核 运营：成本审核 研发 运营部 、法务 部 制订规划、景观及建筑单体的设 计任务书、交工标准，及规划指 标、环境指标的初订 运营：依据建筑规划、景观规 划及交工标准初步确定建安、 环境等成本指标。 商业：结合行业特点提供有关 需求建议，配合研发完成相关 设计 工程：参与制定交工标准， 根据以往项目经验总结及当前 市场情况，对主要部位做法、 结构方案、设备方案等提出建 设性意见 研发 工程 运营 商业 规划方案结合 成本测算的研 讨及确定 对于初步测算的 成本指标逐步细 化、结合市场调 整售价，确保预 期利润率。 销售 、商业：结合项目地块 的基本素质、成本测算情况和 预期销售情况，对项目规划设 计提供合理性意见 工程：从施工角度，对主要部 位做法提出建设性意见 开发：提供各项前期配套费用 标准 研发 运营 开发 销 售 工 程 商 业 彩色总平面图（含经济指标）送 规划预审 研发部：负责提供图纸开发部研发部 修建性详规成果开发：提供参考意见研发开发 土 地 获 取 阶 段 办理土地证 第 5 页 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 详细性规划方案（配套场站点） 报建及确定（公示会市政府） 研发部：负责提供图纸开发部研发部 建筑平、立面 功能效果及成 本测算的研讨 及确定 各部门共同商讨 成本指标，逐步 深化。 销售、商业：根据产品成本情 况和结盘、在售项目销售经验 总结，对建筑平、立面的工程 效果提供合理化建议 工程：从施工角度，对主要部 位做法提出建设性意见 研发 运营 销售 商业 工程 彩色立面效果图送规划预审及审 批（上报市政府） 研发部：负责提供图纸开发部研发 建筑方案报建图研发：提供报建图纸开发研发 景观概念方案设计及确定 销售、商业：结合项目定位、 客户需求情况和以往销售经验 总结，提供景观需求、景观规 划等建设性意见 工程：从施工角度，对主要部 位做法、材料的选用等提出建 设性意见 运营：成本核算及成本指标控 制 研发 销售 工程 运营 商业 指标确认阶 段 项目成本指标确定 销管：和企划对销售费用指标 ，进行讨论确定 商业：结合不同业态经营客户 需求，提供有关配套设备设施 种类、数量建议 工程 研发 开发 财务：项目 前期、工程、配套、费用等指 标落实 运营 销管 工程 研 发 开发 财务 商 业项目考核指标确定 销管：结合公司战略要求和项 目自身状况，协调其他各部门 制定项目的考核指标体系 工程：根据项目方案及销售推 盘方案制定工期 运营 销管 工程 年度考核指标调整 销管：根据集团及公司发展战 略的要求和公司库存、新增、 新开资源的数量制定公司年度 考核指标体系 工程：制定工期 运营 销管 工程 施工图设计 组织 施工图设计院的选择与合同签定 运营：配合研发进行设计招投 标 工程管理：对结构方案、设备 选型进行评估 法务：合同的审核 研发 运营 工 程管理 部 法务 制定建筑、综 合管网、景观 施工图设计任 务书（交工标 准确定、建筑 、景观限额指 标确定） 按产品型式不同 提供建筑设计限 额指标，提供景 观限额设计指标 销售、商业 ：结合项目定位 和客户需求及经验判断，参与 建筑、景观规划和交工标准的 讨论制定 工程：提供工程技术专业建议 研发 运营 销售 工程 商业 结构方案及设备选型研讨及确定 运营：针对不同结构方案进行 经济测算，方案优选 工程：参与结构方案及设备选 型研讨，筛选最佳方案，反馈 研发 研发 工程 运营 地质勘察报告 组织勘察招投标 、签订合同、组 织现场勘察，并 通过研发向设计 提供地质勘察报 告 研发：负责提供规划总平面图 工程研发 施工图成果 总平面图研发 放线图研发 桩位图研发 施工图报建图研发 消防、人防报建 图 研发 施工图审查全图 及计算书 研发 规 划 设 计 阶 段 方案设计组 织 第 6 页 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 编制典型楼座建 安预算 运营 施工图会审 运营：参与施工图会审，审核 对成本影响较大的项目，提出 优化意见 工程：根据以往经验总结对施 工图的完整性、设计选材、选 型的合理性、经济性及施工的 可行性进行审核，及时反馈研 发，进行调整变更 研发 工程 运营 施工图全图 结合以往客服反馈经验，图纸 设计便于使用维修 研发客服 编制典型楼座建 安预算，建安成 本综合测算、分 析、反馈并进行 图纸优化 销售：根据项目预期销售均价 和利润率要求，根据不同施工 方案的成本情况，讨论并加以 优化 研发：负责图纸优化变更 工程：对设计选材、选型的合 理性、经济性及施工的可行性 进行审核，使方案优化 运营部 研发 工 程 销售 综合管网方案设计 开发部：提供各专业局设计条 件 研发开发 景观扩初及施工图设计运营：成本核算及费用控制研发运营 景观施工图成本测算、分析、反 馈并进行图纸优化 销售 ：结合宗地状况、项目 定位和成本测算情况，参与景 观施工的讨论制定 研发：负责图纸优化变更 工程：对选材、工艺做法提出 专业性意见 运营部 研发 工 程 销售 开 工 开 盘 建设工程规 划许可证 规划方案及市 政方案送审 设计方案（含总 平面方案）申报 表 研发：配合提供设计院盖章确 认 开发部研发 土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同 、付款凭证及相关图纸 开发部 发展中 心 修建性详细规划2 份，电子文件1份 （注：规划方案 审定前，提交10 本规划设计方案 ，电子文件1份） 研发：提供所需图纸开发部研发 申报单位（人） 委托代理的，需 提交授权委托书 开发部 建筑方案送审 建筑设计方案申 报表 研发：配合提供设计院盖章确 认 开发部研发 1/500现势地形图 1份 开发部 土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同 、付款凭证及相关图纸 开发部 发展中 心 投资计划开发部 建筑设计方案2份 （含建筑效果、 总平面、各层平 面、立面、剖面 图等）、重要项 目需提交模型 开发部 申报单位（人） 委托代理的，需 提交授权委托书 开发部 取得许可证 投资计划(项目备 案) 开发部 规 划 设 计 阶 段 施工图设计 组织 施工图成果 第 7 页 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 大配套财务：提供资金保障开发部财务 小配套财务：提供资金保障开发部财务 消防证明研发：负责提供消防报建图开发部研发 绿化证明研发：负责提供绿化报建图开发部研发 人防证明研发：负责提供人防报建图开发部研发 地名证明 销售部：确定楼、栋眼号排布 和地名意义 开发部 现场工程放 线 施工总、分包，监理及各专业分 包等单位的联系、考察、选择 协助工程提供队伍信息工程部运营 建设工程规划许可证开发部 规划局批复的项目总平图及电子 文件 开发部 首层平面图 研发：出图及图纸问题解决 工程：现场配合 开发部 研发 工程 按照施工总平 图进行楼座点 放置，出放线 报告 按照施工总平图 进行楼座点放置 ，出放线报告 工程：配合勘测、清除现场障 碍 开发部 工程 施工单位配合 做记录、现场 保护 施工单位配合做 记录、现场保护 组织施工单位做好记录及现场 保护 开发部 工程 移交施工单位 研发：现场发现问题，及时解 决 工程：组织施工单位交接，做 好交接记录 开发部 研发 工程 施工许可证 建设用地规划许可证开发部 建设工程规划许可证开发部 建筑工程施工图纸及技术资料报 告书 开发部 工程施工中标通知书及经过鉴证 的施工合同 开发部 建设资金证明（银行存款证明） （注：资金情况满足施工中标价 的1/3以上） 财务 开 工 开 盘 建设工程规 划许可证 取得许可证 第 8 页 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 建设项目年度投资计划（当年计 划） 开发部 施工图审查 研发：负责提供施工图及计算 书 开发部研发 质量监督登记表 工程：配合办理，与相关部门 接触，搞好关系 开发部工程 安全措施 工程：制定现场文明施工及安 全施工标准，组织施工单位做 好现场围墙及现场相关安全措 施。 开发部工程 安全施工措施登记表 工程：配合现场安全，进行安 全措施实施的监督及安全管理 开发部工程 交费各专业会签单 建委各内部相关部门及配套各 专业局确认 开发部 销售许可证 营业执照开发部 资质证书开发部 国有土地使用证或建设用 地规划许可证 开发部 年度投资计划(项目备案)开发部 建设工程规划许可证 研发：负责提供所需的全部图 纸 开发部 建设工程施工许可证开发部 公用基础设施配套证明开发部 获取前期物业备案证明 物业：签订物业合同、业主公 约、普通住宅小区提供物价局 核定的物业管理服务费收费等 级和中准价格标准（5万平米 以上的要通过招投标手续完成 ） 研发：负责提供所需的全部图 纸 开发部物业 基础工程形象部位达到正负零及 图象文件 工程：到达基础部位，递交报 验材料，组织五方验收，提供 基础验收证明 开发部工程 获取面积计算成果表 开发部：提供地名批复及附图 、图审证等证件 研发部：提供全套施工图 销管 项目总平面图研发：出图开发部研发 获取商品房网上销售数据录入合 格证明 销管：配合网上录入开发部销管 开 工 开 盘 施工许可证 第 9 页 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 企业投资项 目备案 规划成果开发部 大配套开发部 开工准备 移苗，组织清除地面上下障碍物 ，为施工提供现场 工程 临水、临电 工程：根据现场情况确定临水 、临电的位置、数量，协助临 时电送电、接入水接入，做好 保护 财务：提供资金， 运营：审核 开发部 工程部 、财务 部、运 营部 临水、临电开发部工程 平整场地工程 施工组织方案 研发：负责提供所需的全部资 料 运营：共同确定甲供分包项目 及各种特殊材料的档次价格。 工程 研发 运营 招投标、签订 合同 勘察（拿下土地 后即定队伍，进 行勘查，向设计 提供设计依据） 研发：负责提供总规划图等所 需的全部资料 运营：配合招标 法务：合同的审核 工程 运营 研发 法务 桩基施工单位运营配合招标、测算成本工程运营 监理 运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核 工程 运营 法务 土建施工单位 运营配合招标、测算成本 法务：招投标文件的法务审核 、合同的审核 工程 运营 法务 甲供材、分包商 运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核 工程 运营 法务 沉降观测运营配合招标、测算成本工程运营 土建施工单位的公开招标及合同 备案 工程：确定备选施工单位、考 察筛选队伍、提供招标资料、 组织招投标、签订合同、进行 合同备案 运营：共同确定合同约定的各 项条款 开发部 工程 运营 施工图会审 组织监理、施工 单位一起对图纸 会审 研发：配合会审工程研发 会同设计院进行 会审，签定会审 记录 研发：负责提供所需的全部图 纸,并配合会审 工程研发 设计交底 会同设计院进行 技术交底，签定 交底记录 研发：负责组织设计单位交底 和变更 工程研发 质量监督手续 办理质检委托开发：配合办理相关手续工程开发 开 工 开 盘 第 10 页 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 办理安全检查委 托 开发：配合办理相关手续工程开发 环卫、环保等 相关手续 申办项目临时、 永久路口的报建 手续 开发：配合办理相关手续工程开发 申办项目临时施 工用水、临时用 电、排污手续 开发：配合办理相关手续工程开发 办理施工人员暂 住手续 开发：配合办理相关手续工程开发 开工 开工 施工放线 组织施工单位进 场、建立平面和 高程控制系统。 建立控制主轴线 （基线）标桩， 并在现场清楚标 明墙、柱轴线位 置，组织施工单 位进行有效保护 并接管 研发：负责提供所需的全部图 纸和技术支持 工程研发 规划验线 监理单位组织工 程部、设计、规 划局验线 研发、开发：配合验线工程 研发、 开发 桩基施工 试桩施工，根据 施工图及有关施 工规范制定桩基 施工标准，审核 桩基单位的施工 组织设计，施工 人员资质，进场 材料是否合格等 研发：配合确定桩基施工标准 工程研发 桩基全面施工 研发：负责提供所需的全部图 纸和技术支持 工程 桩基检测 委托桩基检测单 位、签订合同 工程 进行桩基施工质 量检测，并提供 桩基检测报告 工程 开槽（办理各 种手续，组织 协调环卫、市 容等政府部门 ） 土方工程工程 支护工程工程 降水工程工程 地基备案、材料报送监督站、联 系组织验收人员准时参加 研发：配合参与验收工程研发 基础施工 地基处理工程 混凝土垫层工程 地下防水工程 混凝土基础 研发：负责提供所需的全部图 纸，配合解决图纸设计问题 工程研发 开 工 开 盘 开工准备 质量监督手续 第 11 页 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 基础验收备案 承建单位自评工程 监理对验评资料 审查、现场观感 质量量测和检查 工程 材料报送监督站 ，协调监理组织 相关部门验收 研发：配合参与验收工程研发 签定建筑工程分 部工程（基础） 验收表 工程 基础处理竣工 结算 核对全部设计变 更、现场签证及 各项扣款的增减 项造价。 工程：申请结算，提供全面的 现场签证（监理、工程部经理 签字确认）、水电扣款等基础 性资料 运营工程 项目亮相前 准备 推盘策略确定 产品策略 销售部、企划：根据项目定位 、市场状况和项目推广策略， 对产品推广排期和阶段性重点 聚焦产品提出合理化建议 研发：根据产品推广排期，提 供具体产品的房型图、户型卖 点综述、专业设计人员支持、 负责讲解产品等 项目销 售 研发、 销售部 、企划 价格策略 销管：协助现场根据具体组团 、楼座、楼层、朝向等因素制 定价格体系及制作销控 运营：提供成本测算，确定销 售基本均价 项目销 售 销管、 运营 推广策略 销售：参与项目推广策略的讨 论，提出合理化建议，实现推 广效果的最大化 研发部：提供设计院背景、产 品设计理念、产品卖点及专业 设计人员的支持 企划 项目销 售、研 发部 招商策略：整合 外部资源，根据 项目销售需要， 制定项目全程招 商策略 配合制定全程招商策略 商业销 售部运 营组及 策略公 司 商业运 营组及 策略公 司 确定外部资源 广告公司寻找及 确定 销售：参与研究讨论广告公司 的选择，参与沟通 企划 项目销 售 制作公司寻找及 确定 企划 策略公司寻找及 确定 销售：策略公司的沟通，并进 行相关的培训 企划 项目销 售 媒介公司寻找及 确定 销售：根据目标客户群的日常 生活、行为习惯，选择和确定 有效的媒体形式，监控、反馈 媒体实施的效果 企划 项目销 售 活动公司寻找及 确定 销售：活动公司的沟通，各个 阶段活动组织的配合协调，活 动过程的实时关注，反馈调整 后期活动营销的内容 企划 项目销 售 项目推广定位 确定 项目名称、组团 名称 研发：根据对产品的理解提出 合理建议。 销售：根据对市场客户的理解 提出合理建议。 企划 项目销 售 研 发 项目核心推广理 念确定 企划 项目销 售 研 发 slogon确定企划 项目销 售 项目核心识别 系统确定 logo确定 销售：参与项目核心识别系统 的讨论和确定 企划销售部 开 工 开 盘 开工 第 12 页 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 vi系统及延展方 案确定 企划销售部 亮相前项目知 识培训 建筑知识，楼盘 背景，项目卖点 综述，竞争对手 比较，付款方式 ，法律手续，销 售技巧等方面的 综合系统培训。 销管：提供相关政策培训 法务：提供相关政策培训及统 一口径的法律审查 研发：提供建筑设计单位、景 观设计公司、建筑风格、各项 控规指标、交工标准、户型卖 点资料、全部图纸等 工程：提供施工材料、施工工 艺、重点节点、工程进度、入 住时间、交工标准等资料 项目销 售 销管 法 务 研发 工程 分卖场设立 为实现项目宣传 的最大化，在合 理地段设立商品 房展示中心 企划：提供外卖场设计、包装 方案并协助完成包装，卖场相 关销售道具制作 外卖场企划部 销售道具准备 现场房型手册（ 亮相版） 研发：提供各单体户型图和楼 层平面图、小区摆位图等 企划研发部 售楼处装修装饰 及售楼处内外部 指引包装（精神 堡垒、工地围档 、吊旗、道旗、 形象墙、指示牌 、资料架、展示 架） 销售：提出装饰及指引系统的 合理化建议 工程：组织招标确定施工单位 ，协助企划部进行售楼处内部 装修和项目指引系统的施工 运营：核算售楼处装修成本， 进行合同审批和付款工作 财务：提供装修及包装所需资 金支持 企划 工程、 财务、 项目销 售、运 营 样板间及样板环 境指示说明系统 销售：协商决定样板间建造的 具体户型 研发：提供样板间户型的详细 房型图和尺寸 工程：组织招标确定施工单位 并施工，组织样板间施工和节 点支持 运营：样板间装修成本核算及 合同审批工作 财务：提供装修及包装所需资 金支持 企划 工程 研发 财务、 项目销 售、运 营 沙盘（概念）、 户型单体模型（ 外形、景观、绿 化、车棚、能源 站点等位置应明 确） 研发：提供项目整体规划方案 和单体户型图，支持企划部制 作概念沙盘和单体沙盘 销售：与企划部协商，选定概 念沙盘的方案及单体沙盘的户 型选择 企划 研发、 项目销 售 入市前印刷品的 设计、制作（概 念楼书、房型图 、dm单、宣传海 报等） 销售：各种印刷类销售道具制 作的确定 研发：项目研发设计方面资料 的提供，如平面规划图、景观 规划图、房型图、人行系统、 车行系统等 工程：提供工程进度及交工标 准，施工材料、施工工艺等相 关方面的资料 法务：相关印刷文件的法律审 核以及合同的审核 企划 研发 工 程项目 销售 法 务项目周边主要道 路设置醒目指示 系统 企划 （意向）派筹卡 及纪念礼品 企划 联动工作的准 备 配备看房车及看 房车的包装 车管部：提供看房车及司机企划车管部 进行联动单位的 培训和包装 企划：提供重点联动单位的包 装，相关销售道具的制作 销售部 （客资 组） 企划 意向商家签约 进驻意向书法务：合同的谈判以及审核 商业销 售部运 营组 法务 确定项目亮相 方案 项目形象表情、 主题、创意表现 确定 项目销售部：参与讨论，提出 建设性意见 企划 项目销 售 项目亮相细化方 案确定 企划 项目销 售 项目亮相媒体确 定 企划 项目销 售 项目亮相项目亮相 项目形象出街， 媒介组合应用（ 户外、报纸、电 视、电台、车体 、电梯） 法务：相关印刷文件的法律审 核以及合同的审核 企划法务 新闻媒体新闻信 息亮相 品牌传播中心：通过媒体扩大 宣传信息 企划 品牌传 播中心 开 工 开 盘 项目亮相前 准备 项目核心识别 系统确定 销售：参与项目核心识别系统 的讨论和确定 第 13 页 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 亮相庆典活动及 产品推介会的宣 传和安排 研发：项目研发设计资料、研 发设计专业人士的支持 销售：项目亮相各项工作的配 合开展，电话接听解答，现场 客户接待，活动的协同组织等 企划 研发 项目销 售 项目开盘前 准备 销售内部资料 房型、房号及面 积对照表 研发：提供房型本册、技术支 持 销管：提供房号及面积表 项目销 售 销售管 理部 研发 销控 运营：由运营确定考核均价； 销售：和销售现场根据推盘节 奏确定销控 销管部 客户接待、客户问题汇总及反馈 研发、工程：配合解释、解决 客户提出的研发及工程问题 项目销 售 研发 工程 客户积累 意向卡销售，客 户梳理，意向销 控制定，客户关 系维护 销管：意向卡销售的组织工作 外卖场：意向客户推荐，客户 关系维护 项目销 售 销售管 理部 外卖场 交工标准确定 销售、工程、开发、运营：讨 论并确定项目交工标准 法务：法律风险提示。 研发部 法务 工 程 项 目销售 开发 运营价格体系确定 运营：牵头制定项目考核指标 体系，提供项目经济指标要求 销售：对不同组团、不同楼座 、不同楼层和户型制定合理的 价格体系。 销售管 理部 项目销 售 运 营 合同准备 房型附图 研发：提供所有房型的房型附 图 销售管 理部 研发 交工标准 研发：提供已确定的交工标准 法务：交工标准中法律风险的 提示和规避。 工程：审核合同中的交楼时间 及交工标准 销售管 理部 法务 工 程 研 发 小区摆位 研发：负责提供最终版的总平 面图 销售管 理部 研发 合同、附加协议 等文本审查确定 法务：商品房合同、附加协议 、补充协议等文本的审查确定 销售管 理部 法务 开盘前销售道 具准备 现场房型手册深 化版及最终版 研发：提供深化版房型图手册 及逐步落实形成最终房型图手 册 企划研发 楼书，宣传海报 、折页，物业管 理公约 研发：协助制作楼书、折页等 ，提供技术支持 物业公司：提供物业管理公约 企划 研发、 物业公 司 购房须知，房型 图，详细价格表 研发：提供项目详细的房型图 ，提供技术支持 销售：协助销管制定项目楼房 的价格体系 工程：提供工程进度及交工标 准 企划 项目销 售 工 程 研 发 售楼处内外展示 道具的统一更换 （道旗、吊旗、 背板等） 企划 沙盘（细化景观 及外檐） 研发：提供项目总规划平面图 ，协助企划制作沙盘，提供图 纸和技术支持 企划研发 样板间、样板环 境的指示系统的 数据更新 研发：负责提供样板环境图纸 和技术支持 企划研发 销控表及销控贴 ，认购书，合同 袋 销管：协助企划制作销控表、 认购书、合同袋等相关销售用 具 企划 销售管 理部 开 工 开 盘 项目亮相项目亮相 第 14 页 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 项目形象的提 升及深化 户外媒体发布（ 项目形象及核心 理念锻造与深化 ） 企划 报纸媒体发布（ 项目形象及核心 理念锻造与深化 ） 企划 小众媒体及创新 媒体发布（项目 形象及核心理念 锻造与深化） 企划 开盘信息告知 媒介组合应用（ 户外、报纸、电 视、电台、车体 、电梯） 企划 银行大协议的签订财务中心：提供银行 销售管 理部 财务中 心 开盘 开盘 开盘庆典活动 活动形式（演出 说明会 发布会 ） 与会人员（演艺 名人 专家学者 ） 告知途径（报广 海报 门票 dm 单） 销售：开盘庆典活动的组织配 合，最大化接待、积累客户 物业：积极为开盘庆典活动提 供人力物力支持 企划 项目销 售 物 业 客户转化 明确合理流程， 接待、回访、邀 约客户,完成客户 转协议、转合同 工作 财务：收取定金、购房款 销售：签订购房协议，进行客 户关系维护，协助合同、文件 的签署 销售管 理部 财务 项目销 售 回款落实 销售：按照每月考核指标定时 定额完成销售量，为回款落实 提供支撑 销管部 项目销 售 日常销售 月度指标分解 根据公司资金情 况与项目进程， 进行月度指标分 解与调整 销售管 理部 产品分析、聚 焦销售重点 来电客户分析、 来访客户分析、 成交客户分析、 未成交客户分析 、滞销产品分析 、竞争项目动 态关注，对项目 所处销售阶段进 行准确判断和适 时调整 企划：阶段性项目推广总结， 根据库存产品现状，合理安排 推广节奏和推广方向 销管：根据库存产品现状和考 核指标要求，和销售协商调整 价格体系，聚焦重点产品的销 售 外卖场：协助项目销售进行产 品、客户分析，根据聚焦销售 重点推荐可成交客户 项目销 售部 企划部 ，销管 部 月度操作手册 制定 根据财务指标， 产品情况，客户 情况，制定月度 的推广策略、销 售策略和重大节 点 企划：与企划确定推广策略 销管：制定销管价格策略 销售体 系 价格监控及调 整 定期进行价格测 算，与销售沟通 ，根据库存产品 和聚焦销售的重 点及市场形势变 化，调整项目价 格，实现项目利 润最大化 运营：阶段性考核指标调整； 动态调整项目售价，实现项目 利润最大化 销售：根据阶段性产品销售情 况和库存产品现状，沟通协调 销管调整价格体系 销售管 理部 运营部 、项目 销售 月度推广计划 执行 报纸媒体：树立 项目形象，宣泄 产品卖点 销售：协同企划对于项目形象 和阶段性产品宣泄点进行沟通 ，确定报广内容 企划 项目销 售 户外媒体：强化 项目形象，聚焦 重大节点 销售：结合阶段性考核指标和 项目销售情况，确定阶段性节 点的设置和媒体宣传 企划 项目销 售 营销活动：维系 老客户促进老带 新，制造新闻热 点烘托项目人气 销售：协助企划进行主题营销 活动的组织和配合工作 企划 项目销 售 客户中心：通过 公益性活动强化 客户品牌忠诚度 ，加强项目口碑 传播效应 销售：通过与企划部的沟通交 流，创新性的组织公益性活动 ，强化客户忠诚和树立顺驰品 牌美誉度，逐渐形成项目的独 特卖点 企划 项目销 售 销售道具支持： 楼书、客户通讯 、生活手册折页 、道旗、吊旗 销售：协同企划制作各种销售 道具 企划 项目销 售 客户到访及接 待成交工作 客户资源利用大 客户，社区活动 ，置业推荐，物 业推荐等工作带 来大批意向客户 企划：提供dm单，海报、楼书 、单体沙盘等销售道具支持 项目销 售部 企划部 开 工 开 盘 项目开盘前 准备 第 15 页 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 外卖场客户到访 企划：外卖场销售道具的及时 制作和补充，路演活动的组织 开展 销售本 部 企划部 项目销售现场利 用电话回访老客 户，并进行客户 接待成交工作 企划：提供沙盘、单体户型、 样板间等销售道具； 销管：提供销控 项目销 售部 通过日常培训， 提高销售人员的 接待水平，现场 通过电话回访， 邀约客户到访促 成成交 行政：有行政组织一些专业化 的培训，已提高销售员的销售 水平。 项目销 售部 月度付款计划及支付 运营：根据销售费用发生及以 往支付情况，制定月度合同支 付额度，审核付款计划并上报 地产集团 财务：审核价款单及发票，按 资金情况付款 企划 运营部 财务 合作方合同签订 运营：合同签订及审批工作 法务：商品房合同、附加协议 等文本抽查，风险提示 销售本部：确认物业及置业联 动，送各部门存档 销售管 理部、 企划部 运营部 法务 销售本 部 回款 制定回款节点， 协调银行及房管 局保证按期回款 财务：财务：为客户创造便捷 交款条件，快速收款 销售管 理部 财务 月度指标考核 公司考核指标完 成及调整 销管：按当月完成情况，逐步 调整全年销售回款指标 财务：负责编制月度资金预算 ，填列各项目实际发生数。 运营部 销售管 理部 财务 项目考核指标完 成及调整 销管：按当月完成情况，调整 次月及全年销售指标 财务：负责编制月度资金预算 ，填列各项目实际发生数。 开发：提供下月指标落实的政 府相关证件支持 工程：提供下月指标落实的工 程节点支持，统计汇报工程指 标完成情况及指标调整，提供 月度工程款计划 运营部 销售管 理部 财务 开发 工 程清盘 清盘 清盘后项目各种资料移交 综管：接收商品房合同、协议 、优惠单并存档 销售管 理部 综合管 理部 项目销售、招 商工作问题总 结、汇报并存 档 项目营销推广效 果的监控、评估 、修正，通过销 售体系例会、项 目协调会、部门 例会、各种主题 总结会等形式进 行工作总结，指 导后期工作。 企划：利用夹报、dm单、电视 字幕、路牌等形式宣传清盘信 息，予以清盘支持 销售体 系 工 程 建 设 主体施工 审核施工方案 、施工组织设 计 工程 材料进场验收 施工单位填报材 料进场报验单 工程 检验三证（材料 出厂合格证、进 入现场的取样检 验证明、建委产 品质量认证）、 监督现场取样复 试 工程 钢筋混凝土工 程（过程监控 ） 模板分项工程工程 钢筋分项工程工程 开 工 开 盘 日常销售 客户到访及接 待成交工作 第 16 页 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 预应力分项工程工程 混凝土分项工程工程 现浇结构分项工 程 工程 装配式结构分项 工程 工程 混凝土结构子分 部工程 工程 配套管线预埋工程 重要分项工程 及隐蔽工程质 量验收 核心筒剪力墙， 裙楼，结构转换 层，第一层标准 层，天面层钢筋 工程 地下室、裙楼、 塔楼标准层第一 层的水暖电管线 预埋； 超高层建筑圈梁 防雷工程、避难 层管线预埋。 工程 图纸问题解决 图纸问题的发现 及分析 研发：配合分析问题工程研发 设计变更 研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响 工程 研发 运营 施工质量问题 、事故处理 施工质量问题、 事故的分析及调 查 研发：配合分析问题工程研发 处理方案的制定 、审核、审批 研发：配合制定方案 运营：核定成本影响 工程 研发 运营 处理方案的实施工程 变更签证 设计变更 与设计沟通，协 调，收发相关变 更文件 研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响 工程 研发 运营 工程变更 工程变更技术经 济分析 研发：配合技术分析 运营：进行经济分析 工程 研发 运营 工程变更申请 研发：协助现场进行变更签证 运营：测算变更签证对成本的 影响，对其可行性进行判断。 工程 研发 运营 设计变更、现场 核实 研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响 工程 研发 运营 工程款支付 工程进度的确 认 工程 工 程 建 设 主体施工 钢筋混凝土工 程（过程监控 ） 第 17 页 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 工程款申请表 审批 建立完整，准确 的资金合同台帐 运营：按合同约定审核付款比 例 财务：审核工程款的支付 工程 运营、 财务 工程款支付 财务：审核工程价款单及发票 ，按资金情况付款 工程财务 主体验收备 案 施工单位自评工程 监理对验评资 料审查、现场 观感质量量测 和检查 工程 监理组织相关 部门验收 参与单位：工程 部、（研发）、 设计、监理、施 工，监督部门 研发：配合参与验收工程研发 签定建筑工程 分部工程（主 体）验收表 工程 外檐装修材 料确定 设计、研发定 板 考察相关单位及 实际工程 研发、运营：分别从技术、经 济方面配合 工程 研发 运营 施工样板制作工程 材料确定 研发、运营：分别从技术、经 济方面配合选用材料 工程 研发 运营 甲供、甲分 包材料招标 （工作应有 针对性的提 前展开） 制定招标计划工程 编制招标文件 拟定投标单位运营：审核招标方案工程运营 确定材料招标技 术要求 运营：参与招标、测算成本工程运营 确定定标原则运营：参与确定定标原则工程运营 考察投标单位 运营：参与考察并提出考察意 见 工程运营 招标、定标运营：参与招标、定标工程运营 内外檐装修 地面 基层处理 从业主的装修使用方面提出建 议 工程客服 找平层工程 面层工程 工 程 建 设 工程款支付 第 18 页 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 防水 基层处理 施工工艺、施工顺序、交叉作 业时的成品保护 工程 防水层施工工程 面层砂浆工程 抹灰 基层处理 施工工艺、顺序、外保温施工 操作、伸缩缝处理 工程 抹灰工程 饰面板（砖） 排砖工程 面砖安装研发：参与施工样板进行验收 工程研发 勾缝成品保护工程 门窗 型材加工工程 安装窗框从业主使用方面检查安装效果 工程 安装窗扇工程 封胶工程 轻质隔墙 放线定位工程 隔墙砌筑及安装 客服：从避免裂缝角度提出关 于隔墙砌筑材料和施工工艺的 建议 工程 幕墙 幕墙专业设计研发：审核幕墙专业设计图工程研发 预埋件安装工程 龙骨加工及安装工程 幕墙面材安装工程 工 程 建 设 内外檐装修 第 19 页 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 封胶客服：考虑外墙防水工程 涂饰 基层处理工程 底料施工工程 面料施工研发：参与施工样板进行验收 工程研发 各分部分项工程的方案审核，过 程监督验收，成品保护，工种及 工序的协调 工程 水、暖、电 安装 室内给水系统 给水管道及配件 安装 安装完成后的打压试验、管线 的标识、管线的成品保护 工程 室内消火栓系统 安装 工程 给水设备安装 安装完成后的打压试验、管线 的标识、管线的成品保护 工程 管道防腐，绝热工程 室内排水系统 排水管道及配件 安装 安装完成后的打压试验、管线 的标识、管线的成品保护 工程 雨水管道及配件 安装 安装完成后的打压试验、管线 的标识、管线的成品保护 工程 室内热水供应 系统 管道及配件安装工程 辅助设备安装工程 防腐，绝热工程 卫生器具安装 卫生器具安装研发：参与施工样板进行验收 工程研发 卫生器具给水配 件安装 工程 卫生器具排水管 道安装 工程 室内采暖系统 管道及配件安装工程 工 程 建 设 内外檐装修 幕墙 第 20 页 节点 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需 要组织 专题会 议以及 会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办部 门 主办 岗位 协办 部门 辅助设备及散热 器安装 工程 系统水压试验及 调试 工程 防腐，绝热工程 变配电室 变压器、箱式变 电所安装 工程 成套配电柜、控 制柜和动力、照 明配电箱（盘） 及控制柜安装 工程 裸母线、封闭母 线、插接式母线 安装 工程 电缆沟