禄劝县城市商业网点规划（说明书） .doc

禄劝县城市商业网点规划（说明书）初稿第一章 项目背景商业网点是指一个国家、一个地区批发、仓库、物流、配送、零售、餐饮、生活服务、娱乐等企业的经营场所、设施的总和架构。因其点多面广，众多商品的运动线和由此形成的流通面，布局形成网状，故称“商业网点”体系。商业网点是城镇商贸业发展的一个重要载体，也是城镇繁荣的重要标志。因此，搞好城镇商业网点规划有利于城市商贸业快速和可持续发展；有利于规范城镇的市场秩序；有利于发挥城市功能，展现城镇的繁华景象。近几年来，禄劝县城乡商业网点建设发展很快，对繁荣市场、满足消费需求发挥了重要作用，但也存在着布局不够合理，结构比例失调，业态功能雷同等现象，现有的商业网点无法满足消费者对商品多样性要求。2006年，禄劝县曾委托中国西部策划研究院、云南省城乡规划设计研究院城镇体系分院制定了禄劝彝族苗族自治县商业网点规划（2006-2020年，但随着县域经济的急速发展，特别是县城的快速膨胀，这个规划已经不合时宜了。为使商业网点布局、结构、功能与国民经济的快速发展和居民多样化消费需求相适应，急需对现有商业网点进行合理规划。为了认真贯彻商务部办公厅关于做好县级城市商业网点规划工作的通知（商建字【2007】109号）的文件精神，达到昆明市商务局和禄劝县政府对商业发展的相关要求，根据禄劝彝族苗族自治县县城总体规划修编20052020，结合陆良国民经济和社会发展“十二五”计划纲要，通过对陆良现状商业市场的调研和分析，提出禄劝县商业网点规划（2011-2020年）。通过制定本规划，对商业网点建设进行引导和调控，建立高效、顺畅、便捷的流通服务体系，促进现代流通方式发展，建设大市场、发展大贸易、搞活大流通，为生产建设服务；通过规划，创建布局合理、业态丰富的购物和消费环境，提升城镇商业现代化水平和综合竞争力；通过规划，加快发展与居民日常生活息息相关的商业服务业，提高人民生活质量，扩大劳动就业，构建和谐社会。第二章 禄劝概况一、县域城区概况禄劝彝族苗族自治县是云南省昆明市的郊区县。地处滇中北部，位于东经1021410256、北纬25252622之间。东北接东川市；东与曲靖地区的寻甸回族彝族自治县相连；南和富民县接壤；西、西南同楚雄彝族自治州的武定县毗邻；北以金沙江为界与四川省的会理县、会东县隔江相望。自治县人民政府所在地屏山镇，下辖屏山镇、撒营盘镇、转龙镇3镇和13个乡，位于县境西南端、掌鸠河西岸的秀屏山下，距昆明城区90公里，距武定县城10公里。禄劝地势险要，有“固滇省西北之屏蔽”之称，从元代起即为昆明通往川、康至成都的滇北干道要冲。皎平公路跨越金沙江通往四川会理，国道108线经过县境。 禄劝版图状如梨叶，东西窄、南北长。东西最大横距69公里，南北最大纵距105公里。总面积4249平方公里。其中，山区418207平方公里，占总面积的98.4；坝区66.93平方公里，仅占总面积的16。 根据禄劝县2011年第六次全国人口普查数据公报，全县常住人口为396404人，汉族人口占70.0 %，各少数民族人口占30.0%。禄劝地形复杂多样，地表起伏大，拥有丰富的水利水能资源、矿产资源、生物资源、人力资源。文化旅游资源独具特色，“一山分四季，十里不同天”尤以海拔4223米的轿子山景色为最。在广阔的山林和土地上有植物130多种，铜、铁、锌、铝、钛等矿藏资源储量大、品位高，有较高的开发价值，普渡河、掌鸠河纵贯县境。随着禄大、禄倘、轿子山旅游专线、昆武高速的规划建设，禄劝交通将得到极大改善，特别是中国第三大水电站乌东德电站的建设，禄劝将迎来前所未有的发展机遇，城市商业网点建设也将进入一个高峰。制定城乡商业网点规划来对城镇未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模做出统筹设计成为现阶段重要工作之一。在滇中城市群规划修改（2009-2030年，明确了武定禄劝是北部增长极、滇中次区域中心城市、滇中城市群外圈层的重要节点城市，对武定禄劝城市发展导引为：昆明市重要的生活服务基地和水源保护地，以发展采矿业，化工、建材、食品等制造业为主，以彝、苗族文化为底蕴的人文生态城市。并着重强调，近期阶段，禄劝强化商贸、文化旅游等城市服务功能。中远期武禄联合建设组合型的带状城市，稳步发展旅游服务、商贸物流，大力推动资源型工业与环保型工业的发展，作为滇中北部地区的重要次中心城市，充分发挥承接昆明、联动攀枝花，带动周边城镇与广大农村的发展。在昆明市城市商业网点规划（2010-2020）中，明确禄劝县城为昆明市域商业中心层次体系的三级，为9个县（市、区）级综合商业中心之一，承担全县的商业零售、批发物流、商贸商务、旅游配套等综合性服务职能。禄劝彝族苗族自治县县城总体规划修编（20052020）中确定禄劝为滇中连接川南地区的中心城镇之一，重要的货物流通中心；度假型旅游服务基地，滇中旅游区组成部分；禄劝县域政治、经济、文化、信息中心；以发展钛金工业、建材业、食品加工业等为主，以彝、苗族文化为特色的生态园林城市。城镇沿禄皎公路、雪山公路发展，形成“v”字城镇发展轴。二、禄劝经济发展状况（一）主要经济指标1、国民生产总值2010年实现地区生产总值（gdp）326239万元，比上年增长13.3，其中：第一产业实现增加值108213万元，比上年增长7.8%；第二产业实现86318万元，比上年增长22.6%；第三产业实现131708万元，比上年增长13%。三次产业结构比为33.2：26.5：40.3。人均生产总值达到7364元，增长14.2%。生产总值超额完成“十一五”规划目标，经济状况良好。 2、社会消费品零售额全年实现社会消费品零售总额137682.5万元，增长20.6%。按经济类型分，非公有制经济实现零售额101593.2万元，公有制经济实现零售额36089.3万元。从行业看，批发业10956.1万元，增长50%；零售业102217.7万元，增长16.4%，住宿业919.4万元，增长38%；餐饮业23589.3万元，增长28.8%。来源于禄劝县统计年鉴（2011年），禄劝县2010年4月统计公报。（二）产业发展状况2010年，第一产业实现增加值108213万元，比上年增长7.8%；第二产业实现86318万元，比上年增长22.6%；第三产业实现131708万元，比上年增长13%。三次产业结构比为33.2：26.5：40.3。人均生产总值达到7364元，增长14.2%。表1禄劝县域20062010年三次产业比例（%）年份产业2005 2007 2008 2009 2010第一产业40.7 40.73734.933.2第二产业20.4 21.5 22.7 24.2 26.5第三产业38.93740.340.940.3注：以上数据来源于禄劝县2005-2010年统计公报（补：柱状图）由上分析可得,目前陆良产业发展的重点仍然是第一产业和第二产业,其中第一产业比重较大，但比重呈下降趋势，第二产业的比重稳步增加，但一直未超过第一产业。第三产业比重虽高，但水平并不高，传统的住宿饮食与批发零售业占绝对优势，房地产、金融、电信、保险等现代部门发展仍然滞后 （二）产业发展状况第一产业实现增加值 108213万元，比上年增长7.8 %；第二产业实现86318万元，比上年增长22.6%；第三产业实现131708万元，比上年增长13%。三次产业结构比为33.2：26.5：40.3 。人均生产总值达到7364元，增长14.2%。注：以上数据来源于禄劝县统计年鉴（2011年），禄劝县2010年4月统计公报。2010年主要农产品产量单位2010年比上年粮 食吨182326.4-0.25稻谷吨38217.32.59玉米吨9068716.44马铃薯吨36243.839.39油 料吨846.4-55.49烤 烟吨13972.32.51蔬 菜吨60409.2-0.13鲜 切 花万枝285.324.91水 果吨5736.116.452010年主要畜产品产量单位2010年比上年肉类总产量吨47337.8-0.74猪肉吨34423.3-5.32猪出栏数头422172-6.51家禽出栏数万只134.9-10.5羊出栏数万只21.0826.53猪年末存栏数万头32.325.11羊年末存栏数万只28.88-0.69大牲畜年末存栏数万头16.115.782010年工业企业主要工业产品产量单位2010年比上年水泥产量吨483776-1.2黄磷产量吨2306-24.9铁矿石原矿量吨71265244.8发电量万千瓦小时8304747.8由上分析可得,目前禄劝县产业发展的重点仍然是第一产业为主，第二产业主要以资源消耗类的初级产品加工为主。其中第一产业产值占比重较大，但呈现下降趋势，第二产业的比重稳步增长，第三产业的发展相对一、二产业来说发展最快，但产业结构调整没有达到总规要求。禄劝县是昆明市下辖县市中的农业大县，以粮食生产，烟叶种植，蔬菜水果，牲畜贸易为主。农产品种植面积足，产量多，销量广，市场需求量大。政府应该以企业联系农户，依靠科技进步和创新，大力发展农产品加工业，实现第一产业、第二产业的互动发展，并通过发挥龙头企业的带动作用，完善企业和农户的利益联结机制，实现农产品加工的优质、安全、高效和综合效益提高，增加农民收入。同时，根据农产品深加工，农副产品批发，承德工业园区的建设，加速禄劝县物流业发展。其中稳步发展的第二产业中，能源业、建筑建材业、农资产业、农副产品加工业、矿业为禄劝县工业支柱产业。近年来，县委、县政府不断重视，转变和创新职能，注重为市场主体服务，优化环境，招商引资，扶持中小企业发展，树立龙头企业，为推进全县产业化进程打下了扎实的基础。同时，主要工业产品生产总量虽然较大提升，但增产不增效的矛盾依然突出，消耗高、污染大的状况未得到有效遏制，造成环境的污染破坏，不符合昆明市对禄劝的“新型生态城市”的发展定位，应该控制对污染类，资源类工业企业的进入，加大对新型高新技术企业的招商扶持，对环境污染、资源浪费进行治理。在禄劝社会发展的宏观调控目标和主要任务中，通过改革改制、外引内联、整合重组、依托配套、园区建设等形式做强做大县域工业，使企业发展上规模，产品上档次，管理增效益，努力实现现代化工业强县目标，在全县率先基本实现工业化。突出抓好结构调整和市场开拓两个重点，培养扶持本地龙头企业，引进高新技术企业，改造和提升建筑建材、化工等支柱产业，培育壮大农产品加工和食品工业等新兴产业，努力形成具有鲜明地方特色的新型工业体系。第三产业包括交通、邮电、商业、金融、服务等，是经济的主要组成部分。禄劝第三产业的产值逐年提高，但在国内生产总值中所占比例较低，但对gdp增长的贡献率显著，发展空间很大。 （三）城市区域经济竞争力分析三、禄劝居民消费潜力及消费行为分析（一）人口发展状况年末全县户籍人口472464人；常住人口36.6万人；人口自然增长率3.17 ，城镇化率为15.1%。 项目乡(镇)名称总户数(户)总人口(户籍数、人)合 计男女在合计中非农业人口全县合计12888347246424430422816026833屏山镇2152768576343233425316961转龙镇94073537118309170621192撒营盘镇132264780524520232851316茂山镇10087378191891818901840团街镇6864260421332812714707云龙乡45071619881448054584中屏镇522219928104889440514皎平渡镇5991229991202110978493汤郎乡41191537780087369373则黑乡7594300701617913891592马鹿塘乡601121686118719815405乌东德镇48211727791938084400翠华镇10257380851968418401684九龙镇11348453072329922008996乌蒙乡46861796893918577472雪山乡32161195666285328304（二） 人口年龄结构（单位：人）0-1718-3536-6060以上合计10663613759117034657891472464以上数据显示，禄劝县常住人口以劳动适龄人口为主，18-60岁的人口比例占到 65%，消费潜力巨大。商业网点内容的布置，注意参考消费主力军的消费习惯，开发新颖、特色的购物场所及休闲娱乐设施。（三）居民收入构成居民总收入表（单位：万元）指标名称总计人均户均总收入1897600474418976（一）工资性收入2704006762704（二）家庭经营收入14344003586143441.第一产业收入13860003465138601）农业收入822800205782282）林业收入38400963843）牧业收入526000131552602.第二产业收入720018723第三产业收入40800102408（三）财产性收入1252003131252（四）转移性收入66800167668居民人均纯收入情况单位:元指 标 名 称总计人均户均占纯收入的（%）全年纯收入1282000320512820现金纯收入8812002203881268.73实物纯收入4004001001400431.27(一)工资性收入270400676270421.09(二)家庭经营纯收入8288002072828864.641.第一产业纯收入8008002002800896.62(1)农业收入5800001450580072.42(2)林业收入28800722883.59(3)牧业收入192000480192023.972.非农产业纯收入28000702803.37(三)财产性纯收入12520031312529.76(四)转移性纯收入564001415644.39由表可以看出，第一产业收入为居民主体收入，可以考虑优先发展农产品批发及农副产品深加工，增加居民收入，提高其消费潜力，为发展禄劝县商业网点建设打好基础。 居民消费构成总支出1725200431317252(一)家庭经营费用支出506400126650641.第一产业生产费用支出438400109643842.第二产业生产费用支出20000502003.第三产业生产费用支出47600119476(二)购置生产性固定资产支出260065260(四) 生活消费支出）11644002911116441.食品消费支出57600144057602.衣着消费支出552001385523.居住消费支出24760061924764.家庭设备.用品消费支出37200933725.交通和通讯消费支出776001947766.文化教育.娱乐消费支出832002088327.医疗保健消费支出752001887528.其他商品和服务消费支出1160029116(六)财产性支出2800728(七)转移性支出2480062248由表可以看出，禄劝县居民消费结构调查数据表明，禄劝居民的消费性支出主要集中在食品、衣着、居住、交通、教育方面，其中居住方面所占比重较大，可以看出禄劝县全县城市化进程较快，急需建设符合禄劝本县实际的商业网点设施，解决居民需求。城镇居民生活调查 单位：元指 标2010年比上年增减%城镇居民人均可支配收入14497.959.6人均消费支出9159.221.11、食品类支出4931.981.12、衣着类支出1071.331.63、居住类支出770.94284、家庭设备、用品及服务类支出265.2263.95、医疗保健类支出790.0312.46、交通和通信类支出905.37-34.87、文教娱乐用品及服务类支出365.1868.78、其他商品和服务类支出59.163.7由常住居民生活调查表可以看出，禄劝县居民对消费品的需求是巨大的，增长是快速的，市场也是广阔的，居民的消费重点正在由生存类消费向提高生活水平方面过渡。四、城市规模1) 现状城市建设区用地面积 193.70 公顷，人均用地约90.63 平方米，按照城市用地分类与规划建设用地标准（gbj 137-90），属于级。2) 城市用地构成不合理，居住用地、公共设施用地比例较大，居住用地占总用地的32.77%，公共设施用地占40%，高于一般城市和上版规划的用地指标；公共设施中的体育、文化设施严重缺乏；城市绿地、市政公用设施等用地指标偏低(城市绿地比重为7.1)，对基础市政工程设施的建设重视程度不够，其建设投入较少。五、城市商业用地情况六、重点乡镇概况（一）重点乡镇综述屏山镇隶属国家级贫困县禄劝彝族苗族自治县，是县委、县人民政府所在地，距昆明市72公里，东与翠华乡接壤，南与富民县款庄乡、东村乡隔河相望、罗免乡毗邻、西与武定县近城镇连接，北与茂山乡相连。镇内公路四通八达，交通十分便利。108国道从境内通过，乌东德电站进场公路在屏山镇境内长14.5公里，已于2009年8月动工。境内山高起伏，地势北高南低，属喀斯特地形，山区、半山区与坝子相间。海拔在1600米2589米之间，镇政府所在地海拔1679米。全镇辖16个村民委员会，2个社区居民委员会，197个自然村，220个村（居）民小组，全镇总人口81086人。其中，农业人口36449人，占总人口的44.9%；非农业人口17590人，占总人口的21.69%；社区居民15028人，占总人口的18.5%；流动人口12019人，占总人口的14.82%；女性人口33206人，占总人口的40.95%；经商务工人员约20000人。辖区内主要居住着汉、彝、苗、傈僳、回、哈尼6个民族，少数民族人口17838人，占总人口的22%。全镇国土面积309.97平方公里，耕地面积24204亩。适宜种植水稻、玉米、大豆、油菜、烤烟、蚕桑等；主要经济林果有板栗、核桃、梨、桃等；养殖有撒坝猪、黑山羊、乌骨鸡等；野生菌品种达30多种；境内钛、磷、铁、木纹石等资源丰富。近年来，屏山镇在经济发展上不断优化软硬环境。医院、商场、学校、宾馆及水、电、路、通讯等基础设施俱全，综合治理工作长抓不懈，为招商引资、企业发展赢得了良好的外部环境。禄劝工业园区就座落于屏山镇崇德境内，现已有云铜集团海绵钛、鑫潮矿业石材、瑞安水泥、玖久集团蚕桑加工等多家企业入驻。近两年来，镇党委、政府始终把“发展经济、建设城市、维护稳定、服务全县”作为今后一段时期内的发展思路，以服从和服务于全县的重点工程为主要任务，以科学发展观为指导，以构建和谐社会为目标，扎扎实实抓好各项工作的落实。随着城市建设步伐的加快，屏山镇加大了城镇建设力度，一个设施配套、功能齐全、有较强辐射带动作用的中心镇在迅速崛起。九龙镇地处禄劝县境东部，东与寻甸回族彝族自治县倘甸镇、鸡街镇接壤，南与翠华镇毗邻，西隔普渡河与中屏镇相望，北接转龙、乌蒙两乡镇，距禄劝县城69公里，镇域面积375.8平方公里，现居住人口45243人，农业人口43433人，非农人口1810人。下辖18个村民委员会，254个村民小组，居住着彝族、苗族、傈僳族、傣族等8个少数民族。境内最高海拔2892米，最低海拔1181米，为典型的立体气候。全年平均气温14，年均降雨量1058.9毫米，生物资源多样性较为明显。乌东德乡是云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县辖乡。位于禄劝县北部，距县城135公里。南邻马鹿塘乡，西接皎西乡，东北部与四川省会东、会理县的洛佐、新马、珂河、龙树、铁柳等乡镇隔金沙江相望，是昆明市最边远、最偏僻的一个山区乡。最高海拔3301米（风帽岭），最低海拔施期渡口800米，耕地面积30267亩，其中水田2147亩。辖8个村委会83个自然村114个小组，居住着汉族、彝族、傣族、傈僳族、壮族、瓦族六种民族，总人口16370人，其中农业人口16370人。乌东德乡受金沙江和太平小河的切割，境内山梁纵横、沟壑交措，属于典型的立体气候。年平均降雨量890毫米，平均气温12.7度，无霜期。国家级重点工程乌东德电站就建在该乡乌东德大峡谷里。该电站装机790万千瓦，年发电量390亿度，建成投产后将是我国第四大水电站。撒营盘镇位于禄劝县中西部，一直是昆明北通四川的要塞，东与则黑、中屏接壤，南邻云龙、团街乡，西接武定县发窝乡，北与汤郎乡、皎西乡、则黑乡、马鹿乡接界。镇政府驻撒营盘中大街，全镇国土面积524平方公里，辖19个村委会，278个村民小组，11268户，44924人。境内居住汉、彝、苗、傈僳族等多种民族，少数民族占总人口的49.2%，在册耕地总面积41940亩，其中旱地40049亩，水田1907亩，人均占有耕地0.96亩。粮食作物以玉米、洋芋、麦子为主，经济作物有烤烟、白芸豆、油菜籽，经济林木有苹果、桃、梨等，农民经济收入主要以烤烟和发展畜牧业为主。 （二）重点乡镇职能特点（总规文本）屏山镇是禄劝县县城所在地，是禄劝县的政治、经济、行政中心。交通便利，人口集中。禄劝工业园区就座落于屏山镇崇德境内。撒营盘是重要的交通枢纽、商贸物流集散中心、生态环保清洁型特色集镇。乌东德镇，国家级电站乌东德电站就坐落于此，是未来工业区及物流中转站，是联动四川省的重要一点。九龙镇是禄劝境内的农业大镇，全乡蔬菜、土豆、大蒜种植面积大，产量足，是昆明市一小时经济圈中的重要蔬菜供应地。未来农产品贸易物流中心。（三）重点乡镇职能结构序号乡镇名称乡镇性质乡镇职能1屏山镇禄劝县县委县政府所在地，全县政治、经济、行政中心。滇中连接川南地区的中心城镇之一，以发展钛金工业、建材业、食品加工业等为主，以彝、苗族文化为特色的生态园林城市。2九龙镇农业型乡镇农贸物流中心3乌东德镇依托水力资源发展的工业化乡镇金沙江流域重要的水电开发基地，以水电综合配套为主的城镇4撒营盘镇综合型乡镇县域中部中心城镇，以商贸、物流、旅游为主（四）重点乡镇空间结构城镇沿禄皎公路、雪山公路发展，形成“v”字城镇发展轴，县域城镇将形成：“一环、双心、三点、四区”的空间结构。 一环：县域“环状纵横”交通干线，是县域交通网络的骨架； 双心：县域形成屏山、撒营盘双中心发展； 三点：县域新培育的三个重点城镇； 四区：县域划分为四个经济区。第三章 影响禄劝商业网点发展的相关因素分析一、影响商业网点规模的相关因素影响禄劝商业规模发展的因素很多，具体有城市区位、城市空间规模、城市性质、城市人口数量和分布状况、经济规模、商业集中度、消费水平及结构等。1城市区位禄劝是云南省昆明市辖郊区县，位于昆明市北部，县城距昆明主城区仅72公里高速公路，东北接东川市，东临寻甸回族彝族自治县，南连富民县，西、西南和武定县毗邻（约8公里），北隔金沙江与四川省的会理、会东两县相望，县城及自治县人民政府所在地屏山镇。禄劝根据其区位、交通、政治等不同方面分析，确定禄劝为连接四川省的重要窗口，滇中连接川南地区的中心城镇之一，以发展冶金业、磷化工业、建材业、食品加工业等为主，以彝族、苗族文化为特色的生态园林城市，昆明市的重要北大门之一。随着昆明轿子雪山旅游专线、昆武高速公路的建设和入川高速通道、环换金沙江洲际公路的稳步推进，乌东德电站重点项目的开发，工业园区的建设和发展、农业特色产业规模的不断扩大，农副产品深、精加工的需求，旅游资源的开发以及人民群众对生活品质追求的不断提高，禄劝将迎来快速发展的关键时期。因此在对禄劝商业规模进行规划时不仅要考虑县城人口需求，还要考虑积极禄劝和周边区域，尤其是武定、乌东德电站的需要，积极推动禄劝和四川会理和会东的区域商业协作关系。2生产总值、社会消费品零售总额2010年禄劝全年实现地区生产总值（gdp）326239 万元，比上年增长13.3 %，其中：第一产业实现增加值 108213万元，比上年增长7.8%；第二产业实现86318万元，比上年增长22.6%；第三产业实现131708万元，比上年增长13%。三次产业结构比为33.2：26.5：40.3 。人均生产总值达到8016元，增长24.3%。 禄劝全年粮食种植面积46284.7公顷，粮食总产量182326.4吨；蔬菜种植面积3386.5公顷，产量60463.2吨。2010年末全县户籍人口472464人；常住人口36.6万人；人口自然增长率3.17 ，城镇化率为15.1%。城镇居民人均可支配收入14498元，增长9.6%。人均消费性支出9159元，增长1.1%。农村居民人均纯收入3205元，增长14.7 %。人均生活消费性支出2911元，增长12.8%。禄劝全年实现社会消费品零售总额137682.5万元，增长20.6%。按经济类型分，非公有制经济实现零售额101593.2万元，公有制经济实现零售额36089.3万元。从行业看，批发业10956.1万元，增长50%；零售业102217.7万元，增长16.4 %，住宿业919.4万元，增长38%；餐饮业23589.3万元，增长28.8%。3、集中度零售市场集中度过高，说明有单个企业或为数不多的几个企业控制市场并产生垄断或寡头垄断造成市场价格偏高。市场集中度过低，则表明市场上存在过多企业，又没有大企业对市场的有效影响力，造成过度竞争，产生市场竞争的无序性，不利于经济的长远发展和城市建设目标的实现。目前禄劝县城老城区部分零售商业集中度较高，但档次参差不齐，低档经营的网点较多。在未来几年，我国将陆续开放目前对外商在中国国内开办流通企业在地域、数量、经营范围、股份比例等方面的限制。目前档次低的市场在集中度高的商业区域很难与国内、国际著名零售业展开竞争。对商业网点的规划具有必要性。 二、影响商业网点布局的相关因素商业网点的选址与布局是城市管理战略决策中的重要内容之一。商业网点地址一旦选定将会在很大程度上影响城市未来的规划与发展。传统零售商业网点选址模型主要是基于统计的静态模型，分析影响零售商业网点选址的人口、经济、市场竞争三个关键要素。1人口人口是商业网点建设和布局的基础条件,也是商业网点规划中最基本和最重要的影响因素,人口因素包括人口规模、人口分布和人口结构。人口规模主要影响商业网点的总量,人口分布主要影响商业网点的布局,人口结构则对商业网点业态结构有较大影响。因为一个城市或一定区域内人口总的消费水平是一定的,若某城市或某区域内网点总量过少,则难以满足和方便当地居民的消费需求,若网点总量过多,则将导致商业投资者难以获得适当的经济效益和投资回报。城市规划中商业网点总量取决于一定的人口、经济等因素。商业网点总量其实是商业网点规划期内欲达到的目标,是一个动态的逐步增长或减少的量,在这个网点总量目标的制约下,网点规划要确定网点空间布局和业态结构。在商业网点规划中,商业网点的设置必须考虑供给地与需求地的空间布局,并相应确定连接供给地与需求地的交通运输设施。2交通对商业网点规划的影响随着我国国民经济的持续高速发展及城市化进程的不断加快,城市商业土地利用强度与商业开发规模越来越大,对道路用地造成的冲击较其他类型用地更为明显和严重。在自然条件、人口条件、物质条件等因素不变的情况下,影响消费者的购物的因素只有一个,那就是购物距离。合理布局商业网点来方便群众购物是商业网点规划的重要原则。在商业活动中,商业设施及其服务对象是两个最基本的要素。在不同的商业区位之间,交通条件越好,意味着服务对象在数量上越多,在空间上分布越广,该商业区位的规模也就可能越大。对单个商业网点来说,交通条件的改善意味着通达性的提高,其作为商业中心的外部环境也就得以改善,商业活动随之扩张,土地区位更加优越。禄劝在城市道路设施建设中，断头路、错位路以及丁字路较多，城市滨河线在城市景观以及城市生活组织中没起到应有作用，处理过于简单。住宅、公共绿地、环卫、公共服务设施跟不上城市发展，城区环境质量较差。3土地价值对商业网点规划的影响商业用地大都占据着城市中心地区最繁华、人口密度最高的地段,一来它的行业特征要求必须驻扎于此,二来它的高利润回报担负得起这些地段的高额地价。因为地租杠杆对商业网点布局有着明显的调节作用，所以通过分析城市土地利用结构和城市内部经济活动区位,结合各种零售商店按其能支付最大租金的能力,就可以排列组合得到系统的零售模式。在考虑距中心商业区的距离和土地招标租金的关系上,应根据实际情况找出一个最佳选择。4城市空间结构和业态对商业网点规划的影响城市中心的分化和城市地域的分异是由以下四个过程作用形成的,即各行业以自身利益为目标的区位过程、产生集聚效益的过程、各行业利益对比导致的分离过程、地价房租对行业区位的作用。同时城市商业业态的发展与城市商业网点规划也是息息相关的。由于发展的惯性,城市中心商业区在城市商业网络中仍居于重要地位,但随着城市分区商业中心的兴起与郊区商业中心的崛起,使城市商业布局向多极分散格局发展,特别是各种业态的商店连锁经营的发展,将带来城市商业的综合性与横向性发展趋势。第四章 广域形势分析与经验借鉴一、国内外经济形式背景及商业发展趋势1国际经济形式背景及商业发展趋势二十世纪末期，以信息技术为核心的高新技术产业发展，大大推动世界经济一体化的发展。进入二十一世纪，中国加入世贸组织，加速了全球经济一体化的进程。2002年1月1日，欧元通行西欧，全面实现欧共体的一体化。经济全球化、区域一体化是二十一世纪世界经济总体发展趋势。在经济全球化的总体大趋势下，世界商贸向国际化、一体化、有序化方向发展。市场竞争势态向高速化、联合化、规模化方向发展。市场建设和商贸流通业态向多样化、连锁化、物流化方向发展。市场设施与管理手段向简单化、人性化、现代化方向发展。2 .国内经济形式背景及商业发展改革开放以来，国家经济高速发展，进入21世纪后，中国加入世贸组织，对外开放全新格局初步形成，二十一世纪是中国向现代化全面迈进的历史时期。但也存在着严重的问题。首先，经济增长主要靠政府拉动，政府负担过重，民间投资不足的问题；其次，内部消费不足，我国人口众多，就业问题严重，人均收入不高等都是影响内部消费的因素；再次，中国加入世贸组织后，全方面开放市场，对我国进出口影响巨大，国内企业受到冲击较大；此外，国有企业改革缓慢，活力不足，创新能力有限，经济增长缺乏微观基础；城乡发展不平衡，农业增长速度过慢，农民收入增加速度过低；金融改革滞后；金融风险犹存，股市持续低迷，投资者信心不足等都是制约中国经济发展的因素。国内的商业发展趋势：随着我国加入世贸组织，市场竞争加速，近几年出现国外商业资本抢滩零售业市场的局面。一方面促进了我国零售业的发展，另一方面加速零售市场竞争，在国外商业资本影响下，我国的零售业开始走向连锁化经营。未来中国的零售市场向多业态的连锁商店发展。二、国内外城市商业网点发展经验和借鉴(一)美国城市商业网点发展的分析美国是世界上最早发展购物中心的国家，商业的发展以自由市场为主导，在零售业态的发展上具有典型的特色。1、商业网点的发展特色(1)郊区化和交通革新是购物中心兴起的动力二战之后，住宅郊区化开始出现，随着快速交通干道系统的建立和汽车逐步普及化，充裕的用地空间和低廉的地价，促使大型商业区倾向于郊区布局，提供足够停车空间和多样化商品的大型购物中心应运而生。(2)现代大型购物中心引导商业经营概念的改革五十年代在西雅图和佛莱明罕市兴起了现代大型购物中心经营的新概念：商场提供中央暖气系统以及地下商场服务，以人行道或人行天桥连接大型的商业建筑大厦。这种业态的出现，在商店的空间布局上通过建筑的一体化实现了商业环境的连续性，通过地下空间的引导的大型商业用地垂直开发的概念，通过大型停车场的设置体现一种以顾客需求为对本的思想。(3)环保和能源成为大型购物中心发展的约束条件七十年代美国大型购物中心已达14000家，门槛问题开始出现，凸显了另外一个商业主题大型购物中心作为一种零售业态的生命周期。(4)主题购物中心的兴起成功拓展了业态的生存空间。主题购物中心倡导消费娱乐一体化。多功能、综合化(住宿、文化、运动、娱乐、游憩)成为购物中心延续生命周期的新型生长点。主题购物中心突出商品或商店的主题，布局于较有历史特色的地段，对游客吸引力很大。(5)美国商业网点等级体系美国商业等级体系分为八种形式，其中，商业广场很具特色，商场内集合包罗万象的货品，消费者能享受“一次购足”的消费乐趣，全天式经营极大地方便了消费者，但高昂的租金和激烈的市场竞争使租户面对相当的压力。2、美国商业网点发展的经验与借(1)城市郊区化深刻影响商业网点发展美国住宅郊区化加上交通革新，刺激了大型购物中心的迅速发展。而住宅郊区化的的趋势在全球城市中都是普遍存在，具有普遍规律的。(2)美国购物中心的经营理念、发展面临的门槛等具有零售业普遍的意义美国的购物中心不仅开创一种商业设施建设的概念，更主要的是在经营中体现了以消费者需求为导向的经营理念。 (3)美国大型购物中心的发展趋势，为零售业态发展更为丰富的商业文化内涵主题购物中心的兴起，延长业态的生命周期，反映了商业领域同样必须创新才能求发展。一成不变是不可取的。(4)美国商业网点建设管理的经验美国一般将商业网点规划纳入城市建设的总体规划之中，包括商业网点在内的市区建设规划经市政规划部门提出计划草案，经市政府同意后提交市议会讨论通过，并产生法律效力。一般而言，确定后的规划执行起来比较严格。商业规划与城市规划良好衔接避免了重复规划造成的混乱及社会资源的浪费。(二)日本城市商业网点发展的分析1商业网点发展的特色日本商业发展可以追溯到1945年。作为亚洲经济发展成功的国家，选择日本作为研究对象，希望提供有益的经验。(1)日本传统商业网点发展交通指向性强日本商店布局模式由50年代初期临街布局，到50年代中期就火车站布局，至60年代就铁路沿线布局大中型超级商店，及现代的以地铁站为中心的立体式购物中心。(2)日本现代商业网点综合化发展70年代开始，日本购物中心的设计包括了办公大楼、酒店、会议及活动场所、公共设施等服务功能，商业向综合化方向发展。(3)日本商业网点布局聚散合理2日本商业网点发展的经验与借鉴(1)日本商业的发展特点反映亚洲城市与西方商业发展的共性，交通指向性、综合化等特征是商业发展在不同阶段的共同特点，同时也是城市发展在不同阶段的特点。 (2)日本对商业网点管理的经验在商业网点的布局规划上，日本将商业网点散布于居民区中，而不象美国那样将商业区、住宅区、工业区、教育区等分片规划。战后日本鼓励中小型零售业的发展，但60年代以后，日本采取“零散度”的控制指标(即小商店数量占全部零售店的比例)，尽量将零散度控制在40%以下(实际日本已达50%)。”进入70年代，随着经济的发展，日本零售业竞争日益激烈，政府颁布大店限制法，规定不管何种业态，凡营业面积超过1500平方米(东京为3000平方米)的店铺，必须申报审批。以立法形式加强政府调控，避免无序竞争对市场带来的危害。(三)香港商业网点发展的分析香港是中国的国际化大都市，其金融中心和转口贸易中心的地位为当地及周边地区带来丰富的客源市场。香港长期享有“购物天堂”之称的，商业发展比大陆更为成熟，形成一套与国际接轨并具有香港特色的规划、经营和管理体制。1业网点的发展特色(1)大型购物中心出现离心化布局倾向香港传统的大型购物中心多建于商业中心就旅游区，如中环和尖沙咀。80年代起，铁路和新城镇的建设，引导大型购物中心离心化的发展，便捷的公交设施改变的居民的消费习惯，较远距离的购物逐渐被接受。许多购物中心(如沙田新地市广场)都布局于地铁车站上方。(2)综合化经营和连锁经营成为香港零售业运作的普遍模式香港旅游业具有国际性影响，零售业的发展与旅游购物联系紧密，零售业、饮食业等综合经营的特点突出；香港在国际的重要地位也吸引许多国际商业集团进入市场发展零售业，集团式的经营连锁加成为零售市场的重要经营模式。(3)无店经营的商业方式开始出现邮购、网上购物、电视购物等方式开始成为零售业的辅助业态，发展前景广阔。(4)香港商业网点以都会中心、区域中心、地区中心、邻里中心构成四级等级体系不同于普遍意义上的三级商业网点体系，香港独特的四级等级体系，在方便购物的同时，运用市场机制合理的调整业态布局，使其更加合理。(5)香港商业网点的布局原则香港商业网点布局原则体现了自下而上及自上而下的系统性。配合城市规划的原则，考虑到城市近中远期的用地规划。商业设施建设配合电力、电讯、供水、人车道系统、停车库、绿化广场等设施，尽量发挥最大所经济效益。“便利顾客的原则”，以便利顾客为首要准则，从节省顾客购物时间，节省交通费用等角度出发，根据顾客对不同商品的需求特点及购物规律，决定不同类型商业网点的选址。(6)政府的调控措施经济方面，政府透过税制或租金管制来配合整体所商业发展策略。税制方面透过放宽经营者的税收，以减轻经营者的经营成本，鼓励商业发展；租金方面以资助或补贴形式，来调低商铺的租金。行政方面，政府对市场的介入或干预尽量减至最低，政府主要的职能是以导向形式发展商业区，提供充裕的基础设施，防止交通运输和环境因素的瓶颈制约等。2香港商业网点的发展经验与借鉴香港商业网点的发展规律为城市的商业设施建设和商业国际化进程提供有益的借鉴，大型购物中心的郊区化是城市发展必然的趋势，快速干道交通是商业布局空间形态变化的重要影响因素。从香港商业格局的变化可心看出，商业中心的空间离散化是城市发展的需要。(四)上海市商业网点发展的分析上海作为沿海城市，同样位于中国近代中西方文化强烈碰撞的地带，在现代改革开放中又是吸纳外资最多的区域，商业网点发展留下历史和现代深刻的印记。在如何发展现代商业，继承传统商业，上海有许多值得借鉴的经验。1商业网点的发展特色(1)按街布局，一街一城上海商业中心在原有“四街一城”的基础上初步形成了“四街四城”的空间新格局，随着商业中心的转移，逐渐形成8个市级别商业中心，32个区级商业中心、65个居住区商业中心和10条专业特色街。(2)上海城市化的动力塑造了商业的新景观随着上海郊区化的发展，市政建设和交通网络迅速扩展，20-30%的市中心人口已迁入外围区域，新居民区商业网点逐步形成，便利店和超市迅速崛起，消费者需求多样化。浦东新区的开发极大的改变了原有的商业网点格局，开始走向区域均衡化。(3)商业街的开发注重特色化上海对传统品牌商业街进行了形象鲜明的定位。南京路从“全、名、新”出发，汇集了国内外各种商品，商品价格以中档为主，兼顾高、低档；淮海路则是荟萃“名、特、优”，聚集了大量国际知名品牌商品，价格上中、高并重；改造后的四川北路并没有脱离工薪阶层，商品仍然大众化，价格适中。不同的商业街在特色明显的定位中完成对区域整体商业环境的塑造，进一步加强城市商业整体的竞争力。2、上海商业网点的发展经验与借鉴(1)商业网点空间发展要有明晰的思路和合理的框架商业发展的点(大型百货)、线(商业街)、面(商业城)结合合理，清晰的空间发展战略有利于上海商业等级的提升和向国际化大都市的迈进，禄劝商业应尽快确立自身的发展框架，以形成合理的用地开发时序。(2)经营有特色的商业街禄劝新城在商业特色街的发展中，有必要借鉴上海商业街的发展经验。(3)上海零售商业业态的发展趋势与可借鉴处百货店向大型化和综合化的多功能方向发展，集购物、餐饮、娱乐、生活服务与一体的购物中心趋势良好。超市和便利店随房地产开发渐成主流，发展空间很大，专业店潜力巨大，连锁经营的商店是商业发展趋势。(五)其它国内城市商业网点规划借鉴1、广州：商业网点也做十年发展规划，然后做局部地区控制性详细规划，两步走比较适合广州特大型城市特点。其商业网点的重点是：商业功能区发展规划，大中型批发市场发展规划，商业街发展规划以及大型零售百货商店发展规划四个方面，与广州市商业网点的特性比较吻合。2、苏州：规划重点为各种投资主体的零售商业、商业服务业网点和专业市场的布局结构和服务功能。规划注重网点规划的可操作性和实施性，突出规划的宏观层面。针对购物中心、大