2013年江苏南通商业市场调研报告(101页).pdf

南通商业市场调研报告 上海熙麟房产咨询有限公司 2013.06 目 录 城市概况分析 宏观经济数据分析 城市发展现状分析 城市发展规划分析 商业发展分析 商业规划分析 商业布局（商圈）研究 核心商业区发展现状分析 典型业态发展现状分析 代表性项目分析 住宅发展分析 办公楼发展分析 南通宏观经济研究 南通城市发展研究 南通市场调研分析 南通市场调研总结 城市概况分析 宏观经济数据分析 南通宏观经济研究 城市概况分析 南通，地处我国东海岸中部，长江入海口北岸，三面临水，一 面靠陆，状如菱形半岛，毗邻上海、苏州等市，长江入海口，素 有江海明珠之称。 南通“据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国经济最发达的 上海及苏南地区相依，被誉为“ 北上海”；南通将打造成上海大 都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地， 长三角北翼的现代物流中心。 在中国的版图上，处于沿海经济带与长江经济带t型结构交汇点 和长江三角洲洲头的城市只有两个，一个是国际大都市的上海，另 一个就是与其一衣带水、处于长江北岸的南通。南通“据江海之会、 扼南北之喉”，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被 誉为“北上海”。 地理位置优越。城市在上海辐射下发展迅速。 徐州市 连云港市 盐城市 南京市 常州市 无锡市 苏州市 上海市 南通是近代历史上中国人最早自主建设和全面经营的城市典范，是以工业革命推 动城市化、以城镇自治推动城镇现代化建设的典范。其起始之早、功能之全、理念之 新、实践意义之强，堪称“中国近代第一城”。 范仲淹、王安石、米芾、文天祥等诸多名家在南通留下传世之作和轶闻逸事。三 国名臣吕岱、宋代杰出教育家胡瑗、明代名医陈实功、清代“扬州八怪”之一的李方 膺、清末状元张謇等名人为南通历史增色添彩。 在中国近代文化科教史上，南通以创办第一所师范学校、第一座民间博物苑、第 一所纺织学校、第一所刺绣学校、第一所戏剧学校、第一所中国人办的盲哑学校和第 一所气象站等“多个第一”，而占有重要地位。 江海大地还孕育了当代表演艺术家赵丹、国画大师王个簃、著名数学家杨乐及20 多位中国科学院和工程院院士。 南通主要景点有濠河、狼山。濠河沿线风景优美，被称作南通城的“翡翠项链”。 狼山列全国佛教八小名山之首，百里县区不乏寻幽探胜之地。海安的青墩文化遗址， 如皋的水绘园和定慧寺，通州的文天祥南归渡海亭，如东的“海上迪斯科”（踩文蛤） 和“空中交响乐”（海滨放风筝），启东的圆陀角观日亭等名闻遐迩。 城市概况分析 历史文化悠久。人文荟萃，明贤辈出；江风海韵，风光绮丽。 陆路：境内有宁通、通启、通盐和沿海四条高速公路，苏通公路大桥已于08年开通 ; 海太、通常、通沙、皋张汽渡来往长江南北岸。 航空：南通兴东机场、如皋机场和启东直升机场，已开通到北京、大连、广州、深圳、青岛、厦门等航线； 铁路：新长铁路南通段已实现营运，北接中国铁路动脉陇海线，南抵上海和苏南地区，宁启铁路已开工建设; 汽渡：海太、通常、通沙、皋张汽渡来往长江南北岸。 水运：南通港是我国十大港口之一，也是长江水系江河运输直达中转的枢纽南通已经逐步发展成为国际船舶修造基地； 城市概况分析 交通枢纽。交通设施便利，四通八达。 随着苏通大桥、崇海大桥、崇启大桥的建成通车,南通融入上海一小时经济圈, 南通已成为上海产业梯度转 移的直接辐射区域, 南通作为上海北翼重要港口疏散城市,上海产业梯度转移的必经之地,未来的经济发展机会仍 将越来越多。 2012年南通整体经济水平排名位于江苏省第四，与第一区块（ 苏州、南京 、无锡 ）相比有较大差值；南通人均 gdp排名位于江苏省第七； 南通有三分之二地区位于上海都市圈核心区（100公里）辐射范围，近上海优势使得南通经济增长水平潜力较大； 宏观经济数据分析 整体经济水平省内处于第二梯队，经济相对强劲；依托江海、崛起苏中、融入苏南、接轨上海；南 通上海一体化加快，经济将快速发展。 2012年江苏各市人均gdp 单位：元 12011.65 7568.15 7201.57 4558.67 4020.463969.75 3120 2933.22701.672630.05 1920.91 1603.42 1516.77 0 1600 3200 4800 6400 8000 9600 11200 12800 苏州无锡南京南通徐州常州盐城扬州泰州镇江淮安 连云港 宿迁 2012年江苏各市gdp 单位：亿元 114029 117400 88525 85036 83636 65692 62506 56726 51556 48055 46877 39992 31717 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 苏州无锡南京常州镇江扬州南通泰州 连云港 盐城徐州淮安宿迁 单位：亿元 2111.88 2510.13 2872.8 3417.88 4080.22 4558.7 0.00% 3.00% 6.00% 9.00% 12.00% 15.00% 18.00% 0 1000 2000 3000 4000 5000 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 gdp同比 历年南通gdp走势 766.13 763.72 762.66 762.92 764.88 765.2 758 760 762 764 766 768 770 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 单位：万人 历年南通人口走势 宏观经济数据分析 2012年南通经济总量发展稳步快速，全市生产总值4558.7亿元，按可比价计算，比上年增长11.8；人均地区生 产总值62506元，同比上年增长11.7； 全市常住人口729.7万人，比上年增加0.8万人，户籍人口765.2万人，比上年增加0.3万人；随着城市规划发展和 经济总体提升，人口逐步处于增长状态，但整体增量较少。 人口外溢状况，随着城市发展和经济总量的提升，近年来有所逆转。 单位：亿元 江苏各市2012年三产产值 第二产业是南通经济支柱产业，纺织、建筑业 和船舶制造是南通传统支柱产业； 与经济总量第一区块（ 苏州、南京 、无锡 ） 相比，南通三产产值有较大差距；第一产业比例与 第三产业比例占比差别显著，第三产业目前制约南 通经济发展，与上海一体化加深，对于三产产值增 加有益。 整体高新技术和港口的发展，对于其经济转型 有极大促进作用； 宏观经济数据分析 工业是经济支柱，依托沿海和沿长江的优 势，大力发展港口经济，未来城市转型动力 较足。 204.2 137.22 184.64 319.1 382.6 126.3 484.18 203.86191.75 116.7 248232.4 228.71 6498.3 4012.03 3170.78 2414.1 1968.51 2100.8 1565.38 1555.78 1434.53 1419.5 889.38 736.14713.18 5309.15 3418.9 3846.15 1825.5 1665.431742.7 1266.82 1173.561237.05 1093.8 783.72 634.88574.88 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 苏州无锡南京南通徐州常州盐城扬州泰州镇江淮安连云港宿迁 1.71.82.56 7 9.5 3.2 14.6 7 7.1 4.4 12.9 14.515.1 54.153 44.03 5349 52.9 47.2 5353.1 54 46.3 45.9 47 44.2 45.2 53.4 40 41.5 43.9 38.2 4039.8 41.640.8 39.6 37.9 0 20 40 60 80 100 120 苏州无锡南京南通徐州常州盐城扬州泰州镇江淮安连云港宿迁 单位：% 江苏各市2012年三产比例 宏观经济数据分析 174 199 236 266 287 319 1197 1431 1608 1909 2221 2415 741 880 1029 1291 1572 1826 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 第一产业第二产业第三产业 单位：亿元 历年南通三产产值 8%8%8%8%7%7% 57%57%56% 55% 55% 53% 35%35%36% 37%39% 40% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 单位：% 历年南通三产比例 2012年南通三次产业结构由上年的7.0：54.5：38.5调整为7.0：53.0：40.0； 由历年结构比例可知，比重从第一产业、第二产业向第三产业倾斜; 第三产业占比持续上升，说明南通产业结构由 劳动密集为主导向技术密集与资本密集为主导转变，高新技术产业占比稳步提升，占规模以上工业比重达到39.7%； 产业结构持续优化, 规划至2020年比重调整为5:45:50。 传统工业为经济主导城市，三产服务业随着城市发展和与上海一体化逐步加深，总量增幅明显。 宏观经济数据分析 137.43 172.68 200.79 272.78 379.96 481.7 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 0 100 200 300 400 500 600 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 房地产投资增速 历年南通房地产投资走势 单位：亿元 1265.8 1505.41 1802.38 2168.38 2378.36 2886.5 17.00% 18.00% 19.00% 20.00% 21.00% 22.00% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 固定投资额增速 历年南通固定资产投资走势 30 32 39 40 40.9 35.5 51.6 52.553.553.5 54.554.8 0 10 20 30 40 50 60 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 市区农村 历年南通市区农村人均住房面积走势 固定资产投资额的持续增加，城市发展加速，整体 人均住房面积增加明显，有利于房地产下游产业发 展。 全年固定资产投资额2886.5亿元，同比增长21.4；全年 房地产开发投资481.7亿元，增长26.8；区域地产开发进入 快速阶段之后投资速度逐渐放缓，城市建设稳步开展； 市区人均住房面积为35.5平米，同比下降15.21%，农村人 均住房面积小幅增长约0.55%。 单位：亿元 单位：平方米 宏观经济数据分析 3753136322 35663 33587 30045 28292 28001 26574 24342 22995 21941 21716 16991 10000 16000 22000 28000 34000 40000 苏州南京无锡常州镇江南通扬州泰州 连云港 淮安盐城徐州宿迁 2012年江苏各市人均可支配收入 单位：元 23493 23092 23000 20519 1789717858 17750 16499 15615 15430 14863 13730 11864 10000 12800 15600 18400 21200 24000 南京苏州无锡常州镇江南通扬州泰州 连云港 盐城淮安徐州宿迁 2012年江苏各市人均消费性支出 单位：元 人均可支配收入及消费性支出省内均处于第六位，收入支出比同省内领先城市相似，但较总量来 看，尚有很大的提升潜力。 2012年南通的人均可支配收入在省内排名第六，位于省内领先水平。但与苏州、南京等仍有近1万元的差距。 2012年南通的人均消费性支出在省内排名第六，收入支出比同省内领先城市相似，可支配收入的60%以上用于消 费性支出。 单位：元 736.54 915.1 1086.11 1268.32 1479.87 1708.7 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 0 500 1000 1500 2000 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 社会消费品零售总额增速 历年南通社会消费品零售总额走势 历年南通人均消费支出走势 10188 11613 13103 14492 16666 17858 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 0 5000 10000 15000 20000 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 人均消费支出增速 16451 18903 19469 21825 25094 28292 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 城镇居民可支配收入增速 历年南通城镇居民可支配收入走势 宏观经济数据分析 居民富裕，可支配收入逐年增加，具备强劲的 购买消费能力。 南通零售消费市场表现日渐活跃， 2012年社会消费 品零售总额1708.7亿元，增长15.5，已连续5年保持 15%以上的高速增长。 南通居民可支配收入年年提高，同时当地居民具备较 好的消费支出能力，生活水平正在稳步提高。 单位：亿元 单位：元 固定资产投资额稳步提升，城市化率逐步增加，促进房地产及相关连带产业发展。 宏观经济数据分析 48.00% 50.00% 52.70% 55.00% 57.60% 58.70% 44.00% 48.00% 52.00% 56.00% 60.00% 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 历年南通城镇化率 城市经济发展，固定资产大幅度投入，南通城市化率快速提升，2012年南通全市城市化率达到58.7%； 城市化率快速提升，城市发展加速，房地产开发建设进入高速发展期。 宏观经济数据分析 52.54%47.46% 2010年南通开发区常住人口男女比 男性女性 13.00% 19.00% 42% 26% 2010年南通开发区受教育人口比 大学（指大专以上）文化程度 高中（含中专）文化程度 初中文化程度 小学文化程度 9.55% 80.41% 10.04% 2010年南通开发区常住人口男女比 0-14岁15-64岁65岁以上 根据第六次人口普查得知，开发区全区常住人口为182104人。 开发区总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的96.34上升为 110.69。 同2000年第五次全国人口普查相比，开发区年龄结构为，0-14岁人口的比重下降6.58个百分点，15-64岁人口的 比重上升7.43个百分点，65岁及以上人口的比重下降0.85个百分点。 同2000年第五次全国人口普查相比，开发区内每10万人中受教育各程度人数都有显著提高。 城市发展现状分析 城市发展规划分析 南通城市发展研究 城市发展现状分析 南通及长三角重点城市功能定位与产业特征 城市城市功能定位支柱产业 上海 国际经济、贸易、金融及航运中心金融、贸易、航运、钢铁、汽车 杭州 长三角地区休闲、会展和旅游中心电子信息、医药化工、机械制造、纺织服装、食品饮料 南京 长三角中转站电子信息、石油化工、汽车、钢铁、电力 苏州 以高技术产业为主的外向型、现代化工业基地。已逐步取代杭州，成为了长三角副 中心城市 电子信息、新材料、生物制药、精密机械、精细化工 常州 确立了以世界跨国公司的加工厂和上海工业的后方基地的目标，要把其建成长三角 地区重要的现代制造业基地 机械、冶金、电子、纺织、服装 南通 能源、原材料及深加工为主的工业基地纺织、电子信息、船舶制造、精细化工 无锡 已建成以纺织、电子、机械、化工、医药为主、门类比较齐全，配套协作能力较强 的工业体系，成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市。 精密机械及汽车、电子信息、精细化工及生物医药、特色冶金、 纺织服装 扬州 力争形成错位竞争的地方产业结构体系，成为泛上海都市圈内的产业梯度转移承接 基地、产业配套加工基地、区域性商品集散基地和优质农副产品供应基地。 手工艺和工艺美术品、纺织、铜器玉器、现代工业 镇江 靠长江岸线资源，积极引进基础原材料工业大项目。以积极的态度接受上海辐射的 同时，在高新技术产业发展上，另辟奚径将其打造成国家的光电子产业基地。 锚链生产、造纸、工程塑料生产 城市发展现状分析 上海都市圈 苏锡常都市圈 南京都市圈 杭州都市圈 宁波都市圈 南通 南通城市功能定位与发展战略 城市功能定位:上海都市圈副中心城市,上海北翼 现代化港口、工业、贸易、旅游城市,长江流域 现代化物流基地 人口发展规划:2010年全市人口418万,市区100 万,2020年全市人口516万,市区人口115万; 经济发展现状:工业化中期、城市化加速期、经 济国际化提升期; 经济发展战略:实施科教兴市、以港兴城,接轨苏 南,接轨大上海; 产业发展规划: 建设电力能源、食品加工、船舶制造、现 代纺织五大基地; 积极发展机电一体化、制造业、高新技术 产业; 积极吸引上海传统产业转移至南通市。 城市发展现状分析 南通城市结构 沿海经济发展轴：形 成以204国道为依托 的沿海城镇聚合轴 海安、如皋城镇圈： 现状：经济发展一般，农业开发为主，工 业处于转型期 引导：以如城海安为中心，城镇相向发 展，形成“双核型”城镇空间结构 掘港、长沙城镇圈： 现状：经济实力较弱，以农业开发与滩 涂养殖为主； 引导：以发展掘港镇为重心，形成“母 子型”城镇空间结构 沿江经济发展轴： 以宁通启公路为依 托的城镇聚合轴 南通市城市圈： 现状：经济实力最强，市域政治经济文化中 心； 引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、 长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城 镇空间结构 汇龙、吕四城镇圈： 现状：经济实力较强，海洋渔业、 养殖业、加工业初具规模； 引导：依托道路交通，形成以汇龙 为中心，吕四、和合、南阳“众星 拱月”型城镇空间结构 支柱产业 纺织业 建筑业 船舶 制造业 经济产出 2012年南通市纺织业在诸多不利因素影 响下，紧抓内需市场机遇，全年纺织行业 运行实现稳中有进，共实现工业总产值 2002亿元，同比增幅12.55% 全年建筑业增加值422.00亿元，增长 13.1；全市建筑队伍人数130万人， 建筑队伍遍及22个国家和地区 南通船舶加快转型步伐，2012年完成总 产值1483.4亿元，同比增长5.8%；造船 完工量881.3万载重吨，占全省的 39.7%，占全国的14.6%，增速分别高于 全省、全国平均水平15个百分点和16个 百分点 纺织业、建筑业和船舶制造业是南通三大核心支柱产 业；今后一段时间内，劳动密集型产业仍旧是核心产 业。 城市发展现状分析 南通核心支柱产业及产业结构规划 沿河产业带 以港口、石化、仓 储、精细化工、纺 织、电子新材料和造 纸等为主体 崇川开发区东区 以一类工业和高 新技术产业为 主，东区以化 工、纺织业为主 沿江产业带， 以港口、物流 仓储、船舶修 造业为主 港闸区重点发展 电力、现代纺 织、新型医药、 电子、船舶配 套、物流 南通经济技术开发区 崇川、港闸省级开发区 道口经济板块 工业集中区 城市发展规划分析 市域空间结构规划 整体构建“一主三副三轴”的空间发展格局 “一主”即以南通中心城区 及其辐射影响下的通州城区、海 门城区和如皋的长江镇为中心的 “南通都市区”； “三副”指“掘港长沙” 城镇组群、“汇龙吕四”城镇 组群、“如皋海安城镇组群。 南通城市扩容，大南通建设雏形初现，城市化进程必然加速，房地产投资开发空间巨大，为城市居民 配套的商业服务设施也将进入发展快车道。 南通市城市总体规划（2009-2030年） 城市发展规划分析 市域空间结构规划 市区规划为“两轴三区四带”的空间结构 “两轴”：长华路工农路星湖大道、青年路； “三区”：崇川城区、港闸城区、开发区城区； “四带”：九圩港绿带、通吕运河绿带、狼山风景 区绿色廊道、老洪港风景区绿色廊道。 港闸区 01船舶工业园区 02天生港片区 03唐闸片区 04北翼新城 崇川区 05老城片区 06城市新区 07观音山片区 开发区 08新开镇片区 09开发区北片区 10开发区南片区 11滨江新城片区 12通海港区 城市发展规划分析 市域空间结构规划 城市主力发展方向为城东及城南，城东是发展城市纵深；城南随着行政中心的南移，未来发展进 程也将加快; 发展方向：主要向东、南方向发展，整合西、北方向，优 化沿江，形成带状城市布局形态。 公共服务中心体系：由1个组合型市级中心、2个区级中 心、6个片区级中心。 居住：建设“宜居城市”，构建和谐社区。加强经济适用 住房和廉租房建 设，供地量不小于居住用地供地量的5。 工业：规划形成7个工业片区：港闸经济开发区、港闸经 济开发区东区、崇川经济开发区东区、崇川经济开发区南 区、南通经济技术开发区、江海港区、通海港区。 仓储：依托大型港区、骨干航道、铁路、公路，重点建设 南通港综合物流园区，同时配套建设港闸物流中心、运河 桥物流中心和开发区物流中心 主力发展方向 主力发展方向 新城区行政中心 新东区市区 经济开发区 市域城镇体系规划 城市发展规划分析 规划形成市域中心城市市域二级中心城市重点镇一般镇 4级城镇体系 城镇等级规模等级城镇名称 城镇人口规模 (万人) 城镇个数 市城中心城 市 200万人南通中心城区2201 市城二级 中心城市 40-50 万人 海门城区 40-50(260)6 如皋城区 通州城区 启东城区 海安城区 如东城区 重点镇5-15万人 长沙镇、长江镇、 吕四港镇 40 15 三星镇、包场镇、岔 河镇、李堡镇、曲塘 镇、二甲镇、石港镇、 搬经镇、洋口镇*、 近海镇*、寅阳镇*、 三余镇* 5-10（65） 一般镇2万人略10550 合计69072 南通市域城镇等级规模结构表: 注：重点镇一栏中带*号的城镇为规划需要重点培育的城 镇，其余的为省级重点中心镇。 城市发展规划分析 市域综合交通体系 全面融入上海1小时交通圈，增强中心城市辐射力。 加强与周边区域以及“长三 角”地区其他城市的沟通，通 过整合各类交通资源，多方式 综合协调发展，加强各交通方 式之间衔接，实现南通市域范 围内在长三角城市间一日往返 的快速、便捷交通出行需求， 中心城区至上海市中心区60分 钟可达，市域范围至上海中心 区90分钟可达的目标。 商业发展分析 商业规划分析 商业布局（商圈）研究 核心商业区发展现状分析 典型业态发展现状分析 代表性项目分析 住宅发展分析 商办发展分析 南通市场调研分析 商业规划分析 一圈：环濠河特色圈 （濠东路，酒吧茶楼休闲；濠南路，文化休闲 博览；濠北濠西路，艺术市场路、特色商品街。） 双核：两个市级商业中心 （南大街市级商业中心：文峰大世界、八佰 伴、金鹰等，商业体量在30万方左右；新区市级商 业中心：以中南世纪城商业为核心。） 五心：五个区域商业中心 （崇川区东片观音山；港闸开发区越 江路口；港闸区工农路口；经济开发区；滨江新 城） 商业向南向北发展，逐步向东推进，形成“一圈双核五心”区域商圈格局。 港闸区 主城区 开发区 江海港区 老城区 新城区 随着经济的快速发展及城市化率的提高，城市商业正处于百货向购物中心阶段发展进程中，购物中 心将取代传统商业的核心地位。 商业规划分析 2012年南通城市化率58.7%， 人均gdp约65222元元，按6.3 汇率计算，约为10638美元。 起始阶段 人均gdp1100美元 城市化率25% 人均gdp3000美元 城市化率70% 人均gdp4400美元 城市化率70%以上 百货阶段购物中心阶段城市综合体阶段 人均gdp2000美元 城市化率45% “2+4”商业格局逐步向“2主多副”商业格局转变 沈海高速 市中心 港闸区 开发区 苏通大桥 沪陕高速 火车站 新城区 城东区 南大街 桃坞路等 北大街 cbd 圆融广场 文峰城市广场 星湖101街区 市政府 商业布局研究 “2+4”商业格局 2个商业中心 南大街 桃坞路 4个商业街区 外环北路 钟秀路 青年路 工农南路 “2主多副”商业格局 2个市级商业中心 南大街 cbd 多个副商业中心 桃坞路 北大街 星湖101 外环北路 钟秀路 青年路 工农路等 目前，南通商业分布相对零散，从业态完整度和商业供应量角度讲，发展成熟的只有南大街商圈单 一核心商业圈，其他商圈均由小型街区或一到两个典型项目支撑，或待建设发展中。 核心商业区发展现状分析 南大街商圈包括南大街、 八仙城、人民中路。以南大 街北段（十字街中远 桥，长250米）为核心地 块，南大街南段（中远桥 段家坝，长500米）区 块，八仙城区块，人民中路 （友谊桥和平桥，长 400米）区块，整体上呈 t 型分布。 南大街商圈是南通商业体系 中的核心。日均人流量约为 15万人，节假日甚至可达 20万人以上，是南通最繁华 的市中心，也是消费者首先 商圈，根据对部分消费者个 人消费情况问卷调查结果显 示：89%的消费者最常去的 商圈是南大街商圈。 青年路 工 农 路 外环北路 钟秀路 主要以家居装饰、 建材、轻纺等工业 消费品专业市场为 特色 集中了部分的比较 好的餐饮类商户 主要为休闲娱乐消 费（ktv酒吧）所 在地，结合部分餐 饮类常场所 桃坞路 南通的文化中心，市民的休 闲娱乐中心，桃坞路两侧不 仅集中了可以购买服装、鞋 类、图书和杂货的品牌店， 还云集各种饭店、茶馆、 ktv和银行证券公司 南大街 单一核心商业圈 南大街及周围作为南通 商业核心,集百货、餐饮 及休闲娱乐于一体,总商 业规模在30万平方米左 右（桃乌路）;濠河环绕 内，除了百货业态为 主，也比较集中了南通 一些餐饮休闲娱乐业态 南大街商圈是以百货店为骨 架支撑，各种业态并存，集 购物休闲、住宿餐饮、文化 娱乐为一体。 亚萍国际 侨鸿国际 八佰伴 文峰大世界 金鹰国际 新世纪数码港 国美电器 宏图三胞 五星电器 苏宁电器 南大街商圈规模商业体的商 业业态主要以单体百货、大 型卖场及专业店为主。 核心商业区发展现状分析 项目名称：文峰大世界 地理位置：崇川区南大街3-21号 项目面积：64000平方米 经营定位：中端百货 开业时间：1996年 租金：扣点，平均扣率21%-31% 经营状况：文峰集团作为南通当地实力连锁事业公司,具 有丰富的商业市场运作经验与经济实力。传统中高档百 货，在经营业态及品牌等方面不占优势，但在本地消费 具有一定的吸引力。逐渐升级转型，南大街主力百货商 场，经营效果很好，2012年全年销售额21.3亿元。 核心商业区发展现状分析 美宝莲,玉兰油,欧莱雅、梅花,西 铁成,雷达,卡蒂尼、博士伦 花花公子,皮尔卡丹,金利来,苹果, 金利来,达芙尼,花花公子,梦特娇 阿迪达斯,锐步,nike,nikko,雅戈 尔 esprit,简,elle,only,ozeero, 兰爱特,罗得斯兰,圣凯罗,恒阳,斐 丽慕思 沙驰,凯撒大帝,老人头,阿德米,塔 西尼,伊斯丹奴,皮尔卡丹,卡西欧 飞利蒲,松下,长虹,海尔,三星,tcl, 新科,东芝,西门子,帅康,林内,美的 联想、松下、夏普、流氓兔、樱 桃小丸子、雅多,snoopy,elle 楼层业态布局及主力品牌商户 核心商业区发展现状分析 项目名称：金鹰国际购物中心 地理位置：崇川区南大街28号 项目面积：10000平方米 经营定位：中高端百货 开业时间：2000年 租金：扣点，平均扣率20%-30%，另据品牌具体定 经营状况：南京金鹰国际作为江苏省知名商业经营管 理公司,自2000年进驻后,沿用其一贯做法主要走精品 专卖路线,侧重于发展中高级女性消费者。市场证明 中高档百货在南通市场需求空间较大,金鹰国际用1年 时间就占领大部分市场份额 。目前商场经营状况良 好,出租率100。 核心商业区发展现状分析 楼层业态布局 1f2f3f4f5f 核心商业区发展现状分析 主力品牌商户 1f2f3f4f5f 核心商业区发展现状分析 项目名称：八佰伴 地理位置：崇川区人民中路29号 项目面积：62000平方米 经营定位：中高端百货 开业时间：2010年恢复营业 租金：扣点，平均扣率20%-25% 经营状况：“南通八佰伴商贸股份有限公司”，是南通市百货大 楼与江苏华地企业集团合股合作、共同组建的，集时尚休闲、娱 乐消费于一体的大型现代化商业中心。公司将全面导入华地百货 的现代化管理模式，吸收华地集团“时尚美学、专家品质”的经 营理念，传承企业“以顾客为中心”的服务理念，倡导个性化服 务、体验式营销，致力将商场打造成时尚与经典相映、品质与潮 流生辉的“苏中第一名店”。 目前经营状况良好。 核心商业区发展现状分析 楼层业态布局及1f代表性品牌 b1羽绒服特卖区、羊绒羊毛、大娘水饺 1f国际精品（ armani collezioni、ports、pall.shark、ck、dunhill、boss）、滋补品、名表、烟酒、黄 金珠宝、化妆品 2f精品女装、饰品 3f时尚女装、饰品、女包、女鞋 4f少淑女装、内衣、饰品、文胸、彩妆 5f男装、男鞋、男包、饰品 6f运动、时尚休闲、团购中心、运动器材、按摩器材 7f家电、数码、童装、童鞋、童玩、家居、床品 8f百特喜餐厅、外婆家餐厅、新石器烤肉、豪味家牛排 9f 核心商业区发展现状分析 项目名称：亚萍国际购物广场 地理位置：崇川区南大街2号 营业面积：35000平方米 开业时间：2007年 亚萍国际购物广场整体建筑为地下一层，地上九层，设有购物广场、 餐饮娱乐空间、商务写字间等， 作为一个年轻的商场，南通亚萍国际 购物广场从一开始就走上了一条适合自己的时尚年轻之路。在越来越 激烈的商业竞争中，把自己定位在“全客层”还是“某一个消费 层”，成了商家调整的焦点。使商场做到在商圈内的别具一格、经营 错位。 核心商业区发展现状分析 b1苏宁生活电器馆 1f流行精品馆（屈臣氏、肯德基（1-2楼）、老凤祥黄金珠宝、手机卖场、名烟名酒、名品皮鞋皮具） 2f时尚休闲馆 3f名品服饰馆 4f香港运动100 5f大食代美食广场、南通旅游特色商品展销中心 6f亚萍漂亮家纺展厅、多功能会议厅 7f9f配套服务及办公写字间 楼层业态布局 核心商业区发展现状分析 项目名称：侨鸿国际购物中心 地理位置：崇川区人民中路9号 项目面积：36000平方米 经营定位：中高端百货 开业时间：2007年 南通侨鸿国际购物中心是南京侨鸿国际集团下属的子 公司之一，由集团自行开发建设、自主经营管理。地 下室更有近500个停车位的超大停车场，是该商圈目前 唯一的大型停车场。商场依照现代化国际商业理念设 计、规划和布局，整合数百国际国内一线知名品牌， 集购物、休闲、餐饮等诸多服务于一体，自2007年11 月开业以来已成为南通市民心中中高档商场的新的代 表，时尚购物休闲新领地。 租金：扣点，20%-25% 核心商业区发展现状分析 楼层业态布局及主力品牌商户 核心商业区发展现状分析 楼层业态布局及主力品牌商户 核心商业区发展现状分析 南通成熟商业体以传统百货商场为主，多集中在南大街，新兴百货逐步出现，处于转型期。 典型业态发展现状分析 南通市百货商场主要集中在南大街,如金鹰国际购物中心、 文峰大世界、八佰伴、亚萍国际等; 截至2011年,南通市区 在营业百货商场约20家左右,总规模在50万平方米左右。 各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变,正从传统百 货向新型百货(品牌经营与特色主题经营,注重环境改善与人 本主义等)转变。但受自身物质条件的限制,单纯依赖软件方 面的提高其市场发展空间相当有限。 各种类型专业市场及超市逐步瓜分百货业经营利润,促使百 货经营业态；中高档百货类消费主要体现在文峰大世界与金 鹰国际,其中金鹰国际主要服务白领女性消费者。 由于南通市场南大街购物商圈已形成人们的消费习惯，传统百货聚集效应较强，故而各大商场经营效益较好。但如 果有新兴商业的出现，逐渐改变了人们的消费习惯，则传统百货将没有任何优势。 商场名称经营规模(平方米)经营档次业态组合特征目标消费群体经营管理公司投入运营时间 文峰大世界64,000中高档 服装服饰51%,家用电 器13% 各年龄层次文峰集团1996 金鹰国际10,000高档 服装服饰80%,化妆品、 珠宝15% 中高级白领, 女 性居多 金鹰国际2000 八佰伴楼62,000中档 服装服饰60%，珠宝 8%，家居数码10% 各年龄层次 百货大楼、江苏 华地 2010 亚萍国际广场35,000中档 服装服饰60%，家电数 码20% 各年龄层次亚萍集团2008 侨鸿国际36,000中高档 服装服饰65%；家居生 活20% 各年龄层次南京侨鸿国际集团2007 典型业态发展现状分析 南通代表性百货商场 典型业态发展现状分析 知名连锁卖场发展迅猛，且有向南向东发展的趋势。 南通市中大型知名连锁卖场数量较 多，约15家，分散于各居民区与商业 区内； 从南通城市发展角度，结合居民住宅 区及超市(含中大型超市及小型超市、 便利店)分布情况, 城东和城南方向布 店数量较少，尚有一定发展空间。 大润发 大润发 家乐福 乐购 乐购 华润苏果 华润苏果 新一佳 卜蜂莲花 麦克隆 麦德隆 乐天玛特 农工商 欧尚 乐天玛特(开发区店） 典型业态发展现状分析 超市名称地址超市面积 大润发八仙城20000 大润发景华城25000 家乐福王府店25000 乐购金飞达16000 乐购现代生活广场18000 华润苏果高迪商业广场10000 华润苏果鸿鸣摩尔15000 新一佳七彩店8000 卜蜂莲花工农南路164号15000 麦客隆工农南路999号- 麦德隆人民东路 889 号12000 乐天马特人民东路店和开发区店- 文峰千家惠青年西路- 农工商桃坞店- 欧尚中南世纪城20000 南通代表性连锁卖场 典型业态发展现状分析 餐饮多分布在老城区，以沿街餐饮为主。 餐饮市场主要分散在三个片区 青年路沿线已形成餐饮聚集气候, 餐饮营业 面积1,000平方米以上的大型餐饮店主要集 中在青年路上; 营业面积在500-1,000平方米之间的中型餐 饮店主要分布在青年路、桃坞路及文峰公园 北面; 纯餐饮分布较为分散，城北地区餐饮总体量 小,总规模1万平方米左右, 单体规模较小(以 50-200平方米铺面分割居多),整体消费档次 不高; 尚无当地特色餐饮,以江河海鲜类食品居 多。 典型业态发展现状分析 休闲娱乐场所集中在老城区，人流量较大区域，以酒吧、ktv、洗浴、健身等为主。 休闲场所多以沿街商铺呈现,青年路东段聚集效应明显 休闲类消费场所主要集中在桃坞路、小石桥区域与青年路中段; 小石桥区域酒吧、咖啡室及茶室大多经营定位为生活休闲消 费,主要面向南通全市居民消费群体; 桃坞路及青年路沿线休闲场所种类与风格主题较多,侧重于商务 休闲消费; 青年路中段(文峰饭店至工农路)日韩风格酒吧众多,主要面向文 峰饭店及开发区内外籍商务人士。 南大街与桃坞路为娱乐消费首选区域 主要分布在桃坞路及南大街周边，靠近主要商务区; 从经营方面及知名度来看，ktv、歌舞厅类消费场所,皇家及金 碧辉煌表现良好; 皇家作为一家集ktv、健身、餐饮及客房为一体的综合性休闲 娱乐场所, 典型业态发展现状分析 专业市场过度集中，易阻碍区域现代化发展；南通专业市场发展逐渐向外围拓展，结合区域物流及 交通优势重新规划。 传统装修建材类主要集中在崇川区钟秀路沿线，类 别全，市场集中，基本能达到一站式采购，但较为 分散； 高档次的家具建材广场已经入住南通市场，例如红 星美凯龙及居然之家，档次及定位高，满足高层次 客户需求； 老旧的专业市场从设计上以及内部格局上已经不能 满足当下市场客户的需求，改造、升级、新建搬迁 已经成为发展专业市场的方向； 分散集群发展是南通专业市场现阶段主要调整方 向。 南部片区属于新发展区域，各项基础设施配套逐步完善中，交通及物流业是区域优势，从目前发展来看， 主要以家装、五金及食品类方向发展。集中区主要在红星美凯龙周边及附近。 北部片区是建材类发展方向，主要及批发为主，兼顾零售，需要量体的较大的仓库及物流停车配套服务， 目前已经发展了钢材、石材、石膏板材类市场，与南部精细化发展方向存在一定差异。 典型业态发展现状分析 名称类型规模（亩）经营情况运营时间 居然之家家居装饰120一般2010年 南方市场小商品18优良（要拆迁）1993年 好一家家居装饰75较好2002年 华东轻纺市场家纺75优良1997年 蔬菜批发市场食品33优良1995年 紫阳五金机电城五金机电30优良2006年 东方家园装饰城家居建材30一般2009年（升级改造） 南通电器市场五金机电40优良1996年 淘宝城综合150培育期较差2011年（一期） 东星灯饰城灯具18优良2001年 中原批发市场家居建材装饰35优良1997年 南通代表性大型专业市场 典型业态发展现状分析 南通代表性大型专业市场 名称类型规模（亩）经营情况运营时间 汇晟建材市场石材 板材1500一般2010年 金三角钢贸城钢材300较好2009年 永兴国际汽车城汽车148优良2004年初 尚美家商贸城小商品 数码 建材140较好2011年一期 名流家居馆家具 石材 陶瓷140一般1999年底 百安宜家家居建材170一般2009年 奥特莱斯服装鞋帽420较好2009年 鸿运装饰城家居建材121较好2010年初 红星美凯龙家居建材 375 一般2009年 红星轻纺城轻纺未开业不详 农副产品物流园食品1066一般2012年 五金市场-规划中五金/ 注：绿色标注项目位于开发区主 圆融广场 中南世纪商业广场 星湖101广场 文峰城市广场 南通壹城 鸿鸣摩尔 奥特莱斯 高迪商业广场 美丽华广场 现代生活广场 金海岸 金飞达广场 1鸿鸣摩尔 2美丽华广场 3金海岸 4奥特莱斯 5高迪商业广场 6南通现代生活广场 7金飞达广场 8圆融广场 9文峰城市广场 10中南世纪商业广场 11南通壹城 12星湖101广场 代表性项目分析 鸿鸣摩尔 代表性项目分析 总规划面积：10万，商业7万； 项目概况：该商业项目位于港闸区北翼新城核心地段，东起北大街，西至濠西路、南临外环路，北接通宁大道，火车 站、长途汽车站分布左右。 是港闸第一个集五大主力商业的大规模的城市综合体； 商业业态：由知名品牌大卖场、连锁品牌百货商场、星级酒店、电器大卖场、精品步行街、大型游乐场电玩城、数码 影院、高档餐饮、特色小吃、ktv娱乐城等组成； 功能定位：购物、娱乐、休闲、餐饮、健身、旅游、商务、会展、居住、文化于一体； 商铺销售：一层4元/天，二层2.6元/天，第一年免租，租期一般签3年；商铺价格在商业22000-25000元/； 开业时间：2012年5月； 美丽华广场 代表性项目分析 总规划面积：6.15万，商业1万； 项目概况：该商业项目位于南通市区外环北路与长华路交汇口，是南通市内新起的现代时尚商业展示中心，北靠南通 火车站，东连南通飞机场，西通204国道、通沙汽渡，南临通江达海的通吕运河，水、陆、空交通条件十分优越； 商业业态：集国际名牌商场、海峡皇家俱乐部、soho产权式酒店及国际5a甲级商务办公楼于一体的现代商业广场； 功能定位：产权式soho商务楼、商贸服务、小型家居式办公、休闲、大型婚庆服务； 商铺销售： 18000-20000元/。物业服务费: 8元/； 开业时间：2011年6月5日； 代表性项目分析 金海岸 总规划面积：9.7万 (地上8.5万) , 商业面积3.8万; 项目概况：地处南通市港闸区，位于工农北路、外环北路与永怡路3条港闸区城市主干道交汇处，是南通港闸区北部的 窗口 ; 项目共12栋独栋建筑，共计10万; 商业部分单体营业面积在1200-8000 ，营业面积为32000 ; 商业业态：特色餐饮、休闲、娱乐；北京星美影院3000 入驻3号楼，金仕堡健身会所入驻2号楼1-3层3000 ; 功能定位：商铺+住宅（酒店式公寓）； 商铺销售：沿工农路1f，100多，4元/平方/天;沿永怡路1-2f，2.5元/ /天，内街2元/ /天; 商铺对外销售均价在实收在23000元/ ; 开业时间：2010年9月 奥特莱斯奥特莱斯 代表性项目分析 总规划面积：28万 , 商铺面积5万; 项目概况：南通奥特莱斯购物广场项目位于南通港闸区濠西路299号占地245亩，总投资10亿元，系南通市重点建设 工程。该项目建筑面积7万，由7幢商业建筑、2幢高层写字楼、下沉式广场及大型停车场组成 ; 商业业态：采取工厂直销、名牌折扣的主力业态，零售业占50%，休闲娱乐业占32%，餐饮业占18%；其中高档国际 名品占25%，中档国际名品占60%，中低档国际名牌占15%； 功能定位：商铺+餐饮； 商铺销售：品牌商铺均价15000元/ ； 开业时间：2009年5月28日； 高迪商业广场 代表性项目分析 总规划面积： 总建面约28万；约21万住宅面积，商业面积约7万，商业包括：1.9万星级酒店，2.1万的精 品家居市场，7000的休闲餐饮广场； 项目概况：该项目位于南通北翼新城港闸区，毗邻港闸区政府，社区由12幢西班牙风格的高层组成，三大组团、五大 主题景观，7万平米综合商业配套，品牌卖场、星级酒店、西班牙风情特色商业步行街；项目所在地属于永兴商圈核 心区域，该商圈以永兴商城、名流家具城为代表，是南通乃至华东地区重要的建材家居产品集散地； 商业业态：集娱乐、餐饮、休闲、购物一体化的时尚消费场所，目前已签约苏果超市约2万； 功能定位：项目定位为南通城市商业副中心，集商业、办公、住宅于 一体； 商铺租赁：商业街一楼沿街约15000元/，二楼约6000元/，三楼约3600元/； 开业时间：2010年1月31日； 代表性项目分析 南通现代生活广场 总规划面积： 4.7万，商业面积 3.3万； 项目概况：项目位于崇川区钟秀西路，东至跃进河，南至城市主干道钟秀西路，北至南通天一小区，西侧为待开发 的商业用地；项目一至三层为商业，由大卖场、主题商场和下沉式商业广场组成，集购物、娱乐、休闲于一体，定位 为满足城北区域20万居民生活配套的综合性商业中心； 商业业态：由25000主力店乐购和3000的沿街商铺组成，地下一层为5000的商业； 功能定位：商业、办公、住宅； 商铺租赁：6元/ /天，最低4元/ /天，第一年免租，租期一般签3-5年；地下一层商铺均价140