2014年广西南宁相思湖文化广场可行性报告（43页).doc

1 相思湖文化广场项目相思湖文化广场项目 可行性研究报告可行性研究报告 南宁市宏立文化产业有限公司 2014 年 4 月 10 日 2 目 录 第一章第一章 公司简介公司简介4 一、公司简介.4 （一） 建设单位 .4 （二） 经营单位 .4 第二章第二章 项目背景及建设的必要性项目背景及建设的必要性7 一、项目背景.7 （一）发展规划分析7 （二）国家相关规划要求8 （三）地方相关规划要求8 二、项目建设的必要性12 （一）适应世界影视发展大趋势的需要.12 （二）实施南宁市文化大战略的需要.13 （三）推动区域经济发展的需要.13 三、项目的提出与贡献13 第三章第三章 项目建设条件项目建设条件1414 一、区位交通14 二、经济发展15 三、自然环境16 （一）地形地貌.17 （二）气候特征.17 （三）植被.17 （四）地质、地震.17 （五）项目建设地点的现状描述.17 第四章第四章 电影院发展前景分析市场分析电影院发展前景分析市场分析1818 一、电影院的产业化18 二、电影院设计的现代化18 三、电影院利润的多元化19 四、电影院的规模化20 五、电影院文化的多样化20 六、项目市场预测20 第五章第五章 指导思想、原则及功能定位指导思想、原则及功能定位2222 一、指导思想22 二、建设原则22 （一）整体性原则.22 （二）生态性原则.22 （三）延续性原则.22 （四）特异性原则.23 3 （五）专业性原则.23 （六）可操作性原则.23 三、发展定位与功能描述23 （一）发展定位.23 （二）功能划分.23 四、项目建设目标24 第六章第六章 项目建设方案项目建设方案2525 一、规划设计依据25 二、建筑工程25 （一）指导思想.25 （二）建筑方案.25 三、节能设计28 第七章第七章 项目筹建项目筹建- - 2929 - - 一、建设规模及主要建设内容- 29 - （一）建设规模.- 29 - （二）项目的平面布置和建设的主要内容.- 29 - （三）机构设置.- 30 - （四）建设进度安排.- 31 - 第八章第八章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措- - 3131 - - 一、项目总投资及构成- 31 - 二、资金筹措方式- 31 - 第九章第九章 财务评价财务评价- - 3232 - - 一、项目主要指标- 32 - （一） 项目指标 - 32 - （二） 项目投资估算 - 33 - 二、收入估算- 33 - （一） 20142023 年总收入- 34 - （二） 每年收入估算： 35 （三） 建筑总成本估算 - 36 - （四） 自营收入及成本估算 - 37 - 三、利润估算- 38 - 四、现金流量估算- 39 - 五、计划投资与资金筹措- 40 - 六、敏感性分析41 七、财务评价结论42 （一） 可靠性 42 （二） 风险性 42 4 第一章第一章 公司简介公司简介 一、一、 公司简介公司简介 （一）（一）建设单位建设单位 1.1. 建设单位建设单位 建设单位：南宁市宏立文化产业有限公司 2.2. 建设单位简介建设单位简介 南宁市宏立文化产业有限公司成立于 2013 年，以视觉文化产业为投 资主体，致力于投资资源整合、资金平台建设、文化创意倡导，以及视觉 文化产品和衍生产品的开发与经营。我们以“传承华夏文明、共享丰盛人 生”为企业宗旨，公司活跃在文化艺术领域第一线，积极开拓国内市场， 是融合中国传统文化和国外先进理念的文化创新者公司。公司经营理念： 创新、诚信、专业、感恩，秉行严谨的经营管理制度，雄厚的业务开拓能 力，公司锐意进取，稳定发展，并在今后的发展中寻求更大领域和商机， 事在有为，用心必成。 （二）（二）经营单位经营单位 当前相思湖文化广场项目前期工作进展顺利，我公司虽然项目刚开始 起动，但组织的招商工作已获得众多商家的亲睐，已和我公司签订租赁合 同的经营单位如下： 单位名称 经营范围 1 广西藏千庄文化发展有限公司 ktv 2 上海童梦企业管理有限公司 星期八小镇-儿童馆 3 七天四季酒店（广州）有限公司 5 4 肯德基 5 汉庭连锁酒店 等多家企业。现介绍在行业中具有领头地位的商家： 1 1、肯德基肯德基简介简介 肯德基（kentucky fried chicken 肯塔基州炸鸡），简称 kfc，是美国跨 国连锁餐厅，同时也是世界第二大速食及最大炸鸡连锁企业，由哈兰 德桑德斯上校于 1930 年在肯塔基州路易斯维尔创建，主要出售炸鸡、 汉堡、薯条、蛋挞、汽水等西式快餐食品。经营理念是不断推出新的产品， 或将以往销售产品重新包装，针对人们尝鲜的心态，从而获得利润。肯德 基现隶属于百胜餐饮集团，并与百事可乐结成了战略联盟，固定销售百事 公司提供的碳酸饮料（但部份国家例外，如韩国、日本就销售可口可乐）。 截至 2013 年底共有约 17,000 家门市。 （1 1）经营理念）经营理念 肯德基的经营理念是不断推出新的产品，或将以往销售产品重新包装，针 对人们尝鲜的心态，从而获得利润。 （2 2）类别）类别 肯德基有“高价餐厅”和“平价餐厅”的区分，所有优惠券上印制的“原 价”都是“平价餐厅”的价格， “高价餐厅”各项单品的售价都要高出 “原价”10%左右。 （3 3）百胜餐饮集团）百胜餐饮集团 肯德基属于百胜餐饮集团。百胜集团是世界上最大的餐饮集团，在全 球 100 多个国家和地区拥有超过 3.3 万家连锁店和 84 万名员工。 （4 4）团队精神）团队精神 肯德基崇尚团队精神及每一位员工的热忱参与，并致力于为员工提供 完善的培训、福利保障和发展计划，使每位员工的潜力得到最充分的发挥， 正是由于这个原因，越来越多优秀的年轻伙伴慕名来到肯德基。作为世界 6 上最大和最成功的连锁快餐企业之一，肯德基成功的秘诀之一是：永远向 充满朝气、勇于挑战自己的年轻人敞开大门，并注重对员工的培训，鼓励 员工和肯德基共同成长。 肯德基的成功，源自于全球将近九十万员工的齐心努力。在世界各地，肯 德基永远将顾客的需求摆在第一位，使顾客在享受各种高品质餐饮的同时， 也能感受到最亲切的一流服务和用餐环境。 （5 5）肯德基大事记）肯德基大事记 1939 年，哈兰山德士上校在肯塔基州 corbin 市的餐厅内配制成含 11 种调料的炸鸡秘方 1952 年，哈兰山德士上校创建原味炸鸡特许经营业务，肯德基的雏 形开始 1987 年，肯德基进入中国，在北京前门开设了中国第一家西式快餐连 锁餐厅 2000 年 8 月 1 日，第一家“不从零开始”的肯德基中国地区特许经营 加盟店在常州溧阳市正式授权转交 2000 年 5 月 31 日，中国肯德基网站正式开通 2000 年 11 月，中国食品健康咨询委员会正式成立 2002 年 9 月 3 日，中国首家肯德基“汽车穿梭餐厅”在北京开业 2002 年 9 月 12 日，中国第 700 家肯德基餐厅在深圳开业，同时面向全 国设立 3800 万元“中国肯德基曙光基金” 2004 年 1 月 16 日中国肯德基第 1000 家餐厅在北京开业，同时对外发 布中国肯德基食品健康政策白皮书 2004 年 9 月 2 日，中国肯德基全国青少年三人篮球冠军挑战赛正式启 动 2004 年 12 月 13 日，中国肯德基第 1200 家餐厅在海南三亚开业 2005 年 8 月 8 日，肯德基宣布“为中国而改变，全力打造新快餐 ” 7 2005 年 10 月 11 日，中国肯德基第 1500 家餐厅暨全国第二家、上海第 一家汽车穿梭餐厅在上海开业 2006 年 7 月 6 日，中国肯德基第 3 家、第 4 家汽车穿梭餐厅分别在南 京、无锡同时开业 2006 年 8 月 31 日，中国肯德基全国青少年校园青春健身操大赛正式启 动 2006 年下半年，中国肯德基在上海首推“肯德基宅急送” ，开始涉足外 送市场，如今已扩大至全国 2007 年，肯德基进入中国 20 周年，以“感恩回报”为主题开展了一 系列活动 2007 年 11 月 8 日，中国肯德基第 2000 家餐厅在成都开业，同步启动 “中国肯德基餐饮健康基金” 2008 年，中国肯德基在上海首推 24 小时营业餐厅 2009 年 6 月 16 日，中国肯德基第 2600 家餐厅落户郑州，同时启动 “中国肯德基曙光基金”二期，总资助额将超过 8000 万元 2010 年 6 月 1 日，中国肯德基第 3000 家餐厅在上海开业，同步启用全 新品牌口号“生活如此多娇” 其余经营单位简介，略。 第二章第二章 项目背景及项目背景及建设的必要性建设的必要性 一、项目背景一、项目背景 （一）发展规划分析 影视娱乐文化和休闲广场融为一体，其对丰富人民群众生活、促进就 业增长、促进产业结构升级、促进经济发展都有重要的意义。正因为这样， 8 国家和地方历来都非常重视这些产业的发展。近几年来，国家和地方的国 民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划都对其发展进行了规划。 （二）国家相关规划要求（二）国家相关规划要求 1、 中中华华人人民民共共和和国国国国民民经经济济和和社社会会发发展展第第十十二二个个五五年年规规划划纲纲要要 根据国家“十二五”规划，面向城乡居民生活，丰富服务产品类型，扩大 服务供给，提高服务质量，满足多样化需求。 推动休闲文化广场为国民提供更高的服务，增强休闲舒适性及多样性，打 造区域性特色的多样化文化休闲广场建设。推进文化产业结构调整，大力 发展文化创意、影视科教、演艺娱乐、数字内容和动漫等重点文化产业， 培育高等院校的科教眼界，扶持中小企业，鼓励文化企业跨地域、跨行业、 跨所有制经营和重组，提高文化产业规模化、集约化、专业化水平。 2、 国家国家“十一五十一五”时期文化发展规划纲要时期文化发展规划纲要 重点文化产业：影视、广告、演艺、娱乐、文化会展等等。积极发展以数 字化生产、网络化传播为主要特征的数字内容产业。 3、 文化产业振兴规划文化产业振兴规划 发展重点文化产业。以文化创意、影视、出版发行、印刷复制、广告、演 艺娱乐、文化会展、数字内容和动漫等产业为重点，加大扶持力度，完善 产业政策体系，实现跨越式发展。文化创意产业要着重发展文化科技、音 乐制作、艺术创作、动漫游戏等企业，增强影响力和带动力，拉动相关服 务业和制造业的发展。 （三）地方相关规划要求（三）地方相关规划要求 1、 广西壮族自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要广西壮族自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 9 根据广西区“十二五”规划，顺应工业化、城镇化快速发展需要，加快发 展服务业，加大投入、拓宽领域、扩大开放，构建功能完备、服务高效、 供给良好的现代服务业体系，提高服务业比重和水平。 积极培育发展新兴服务业态，大力发展创意服务业。加大政策支持，加快 发展动漫游戏、科普教育、现代传媒等，规划建设一个舒适性的公共空间， 构建影视休闲娱乐一体化产业体系。 大力发展文化产业，把我区文化资源优势变为产业发展优势。推进文化产 业跨越发展，构筑区域性特色文化产业集群。以影视娱乐、演艺娱乐、广 告、文化用品和游戏等为重点，充分调动社会各方面的力量，加快建设一 批具有示范效应和产业拉动作用的重大文化产业项目，规划建设多个自治 区级文化广场。大力发展文化创意、数字、网络及多媒体等新型文化业态， 搭建一批公共文化服务平台。面向东盟，建设北部湾跨国际级影视娱乐。 推动文化产业与科教、建筑、旅游等相关产业的深度融合，延伸产业链条， 拓展发展空间。 2、 广西壮族自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要广西壮族自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 根据南宁市“十二五”规划，通过“十二五”期间的建设和发展，加快科 技、教育、文化、卫生、体育等社会事业发展，更加注重民生改善，不断 提高人民生活水平。发展文化产业深化文化体制改革，推进文化市场整合， 对全市文化产业发展统一规划，加快形成文化产业和消费集聚区，打造北 部湾城市文化休闲区域中心。 以娱乐休闲、影视为目标，充分发挥文化底蕴深厚、自然风光独特的优势， 促进区域服务产业重点突破。以影视娱乐休闲为龙头，紧紧围绕吃、住、 行、游、购五个要素，加强区域设施建设，提高服务能力和服务水平，形 成具有较高影响力的商业服务品牌形象。 特色文化产业，实施重大项目带动战略，加快文化与休闲、科技等融合发 展，高起点规划，高标准建设，集中力量打造一批富有特色、充满灵气、 10 表达人文的特色文化产业项目，加快文化产业项目库建设。积极培育一批 具有竞争力的龙头企业，提升管理水平，不断开拓市场，做大做强我市文 化产业，形成新的经济增长点。继承和发扬国家级、省级和一大批市级非 物质文化娱乐广场。 深化文化体制改革，加大文化产业发展和专项人才引进的政策扶持力度， 加快文化市场整合，对全市文化产业发展统一规划。加快推进经营性文化 单位转企改制，稳步推进公益性文化事业单位改革。整合涉文企业资源， 建立文化产业发展扶持基金，加大金融支持力度，吸引民间资本，形成文 化产业多元投资格局。 3、 2012 年南宁市政府工作报告南宁市政府工作报告 大力发展现代服务业，全面提升服务业水平 加快发展电子信息业。推进南宁高新区电子信息及软件产业园建设，加快 发展软件和信息技术服务业。积极推进物联网、影视等信息化新技术应用 和发展。深化电子政务建设和应用，推进县域和农村信息化进程。构建活 动公共信息平台，加快电子商务发展。启动市民卡工程建设，进一步拓展 和完善社会管理电子视频监控系统、数字绩效平台、地理信息共享平台、 中国-东盟信息平台。 加快发展旅游业。以建设区域性国际旅游目的地、集散中心和组织中心为 主线，加快南宁国际都市休闲旅游区、大明山国际山地生态休闲度假旅游 区、大王滩生态环保旅游区、昆仑关历史文化旅游区、南宁国际旅游中心 及龙象谷等重点项目建设，推进旅游产业和产品升级。 大力发展商贸业。编制和完善城市商业网点等专项规划，开展农贸市场升 级改造，提升原有商业集中区，打造一批大型工业原料、农产品、消费品、 大宗商品交易市场和特色商业街区，推进中国-东盟商品交易中心建设。 由上可见，无论是国家规划还是地方规划，也无论是国民经济和社会发展 总体规划还是专项规划，都对文化娱乐和科技影视等产业进行了规划，其 11 基本要求是突出地方优势或特色，大力发展服务外包业、文化娱乐业、数 字内容和信息业等新兴产业。 （四）产业政策分析 2009 年国家出台的文化产业振兴规划既是对文化产业未来发展的规划 性文件，又是一份各类文化产业发展政策的规定性文件。该规划对文化产 业的重点、产业组织结构、产业带动形式等进行了详细规定。 在与本项目相关的文化产业的发展重点上， 规划提出，文化创意产业 要着重发展文化科技、音乐制作、艺术创作、动漫游戏等企业，增强影响 力和带动力，拉动相关服务业和制造业的发展。影视制作业要提升影片、 电视剧和电视节目的生产能力，扩大影视制作、发行、播映和后期产品开 发，满足多种媒体、多种终端对影视数字内容的需求。动漫产业要着力打 造深受观众喜爱的国家化动漫形象和品牌，成为文化产业的重要增长点。 在产业组织政策上， 规划提出，要着力培育一批有实力、有竞争力的 骨干文化企业管理，增强我国文化产业的整体实力和国际竞争力。坚持政 府引导、市场运作、科学规划、合理布局，在重点文化产业中选择一批成 长性好、竞争力强的文化企业或企业集团，加大政策扶持力度，推动跨地 区、跨行业联合或重组，尽快壮大企业规模，提高集约化经营水平，促进 文化领域资源整合和结构调整。鼓励和引导有条件的文化企业面向资本市 场融资，培育一批文化领域战略投资者，实现低成本扩张，进一步做大做 强。 从“十一五”到“十二五”时期，是我国电影发展的重要战略机遇期，也 是电影体制机制改革创新发展的黄金机遇期。 意见的出台，必将为实 现由电影大国向电影强国的历史性转变产生深远的影响。国家广电总局党 组副书记、副局长赵实在出席“推动电影产业又好又快发展”专题研讨会 时指出，要进一步提高资本运作能力和整体营销能力，进一步完善电影产 业政策，建立激励机制，加快培养人才，营造良好的产业发展环境。要牢 12 牢把握又好又快的产业发展方向，努力提高国产影片的市场占有率和国际 竞争力。 从上述国家和地方政策看，本项目建设完全符合政策精神。在项目规划目 标和内容上，本项目力争通过影视及配套设施的建设，带动相关服务业的 发展。因此，项目建设与国家和地方政策是一致的。 （五）项目提出的理由 高新技术影视和电子等目前是 21 世纪最具发展前景的朝阳产业，特别是 影视业由于自身特点与城市配套有着密切关联，对国民经济和社会发展都 极具带动作用，日益受到世界各国政府和企业的高度重视，影视已成为欧 美、日韩等国家不可缺少的重要支柱产业。 电影是深受人民群众喜爱的文化娱乐形式之一，电影产业属于科技含量高、 附加值高、资源消耗少、环境污染小的文化产业。大力繁荣发展电影，对 于加强社会主义文化建设、满足人民群众精神文化需求、促进经济社会协 调发展，对于扩大中华文化国际竞争力和影响力，增强国家文化软实力具 有重要意义。近年来，影视深化改革、锐意进取，产品日益丰富、市场日 益活跃，取得了良好的社会效益和经济效益。 形成影视、商业、娱乐、文化、为一体的文化产业集中体，带动相关配套 产业发展，进一步加快南宁地区经济社会发展，促进地方就业，塑造并提 升城市的国际形象与认知度，推动区域经济发展。 二、项目建设的二、项目建设的必要性必要性 （一）适应世界影视发展大趋势的需要 随着我国整体经济与人均 gdp 的高速增长，文化消费需求日益强烈， 电影票房市场已进入跨越式增长阶段。目前，电影工业发展迅速，技术进 步使中国逐渐成为国际外包服务的重要目的地。电影管理体制改革步伐的 加快，进一步激发了市场化、社会化的参与程度与热情。wto 开放程度 13 的加深引发了港台、外资电影机构的加速进入，国内正处于形成新一代影 视的前奏。 影视是世界各国输出文化的重要手段和途径，以电影业为例，其发展 速度远高于 gdp 的增长速度。最近 10 年，我国电影市场发展神速，年均 增长率达到 30%，2010 年更达到了 36%。 面对这一发展态势，在拥有优美的自然资源和相思湖人文景观，打造 一个以影视娱乐文化为主题的文化广场，适应影视产业发展大趋势及城市 配套服务。 （二）实施南宁市文化大战略的需要 南宁邕江文化底蕴深厚，文化内涵丰富，属文化大市。文化产业是潜 力无限的朝阳产业，南宁拥有如此众多的服务外包资源、深厚的文化积淀， 南宁要利用丰厚的文化资源，大力发展文化产业，彰显城市特色，打造区 域发展优势。 凭借独特的地理位置和资源优势，借机打造强大的影视娱乐为主导的 文化广场，大力发展特色文化产业，是实施相思湖文化大战略的需要。 （三）推动区域经济发展的需要 建设影视娱乐为主导的文化广场不仅可以带动区域商业的发展，同时 以影视娱乐为基础核心，一业为主、多业互促，推动文化产业纵深发展， 促进与影视相关的现代服务业和第三产业整体发展，推动影视文化产业向 全市的扩散和拓展。通过电影技术服务、策划、动漫等配套，形成区域主 导产业，创造区域竞争优势，完成区域间分工，获得稳定、持续的产业税 收，同时影视产业的综合带动特性必然会给当地乡镇及居民带来多方面效 益，其实际利税贡献、就业贡献、产业综合贡献、社会福利贡献也会大幅 度增加，通过“相思湖文化广场”的建设必将大力推动区域经济的快速发 展。 14 三、三、项目的提出与贡献项目的提出与贡献 “相思湖文化广场”项目为娱乐商业服务型综合项目，符合国家的产 业政策，符合南宁市城市总体规划和国务院办公厅关于促进电影产 业繁荣发展的指导意见 ，也符合文化产业振兴规划 ；项目定位准确、 规划设计合理；南宁市的娱乐商业市场需求大，发展前景广阔；项目资金 筹集合理、资金来源有保障。项目建设成投入使用后，年营业收入可达 9.28 亿元左右，年利润约 5 亿元，年上缴税费约 2.35 亿元，安排就业人员 500。不仅可为企业带来巨大的经济效益，还带动南宁市的娱乐业发展， 并带来经济效益和社会效益。 第三章第三章 项目建设条件项目建设条件 一、区位交通一、区位交通 南宁已形成了航空、铁路、公路、水路四通八达的立体交通网运输网 络。空中走廊已开通飞往北京、上海、广州、香港等国内各大城市及越南 河内、泰国曼谷的 20 多条国内、国际及地区航线；铁路运输通过全国最 先进的电气化铁路南昆线及湘桂线与京广线等干线相通可直达全国各地， 其中湘桂线终点号和越南接轨；公路运输纵横交错，通达广西各地、县、 市和全国的公路共 161 条，其中桂林经南宁直通北海的桂海高速公路已建 成 575 公里，是目前全国最长的省内高速公路。 南宁轨道交通，也称南宁地铁，2008 年 8 月国家发改委正式批准。远 景规划中，南宁的轨道交通线路由 8 条线路组成，线路全长 252.1 千米， 总投资约 1500 亿元。 2011 年 6 月 15 日，国家发改委以发改基础 20111284 号文批复了南宁市轨道交通 1 号线一期工程可行性研究报告。 15 2011 年 12 月 29 日，南宁市轨道交通 1 号线一期工程全线正式开工建设， 预计 2016 年底建成通车。 2012 年 12 月 26 日， 南宁市轨道交通 2 号线 工程（玉洞西津）可行性研究报告正式获得了国家发展和改革委员会 的批复，预计全线于 2013 年底开工建设，2017 年底建成通车。 二、经济发展二、经济发展 自古以来，南宁就是中国南部著名商埠和主要物资集散地。改革开放 尤其是实行沿海开放城市政策以来，南宁经济持续、快速、健康发展，产 业结构不断调整，经济效益不断提高，综合实力日益增强，经济以年均 10%以 上的速度递增，国民经济主要指标居广西前列，是广西区域性物流、资金 流、信息流的交汇中心。农业生产已形成了以粮食为基础，菜、果、蔗为 龙头，种、养、加工并举的高产、高效、优质的城郊型农业格局；工业经 济突出科技进步和信息化的推动作用，高新技术应用广泛，形成以制糖、 造纸、机械、化工、建材为主导的工业体系；三产发展势头强劲，已形成 以商贸、餐饮、房地产等为支柱，金融、通信、旅游、会展、仓储、服务 等为新支撑点的服务体系。 2009 年南宁市财政收入累计 231.20 亿元，比上年增长 20.93%，超额 完成自治区下达的 227.5 亿元的任务。gdp 1492.38 亿元，同比增长 15%，城镇居民人均可支配收入 16254 元，比上年增长 12.52%。 2010 年全市地区生产总值达到（gdp）达到 1800.43 亿元，按可比价 格计算，比上年增长 14.2%。城镇居民人均可支配收入达到 18032 元，农 民人均纯收入 5005 元，财政收入迈上新台阶，全市财政收入达到 300.88 亿元，增长 30.13%。 2011 年南宁全市生产总值（gdp）2211.51 亿元，按可比价格计算， 增长 13.5%。2011 年南宁全部工业总产值首破 2000 亿元，全社会固定资 产投资首破 2000 亿元，社会消费品零售总额首破 1000 亿元，财政收入突 16 破 360 亿元，物价上涨势头得到有效遏制。 2012 年全市生产总值 2503.6 亿元，按可比价格计算，增长 12.3%，比 全区增速高 1 个百分点，比全国增速高 4.5 个百分点，连续 11 年保持两位 数以上增长。第一、二、三产业均有增长，其中，工业对经济增长的贡献 率最大，拉动全市经济增长 5.2 个百分点，这其中又以亿元企业对工业的 拉动最强劲，高新区、经开区、南宁-东盟经济开发区等的工业贡献最大。 粮食、蔬菜、水果、肉类、水产品等农产品也全部增产。 南宁市把做大 做强做优工业作为重中之重，加快构建以铝加工、电子信息、食品加工、 生物制药为龙头的现代工业体系。2012 年，多渠道筹措超 30 亿元资金支 持重大工业项目建设,安排 3.8 亿元工业发展资金培育战略性新兴产业，安 排 10 亿元工业用地储备滚动使用资金推动园区基础设施建设，极大促进 了工业转型提升，富士康等 24 个亿元以上项目建成投产。据统计，2012 年全市全部工业总产值 2287.9 亿元，增长 21.22%。其中，规模以上工业 总产值 2100.37 亿元，增长 22.83%。 富士康、南南铝、娃哈哈、康师傅、美国亚马逊公司“电子商务南宁 运营中心”等等。如今，已有越来越多的世界及中国 500 强企业落户南宁。 2012 年，全市产值亿元企业达到 493 家，比上年增加 90 家。其中，超 50 亿元企业 3 家，超 10 亿元企业达到 27 家。在亿元企业的强劲拉动下，全 市工业总量不断扩大，规模以上工业增加值增速位居 27 个省会城市、11 个西部城市、5 个自治区首府城市前列，工业效益增速全区第一。 三、自然三、自然环境环境 水资源：南宁市主要河流均属珠江流域西江水系，较大的河流有邕江、 右江、左江、红水河、武鸣河、八尺江等。 矿产资源：南宁市区域构造位于大瑶山西大明山隆起带、大明山 南丹褶断带与钦州、防城褶断带交汇处。在漫长的地质历史演变中，经历 17 多期沉积作用、构造运动和岩浆活动，地质构造特征别具一格，从而形成 与之相关的各类矿产。 （一）地形地貌 南宁市地貌分平地、低山、石山、丘陵、台地 5 种类型。 平地是南宁市面积最大的地貌类型，面积为 1037.33 平方公里，占全 市面积 57.78%，分布于左、右江下游汇合处和邕江两岸。 （二）气候特征 南宁位于北回归线南侧，属湿润的亚热带季风气候，阳光充足，雨量 充沛，霜少无雪，气候温和，夏长冬短，年平均气温在 21.6 度左右。冬季 最冷的 1 月平均 12.8 摄氏度，夏季最热的 7、8 月平均 28.2 摄氏度。年均 降雨量达 1304.2 毫米，平均相对湿度为 79%,主要气候特点是炎热潮湿。 （三）植被 市建成区绿化覆盖面积 7530 公顷，园林绿化面积 4491 公顷，公园绿 地面积 2103 公顷，建成区绿化覆盖率 39.65%，比上年上升 0.67%，绿地 率 34.18%，人均公园绿地面积 12.73 平方米。 （四）地质、地震 南宁市境内大部分为平地，有些小山丘。地形是以邕江广大河谷为中 心的盆地形态。这个盆地向东开口，南、北、西三面均为山地围绕，北为 高峰岭低山，即大明山龙头峰（古称昆仑山）直系山脉，故此南宁别称又 为“昆仑城”。南有七坡高丘陵，西有凤凰山（西大明山东部山地） 。形成了 西起凤凰山，东至青秀山的长形河谷盆地。 （五）项目建设地点的现状描述 本项目用地位于南宁市南宁市高新技术开发区（图 6.6.2） ，地块东面 邻 25m 城市绿化带及 20m 市政规划路，东面邻 15m 市政规划路，西面邻 其它商住用地，北面邻 15m 城市绿化带。形状为长而异形，场地已基本平 18 整，用地面积为 15047.45 平方米（约合 22.571 亩） 。 19 第四章第四章 电影院发展前景分析市场分析电影院发展前景分析市场分析 在未来几十年的电影院发展过程中，面对着中国巨大的消费群 体及广阔的市场发展潜力，中国电影院面临着前所未有的发展机遇， 在影院利润不断凸显的形势下，各种影院竞争也将变得越来越激烈， 中国电影院的发展前景也逐渐清晰： 一、电影院的产业化一、电影院的产业化 在若干年前，中国的广播影视业都是由政府投资创办，由政府 管理，为政府工作服务，基本没有产业的概念，所有的费用都依靠 政府拨款。改革开放以后，中国广播影视业开始融入市场经济，并 以广告经营为起点开始进行产业化运营，到目前为止，全国广播影 视系统的年经营性收入达到 500 多亿元人民币，成为广播影视运营、 发展的主要经济来源。 在历史的变迁中，中国电影院也逐渐成为一项新兴产业。随着 巨大经济利益的诱惑，部分传统国有院线斥巨资投入到影院基础设 施建设中，社会资本继万达之后，金逸、时代今典、保利集团等又 加入到投资影院建设的热潮中，以及韩国希杰 cgv 影院这样的国际 品牌也加大资本投资力度，加快了影院建设的速度。各种国有、民 营、外资企业纷纷投入到电影院产业的投资之中，并初步形成了巨 大的产业链。随着电影院市场份额不断扩大，电影院产业链规模将 不断加大。 20 二、电影院设计的现代化二、电影院设计的现代化 随着生活节奏的加快，人们对精神生活的享受越来越依赖，电 影院就是为人们提供了一个非常舒适和减压的地方，理念就是让观 众欣赏电影、享受生活。在今后的电影院建设当中，现代化的设备 及规格成为影院建设的主要标准，如意大利放映系统，杜比数码 srd、dts 等系统还原设备，美国 qsc 功放系统，德国施耐德高端 镜头，以及英国进口超视野整壁式巨幅屏幕。越来越多的投资商都 致力于做一流的电影院，甚至用五星级标准来衡量电影院，在装修 水平、设备水平上推陈出新，获得更多的忠实顾客，比如说 3d 技 术，超大屏幕等等，让顾客享受到影院间的差异化。 三、电影院利润的多元化三、电影院利润的多元化 就如同现在的各大报纸，虽然做的是媒体出版业，但是利润来 源并不是报纸本身，而是附属的报纸广告而带来的丰厚效益。电影 院的投资也是如此，电影院的利润来源也不仅在票房上，当然了， 这不是说票房不重要，没有票房也就没有后面的衍生产品、没有人 气、没有其他的消费。影院在今后利润的主要来源有以下几个：1、 以影院业相关的多元化经营正在形成气候，受国外消费模式影响， 许多影院充分利用周边环境，打造出了休闲、娱乐、购物、餐饮等 为一体的新型影院场所； 2、广告来源，许多企业和广告公司把目 光投向了电影播映前的广告，许多企业对片前广告很感兴趣，如红 塔集团近年来先后拍摄了三部介绍红塔集团的专题广告片，在每部 大片播映时，同时滚动播出红塔专题广告片，形成了很好的广告效 益；3、电影宣传品和书刊将会出现新的经济增长，随着人们对电影 艺术的欣赏，电影海报的制作正在走俏，许多观众都有收藏海报的 习惯，一些出版社也推出了与电影有关的书籍。 21 四、电影院的规模化四、电影院的规模化 中国有世界上最大的广播影视消费群体。目前中国电视机、收 音机的社会拥有量分别达到了四亿台和五亿台，电视和广播的人口 普及率分别达到了 94%和 93%，然而电影普及率却很少，在这种情 况下，中国急需规模化的大型影城来满足消费者的需求，在中国的 中小城市中也将随着电影的普及覆盖到中型甚至是大型影院。按照 专家的估算，中国的电影院市场份额在 200 亿元以上，具有很大的 发展潜力。在今后的票房分布中，较大部分票房将被大型及星级影 城所占据，其中利润大部分将被其瓜分，因此，规模化的高档连锁 影城成为业内投资热点，外资、民间资本的注入将使影院的规模化 进程加快。 五、电影院文化的多样化五、电影院文化的多样化 在今后的电影院中，随着各种全球文化的碰撞，各种电影文化 将纷至沓来，例如中国近期出现的抗战及内战的大片，如南京南 京 风声 建国大业等等，优秀的中国传统文化大片，如梅 兰芳等，在国际大片的引进上，多年前引起轰动的爱情大片泰 坦尼克号 ，近期风靡全球的科幻片阿凡达 ，喜剧片非常主播 等等。随着地球村的不断扩张，人们对电影的需求越来越多元，多 样化的电影文化带给人们的除了压力的缓解之外，更多的是多种文 化的融合。在今后的影院中，多样化的电影将满足各种不同的消费 人群，在为影院创收的同时，也加深了全球文化的融合。 六、项目市场预测六、项目市场预测 目前影视业作为世界极具发展潜力的朝阳产业，在我国发展势 头也极为强劲。本项目决策建立影视业发展战略，立足大影视观念， 22 以影视带动区域其它行业经济发展，以商业推动社会为根本出发点， 具有极广阔的市场前景。 提供全面的生活水平，影视娱乐服务不可少。 南宁沃美影城规模：影城总面积近 6000 平米，拥有 9 个放映 厅，其中有 1 个 vip 豪华放映厅，及双机 3d 放映厅，共 1700 余个 座位。 万达商业广场电影超市 3 层规模：建筑面积 4537 平方米,6 个影 厅。共计 1361 个座位。 星美国际影院公司在广西开设的第一家电影院规模：有影厅 5 个（含 3d 厅） ，座位 920 个。 从南宁市影院区域分布图（图 4-1）可以看出，影院主要分布在 市区中部和东部，西北部较为稀少。南宁市高新技术开发区远期规 划有四十余所院校，人口较多，休闲娱乐消费需求旺盛，该区应配 套一定规模的集影视文化娱乐购物为一体的文化广场，以丰富群众 的娱乐生活，满足市场需求。 图 4-1： 注：红、绿标注点分别表示城市影院位置、南宁市高新技术开 发区位置。 23 第五章第五章 指导思想、原则及功能定位指导思想、原则及功能定位 一、指导思想一、指导思想 本次“相思湖文化广场”项目开发坚持以人为本，统筹人与自 然和谐相处，科学、合理地利用风景资源，保护好生态环境，通过 对生态景观和人文景观资源的合理规划和设计，实现影视文化和餐 饮、服务设施的可持续发展。在尊重文化传统和经济模式的基础上， 遵循生态平衡和可持续发展的原则，以生态艺术手法为特色，融合 自然景观，突出自然与人文结合，景观与生态结合，一方面打造现 代电子娱乐休闲购物；另一方面打造以“影视体验” 、 “文化溯源”为 主题的生态休闲区特有的建筑景观广场。 二、建设原则二、建设原则 （一）整体性原则 从南宁市乃至北部湾整体区位发展全局来考虑项目区的定位， 与自然资源的管理、开发、利用规划相结合，体现生态、景观、利 用三位一体的规划思想，探索与生态系统和谐相处，影视文化、旅 游、服务设施相互促进，以及产业可持续开发经营的发展思路。 （二）生态性原则 项目设计要遵从自然，对地形、地势、地貌的全面考察，同时 考虑气候、水文、水质和动植物等生态范畴，实现人与自然的和谐 发展。 24 （三）延续性原则 1、地域文化的融合；2、规划区内外的功能延续；3、开放空间 的绿地系统的延续；4、景观视线的延续。 （四）特异性原则 项目相对于南宁的其它广场景区，景观资源比较平谈，一般资 源特色也不鲜明，如何突显其特色，扭转资源劣势，就要对其进行 设计。根据独特的地理和人文资源，打造以影视文化为核心的品牌。 （五）专业性原则 拟建相思湖文化广场具有为城市服务提高生活质量的便民特点， 应充分应用商业影视等的联动效应，娱乐商业走广场化、舒适化的 道路，在构造城市广场空间基础上发展影视娱乐及配套商业服务， 以影视带动服务、餐饮、商业等第三产业，实现区域公共娱乐服务 与经济快速发展。做到有服务有发展有特色多元化文化广场。 （六）可操作性原则 制定切实可行的设计方案，同时考虑统一功能分区、提出合理 可操作的建设程序，分期实施。强调项目开发的动态性和每个阶段 的完整性，增加每个子项目的弹性和对影视拍摄需要的应变能力。 三、发展定位与功能描述三、发展定位与功能描述 （一）发展定位 新一代专业功能聚合型影视娱乐文化广场新一代专业功能聚合型影视娱乐文化广场 打造影视娱乐购物休闲娱乐为一体的多元化广场，服务高新区， 提高全民及高校的生活质量。 25 （二）功能划分 批发零售（批发零售（2030%）：）：生活超市、商业中心 旅馆餐饮（旅馆餐饮（3040%）:小吃店、冷饮店、咖啡厅、酒吧、餐厅、 美食城、商务宾馆 商务金融写字楼（商务金融写字楼（1525%）:商务办公、金融、会议 娱乐康体（娱乐康体（1525%）：）：相思湖影城（13 个厅约 2000 人） 、 ktv、 多功能娱乐城、电子健身、儿童乐园、书吧、网吧 四、项目建设目标 总体目标 “相思湖文化广场”建设成新一代专业功能聚合型影视休闲娱乐广 场，以影视文化带动第三产业发展，提升区域整体经济实力和综合 竞争力。 通过建设广场，将充分体现南宁经济发展与文化发展互动的发展格 局，体现南宁优秀民族传统文化与现代文明的完美融合，形成充满 活力、繁荣健康、统一有序的影视内容与延伸的多元化广场，从而 满足不同需求人群的休闲文化广场。 26 第六章第六章 项目建设方案项目建设方案 一、规划设计依据一、规划设计依据 （1） 南宁市城市规划管理技术规定 （2） 南宁市城市总体规划 （3） 南宁市土地利用总体规划（2006-2020） （4） 现行国家、行业及地方有关建设标准、规范和法规文件。 二、建筑工程二、建筑工程 （一）指导思想 1、在设计思想上应有前瞻性。 2、在设计目标上要兼顾市政配套性和文化性。 3、在设计功能上注重多元化和一体化相统一。 4、在规划设计中应大力推广绿色节能、可再生能源利用和建筑 智能化的技术应用，走可持续发展的道路。 （二）建筑方案 1、总体布局、总体布局 （1）地块位置 本项目用地位于南宁市南宁市高新技术开发区（图 6-1） ，地块 东面邻 25m 城市绿化带及 20m 市政规划路，东面邻 15m 市政规划 路，西面邻其它商住用地，北面邻 15m 城市绿化带。 27 图 6-1： 区域区域 位置位置 （2）地块状况 形状为长而异形，场地已基本平整，用地面积为 15047.45 平方 米（约合 22.571 亩） 。 本地块高层建筑退距控制 东、南、北面各退用地红线 10m，西面退用地红线 7m。 （3）建筑布局（图 6-2） 本地块布局一栋二十六层的建筑，建筑主朝向为南北向，地下 建筑为五层，地上建筑为二十六层（一至七层为裙楼，八至二十六 层为主楼） ，一层部分退让，让出部分空间加宽周边的空间感及扩大 周边广场，负一层做部分下沉式广场与城市绿化带相结合，统一市 政景观设计，做到建筑与景观完美融合，形成广场式绿色空间建筑。 28 图 6-2： 建筑影视入口设北面中部，商业配套入口设北面西部，车行入 口设南面，办公宾馆入口设西南面分开设置，各个功能流线清晰独 立。 （4）功能划分 功能划分为大部分分别为：批发零售、旅馆餐饮、商务宾馆、 商务金融写字楼、娱乐康体。 （5）消防设计 建筑周边设消防车道可围绕一周，裙楼登高面为建筑物四周形 成消防环道，主楼登高面为西面及西南角一个长边，满足消防要求。 其他消防配套设施均按规范要求进行规划设计。 29 （6）绿化景观 设计中尽量应用建筑空间设计与城市市政绿化相互融合，使建 筑与城市景观及景观水相互渗透融为一体，做到自然与建筑和谐共 处，给人予开阔及舒适的空间。细部设计简洁，易于维护、保养与 建设，植栽设计注重品种搭配，并结合色彩和季相的变化进行植栽 设计。利用广场、绿地及活动空间，营造良好的生态环境，提升环 境品质和文化韵味。 （7）建筑风格 本项目地处西乡塘南宁市高新技术开发区，建筑融入水景、广 场、景观小品、景观绿化为一体，建筑设计垂直绿化建筑与植物的 和谐共处，建筑风格应结合地域特点、相思湖特色和行业文化进行 设计，标识鲜明、简约实用，兼顾文化内涵、突显现代建筑美感和 视觉冲击力。 三、节能设计三、节能设计 保护土地和植被、注意建筑地域的生态环境，确保一定的绿化 覆盖率。尽可能采取屋顶绿化，窗、墙等垂直绿化，建筑周围用透 水性强的植被覆盖等措施，改善气候条件，控制水质和空气污染。 采取建筑节能保温隔热措施，提高住宅建筑整体节能功效。屋 面采用泡沫玻璃或挤塑板作为主要的保温隔热材料，外墙采用自保 温隔热砌块墙体，门窗选型及材料根据节能计算确定，保温隔热效 果得以保证。 采用太阳能等可再生清洁能源建筑一体化技术。太阳能集中热 水系统。 30 应用地源热泵技术，集中热水系统。有效到达高效节能的作用。 结构设计采用级钢。 2 第七章第七章 项目筹建项目筹建 一、一、建设规模及主要建设内容建设规模及主要建设内容 （一）建设规模（一）建设规模 该项目工期预计从 2014 年至 2016 年， 共计 36 个月。计划总用 地面积：22.571 亩（15047 平方米） ，总建筑面积：129620 平方米。其 中：批发零售 19850 平方米、娱乐康体 16410 平方米、旅馆餐饮 21050 平方米、商务金融写字楼 10150 平方米、地下停车场：建筑面积 61910 平方米、物业配套面积 250 平方米。 主要建设内容为新一代专业功能聚合型影视娱乐文化广场，新一代专业功能聚合型影视娱乐文化广场，打造 影视娱乐购物休闲娱乐为一体的多元化广场，包括： 批发零售：批发零售：生活超市、商业中心； 旅馆餐饮：旅馆餐饮：小吃店、冷饮店、咖啡厅、酒吧、餐厅、美食城、商务宾馆； 商务金融写字楼：商务金融写字楼：商务办公、金融、会议； 娱乐康体：娱乐康体：相思湖影城、ktv、多功能娱乐城、电子健身、儿童 乐园、书吧、网吧； （二）项目的平面布置和建设的主要内容（二）项目的平面布置和建设的主要内容 根据相思湖文化广场的建设规模，建设的主要内容有： 1、批发零售：批发零售：建筑面积 19850 平方米。 - 32 - 2、娱乐康体：娱乐康体：建筑面积 16410 平方米。 3、旅馆餐饮：旅馆餐饮：建筑面积 21050 平方米。 4、商务金融写字楼：、商务金融写字楼：建筑面积 10150 平方米。 5、地下停车场：建筑面积 61910 平方米，有 1380 个停车位 6、物业配套用房：建筑面积 250 平方米。 （三）机构设置（三）机构设置 相思湖文化广场的组织机构为董事会领导下的总经理负责制，下 设、副总经理、总技术师、总会计师和总经济师。 ，并设 4 个部门，分别是：物业管理部、财务部、公共关系部、 市场部。其管理机构见图。 运行机制： 本项目将充分实现政府引导与市场运作的有机结合，确保项目的 完成，将邀请有关职能部门领导参加管理，提供完善的基础设施和灵 总经理 副总经理 物业管理部财务部 公共关系部部 市场部 总技术师总经济师总会计师 - 33 - 活的政策支持，形成政府引导下的全面市场化运作机制。 通过吸引国内策展公司、活动组委会、中介服务机构、以及设备 生产商、技术供应商、销售代理商、专业服务供应商等，提供技术、 影片和设备器材等服务，形成影视信息交流。重点引进国内外知名影 视教育、演艺培训机构，推动商业链延伸，形成影视娱乐开发功能。 （四）建设进度安排（四）建设进度安排 本项目的实施进度计划为 36 个月，时间从 2014 年至 2017 年 10。 具体实施步骤为：可行性研究报告编制及评估工作从 2014 年 1 月至 4 月， 6 月份完成方案设计，施工图设计及审批从 2014 年 6 月开始，至 2014 年 9 月底结束；2014 年 9 月进行项目招投标工作，10 月主体工程 基