国际商贸博览城规划策划汇报PPT.ppt

项目名称 山东.聊城.阳谷国际商贸博览城 规划策划方案 site plan | yang gu| jinan| 阶段性汇报 | preliminary concepts r1 中国汉嘉设计集团股份有限公司 | jun 2013 | jinan 3 1 项目总论 project overview 项目概况项目总论 本项目位于山东省聊城市阳谷县，拟建于阳谷县汽车站以北，燕山路以东地块。暂定名山东.聊城.阳谷国 际商贸博览城，由山东浙商联合投资有限公司投资开发建设。运营项目主旨打造集“电子商务+实体商贸+ 物流配送”相融合相联动的电子商务商贸中心，集“商品交易、物流配送、会展博览、商务办公、综合配套 、居住社区”六大核心功能为一体的城市综合体项目，规划建设功能区包括：汽车饰品座垫综合展示交易区 ,家电、家具家居、小商品综合、五金建材、网货展示交易区；建设电子商务办公大厦、星级酒店、会议展 览中心、高档居住社区。 打造成全国规模最大、最具商业活力的汽车用品交易的“航母”。 1.1 项目概况 1.2 编制依据 （1） 2012年阳谷国民经济和社会发展统计公报 （2） 阳谷县城市总体规划 （3） 阳谷县人民政府网站相关信息 5 2 项目建设的条件和必要性 yang gu overview 阳谷概况项目建设的条件和必要性 2.1 阳谷概况 阳谷县地处山东省西部， 聊城市南端，黄河之北，东 临大运河，南接河南省。南 北长32公里，东西宽39公里 ，总面积1064平方公里。县 境北接东昌府区，东邻东阿 县，西邻莘县，南与河南省 台前县、范县接壤，东南部 隔黄河同东平县相望。县委 县政府驻阳谷镇，北偏东至 聊城市驻地45公里，东北至 省会济南市150公里。 阳谷县城市交通便捷，有 京杭大运河纵贯全县南北， 京九铁路途径本县，铁路运 输便利；省道324、聊商、 s333以及在建的德商高速途 径本县，公路交通发达；另 外一小时车程可达京深高速 、京福高速、济青高速，可 直达济南国际机场和青岛港 ，对外交通便利。 阳谷同时也是水浒旅游线 和古运河文化旅游线上的重 要景区，被山东省政府列为 省八大重点旅游区之一。 g220 黄河 济聊高速 s254 京九铁路 s324 s259 本案 京杭大运河 policy support 政策支持项目建设的条件和必要性 2.2 政策支持 2.2.1 十八大报告 党的十八大提出“加快传统产业转型升级，推动服务业特别是现代服务业发展壮大”,作为现代服务业的物流业， 将会不断发展壮大。十八大还提出“建设下一代信息基础设施，发展现代信息技术产业体系，健全信息安全保障体 系，推进信息网络技术广泛运用。”信息流与物流相辅相成，不断完善的信息网络将助力商贸物流业迅速发展。 2.2.2 山东省现代物流业“十二五”发展规划 规划聊城为地区性物流节点，结合本地产业优势，建设煤炭、有色金属、汽车、农用车和粮食等综合物流园区， 发展成为冀鲁豫交界地区综合物流服务枢纽。引进先进物流企业，提升物流产业层次，带动区域产业结构优化，促 进本地经济又好又快发展。 2.2.3 阳谷县国民经济和社会发展第十二个五年规划 阳谷县国民经济和社会发展第十二个五年规划中指出：加快发展现代物流、商贸流通等产业，全面提升改造 现有市场，档次和规模。规划建设一批集散功能强、关联度高、辐射面广、具有现代交易手段的商贸港。鼓励大型 商贸流通企业向周边农村辐射。 拟建项目按照高起点规划、高标准建设、高效能管理的目标，建设具有国内一流标准的的第五代综合型专业市场 集群，将对整个阳谷经济的发展、城市品味提升、城市功能完善产生重大影响。 8 基地概况3 项目定位 location analysis 区位分析基地概况 1 宏观区位 阳谷县地处山 东省西部，聊城 市南端，黄河之 北，东临大运河 ，南接河南省。 县境北接东昌府 区，东邻东阿县 ，西邻莘县，南 与河南省台前县 、范县接壤，东 南部隔黄河同东 平县相望。县委 县政府驻阳谷镇 ，北偏东至聊城 市驻地45公里， 东北至省会济南 市150公里，地理 位置优越。 location analysis 区位分析基地概况 2 中观区位 本案位于阳谷县主城区 的东北角，距离阳谷县政 府仅2公里，地理位置优越 ；可到达本案的主要交通 道路有s324、s254、谷山 北路、黄河东路、燕山路 等城市主干道，交通极为 便利。在本案西南角500米 处为阳谷县人民医院，正 南方1000处有阳谷县中医 院，正南方为阳谷县汽车 站，配套设施齐全。 location analysis 区位分析基地概况 3 微观区位 项目总占地面积约21.21公顷约318亩，南北 最长边约884米，东西最长边约240米，其中集 中式商品交易中心占地159亩，高档居住区占地 159亩。基地基本呈矩形，用地较方整。 本案位于阳谷县主城区的东北角，西邻燕山 路，南靠阳谷县汽车站，北临b区二路。 基地以林地为主，地势较平坦，易于建设。 基地交通条件便利，规划路、黄河东路等交通 性主干路在基地周围相交，燕山路于基地西南 侧通过。紧邻汽车站，靠近京九铁路，交通便 利，符合大型专业市场选址要求，利于货物、 客流的快速流通。 location analysis 区位分析基地概况 4 文化区位 这里是孙膑、程昱、王彦章、孟 翰的故里；有 盟台遗响、紫荆余韵、阿井胶泉、谷山春哓、古 塔夕照、沙河雁渚、关圣铁马等阳谷八景。另外 阳谷县共辖10镇5乡3个办事处，总人口90余万，共 有25个民族，其中汉族占总人口的99.66%。回、布 依、俄罗斯、鄂伦春、锡伯、满、壮、蒙古、苗 、土家、朝鲜、白、达翰尔等25个少数民族共3180 人。 5 经济社会区位 阳谷县物华天宝，资源丰富。阳谷县被批准为省循环经济 试点县，祥光铜业年产60万吨阴极铜工程被评为“第二届十 大国家环境友好工程”，万元gdp能耗、化学需氧量、二 氧化硫排放量全面完成了“十一五”节能减排任务，可持续 发展能力显著增强。园区实现快速发展，县工业园区经省批 准更名为山东阳谷祥光经济开发区，五年累计完成基础设施 建设投资2.4亿元，建设110千伏变电站1座，园区道路18.7公 里、排水排污管道16.5公里、天然气管道4公里、桥涵8座， 修砌沟渠3.3公里，承载能力进一步增强。入园企业达到98 家，2010年实现主营业务收入320亿元，利税35亿元。为推 进千亿铜产业的发展，自去年起，规划建设了祥光生态工业 园（千亿），初步形成了7平方公里的主体框架；现已开工 铜深加工项目5个，总投资24.2亿元。去年9月份，祥光生态 工业园区成为山东省首家批准创建的省级生态工业园区，并 列入全省“十二五”发展规划。 以上通过对阳谷县地理、交通、文化、经济社会区位等方 面的综合分析，可得出：阳谷县的内在发展潜力已经具备并 趋于完善，具有一定的能力加快发展现代物流、商贸流通等 产业，全面提升改造现有市场，档次和规模。可规划建设一 批集散功能强、关联度高、辐射面广、具有现代交易手段的 大市场。 swot analysis swot分析基地概况 （1）地理位置优势 基地位于聊城市阳谷县，紧邻s254省道，距阳谷县政府仅2km，距省会济南150km，交通优势较为明显。 （2）周边情况优势 项目南侧为阳谷县汽车站，靠近京九铁路，选址便利，利于货物、客流的流通。 （3）项目周边，有明德小学、阳谷县二中等教育配套，距阳谷县二中仅800米；有县人民医院等医疗设施，距离仅为500米。 优势（strengths） （1）项目东临京九铁路，不可避免会带来一些噪声和火车经过时的震动； （2）项目西邻燕山路，道路现状宽度较窄，路况较差，车流量和人流量都较少，无非机动车道以及绿化带的设置，缺乏市政设施配套，缺乏相关 市政管线配套条件； （3）由于项目虽然南靠黄河东路，为阳谷县城市主干道，但是中间有阳谷汽车站相隔，车流、人流进出项目不便，从而带来了交易上的不便； （4）项目用地南北较长、东西较短，呈狭长型，且燕山路为城市支路，对于项目主形象面的展示不利。 劣势（weaknesses） （1）由于项目地块处于城市老城区与规划新区之间，政府整体规划和未来周边配套较好，有良好的发展前景。 （2）阳谷县商贸业的发展相对滞后，尚未形成一个大型的专业商贸市场，结合阳谷县现有汽车坐垫生产企业厂家250家、经销商50家、从业人员 10万以上、年销售额15-20亿元等现状资源，通过对本项目的实施，有效整合，提升产业资源，将本项目打造成全国规模最大、最具商业活力的汽 车用品交易的“航母”。 机遇（opportunities） （1）阳谷县的整体经济实力相对不高，加之缺少类似项目的经验，需重点做好相关工作的前期规划。 （2）需要考虑国家宏观政策的影响。 挑战（threats） 14 案例研究4 项目定位 le ling yi wu international trade city phase ii 乐陵义乌国际商贸城二期案例研究 乐陵义乌（国际）商贸城二期项目规划用地260多亩，西边已 经建成商贸城一期，占地150余亩：其中经营面积总共预计将达 到50万平米，仓储、物流、生产加工面积30万平米，总投资16亿 元。项目建设周期预计为6年，简称为将成为冀南、鲁北最大的 商品集散基地之一。辐射华北、东北广阔区域。 项目距离乐陵市中心1公里，处于山东省乐陵市高新技术开发 区的核心位置。基于项目所处地段的重要性及优越性，将项目定 位为城西最具凝聚力和影响力的娱乐购物中心，乐陵市城市级“ 商业航母”。本项目集合繁华的城市活动广场、时尚的城市景观 空间、先进的商业服务体系等多重城市功能，将使城市的商业商 贸功能及娱乐休闲服务品质得到跨越式提升，形成一个功能多样 、服务齐全、规模庞大的城市生活“新中心”。 本项目规划为景观特色性强、经营主体 新颖、功能多样齐全的shopping mall ；集合购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和 景观多种功能，“城”和“市”有机结合 ，“游”和“购”融为一体，营造一种“ 一站式”的时尚消费体验。 an hui xuan cheng city parkway trade city 安徽省宣城市百汇商贸城案例研究 项目总规划用地1000亩，规划建筑面积约100万平米，总投资约40亿元，分四期滚动开发，主要业态为：红星美凯 龙、家居、建材、五金、小商品、副食品、酒店、仓储、物流等，建成后将成为皖东南地区规模最大、功能最完善的 商贸综合体。 de yang west parkway trade city 德阳西部国际商贸城案例研究 德阳西部国际商贸城选址位于德阳市天元片区（行政隶属于德阳市旌阳区）内，长江西路城市干线和西一环路交叉口 西周，占地总面积约为2.23km2（包含代征道路用地约38.9hm2）。项目基地位于德阳市最为重要的城市发展轴长江 西路上，并位于德阳市总体规划提出的“一主四副、三轴三带”城市空间结构中所示的“四副”之一天元片区城市副中 心的核心位置。因此，西部商贸城的建设对德阳市天元片区乃至德阳市具有重要意义。 市场定位为：德阳市最大最密集妆也批发市场集群、商务核心基地与餐饮娱乐休闲文化中心；辐射川北、陕南和中国 西部驰名的现代物流重要枢纽；在东盟和中亚等国际客商中颇具吸引力的外貌窗口和中国制造商品国际采购中心。 规划西部国际商贸城在充分发挥商贸物流领域的综合功能的基础上，形成一个以商贸物流为主导，汇聚大型购物、专 业市场、精品商店、商务办公、商务旅游、现代服务等诸多功能的商贸综合服务核心。 brief summary 小结 案例研究 随着城市经济的巨大发展和人们精神视野的逐渐提高，专业市场作为城市产业商业领域链条延伸的主流业态，其在自身功能业态和产业 能级上有着巨大的变化。综合上述几个案例，总结出以下几点城市专业市场发展所呈现的发展趋势： 1、商场化模式 现代化专业市场商场化模式以统一形象、统一采购、统一经营、仓储式、大批量为经营特色，全面推行以满足顾客需求为目标的市 场营销理念，已逐渐成为专业市场发展的主流物业形态，也是我国专业市场业态调整升级的必然趋势。 2、主题商业综合体模式 随着经济水平发展，相比较于以往单一的市场、商业街的经营模式，主题商业综合体通过对多行业、多形态、多业态商业资源的整 合利用和创新组合，集购物、体验、休闲、互动于一体，越来越得到市场经营者和消费者的认同。 3、市场规模化、集约化发展 现代化专业市场由于其服务范围和服务水平的要求，对周边相关产业的配套需求越来越高。越来越多的专业市场无论是从自身发展 规模，还是上下游产业链延伸发展来讲，倾向于规模化、集约化发展，集聚一起共享同一配套服务平台的同时，形成自身产业链的互补 ，从而满足消费者“一站式消费”需求。 4、电子商务和现代化商场实体店的结合销售模式 电子商务的出现既是对传统专业市场的一个巨大挑战，也是其升级与优化提供了有力的支撑。现代化的资讯技术应用在专业市场领 域，通过电子信息技术搭建互动平台，使消费者和经营者都能获得足够的商业资讯，从而使消费资源达到合理配置和优化。随着信息技 术的发展，电子商务与现代化商场实体店的结合将是未来专业市场发展的重要趋势。 19 项目定位5 项目定位 position basis 定位依据 项目定位 近年出台多个文件，倡导和推进商贸物流业的建设与发展。 1、阳谷政府发展服务业政策 2、社会经济现状及趋势 3、城市化未来进程 社会经济发展迅速，商贸流通业繁荣，催化高端专业市场的发展。 随着城市化的发展以及政府的导向作用，本项目所在区块未来几年内将出现新的发展。 theme positioning 主题定位 项目定位 本项目旨在打造阳谷全新的商贸模式，以“摩尔城（mallcity）”的现代商贸理念，以交易为核 心打造阳谷“新城市地标” 建设业态齐全、档次超前的第五代一站式综合型专业市场集群。 项目融合了展示、交易、信息、服务、办公、餐饮、配套等多种功能，将引领阳谷商贸格局的根本 性变革。因此本项目的主题定位为： 一站式“汽车饰品、家电家居家具、建材五金商贸物流园” functional or ientation 功能定位 项目定位 1.推进阳谷县产业升级的示范区 现代采购业基地 2.引领阳谷县生产性创新的先导区 现代服务业中心 3.提升阳谷县和谐共生的新片区 生态宜居新片区 23 规划构思6 项目定位 planning based on 规划依据 规划构思 1）中华人民共和国城市规划法 2）城市居住区规划设计规范（2002 年版） 3）山东省城市规划管理技术规定（2004 年版） 4）山东省住宅设计标准（dgj32/j26-2006） 5）山东省商业建筑设计防火规范（dgj32/j67-2008） 6）建设单位提供的电子地形图 7）民用建筑设计通则（gb50352-2005） 8）建筑设计防火规范（gb50016-2006） 9）高层民用建筑设计防火规范（gb50045-95(2005 版)） 10）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（gb50067-97） 11）汽车库建筑设计规范（jgj100-98） 12）建筑工程建筑面积计算规范（gb/t50353-2005） 13）总图制图标准（gb/t50103-2001） 14）建筑工程设计文件编制深度规定（2008 版） planning principles 规划原则 规划构思 1、前瞻性原则 从阳谷县领导和开发商的具体要求出发，吸取国内外汽车配饰、家居软装、家电等贸易中心的经 验教训，建设起点超前、运行标准、规范严格，符合国际趋势的运营模式。 2、复合性原则 通过展示交易、仓储、物流配送功能以及管理、商务、商业等配套服务功能在空间上集中，形成 多功能的集聚复合，以此扩大规模效益，从而进一步发展现代物流。 3、整体性原则 强调内部空间结构系统布置整体性，贯彻“统一规划、统一管理”的整体原则， 突出各功能组成 部分的互动交流，同时注重区块之间的有机联系和互相融合。 4、生态性原则 坚持可持续发展的原则，加强环境保护、生态节能、建筑新材料的利用等，创造生态化的环境空 间。 planning and design 规划构思 规划构思 1、商贸区 两轴互动，中心辐射 南北两片，五组协同 规划布局围绕两条轴线展开。在基地中间设置一条东西主轴线，两个高层建筑布置在主轴两侧， 形成一个区域门户；从基地西北角至西南角设置一条次轴线，整个区域的购物体验沿此主轴有序进 行。两条轴线把商贸区分为南边两片，五个组团，规划建设功能区包括：家电、家具家居、小商品 综合、五金建材、汽车饰品座垫综合展示交易区、网货展示交易区、电子商务办公大厦、酒店、会 议中心。通过指状的辐射和两轴联系互动，共同构筑国际商贸城的核心功能。 2、高端居住区 居住区地块比较方整。小区主入口设置在场地西侧，通过内部一条“葫芦”形的小区干道，联系 整个小区内组团间的交通。葫芦，谐音福禄，暗含了幸福之路的意思。小区干道之外布置了11层的 小高层住宅，内部景观较好，布置了6+1的多层住宅。通过高低的搭配，满足了容积率，也很好的 构筑了小区的空间和天际线。 monomer building design 建筑单体设计 规划构思 建筑策划、规划设计呼应商贸城各功能区块的特征，强调与城市色彩规划的契合。公共建筑从 造型风格及颜色格调上，突出公共建筑的挺拔和大气。通过和景观、广场、铺装的呼应，构建完 整合理的天际效果以及灵动现代的视觉景观。高尚生活社区建筑立面风格以现代风格为基调，用 造型和线条塑造鲜明的建筑表情，结合现代审美观， 打造风格鲜明的高档形象，使得该区域在与 城市外部空间的对话中获得形象与内涵的统一，创造简洁精致、高档低调的生活氛围，该项目作 为城市顶级社区所独有的气质。 项目开发节奏建议 1、统一规划，分期建设 项目采取总体统一规划、分期开发建设的思路。充分遵循局部服从整体的开发原则，以确保项目可持续 发展。 2、有序推进，分期工业 一期建设主体约10万平米（不含仓储），投资额约5亿元，后续开发根据市场需求，业态和体量进行微 调。 项目名称 汉嘉设计集团股份有限公司 项目介绍 30 项目开发节奏建议7 项目定位 公 司 简 介 汉嘉设计集团股份有限公司（原浙江城建设计集团股份有限公司）成立于九十年代初，于2007年正式更名为 汉嘉设计集团股份有限公司. 公司注册资本1.5亿元人民币，拥有员工1000多名，专业技术人员占全公司总人数的95%以上，其中，中、 高级技术人员占80%以上，博士、硕士研究生150多名，国家一级注册建筑师、国家一级注册结构工程师、国家 注册设备工程师、国家注册电气工程师、国家注册土木工程师、国家注册造价工程师有150多名。 公司目前拥有建筑行业