乐活国际商务大厦招商手册.doc

超达磐谷-乐活国际商务大厦招商手册吉林省乐生商务管理公司二00八年五月第一部分项目的基本情况一、项目的命名(暂用名)：超达磐谷-乐活国际商务大厦；（乐活系英文lohas的音译，意指以可持续的健康方式追求身心平衡，快乐生活。乐活国际商务大厦）。（以下简称“项目”）二、项目概况：（一）项目面积分布：项 目单 位数 值建筑用地8476道路用地4960停车场用地11760总建筑面积38104.95总公摊面积299668总使用面积35108.32总使用面积/总建筑面积0.92序号楼 层建筑面积（）1地下室77632第一层6862653第二层5825364第三层5825365第四层5825366第五层5877367第六层5825368第七层128677（二）项目其它功能配套：1、大型室外露天停车场-641个泊车位；2、型煤锅炉自行供热；3、中央空调；4、20兆光纤配备入室；5、电信、网通双网电话线路入室；6、卫星、有线电视接收系统配备；7、区域移动、联通通讯信号覆盖系统；8、一体化闭路监控系统；9、高、低压电路配备。(三)项目进度计划及构思：大厦业态分为五个业态，即商务宾馆、水疗氧生会馆（洗浴并含餐饮）、健身休闲馆、ktv夜总会及门市房部分为商务配套功能区，主营为银行、荼馆、餐饮（各国风情主题餐馆及意向引进“麦当劳”）、药店。其中水疗氧生会馆业态为整个项目的灵魂，其设计构思、服务方式、经营模式大胆创新，在东北区域市场具有绝对的领先地位，是拉动大厦整体经济繁荣的推动器。现在正在整体装修中，预计2008年年底进入试营业状态。与水疗氧生会馆配套的ktv夜总会是项目的又一亮点，不但结合了国内、外的优秀设计、经营思想及手法，还进行了大量的创新，容入了本地文化，注重了个人的私密性同时，增设了自助餐饮、娱乐、休闲等区域，适应了并引领了本地的消费习惯。现已进入全面启动阶段，2008年10月ktv夜总会试营业。由于本项目特殊的地理位置及优越的市场环境，商务宾馆、健身休闲馆及门市房部分为商务配套功能区，已成为该区及本大厦必须的业态之一，并与大厦其它业态相辅相成，相互促进。在长春必将成为功能齐全的标志性的商务休闲区，并处于该行业的“领头羊”地位。预计2009年2月试营业。整个大厦2009年3月18日各业态全面试营业。三、项目的地理位置及经济环境：（一）地理位置：项目位于长春高新技术开发区超达磐谷国际商务港，是商务港东侧首座(长春市硅谷大街5555号)。大厦南临长春高新技术开发区第一交通干线硅谷大街，与一汽集团及长春市汽车贸易开发区接壤；北临硅谷西街，与长春高新技术开发区管委会大楼隔道相望，距离仅500米，北通长春市朝阳区政府及广阔市区；东侧为蔚山路，位临长春高新技术开发区大学城及长春市政府；西边为超达磐谷国际商务港腹地，与佳园路相近。（附件一：超达磐谷国际商务港总平面图）（二）项目区位经济环境分析：1、关于长春市高新技术产业开发区：长春国家高新技术产业开发区是1991年经国务院批准建立的首批国家级高新区之一，位于素有“科技城”、“文化城”美誉的长春市西南部，总面积78.6平方公里。高新区属中温带湿润温和气候区，具有四季分明的气候条件和特色。目前全区绿化覆盖率达到38%，空气质量常年保持在一级标准，成为全市的最佳绿色生态区域之一。根据长春市的产业基础和科技优势，长春高新区主要发展了生物医药、光电技术、先进制造技术、信息技术和新材料五个主导产业，初步走出了一条规模化、集群化、国际化、特色化产业发展道路，形成了较为明显的产业集聚优势。通过实施重点园区带动和大项目支撑战略，先后规划建设了生物医药园、汽车研发园、长春软件园、光电技术产业园、新材料产业园、中药现代化科技产业园等产业园区。软件园、光电技术产业园先后被批准为“国家火炬计划软件产业基地”、“国家火炬计划光电信息技术产业化基地”。高新区不但已成为全市促进传统产业改造升级的重要基地、新兴产业发展的核心区，而且其超常规的运作模式、超前领先的思维理念在建设长春国际汽车城、长春国家光电子产业基地以及长春国家生物产业基地中发挥了重要引领作用。目前，长春高新区的高新技术产品产值、工业总产值、全口径财政收入已分别占长春市的1/2、1/3和1/4，成为振兴东北老工业基地的发动机。江泽民、朱蓉基等国家领导人多次视察长春高新技术产业开发区，相关领导这样评价该区：长春高新区已经迎来了天时、地利、人和的最佳发展机遇期，长春高新区在过去的发展中更具理性，在未来发展中展现了一种可持续发展的态势。2、关于超达磐谷国际商务港：东起硅谷大街，南临高新路，西至华光街，北靠飞跃路。整个项目占地22.25公顷，建筑面积30.8万平方米，绿化率36.4%，横贯园区已建成长804米、宽21米商业步行街m800徒步区。 超达磐谷国际商务港是长春市高新区唯一超大规模的r.b.d（recreational business district）休闲商务区。作为c.b.d（中央商务区）的升级版，r.b.d的休闲性和娱乐性得到提高，大量娱乐业态和休闲业态向此聚集，并将休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，并与商务活动相结合，形成现代都市新亮点。目前，已有100多家公司在商务港的写字楼里办公；肯德基汽车穿梭（dt）餐厅、皇觅楼酒店、韩乡源酒店、明珠海参馆、西岱咖啡等餐饮旗舰店纷纷入驻m800国际休闲商业街；奥特莱斯品牌折扣店于今年也将正式入驻。“餐饮+休闲+购物+商务”的西南繁华，逐渐显现。（附件二：超达磐谷国际商务港招商宣传片）（三）项目的市场状况分析：1、区域实力雄厚，目标市场完整成熟长春高新区有东北最大的“人才谷”，是国内著名的高智力密集区。国内知名的吉林大学、长春光机学院等十几所重点学府都坐落在区内，在校生超过10万人，博士生、硕士生超万人。中国科学院长春分院、长春光机所、长春应化所等39所国家、省（部）属科研机构也都集中在高新区内，拥有各类人才20万人，其中专业技术人才近5万人，仅参与创业的高级人才就达6000人，均占长春市的一半以上。长春高新区新型产业集群优势突出。在确立的医药、光电子、先进制造、信息技术和新材料五大主导产业上，长春高新区已经拥有一批国家级产业园区，走上了产业集群式发展道路。这里是国家重要的生物医药产业基地和中药基地。区内有医药企业100余户，有13户企业产值超亿元，生产的品种达400多个，在研项目150多项。在长春市具备生产能力的26种疫苗产品中，高新区有24种，如水痘疫苗占韩国市场的三分之一强。区内有亚洲最大的疫苗和细胞因子产品生产基地。干扰素栓剂生产能力位居全国第一。甲肝减毒疫苗销售量占国内市场的40%以上。白介素、人生长素等生物药畅销国内外市场；这里是国家重要的光电产业基地。目前有光电信息企业300多户，产品达500种，产值每年占长春市的半壁江山；这里是国内重要的先进制造产业基地。随着计算机、微电子、信息技术的广泛应用，以汽车工业为代表的先进制造技术总体上已经步入了高新技术产业。长春高新区毗邻一汽，发展汽车高技术产业有得天独厚的优势。长春高新区汽车企业已达到100余户，合资企业达30余家，先后有天河富奥、塔奥金环、一汽杰克赛尔、一汽马自达、恩福油封、西门子威迪欧汽车电子等外资企业落户高新区，其中仅世界500强企业就有5户（汉高、东机工、西门子、trw和乔治费歇尔），外商投资总规模达到数亿美元。区内已有52家企业拥有进出口经营权，减振器、汽车铸件、电容器、骨架油封等产品打开了德国、美国、韩国等欧美、亚洲和中东地区国家的市场；这里是国家重要的软件基地。长春高新区与长春市联办的长春软件园，已成为国家级软件基地。基地内软件企业已达200余家，汇聚了吉林省内80%的软件企业和双软认定企业。一汽启明、吉大正元、东师理想、卓尔信息、长春鸿达等国内知名软件企业齐聚“国家火炬计划（长春）软件产业基地”。长春鸿达高技术集团开发的鸿达公安人口综合信息管理系统、无底卡身份证制作系统，占全国市场份额的80%以上。吉大正元是国家密码管委会办公室批准的首批“商用密码产品生产单位”，其开发的电子证书认证系统在全国一些大中型企业中应用广泛，绩效良好。一汽启明的erp企业管理、东师理想信息化教育平台等已成为全国名牌产品；这里有国内重要的新材料产业园。长春高新区新材料产业园现有企业65户，中科英华高技术股份有限公司、长春新世纪纳米材料有限公司、长春艾易孚高新技术有限公司等新材料企业呈现出良好的发展态势；这里是全国第三家“国家实施知识产权制度示范园区”。长春高新区每年都有近千项创新成果问世，每年申请的专利数量和获得的各级各类科技立项，占全市的1/2以上、全省的1/3以上。区内有400多户企业与大专院校、科研院所建立合作关系，有300多户企业成立了研发机构,占长春市企业研发机构总量的70%。企业研发投入是全国平均水平的两倍。全区具有自主知识产权主导产品的企业达到500余户，占全市高技术企业总数的一半以上。2002年，长春高新区跻身于全国首批“国家实施知识产权制度示范园区”。国家知识产权局依托长春高新区建设的国内唯一的医药知识产权信息网站以及最大的医药专利信息库现已开通并投入使用。2004年，在国家科技部公布的53个国家高新区最新指标评价体系中，长春高新区技术创新能力评价由2002年的第22名上升到第4名。2007年，高新区全年经济总量1160亿元，同比增长29.2%，是省内发展最快、区内产值最高的开发区。截止2007年，高新区已引进福特、伊藤忠、丸红、住友、西门子、汉高、佛吉亚、trw等一批世界500强企业落户，美、法、德、日、韩及港、台等29个国家和地区的大企业到长春高新区投资，外资企业累计达400余户，全区企业则超过2500余户。超达磐谷国际商务港，其所处区域，为长春公认已形成的西南“富源区”，高档住宅云集于此。周边高档住宅项目有：天安第一城、融创上城、阳光城、怡众名城、红旗佳园、超达家园、大众家园等，加上一汽范围内长驻人口，周边长驻人口达30万人口。2008年，预计高新区共有在建房地产建设项目15项，其中新建项目有保利地产的罗兰香谷、侨兴地产的依澜观邸和益田地产的绿岛新城等5项，续建项目有融创上城、天安第一城、怡众名城和咖啡小镇等10项，在建建筑工程总面积约145万平方米，预计08年底竣工面积约95万平方米。所有在建地产项目均在商务港周围或相去不远。也就是说，本项目周圈的消费集群仍在增长。强大的区域实力，卓越的经济地位，围合集群的消费体，势必孕育产生规模性的消费市场。高新区现拥有47.08万的庞大消费人群，年消费能力为56.496亿元，强大的消费能力足以傲视长春的任何区域。本项目定位于中高端消费市场，立足高新区，面向整个长春。高新区的区位现状、消费者构成以及未来的发展趋势，都与本项目的市场定位契合。对此，我们持谨慎乐观的态度。2、区域市场需求巨大，填补市场空白目前，在高新区，单独经营形态的餐饮、宾馆并不少，但论规模、质次则相对较低，或综合性较弱。在超达磐谷国际商务港有经营比较成功的皇觅楼酒店、明珠海参馆等，但在餐后的娱乐支持方面则明显不足，至于说综合性的一站式的全方位的消费体验则根本没有。也就是说，目前在高新区，象本项目这样进行完整功能定位和多业态整合的处所尚属空白。当然，由于本行业的进入门槛相对较低，以充分和警觉的市场心态来考量本项目，来评估和筹划后续经营事宜，都是必须且必要的。3、商业环境日趋成熟，商业气息日渐浓厚前面对高新区的企业情况、超达商务港的招商情况和区域的消费能力有比较详尽的介绍。高新区的2500余户企业、本项目周边的“天安第一城、融创上城、怡众名城、红旗嘉园、宝来雅居、枫桦美地、咖啡小镇、飞跃经典、伟业星城、苹果家园、文庭雅苑、超达家园、轻轨六合等众多地产名盘的热销热卖、还有商务港的“皇觅楼”、“肯得基dt餐厅”、“韩乡源”、“新大都”、“芭诺客”、“西岱咖啡”、“圣玛瑜珈”、“食九号公馆”等十余家大型餐饮、娱乐店的成熟经营等，都对商务港的人气积聚、繁华兴隆发挥了助推和提升作用。本年度5月份，奥特莱斯品牌店入驻m800商业步行街，将直接促成商务港商圈的完整成型，预期的繁荣指日可待。商业环境的日趋成熟，商业气息的日渐浓厚，对本项目的楼盘增值、社会认知度和后期经营获利都多有益处。当然，本项目正式营业后，对本区和本港的好处也显而易见。4、投资创业环境优越长春高新区拥有国内一流的投资创业环境。长春高新区通过建设数字型、信用型、生态型、服务型和高效型“五型”高新区，已树立起具有自己特色的环境品牌。2002年，长春高新区率先在东北三省通过iso14001环境管理体系国际和国内双认证，建立了与国际接轨的绿色通道。率先推行“一站式”、“一网式”服务，以“小政府、大服务”为目标，组建了投资促进中心、生产力促进中心、建设发展中心、社会事业发展中心“四大中心”，健全了首问、首办负责制等软环境制度，构建起开放、高效的服务体系，努力为入区企业营造公平、公开、宽松、高效的市场和法制环境。同时，全面推行处级以上干部联系企业等制度，切实为企业解决实际问题，形成了亲商、安商、扶商、富商的良好氛围。新建的高新区政务中心集中了管委会、国税、地税、工商等市直派驻机构的主要审批服务职能，早已正式投入使用。在硬环境上，新区建设累计投资50多亿元，区内硬件设施完善，达到国内一流水平，并逐步与国际接轨。在政策上，区内企业享受国家、省、市一系列优惠政策，对符合国家产业政策、符合高新区产业发展方向、投资额度大、科技含量高、回报率高的重点项目，采取一事一议、一企一议、特事特办的方式，给予特殊的政策优惠。长春高新区已经成为投资创业者的沃土，企业家的摇篮。5、交通便捷通达长春高新区处于长春市南部中心城区的核心区域，与市政府新的行政中心相毗邻，是未来南部新城重要的组成部分和功能承载区。高新区交通十分便捷，路网四通八达。前进大街、硅谷大街、高新路、飞跃路等已成为连接市区的城市主干道。长春轻铁连接着高新区、长春站和长春市最大的旅游度假圣地净月潭国家森林公园，13路、20路、154路、129路、193路、222路、239路、267路等多条公交线路已交织覆盖了整个高新区，交通出行十分便利。如以车程计算，从超达磐谷国际商务港出发，到高新管委会需1分钟，到朝阳区政府4分钟，到市政府7分钟，到市中心需15分钟，到火车站需20分钟，到龙嘉国际机场需40分钟。便捷的交通条件，使得本项目具有了向母城延伸的可能，延长了本项目的市场触角。（附件三：周边地产名盘示意图）第二部分大厦各功能分区业态定位一、大厦总体功能分区：（一）业态设定理念：经济社会商务活动无处不在，商务活动最重要的是有效的商务沟通，商务沟通需要搭建商务平台，乐活国际商务大厦便因此而产生。经济发展带来了繁荣，繁荣带来了工作和生活的压力，也带来了职业紧迫感、工作压力感、生活紧张感。人们渴望舒展紧张的神经、缓解身心的疲惫、释放竞争的压力，人们开始反思自己的工作和生活-，于是产生了都市“乐活”一族，因此产生了乐活国际商务大厦的各种业态-商务宾馆、水疗氧生会馆、健身休闲会所、ktv夜总会及特色餐饮。乐活：商务活动的平台；乐活：健康和养生，给心灵放假的地方（二）总体业态布局：大厦分为五个功能区，即：56f为商务宾馆；中间部分东侧14f为水疗氧生会馆（洗浴），中间部分西侧1-2f为健身休闲馆；1-2f门市房部分（1-2层立体）为商务配套功能区，主营为银行、荼馆、餐饮（各国风情主题餐馆及意向引进“麦当劳”）、药店。1f西南侧为ktv夜总会。主要消费群体锁定为高新技术开发区驻区各企业、高新技术开发区管委会机关、长春市及长春市朝阳区政府机关商务客人，周边住宅区居住者及其来长亲朋，以及各业态形成特色经营后吸引的大批市区消费者。名称楼层建筑面积使用面积备注商务宾馆1f大堂314.89289.7招商形式：整体出售、整体出租、合作经营5f5882.465411866f5968.43(含中空6613)5490.96（含中空6083.96）小计12165.78（含中空12810）11192.52（含中空11785.52）养生会馆1f大堂2686.35(其中大堂516.86)2471.44(其中大堂475.51)招商形式：整体出租、合作经营2 f2080.81914.343 f4015.663694.414 f5467.235029.85小计14250.0413110.04健身休闲馆1f大堂113.17104.12招商形式：整体出售、整体出租、合作经营1f1070.97985292f535.49492.65小计1719.631582.06ktv夜总会1f大堂260.92240.05自营2 f1123.611033.723 f1875.141725.13小计3259.672998.9门市a区1f335.8030894一、招商业态：社会配套的职能机构，电信、邮政、银行等；特色餐饮；休闲茶馆；药店、品牌专业食品店等。二、出租2f390.33359.1计726.13668.04b区1f335.8030894c区1f302.18278012f390.33359.1计692.51637.11d区1f559.67514.92f650.54598.5计1210.221113.4e区1f331.29304.792f390.33359.1计721.62663.89f区1f120.651112f302.3278.12计422.96389.121f小计1985.411826.582f小计2123.831953.92合计4109.243780.5总计35504.37(36148.93)32664.02(33257.02)（附件四：大夏东侧车位布置图）（附件五：大厦立面效果图）二、商务宾馆功能区：大厦商务宾馆功能区为5-6f，总面积12810，有独立的一楼大堂（289.7），具有大型会议室，大门临硅谷大街一侧。（一）招商形式及招商条件：1、整体出售：均价按4500元/（建筑面积），总建筑面积12810，总房款为128104500元/=57645000元。5764.5万元。优惠政策：一次性付款购买可面谈优惠。2、整体出租：按每年租金均价为450元/.年，则每年租金为5764500元，每年租金约576.45万（约1.23元/.天）。首次合同期限为3-5年。优惠政策：首次招商优惠价为每年租金约1元/.天。3、合作经营：我方以房产作为合作入股条件，股份按对方出资比例进行计算。（二）经济效益预测：1、效益估算表：营业项目数量（间）价格（元）标准间52288/天单人间62218/天套间14388/天日营业额（元）27139.2年营业额（元）9905808年净利润（元）2971742.4（297万元）注：日营业总额按80%的开房率算得。年利润率按30%计算。2、高新区域市场同业相关数据：高新区星级酒店：“君怡酒店”（四星级）。2005年开业，建筑面积1.8万平方米，客房208间，2007年年入住率80%。客房日均营业额3.4万元，客房年营业额1200万；（附件六：大厦5-6f平面图）三、水疗氧生会馆（洗浴）功能区水疗氧生会馆功能区为1-4f部分面积，总面积为14250.04，有独立的一楼大堂（475.51），设有自助餐饮、娱乐、休闲等区域，同时设有1f大门面向蔚山路（停车场）一侧。（一）招商形式及招商条件：1、合作经营：我方以房产作为合作入股条件，房产总价为8550万元（按6000元/、14250.04计算），按此计算提取折旧（按现行国家规范提取），股份按对方出资比例进行计算。2、出租：按租金均价310元/，则年租金为14250.04300元/=4417500元，约租金442万元/年(0.85元/.天)。首次合同期限为7-10年。优惠政策:第一年租金350万元(0.67元/.天)，第二年租金380万元(0.73元/.天)，第三年租金为400万元(0.77元/.天),以后各后租金为442万元。（二）经济效益预测：1、效益估算表：日营业额（万元）日接待人数人均消费（元）9.6480200年营业额（万元）年净利润（万元）利润率35041051.230%注：人均消费系由净桑、自助餐、茶舍、spa主题馆、按摩、客房等项综合性收入总额除以当日接待人数所得。2、长春市场同业相关数据：截止2007年长春大小洗浴600余家，超万米规模的洗浴会所近20家。目前喜来登、圣豪已成为长春沐浴市场的绝对领先者。其每天的经营流水在百万元左右。但二者的设计装修模式、经营功能设定、服务质量等，与全国的同行比较，已处于相对落后的状态。市场需要一种力图突破现有局限，接近全同业水平的新创意，新服务、新模式的沐浴项目的出现。(三)本项目与其他项目相比较分析1、长春知名沐浴会所之一“喜来登休闲会馆”“喜来登休闲会馆”建筑面积18000，始建于2005年，融休闲、餐饮、沐浴于一体。“喜来登休闲会馆”无论是规模、档次、经营均属长春沐浴业知名企业。2007年日营业额均达18万元左右，日接待1000人次，其中沐浴部分日营业额均可达到15万元。2、长春知名沐浴会所之二“圣豪休闲会馆”“圣豪休闲会馆”建筑面积32000，始建于2004年。汇聚沐浴、餐饮、宾馆、夜总会。“圣豪休闲会馆”是长春著名的沐浴休闲会所。2007年日营业额均达15万元左右，日接待900人次。 （附件七：大厦1-4f平面图）四、健身休闲功能区：大厦健身休闲功能区为1-2f部分面积，总面积1719.63，有独立的一楼大堂，1f大门临佳园路一侧。拱型钢结构建筑，造型独特，是长春市仅有。（一）招商形式及招商条件：1、出租：按每年租金均价为700元/.年(1.92元/.天)，则每年租金为1203741元，约每年租金120万。首次合同期限为3-5年。优惠政策：第一年租金100万元(1.59元/.天)，第二年及以后各年为120万元。2、合作经营：我方以房产作为合作入股条件，房产总价为1204万元7000元/、1719.63），按此计算提取折旧（按现行国家规范提取），股份按对方出资比例进行计算。（二）经济效益预测：1、效益估算表日营业额（万元）日接待人数人均消费（元）1.6200180年营业额（万元）年净利润（万元）利润率1314328.525%注：人均消费系由各健身项目及相关备品等项综合性收入总额除以当日接待人数所得。2、高新区域市场同业相关数据：本区域市场同业尚属空白。五、夜总会功能区：大厦夜总会功能区为1-3f部分面积，总面积3259.67，有独立的一楼大堂，1f大门临硅谷大街一侧，面向西南方向。采用自营形式。 六、门市商务配套功能区：大厦门市商务配套功能区为1-2f部分面积，总面积4109.24，每套门市以1-2层立体为基本单元，且每套门市均有独立的对外临街大门。可分为6个区域。即硅谷大街一侧为两个区域：按由东向西方向为a区（(6)-(12)、（aa）-（ca）轴），b区（(17)-（23）、（aa）-（ca）轴）；佳园路方向一侧北边为c区（(25)-（28）、（cb）-（hb）轴）；硅谷西街一侧为两个区域：按由西向东方向为d区（(15)-(25)、（fb）-（hb）轴），e区（(6)-（12）、（fb）-（hb）轴）；f区（(1)-（4）及（6）中间、（fb）-（hb）轴）。实际招商运作时，可根据招商对象的业态需要及实际情况合并相邻基本单元，2f面积不能小于1f面积。（一）招商形式及招商条件：出租：（1）基本出租业态定位按各功能区划分总体业态定位执行；（2）租价（按建筑面积计算）：b区1f租价为每年850元/；c、d、e、f四区1f租价为每年700元/；2f租价为每年300元/。（3）合同期3年。a区(银行业态):a区已定向出租给银行。b区：面积：3358，进深：13.8。b区年总租金