贵阳中铁逸都国际C组团商业策划案52P.pdf

chapter c组团主题定位 chapter c组团业态规划 chapter c组团商业营销策略 chapter iv c组团企划推广策略 1.1 c组团概况 1.2 c组团商业辐射范围分析 1.3 c组团主题定位 1.4 c组团商业功能定位 c组团：时尚乐活坊组团：时尚乐活坊 范围：范围： 石林路与云潭南路交叉口 商业总建筑面积：商业总建筑面积： 18091.34 沿街商业沿街商业 c c组团商业辐射范围分析组团商业辐射范围分析 c组团位于石林路与云潭 南路交叉口，位置优越， 视觉通透性较强，可辐射 项目内部及周边住宅社区 。在定位上建议以服务周 边住宅居民为主。 沿街商业沿街商业 主题定位：主题定位：时尚乐活坊时尚乐活坊高品质社区商业高品质社区商业 该部分商业位于整个地块的北端，商业的主要目的是为项目内外周边人群提供生为项目内外周边人群提供生 活所需；活所需； 从整体经营考虑，该部分应该创造生活场景浓厚的消费氛围；创造生活场景浓厚的消费氛围； 这部分商业的主力客群应以家庭为主，应以家庭为主，同时，为了创造昼夜消费的环境，此处的 商家适合全天候营业； 客群涵盖从儿童至老人的全年龄段客群，故应以丰富、多样化的业态为特色； 从整个品质的考虑，此处商业应该为各业态中高档次水准。 居住生活的乐享天地，以丰富生活的配套打造悠尚生活圈 商业功能定位：商业功能定位： 生活餐饮 休闲玩乐 干洗店 便利店 电信移动 银行 药店 宠物医院 面包店 中小型快速餐饮 主题餐饮 小型酒吧 茶楼 咖啡简餐 美容美发 美体 足浴 主题休闲吧 游艺娱乐 网吧 棋牌 儿童活动天地 业态图示：超市/面包店/零售/餐饮/儿童天地等 2.1 业态规划思路 2.2 业态落位（建议） 我们畅想充满魅力的城市和地区我们畅想充满魅力的城市和地区 贵阳城市新中心生活区贵阳城市新中心生活区 城市中坚阶层的专属社区，精英群体聚集地 最前沿的时尚动态发布，城市的活力舞台 为品质生活而打造城市美食和玩乐天堂 城市名流的社交场，城市人脉的聚集地 如何利用商业部分来吸引周边消 费者，并使其成为区域内目的性 消费的集中地，是该地块规划前 需要重点考量的问题。 如何利用该地块的商业提升项目 整体的知名度，为其他地块的开 发及运营奠定市场基础，也是该 地块规划前需要把握的问题。 c n 地块北部：由于c地块北面是公园 ，环境相对安静，所以建议该位 置业态为：建材家居卖场+轻餐饮 +休闲的业态组合。 地块西北部：该处为社区次出入 口，且对面为学校，所以建议业 态以百货零售类及餐饮为主。 地块西部：该处为社区主出入口， 且考虑到周边聚集众多社区住宅及 学校，建议业态以配套设施为主。 c c组团1f 业态落位 建材家居 1+3f 银行 1+2f 餐饮 （1+2f） 美容院 茶楼 银行 移动营业厅 百货超市 书 吧 茶 坊 咖啡厅 1+2f 餐饮（1+2f） 餐饮（1+3f） 便利店 健身房门厅 药房 眼镜店 家电维修 干洗店 五金 网吧门厅 便利生活店便利生活店 银行 1+2f 银行 移动营业厅 百货超市 便利店 药房 眼镜店 家电维修 干洗店 五金 便利店 项目整体综合体量较大， 周边汇聚众多社区，建议 c地块的社区主、次入口 处商业以生活配套设施为 主，为周边社区及项目自 身居民提供相应配套服务。 便利生活店便利生活店 业态图示：干洗店/药房/复印店/超市/眼镜店等 餐 饮 茶楼 茶 坊 咖啡厅 1+2f 餐饮 餐饮 缤纷餐饮区缤纷餐饮区 在社区的主、次入口设置相应的 餐饮业态，解决学生群体及社区 居民所需的餐饮配套，形成目的 性消费区域。主要服务对象是居 住区的常住人口，以经营中低档 的休闲餐饮及特色餐饮为主。 缤纷餐饮区缤纷餐饮区 业态图示：主力餐饮/主题餐饮/茶室/咖啡简餐等 乐活休闲区乐活休闲区 美容院 书 吧 考虑到学生群体、家庭主妇及白领阶 层的日常需求，建议在相对安静的地 块北部规划有书吧，在相对便捷的地 块西部中央区域规划有美容院。 建材家居 1+3f 潮流家居馆潮流家居馆 建材家居本身就是以品牌为单位，面 积虽大，但可以根据品牌单个分割出 售。该处商业建筑为三层的布局较为 适合建材家居馆的规划需求，且在一 定程度上满足了周边日益增多的住宅 的装修需求。 主要产品：主要产品： 名品建材 定制家具 现代家具 厨房卫浴 家居摆设 潮流家居馆潮流家居馆 c组团2f 业态落位 餐 饮服装 餐饮 餐饮 建材家居 1+3f 桌球 足浴按摩 网吧 银行 咖啡厅 服装、饰品 精品服饰区精品服饰区 该处区域位于项目地块人流较集中处， 将服饰区设置于二楼，既可以使得项目 本身具有了丰富的业态，同时服饰区亦 可以带动整体项目的商业发展，引导消 费者消费，构成消费习惯。 桌球 足浴按摩 网吧 休闲娱乐荟休闲娱乐荟 该区域位于c地块的最南端，靠近 项目的其他地块，建议该区域的商 业可以服务于整体项目，为整体项 目的配套设施，业态上建议以休闲 娱乐业态为主。 c组团3f 业态落位 建材 家居 1+3f 教育/培训 床上用品 餐饮 银行 spa 游艺中心 书 吧 亲子 美体、spa 游艺中心、健身中心 休闲体验区休闲体验区 该地块周边具有大量的成熟住宅 区，但商业氛围相对薄弱，缺少 具有高品质的商业形态，该区域 商业的规划，可较快的填补区域 内空白，吸引周边消费者。 教育/培训亲子 亲子培训区亲子培训区 考虑到项目所在区域将来的居 住、商务属性，建议该地块商 业规划有亲子、培训等业态， 以便于形成区域内具有前瞻性 及影响力的商业氛围。 床品家纺 精品生活馆精品生活馆 建议以品牌集合店的形式汇聚众多 床品家纺品牌，在满足项目区域内 日益增多的居住需求之外，也满足 消费者对于不同消费层次的需求。 3.1 整体销售策略 3.2 销售节奏 3.3 价格厘定 定向品牌内部认购全面开盘销售 c组团销售总体策略是“先品牌，后销售”。 通过对“项目整体品质和规划，奥体新村概念、重点品牌入驻，风情街区商 铺产品设计”等卖点的充分挖掘，形成市场热点。 通过关键位置，关键节点位置商铺的定向知名品牌商户先行销售落位，以及 部分区域带品牌租约销售，充分带动投资市场信心，落实商业经营规划和氛 围，形成热销势头。 规划规划 主力主力 店店 项目项目 c组团核心卖点：组团核心卖点： 项目：金阳商业新核心，高品质社区； 规划：奥体主题风情商业街；高品质商铺产品设计 主力品牌：知名餐饮、休闲项目强势入驻； 定向品 牌销售 定向品牌销售 定向品牌销售 重要节点位置，重要节点位置， 定向品牌销售定向品牌销售 定向品牌销售 定向品牌销售 定向品牌销售 定向品牌销售 重要节点位置，重要节点位置， 定向品牌销售定向品牌销售 定向品牌销售 定向品牌销售 定向品牌销售 定向品牌销售 重要节点位置，重要节点位置， 定向品牌销售定向品牌销售 11月12月5月9月3月12月 收定金收定金 收诚收诚 意金意金 4月 放号开盘放号开盘 6月7月8月2月1月11月10月 内部认购内部认购 开盘前期蓄水开盘前期蓄水 强销期强销期持续销售期持续销售期 确认定向确认定向 销售商户销售商户 厘定价格的相关因素厘定价格的相关因素 本项目厘定价格时首要考虑的因素主要体现在以下几个方面： 整体的经济、政策环境 市场供求状况 品牌商户投资入驻情况 物业自身客观条件：整体规划、主力店、商铺形态、位置、质素 目标客户的价格接受程度和价值取向（经营回报、租金回报与增值的预期） 宣传推广是否理想 类比项目售价及租金 商业物业定价一般采取租金反推定价法；类比项目权比分析定价法，本项目 定价方法采取类比项目权比分析定价法： 以市场同类项目对比区位、产品、交通、等因素进行加权对比得出基础售价。 以吸筹效果、推广效果对基础售价进行价格调整。 以调整后售价作为内部认购价格入市。 根据内部认购价格调整开盘均价。 根据商铺楼层、位置、面积等基础因素得出商铺价格。 以市场同类项目加权 类比推出基础售价 根据吸筹和推广效果 调整得出内部认购价 根据内部认购效果调 整开盘价 4.1 整体推广策略 4.2 形象包装 4.3 前期推广主题 4.3.1 前期推广主题 4.3.2 推广节奏与手法 4.3.3 项目推广推进 4.4 招商现场的整体包装 本项目作为小区配套设施的组成部分，通常受制于住宅的销售，住宅卖得好，对商铺 的招租是很有力的支持。因此，在商铺正式进行招商推广之前，应集中力量做好住宅 销售，以住宅的旺销带动商铺的招租。由此，我们建议前期以配合住宅宣传进行推广 为主，这样可以无需投入太多的资源亦可获得不错的推广效果。 运用优势资源，进行全方位和跨区域的渠道媒介整合，以平媒广告为主，公关活动和 事件行销为辅，实现人对人直销、媒体推广及sp推广的结合。 1.通过表现中铁自身的品牌优势，打造商业街在其社区所在生活新商圈中的核心地位和 独特性，制造市场热点及焦点。 2.针对目标群体，通过本地大众媒介的广告宣传，迅速建立市场知名度。 3.紧密配合项目整体营销计划开展市场推广活动，不断提升市场关注度和美誉度。 独特性：建立独特的识别系统，塑造商业街鲜明的、引人注目的形象； 震撼性：强势推出，通过多种途径集中推介，以震撼全城的方式使这个独一无二的社 区商业街项目为市场所认知、认同。 逸都国际：品味生活，尊享繁华。逸都国际：品味生活，尊享繁华。 第一阶段 2 2 主题：打造家庭生活馆 任务：描绘项目愿景，将项目未来与时尚生活方式紧密贴合 目标：使项目获得消费者、经营者以及社会各届的广泛认可 主题：开创时尚创业新时代 任务：突出主力商家入驻、强调客户对时尚休闲商业的体验 目标：树立目标客户对项目的信心 主题：时尚集市，潜力无限 任务：项目入驻的高回报性的卖点细节描述 目标：树立目标客户对项目的信心 说明：各阶段之间并非是完全的割裂，下阶段目说明：各阶段之间并非是完全的割裂，下阶段目 标的完成离不开上一阶段的支持，下一阶段目标标的完成离不开上一阶段的支持，下一阶段目标 完成的同时，又会对上阶段目标完成进一步强化。完成的同时，又会对上阶段目标完成进一步强化。 1 13 34 45 56 67 78 8 9 9 第二阶段第三阶段 分三阶段：分三阶段： 第一阶段（3个月）：针对主力品牌商，主要目标是实现主力铺面的顺利招商。 第二阶段（2个月）：全面铺开推广，主要目标是对项目的大部分商铺顺利招商。 第三阶段（3个月）：强势主攻推广，主要目标是加强对之前意向客户的推广，达到 招商任务的完成。 推广手法：推广手法： 1.第一阶段：形象广告配合直销招商，引进核心主力店和品牌商家； 2.第二阶段：全方位多渠道推广，吸纳小型商家； 3.第三阶段：运用前期已进驻商家进行人对人口碑传播，促使招商不断提升，最终完成 。 推广推进：推广推进： 1.传媒：当地主流平面媒体，利用传媒进行软闻推进，传媒推广计划拟由平面媒体推进 行动组成；(7个月时间） 2.电台：知名地产类节目（2个月时间分别为：第二阶段起始月，第三阶段结束月） 3.宣传手册、宣传单页、邀请函，道旗等（1个月时间） 宣传手册（案例）宣传手册（案例） 宣传单页（案例）宣传单页（案例） 邀请函（案例）邀请函（案例） 道旗（案例）道旗（案例） 4.客户访谈 （2个月时间） 通过长期商业客户关系，了解主力店、特色店的开店计划，创造推介本项目的有利条 件，征询开店要求，带客看房诱导商洽等。 5.编制消费统计数据，引导品牌商（1个月时间）。 6.合理安排商家考察时间，在人气较足的时间，如周末、消费旺季出现时考察（5个月 时间）。 7.做好商业氛围营造工作，对明确的入驻的重点企业（主力店、特色店）实行广告前置 。广告和店招先行设置，营造良好的商业氛围，要有亮点工程（5个月时间）。 1.现场包装的原则现场包装的原则 体现项目的定位 体现